ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THỦ ĐỨC TỪ KHI CÓ LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2003 ĐẾN NAY
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (914.9 KB, 66 trang )
BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
--------------
BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH,
CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THỦ ĐỨC
TỪ KHI CÓ LUẬT ĐẤT ĐAI
NĂM 2003 ĐẾN NAY
SVTH : NINH THỊ BÍCH NGỌC
MSSV : 05124064
LỚP
: DH05QL
KHOÁ : 2005 – 2009
NGÀNH : Quản Lý Đất Đai
Tp. Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2009
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT
NINH THỊ BÍCH NGỌC
ĐỀ TÀI:
ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH,
CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THỦ ĐỨC
TỪ KHI CÓ LUẬT ĐẤT ĐAI
NĂM 2003 ĐẾN NAY
Giáo viên hướng dẫn: ThS. Lê Mộng Triết
Trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh
Ký tên
Tp. Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2009
Lời cảm ơn
Trước tiên Con xin ghi nhớ và tỏ lòng cảm ơn đến Cha Mẹ, Người đã
sinh thành, dưỡng dục và luôn sát cánh bên con để con được như ngày hôm nay.
Em xin cảm ơn các anh, các chò đã luôn quan tâm và động viên em trong
suốt thời gian qua.
Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu cùng các quý Thầy Cô
Trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh, đặc biệt là các Thầy Cô
khoa Quản Lý Đất đai & Bất động sản đã dạy dỗ và truyền đạt cho em rất
nhiều kiến thức để em làm hành trang bước vào cuộc sống.
Em xin cảm ơn Thầy Lê Mộng Triết đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫ n
em trong thời gian qua để em hoàn thành luận văn này.
Con xin cảm ơn các Bác, các Cô, các Chú và các Anh, các Chò Phòng
Tài Nguyên & Môi Trường quận Thủ Đức đã tận tình giúp đỡ con trong suốt
thời gian thực tập tại Phòng.
Tôi xin cảm ơn các bạn của tôi đã luôn cổ vũ và khích lệ tinh thần cho tôi,
đặc biệt là trong thời gian tôi làm luận văn này.
Xin chân thành cảm ơn.
Thủ Đức, ngày 25 tháng 7 năm 2009
Sinh viên
Ninh Thò Bích Ngọc
i
TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Ninh Thị Bích Ngọc, Khoa Quản lý đất đai & Bất động
sản, Trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ
gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Thủ Đức từ khi có Luật đất đai năm 2003
đến nay”.
Giáo viên hướng dẫn: Ths. Lê Mộng Triết, Bộ môn Chính sách pháp luật,
Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản, Trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí
Minh.
Quận Thủ Đức là một trong 5 quận ngoại thành đang trong quá trình đô thị hoá
của Thành phố Hồ Chí Minh là nơi tập trung nhiều khu chế xuất, khu công nghiệp và
khu nhà ở, các dự án lớn về thương mại cấp Thành phố và khu vực. Vì vậy, nhu cầu sử
dụng đất của con người cũng như xã hội sẽ ngày càng tăng, gây sức ép rất lớn cho
nguồn tài nguyên đất đai đang ngày một khan hiếm dần và tạo ngày càng nhiều khó
khăn, thách thức cho công tác quản lý đất đai của địa phương. Để đảm bảo quyền của
người sử dụng đất và cho các giao dịch về đất đai diễn ra thuận lợi, đảm bảo tính khoa
học, hiệu quả trong công tác quản lý sử dụng đất đai thì toàn bộ quỹ đất đai phải được
cấp GCNQSDĐ. Trong khi đó việc cấp GCNQSDĐ trên địa bàn chưa được hoàn
thành; vì thế cần phải đánh giá, xem xét tình hình cấp GCNQSDĐ của địa bàn trong
những năm qua là hết sức cần thiết, nhằm tìm những nguyên nhân chính ảnh hưởng tới
quá trình thực hiện công tác cấp GCNQSDĐ. Trên cơ sở đó, đề xuất một số giải pháp
nhằm đẩy mạnh và tiến đến hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ trên địa bàn nghiên cứu
giúp cho người sử dụng đất yên tâm sản xuất góp phần đẩy mạnh kinh tế - xã hội của
Quận ngày càng phát triển
Đề tài sử dụng các phương pháp: phương pháp thống kê, phương pháp so sánh,
phương pháp chuyên gia và phương pháp điều tra để tập trung nghiên cứu những nội
dung chính sau:
- Tình hình quản lý và sử dụng đất đai có liên quan đến việc cấp GCNQSDĐ.
- Đánh giá tình hình cấp GCNQSDĐỞ tại đô thị và đất nông nghiệp trên địa
bàn quận Thủ Đức. Đánh giá mức độ hài lòng của người dân trong việc áp dụng giải
quyết hồ sơ theo quy trình ISO 9001:2000.
Từ đó tìm ra những vướng mắc, tồn tại trong quá trình thực hiện công tác cấp
GCNQSDĐ tại Quận và đề xuất một số kiến nghị nhằm đẩy nhanh tiến độ, tiến đến
hoàn thành công tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn nghiên cứu.
Ngoài ra, đề tài cũng tiến hành nghiên cứu các điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội
của quận Thủ Đức.
