MỘT SỐ BIỆN PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CÓ ĐẢM BẢO BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH TP.NHA TRANG

BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

MỘT SỐ BIỆN PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG
HOẠT ĐỘNG CHO VAY CÓ ĐẢM BẢO BẰNG BẤT
ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NÔNG
NGHIỆP PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH
TP.NHA TRANG

SVTH
MSSV
Lớp
Khóa
Ngành

: Trần Minh Thu Trúc
: 05135091
: DH05TB
: 2005-2009
: Quản lý thị trường bất động sản

TP.HCM, ngày 25 tháng 7 năm 2009


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HCM
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

TRẦN MINH THU TRÚC

BIỆN PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG HOẠT ĐỘNG
CHO VAY CÓ ĐẢM BẢO BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN THẾ
CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP & PHÁT
TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH
TP.NHA TRANG

Giáo viên hướng dẫn: KS. Nguyễn Thị Ngọc Ánh
Khoa Quản lý đất đai và bất động sản
Đại học Nông Lâm TP.HCM

Ký tên


LỜI CẢM ƠN

Con xin chân thành cảm ơn gia đình – những người luôn yêu thương, dạy dỗ,
hậu thuẫn và tạo mọi điều kiện cho con trong suốt quá trình thực tập để con có được
ngày hôm nay.
Em xin chân thành cảm ơn Ban Giám Hiệu Trường Đại Học Nông Lâm Thành
Phố Hồ Chí Minh, Khoa Quản lý Đất Đai & Bất Động Sản, cùng toàn thể Quý thầy cô
đã dạy bảo, truyền đạt cho em những kiến thức, những kinh nghiệm quý báu để em có
thể ứng dụng nhiều vào trong cuộc sống và công việc hàng ngày.
Em xin chân thành cảm ơn sự chỉ dạy tận tình của cô Nguyễn Thị Ngọc Ánh,
người đã giúp đỡ và hướng dẫn cho em trong quá trình hoàn thành đề tài tốt nghiệp.
Xin gởi lời cảm ơn đến Ban lãnh đạo Ngân hàng Nông Nghiệp & Phát Triển
Nông Thôn Thành Phố Nha trang đã tạo điều kiện cho tôi trong quá trình thực tập, đặc
biệt là cô Hồ Thị Hồng Sơn – Trưởng Phòng Kế Toán Ngân Quỹ – NHNo&PTNT Nha

Trang, chú Trần Văn Minh – Giám Đốc Ngân hàng Vietcombank Tân Bình đã cung
cấp nhiều tài liệu hữu ích, những kinh nghiệm thực tiễn quý báu và tận tình giúp đỡ
em trong suốt thời gian thực hiện đề tài.
Cuối cùng, xin cám ơn và gửi lời chia vui đến tất cả các bạn học cùng lớp, đặc
biệt là nhóm 7 lớp Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Khóa 31 là những người đã gắn
bó, chia sẻ và giúp đỡ tôi trong thời gian học tập tại trường.
TP.Hồ Chí Minh, ngày 25 tháng 7 năm 2009

TRẦN MINH THU TRÚC


NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN


..........................................................................................................................
..........................................................................................................................
..........................................................................................................................
..........................................................................................................................
..........................................................................................................................
..........................................................................................................................
..........................................................................................................................
..........................................................................................................................
..........................................................................................................................
..........................................................................................................................
..........................................................................................................................
..........................................................................................................................
..........................................................................................................................
..........................................................................................................................
..........................................................................................................................
..........................................................................................................................

..........................................................................................................................
..........................................................................................................................
..........................................................................................................................
..........................................................................................................................
..........................................................................................................................
..........................................................................................................................
..........................................................................................................................
..........................................................................................................................
..........................................................................................................................
..........................................................................................................................


TÓM TẮT

Sinh viên thực hiện: Trần Minh Thu Trúc, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động
sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Biện pháp nâng cao chất lượng hoạt động cho vay có đảm bảo bằng
BĐS thế chap tại Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Thành
Phố Nha Trang”
Giáo viên hướng dẫn: KS. Nguyễn Thị Ngọc Ánh, Bộ môn Pháp luật đất đai
khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Nội dung tóm tắt của báo cáo:
Cho vay là hoạt động chủ chốt tạo ra lợi nhuận trong hoạt động kinh doanh của
Ngân hàng. Hiện nay hoạt động cho vay có đảm bảo bằng BĐS thế chấp diễn ra rất
phổ biến, phù hợp với quy định của pháp luật, là phương án thích hợp không chỉ góp
phần làm đa dạng các loại hình cho vay của ngân hàng, tạo ra lợi nhuận cho Ngân
hàng, mà còn giúp người dân khai thác nguồn vốn đang tiềm ẩn bên trong tài sản của
mình để phục vụ cho mục đích của mình.
Tuy nhiên hoạt động cho vay có đảm bảo bằng BĐS thế chấp cũng đầy rủi ro và
dễ gây thất thoát cho Ngân hàng. Vì vây, cần tiến hành đánh giá, phân tích để rút ra

những ưu điểm, hạn chế của biện pháp cho vay này. Từ đó, đề xuất những biện pháp
nhằm nâng cao chất lượng hoạt động của biện pháp cho vay này tại Ngân hàng Nông
nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Thành Phố Nha Trang.
Các nội dung nghiên cứu:
- Hoạt động cho vay có đảm bảo bằng BĐS thế chấp tại Chi nhánh Ngân hàng
Nông Nghiệp & Phát Triển Nông Thôn Thành Phố Nha Trang;
- Phương pháp định giá BĐS thế chấp tại NHNo&PTNT;
- Kết quả hoạt động cho vay có đảm bảo bằng BĐS thế chấp và một số đánh
giá, nhận xét về hoạt động cho vay có đảm bảo bằng BĐS thế chấp tại
NHNo&PTNT_Nha Trang, tìm ra thuận lợi và khó khăn của hoạt động này.
- Đề xuất một số biện pháp nhằm nâng cao chất lượng hoạt động cho vay có
đảm bảo bằng BĐS thế chấp tại Chi nhánh NHNo&PTNT_Nha Trang.
Với những nội dung nghiên cứu trên, đề tài đã thể hiện những quy chế, quy
định của NHNo&PTNT Nha Trang đối với khách hàng, đặc biệt là tập trung phân tích
hiệu quả của hoạt động cho vay có đảm bảo bằng BĐS thế chấp thể hiện qua các dư
nợ, những rủi ro mà biện pháp cho vay này mang lại. Từ đó khẳng định hoạt động cho
vay có đảm bảo bằng BĐS thế chấp là an toàn và hiệu quả nhất trong các biện pháp
cho vay tại NHNo&PTNT Nha Trang.
Trong quá trình nghiên cứu 5 nội dung trên đã sử dụng nhiều phương pháp
trong đó phương pháp sử dụng phổ biến là phương pháp thu thập dữ liệu, phương pháp
phân tích – so sánh, phương pháp tổng hợp


