BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
THỰC TRẠNG ÁP DỤNG CÁC CÔNG CỤ TÀI CHÍNH
TRONG QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
TRÊN ĐỊA BÀN TX BẠC LIÊU
TỈNH BẠC LIÊU
SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH
:
:
:
:
:
TRÀ THỊ BÍCH TRANG
05135099
DH05TB
2005 – 2009
Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
Thành phố Hồ Chí Minh
Tháng 7 năm 2009
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN
TRÀ THỊ BÍCH TRANG
THỰC TRẠNG ÁP DỤNG CÁC CÔNG CỤ TÀI CHÍNH
TRONG QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
TRÊN ĐỊA BÀN TX BẠC LIÊUTỈNH BẠC LIÊU
GVHD: ThS. Lê Mộng Triết
Địa chỉ cơ quan: Trường ĐH Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh
Ký tên: ………………………………
Thành phố Hồ Chí Minh
Tháng 7 năm 2009
LỜI CẢM ƠN
Con xin chân thành cảm ơn gia đình – những người luôn yêu thương, dạy dỗ,
hậu thuẫn và tạo mọi điều kiện cho con trong suốt quá trình thực tập để con có được
ngày hôm nay.
Em xin cảm ơn Quý thầy cô trường Đại học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí
Minh và Khoa Quản lý Đất Đai & Bất Động Sản đã dạy bảo, truyền đạt cho em những
kiến thức, những kinh nghiệm quý báu để em có thể ứng dụng nhiều vào trong cuộc
sống và công việc hàng ngày.
Em xin chân thành cảm ơn sự chỉ dạy tận tình của thầy Lê Mộng Triết, người
đã giúp đỡ và hướng dẫn cho em trong quá trình hoàn thành đề tài tốt nghiệp.
Xin chân thành cám ơn ban lãnh đạo chi cục thuế TX Bạc Liêu và các chú, anh
chị công tác tại đội trước bạ đã tạo mọi điều kiện tốt nhất cho em trong suốt thời gian
thực tập.
Cuối cùng, xin cám ơn và gửi lời chia vui đến tất cả các bạn học cùng lớp Quản
Lý Thị Trường Bất Động Sản Khóa 31 là những người đã gắn bó, chia sẻ và giúp đỡ
tôi trong thời gian học tập tại trường.
Xin chân thành cám ơn
Sinh viên
Trà Thị Bích Trang
i
TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Trà Thị Bích Trang, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động
Sản, Trường Đại học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Đề tài: “ Thực trạng áp dụng các công cụ tài chính trong quản lý thị trường bất
động sản trên địa bàn TX Bạc Liêu-Tỉnh Bạc Liêu”
Giáo viên hướng dẫn: TS Lê Mộng Triết, Bộ môn Chính Sách & Pháp Luật,
Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại học Nông Lâm TP. Hồ Chí
Minh.
Cùng với sự phát triển chung của nền kinh tế Tỉnh, trong những năm gần đây
tiềm năng về đất đai ở Thị xã Bạc Liêu ngày một tăng lên đáp ứng nhu cầu phát triển
kinh tế xã hội của Thị xã. Sự gia tăng của nhiều dự án đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng,
khu dân cư, khu đô thị mới ở Thị xã đã thu hút mạnh mẽ người dân từ các nơi khác.
Chính sách tài chính trong lĩnh vực đất đai là một trong những phương tiện để nhà
nước quản lý và điều tiết hoạt động của thị trường bất động sản. Nghiên cứu thực trang
thực hiện các công cụ tài chính về đất đai trên địa bàn TX Bạc Liêu, những tồn tại và
giải pháp nhằm hoàn thiện các chính sách tài chính về đất đai để nắm được động thái
của người sử dụng đất trước những thay đổi của Nhà nước về chính sách tài chính.
Bằng phương pháp nghiên cứu tài liệu, em tiến hành nghiên cứu những văn bản,
những Nghị Định và Thông Tư hướng dẫn liên quan đến chính sách tài chính về đất
đai kết hợp với việc sử dụng phương pháp thống kê, phương pháp phân tích- tổng hợp
để xử lý những số liệu thực tế thu được của các loại thuế thu từ đất, và đồng thời tiếp
thu tình hình thực tế. Nguồn thu từ đất đai (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế chuyển
quyền sử dụng đất) đã liên tục tăng hàng năm và đóng góp một phần đáng kể vào ngân
sách của Tỉnh. Sự tăng nguồn thu về đất đai của Thị xã Bạc Liêu trong những tháng
gần đây cho thấy công tác hợp thức hóa quyền sử dụng đất được thực hiện một cách
nhanh chóng và tạo mọi điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất mau chóng được hợp
thức hóa quyền sử dụng đất của mình từ đó làm tăng thu trong các khoản nghĩa vụ tài
chính.Nguồn thu từ nghĩa vụ tài chính về đất đai chiếm một phần quan trọng trong
ngân sách của Tỉnh.
ii
Như vậy, qua những kết quả cụ thể về tình hình thực hiện chính sách tài chính
về đất đai, đề tài đã xác định những vấn đề đang còn tồn tại xung quanh các sắc thuế
và mở ra những hướng cần và phải làm để củng cố, hoàn thiện chính sách tài chính,
hướng tới tạo lập một thị trường bất động sản hoàn hảo, hoạt động lành mạnh và công
khai.