ii
MỤC LỤC
Trang
Tiêu đề
Giấy xác nhận thực tập tốt nghiệp
Lời cảm ơn .................................................................................................................i
Tóm tắt ......................................................................................................................ii
Mục lục.....................................................................................................................iii
Danh sách các bảng, sơ đồ, biểu đồ..........................................................................v
Danh sách các sơ đồ, biểu đồ...................................................................................vi
Danh sách các chữ viết tắt ......................................................................................vii
ĐẶT VẤN ĐỀ ...........................................................................................................1
PHẦN 1: TỔNG QUAN TÀI LI ỆU .......................................................................3
1.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu ....................................................................3
1.1.1. Cơ sở khoa học ..........................................................................................3
1.1.2. Cơ sở thực tiễn ......................................................................................... 10
1.1.3. Cơ sở pháp lý ........................................................................................... 12
1.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu............................................................................. 12
1.2.1. Ranh giới hành chính qua các thời kỳ...................................................... 12
1.2.2. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên .............................................. 13
1.2.3. Điều kiện kinh tế – xã hội ....................................................................... 17
1.3. Nội dung, phương pháp nghiên cứu và quy trình thực hiện đề tài ...................... 19
1.3.1. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 19
1.3.2. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 20
1.3.3. Quy trình thực hiện .................................................................................. 20
PHẦN 2: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ..................................................................... 21
2.1. Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn
quận Thủ Đức................................................................................................... 21
2.1.1. Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai có liên quan đến công tác đăng
ký cấp GCNQSDĐ.................................................................................. 21
2.1.2. Hiện trạng sử dụng đất của Quận............................................................. 26
2.2. Tình hình cấp GCNQSDĐ trên địa bàn quận Thủ Đức từ 1/7/2004 đến nay ...... 32
iii
2.2.1. Tình hình cấp GCNQSDĐ từ ngày 1/7/2004 đến ngày 9/4/2007.............. 33
2.2.2. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ ngày 10/4/2007
đến tháng 4/2009..................................................................................... 42
2.2.3. Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn
Quận trước và sau khi thực hiện Hệ thống quản lý chất lượng theo tiêu
chuẩn ISO 9001: 2000 và mức độ hài lòng của người dân khi thực hiện
hệ thống quản lý chất lượng này.............................................................. 47
2.3. Đánh giá hiệu quả của công tác cấp GCNQSDĐ ................................................ 49
2.4.1. Về phía người sử dụng ............................................................................ 49
2.4.2. Về phía Nhà nước.................................................................................... 50
2.4. Một số vấn đề rút ra từ công tác cấp GCNQSDĐ tại Quận trong thời gian qua... 51
2.5. Một số giải pháp nhằm hạn chế những khó khăn, vướng mắc trong công tác cấp
GCNQSDĐ tại Quận ........................................................................................ 54
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................ 56
Tài liệu tham khảo
Phụ lục
iv
DANH SÁCH CÁC B ẢNG
Trang
Bảng 1. Diện tích đất tự nhiên phân theo đơn vị hành chính.......................................14
Bảng 2. Cơ cấu các nhóm đất.....................................................................................16
Bảng 3. Dân số và mật độ dân số quận Thủ Đức năm 2008........................................17
Bảng 4. Số lượng bản đồ địa chính dạng số của Quận ...............................................22
Bảng 5. Kết quả giải quyết tranh chấp đất đai của quận Thủ Đức...............................23
Bảng 6. Các khu quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1:2000 đã được phê duyệt đến nay..............23
Bảng 7. Cơ cấu sử dụng 03 loại đất chính năm 2008..................................................26
Bảng 8. Cơ cấu sử dụng nhóm đất nông nghiệp năm 2008 .........................................27
Bảng 9. Cơ cấu sử dụng nhóm đất phi nông nghiệp năm 2008 ...................................28
Bảng 10. Cơ cấu theo đối tượng sử dụng đất năm 2008 .............................................29
Bảng 11. Cơ cấu sử dụng đất theo đối tượng được giao để quản lý năm 2008 ............29
Bảng 12. Tình hình biến động đất đai theo mục đích sử dụng ....................................31
Bảng 13. Kết quả cấp GCNQSDĐỞ tại đô thị giai đoạn 1/7/2004 đến 9/4/2007 ........36
Bảng 14. Kết quả cấp GCNQSDĐ nông nghiệp giai đoạn từ 1/7/2004 đến 9/4/2007......
..................................................................................................................................40
Bảng 15. Kết quả cấp GCNQSDĐ từ 10/4/2007 đến 30/12/2007 ...............................45
Bảng 16. Kết quả cấp GCNQSDĐ năm 2008.............................................................45
Bảng 17. Kết quả cấp GCNQSDĐ 4 tháng đầu năm 2009..........................................46
Bảng 18. Kết quả cấp GCNQSDĐ trước và sau ISO 9001:2000.................................47
Bảng 19. Mức độ hài lòng của người dân đối với 100 hồ sơ cấp GCNQSDĐ.............49
v
DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ
DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ
Trang
Sơ đồ 1. Bản đồ hành chính quận Thủ Đức ...............................................................13
Sơ đồ 2. Sơ đồ quy trình thực hiện đề tài ...................................................................20
Sơ đồ 3. Quy trình cấp GCNQSDĐỞ tại đô thị giai đoạn 1........................................34
Sơ đồ 4. Quy trình cấp GCNQSDĐỞ tại đô thị giai đoạn 2........................................35
Sơ đồ 5. Quy trình cấp GCNQSDĐ nông nghiệp giai đoạn 1 .....................................38
Sơ đồ 6. Quy trình cấp GCNQSDĐ nông nghiệp giai đoạn 2 .....................................39
Sơ đồ 7. Quy trình cấp GCNQSDĐ theo tiêu chuẩn ISO 9001:2000 ..........................43
DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ
Trang
Biểu đồ 1. Cơ cấu kinh tế quận Thủ Đức năm 2008 ...................................................16
Biểu đồ 2. Cơ cấu sử dụng đất quận Thủ Đức năm 2008............................................26
Biểu đồ 3. Tỉ lệ cấp GCNQSDĐ trước và sau ISO .....................................................48
vi
DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT
GCN
:
Giấy chứng nhận.
QSDĐ
:
Quyền sử dụng đất.
GCNQSDĐ
:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
SDĐ
:
Sử dụng đất.
Tổ TN & GTHS
:
Tổ tiếp nhận và giao trả hồ sơ.
UBND
:
Uỷ ban nhân dân.
Phòng TN & MT
:
Phòng Tài nguyên và Môi trường.
HĐND
:
Hội đồng nhân dân.
QHSDĐ
:
Quy hoạch sử dụng đất.
KHSDĐ
:
Kế hoạch sử dụng đất.
GCNQSHNỞ & QSDĐỞ
:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sử
dụng đất ở.
vii
Ngành Quản Lý Đất Đai
SVTH: Ninh Thị Bích Ngọc
ĐẶT VẤN ĐỀ
Trong tất cả các điều kiện cần thiết để quá trình sản xuất được thực hiện, tạo ra
của cải vật chất cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người thì đất đai giữ vị trí
và có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Đất đai vừa là tư liệu sản xuất vừa là đối tượng sản
xuất của nông nghiệp và cũng là nơi xây dựng các công trình phục vụ phát triển kinh
tế, dân sinh và an ninh quốc phòng.
Văn kiện Hội nghị lần thứ VII, Ban chấp hành Trung ương khóa IX chỉ rõ: “Đất
đai là tài sản đặc biệt của quốc gia, là nguồn động lực quan trọng và là nguồn vốn to
lớn của đất nước”. Bởi vậy chính sách đất đai có ý nghĩa cả về chính trị, kinh tế, văn
hoá và xã hội.
Công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và cấp GCNQSDĐ nói riêng là
một vấn đề hết sức cần thiết. Công tác cấp GCNQSDĐ là một yếu tố khách quan đảm
bảo cho Nhà nước là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, nhằm bảo vệ quyền lợi
hợp pháp cho người sử dụng đất để họ yên tâm sản xuất trên phần đất được giao, tạo ra
nhiều của cải vật chất đảm bảo nhu cầu phát triển kinh tế xã hội và đời sống con
người.
Quận Thủ Đức là một trong 5 quận ngoại thành đang trong quá trình đô thị hoá
của Thành phố Hồ Chí Minh, nằm ở vị trí cửa ngõ Đông Bắc Thành phố, có lợi thế
giao thông với xa lộ Hà Nội, Quốc lộ 1A, Quốc lộ 1K, sông Sài Gòn và các xa lộ lớn
dự kiến mở nối với các tỉnh xung quanh; là nơi tập trung nhiều khu chế xuất, khu công
nghiệp và khu nhà ở, các dự án lớn về thương mại cấp Thành phố và khu vực.
Trong xu hướng ấy, nhu cầu sử dụng đất của con người cũng như xã hội sẽ ngày
càng tăng, gây sức ép rất lớn cho nguồn tài nguyên đất đai đang ngày một khan hiếm
dần và tạo ngày càng nhiều khó khăn, thách thức cho công tác quản lý đất đai trên địa
bàn. Để đảm bảo quyền của người sử dụng đất và cho các giao dịch về đất đai diễn ra
thuận lợi, đảm bảo tính khoa học, hiệu quả trong công tác quản lý, sử dụng đất đai thì
toàn bộ quỹ đất đai trên địa bàn phải được cấp GCNQSDĐ. Trong khi đó việc cấp
GCNQSDĐ trên địa bàn chưa được hoàn thành; vì thế cần phải đánh giá, xem xét tình
hình cấp GCNQSDĐ của địa bàn trong những năm qua là hết sức cần thiết, nhằm tìm
những nguyên nhân chính ảnh hưởng tới quá trình thực hiện công tác cấp GCNQSDĐ.
