ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN TÂN PHÚ, TP HCM – CÁC GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN ĐỀ XUẤT

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TRÊN
ĐỊA BÀN QUẬN TÂN PHÚ, TP HCM – CÁC GIẢI PHÁP
PHÁT TRIỂN ĐỀ XUẤT

SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH

:
:
:
:
:

TRẦN THỊ NGỌC THANH
05135024
DH05TB
2005 - 2009
Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

-TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2009-

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT

TRẦN THỊ NGỌC THANH

“ ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN TÂN PHÚ, TP HCM – CÁC GIẢI
PHÁP PHÁT TRIỂN ĐỀ XUẤT”

Giáo viên hướng dẫn :Ths.Trần Duy Hùng
(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh)

Ký tên:……………………………………

- Tháng 7 năm 2009 –


LỜI CẢM ƠN

Tôi xin cảm ơn Ban Giám Hiệu Trường Đại Học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí
Minh, khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, cùng toàn thể quý thầy cô giáo đã dạy dỗ,
dìu dắt, truyền đạt những kiến thức và kinh nghiệm quí báu để làm hành trang bước vào
cuộc sống.
Tôi xin chân thành cảm ơn Thầy Trần Duy Hùng - giảng viên khoa Quản Lý Đất
Đai và Bất Động Sản đã nhiệt tình quan tâm, giúp đỡ và chỉ dẫn cho tôi trong suốt quá
trình thực tập và hoàn thành luận văn tốt nghiệp này.
Xin gởi lời cảm ơn đến Ông Phan Thanh Ngọc - Phó Phòng Quản lý Đô thị, cùng
toàn thể các anh chị tại phòng Quản lý Đô thị quận Tân Phú, đã tận tình giúp đỡ tôi trong

quá trình thực hiện đề tài.
Xin cảm ơn các bạn cùng lớp Bất Động Sản khóa 31 đã luôn giúp đỡ, chia sẽ với
tôi trong suốt quá trình học tập, sinh hoạt tại trường.
Con xin chân thành cảm ơn gia đình - những người luôn thương yêu, nâng đỡ, hậu
thuẩn và tạo mọi điều kiện cho con trong suốt quá trình học tập, để con có được ngày hôm
nay.

Sinh viên
TRẦN THỊ NGỌC THANH


NỘI DUNG TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện : Trần Thị Ngọc Thanh, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động
Sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Đề tài “ Đánh giá thực trạng nhà ở thương mại trên địa bàn Quận Tân Phú,
TP HCM – Các giải pháp phát triển đề xuất”
Giáo viên hướng dẫn : Ths.Trần Duy Hùng

Luận văn tốt nghiệp “ Đánh giá thực trạng nhà ở thương mại trên địa bàn Quận
Tân Phú, TP HCM – Các giải pháp phát triển đề xuất” được thực hiện nhằm đánh giá thực
trạng nhà ở thương mại trên địa bàn Quận Tân Phú và từ đó đề xuất ra các giải pháp phát
triển nhà ở. Đề tài đã cho thấy rằng quận Tân Phú với vị trí thuận lợi, hạ tầng được đầu tư
đung mức, cơ cấu kinh tế ngày càng phát triển mạnh, dân số tăng nhanh, nhu cầu về nhà ở
lớn. Chính điều này Quận Tân Phú đã chú trọng hoàn thiện hơn về chất lượng sống của
nhà ở nhất là về loại hình nhà ở thương mại.
Đề tài được thực hiện trên cơ sở lý thuyết chung về Bất động sản, thị trường nhà ở.
Bên cạnh đó, đề tài còn sử dụng một số tài liệu của phòng Quản lý Đô thị quận Tân Phú (
nhiệm vụ quy hoạch chung, chương trình phát triển nhà ở, bản đồ quy hoạch chung quận
Tân Phú đến năm 2020…).
Để luận văn có sức thuyết phục đã sử dụng các phương pháp thống kê, so sánh,

phân tích, thu thập ý kiến chuyên gia…
Nội dung nghiên cứu của đề tài bao gồm :
- Đánh giá tình hình Nhà nước về quản lý nhà ở.
- Đánh giá thực trạng nhà ở thương mại trên địa bàn quận Tân Phú.
- Đánh giá tiềm năng cung ứng nhà ở thương mại trên địa bàn Quận Tân Phú.
- Đề xuất giải pháp phát triển.