MỤC LỤC


Lời cảm ơn
Nhận xét của Giáo viên hướng dẫn
Tóm tắt
Danh sách các chữ viết tắt

Danh sách các bảng
Danh sách các sơ đồ
Danh sách các phụ lục
Trang
ĐẶT VẤN ĐỀ.............................................................................................. 1
PHẦN I TỔNG QUAN................................................................................. 3
I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu........................................................ 3
I.1.1 Cơ sở khoa học ..................................................................................... 3
I.1.2 Pháp luật hiện hành quy định về cho vay có đảm bảo bằng BĐS
thế chấp ........................................................................................................ 9
I.1.3 Thẩm định giá bất động sản .................................................................. 14
I.1.3 Cơ sở pháp lý........................................................................................ 18
I.2 Khái quát tổ chức nghiên cứu .................................................................. 19
I.2.1Chức năng và nhiệm vụ của chi nhánh NHNo &PTNT Nha Trang ........ 19
I.2.2. Cơ cấu tổ chức và bộ máy quản lý của chi nhánh NHNo&PTNT ......... 19
TP Nha Trang
I.3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu ..................................................... 21
PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ............................................................ 22
II.1 Hoạt động cho vay có đảm bảo bằng BĐS thế chấp tại
NHNo&PTNT_Nha Trang ..................................................................................... 22
II.1.1 Quy định, quy chế cho vay đối với khách hàng tại
NHNo&PTNT_Nha Trang............................................................................ 22
II.1.2 Quy trình nghiệp vụ cho vay có đảm bảo bằng BĐS thế chấp.............. 26
II.2 Quy trình thẩm định giá BĐS thế chấp ................................................... 32
II.3 Kết quả cho vay thông qua thế chấp BĐS............................................... 36
II.3.1 Số liệu thống kê dư nợ qua các năm .................................................... 36
II.3.2 Số liệu thống kê dư nợ phân theo đối tượng khách hàng ..................... 38
II.3.3 Số liệu thống kê dư nợ phân theo các loại hình BĐS thế chấp ............. 40
II.3.4 Dư nợ có đảm bảo bằng BĐS .............................................................. 41
II.3.5 Phân tích những ưu điểm và hạn chế trong cho vay có đảm

bảo bằng BĐS thế chấp tại chi nhánh ngân hàng
NHNo&PTNT_Nha Trang............................................................................ 42
II.4 Một số biện pháp nâng cao chất lượng hoạt động cho vay có
đảm bảo bằng BĐS thế chấp ......................................................................... 48
KẾT LUẬN-KIẾN NGHỊ............................................................................. 54


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT


BĐS

Bất động sản

NHNo&PTNT

Ngân hàng Nông Nghiệp và Phát Triển Nông Thôn

NHNN

Ngân hàng Nhà nước

CHXHCN

Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa

BTNMT

Bộ Tài Nguyên Môi Trường

UBND

Uỷ Ban Nhân Dân

NHTM

Ngân hàng thương mại


DANH MỤC CÁC BẢNG

Trang
Bảng 1: Lãi suất cho vay của Ngân hàng năm 2008

24

Bảng 2: Dư nợ qua các năm

36

Bảng 3: Dư nợ cho vay theo loại hình đảm bảo năm 2008

37

Bảng 4: Thống kê số lượng khách hàng vay vốn trong cho vay có đảm

38

bảo bằng BĐS thế chấp
Bảng 5: Dư nợ phân theo đối tượng khách hàng trong cho vay có đảm

39

bảo bằng BĐS thế chấp
Bảng 6: Số lượng hồ sơ cho vay phân theo các loại hình BĐS thế chấp

40

Bảng 7: Dư nợ phân theo các loại hình BĐS thế chấp

41

Bảng 8: Dư nợ cho vay phân theo tài sản đảm bảo

41

Bảng 9: Tỷ lệ rủi ro khi cho vay

42


DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ

Sơ đồ 1: Sơ đồ tổ chức bộ máy quản lý của Chi nhánh NHNo&PTNT
Thành Phố Nha Trang
Sơ đồ 2: Quy trình cho vay có đảm bảo bằng BĐS thế chấp
Sơ đồ 3: Các bước khảo sát và thẩm định giá BĐS thế chấp

Trang
20

26
33

DANH SÁCH CÁC PHỤ LỤC

Phụ lục 7A: Danh mục hồ sơ pháp lý
Phụ lục 7B: Danh mục hồ sơ khoản vay
Phụ lục 7C: Hướng dẫn phân tích về tư cách và năng lực pháp luật, năng lực hành vi
dân sự, năng lực điều hành, năng lực quản lý sản xuất kinh doanh của khách hàng.
Phụ lục 7H: Hướng dẫn kiểm tra hồ sơ sau khi ký hợp đồng tín dụng/sổ vay vốn.
Phụ lục 7M: Mẫu báo cáo thẩm định.
Phụ lục 8C: Danh mục hồ sơ đảm bảo tiền vay.
Phụ lục 8O: Quy trình giải ngân.
Phụ lục 8P: Kiểm tra, giám sát khoản vay.
Phụ lục 8Q: Thu nợ lãi và gốc và xử lý những phát sinh.
Phụ lục 8L: Hướng dẫn kiểm tra tình trạng thực tế của tài sản đảm bảo tiền vay
Phụ lục 1: Bảng giá các loại công trình vật kiến trúc.
Phụ lục 2: Khung thời gian các loại tài sản cố định.

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ

Biểu đồ 1: Biến Động Dư Nợ Qua Các Năm
Biểu Đồ 2: Tỷ Trọng Các Hình Thức Cho Vay Có Đảm Bảo
Biểu đồ 3: Biến Động Về Số Lượng Hồ Sơ ChoVay Đảm Bảo
Bằng BĐS thế chấp
Biểu Đồ 4: Tình Hình Biến Động Dư Nợ Phân Theo Các Loại
Hình BĐS thế Chấp

Trang
37

38
41
42


TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Nguyễn Đăng Dờn - Tín dụng ngân hàng - NXB Thống kê – năm 2005;
2. Quản Trị Rủi Ro Trong Ngân Hàng Theo Chuẩn Mực, Thông Lệ Quốc Tế Và Quy
Định Của Việt Nam - Nhà Xuất Bản Tư Pháp – 2008;
3. Sổ Tay Tín Dụng, Ngân Hàng Nông Nghiệp Và Phát Triển Nông Thôn;
4. Bảng giá đất Tỉnh Khánh Hoà năm 2009 (Quyết định số 90/2008/QĐ-UBND ngày
23/12/2008 của UBND tỉnh Khánh Hoà);
5. Võ Thị Trường Giang- Luận văn tốt nghiệp: Hoạt động cho vay có thông qua thế
chấp bất động sản tại Chi nhánh Ngân hàng Vietcombank Quận Tân Bình Thành Phố
Hồ Chí Minh, năm 2006, - Trường Đại Học Nông Lâm TP.HCM;
6. Tham khảo trang web:
www. Agribank.com.vn
/>Muaban.com


Ngành quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Trần Minh Thu Trúc

ĐẶT VẤN ĐỀ
Với nền kinh tế đang trên đà phát triển, nước ta đã và đang thu hút rất nhiều
nguồn vốn đầu tư từ nước ngoài. Nhiều tập đoàn lớn về bất động sản (BĐS) đã đầu tư
vào Việt Nam với một loạt các dự án với số vốn lớn. Ở đây, chúng ta có thể thấy được
nguồn vốn khổng lồ đang tiềm ẩn trong BĐS thông qua sự lưu thông giữa thị trường