Trên cơ sở đó, đề xuất một số giải pháp nhằm đẩy mạnh và tiến đến hoàn thành việc
cấp GCNQSDĐ trên địa bàn giúp cho người sử dụng đất yên tâm sản xuất góp phần
đẩy mạnh kinh tế - xã hội của Quận ngày càng phát triển.
Xuất phát từ những vấn đề nêu trên, chúng tôi thực hiện đề tài: “Đánh giá tình
hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa
bàn quận Thủ Đức từ khi có Luật đất đai năm 2003 đến nay”.
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
Trên cơ sở phân tích, đánh giá thực trạng công tác cấp GCNQSDĐ tại địa bàn
Quận trong thời gian qua để từ đó rút ra được các tồn tại và đề xuất các giải pháp khả
thi nhằm đẩy nhanh, tiến tới hoàn thành công tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn quận
Thủ Đức nói riêng và toàn Thành phố Hồ Chí Minh nói chung.
Trang 1
Ngành Quản Lý Đất Đai
SVTH: Ninh Thị Bích Ngọc
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Nghiên cứu các vấn đề trong công tác cấp GCNQSDĐ lần đầu đối với đất nông
nghiệp và đất ở tại đô thị không có tài sản gắn liền trên đất cho hộ gia đình, cá nhân
trên địa bàn quận Thủ Đức trên cơ sở được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất từ
khi có Luật đất đai năm 2003 đến hết tháng 4 năm 2009.
Trang 2
Ngành Quản Lý Đất Đai
SVTH: Ninh Thị Bích Ngọc
PHẦN 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1.1. Cơ sở khoa học
1. Những khái niệm cơ bản
a. Khái quát về quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất được hiểu là những quyền năng sử dụng đất cụ thể được pháp
luật quy định và bảo đảm thực hiện đối với các chủ thể sử dụng đất trong quá trình
khai thác và sử dụng.
b. Đăng ký đất đai
Khái niệm
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với mọi nguời sử dụng
đất nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất,
làm cơ sở pháp lý để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai, đồng
thời bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất. Đăng ký đất đai gồm hai giai
đoạn:
+ Đăng ký lần đầu: được tổ chức thực hiện lần đầu trên phạm vi cả nước để thiết
lập hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp GCNQSDĐ cho tất cả các chủ
sử dụng đất đủ điều kiện (bao gồm: người được nhà nước giao đất, cho thuê đất; người
đang sử dụng đất mà thửa đất đó chưa được cấp GCNQSDĐ);
+ Đăng ký biến động: được thực hiện cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội
dung của hồ sơ địa chính đã được thiết lập (bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng,
thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
QSDĐ; đổi tên, thay đổi đường ranh giới thửa đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thay
đổi thời hạn sử dụng đất, chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất sang hình thức
giao đất có thu tiền sử dụng đất, thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng
đất, Nhà nước thu hồi đất).
Vị trí, vai trò của đăng ký đất đai
- Đăng ký đất đai là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý nhằm
đảm bảo việc sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. Nhà nước
chỉ giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân. Người sử dụng đất
được hưởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định
của pháp luật.
Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là việc bảo vệ lợi ích hợp
pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ trong việc thực hiện các nghĩa vụ
sử dụng đất theo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích chung của
toàn xã hội trong sử dụng đất.
Thông qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp GCNQSDĐ, đăng ký đất đai quy định
trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước về quản lý đất đai và người SDĐ trong
việc chấp hành pháp luật đất đai. Hồ sơ địa chính và GCNQSDĐ cung cấp thông tin
đầy đủ nhất và là cơ sở pháp lý chặt chẽ để xác định các nghĩa vụ mà người SDĐ phải
Trang 3
Ngành Quản Lý Đất Đai
SVTH: Ninh Thị Bích Ngọc
tuân thủ theo pháp luật, như nghĩa vụ tài chính về SDĐ, nghĩa vụ bảo vệ và sử dụng
đất đai có hiệu quả,…
- Đăng ký đất đai là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ
quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm
và có hiệu quả cao nhất.
Đối tượng của quản lý Nhà nước về đất đai là toàn bộ đất đai là toàn bộ diện tích
các loại đất trong phạm vi lãnh thổ của các cấp hành chính. Vì vậy, Nhà nước muốn
quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai thì trước hết phải nắm chắc các thông tin theo yêu cầu
của quản lý đất.
Theo hệ thống chính sách hiện nay và chiến lược phát triển ngành địa chính, các
thông tin cần thiết phục vụ cho quản lý Nhà nước về đất đai gồm có:
+ Đối với đất đai Nhà nước đã giao quyền sử dụng đất, các thông tin cần thiết
gồm: tên chủ sử dụng, vị trí, hình thể, kích thước (góc, cạnh), diện tích, hạng đất, mục
đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những thay đổi
trong quá trình sử dụng đất và cơ sở pháp lý.
+ Đối với đất chưa giao quyền sử dụng, các thông tin cần thiết gồm: vị trí, hình
thể, diện tích, loại đất (thảm thực vật hoặc trạng thái tự nhiên bề mặt đất).
Tất cả các thông tin trên phải được thể hiện tới từng thửa đất. Đây là đơn vị nhỏ
nhất chứa đựng các thông tin về tình hình tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp lý của đất
theo yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai.
Với những yêu cầu về thông tin đất đai đó qua việc thực hiện đăng ký đất đai,
thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ, chi tiết tới từng thửa đất trên cơ sở thực hiện đồng bộ
các nội dung: đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê
đất,… phân hạng và định giá đất, Nhà nước mới thực sự quản lý được tình hình đất đai
trong toàn bộ phạm vi lãnh thổ hành chính các cấp và thực hiện quản lý chặt chẽ mọi
biến động đất đai theo đúng pháp luật.
- Đăng ký đất đai là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội
dung, nhiệm vụ khác của quản lý nhà nước về đất đai.