DANH SÁCH CHỮ VIẾT TẮT

BĐS
TTBĐS
TP
TP HCM
CN – TTCN
TM – DV
UBND
NƠTM
HĐND
SDĐ
TMCP
TDTT
PCCC
CSHT
TTTM
CTY
C.C (C.CƯ)

: Bất động sản
: Thị trường bất động sản

: Thành phố
: Thành phố Hồ Chí Minh
: Công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp
: Thương mại – dịch vụ
: Ủy ban nhân dân
: Nhà ở thương mại
: Hội đồng nhân dân
: Sử dụng đất
: Thương mại cổ phần
: Thể dục thể thao
: Phòng cháy chữa cháy
: Cơ sở hạ tầng
: Thương mại cổ phần
: Công ty
: Chung cư


MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ..................................................................................................................1
PHẦN I ............................................................................................................................3
TỔNG QUAN ..................................................................................................................3
I.1.Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu ........................................................................3
I.1.1.Cơ sở lý thuyết...................................................................................................3
I.1.2.Cơ sở pháp lý ...................................................................................................12
I.1.3.Cơ sở thực tiễn.................................................................................................13
I.2.Khái quát địa bàn nghiên cứu .................................................................................13
I.2.1.Vị trí địa lý.......................................................................................................13
I.2.2.Điều kiện tự nhiên............................................................................................14
I.2.3.Cơ cấu tổ chức hành chính ...............................................................................14
I.2.4.Tình hình kinh tế - xã hội .................................................................................14

I.2.5.Tình hình về việc phát triển đô thị....................................................................17
I.3.Nội dung và phương pháp nghiên cứu ....................................................................17
I.3.1.Nội dung nghiên cứu ........................................................................................17
I.3.2.Phương pháp nghiên cứu..................................................................................17
PHẦN II .........................................................................................................................18
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .............................................................................................18
II.1. Đánh giá tình hình nhà nước về quản lý nhà ở......................................................18
II.1.1.Công tác giao đất, cho thuê đất cho trên địa bàn Quận Tân Phú về quản lý nhà ở
.................................................................................................................................18
II.1.2. Chính sách đền bù, giải phóng mặt bằng trong thu hồi đất về quản lý nhà ở...19
II.1.3. Đăng ký quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về quản
lý nhà ở ....................................................................................................................20
II.1.4. Công tác quy hoạch xây dựng, kế hoạch hoạch sử dụng đất về quản lý nhà ở.21
II.1.5.Quản lý hành chính về nhà ở trên địa bàn Quận Tân Phú ................................24
II.1.6.Hiện trạng các dự án nhà ở trên địa bàn Quận Tân Phú ...................................26
II.1.7.Tổ chức bộ máy quản lý Nhà nước về nhà ở của Quận Tân Phú......................27
II.2.Thực trạng nhà ở thương mại trên địa bàn Quận Tân Phú......................................28
II.2.1.Thực trạng nhà ở thương mại giai đoạn trước năm 2004 .................................28
II.2.2.Thực trạng nhà ở thương mại giai đoạn từ sau năm 2004 đến nay ...................33
II.2.3.Chất lượng nhà ở thương mại trên địa bàn Quận Tân Phú ...............................41
II.2.4.Tình hình giao dịch nhà ở thương mại.............................................................43
II.3.Đánh giá tiềm năng cung ứng nhà ở thương mại trên địa bàn Quận Tân Phú.........43