BĐS và thị trường tài chính. Chính sự lưu thông này và nhờ kết hợp với cơ chế hợp lý
về sử dụng các chức năng của BĐS sẽ chuyển nguồn vốn ở dạng “tĩnh” sang dạng
“động”. Nhận thức được điều này, hiện nay các tổ chức tín dụng đã đẩy mạnh việc
huy động nguồn vốn đã đầu tư vào BĐS thông qua việc thế chấp BĐS.
Cho vay là hoạt động kinh doanh chủ chốt để tạo ra lợi nhuận trong kinh doanh
tiền tệ, hoạt động cho vay luôn luôn chiếm từ 60% đến 80% tài sản có của các Ngân
hàng thương mại (NHTM) và tổ chức tín dụng (TCTD) ở nước ta. Trong thực tế,
lượng cho vay của các tổ chức tín dụng đã tăng rất nhanh và loại hình cho vay cũng
trở nên vô cùng đa dạng bởi chỉ có lãi suất thu được từ cho vay mới bù nổi các chi phí
tiền gởi, chi phí dự trữ, chi phí kinh doanh và quản lý, chi phí vốn trôi nổi, chi phí
thuế các loại và chi phí rủi ro đầu tư. Hiện nay, hoạt động cho vay thế chấp BĐS diễn
ra rất phổ biến, phù hợp với quy định của pháp luật, là một phương án thích hợp để
giải quyết vấn đề về vốn đầu tư.Tuy nhiên, do ảnh hưởng của nhiều yếu tố khách quan
và chủ quan, vấn đề cho vay có đảm bảo bằng BĐS thế chấp tại các ngân hàng đang
còn gặp một số hạn chế, khó khăn như: thị trường BĐS biến động phức tạp, rủi ro
trong quá trình cho vay, bất cập trong việc xác định các giấy tờ liên quan về quyền sử
dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, rủi ro trong quá trình thẩm định giá BĐS…Vì vậy,
các tổ chức tín dụng rất thận trọng khi xử lý các dự án về cho vay có đảm bảo bằng
BĐS thế chấp.
Để làm rõ điều này, xuất phát từ thực tế xã hội, được và sự giúp đỡ của Ngân
hàng Nông Nghiệp và Phát Triển Nông Thôn chi nhánh TP.Nha Trang, tôi thực hiện
đề tài “Một số biện pháp nâng cao chất lượng hoạt động cho vay có đảm bảo bằng
bất động sản thế chấp tại ngân hàng Nông Nghiệp Phát Triển Nông Thôn chi
nhánh TP.Nha Trang”
- Mục đích nghiên cứu: nghiên cứu để nhận xét, xác định ưu và nhược điểm
trong quá trình thực hiện hoạt động cho vay có đảm bảo BĐS thế chấp. Từ đó, đề xuất
các biện pháp để nâng cao chất lượng hoạt động cho vay có đảm bảo bằng BĐS thế
chấp.
- Đối tượng nghiên cứu:
+Những quy định hiện hành về cho vay thế chấp;

+Thực trạng về hoạt động cho vay có đảm bảo BĐS thế chấp tại Ngân hàng
Nông Nghiệp & Phát Triển Nông Thôn Thành Phố Nha Trang (NHNo&PTNT
Nha Trang);
+Quy trình thực hiện cho vay có đảm bảo thế bằng BĐS thế chấp tại Ngân
hàng NHNo&PTNT Nha Trang;
+ Quy trình thẩm định giá BĐS thế chấp của Ngân hàng NHNo&PTNT Nha
Trang.
- Phạm vi nghiên cứu:
+ Phạm vi nội dung: nghiên cứu hoạt động cho vay có đảm bảo bằng BĐS thế
chấp.
Trang 1


Ngành quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Trần Minh Thu Trúc

+ Phạm vi không gian: đề tài tập trung nghiên cứu hoạt động cho vay có đảm
bảo bằng BĐS thế chấp tại Ngân hàng Nông Nghiệp & Phát Triển Nông Thôn chi
nhánh Nha trang.
+ Phạm vi thời gian: số liệu nghiên cứu giai đoạn 2006-2008.

Trang 2


Ngành quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Trần Minh Thu Trúc

PHẦN I

TỔNG QUAN TÀI LIỆU
I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu:
I.1.1 Cơ sở khoa học:
1. Bất động sản
a. Khái niệm
Cho đến nay hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản theo luật cổ La
Mã, tức là phân loại tài sản thành “Bất động sản” và “Động sản”. Như vậy, BĐS
không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do
sức lao động của con người gắn liền với đất đai như các công trình xây dựng, mùa
màng, cây trồng…và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai theo
không gian 3 chiều (chiều cao, chiều sâu, chiều rộng) để tạo thành một dạng vật chất
có cấu trúc và công năng được xác định
Ở nước ta cũng tiếp cận với cách đặt vấn đề như vậy, nên điều 174 Bộ luật Dân
Sự năm 2005 đã đưa ra khái niệm khá đầy đủ và trọn vẹn về BĐS như sau:
“Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm:
- Đất đai;
- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể các tài sản gắn liền với nhà,
công trình xây dựng đó;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.”
b. Tính chất của BĐS
- BĐS có vị trí cố định về địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được
Đặc điểm này do BĐS luôn gắn liền với đất đai, mà đặc điểm là có vị trí cố định, giới
hạn về diện tích và không gian. Chính vì vậy, giá trị và lợi ích của BĐS sẽ gắn liền với
từng vị trí cụ thể, ở mỗi vị trí khác nhau BĐS sẽ có giá trị và lợi ích khác nhau.
- BĐS là hàng hóa có tính lâu bền và đời sống kinh tế kéo dài
Tính lâu bền của hàng hoá BĐS gắn liền với sự trường tồn của đất đai-loại tài
sản do thiên nhiên ban tặng, được xem như không thể bị huỷ hoại (trừ trường hợp đặc
biệt như núi lửa, sạt lở, động đất…). Đồng thời, các công trình kiến trúc, công trình
cây dựng trên đất có thể tồn tại hàng trăm năm. Ngay cả trong nông nghiệp, BĐS là

vườn cây lâu năm cũng đã có thời gian tồn tại lâu dài.
- Hàng hoá BĐS mang tính khan hiếm
Tính khan hiếm của BĐS là do tính có hạn của diện tích bề mặt trái đất so với
sự phát triển không ngừng của dân số, người ta không thể mở rộng mãi không gian
chiều rộng của các công trình BĐS. Chính vì vậy mà về lâu dài, giá đất có xu hướng
tăng lên.
- BĐS có tính dị biệt
Tính chất dị biệt của BĐS trước hết là do vị trí, thứ nữa là do sự khác nhau về
kết cấu, kiến trúc, cảnh quan…hình thành nên tính đa dạng của BĐS. Thông thường có
rất ít BĐS nào giống hệt nhau, do vậy mà giá trị của BĐS sẽ gắn liền với đặc điểm cụ
thể của BĐS đó.
- Hàng hoá BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội. So với
các hàng hoá khác, thì đặc điểm này ở BĐS là nổi trội hơn hẳn. Sở dĩ có tính chất này
là do nhu cầu về BĐS ở mỗi địa phương, mỗi dân tộc, mỗi quốc gia chịu ảnh hưởng
Trang 3


Ngành quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Trần Minh Thu Trúc

bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo,
phong tục tập quán, tâm linh của cư dân đó.
- BĐS là tài sản có giá trị lớn, do chi phí cho đất đai, đầu tư xây dựng lớn, khả
năng sinh lợi cao, có thể tạo vốn mới. Do đặc điểm này nên các hoạt động giao dịch,
đầu tư BĐS rất cần đến sự tham gia cả ngân hàng và các tổ chức tín dụng
- Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách Nhà
nước
- BĐS gắn liền với đất đai mà theo pháp luật ở nước ta thì đất đai thuộc sở hữu
toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Do vậy, BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ

của pháp luật và chịu sự quản lý của Nhà nước
c. Đặc trưng của BĐS
- Khả năng co giãn của cung BĐS kém. Bên cạnh các mặt hạn chế về mặt tự
nhiên nêu trên còn có mặt hạn chế về mặt quy hoạch và đây là mặt hạn chế nổi bật
nhất. Bởi vì: Việc phân bố đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ
quy hoạch sử dụng đất trong từng thời kỳ nên thông thường là không thể tuỳ tiện
chuyển mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch. Những thay đổi về chiều cao, diện
tích đất xây dựng cũng phải đảm bảo tuân theo quy hoạch và điều lệ xây dựng của
chính quyền địa phương
- Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao:
Do BĐS là một tài sản quan trọng có giá trị cao do vậy việc mua, bán BĐS
phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường là dài so
với các tài sản khác, điều đó dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao. Hơn nữa, giao
dịch giữa người mua và người bán không trực tiếp, phải qua “cò” như hiện nay phải trả
thêm chi phí cho những người môi giới, đồng thời phát triển đất nước theo hướng
công nghiệp hoá - hiện đại hoá, chính sách pháp luật cuả Nhà nước, nhu cầu chuyển
đổi mục đích sử dụng để đáp ứng tình hình phát triển hiện nay, tất cả đều làm cho chi
phí mua - bán giao dịch BĐS tăng.
- Khả năng chuyển hoá thành tiền mặt kém linh hoạt:
BĐS là một hàng hoá đặc biệt, quan trọng nên có giá trị cao, lợi nhuận mang
lại cũng lớn, do đó việc chuyển hoá thành tiền mặt kém linh hoạt. Trong nhiều trường
hợp đôi khi chủ sở hữu có một BĐS nào đó tương đối lớn, giá trị bằng tiền của nó cao
nhưng khi khẩn cấp không thể cắt một miếng để bán và có tiền ngay được mà phải kéo
dài nhiều khi bỏ lỡ rất nhiều cơ hội.
- Sự can thiệp và quản lý của Nhà nước chặt chẽ:
Chính vì BĐS có tầm quan trọng đối với nền kinh tế, xã hội và chính trị của
một quốc gia nên Nhà nước cần phải có những quy định để điều tiết, quản lý chặt chẽ
đối với việc sử dụng và chuyển dịch BĐS vì vậy BĐS chịu sự can thiệp trực tiếp của
Nhà nước
d. Giá trị BĐS:

- Giá trị thị trường của BĐS: Theo các tiêu chuẩn của Uỷ ban tiêu chuẩn định
giá tài sản quốc tế (The International assets valuation Standards Committee_TIAVSC),
giá trị thị trường được định nghĩa như sau
+ Giá trị thị trường là khoản tiền ước tính mà một tài sản có thể trao đổi được
vào thời điểm định giá, giữa một bên mua tự nguyện và một bên bán tự nguyện, trong
một giao dịch phù hợp với khả năng mỗi bên sau khi đã được tiếp thị một cách hợp lý,
trong đó cả bên mua và bên bán đều đã hành động một cách có hiểu biết, khôn ngoan
Trang 4


Ngành quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Trần Minh Thu Trúc

và không có sự ép buộc nào. Như vậy theo khái niệm trên giá trị thị trường là giá bán
giả định hay ước tính, nó bắt nguồn từ sự đánh giá vào những số liệu đó sẽ phản ánh
những hành động.
+ Giá trị thị trường có những đặc điểm
Là giá có khả năng nhất, không phải là cao nhất, không phải là thấp nhất hoặc
giá trung bình; được thể hiện bằng tiền; có bao hàm một thời gian chấp nhận được
công khai trên thị trường; được hình thành trong bối cảnh người mua sẵn sàng mua và
người bán sẵn sàngbán và cả hai bên đều được thông báo về mục đích sử dụng tài sản
đó có thể được đưa vào sử dụng; nằm trong một giao dịch vừa đúng khả năng trên thị
trường mở; có sự nhất trí của người mua và người bán và cả hai bên đều không giành
thế của nhau; nhận biết được sử dụng hiện tại và sử dụng tương lai của tài sản.
+ Giá thị trường (giá cả): là biểu hiện bằng tiền của giá trị thị trường của một
tài sản, là số tiền thỏa thuận giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định.
Giá cả (giá thị trường) có thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản,
nhưng giữa chúng có xu hướng xích lại gần nhau. Xét trên phương diện tổng quát, giá
cả (giá thị trường) của một tài sản bằng giá trị thị trường của tài sản đó.

+ Giá thành là toàn bộ các khoản phí tổn về vốn bao gồm chi phí quản lý, chi
phí về đất đai, lao động, vật tư, … để tạo ra một tài sản hay một BĐS hữu ích.
+ Giá trị BĐS (giá trị riêng biệt) là giá trị do nhà đầu tư ước tính trên cơ sở các
hao phí về vốn, lao động, các hao phí khác phát sinh trong quá trình đầu tư như lạm
phát, rủi ro trong đầu tư và cả dự kiến phần lợi nhuận đầu tư. Giá trị riêng biệt do chủ
sở hữu BĐS áp đặt.
- Giá trị phi thi trường của BĐS
Phần lớn thẩm định giá đều dựa trên cơ sở giá thị trường, tuy nhiên trong một
số mục đích thẩm định giá không thể lấy giá trị thị trường làm cơ sở thẩm định mà đòi
hỏi phải dựa vào giá trị phi thị trường. Do đó các thẩm định viên phải phân biệt sự
khác nhau giữa hai loại giá trị này và những ảnh hưởng về sự khác nhau đó lên kết quả
thẩm định.
- Giá trị phi thị trường là giá trị của những tài sản đang sử dụng trong doanh
nghiệp, giá trị có thể là giá trị bảo hiểm, giá trị của tài sản đặc biệt, của các tài sản
trong thị trường độc quyền, các tài sản buộc phải bán với bất cứ giá nào,… Nói chung
giá trị của tài sản được đặt trong các tình huống đặc biệt khác với giá thị trường. Giá
trị phi thị trường gồm: Giá trị đầu tư; Giá trị thanh lý; Giá trị trong sử dụng; Giá trị
doanh nghiệp; Giá trị bảo hiểm; Giá trị để tính thuế; Giá trị tài sản bắt buộc phải bán;
Giá trị tận dụng; Giá trị phục hồi.
e. Điều kiện để BĐS trở thành hàng hoá
BĐS chỉ coi là hàng hoá của thị trường khi đáp ứng được các điều kiện sau đây:
BĐS phải có chủ sở hữu cụ thể , phải được pháp luật cho phép và phải có đủ điều kiện
để giao dịch. Cụ thể như có xác nhận quyền sở hữu (có giấy chứng nhận), không thuộc
vùng cấm dử dụng, không nằm trong vùng quy hoạch phải di dời hoặc thay đổi mục
đích sử dụng theo kế hoạch của Nhà nước và không gây ô nhiễm môi trường.
Hàng hoá BĐS là phạm trù nội hàm của BĐS, là hàng hóa lưu thông trên thị
trường BĐS, hàng hóa BĐS cũng có đầy đủ những đặc điểm cơ bản nhất của các loại
BĐS nói chung, hàng hoá BĐS còn có hai đặc tính quan trọng khác như tính cố định
và giá trị của nó phụ thuộc nhiều vào mục đích sử dụng.

Trang 5


Ngành quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Trần Minh Thu Trúc

2. Thị trường BĐS:
a. Khái niệm
Có rất nhiều định nghĩa và khái niệm khác nhau về thi trường BĐS. Tuy nhiên,
có một cách hiểu khái quát và phổ biến nhất về thị trường BĐS là tổng hoà các quan
hệ trao đổi hàng hoá BĐS, tức là quan hệ giữa người bán và người mua, giữa cung và
cầu, thực hiện các quan hệ chuyển dịch về giá trị BĐS. Sự ra đời và phát triển của thị
trường BĐS gắn liền với quá trình đất đai chuyển thành hàng hoá do tất yếu của nhu
cầu sử dụng đất và sự phát triển của các hoạt động kinh tế - xã hội. Trên thực tế, nôi
dung cơ bản của thị trường BĐS và cũng là cách hiểu phổ biến hiện nay về thị trường
BĐS theo nghĩa hẹp, đó là thị trường nhà đất vì BĐS nhà đất mang ý nghĩa kinh tế,
chính trị, xã hội to lớn lại là thị trường được hình thành rõ rệt và vận hành sôi động
nhất.
b. Vai trò và vị trí của thi trường BĐS đối với nền kinh tế và đời sống xã hội
Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị
trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô,
tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân. BĐS là tài sản lớn
của mỗi quốc gia. Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt
động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá
của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác chứa trong BĐS ở các nước
thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD. BĐS còn là tài sản lớn của
từng hộ gia đình. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường thì BĐS ngoài chức năng là
nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông
qua hoạt động thế chấp.

Thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động, thị
trường BĐS có quan hệ mật thiết với thị trường vốn, đầu tư vào BĐS thường sử dụng
vốn lớn với thời gian dài. Vì vậy, thị trường BĐS là đầu ra quan trọng của thị trường
vốn. Ngược lại, thị trường BĐS phát triển tốt là cơ sở để huy động nguồn tài chính lớn
cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân. Thông thường, lượng tiền cho
vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn vay. Vì vậy, phát
triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản
thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, đặc biệt
là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế.
Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng
đất và thị trường nhà đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá
thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện quản lý, đảm bảo cho phát triển đô thị
và nông thôn tuân thủ quy hoạch bền vững, góp phần kích thích sản xuất phát triển,
tăng nguồn thu cho ngân sách. Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với thị trường lớn
như: thị trường tài chính, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng… Vì vậy,
có thể nói, sự phát triển của thị trường BĐS có lan toả tới sự phát triển của kinh tế
quốc dân thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà
xưởng, vật kiến trúc… để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể về cơ cấu trong các
ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước. Phát triển và quản lý có hiệu quả thị
trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị đến
nông thôn.
Bên cạnh những yếu tố tích cực của thị trường BĐS, những biến động của thị
trường BĐS có ảnh hưởng lớn tới phát triển kinh tế và đời sống xã hội. Thị trường
Trang 6


Ngành quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Trần Minh Thu Trúc

BĐS quá “nóng sốt” hoặc quá “đóng băng” đều ảnh hưởng không tốt đến đầu tư phát
triển sản xuất và đời sống của người dân. Nhà ở là một trong những nhu cầu cơ bản
của nhân dân. Khi giá BĐS lên cao không phù hợp với thu nhập xã hội thì người dân
gặp nhiều khó khăn trong việc tạo lập nhà ở, dẫn đến hậu quả là hiện tượng lấn chiếm
đất công, xây dựng trái phép làm mất mỹ quan đô thị, gây quá tải hệ thống hạ tầng, ô
nhiễm môi trường, tăng tình trạng tranh chấp, khiếu kiện.
Phát triển thị trường BĐS trong điều kiện chưa thực hiện quy hoạch đi trước
một bước sẽ dễ dẫn đến những hậu quả phải trả giá quá lớn để khắc phục trong tương
lai. Nhà nước và nhân dân phải bỏ ra một lượng vốn đầu tư không nhỏ, điều này gây
lãng phí một lượng của cải vật chất lớn của xã hội .
Tóm lại, hoạt động của thị trường BĐS liên quan đến khối lượng tài sản lớn rất
lớn của quốc gia và của từng hộ gia đình. Phát triển thị trường BĐS đúng hướng sẽ tác
động quan trọng và tích cực đến tăng trưởng kinh tế và đáp ứng nhu cầu thiết yếu của
nhân dân.
3. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất:
Điều 105 Luật đất đai quy định: người sử dụng đất có các quyền chung sau đây
- Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;
- Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, bồi bổ đất nông
nghiệp;
- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông
nghiệp;
- Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất
hợp pháp của mình;
- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp
pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
Điều 107 Luật đất đai quy định: người sử dụng đất có các nghĩa vụ chung sau
đây
- Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử
dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng

trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật;
- Đăng ký quyền sử dụng đất, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
- Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất;
- Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích
hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan;
- Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất;
- Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết thời hạn sử
dụng đất
4. Hoạt động cho vay có đảm bảo bằng BĐS thế chấp
a. Khái niệm hoạt động cho vay có đảm bảo bằng tài sản
Bảo đảm tiền vay là việc ngân hàng áp dụng các biện pháp nhằm phòng ngừa
rủi ro, tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi được các khoản nợ đã cho vay

Trang 7


Ngành quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Trần Minh Thu Trúc

Theo quy định tại điều 2 Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 “Cho
vay có đảm bảo bằng tài sản là việc cho vay vốn của tổ chức tín dụng mà theo đó
nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay được cam kết bảo đảm thực hiện bằng tài sản cầm
cố, thế chấp, tài sản hình thành từ vốn vaycủa khách hàng hoặc bảo lãnh bằng tài sản
của bên thứ ba”.
b. Khái niệm thế chấp
Theo Điều 342 Bộ luật Dân sự năm 2005 “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau

đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển
giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.
Trong trường hợp thế chấp toàn bộ BĐS, động sản có vật phụ thì vật phụ của
BĐS, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp.
Trong trường hợp thế chấp một phần BĐS, động sản có vật phụ thì vật phụ
thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.
Tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản được hình thành trong tương lai”.
Trong quan hệ tín dụng: Thế chấp là người đi vay đem tài sản là BĐS thuộc
quyền sở hữu hợp pháp của mình thế chấp cho Ngân hàng cho vay để vay một số tiền
nhất định và dùng tài sản đó để bảo đảm cho số nợ vay. Nếu khi đến hạn mà người đi
vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ hoặc trả không hết nợ cho Ngân hàng cho vay thì
Ngân hàng cho vay được quyền phát mãi tài sản thế chấp để thu nợ.
c. Giá trị thế chấp
Khái niệm giá trị thế chấp là giá trị ước tính của BĐS trên cơ sở giá trị thị
trường của BĐS (trong trường hợp phải phát mãi) và khả năng cho thu nhập hàng năm
từ BĐS đó.
Đặc điểm của giá trị thế chấp
+ Giá trị thế chấp không phải là giá trị thị trường nhưng nó được ước tính dựa
trên cơ sở giá trị thị trường của BĐS (trong trường hợp phải phát mãi) và khả năng cho
thu nhập hàng năm từ BĐS đó.
+ Giá trị thế chấp thường thấp hơn so với giá thị trường.
+ Giá trị thế chấp được ước tính để làm căn cứ cơ sở xác định khoản tiền cho
vay giữa bên thế chấp (chủ sở hữu TS_bên vay tiền) và bên nhận thế chấp (Ngân
hàng_bên nhận cho vay tiền).
+ Giá trị thế chấp gần tương tự như giá trị thanh lý, nhưng giá trị thế chấp khác
với giá trị thanh lý ở chỗ, BĐS mục tiêu (BĐS đang là mục tiêu để ước tính giá trị thế
chấp) không phải là đối tượng phát mại, bản thân nó đang tham gia phục vụ mục đích
đầu tư của chủ sở hữu và hàng năm đem lại thu nhập cho chủ sở hữu (đối với BĐS
thương mại dịch vụ hoặc BĐS công nghiệp, nông nghiệp). Giá trị thế chấp thường cao

hơn giá trị thanh lý. Giá trị thế chấp bằng giá trị thanh lý trong trường hợp BĐS thế
chấp bị phát mại.
d. Nguyên tắc bảo đảm tiền vay bằng tài sản thế chấp của khách hàng vay
Theo điều 6 Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 :
- Khách hàng vay phải thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ
đối với tổ chức tín dụng, trừ trường hợp khách hàng vay được tổ chức tín dụng cho
vay có bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay hoặc cho vay không có bảo đảm
bằng tài sản theo quy định của Nghị định này.