Đăng ký đất đai sẽ thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính và cấp GCNQSDĐ với
đầy đủ các thông tin về tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng thửa đất. Hệ thống các thông
tin đó chính là sản phẩm kế thừa từ việc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý Nhà
nước khác như:
+ Xây dựng và ban hành các văn bản pháp quy về quản lý và sử dụng đất: Các
văn bản pháp quy về quản lý và sử dụng đất là cơ sở pháp lý cho việc đăng ký thực
hiện đúng thủ tục, đúng đối tượng, đúng quyền và nghĩa vụ sử dụng đất;
+ Công tác điều tra, đo đạc: Kết quả điều tra, đo đạc là cơ sở khoa học cho việc
xác định vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, loại đất và tên chủ đang thực tế sử dụng
đất để phục vụ yêu cầu tổ chức kê khai đăng ký;
+ Công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất: Kết quả quy hoạch và lập kế
hoạch sử dụng đất sẽ là căn cứ khoa học định hướng cho việc giao đất để đảm bảo việc
sử dụng quỹ đất một cách ổn định hợp lý, có hiệu quả cao. Vì vậy thông qua việc giao
đất, quy hoạch và lập kế hoạch sử dụng đất có tác động gián tiếp tới đăng ký đất đai để
đảm bảo việc thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu đơn giản, ổn định (ít biến
động) và tiết kiệm. Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cũng trực tiếp ảnh hưởng đến
Trang 4
Ngành Quản Lý Đất Đai
SVTH: Ninh Thị Bích Ngọc
đăng ký đất đai, vì thiếu quy hoạch sử dụng đất thì sẽ không giải quyết triệt để các
trường hợp sử dụng đất có nguồn gốc không rõ ràng, bất hợp pháp, do vậy sẽ không
hoàn toàn nhanh gọn, dứt điểm nhiệm vụ đăng ký đất ban đầu;
+ Công tác giao đất, cho thuê đất: Chính phủ hoặc UBND các cấp có thẩm quyền
ra quyết định giao đất, cho thuê đất. Đây là bước tạo tập cơ sở pháp lý ban đầu để
người được giao đất hay thuê đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính và các cơ quan chức
năng tổ chức bàn giao đất ngoài thực địa; chỉ sau khi người được giao đất, thuê đất đã
đăng ký và được cấp GCNQSDĐ mới chính thức có sự ràng buộc trách nhiệm pháp lý
giữa người sử dụng đất và Nhà nước. Vì vậy, quyết định giao đất, cho thuê đất là cơ sở
pháp lý cao nhất để xác định quyền (nguồn gốc) hợp pháp của người sử dụng đất khi
đăng ký;
+ Công tác phân hạng và định giá đất: Kết quả phân hạng và định giá đất là cơ sở
cho việc xác định trách nhiệm tài chính của người sử dụng đất trước và sau khi đăng
ký cấp GCNQSDĐ; đồng thời là cơ sở để xác định trách nhiệm của người sử dụng đất
trong quá trình sử dụng;
+ Công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp đất đai: Trong quá trình thực hiện
đăng ký đất đai ban đầu, công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai có vai trò
quan trọng giúp xác định đúng đối tượng được đăng ký (trong trường hợp có nguồn
gốc sử dụng phức tạp), xử lý triệt để những tồn tại của lịch sử trong quan hệ sử dụng
đất, chấm dứt tình trạng sử dụng đất ngoài sổ sách, ngoài sự quản lý của Nhà nước.
Do vậy, để đảm bảo thực hiện đăng ký đất đai với chất lượng cao nhất, đáp ứng
được các yêu cầu kỹ thuật, pháp lý của hồ sơ địa chính và GCNQSDĐ, trước hết đòi
hỏi phải thực hiện đồng bộ các nội dung: xây dựng và ban hành đầy đủ các văn bản về
chính sách đất đai; đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất; phân hạng và
định giá đất; thanh tra xử lý vi phạm và giải quyết tranh chấp đất đai,…
Ngược lại, hoàn thành tốt nhiệm vụ đăng ký đất đai không chỉ tạo tiền đề mà còn
là cơ sở hết sức cần thiết cho việc triển khai thực hiện tốt tất cả các nội dung, nhiệm vụ
quản lý Nhà nước về đất đai. Kết quả đăng ký đất cung cấp những thông tin đầy đủ,
chính xác thực trạng tình hình sử dụng đất để đánh giá và đề xuất, bổ sung hoặc điều
chỉnh các chủ trương, chính sách, chiến lược quản lý và sử dụng đất. Hồ sơ địa chính
còn là căn cứ đầy đủ, tin cậy nhất cho công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất
đai, công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, công tác giao đất và thu hồi đất, công
tác phân hạng và định giá đất, công tác thống kê đất đai. Thông qua đăng ký đất đai,
chất lượng tài liệu đo đạc sẽ được nâng cao do những sai sót tồn tại được người sử
dụng phát hiện và được chỉnh lý hoàn thiện. Kết quả đo đạc và thống kê đất đai được
pháp lý hoá gắn với quyền của người sử dụng đất.
c. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Khái niệm
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác định quyền sử dụng
đất hợp pháp của người sử dụng đất để họ yên tâm đầu tư, cải tạo nâng cao hiệu quả sử
dụng đất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật.
Điều 48 của Luật đất đai năm 2003 quy định GCNQSDĐ như sau:
- GCNQSDĐ được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả
nước đối với mọi loại đất.
Trang 5
Ngành Quản Lý Đất Đai
SVTH: Ninh Thị Bích Ngọc
Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên
GCNQSDĐ; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của
pháp luật về đăng ký bất động sản.
- GCNQSDĐ do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành.
- GCNQSDĐ được cấp theo từng thửa đất.
+ Trường hợp QSDĐ là tài sản chung của vợ và chồng thì GCNQSDĐ phải ghi
cả họ, tên vợ và họ, tên chồng.
+ Trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cùng sử dụng thì
GCNQSDĐ được cấp cho từng cá nhân, từng hộ gia đình, từng tổ chức đồng quyền sử
dụng.
+ Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cộng đồng dân cư thì
GCNQSDĐ được cấp cho cộng đồng dân cư và trao cho người đại diện hợp pháp của
cộng đồng dân cư đó.
+ Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cơ sở tôn giáo thì
GCNQSDĐ được cấp cho cơ sở tôn giáo và trao cho người có trách nhiệm cao nhất
của cơ sở tôn giáo đó.
+ Chính phủ quy định cụ thể việc cấp GCNQSDĐ đối với nhà chung cư, nhà tập
thể.
- Trường hợp người sử dụng đất đã được cấp GCNQSDĐ, GCNQSDĐỞ và
QSDĐỞ tại đô thị thì không phải đổi GCN đó sang GCNQSDĐ theo quy định của
Luật đất đai năm 2003. Khi chuyển quyền sử dụng đất thì người nhận quyền sử dụng
đất đó được cấp GCNQSDĐ theo quy định của Luật đất đai năm 2003.
Các mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trung ương đã ban
hành từ trước đến nay
Trước khi có Luật đất đai năm 1993 người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận
theo mẫu màu trắng. Sau đó Luật đất đai năm 1993 ra đời thì đất được cấp theo mẫu
GCNQSDĐ (mẫu giấy màu đỏ), nhà được cấp theo mẫu giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (mẫu giấy màu xanh lưu tại UBND quận, mẫu giấy
màu hồng cấp cho người dân). Đến năm 2004 Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực thì
đất và nhà đều được cấp theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (mẫu giấy đỏ), riêng
nhà tại trang 2 của giấy chứng nhận được ghi là có tài sản gắn liền. Năm 2005 Luật
nhà ở được áp dụng thì nhà được cấp theo giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất ở (mẫu màu hồng của Bộ Xây dựng), đối với đất nông nghệp và đất
ở tại đô thị chưa có tài sản gắn liền vẫn giữ nguyên theo mẫu giấy đỏ (theo mẫu tại
Quyết định 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/7/2006 của Bộ Tài nguyên và Môi trường).
c. Hồ sơ địa chính
Hồ sơ địa chính là hệ thống tài liệu, số liệu, bản đồ, sổ sách… chứa đựng những
thông tin cần thiết về các mặt tự nhiên, kinh tế - xã hội và pháp lý của thửa đất được
thiết lập trong quá trình đo đạc bản đồ địa chính; đăng ký đất ban đầu, đăng ký biến
động đất đai; cấp GCNQSDĐ. Các tài liệu của hồ sơ địa chính gồm có:
+ Bản đồ địa chính;
+ Sổ địa chính;
+ Sổ mục kê đất đai;
Trang 6
Ngành Quản Lý Đất Đai
SVTH: Ninh Thị Bích Ngọc
+ Sổ theo dõi biến động đất đai.