II.3.1.Chương trình phát triển nhà ở giai đoạn năm 2006 – 2010 và định hướng đến
năm 2020 trên địa bàn quận Tân Phú........................................................................43
II.3.2.Dự báo nhu cầu nhà ở đến năm 2010 và định hướng đến năm 2020 ................46
II.3.3.Khả năng cung ứng giai đoạn 2010 và định hướng đến năm 2020...................47
II.3.4.Xu hướng lựa chọn nhà ở thương mại của người dân ......................................49
II.4.Đề xuất giải pháp phát triển loại hình nhà ở thương mại cùng công tác quản lý phát

triển nhà ở trên địa bàn quận Tân Phú..........................................................................53
KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ ............................................................................................57


DANH SÁCH CÁC HÌNH
Hình 1.Sự dịch chuyển của đường cầu ..............................................................................8
Hình 2. Cung trên thị trường bất động sản ........................................................................9
Hình 3.Quan hệ cung cầu trên thị trường bất động sản ....................................................10
Hình 4.Hình ảnh C.C.Rubyland ......................................................................................36
Hình 5.Các dịch vụ hạ tầng của chung cư Rubyland .......................................................36
Hình 6.Hình ảnh chung cư 584 .......................................................................................37
Hình 7.Một góc phòng khách – phòng ngủ - phòng ăn của C.C.Sacomreal 584 ..............38
Hình 8.Hình ảnh chung cư Khang Phú ............................................................................38
Hình 9.Hình ảnh chung cư Kim Hồng.............................................................................39
Hình 10.Hình ảnh chung cư 585 .....................................................................................40
Hình 11.Một vài hình ảnh về nội thất căn hộ...................................................................41
Hình 12. Chất lượng NƠTM trên địa bàn quận Tân Phú .................................................41
Hình 13.Biểu đồ thể hiện mục đích mua NƠTM của người dân ......................................49
Hình 14.Độ tuổi lựa chọn loại hình nhà ở .......................................................................50
Hình 15.Đối tượng mua nhà ở theo ngành nghề ..............................................................51
Hình 16.Các yếu tố quan tâm khi lựa chọn nhà ở thương mại ........................................52
DANH SÁCH CÁC BẢNG
Bảng 1.cơ cấu phát triển ngành năm 2008.......................................................................15
Bảng 2.Tình hình dân cư trên địa bàn quận năm 2008.....................................................16
Bảng 3.Bảng quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 (2005 – 2010) .................................23
Bảng 4.Thống kê nhà, đất vào thời điểm cuối tháng 6/2008 của 11 phường ....................24
Bảng 5.Tình hình xây dựng nhà ở riêng lẻ ......................................................................25
Bảng 6.Các dự án dân cư đã được giao đất trên địa bàn Quận từ năm 1990 – 2003.........26
Bảng 7.Các dự án dân cư đã được giao đất trên địa bàn Quận từ năm 2004 đến nay .......26
Bảng 8.Bảng các khu nhà phân lô hộ lẻ để bán ...............................................................28

Bảng 9.Thống kê số lượng nhà cho thuê ở 11 phường trên địa bàn Quận Tân Phú giai
đoạn trước năm 2004 ......................................................................................................30
Bảng 10. Tổng hợp các chung cư xây dựng trước năm 2004 ...........................................32
Bảng 11.Số lượng nhà ở do các hộ gia đình cá nhân đầu tư xây dựng để cho thuê ..........34
Bảng 12.Các khu NƠTM từ năm 2004 đến nay trên địa bàn quận Tân Phú....................35
Bảng 13.Danh mục dự án xây dựng nhà ở thương mại trên địa bàn quận Tân Phú
(giai đoạn từ năm 2009 – 2020) ......................................................................................47