iii
MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ……………………………………………………………………1
PHẦN 1: TỔNG QUAN…………………………………………………………3
1. Cơ sở lý luận........................................................................................................3
1.1. Cơ sở khoa học………………………………………………………..3
1.1.1. Những vấn đề cơ bản về thị trường bất động sản…………………...3
1.1.2 Khái quát chung về thuế……………………………………………...9
1.1.3. Chính sách tài chính về đất đai trong điều tiết thị trường bất
động sản………………………………………………………………………….15
1.2. Cơ sở pháp lý…………………………………………………………19
2. Khái quát về TX Bạc Liêu……………………………………………………..19
2.1. Điều kiện tự nhiên……………………………………………………19
2.2. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
đất…………………………………………………………………………………21
3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu…………………………………………23
3.1. Nội dung nghiên cứu………………………………………………….23
3.2. Phương pháp nghiên cứu……………………………………………...23
PHẦN 2. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU…………………………………………...25
1.Thực trạng áp dụng các công cụ tài chính trong quản lý thị trường bất động sản trên
địa bàn TX Bạc Liêu………………………………………………………………25
2.1. Thuế nhà đất…………………………………………………………..26
2.2.Lệ phí trước bạ…………………………………………………………30
2.3. Thuế chuyển quyền sử dụng đất………………………………………35
2.4. Tiền sử dụng đất………………………………………………………42
2. Những vấn đề tồn tại của các quy định về nghĩa vụ tài chính ảnh hưởng đến thị
trường bất động sản tại Thị xã Bạc Liêu………………………………………….49
KẾT LUẬN-KIẾN NGHỊ………………………………………………..54
iv
DANH SÁCH CÁC BẢNG
Bảng 1: Kết quả giải quyết hồ sơ đăng ký việc thực hiện các quyền của người sử dụng
đất.. ................................................................................................................................22
Bảng 2: Kết quả thu ngân sách Nhà nước từ nguồn thu về đất đai của TXBL trong năm
2007,2008 và quí I-2009 .................................................................................................25
Bảng 3: Kết quả thực hiện thu thuế nhà đất.....................................................................29
Bảng 4: Kết quả thu lệ phí trước bạ về nhà đất................................................................34
Bảng 5: Kết quả số thu thuế chuyển quyền sử dụng đất ..................................................38
Bảng 6: Kết quả thu thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất ................................... 42
Bảng 7: Kết quả thu tiền sử dụng đất ............................................................................. 44
v
DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT
UBND
Ủy ban nhân dân
CQSDĐ
Chuyển quyền sử dụng đất
S
Diện tích
H
Hạng đất
MT
Mức thuế
GT
Giá thóc
TXBL
Thị xã Bạc Liêu
VNĐ
Việt Nam đồng
BĐS
Bất động sản
vi
Ngành Quản lý thị trường bất động sản
SVTH:Trà Thị Bích Trang
ĐẶT VẤN ĐỀ
Tính cấp thiết của đề tài
Ở nước ta, từ khi chuyển sang nền kinh tế thị trường, một hệ thống các loại thị
trường dần dần được hình thành và phát triển. Hệ thống các loại thị trường đó bao
gồm: thị trường hàng hóa, thị trường lao động, thị trường dịch vụ, thị trường tài chính,
thị trường bất động sản…Trong số các loại thị trường này có thị trường lao động và thị
trường bất động sản là thị trường thuộc loại đầu vào của bất kì loại hình sản xuất kinh
doanh nào trong nền kinh tế thị trường.Với tư cách là một loại thị trường đầu vào của
sản xuất kinh doanh, thị trường bất động sản chiếm vị trí độc tôn trong kênh phân phối
đất đai cho những nhà kinh doanh trong các lĩnh vực như trồng trọt chăn nuôi, xây
dựng công trình kiến trúc nhà ở…
Ở Việt Nam thị trường bất động sản là một lĩnh vực mới, nhất là đối với một
nền kinh tế đang trong quá trình chuyển đổi. Điều đó lại càng phức tạp trong một nền
kinh tế mà quyền sử dụng đất chưa được xem là hàng hóa. Công cụ tài chính về đất đai
là một trong những phương tiện để nhà nước quản lý và điều tiết thị trường bất động
sản.
Cùng với sự phát triển nhanh chóng của nền kinh tế đất nước, ở Thị xã Bạc
Liêu các công trình đô thị, công trình dân cư phát triển với tốc độ ngày càng cao, đòi
hỏi công tác quản lý đất đai phải thực hiện tiết kiệm và hiệu quả. Trên cơ sở đó tôi
tiến hành nghiên cứu đề tài ”Thực trạng áp dụng các công cụ tài chính trong quản
lý thị trường bất động sản trên địa bàn TX Bạc Liêu-Tỉnh Bạc Liêu”
Mục tiêu nghiên cứu
Nắm được thực trạng áp dụng các công cụ tài chính trên địa bàn TX Bạc Liêu, tìm ra
những thiếu sót hạn chế từ đó đề xuất ra các giải pháp để sử dụng hiệu quả các chính
sách tài chính trong việc điều tiết thị trường bất động sản trên địa bàn TX Bạc Liêu.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: các khoản thuế và thu các khoản thuế trong mối quan hệ
với việc quản lý và điều tiết thị trường bất động sản.
Trang 1
Ngành Quản lý thị trường bất động sản
SVTH:Trà Thị Bích Trang
Lệ phí trước bạ
Thuế nhà, đất
Thuế chuyển quyền sử dụng đất
Tiền sử dụng đất
Phạm vi nghiên cứu: các công cụ tài chính đất đai điều tiết thị trường bất động
sản trên địa bàn thị xã Bạc Liêu từ năm 2007 đến nay.
Ý nghĩa thực tiễn.
Đề tài sẽ mô tả tổng quát thị trường bất động sản, các khoản thuế và thu từ đất
đai trong mối quan hệ với thị trường bất động sản.
Trang 2
Ngành Quản lý thị trường bất động sản
SVTH:Trà Thị Bích Trang
PHẦN 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1. Cơ sở lý luận
1.1. Cơ sở khoa học
1.1.1. Những vấn đề cơ bản về thị trường bất động sản
a. Khái niệm và đặc điểm của thị trường bất động sản
Ở nước ta, khái niệm BĐS dưới góc độ pháp lý được hiểu là những tài sản di
động và không di động được nhưng chịu sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước.
Dưới góc độ của nhà quản lý thị trường BĐS thì BĐS là những tài sản không di
dời được bao gồm đất đai, những vật thể cố định gắn liền với đất đai, những vật thể
này tồn tại trên mặt đất, chức năng của nó sẽ bị thay đổi khi tách rời khỏi đất đai và
phải mất khá nhiều thời gian và chi phí cho việc di dời.
Có nhiều quan niệm khác nhau về BĐS nhưng tóm lại một tài sản được xem là
BĐS khi có các điều kiện sau:
Là yếu tố vật chất có ích cho con người
Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng
Có thể đo lường bằng giá trị nhất định
Không thể di dời: gắn liền với đất đai hoặc tài sản khác trên đất, di dời hạn chế và
tồn tại lâu dài.