Trang 8


Ngành quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Trần Minh Thu Trúc

- Tổ chức tín dụng và khách hàng vay thỏa thuận lựa chọn áp dụng biện pháp
bảo đảm bằng tài sản thế chấp của khách hàng vay.
- Tổ chức tín dụng có quyền lựa chọn tài sản đủ điều kiện để làm bảo đảm tiền
vay.
- Khi thế chấp tài sản gắn liền với đất, khách hàng vay phải thế chấp cả giá trị
quyền sử dụng đất cùng với tài sản đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
e. Các phương thức cho vay có đảm bảo vật chất khác
- Cho vay cầm cố: Cầm cố tài sản là việc bên bảo đảm dùng tài sản là động sản
thuộc quyền sở hữu của mình, đối với doanh nghiệp Nhà nước là tài sản thuộc quyền
quản lý, sử dụng của doanh nghiệp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với Ngân
hàng.
- Bảo lãnh: Bảo lãnh là việc bên thứ ba (gọi là bên bảo lãnh) cam kết với Ngân
hàng về việc sử dụng tài sản thuộc quyền sở hữu, giá trị quyền sử dụng đất của mình,
đối với doanh nghiệp Nhà nước là tài sản thuộc quyền quản lý, sử dụng của doanh

nghiệp để thực hiện nghĩa vụ trả nợ thay cho khách hàng vay (gọi là bên được bảo
lãnh), nếu đến thời hạn trả nợ mà bên được bảo lãnh không thực hiện đúng nghĩa vụ
trả nợ.
I.1.2 Pháp luật hiện hành quy định về cho vay có đảm bảo bằng BĐS thế chấp
1. Các bên đối tượng tham gia trong hoạt động cho vay có đảm bảo bằng BĐS thế
chấp
Trong cho vay có các đối tượng tham gia là khách hàng vay và tổ chức cho vay.
Căn cứ theo khoản 4 điều 1 Nghị định 85/2002/NĐ-CP ngày 25-10-2002 về sửa
đổi bổ sung Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 1999 về đảm bảo tiền
vay của các tổ chức tín dụng: “Khách hàng vay là các cá nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác,
doanh nghiệp tư nhân, công ty hợp doanh, pháp nhân Việt Nam và cá nhân, pháp nhân
nước ngoài có đủ điều kiện vay vốn tại các tổ chức tín dụng theo quy định của Ngân
hàng Nhà nước Việt Nam”.
Theo khoản 8 điều 2 Nghị định 178/1999/NĐ-CP: “Các tổ chức tín dụng là các
tổ chức được thành lập và hoạt động theo luật các tổ chức tín dụng”.
2. Các trường hợp được thế chấp bằng quyền sử dụng đất và bằng tài sản gắn liền với
đất, các công trình xây dựng trên đất
- Luật đất đai 2003 quy định khá phức tạp các loại đất sau đây được phép thế
chấp:
+ Đất của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, trừ
trường hợp đất có được do chuyển mục đích sử dụng đất, mà số tiền đã trả có nguồn
gốc từ Ngân sách Nhà nước (Điều 110);
+ Đất của tổ chức kinh tế thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, trừ đất thuê
của Nhà nước và thuê lại đất trong khu công nghiệp từ ngày 01/7/2004 trở đi (Điều
111);
+ Đất của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ số tiền
đã trả có nguồn gốc từ Ngân sách Nhà nước (Điều 112);
+ Đất của hộ gia đình, cá nhân không phải là đất thuê (Điều 113);
+ Đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức cá nhân nước ngoài
sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam; được Nhà nước giao đất có

Trang 9


Ngành quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Trần Minh Thu Trúc

thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (Điều
119).
- Đối với tài sản gắn liền với đất và các công trình xây dựng trên đất: được xây
dựng trên đất (thuộc các trường hợp trên)
Tài sản dùng để thế chấp phải đáp ứng đủ 4 điều kiện sau: quy định tại điều
5 văn bản số 1300/QĐ-HĐQT-TDHo
- Thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, sử dụng của khách hàng vay
Để chứng minh được điều kiện này, khách hàng vay phải xuất trình Giấy chứng
nhận sở hữu, quyền quản lý sử dụng tài sản. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất,
khách hàng vay phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được thế chấp theo quy
định của pháp luật về đất đai. Đối với tài sản mà Nhà nước giao cho doanh nghiệp Nhà
nước quản lý, sử dụng, doanh nghiệp phải chứng minh được quyền được thế chấp.
- Thuộc loại tài sản được phép giao dịch
Tài sản được phép giao dịch được hiểu là các loại tài sản mà pháp luật cho phép
hoặc không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển nhượng, thế chấp…
- Không có tranh chấp tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm
Để thỏa mãn điều kiện này, ngân hàng yêu cầu khách hàng vay cam kết bằng
văn bản về việc tài sản không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng,
quản lý tài sản đó và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về cam kết của mình.
- Phải mua bảo hiểm nếu pháp luật có quy định
Đối với các tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì ngân hàng yêu
cầu khách hàng vay xuất trình Hợp đồng mua bảo hiểm trong thời hạn bảo đảm tiền

vay. Trường hợp khoản vay có thời hạn dài, khách hàng vay có thể xuất trình Hợp
đồng mua bảo hiểm có thời hạn ngắn hơn song phải có cam kết bằng văn bản về việc
tiếp tục mua bảo hiểm trong thời gian tiếp theo cho đến khi hết thời hạn bảo đảm
Nhằm bảo đảm khả năng thu nợ an toàn, Ngân hàng nên thoả thuận với khách
hàng vay về việc chuyển tên người hưởng trong Hợp đồng bảo hiểm là Ngân hàng
trong trường hợp có rủi ro xảy ra. Trường hợp không thỏa thuận được điều này, Ngân
hàng buộc khách hàng phải cam kết bằng văn bản về việc chuyển toàn bộ số tiền được
đền bù theo Hợp đồng bảo hiểm để thanh toán nợ gốc, nợ lãi và các chi phí khác.
Dựa vào các quy định cơ bản trên, các trường hợp không được thế chấp
- Tài sản đang còn trang chấp.
- Tài sản thuộc loại cấm kinh doanh, mua bán, chuyển nhượng theo quy định
pháp luật
- Tài sản không thuộc sở hữu hợp pháp của bên đi vay;
- Tài sản đang bị niêm phong, tạm giữ, phong toả bởi cơ quan có thẩm quyền;
- Tài sản không có giá trị hoặc giá trị ít hoặc có giá trị nhưng không có giá trị sử
dụng;
- Các tài sản khó kiểm định giá, khó mua bán, chuyển nhượng.
3. Giá trị của tài sản thế chấp
Theo điều 8 Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 và căn cứ khoản
10,11,12 điều 1 Nghị định 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2002
-Tài sản bảo đảm tiền vay phải được xác định giá trị tại thời điểm ký kết hợp
đồng bảo đảm; việc xác định giá trị tài sản tại thời điểm này chỉ làm cơ sở xác định
mức cho vay của tổ chức tín dụng, không áp dụng khi xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi

Trang 10


Ngành quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Trần Minh Thu Trúc

nợ. Việc xác định giá trị tài sản bảo đảm tiền vay phải được lập thành văn bản riêng
hoặc ghi vào hợp đồng tín dụng.
- Đối với tài sản thế chấp không phải là quyền sử dụng đất, thì việc xác định
giá trị tài sản thế chấp do các bên thoả thuận, hoặc thuê tổ chức tư vấn, tổ chức chuyên
môn xác định trên cơ sở giá thị trường tại thời điểm xác định, có tham khảo đến các
loại giá như giá quy định của nhà nước (nếu có), giá mua, giá trị còn lại trên sổ sách kế
toán và các yếu tố khác về giá.
- Giá trị quyền sử dụng đất thế chấp, được xác định như sau:
+ Đất do Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng để sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp; đất ở; đất mà hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất hợp pháp; đất do Nhà nước giao có thu tiền đối với tổ chức kinh tế; đất mà tổ
chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp, thì giá trị quyền sử
dụng đất thế chấp, bảo lãnh do tổ chức tín dụng và khách hàng vay, bên bảo lãnh thoả
thuận theo giá đất thực tế chuyển nhượng ở địa phương đó tại thời điểm thế chấp. Tổ
chức tín dụng xem xét, quyết định mức cho vay và tự chịu trách nhiệm về rủi ro vốn
cho vay.
+ Đất do Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế thuê mà đã trả tiền
thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm, thì giá trị quyền
sử dụng đất được thế chấp, bảo lãnh gồm tiền đền bù thiệt hại, giải phóng mặt bằng khi
được Nhà nước cho thuê đất (nếu có), tiền thuê đất đã trả cho Nhà nước sau khi trừ đi
tiền thuê đất cho thời gian đã sử dụng.
+ Trường hợp thế chấp, bảo lãnh giá trị quyền sử dụng đất mà người thuê đất
được miễn, giảm tiền thuê đất theo quy định của pháp luật, thì giá trị quyền sử dụng
đất thế chấp, bảo lãnh được tính theo giá trị thuê đất trước khi được miễn, giảm.
- Giá trị tài sản thế chấp được xác định bao gồm cả hoa lợi, lợi tức và các quyền
phát sinh từ tài sản đó nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.
Trong trường hợp tài sản thế chấp là toàn bộ BĐS có vật phụ, thì giá trị của vật
phụ cũng thuộc giá trị tài sản thế chấp; nếu chỉ thế chấp một phần BĐS có vật phụ, thì
giá trị vật phụ chỉ thuộc giá trị tài sản thế chấp khi các bên có thoả thuận.

4. Việc công chứng, chứng thực giao dịch đảm bảo
Căn cứ điều 9 chương II Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 quy định
về giao dịch đảm bảo: “Công chứng, chứng thực giao dịch bảo đảm
1. Việc công chứng hoặc chứng thực giao dịch bảo đảm do các bên thoả thuận.
2. Trong trường hợp pháp luật có quy định thì giao dịch bảo đảm phải được
công chứng hoặc chứng thực.”
5. Các trường hợp đăng ký thế chấp, bảo lãnh: Căn cứ theo Điều 2 phần I thông tư
liên tịch số 03_2003_ TTLT-BTP-BTNMT ngày 4/7/2003 hướng dẫn về trình tự, thủ
tục đăng ký và cung cấp thông tin về thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn
liền với đất
Các trường hợp thế chấp sau đây phải đăng ký:
a) Việc thế chấp bằng quyền sử dụng đất hoặc bằng quyền sử dụng đất và tài
sản gắn liền với đất;
b) Việc thế chấp bằng tài sản gắn liền với đất mà pháp luật quy định tài sản đó
phải đăng ký quyền sở hữu;

Trang 11


Ngành quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Trần Minh Thu Trúc

c) Việc thế chấp tài sản gắn liền với đất không thuộc trường hợp quy định tại
tiết b điểm này, nhưng các bên thoả thuận để bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài
sản đó;
d) Việc thế chấp tài sản gắn liền với đất để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ;
đ) Văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp.
Tài sản gắn liền với đất quy định tại Thông tư này là tài sản không di, dời
được, bao gồm:

a) Nhà ở, công trình xây dựng khác gắn liền với đất đai;
b) Tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng khác quy định tại tiết a điểm
này trong trường hợp việc thế chấp, bảo lănh bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác
và tài sản đó;
c) Vườn cây lâu năm, rừng cây;
d) Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
Hồ sơ đăng ký được nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có
thẩm quyền nêu tại khoản 1 Mục II của Thông tư này.
Trường hợp bên thế chấp, bên bảo lãnh là hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, sở
hữu tài sản gắn liền với đất tại xã, thị trấn thì hồ sơ đăng ký thế chấp, bảo lãnh được
nộp tại Ủy ban nhân dân xã, thị trấn nơi có đất, tài sản gắn liền với đất hoặc tại Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.
Hồ sơ đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất hoặc bằng quyền sử
dụng đất và tài sản gắn liền với đất bao gồm:
a) Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp, bảo lãnh hai (02) bản; văn bản uỷ quyền (nếu
có);
b) Hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
đã có công chứng, chứng thực theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 130 của Luật Đất
đai một (01) bản;
c) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo quy định của Luật Đất đai
năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 hoặc Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị được cấp theo quy định của Nghị
định số 60/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất); Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình
xây dựng và các loại Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất, nếu
pháp luật có quy định (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn
liền với đất);
Trong trường hợp bên thế chấp, bên bảo lãnh chưa có Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất thì nộp một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các
khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai; Giấy xác nhận của cơ quan Nhà nước đang

quản lý Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trong trường hợp bên thế chấp, bên bảo
lãnh có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính; các giấy tờ theo quy định tại
điểm a và điểm c khoản 1 Điều 135, điểm a và điểm c khoản 1 Điều 136, các điểm a,
c, d và đ khoản 1 Điều 137 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP để thực hiện đồng thời
với việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
d) Trong trường hợp thực hiện việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh đồng thời với
việc tách thửa, hợp thửa (nếu có yêu cầu) thì ngoài những giấy tờ nêu tại các tiết a, b
và c điểm này, còn phải nộp thêm đơn xin tách thửa hoặc hợp thửa theo mẫu số 17/ĐK
ban hành kèm theo Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT.
Trang 12


Ngành quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Trần Minh Thu Trúc

6. Phát mãi và xử lý tài sản đảm bảo:
Nghị định 178/1999/NĐ-CP quy định rất cụ thể về việc phát mãi và xử lý tài
sản đảm bảo
Các trường hợp tổ chức tín dụng có quyền xử lý tài sản bảo đảm tiền vay để thu
hồi nợ căn cứ theo Điều 32 Nghị định này là :
1. Sau thời hạn 60 ngày kể từ khi đến hạn trả nợ, mà tài sản bảo đảm tiền vay
chưa được xử lý theo thoả thuận.
2. Khách hàng vay phải thực hiện trả nợ trước hạn theo quy định của pháp luật,
nhưng không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ.
3. Khách hàng vay là tổ chức kinh tế bị giải thể trước khi đến hạn trả nợ, thì
nghĩa vụ trả nợ tuy chưa đến hạn cũng được coi là đến hạn, nếu khách hàng vay không
trả nợ và không xử lý tài sản bảo đảm tiền vay để trả nợ, thì tổ chức tín dụng có quyền
xử lý tài sản để thu hồi nợ.
4. Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay theo quy định tại khoản 3 Điều 13 của Nghị