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Trần Thị Ngọc Thanh

ĐẶT VẤN ĐỀ
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng góp phần thúc
đẩy sự phát triển nền kinh tế xã hội của mỗi quốc gia. Sự phát triển của thị trường bất
động sản làm gia tăng nhu cầu về các cơ chế thị trường, kích thích các doanh nghiệp đầu
tư xây dựng kinh doanh nhà ở, cao ốc văn phòng cho thuê; kết cấu hạ tầng; các công ty tư
vấn dịch vụ; các tổ chức tín dụng ngân hàng… và các tổ chức thuộc nhiều thành phần
kinh tế khác nhau cùng tham gia vào hoạt động thị trường bất động sản; góp phần thỏa
mãn nhu cầu về chỗ ở của mọi đối tượng trong xã hội; đồng thời tạo tiền đề và bước ngoặt
cho việc tăng trưởng kinh tế.
Trong đó, nhà ở luôn là mối quan tâm hàng đầu của mọi tầng lớp dân cư, là một
trong những nhu cầu cơ bản không thể thiếu đối với mỗi gia đình, cá nhân. Như ông bà ta
có nói “ sống có nhà, chết có mồ”, “ an cư, lạc nghiệp”. Vì vậy, nhà ở chiếm vai trò hết
sức quan trọng trong đời sống của con người, việc tạo môi trường sống, sinh hoạt tốt là
góp phần vào việc ổn định cuộc sống cho mỗi thành viên trong xã hội, và góp phần trong
việc phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo an ninh trật tự trên địa bàn. Do đó, việc động viên
mọi nguồn lực trong xã hội, các thành phần kinh tế trong và ngoài nước để đầu tư xây
dựng nhà ở nhằm từng bước cải thiện chỗ ở cho các tầng lớp dân cư, cải thiện môi trường

sống là yêu cầu cần thiết, khách quan.
Bên cạnh đó, việc quản lý và phát triển nhà ở đã và đang xuất hiện nhiều vấn đề
vướng mắc, tồn tại như tình trạng phát triển nhà manh mún tự phát còn rất phổ biến, nhiều
trường hợp xây nhà không phù hợp quy hoạch, thiếu sự giám sát, hướng dẫn của cơ quan
quản lý nhà nước dẫn đến tình trạng phát triển tự phát, phá vỡ quy hoạch, cảnh quan kiến
trúc và môi trường sống nhất là tại khu vực đô thị. Nhà ở cho các đối tượng có thu nhập
thấp, công nhân lao động, sinh viên các trường đại học chưa được cải thiện nhiều. Xu thế
thương mại đang lấn át ý nghĩa xã hội của nhà ở.
Quận Tân Phú là một quận mới thành lập nhưng là một trong những quận đang
phát triển trong các lĩnh vực về mặt kinh tế - văn hóa – xã hội. Với sự thuận lợi về điều
kiện kinh tế, kết cấu hạ tầng, mật độ dân số, tốc độ đô thị hóa…Quận Tân Phú có nhiều
tiềm năng cho việc xây dựng và mở rộng không gian đô thị. Cùng với sự phát triển kinh tế
mạnh mẽ trong những năm vừa qua đã tạo điều kiện cho Quận Tân Phú thay đổi với bộ
mặt đô thị hóa nhanh chóng theo chiều hướng tăng tầng cao, nhiều khu nhà ở cao tầng
hiện đại được đưa vào hoạt động đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân địa phương, giảm
bớt sức ép về nhà ở. Tuy nhiên, việc phát triển nhà ở thương mại trong những năm qua
trên địa bàn cũng còn nhiều vướng mắc. Nhiều dự án nhà ở đã đưa vào hoạt động nhưng
vẫn chưa thể đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người dân, các đối tượng mua nhà chủ yếu là
những người có thu nhập khá còn lại phần lớn là những người lao động có thu nhập trung
bình lại không thể mua nhà do không có khả năng thanh toán. Chất lượng sống và việc
quản lý các khu nhà ở vẫn còn nhiều yếu kém làm giảm sức thu hút của người dân đối với
loại hình nhà ở thương mại này. Do đó, việc phải quản lý hiệu quả các dự án nhà ở là đòi
hỏi quan trọng, giúp các dự án thực hiện đúng quy hoạch và tiến độ đáp ứng nhu cầu của
người dân và góp phần làm đẹp bộ mặt đô thị trên địa bàn Quận Tân Phú.
Trang 1