Thị trường là tổng thể các quan hệ cho phép người mua và người bán trao đổi
được các hàng hóa và dịch vụ cho nhau. Có ba loại thị trường cơ bản:
Thị trường hàng hoá
Thị trường lao động
Thị trường vốn
Thị trường BĐS chỉ hình thành khi BĐS trở thành hàng hóa, ở đâu và lúc nào
BĐS chưa trở thành hàng hóa thì ở đó chưa thể có thị trường BĐS. Thị trường BĐS
được hiểu một cách khái quát như sau: “Thị trường BĐS là tổng hòa các giao dịch
dân sự về BĐS tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định”
Trang 3
Ngành Quản lý thị trường bất động sản
SVTH:Trà Thị Bích Trang
Đó là thị trường của các hoạt động giao dịch BĐS như: chuyển nhượng, mua,
bán, cho thuê, thế chấp… trong phạm vi không gian và thời gian nhất định. Hoạt động
của thị trường này tất yếu phải tuân theo quy luật của thị trường, đồng thời bao hàm
yếu tố pháp luật, tập quán, phong tục của mỗi quốc gia. Bên cạnh đó, cũng có một số
khái niệm khác về thị trường BĐS ở những góc độ khác nhau như sau:
Dưới góc độ kinh tế, thị trường BĐS được hiểu như là một hệ thống các quan hệ
kinh tế trong các ngành tạo lập BĐS và các hoạt động liên quan đến những giao dịch
về BĐS.
Dưới góc độ quản lý Nhà nước về đất đai và BĐS, thị trường BĐS không chỉ là hệ
thống các quan hệ kinh tế mà còn bao gồm các thể chế bổ trợ thị trường (xác định các
quyền về đất đai, thực hiện quy hoạch sử dụng đất,…)
Thị trường BĐS cũng chính là thị trường hàng hóa, tuy nhiên không giống như
hàng hoá thông thường, thị trường BĐS cũng mang những đặc thù riêng. Sau đây là
một số đặc điểm riêng của thị trường BĐS:
Thị trường BĐS mang tính độc quyền bởi tính cố định, tính khan hiếm và tính tang
trị của đất đai, là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo do sự không đồng nhất về
thông tin và các yếu tố cấu thành thị trường.
Thị trường BĐS có tính vùng và tính khu vực sâu sắc
Bất động sản là hàng hóa không thể di dời được nên thị trường bất động sản
chịu ảnh hưởng nhiều bởi yếu tố mang tính chất khu vực, cục bộ không giống nhau
giữa các địa phương. Có những vùng, những khu vực, thị trường bất động sản hoạt
động khá nhộn nhịp nhưng có những vùng, những khu vực lại gần như đóng băng. Ví
dụ: ở khu vực đang quy hoạch thành khu công nghiệp hay khu đô thị mới, người ta sẽ
tìm đến để trao đổi mua bán nhưng ở khu vực khác việc mua bán đất rất ít xảy ra. Mặt
khác, theo đặc điểm tâm lý, tập quán, v.v… của mỗi vùng, mỗi làng, mỗi địa phương
và ngay trong một địa phương cùng một diện tích đất, chỉ cần vị trí, hình thù đất,
hướng có thể làm nhà trên đất khác nhau thì giá cả cũng khác nhau. Điều đó cho thấy,
sự khác nhau về trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội và mật độ dân số làm cho
nhu cầu về bất động sản cũng sẽ khác nhau về số lượng, hình dạng, chất lượng và từ
Trang 4
Ngành Quản lý thị trường bất động sản
SVTH:Trà Thị Bích Trang
đó dẫn đến sự khác nhau về mức độ phát triển của thị trường bất động sản. Sự phát
triển của các nước cũng như ở nước ta trong thời gian qua cho thấy, thị trường bất
động sản ở các thành phố, đô thị lớn, ở các vùng ven các đô thị lớn thường có qui mô
và mức độ phát triển cao hơn ở các đô thị nhỏ, các khu vực xa các thành phố, đô thị
lớn và khu vực nông thôn.
Thị trường BĐS không phải là thị trường giao dịch bản thân BĐS mà là thị trường
giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS.
Trong điều kiện “đất đai thuộc sở hữu toàn dân” do Nhà nước thống nhất quản
lý nên các giao dịch về đất đai trên thị trường thực chất là giao dịch các quyền và lợi
ích có được từ việc sử dụng nó. Người có quyền sử dụng đất đai sẽ thu được lợi ích từ
việc sử dụng đất đai đem lại. Vì không bị hao mòn và mất đi trong quá trình sử dụng
nên người sử dụng có thể tìm mọi biện pháp khác nhau để khai thác tối đa các lợi ích
mà diện tích đất sử dụng có thể mang lại như xây nhà nhiều tầng đối với đất xây dựng,
đầu tư thâm canh, xen canh tăng vụ v.v… đối với đất canh tác. Điều đó cho thấy, giá
đất (giá quyền sử dụng đất) không phản ánh giá trị của đất đai, mà giá đất phản ánh
khả năng thu lợi từ việc sử dụng và thu lợi từ đất. Như vậy, với những tiến bộ khoa
học kĩ thuật của nền kinh tế sẽ làm cho việc thu lợi từ việc sử dụng đất ngày càng tăng
và tất yếu làm cho giá của quyền sử dụng đất cũng có xu hướng tăng.
Thị trường bất động sản chịu sự chi phối rất mạnh của Nhà Nước (chính sách, pháp
luật, quy hoạch)
Là một trong những hàng hóa có giá trị lớn, hơn nữa với những đặc điểm riêng
có của bất động sản nên các giao dịch về bất động sản không thể diễn ra như nhiều
hàng hóa thông thường mà đi cùng các giao dịch này là các giấy tờ kèm theo. Vì cần
phải có các giấy tờ kèm theo nên khi trao đổi, mua bán bất động sản một mặt phải giải
quyết các thủ tục phức tạp, mặt khác phải chịu sự chi phối và điều chỉnh của hệ thống
các qui định pháp luật có liên quan. Điều đó cho thấy, nếu các qui định về pháp luật
càng đơn giản và chặt chẽ về thủ tục, các chi phí liên quan đến việc mua bán càng ít thì
việc mua bán diễn ra càng nhanh và thuận lợi. Những qui định pháp luật chi phối, điều
chỉnh trong lĩnh vực này như: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các quyền mua bán,
Trang 5
Ngành Quản lý thị trường bất động sản
SVTH:Trà Thị Bích Trang
thế chấp, góp vốn bằng bất động sản, thuế, lệ phí phải nộp liên quan đến việc sử dụng
và mua bán, giao dịch bất động sản.
Giao dịch trên thị trường bất động sản cần đến các loại tư vấn chuyên nghiệp có
trình độ cao và các chế định hỗ trợ khác như môi giới, định giá, thanh toán, bảo hiểm.
Đối với bất động sản, các qui luật về giá trị và giá cả cũng đặc biệt không giống
như các hàng hóa thông thường mà Mác đã đưa ra. Bất động sản thường có giá trị lớn
và giá cả hàng hóa bất động sản chịu sự tác động của nhiều yếu tố phức tạp nên khi
mua bán, giao dịch bất động sản ngoài việc phải có sự tính toán kỹ lưỡng mà thông
thường còn phải qua tư vấn của các chuyên gia môi giới, định giá bất động sản có trình
độ cao đã qua đào tạo, có chuyên môn, kinh nghiệm và nắm được thông tin thị trường,
am hiểu pháp luật về bất động sản.