2. Một số quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
a. Đối tượng phải kê khai đăng ký đất đai
Theo Điều 9 Luật đất đai năm 2003, người sử dụng đất phải thực hiện đăng ký
đất đai gồm các đối tượng sau:
- Các tổ chức trong nước;
- Hộ gia đình, cá nhân;
- Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất;
- Cơ sở tôn giáo;
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao;
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài;
- Tổ chức, cá nhân nước ngoài.
Và theo quy định tại Điều 2 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP, người chịu trách
nhiệm đăng ký là:
- Người đứng đầu của tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài sử dụng đất;
- Chủ tịch UBND xã, phường, thị trấn đối với đất do UBND xã, phường, thị trấn
quản lý, sử dụng;
- Người đại diện cho cộng đồng dân cư đối với đất đã giao cho cộng đồng dân cư
sử dụng;
- Người đứng đầu cơ sở tôn giáo sử dụng đất;
- Chủ hộ gia đình sử dụng đất;
- Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng
đất;
- Người đại diện cho những người sử dụng đất mà có quyền sử dụng chung thửa
đất.
Ngoài ra, người chịu trách nhiệm đăng ký được ủy quyền cho người khác trong
mọi trường hợp theo quy định của pháp luật.
b. Các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo Điều 49 Luật đất đai 2003, các trường hợp sau đây sẽ được Nhà nước cấp
GCNQSDĐ:
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp thuê đất nông
nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn;
- Người được Nhà nước giao đất từ ngày 15/10/1993 đến 01/7/2004 mà chưa có
giấy chứng nhận.
- Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng
đất đủ điều kiện cấp giấy nhưng chưa có GCNQSDĐ.
- Người chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho QSDĐ
phải có hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho và có xác nhận của cơ quan có
thẩm quyền.
- Người sử dụng đất theo kết quả giải quyết tranh chấp đất đai đã có hiệu lực thi
hành án của Tòa án.
Trang 7
Ngành Quản Lý Đất Đai
SVTH: Ninh Thị Bích Ngọc
- Trúng đấu giá QSDĐ, trúng đấu thầu dự án và phải có văn bản công nhận kết
quả đấu giá.
- Người sử dụng đất thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu
kinh tế.
- Mua nhà ở gắn liền với đất ở.
- Được Nhà nước thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở.
c. Các trường hợp không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Người sử dụng đất được UBND xã, phường, thị trấn cho thuê đất nông nghiệp.
- Người sử dụng đất do Nhà nước giao quản lý, tổ chức phát triển quỹ đất công
cộng, đất để phát triển dự án.
- Sử dụng đất do thuê lại đất của người khác (trừ trường hợp thuê lại đất trong
khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế).
- Đất nằm trong quy hoạch về mục đích sử dụng khác đã được cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền phê duyệt.
- Thiếu các giấy tờ cần thiết theo quy định tại các khoản 1, 2, 5 Điều 50 của Luật
đất đai.
d. Điều kiện được cấp giấy chứng nhận lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân
đang sử dụng đất (theo điều 50/Luật đất đai năm 2003, điều 48/Nghị định 181)
1) Có một trong sáu loại giấy tờ về QSDĐ và được UBND cấp xã xác nhận sử
dụng đất ổn định, không tranh chấp thì được cấp GCN và không phải nộp tiền sử dụng
đất:
Các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất gồm có:
- Giấy tờ về quyền được sử dụng đất do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp
trước ngày 15/10/1993;
- Giấy chứng nhận tạm thời được cơ quan có thẩm quyền cấp hoặc có tên trên sổ
đăng ký ruộng đất (lập từ 1982 – 1995);
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc có tài sản gắn
liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;
- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở
trước ngày 15/10/1993, nay được UBND xã xác nhận thời điểm sử dụng;
- Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp
luật;
- Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
2) Có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng ghi tên người khác thì
được cấp giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất nếu có điều kiện:
- Có giấy tờ về chuyển quyền có chữ ký của các bên có liên quan;
- Được UBND xã xác nhận không có tranh chấp (xác nhận trong quá trình đăng
ký);
3) Người đang sử dụng đất tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền
núi, hải đảo thì được UBND xã nơi có đất xác nhận (trong quá trình đăng ký) thì được
cấp giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất:
Trang 8
Ngành Quản Lý Đất Đai
SVTH: Ninh Thị Bích Ngọc
- Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và phải trực tiếp sản xuất nông nghiệp,
lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối;
- Là người phải sử dụng đất ổn định không có tranh chấp;
4) Người sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án, quyết định thi
hành án, quyết định giải quyết tranh chấp của cơ quan có thẩm quyền và đã thực hiện
nghĩa vụ tài chính theo quy định thì được cấp giấy chứng nhận và không phải nộp tiền
sử dụng đất.
5) Người được giao, thuê đất từ 15/10/1993 đến 30/6/2004 nhưng chưa được cấp
GCNQSDĐ.
6) Người sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì được cấp giấy
chứng nhận nếu được UBND xã xác nhận:
- Đất không có tranh chấp;
- Phù hợp quy hoạch.
+ Sử dụng đất trước thời điểm có quy hoạch, kế hoạch (quy hoạch sử dụng đất,
quy hoạch xây dựng).
+ Sử dụng đất sau quy hoạch, kế hoạch thì phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch
đã được xét duyệt.
e. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Điều 52 Luật đất đai năm 2003 quy định thẩm quyền cấp GCNQSDĐ như sau:
1) Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cấp GCNQSDĐ
cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân
nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2) Uỷ ban Nhân dân cấp quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp
GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư (sử dụng đất có các công
trình: đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ hoặc các công trình công cộng khác
phục vụ cho cộng đồng), người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền
với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
3) Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định tại
khoản 1 Điều này được uỷ quyền cho cơ quan quản lý đất đai cùng cấp.
Chính phủ quy định điều kiện được uỷ quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất.
3. Sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Cấp GCNQSDĐ là một đòi hỏi tất yếu khách quan của Nhà nước và người sử
dụng đất vì:
- Cấp GCNQSDĐ là cơ sở để Nhà nước nắm chắc, quản lý chặt toàn bộ quỹ đất
theo đúng pháp luật. Vì GCNQSDĐ cung cấp những thông tin về tự nhiên (vị trí, diện
tích, hình thể, loại đất), kinh tế (hạng đất), xã hội (tên chủ sử dụng đất, thời hạn sử
dụng đất,…), tính pháp lý của thửa đất (ràng buộc quyền sử dụng, thay đổi quyền sử
dụng,…).
- GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý xác định quyền sử dụng đất hợp pháp của
người sử dụng đất, là sự ràng buộc về trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước về
đất đai và người sử dụng đất trong việc chấp hành pháp luật đất đai. Nó giúp người sử
dụng đất yên tâm đầu tư sản xuất kinh doanh, nâng cao hiệu quả sản xuất của đất.