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Trần Thị Ngọc Thanh

Xuất phát từ thực tiễn trên, chúng tôi đã thực hiện đề tài “Thực trạng nhà ở
thương mại trên địa bàn quận Tân Phú, TP HCM và các giải pháp phát triển đề xuất”
để nghiên cứu tình hình phát triển của loại hình nhà ở thương mại này trên địa bàn Quận
Tân Phú.
 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
Thông qua việc đánh giá tình hình, thực trạng nhà ở thương mại trên địa bàn Quận
Tân Phú, đề tài đánh giá được những mặt tồn tại, những ưu khuyết điểm của loại hình nhà
ở thương mại hiện nay và đề xuất ra những phương pháp, xu hướng phát triển trong thời
gian tới để thị trường nhà ở thương mại phát triển lành mạnh hơn, đáp ứng nhu cầu thực
tế của người có nhu cầu.
 Đối tượng nghiên cứu của đề tài
Các bất động sản nhà ở thương mại trên địa bàn quận Tân Phú.
 Phạm vi nghiên cứu của đề tài
Thời gian nghiên cứu: trong khoảng từ ngày 15/03/2009 đến hết ngày 15/07/2009.
Không gian nghiên cứu: đề tài được thực hiện nghiên cứu một số công trình nhà ở
thương mại trên địa bàn quận Tân Phú.

Trang 2


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Trần Thị Ngọc Thanh

PHẦN I
TỔNG QUAN
I.1.Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
I.1.1.Cơ sở lý thuyết
1.Bất động sản

1.1.Khái niệm bất động sản
Bất động sản (BĐS) là các tài sản không di dời được bao gồm: đất đai, nhà ở, công
trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả những tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây
dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định
(Điều 181 Bộ luật dân sự nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 1995). Thuật
ngữ BĐS trong thẩm định giá BĐS được hiểu là đất đai và tài sản gắn liền với đất đai.
1.2.Thuộc tính và đặc trưng của bất động sản
1.2.1.Thuộc tính của bất động sản
- Tính bất động: Người ta không thể di chuyển BĐS hay nói cách khác là không
thể di chuyển mảnh đất từ nơi này sang nơi khác. Điều này có ý nghĩa quan trọng là giá cả
BĐS tùy thuộc vào vị trí cụ thể nơi nó toạ lạc và mang tính chất địa phương hay nó phụ
thuộc vào “vị thế” của bất động sản đó.
- Tính không đồng nhất: Thông thường ít có hai BĐS nào có đặc điểm giống hệt
nhau. Do vậy giá của BĐS gắn liền với đặc điểm cụ thể của BĐS đó.
- Tính khan hiếm: Diện tích đất, BĐS là có giới hạn so với sự phát triển dân số, mà
dân số ngày một tăng lên nên do vậy về lâu dài giá đất có xu hướng ngày càng tăng lên.
- Tính bền vững, đời sống kinh tế dài: BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao
và đời sống kinh tế dài. Tuổi thọ vật lý dài thể hiện ở tính bền vững, rất khó bị phá hủy
của BĐS, tuổi thọ về kinh tế thể hiện ở khả năng sinh lời của BĐS.
- Hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tâm lý, thị hiếu: Nhu cầu về BĐS của
mỗi vùng, khu vực, quốc gia là khác nhau, nó chịu ảnh hưởng lớn của yếu tố thị hiếu, tập
quán, tâm lý xã hội của cư dân nơi đó.
1.2.2.Đặc trưng của bất động sản
Khả năng co giãn của cung BĐS kém. Nhìn chung, cung đối với BĐS là tương đối
kém đàn hồi với những thay đổi giá cả, do có những hạn chế nhất định về cung ứng đất
đai thể hiện trên các mặt sau:
- Tổng cung của toàn bộ đất đai là cố định.
- Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn.
Bên cạnh các hạn chế về mặt tự nhiên nêu trên còn có mặt hạn chế về mặt quy
hoạch và đây là mặt hạn chế nổi bật nhất vì:

- Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng có thể phải tuân thủ quy hoạch
sử dụng đất đai trong từng thời kỳ.
Trang 3