Thị trường bất động sản có quan hệ mật thiết với thị trường vốn.
Theo lý thuyết về cầu tài sản và cầu tiền, các giao dịch về bất động sản trong
nền kinh tế liên quan chặt chẽ đến những biến động của nền kinh tế, đặc biệt là thị
trường tài chính. Vì trong những điều kiện nhất định người ta có nhu cầu chuyển một
lượng tiền mặt sang đất đai và ngược lại. Mặt khác, bản thân các giao dịch về bất động
sản thường có nhu cầu rất lớn về vốn. Từ đó, để có vốn giao dịch trên thị trường này
phải liên quan đến một lượng vốn tương tự trên thị trường tài chính dưới các hình thức
chuyển dịch khác nhau. Điều đó cho thấy, thị trường bất động sản của một quốc gia
chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn định khi có một thị trường vốn phát triển lành
mạnh và ổn định. Hai thị trường này có mối quan hệ biện chứng khăng khít với nhau
trong nền kinh tế.
b. Sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản
Quá trình hình thành và phát triển của thị trường bất động sản
Cũng như các thị trường khác, sự ra đời và phát triển của thị trường bất động
sản gắn liền với chế độ sở hữu và sự phân công lao động xã hội. Như vậy, sự chiếm
hữu tư nhân về tư liệu sản xuất mà trực tiếp là sự sở hữu tư nhân về ruộng đất, cùng
với sự phát triển của sản xuất và trao đổi các hàng hóa khác nhau làm nảy sinh hoạt
động thuê mướn, trao đổi, sang nhượng ruộng đất. Các hình thức giao dịch ban đầu về
bất động sản cũng chỉ mang tính chất giản đơn, đơn điệu và không thường xuyên,
Trang 6
Ngành Quản lý thị trường bất động sản
SVTH:Trà Thị Bích Trang
nhưng khi dân số ngày càng tăng, sản xuất xã hội ngày càng phát triển, nhu câu về bất
động sản ngày càng tăng thì thị trường bất động sản cũng sẽ nhộn nhịp, thường xuyên
đồng thời các nghiệp vụ và hàng hóa cũng không ngừng phát triển. Khi đó, các khung
pháp lý cũng được ban hành và việc quản lý thị trường bất động sản được chính thức
thừa nhận.
Khi nền kinh tế thị trường phát triển đến một giai đoạn nào đó, đòi hỏi sự phát
triển đồng bộ của các thị trường. Song song với thị trường hàng hóa, các thị trường sức
lao động và thị trường vốn, thị trường bất động sản đã ra đời và phát triển.
Các lý thuyết kinh tế hiện đại đều cho rằng: vốn, lao động và đất đai là những yếu tố
đầu vào của mọi quá trình sản xuất. Điều đó cho thấy, thị trường bất động sản phát
triển song hành với các thị trường khác trong nền kinh tế thị trường là một tất yếu
khách quan. Đến một giai đoạn nhất định của nền kinh tế, thị trường bất động sản
không chỉ giới hạn trong phạm vi quốc gia mà còn diễn ra trong phạm vi khu vực và
mang tính toàn cầu. Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản cũng ngày càng
được mở rộng. Nếu như lúc ban đầu chỉ là các cá nhân trao đổi với nhau thì về sau sẽ
bao gồm cả Chính phủ, doanh nghiệp và các tổ chức kinh tế xã hội cũng sẽ là những
chủ thể phổ biến trong các giao dịch. Hàng hóa bất động sản tham gia giao dịch trên
thị trường cũng ngày càng tăng lên về số lượng và chủng loại. Sự phát triển của các
giao dịch trên thị trường bất động sản đã làm xuất hiện các tổ chức chuyên hoạt động
trong lĩnh vực môi giới, tư vấn,… về bất động sản.
Đối với Việt Nam, trước thời kỳ đổi mới, trong cơ chế kế hoạch hóa tập trung,
thị trường bất động sản chính thức không tồn tại do không có sự thừa nhận của pháp
luật. Các giao dịch về đất đai của các tầng lớp dân cư chỉ được thực hiện trên thị
trường bất động sản không chính thức (thị trường ngầm) dưới các hình thức chuyển
dịch một căn nhà lá trên một diện tích đất đai hoặc là trả tiền cải tạo đất (thực chất, tiền
mà họ trả cho nhau là “giá đất”). Trong điều kiện như vậy, ở những năm đầu chuyển
đổi sang nền kinh tế thị trường, thị trường bất động sản chính thức cũng chưa hình
thành, các giao dịch về bất động sản vẫn chủ yếu thực hiện trên thị trường bất động
sản không chính thức và nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước. Điều đó làm cho thị
trường bất động sản diễn biến không theo qui luật của nền kinh tế thị trường và tác
Trang 7
Ngành Quản lý thị trường bất động sản
SVTH:Trà Thị Bích Trang
động không tốt đến sự phát triển kinh tế xã hội. Các bất động sản trong nền kinh tế
không được huy động và sử dụng một cách có hiệu quả cho sự phát triển kinh tế. Do
vậy, việc hình thành và phát triển đồng bộ các thị trường nói chung trong đó có thị
trường bất động sản nói riêng là một yêu cầu vô cùng cần thiết và cấp bách.
Thị trường bất động sản tuy đã hình thành từ trước thời kì đổi mới nền kinh tế, nhung
nhìn chung ở giai đoạn này thị trường BĐS còn ở mức thấp, tự phát và các hoạt động
giao dịch phần lớn là chưa chính thống.Thị trường BĐS ở nước ta chỉ bắt đầu phát
triển về cả số lượng, quy mô và mức độ tác động đến nhiều lĩnh vực của kinh tế-xã hội
bắt đầu khi chuyển từ cơ chế kinh tế kế hoạch hóa sang kinh tế thị trường và đặc biệt
là từ khi Luật Đất Đai 1993 ra đời.
Các lực lượng tham gia TTBĐS:
+ Nhà nước: Trong thực tiễn đất nước ta hiện nay, Nhà nước có vai trò rất lớn trong
việc tham gia cũng như tác động đến thị trường bất động sản, thể hiện ở một số điểm
sau:
-
Tác động trực tiếp: Nhà nước ban hành các quy định về quản lý BĐS, về nghĩa vụ
tài chính có liên quan đến quyền sử dụng đất và đặc biệt là vạch ra quy hoạch về việc
sử dụng đất và xây dựng nhà xưởng.