Trang 9
Ngành Quản Lý Đất Đai
SVTH: Ninh Thị Bích Ngọc
- GCNQSDĐ là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện các quyền: chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp,…
- Khi Nhà nước công nhận đất đai là một hàng hoá đặc biệt được tham gia giao
dịch trên thị trường bất động sản có sự quản lý của Nhà nước thì công tác cấp
GCNQSDĐ rất quan trọng. Nó là điều kiện giúp các giao dịch trên thị trường diễn ra
đúng pháp luật giúp cơ quan Nhà nước quản lý những biến động về đất đai.
- Cấp GCNQSDĐ làm tăng nguồn ngân sách Nhà nước thông qua các khoản thu:
tiền sử dụng đất, thuế chuyển đổi QSDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính,…
1.1.2. Cơ sở thực tiễn
Sơ lược về công tác cấp cấp giấy GCNQSDĐ ở Việt Nam qua các giai đoạn:
1. Giai đoạn phong kiến
- Thời vua Gia Long có sổ địa bạ được lập cho từng xã riêng. Trong đó có ghi rõ
đất công, đầu tư của mỗi xã và có ghi rõ tên, diện tích… nhằm dễ tính thuế.
- Thời vua Minh Mạng có hệ thống địa bộ, hệ thống này được lập tới làng xã và
có nhiều thay đổi tích cực hơn thời vua Gia Long.
2. Giai đoạn Pháp thuộc
Ở chế độ này, do sự cai trị của thực dân Pháp nên chúng ta có nhiều chế độ điền
thổ khác nhau:
- Chế độ quản thủ địa bộ ở Nam Kỳ.
- Chế độ quản thủ địa chính ở Trung Kỳ.
- Chế độ điền thổ và quản thủ địa chính ở Bắc Kỳ.
Tuy vậy, những chế độ này đã có những tiến bộ hơn trước. Điền thổ đã có sự đo
đạc chính xác bằng công cụ hiện đại lúc bấy giờ và còn có sổ điền thổ, sổ địa chính…
3. Giai đoạn sau năm 1945 đến nay
a. Giai đoạn từ năm 1951-1961
Đất nước ta trong giai đoạn này bị chia cắt, Miền Nam vẫn còn tồn tại 3 chế độ
quản thủ điền địa.
Giai đoạn sau 1962 thì Miền Nam còn 2 chế độ là: Tân chế độ điền thổ và chế độ
quản thủ điền địa.
b. Giai đoạn 1963-1979
Trong giai đoạn này có rất nhiều biến động do nhân dân hưởng ứng phong trào tư
sản hoá sản xuất nhưng trong giai đoạn này thì hoạt động cấp giấy chưa được thực
hiện. Công tác quản lý đất đai thời kỳ này chủ yếu dựa vào tài liệu và các số liệu có
sẵn.
c. Giai đoạn 1980-1988
Trong giai đoạn này công tác cấp giấy đã được Nhà nước tổ chức thực hiện theo
quyết định 201-CP ngày 01/07/1980 và chỉ thị 299-TTg ngày 10/11/1980 của Thủ
tướng Chính phủ. Do vậy trong giai đoạn này các tài liệu, số liệu được quản lý đầy đủ
hơn.
d. Giai đoạn có luật đất đai 1988 đến trước luật đất đai 1993
Ở thời kỳ này công tác đăng ký cấp giấy đã trở thành một nhiệm vụ để tổ chức
Nhà nuớc thi hành Luật đất đai. Và cũng trong thời điểm này Tổng cục Địa Chính đã
Trang 10
Ngành Quản Lý Đất Đai
SVTH: Ninh Thị Bích Ngọc
ban hành quyết định 01/ĐKTK ngày 14/07/1989 về việc cấp GCNQSDĐ và thông tư
302/ĐKTK ngày 28/10/1989 nhằm hướng dẫn thực hiện quyết định này. Tuy giai đoạn
này cũng là giai đoạn nảy sinh nhiều vướng mắc, khó khăn trong công tác cấp giấy; do
vậy công tác cấp giấy triển khai trong giai đoạn này rất chậm.
e. Giai đoạn có Luật đất đai 1993 đến trước khi có Luật đất đai 2003
Sau Hiến pháp năm 1992, Chính phủ đã ban hành Luật đất đai 1993. Đây là một
đạo luật quan trọng thể hiện đường lối tiếp tục đổi mới của Đảng và Nhà nuớc ta, là cơ
sở pháp lý đưa công tác quản lý đất đai vào nề nếp, sử dụng, khai thác đất đai ngày
càng có hiệu quả và tiết kiệm, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế và ổn định chính trị
xã hội.
Ngày 27/07/1995 Tổng cục quản lý ruộng đất (nay là Bộ TN & MT) ra quyết
định 499 về các loại biểu mẫu sổ địa chính.
Ngày 13/10/1995 Tổng cục quản lý ruộng đất ra công văn địa chính số 1427
hướng dẫn xử lý một số vấn đề về xét duyệt GCN.
Thủ tướng ban hành Chỉ thị số 10/TTg ngày 20/02/1998 đẩy nhanh công tác cấp
GCNQSDĐ.
Tổng cục địa chính ra thông tư 346/TT.TCĐC ngày 16/03/1998 hướng dẫn thủ
tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp GCNQSDĐ.
Thông tư 1442/1999/TTLT-TCĐC-BTC ngày 21/09/1999 về hướng dẫn cấp
GCNQSDĐ theo chỉ thị 18/1999/CT-TTg ngày 01/07/1999 của Thủ tướng Chính phủ.
Chỉ thị 18/1999/CT-TTg về một số biện pháp hoàn thành cấp GCNQSDĐ nông
nghiệp, lâm nghiệp, đất ở đô thị, đất ở nông thôn.
Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 của Tổng cục địa chính hướng
dẫn đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp GCNQSDĐ.
Trong giai đoạn này Tổng cục địa chính ban hành mẫu giấy đỏ (GCNQSDĐ cấp
chung cho đất ở và đất nông nghiệp). Trên giấy này cấp cho tất cả các thửa đất của chủ
sử dụng (một giấy cấp cho nhiều thửa).
f. Giai đoạn có Luật đất đai 2003 đến nay
Từ khi có Luật đất đai 2003, Nhà nước ta căn cứ vào cơ sở pháp lý đó ban hành
các Nghị định, Quyết định, Chỉ thị của Thủ tướng, Chính phủ…Chỉ thị số
05/2004/CT-TTG 09/02/2004 Chỉ thị triển khai thi hành Luật đất đai năm 2003; Chỉ
thị số 07/2004/CT-UB 07/04/2004 Chỉ thị về việc triển khai thi hành Luật đất đai năm
2003; Chỉ thị số 14/2004/CT-UB 28/07/2004 V/v tiếp tục kiện toàn và đẩy mạnh hoạt
động hòa giải ở cơ sở theo Luật đất đai năm 2003; Nghị định số 81/2004/NĐ-CP
29/10/2004 Nghị định về thi hành Luật đất đai; Nghị định số 17/2006/NĐ-CP
27/01/2006 Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi
hành Luật đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước
thành công ty cổ phần; Chỉ thị số 05/2006/CT-TTg 22/02/2006 Chỉ thị khắc phục yếu
kém, sai phạm, tiếp tục đẩy mạnh tổ chức thi hành Luật đất đai; Quyết định số
4142/QĐ-UBND 03/10/2007 Về việc tổ chức đợt kiểm tra tình hình thi hành Luật đất
đai; Quyết định số 4143/QĐ-UBND 03/10/2007 Về việc thành lập đoàn kiểm tra về
tình hình thi hành Luật đất đai; Chỉ thị số 02/CT-BTNMT 19/11/2007 Về việc tiếp tục
triển khai thi hành Luật đất đai năm 2003; nhằm giúp cho công việc cấp GCNQSDĐ
Trang 11
Ngành Quản Lý Đất Đai
SVTH: Ninh Thị Bích Ngọc
được hoàn thiện hơn và nhanh chóng thuận lợi khi người sử dụng đất xin được cấp
giấy chứng nhận.