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Trần Thị Ngọc Thanh

- Sự phân bổ khu vực và diện tích đất sử dụng cho nông nghiệp, sản xuất công
nghiệp, bến bãi, nhà ở… được thể hiện trong quy hoạch phát triển của địa phương trong
từng thời kỳ.
- Những thay đổi trong việc thay đổi nhà ở cũng phải đảm bảo tuân theo quy hoạch
và điều lệ xây dựng của chính quyền địa phương.
- Thời gian mua bán giao dịch dài, chi phí mua bán giao dịch cao: Do BĐS là một
tài sản quan trọng có giá trị cao do vậy việc mua, bán BĐS phải được cân nhắc thận trọng
dẫn đến thời gian mua bán giao dịch thường là dài so với các tài sản khác, điều đó dẫn
đến chi phí mua, bán giao dịch cao.
- Khả năng chuyển hoá thành tiền mặt kém linh hoạt: Thông thường giá trị của
BĐS khá lớn và thời gian mua, bán giao dịch dài như đã nêu trên dẫn đến khả năng
chuyển hoá thành tiền mặt kém linh hoạt.
- Sự can thiệp và quản lý của Nhà nước chặt chẽ: Do tính chất quan trọng của BĐS
trước hết là đất đai đối với đời sống kinh tế, chính trị, xã hội nên Nhà nước thường có
những quy định và có sự quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển dịch BĐS.
- Giá trị của các bất động sản:Khác với các loại hàng hóa thông thường khác đã
qua sử dụng thì giá trị còn mất đi, nhưng đối với BĐS thì ngược lại còn qua nhiều người
sử dụng giá trị tăng lên nhiều hay ít còn tùy thuộc theo mục đích của BĐS. Giá trị sử
dụng của BĐS bị tác động bởi các yếu tố sau:
+ Mục đích sử dụng bất động sản đó.
+ Nhu cầu của người sử dụng.

+ Khả năng sinh lời của bất động sản.
+ Các điều kiện để phục vụ người sử dụng.
+ Vai trò quản lý Nhà nước (thông qua luật đất đai và các nghị định, các văn bản
pháp quy của nhà nước).
Các yếu tố trên luôn tác động ảnh hưởng lẫn nhau, tùy theo mỗi chế độ, mỗi thời
kỳ mà các yếu tố này ảnh hưởng nhiều hay ít đến giá trị của BĐS.
1.3.Phân loại bất động sản
BĐS được phân chia thành nhiều loại, với những đặc điểm và yêu cầu sử dụng rất
khác nhau. Trong quá trình quản lý cần phân loại BĐS theo đặc điểm hình thành và khả
năng tham gia thị trường của từng loại để bảo đảm cho việc xây dựng chính sách phá triển
và quản lý thị trường bất động sản (TTBĐS) phù hợp với tình hình thực tế. Từ kinh
nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, BĐS có thể phân thành 3 nhóm:
BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt.
- BĐS có đầu tư xây dựng bao gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình
thương mại-dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội) BĐS là trụ sở làm
việc v.v..Trong nhóm BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất
lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách
quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước

Trang 4


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Trần Thị Ngọc Thanh

cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm đa
số các giao dịch trên TTBĐS ở nước ta cũng như trên thế giới.
- BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc nhóm này chủ yếu là đất nông nghiệp
(dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng

thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm v.v..
- BĐS đặc biệt: Là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa
vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v.. Đặc điểm của nhóm này là khả
năng tham gia thị trường rất thấp.
Việc phân chia BĐS theo 3 nhóm trên đây là rất cần thiết để bảo đảm cho việc xây dựng
cơ chế chính sách phù hợp và xác định mô hình quản lý đối với thị trường BĐS.
2.Tổng quan về thị trường bất động sản