-
Tác động gián tiếp: Trong quá trình cải tổ, sắp xếp lại doanh nghiệp Nhà nước
cũng như chỉnh trang đô thị thì có một số nhà xưởng, trụ sở làm việc của các doanh
nghiệp và cơ quan Nhà nước cần bán. Đây là nguồn cung ứng khá quan trọng cho
TTBĐS.
+ Nhà đầu tư: Bao gồm nhà đầu tư vào ngành kinh doanh BĐS và các ngành kinh tế
khác.
-
Đối với nhà đầu tư vào các ngành kinh tế khác thì vai trò của họ trên thị trường chủ
yếu là người mua. Họ tạo nên cầu trên TTBĐS, đặc biệt là thị trường nhà xưởng công
nghiệp cũng như TTBĐS phục vụ cho hoạt động thương mại, dịch vụ, khách sạn, cao
ốc văn phòng, y tế, giáo dục...
-
Đối với nhà đầu tư vào ngành kinh doanh BĐS: Vai trò của họ đặc biệt quan trọng
trên TTBĐS, hoạt động của họ làm cho TTBĐS trở nên sôi động và phát triển. Trên thị
Trang 8
Ngành Quản lý thị trường bất động sản
SVTH:Trà Thị Bích Trang
trường họ vừa đóng vai trò người mua và cũng vừa đóng vai trò người bán trong đó
vai trò người bán là chủ yếu. Họ mua những BĐS bao gồm đất và tài sản trên đất, hoặc
đất trống để cải tạo, đầu tư nâng cấp sau đó chuyển nhượng lại.
+ Người mua và người bán thông thường: Họ là những người dân bình thường có
nhu cầu mua hoặc bán bất động sản vì các lý do khác nhau. Họ có thể là:
-
Người mua đơn thuần
-
Người bán đơn thuần: bán BĐS để chuyển hoá thành vốn dùng vào các việc khác.
-
Vừa là người mua vừa là người bán: bán BĐS nơi này để mua BĐS ở nơi khác do
nhu cầu chuyển nơi sinh sống. Họ là đối tượng quan trọng mà các nhà kinh doanh
BĐS hướng tới đặc biệt là các nhà kinh doanh trên thị trường nhà ở.
+ Người môi giới:
-
Họ là những người cung cấp cho người mua, người bán những thông tin cần thiết
về việc giao dịch mua, bán bất động sản. Nhờ họ mà hoạt động TTBĐS được trôi
chảy. Họ cũng là nguồn để khai thác thông tin về thị trường mà nhà TĐG cần quan
tâm.
-
Trong tình hình hiện nay ở nước ta việc môi giới mua bán BĐS thường thông qua
những nhà môi giới cá nhân không được đào tạo về nghiệp vụ chuyên môn và không
có sự quản lý của nhà nước, do vậy cần sớm hình thành những công ty môi giới BĐS
để đưa hoạt động môi giới BĐS đi vào nề nếp tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát
triển TTBĐS.
1.1.2. Khái quát chung về thuế
a. Thuế
Sự ra đời và phát triển của thuế
Lịch sử phát triển của xã hội loài người cho thấy rằng, nhân tố quan trọng nhất để
thuế ra đời và phát triển cao như ngày nay gắn liền với sự ra đời, tồn tại và phát triển
của nhà nước.
Nhà nước xuất hiện đòi hỏi phải có cơ sở vật chất và tài sản để đảm bảo cho sự tồn tại
và hoạt động của mình. Dó đó, nhà nước phải dùng quyền lực chính trị vốn có để tập
Trang 9
Ngành Quản lý thị trường bất động sản
SVTH:Trà Thị Bích Trang
trung một phần nguồn lực của xã hội bằng cách huy động dưới nhiều hình thức. Trong
đó, có hình thức đóng góp bắt buộc được gọi là thuế.
Với việc thực hiện chức năng quản lý và điều hành xã hội phát triển, sự chi tiêu của
Nhà nước không chỉ dừng lại ở những tiêu dùng thông thường mà ở đây còn là sự chi
tiêu đầu tư cung cấp những dịch vụ hàng hóa công cộng như:an ninh quốc phòng,
phòng chống dịch bệnh, phát triển văn hóa giáo dục, khoa học công nghệ,…Những chỉ
tiêu cơ bản này đều có nguồn thu từ thuế nhưng đến lượt nó lại là một tiền đề cho sự
phát triển nguồn thu cho giai đoạn sau.
Xuất phát từ việc huy động nguồn thu cho sự tồn tại và phát triển của Nhà nước, các
Nhà nước hoàn toàn quy định một chiến lược, một lộ trình thu thuế với các lĩnh vực,
các ngành, các địa phương và các khu vực khác nhau để khuyến khích và thúc đẩy nền
kinh tế phát triển. Và điều đó càng giúp cho thuế có một chỗ đứng không thể thiếu
trong nền kinh tế ngay cả đối với những nước có nền kinh tế thị trường phát triển.
Như vậy có thể thấy thuế ra đời và tồn tại cùng với Nhà nước và sự phát triển của nền
kinh tế xã hội quyết định sự phát triển của thuế.
Trong thời kỳ đầu của sự hình thành của Nhà nước, các hình thức đóng góp cho sự tồn
tại của Nhà nước cũng rất đơn giản, chủ yếu là lương thực thực phẩm, nhưng về sau
thì nền kinh tế phát triển để huy động nhiều hơn và quản lý được các hoạt động kinh tế
xã hội – xã hội Nhà nước đã đưa ra nhiều sắc thuế ở nhiều lĩnh vực khác nhau như
thuế điều tiết trực tiếp trong lĩnh vực thu nhập, thuế đánh vào hàng hóa, thuế trong lĩnh
vực đất đai v.v… Tuy nhiên, việc ban hành và hoàn thiện thêm các sắc thuế hoàn toàn
phụ thuộc vào các điều kiện cụ thể của nền kinh tế xã hội. Nền kinh tế - xã hội không
ngừng phát triển, thuế không ngừng được hoàn thiện và cũng theo lý luận về hình thái
kinh tế xã hội, sẽ đến giai đoạn mà Nhà nước không còn tồn tại nữa và khi đó thuế
cũng không còn nữa.