Trong giai đoạn này Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành mẫu GCNQSDĐ
cấp cho từng thửa đất đối với đất nông nghiệp và đất ở. Riêng trên địa bàn Thành phố
Hồ Chí Minh đối với đất ở chưa có tài sản gắn liền thì cấp GCNQSDĐ, còn đất ở có
tài sản gắn liền thì cấp GCNQSHNỞ & QSDĐỞ theo mẫu của Bộ Xây dựng.
1.1.3. Cơ sở pháp lý
1. Văn bản của Trung ương
Căn cứ Luật Đất đai 2003 ngày 26/11/2003.
Căn cứ Nghị định số 181/NĐ-CP, ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
Luật đất đai năm 2003.
Căn cứ Nghị định số 182/NĐ-CP, ngày 29/10/2004 của Chính phủ về việc xử
phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
Căn cứ Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định
bổ sung về việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất trình tự, thủ
tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về
đất đai.
Căn cứ Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường ban hành quy định về cấp GCNQSDĐ.
Căn cứ Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 03/12/2006 quy định về
GCNQSDĐ.
2. Văn bản của TP. Hồ Chí Minh
Quyết định số 94/2001/QĐ-UB của UBND Thành phố về việc ban hành quy định
về cơ chế quản lý và tổ chức đối với phường thuộc năm quận mới, gồm quận 2, quận
7, quận 9, quận 12 và quận Thủ Đức.
Quyết định số 64/2001/QĐ-UB ngày 30/07/2001 quy định hạn mức đất ở tại
Thành phố Hồ Chí Minh.
Quyết định số 138/2004/QĐ-UB ngày 18/5/2004 quy định về thủ tục giao đất,
cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.
Quyết định số 54/QĐ-UBND ngày 30 tháng 03 năm 2007 của UBND TP.Hồ Chí
Minh ban hành về trình tự, thủ tục cấp GCNQSHNỞ & QSDĐỞ, GCNQSHNỞ,
GCNQSDĐ tại TP.HCM.
Quyết định số 19/2009-UBND ngày 25 tháng 02 năm 2009 của UBND TP.Hồ
Chí Minh ban hành quy định về diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa.
1.2. KHÁI QUÁT ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU
12.1. Ranh giới hành chính qua các thời kỳ
Thủ Đức là một trong 3 Quận được tách ra từ huyện Thủ Đức cũ (ngày 6/01/1997
theo Nghị định 03/CP), nằm ở phía Bắc huyện Thủ Đức và về phía Bắc – Đông Bắc
Thành phố Hồ Chí Minh với diện tích tự nhiên là 4.764,89 ha và dân số là 368.127
người (năm 2008), phân bố thành 12 phường là: Linh Chiểu, Trường Thọ, Linh Tây,
Tam Bình, Tam Phú, Linh Xuân, Linh Trung, Hiệp Bình Chánh, Hiệp Bình Phước,
Bình Thọ, Linh Đông và Bình Chiểu.
Trang 12
Ngành Quản Lý Đất Đai
SVTH: Ninh Thị Bích Ngọc
1.2.2. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên
1. Vị trí địa lý
Quận Thủ Đức nằm ở vị trí Bắc – Đông Bắc của Thành phố Hồ Chí Minh cách
trung tâm Thành phố khoảng 7km; quận Thủ Đức được bao bọc chủ yếu là Quốc lộ 52
(xa lộ Sài Gòn – Biên Hòa còn gọi là đường Hà Nội) ở phía Đông và sông Sài Gòn ở
phía Tây và Nam; là đầu mối đường sắt, có các công trình hạ tầng kỹ thuật thuận lợi
cho việc bố trí dân cư mới và phát triển kinh tế của quận.
Quận Thủ Đức có tọa độ địa lý:
+ Từ 10049’-10054’ độ vĩ bắc.
+ Từ 106047’86” - 106047’98” độ kinh đông.
Và ranh giới hành chính:
+ Đông giáp: Quận 9 - Tp. Hồ Chí Minh.
+ Tây giáp: sông Sài Gòn, Quận 12 - Tp. Hồ Chí Minh.
+ Nam giáp: sông Sài Gòn, Quận 2 và quận Bình Thạnh - Tp. Hồ Chí Minh.
+ Bắc giáp: huyện Thuận An và huyện Dĩ An tỉnh Bình Dương.
Sơ đồ 1. Bản đồ hành chính quận Thủ Đức
Trang 13
Ngành Quản Lý Đất Đai
SVTH: Ninh Thị Bích Ngọc
Bảng 1. Diện tích đất tự nhiên phân theo đơn vị hành chính
STT
Đơn vị hành chính
(Phường)
Diện tích tự
nhiên (ha)
Cơ cấu %
1
Trường Thọ
499,31
10,48
2
Bình Thọ
121,17
2,54
3
Bình Chiểu
541,21
11,36
4
Linh Đông
294,25
6,18
5
Linh Tây
136,23
2,86
6
Linh Xuân
387,07
8,12
7
Linh Chiểu
141,20
2,96
8
Linh Trung
706,11
14,82
9
Tam Phú
308,56
6,48
10
Tam Bình
217,47
4,56
11
Hiệp Bình Chánh
646,96
13,58
12
Hiệp Bình Phước
765,35
16,06
4.764,89
100
Toàn Quận
(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường, 2009)
2. Đặc điểm địa hình
Địa hình của quận Thủ Đức tương đối đồng nhất và bằng phẳng với độ dốc nhỏ
hơn 30, gồm hai dạng địa hình chính là dạng gò và dạng địa hình thấp.
- Địa hình dạng gò: có độ cao từ 1,5m đến 30m chiếm 46% tổng diện tích tự
nhiên của Quận, có cấu tạo địa chất tốt thuận lợi cho việc xây dựng. Địa hình gò tập
trung ở các phường Linh Trung, Linh Chiểu, Linh Xuân, Linh Tây, Bình Thọ, Bình
Chiểu và một phần ở các phường Tam Bình, Tam Phú, Trường Thọ.
- Địa hình dạng thấp: tập trung ở phía Nam của Quận, cấu tạo địa chất chủ yếu là
bùn và sét nên dễ sụt lún. Địa hình này thích hợp cho việc sản xuất nông nghiệp, trồng
hoa cảnh, xây dựng nhà vườn. Các phường có dạng địa hình thấp gồm Hiệp Bình
Phước, Hiệp Bình Chánh, Linh Đông, Tam Bình, Tam Phú, Trường Thọ.