2.1.Khái niệm thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản (TTBĐS) là tổng hòa các quan hệ giao dịch dân sự về
BĐS như chuyển nhượng, mua bán, cho thuê, thế chấp… tức là quan hệ giao dịch giữa
người mua và người bán, giữa cung và cầu tại một địa bàn cố định, trong một khoảng thời
gian nhất định thông qua cơ chế giá.
Khái niệm thị trường chỉ ra rằng bất động sản có thể được mua bán giữa người
mua và người bán mà không có sự hạn chế nào trong hoạt động của mình. Mỗi bên đều
rất nhạy cảm trước quan hệ cung cầu và các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc định giá
cũng như khả năng, kiến thức và sự nắm bắt về tính hữu dụng bất động sản, về nhu cầu và
ước muốn của các bên.
2.2.Đặc trưng của thị trường bất động sản
TTBĐS không phải là thị trường giao dịch bản thân BĐS mà là thị trường giao
dịch các quyền và lợi ích có được từ việc sử dụng BĐS.
- Không có thị trường trung tâm: Hiện nay, không có thị trường BĐS với tính cách
là địa điểm tập trung tại đó những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau.
Việc mua bán BĐS thường thông qua các đơn vị kinh doanh BĐS bằng sự liên hệ trực
tiếp giữa người có nhu cầu (mua hoặc bán) với các đơn vị này, hoặc người mua trực tiếp
tìm đến thương lượng với người bán thông qua lời rao bán trên báo chí, thường là thông
qua người môi giới mặc dù đây là sự giao dịch kém an toàn.
- TTBĐS tuy có hoạt động phong phú nhưng là một thị trường cạnh tranh không
hoàn hảo: Do các thông tin về hàng hóa BĐS và TTBĐS không được đầy đủ và phổ biến
rộng rãi, không có tiêu chí chính xác để đánh giá, so sánh giữa các BĐS cùng loại như các

hàng hóa khác (kết cấu, chất lượng công trình kiến trúc, vị trí địa lý…). BĐS lại mang
tính vùng và khu vực sâu sắc.
- TTBĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật: BĐS là loại tài sản có giá trị lớn,
do đó, việc quản lý của Nhà nước đối với chúng bằng pháp luật là cơ sở để bảo đảm an
toàn cho các giao dịch.
- TTBĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc: Do đất đai có đặc điểm là không
thể di dời được về mặt vị trí, gắn liền với các điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của từng
Trang 5


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Trần Thị Ngọc Thanh

vùng, từng khu vực. Do đó, cung và cầu ở từng vùng, từng khu vực rất phong phú và đa
dạng từ số lượng, mẫu mã, chất lượng đến quy mô và trình độ phát triển. Mặc khác, BĐS
phụ thuộc vào tâm lý, tập quán thị hiếu, do đó ở mỗi khu vực cũng có những đặc trưng
riêng về cung và cầu BĐS.
- TTBĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính. Khi BĐS tham
gia lưu thông trên thị trường BĐS, các giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra
trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v.. giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư
và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch. Điều này chứng tỏ thị trường BĐS là đầu ra
quan trọng của thị trường vốn.
- Là thị trường không công khai, khó thu thập được thông tin về giá cả, cung cầu,
nếu thu thập được thông tin thì độ chính xác không cao.
- Cấu trúc của thị trường BĐS gồm 2 cấp:
+ Thị trường sơ cấp: Là thị trường một bên là Nhà nước, bên kia là các đối tượng
được giao, thuê đất.
+ Thị trường thứ cấp: là thị trường thể hiện các giao dịch dân sự về quyền sử dụng
đất và sở hữu nhà giữa những người sử dụng BĐS đó với nhau.