Khái niệm và phân loại thuế
Khái niệm
Theo Từ điển Luật học (NXB Bách khoa - 1999): Thuế là một khoản đóng góp
bằng tài sản cho Nhà nước do Luật định thành nghĩa vụ đối với cá nhân hoặc tổ chức
nhằm đáp ứng nhu cầu chi tiêu của Nhà nước. Nhà nước sử dụng thuế làm công cụ
Trang 10
Ngành Quản lý thị trường bất động sản
SVTH:Trà Thị Bích Trang
quan trọng để huy động nguồn thu cho Ngân sách nhà nước, điều chỉnh kinh tế và điều
hoà thu nhập.
Như vậy, thuế không phải là một hiện tượng tự nhiên mà là một hiện tượng xã
hội luôn liền với phạm trù nhà nước và pháp luật. Thuế là một bộ phận chủ yếu thuộc
khoản thu ngân sách nhà nước của các quốc gia. Thuế có những đặc trưng cơ bản sau :
- Nội dung kinh tế của thuế thể hiện mối quan hệ tiền tệ phát sinh giữa Nhà nước với
các pháp nhân và thể nhân trong xã hội.
- Thuế là nghĩa vụ thanh toán của các pháp nhân và thể nhân đối với Nhà nước, nó
mang tính bắt buộc, không có tính đối giá và hoàn trả trực tiếp.
- Xét theo khía cạnh luật pháp, thuế là khoản nộp cho Nhà nước được pháp luật qui
định theo mức thu và thời hạn nhất định.
- Về bản chất kinh tế, thuế phản ánh quan hệ phân phối của cải dưới hình thức giá trị
giữa Nhà nước với các chủ thể khác trong xã hội.
Khi Nhà nước tiến hành hành vi thu thuế tức là Nhà nước đã tham gia vào một quan hệ
phân phối giữa một bên là Nhà nước và một bên là các pháp nhân hoặc thể nhân. Đó là
một quan hệ không bình đẳng vì Nhà nước có quyền tiến hành các biện pháp cưỡng
chế nhằm truy thu thuế nếu các pháp nhân và thể nhân không nộp. Đối tượng của quan
hệ phân phối này là của cải biểu hiện dưới hình thức giá trị. Chính vì vậy, thuế được
coi là công cụ phân phối.
Ngoài dấu hiệu là thuế được đảm bảo thực hiện bằng sự cưỡng chế của Nhà
nước, thuế còn được phân biệt với lệ phí, phí ở chổ các cá nhân và pháp nhân có nghĩa
vụ nộp thuế cho Nhà nước nhưng không trên cơ sở được hưởng những lợi ích vật chất
tương ứng mang tính chất đối giá. Trong khi đó hình thức lệ phí, phí và công trái nói
chung mang tính tự nguyện và có tính chất đối giá. Tính bắt buộc của lệ phí và phí chỉ
xảy ra khi chủ thể nộp lệ phí, phí thừa hưởng trực tiếp những dịch vụ do Nhà nước
cung cấp.
Phân loại
Căn cứ vào đối tượng chịu thuế, có thể chia các sắc thuế thành 3 loại:
- Thuế thu nhập, là loại thuế bao gồm các sắc thuế đánh vào thu nhập của các đối
tượng chịu thuế. Thường gồm có thuế thu nhập công ty, thuế thu nhập cá nhân.
Trang 11
Ngành Quản lý thị trường bất động sản
SVTH:Trà Thị Bích Trang
- Thuế tiêu dùng, là loại thuế bao gồm các sắc thuế đánh vào các hành vi tiêu dùng
hàng hóa và dịch vụ. Thường bao gồm các loại thuế như thuế giá trị gia tăng, thuế tiêu
thụ đặc biệt, thuế nhập khẩu, thuế xuất khẩu
- Thuế tài sản, là loại thuế bao gồm các sắc thuế lấy tài sản làm đối tượng đánh thuế.
Các loại thuế của cải như : thuế nhà, thuế đất; thuế mua sắm tài sản, thuế đăng ký tài
sản…
Căn cứ vào phương thức đánh thuế, có thể chia các sắc thuế thành 2 loại:
- Thuế trực thu, là loại thuế mà đối tượng chịu thuế và đối tương nộp thuế là đồng
nhất. Thông thường là các sắc thuế về thu nhập, thuế tài sản.
- Thuế gián thu, là loại thuế không đánh trực tiếp vào thu nhập và tài sản của người
nộp thuế mà đánh một cách gián tiếp thông qua giá cả hàng hóa và dịch vụ. Lúc đó đối
tượng chịu thuế là người tiêu dùng còn đối tượng nộp thuế là người bán hàng.
Căn cứ theo mối quan hệ đối với khả năng nộp thuế, có thể chia các sắc
thuế thành 2 loại:
- Thuế thực, là loại thuế không dựa vào khả năng của người nộp thuế. Thuế thực thu
vào các dạng tài sản riêng biệt của người nộp thuế trên cơ sở mức sinh lợi trung bình
của tài sản đó mà không phải từ thu nhập thực tế của người nộp thuế. Các loại thuế
thực bao gồm: thuế tài sản, thuế tiêu dùng.
- Thuế cá nhân, ngược lại với thuế thực là thuế cá nhân, là thuế dựa trên khả năng của
người chịu thuế. Gồm các loại thuế như : thuế thu nhập cá nhân, thu nhập công ty, thuế
chuyển nhượng tài sản…
Căn cứ theo phạm vi thẩm quyền về thuế, có thể chia các sắc thuế thành
2 loại là thuế trung ương và thuế địa phương.
Thuế trung ương, là các hình thức thuế do các cơ quan đại diện chính quyền nhà nước
ở trung ương ban hành, còn thuế địa phương do chính quyền địa phương ban hành.
Tuy nhiên, không phải tất cả các loại thuế trung ương đều nộp hết vào ngân sách trung
ương mà một phần của thuế trung ương có thể được trích vào ngân sách địa phương.
Chức năng của thuế
Huy động nguồn lực tài chính cho Nhà nước
Trang 12
Ngành Quản lý thị trường bất động sản
SVTH:Trà Thị Bích Trang
Đây là chức năng cơ bản của thuế. Nhờ chức năng này mà quỹ tiền tệ tập trung
của Nhà nước được hình thành, đảm bảo cho sự tồn tại và hoạt động của Nhà nước.
Sự phát triển và mở rộng chức năng của nhà nước đòi hỏi phải tăng cường chi
tiêu tài chính. Do đó vai trò của chức năng huy động tập trung nguồn lực của thuế
ngày càng được nâng cao. Thuế trở thành nguồn thu chiếm tỷ trọng lớn nhất trong
ngân sách các nước có nền kinh tế thị trường.
Điều tiết kinh tế
Chức năng này của thuế được thực hiện thông qua việc qui định:
- Các hình thức thu thuế khác nhau.