3. Khí hậu
Quận Thủ Đức nằm trong khu vực nhiệt đới gió mùa, cận xích đạo, có chế độ khí
hậu ổn định. Nhiệt độ trung bình cả năm 270C, biên độ giao động giữa ngày và đêm từ
5-100C. Nhiệt độ cao nhất là 400C (tháng 4/1970) và thấp nhất là 130C (tháng 2/1971).
Độ ẩm không khí trung bình cả năm là 80%. Chia làm 2 mùa mưa nắng rõ rệt cụ thể
như sau: Mùa nắng bắt đầu từ tháng 12 đến hết tháng 5, số giờ nắng dồi dào (bình
quân 6,3 giờ/ngày; Mùa mưa bắt đầu từ đầu tháng 6 đến hết tháng 11, lượng mưa trung
bình đo được từ 1800 – 2000mm/năm.
Trang 14
Ngành Quản Lý Đất Đai
SVTH: Ninh Thị Bích Ngọc
4.Tài nguyên đất
Quận Thủ Đức có tổng diện tích đất tự nhiên 4.764,89 ha, chiếm 2,26% diện tích
toàn Thành phố Hồ Chí Minh. Đất đai của Quận gồm ba loại đất chính là:
- Đất vàng xám: có diện tích khoảng 1.122,89 ha, chiếm tỷ trọng 23,57% diện
tích tự nhiên toàn Quận, phân bố chủ yếu ở các phường: Linh Xuân, Bình Chiểu và
một phần phường Linh Trung (khu vực Gò Cát).
- Đất xám: có diện tích khoảng 1.180 ha, chiếm tỷ trọng khoảng 24,76% diện tích
tự nhiên toàn Quận, phân bố chủ yếu ở các phường: Linh Trung, Linh Tây, Linh
Chiểu, Bình Thọ và một phần ở các phường Tam Bình, Tam Phú, Linh Đông.
- Đất phèn: có diện tích khoảng 2.063 ha, chiếm tỷ trọng khoảng 43,31% diện
tích tự nhiên toàn Quận, phân bố chủ yếu ở các phường: Hiệp Bình Chánh, Hiệp Bình
Phước, Linh Đông và một phần ở các phường Tam Phú, Tam Bình, Trường Thọ.
- Còn lại khoảng 399 ha là diện tích sông rạch, chiếm tỷ trọng khoảng 8,36% diện
tích tự nhiên toàn Quận.
Bảng 2. Cơ cấu các nhóm đất
Diện tích
STT
Phân loại theo
HTVN
Chuyển đổi
FAO/UNESCO
Ký hiệu
theo FAO
Ha
I
Đất vàng xám
Xanthic Acrisols
ACx
1.122,89
23,57
II
Đất xám
Acrisols
AC
1.180,00
24,76
III
Đất phèn
Thionic Fluvisols
FLt
2.063,00
43,31
399,00
8,36
4764,89
100
IV
Sông suối
TỔNG CỘNG
%
(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường, 2009)
Đất đai trên địa bàn Thủ Đức rất thuận lợi cho việc đô thị hóa do nền địa chất khá
tốt và nguồn nước phong phú, là địa bàn đang thu hút các nhà đầu tư phát triển công
nghiệp, thương mại – dịch vụ và khu dân cư mới.
5. Tài nguyên nước
Quận Thủ Đức có một chiều dài sông Sài Gòn hơn 10km với tổng diện tích mặt
nước gần 390ha (hầu hết ở phía Nam và phía Tây của Quận), đây là một địa bàn lý
tưởng cho hoạt động du lịch, vui chơi giải trí ven sông, sông nước. Trên địa bàn Quận
ở phường Linh Đông, Tam Phú, Tam Bình, Hiệp Bình Chánh, Hiệp Bình Phước tư
nhân đã mở hàng loạt các điểm du lịch, vui chơi giải trí phục vụ khách du lịch trên địa
bàn và trong khu vực vào thời điểm cuối ngày, cuối tuần, ngày lễ và ngày Tết.
- Nguồn nước mặt phong phú, bao phủ một vùng rộng lớn của Quận (đặc biệt là
vùng thấp), nước không bị nhiễm mặn đủ sức tưới cho sản xuất nông nghiệp và chống
xâm nhập mặn. Tuy nhiên, nguồn nước mặt hiện nay đang có nguy cơ bị ô nhiễm bởi
các chất thải công nghiệp. Điều này ảnh hưởng đến sản xuất, nhất là nuôi trồng thủy
sản và sức khỏe của nhân dân.
- Nguồn nước ngầm có trữ lượng lớn và chất lượng từ tốt, là một nguồn nước có
vai trò quan trọng trong việc phục vụ sản xuất và sinh hoạt trên địa bàn Quận.
Trang 15
Ngành Quản Lý Đất Đai
SVTH: Ninh Thị Bích Ngọc
1.2.3. Điều kiện kinh tế – xã hội
Tình hình phát triển kinh tế – xã hội của quận Thủ Đức vẫn tiếp tục phát triển ổn
định, an ninh trật tự xã hội được giữ vững. Với xu hướng phát triển của Thành phố là
ra các Tỉnh ngoại thành, cơ sở hạ tầng của quận Thủ Đức ngày càng hoàn thiện hơn
góp phần thúc đẩy nền kinh tế phát triển.
Tốc độ tăng giá trị sản xuất bình quân hàng năm là 21,4%. Ngành công nghiệp –
tiểu thủ công nghiệp do Quận quản lý đạt tổng giá trị sản xuất 1.581 tỷ năm 2004 (theo
giá so sánh năm 1994) tăng bình quân 24,6%. Doanh thu ngành thương mại – dịch vụ
năm 2004 đạt 2.252 tỷ đồng, tăng bình quân 19,20%. Đối với ngành nông nghiệp tuy
diện tích đất nông nghiệp giảm song do có sự chuyển đổi về cơ cấu vật nuôi cây trồng
nên giá trị bình quân hàng năm vẫn đạt 30 – 32 tỷ đồng, tăng bình quân là 112%.
1. Thực trạng phát triển kinh tế
19,14%
0,98%
CN - TTCN
TM - DV
NN
79,88%
Biểu đồ 1. Cơ cấu kinh tế quận Thủ Đức năm 2008
Công nghiệp: Tình hình sản xuất công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp tiếp tục
phát triển và tăng trưởng khá trở thành ngành chủ lực trong cơ cấu kinh tế chiếm
79,88% cơ cấu kinh tế toàn Quận, là một lĩnh vực có tiềm năng của vùng cần được chú
trọng và phát triển.
Nông nghiệp: Tình hình sản xuất nông nghiệp trên địa bàn Quận đang chuyển
mình theo hướng: chuyển nông nghiệp thuần sang kết hợp nông nghiệp thuần với phát
triển sinh thái, giảm bớt diện tích các loại cây trồng và vật nuôi có giá trị kinh tế cao.
Thương mại - dịch vụ: Khi đất nước phát triển nhu cầu của con người theo đó
mà tăng lên vì vậy ngành thương mại và dịch vụ của quận cũng khá phát triển chiếm
19,14 % cơ cấu kinh tế toàn quận.
2.Thực trạng xã hội
a. Về dân số
Dân số của quận năm 2008 gồm có 368.127 người, tập trung đông nhất ở phường
Bình Chiểu, tiếp theo là Hiệp Bình Chánh và Linh Xuân, Linh Trung do những
phường này có nhiều khu công nghiệp, khu chế xuất, cơ sở vật chất kinh tế xã hội
Trang 16