định này.
Theo Điều 33 phương thức xử lý tài sản bảo đảm tiền vay :
1. Bán tài sản bảo đảm tiền vay.
2. Tổ chức tín dụng nhận chính tài sản bảo đảm tiền vay để thay thế cho việc
thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm.
3. Tổ chức tín dụng được trực tiếp nhận các khoản tiền hoặc tài sản từ bên thứ
ba trong trường hợp bên thứ ba có nghĩa vụ trả tiền hoặc tài sản cho khách hàng vay,
bên bảo lãnh.
Theo Điều 34 thực hiện xử lý tài sản bảo đảm tiền vay:
1. Các bên thoả thuận về việc thực hiện các phương thức xử lý tài sản bảo đảm
tiền vay như quy định tại Điều 33 của Nghị định này.
Trong trường hợp các bên thoả thuận thực hiện phương thức bán tài sản bảo
đảm tiền vay thì bên được bán tài sản có thể là khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh bán,
tổ chức tín dụng bán, hai bên phối hợp cùng bán, uỷ quyền cho bên thứ ba bán. Bên
được bán tài sản có thể trực tiếp bán cho người mua, uỷ quyền cho Trung tâm bán đấu
giá tài sản hoặc doanh nghiệp bán đấu giá tài sản thực hiện việc bán tài sản bảo đảm
tiền vay.
2. Trong trường hợp tổ chức tín dụng có quyền xử lý tài sản bảo đảm tiền vay
theo quy định tại Điều 32 của Nghị định này, thì khách hàng vay, bên bảo lãnh phải
giao tài sản cho tổ chức tín dụng để xử lý.
Tổ chức tín dụng có quyền thực hiện xử lý tài sản bảo đảm tiền vay như sau:
a) Trực tiếp bán cho người mua;
b) Ủy quyền việc bán đấu giá tài sản cho Trung tâm bán đấu giá tài sản hoặc
doanh nghiệp bán đấu giá tài sản theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản;
c) ủy quyền hoặc chuyển giao cho tổ chức có chức năng được mua bán tài sản
để bán;
d) Khi tổ chức tín dụng nhận chính tài sản bảo đảm tiền vay để thay thế cho
nghĩa vụ trả nợ thì tài sản đó được chuyển quyền sở hữu cho tổ chức tín dụng;
đ) Trong trường hợp bên thứ ba có nghĩa vụ trả tiền hoặc tài sản cho khách
hàng vay, bên bảo lãnh thì tổ chức tín dụng được trực tiếp nhận các khoản tiền hoặc tài

sản từ bên thứ ba.

Trang 13


Ngành quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Trần Minh Thu Trúc

3. Trong thời gian tài sản bảo đảm tiền vay chưa xử lý được, tổ chức tín dụng
được quyền khai thác, sử dụng tài sản bảo đảm. Số tiền thu được từ việc khai thác, sử
dụng tài sản bảo đảm sau khi trừ các chi phí cần thiết, hợp lý cho việc khai thác, sử
dụng tài sản sẽ được dùng để thu hồi nợ.
4. Trong trường hợp các bên có tranh chấp và khởi kiện, thì tài sản bảo đảm tiền
vay được xử lý theo bản án có hiệu lực pháp luật của Toà án hoặc quyết định của cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền.
5. Trong trường hợp khách hàng vay, bên bảo lãnh là doanh nghiệp bị phá sản,
thì tài sản bảo đảm tiền vay được xử lý theo quy định của pháp luật về phá sản doanh
nghiệp.
I.1.3 Thẩm định giá BĐS:
1. Khái niệm:
Thẩm định giá BĐS là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu BĐS cụ thể
bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện
của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp.
Giá BĐS ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi phối nó
còn chịu sự tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội. Vì vậy, định giá BĐS chỉ có thể là
sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản
thông thường.
2. Vai trò và mục đích của thẩm định giá:
a. Vai trò của thẩm định giá:

Thẩm định giá BĐS có thể được xem như là trái tim của tất cả các hoạt động có
liên quan đến BĐS. Mở rộng ra trong thực tế có thể coi thẩm định giá là trái tim của tất
cả các hoạt động kinh tế. Bởi vì mọi việc có liên quan đến các hoạt động kinh doanh
đều chịu tác động và bị chi phối của khái niệm giá trị, trong khi đó thẩm định giá được
hiểu 1 cách đơn giản là xác định giá của BĐS trên thị trường.
Vai trò của định giá BĐS:
- Đối với Nhà nước: công tác định giá góp phần quan trọng vào công tác quản
lý và kiểm soát của Nhà nước đối với thị trường BĐS, như: tính thuế, thu tiền sử dụng
đất, thu lệ phí trước bạ, bồi thường thiệt hại, bình ổn giá cả nhà đất trên thị trường...
- Đối với tư nhân: Định giá được xem như là 1 hoạt động hỗ trợ cho sự phát
triển trong quá trình kinh doanh. Bởi, thông qua hoạt động này doanh nghiệp có thể
biết được tổng giá trị tài sản của mình trên thị trường tại thời điểm đó để dự báo nguồn
đầu tư tham gia vào các hoạt động kinh doanh khác. Riêng đối với các cá nhân, hoạt
động này được xem như là một dịch vụ nhằm hỗ trợ cho việc thực hiện các giao dịch
mua bán chuyển nhượng khi mà họ không nắm bắt được giá trị tài sản trên thị trường.
b. Mục đích của thẩm định giá BĐS:
Trên thực tế có rất nhiều trường hợp khác nhau yêu cầu phải định giá và ứng
với mỗi thời điểm cụ thể nhưng kết quả định giá khác nhau, mà nguyên nhân chủ yếu
phụ thuộc vào mục đích của việc định giá. Việc xác định mục đích định giá mang ý
nghĩa rất quan trọng trong việc xác định cơ sở của định giá là theo giá trị thị trường
hay phi thị trường, đồng thời việc xác định mục đích định giá còn là nền tảng trong
việc chọn lựa phương pháp định giá.
Mục đích thẩm định giá BĐS bao gồm:
- Bảo toàn tài sản
- Mua bán tài sản
Trang 14


Ngành quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Trần Minh Thu Trúc

- Biến động chủ quyền tài sản của Doanh nghiệp
- Thực hiện nghiệp vụ tài sản nhà đất
- Nghiệp vụ tài chính
- Phục vụ tính thuế
- Nghiệp vụ thanh toán
- Phục vụ tư vấn.
3. Nguyên tắc thẩm định giá
- Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
Một thửa đất được đánh giá là có giá trị sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại
thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang
cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng
trong tương lai là lớn nhất, sử dụng hiệu quả nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục
trong một khoảng thời gian nhất định .
Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan
trọng nhất của định giá đất.
Khi tiến hành định giá theo nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất, không nên
chịu sự hạn chế của hiện trạng sử dụng thực tế mà phải phán đoán chính xác trong tình
hình nào thì thửa đất đó được sử dụng cao nhất và tốt nhất. Khi xem xét đất đai đã
được sử dụng cao nhất và tốt nhất hay chưa thì những nhân tố cần phải nghiên cứu là :
phương thức sử dụng tốt nhất của thửa đất đó là gì; phương thức sử dụng trước mắt có
phải là hiệu quả nhất hay không; nếu không được thì khả năng chuyển nó sang sử dụng
có hiệu quả nhất như thế nào; phương thức sử dụng có hiệu quả nhất có khả năng duy
trì được bao lâu. Trong đó việc phán định tính liên tục của phương thức sử dụng hiệu
quả nhất có vai trò quan trọng vì ảnh hưởng trực tiếp đến số lượng thu lợi và phương
thức sử dụng trong tương lai có liên quan đến nguyên tắc dự đoán.
- Nguyên tắc thay thế:
Thay thế trong định giá đất được hiểu, đó là sự áp đặt về mặt giá trị của thửa
đất chủ thể với giá bán của những thửa đất so sánh trong cùng một vùng giá trị với

điều kiện những thửa đất so sánh được bán trong khoảng thới gian gần với thời điểm
định giá thửa đất chủ thể.
Nguyên tắc này cho rằng : giá thị trường của một thửa đất chủ thể có khuynh
hướng bị áp dặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện
dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thỏa thuận
giá cả và thanh toán. Hay nói cách khác, giá cả của một thửa đất nào đó chịu sự ràng
buộc với giá cả thửa dất có giá trị sử dụng tương đồng cùng loại hình có khả năng thay
thế nó.
- Nguyên tắc đóng góp:
Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài
sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó. Giá trị của một tác nhân sản xuất hay
một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi
bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá
trị toàn bộ là bao nhiêu. Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính
khả thi của việc đầu tư bổ sung vào tài sản khi thẩm định viên xác định mức sử dụng
tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.

Trang 15