- Xác định đúng đắn đối tượng chịu thuế và đối tượng nộp thuế.
- Xây dựng chính xác các mức thuế phải nộp có tính đến khả năng của người nộp thuế.
- Sử dụng linh hoạt các ưu đãi và miễn, giảm thuế...
Trên cơ sở đó nhà nước kích thích các hoạt động kinh tế đi vào quỹ đạo chung,
phù hợp lợi ích của xã hội. Như vậy, bằng cách điều tiết và kích thích, chức năng điều
tiết kinh tế của nhà nước đã được thực hiện. Trong điều kiện chuyển sang nền kinh tế
thị trường, vai trò kích thích kinh tế thông qua thuế ngày càng nâng cao. Nhà nước sử
dụng thuế để tác động đến lợi ích kinh tế của các chủ thể kinh tế vì lợi ích của xã hội.
Các yếu tố cơ bản cấu thành của mỗi sắc thuế
Tên gọi của sắc thuế
Mỗi sắc thuế đều có một tên gọi nhằm phân biệt giữa các hình thức thuế khác
nhau. Như ”Thuế thu nhập cá nhân” là đánh thuế vào thu nhập cá nhân, ”Thuế thu
nhập công ty” đánh vào thu nhập của pháp nhân là các công ty, ”Thuế giá trị gia tăng”
đánh vào giá trị tăng thêm của hàng hoá và dịch vụ sau mỗi kỳ luân chuyển hàng hoá
và dịch vụ qua từng giai đoạn
Đối tượng nộp thuế
Đối tượng nộp thuế có thể là pháp nhân hoặc thể nhân mà pháp luật xác định có
trách nhiệm phải nộp thuế cho nhà nước và gọi là người nộp thuế. Do tồn tại cơ chế
chuyển dịch gánh nặng của thuế nên người nộp thuế không đồng nhất với người chịu
thuế tức là người chịu gánh nặng của thuế.
Đối tượng chịu thuế
Trang 13
Ngành Quản lý thị trường bất động sản
SVTH:Trà Thị Bích Trang
Đối tượng chịu thuế chỉ rõ thuế đánh vào cái gì. Hàng hoá, thu nhập hay tài
sản... Mỗi một loại thuế có một đối tượng chịu thuế riêng, chẳng hạn đối tượng chịu
thuế giá trị gia tăng là hàng hóa và dịch vụ sản xuất và tiêu dùng, thuế thu nhập cá
nhân là thu nhập của các cá nhân.
Cơ sở tính thuế
Cơ sở tính thuế là một bộ phận của đối tượng chịu thuế được xác định làm căn
cứ tính thuế. Do đối tượng chịu thuế là thu nhập, hàng hóa, hay tài sản. Do đó, cơ sở
tính thuế chính là thu nhập chịu thuế, giá trị hàng hóa hay giá trị của tài sản. Đối tượng
chịu thuế thường rộng hơn cơ sở tính thuế do có một số mức đối tượng chịu thuế được
miễn giảm khi xác định cơ sở tính thuế.
Mức thuế
Mức thuế thể hiện mức độ động viên của Nhà nước so với cơ sở tính thuế và
được biểu hiện dưới hình thức thuế suất hay định suất thuế. Có hai hình thức :
Mức thuế tuyệt đối (hay còn gọi định suất thuế) là mức thuế được tính bằng số tuyệt
đối theo 1 đơn vị vật lý của đối tượng chịu thuế. Ví dụ : 1 lít xăng chịu thuế 1000 đ, 1
ha đất nông nghiệp hạng 1 vùng đồng bằng phải chịu thuế sử dụng đất nông nghiệp là
550 kg thóc...
Mức tương đối (hay còn gọi là thuế suất) là mức thuế được tính bằng một tỷ lệ phần
trăm trên một đơn vị giá trị đối tượng chịu thuế. Có các mức thuế sau:
- Mức thuế thống nhất, là mức nộp thuế cố định như nhau cho tất cả đối tượng chịu
thuế.
- Mức thuế ổn định, là mức thuế được qui định theo một tỷ lệ nhất định như nhau trên
cơ sở tính thuế (thuế thu nhập doanh nghiệp).
Mức thuế lũy tiến. Có các loạibậc chịu khác nhau, ứng với mỗi bậc thuế có qui định
mức thuế phải nộp bằng số tuyệt đối.
+ Biểu thuế lũy tiến từng phần, là loại biểu thuế chia cơ sở tính thuế thành nhiều bậc
thuế khác nhau, ứng với mỗi bậc thuế có qui định các
mức thuế tăng dần tương ứng. Số thuế phải nộp là tổng số thuế tính theo từng bậc thuế
với thuế suất tương ứng.
Trang 14
Ngành Quản lý thị trường bất động sản
SVTH:Trà Thị Bích Trang
+ Biểu thuế lũy tiến toàn phần, là biểu thuế chia cơ sở tính thuế thành nhiều bậc chịu
thuế khác nhau, ứng với mỗi bậc thuế có qui định các mức thuế suất tăng dần tương
ứng với mức tăng của cơ sở tính thuế.
Số thuế phải nộp là số thuế tính theo cơ sở tính thuế đó với thuế suất tương ứng.
- Mức thuế lũy thoái, là mức thuế phải nộp giảm dần theo mức độ tăng của cơ sở tính
thuế.
1.1.3. Công cụ tài chính trong điều tiết thị trường bất động sản
a. Khái quát
Trong lĩnh vực đất đai, Nhà nước thực hiện chính sách tài chính thông qua các
khoản thu từ đất. Ta có thể hiểu đó là khoản tiền mà cá nhân và tổ chức bắt buộc phải
đóng theo nghĩa vụ vào ngân sách Nhà nước theo luật định để đáp ứng các nhu cầu chi
tiêu của Nhà nước vì phúc lợi của toàn xã hội, vì sự phát triển của đất nước. Các khoản
thuế thu từ đất chủ yếu là:
- Thuế sử dụng đất nông nghiệp: là khoản thuế mà tổ chức, cá nhân sử dụng đất vào
sản xuất nông nghiệp phải đóng hàng năm. Cách tính theo kilôgam thóc quy ra giá tiền
trên thị trường tại thời điểm thu thuế và thu mỗi năm một lần. Hiện nay đang miễn
thuế sử dụng đất nông nghiệp cho tất cả các tỉnh thành đến năm 2010.
Thuế nhà, đất: là thuế thu đối với nhà và đối với đất ở, đất xây dựng công trình. Trong
tình hình hiện nay, tạm thời chưa thu thuế nhà và chưa quy định về thuế nhà.
- Lệ phí trước bạ: là khoản phí phải đóng khi có hành vi nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng đất và quyền sở hữu nhà. Lệ phí trước bạ được tính dựa trên giá trị hợp đồng
mua bán chuyển nhượng.
- Thuế chuyển quyền sử dụng đất: là khoản phí phải đóng khi có hành vi chuyển
nhượng quyền sử dụng đất. Thuế chuyển quyền sử dụng đất được tính dựa trên phần
diện tích chuyển nhượng.
- Tiền thuê đất: là khoản tiền phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước cho thuê đất.
Đã trả tiền thuê đất thì không phải đóng tiền thuế sử dụng đất, tiền sử dụng đất và tùy
từng vị trí mà xác định tiền thuê đất.
Trang 15
Ngành Quản lý thị trường bất động sản
SVTH:Trà Thị Bích Trang
- Tiền sử dụng đất: Người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước khi
được Nhà nước giao đất theo quy định của pháp luật hoặc hợp thức hóa quyền sử dụng
đất hay chuyển mục đích sử dụng đất.
Trong đề tài chỉ nghiên cứu 4 công cụ tài chính đó là tiền sử dụng đất, lệ phí
truóc bạ, thuế chuyển quyền sử dụng đất và thuế nhà đất.
b. Đặc điểm
Ngoài những đặc điểm chung của thuế như: tính bắt buộc, tính pháp lý cao, là
khoản thu không mang tính hoàn trả trực tiếp v.v… các khoản thuế trong lĩnh vực đất
đai còn có một số đặc điểm riêng sau:
Thứ nhất, thuế trong lĩnh vực đất đai là nguồn thu mang tính ổn định và bền
vững của ngân sách nhà nước. Đặc điểm này xuất phát từ tính ổn định, không thể di
dời và tính lâu bền của đất đai. Ở nước ta, ngay các triều đại phong kiến, Nhà nước
phong kiến đã áp dụng chính sách trả lương cho các quan lại bằng đất như “ thái ấp”,
“lộc điền”… Nhà nước phong kiến dựa vào nguồn thu chủ yếu nhất vào thuế “đinh”
(thu đối với đàn ông từ 18 tuổi trở lên) và thuế “điền” thu vào việc sử dụng đất. Ngày
nay, khi mà nền kinh tế đã phát triển, sản phẩm xã hội được tạo ra chủ yếu bởi các
ngành Công nghiệp và các ngành khác nhưng nguồn thu từ thuế trong lĩnh vực đất đai
vẫn là một nguồn thu ổn định và quan trọng của các cấp ngân sách, nhất là các địa
phương. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường bất động sản ngày càng
phát triển mạnh, làm gia tăng số thu ngân sách Nhà nước từ thuế trong lĩnh vực đất
đai, bao gồm cả sử dụng và kinh doanh đất đai.
Thứ hai, việc định giá đất (hay quyền sử dụng đất) đúng để tính thuế là một vấn
đề khó. Giá cả của hầu hết các hàng hóa trong nền kinh tế đều có cơ sở là chi phí sản
xuất và giá thành sản phẩm, nhưng đối với đất đai không thể xác định chính xác điều
đó. Cơ sở của thuế trong lĩnh vực đất đai là tổng giá trị của bất động sản này hoặc là
giá trị tăng thêm của nó, nhưng dù dưới hình thức nào thì để tính được thuế trong lĩnh
vực đất đai cũng phải tiến hành định giá được nó. Việc định giá bất động sản là đất đai
có thể được thực hiện một lần để xác định cho nhiều kỳ tính thuế, hoặc xác định cho
từng lần chuyển nhượng để tiến hành tính thuế, tùy thuộc vào từng loại thuế và Luật
Trang 16
Ngành Quản lý thị trường bất động sản
SVTH:Trà Thị Bích Trang
thuế đất đai quy định. Độ chính xác của việc định giá đất đai sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới
số thuế phải nộp của các đối tượng nộp thuế.
c. Vai trò
Đối với tất cả các quốc gia, thuế là công cụ chủ yếu tạo lập nguồn thu cho ngân
sách nhà nước và là công cụ điều tiết vĩ mô cơ bản của Nhà nước đối với nền kinh tế.
Nhà nước còn dựa vào thuế để thực hiện công bằng xã hội và thực hiện kiểm tra, kiểm
soát các hoạt động sản xuất kinh doanh. Thuế trong lĩnh vực đất đai là một bộ phận
cấu thành trong hệ thống thuế nên cũng có vai trò như các loại thuế khác. Tuy nhiên,
thuế trong lĩnh vực đất đai chủ yếu phát huy vai trò trong lĩnh vực quản lý và điều tiết
đối với thị trường bất động sản trên những nét cơ bản sau:
Thuế trong lĩnh vực đất đai góp phần vào việc điều tiết cung và cầu về bất
động sản, bình ổn giá cả bất động sản trên thị trường, thúc đẩy sử dụng bất động sản
có hiệu quả, hạn chế đầu cơ, khuyến khích việc cung cấp hàng hóa cho thị trường. Với
các sắc thuế trong lĩnh vực đất đai, Nhà nước quy định phạm vi áp dụng đối với từng
sắc thuế và với việc quy định thuế suất cao hay thấp của từng sắc thuế sẽ tác động đến
việc nắm giữ, sử dụng hay chuyển dịch bất động sản. Trên cơ sở đó các sắc thuế sẽ
làm thay đổi quan hệ cung cầu về bất động sản trên thị trường, góp phần vào việc bình
ổn giá cả trên thị trường bất động sản.
Để hạn chế việc đầu cơ, thúc đẩy việc sử dụng đất đai có hiệu quả, Nhà nước có thể áp
dụng mức thuế cao đối với các trường hợp nắm giữ nhiều đất đai, nắm giữ đất đai
nhưng không sử dụng hoặc sử dụng không đúng mục đích.
Để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia vào việc phát triển thị trường bất
động sản nhằm đáp ứng nhu cầu của nền kinh tế, Nhà nước thực hiện đánh thuế thấp
trong trường hợp sử dụng đất đai như là một nhu cầu thiết yếu hoặc có thể áp dụng
thuế suất 0%, hoặc không thu thuế đối với các trường hợp sử dụng đất để xây dựng
nhà chung cư, xây dựng cơ sở hạ tầng để phát triển quỹ đất ở, xây dựng các khu công
nghiệp, các khu chế xuất…
Thuế trong lĩnh vực đất đai là công cụ quan trọng để điều hòa thu nhập, thực
hiện công bằng xã hội trong sử dụng và chuyển dịch bất động sản.
Trang 17