2.3.Vai trò của thị trường bất động sản
Trong những năm qua trên thực tế TTBĐS ở nước ta không những đã xuất hiện mà
hoạt động khá sôi nổi, đặc biệt ở các khu vực thành thị. Hoạt động TTBĐS ở nước ta mặc
dù còn rất manh nha, nhưng đã góp phần cải thiện rõ rệt điều kiện nhà ở của người dân,
tăng cường hiệu quả sử dụng, kinh doanh của đất đai, nhà xưởng, biến đất đai thực sự trở
thành một nguồn lực to lớn trong công cuộc phát triển kinh tế đất nước.TTBĐS đóng vai
trò hết sức quan trọng trong sự phát triển của đất nước:
- TTBĐS góp phần thúc đẩy hoạt động sản xuất, là một bộ phận không thể tách rời
của nền kinh tế hàng hóa.
- Là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xây dựng, mua bán nhà và mua bán
quyền sử dụng đất.
- TTBĐS góp phần phân bổ và sử dụng có hiệu quả các tài nguyên đất đai và các
tài sản trên đất.
- TTBĐS góp phần huy động vốn cho đầu tư, phát triển.
- Phát triển TTBĐS là một cách để khai thác nguồn th cho ngân sách Nhà nước.
Như vậy, TTBĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng trong nền kinh tế, sự vận
hành TTBĐS tốt sẽ đóng vai trò quan trọng cho sự phát triển kinh tế quốc gia.
2.4.Phân loại thị trường bất động sản
Chúng ta có thể hiểu rõ hơn về thị trường bất động sản qua các phân loại sau:
- Thị trường đất nông nghiệp gồm đất vườn, đất ruộng…Đây là thị trường tự
phát, xuất hiện vào loại sớm nhất của thị trường bất động sản. Vì do nhu cầu phát triển
kinh tế do đó nhu cầu về đất tăng lên, đã thay đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp
sang các loại đất khác để đáp ứng nhu cầu công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
Trang 6


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Trần Thị Ngọc Thanh

- Thị trường đất ở gồm các loại nhà, đất dự án. Trước kia, theo các giao dịch tự
phát chủ yếu tự phân lô, san nền của các chủ đất – điều này làm phá hoại quy hoạch và
gây bát nháo trong các giao dịch nhà đất, vượt ra ngoài sự kiểm soát của Nhà nước thì các
nhà phát triển BĐS đã vào cuộc và chính họ đã góp phần tạo nên sản phẩm nhà đất đa
dạng đáp ứng nhu cầu của nhiều tầng lớp nhân dân.
- Thị trường nhà ở: Nhà ở là nhu cầu cơ bản, thiết yếu của nhân dân. Thị trường
nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ lệ lớn trong thị trường bất động sản. Thị trường nhà
ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường bất động sản. Thị trường BĐS nhà ở gồm:
+ Thị trường căn hộ chung cư: Đây là thị trường dành cho khách hàng có thu
nhập trung bình và phục vụ cho đối tượng thuộc diện tái định cư, nhu cầu căn hộ chung
cư hiện nay rất cao do giá bán có thể chấp nhận được so với nhà riêng lẻ.
+ Thị trường căn hộ cao cấp: Đây là thị trường còn rất mới mẻ vì những căn hộ
cao cấp đầu tiên chỉ được chào bán từ năm 2002. Thị trường này nhắm vào đối tượng là
khách hàng có thu nhập cao nên giá bán của từng căn hộ là rất cao. Kinh tế phát triển, thu
nhập người dân tăng dẫn đến nhu cầu cải thiện chỗ ở rộng hơn và khang trang hơn. Do
đó, thị trường này đang thu hút khách hàng và có tiềm năng.
+ Thị trường nhà, đất hiện hữu: Là thị trường về căn nhà, biệt thự…đã được hình
thành lâu đời do sự quy hoạch của Nhà nước, do các công ty phát triển bất động sản, do
người dân tự xây dựng…
- Thị trường đất sản xuất: Thị trường đất dành cho khu chế xuất, khu công
nghiệp, nhà xưởng, công trình,…
2.5.Các đối tượng tham gia vào thị trường bất động sản
2.5.1.Cá nhân
Các cá nhân sở hữu BĐS (sở hữu đất đai, có quyền sử dụng đất) tham gia vào thị
trường với tư cách là người bán, người cho thuê, người đem bán BĐS là tài sản thế chấp
để vay vốn, dùng BĐS để góp vốn liên doanh… hay với tư cách là người mua, đi thuê.
2.5.2.Nhà nước
Nhà nước là lực lượng có vai trò rất lớn trong việc tham gia cũng như tác động đến
thị trường bất động sản.
Nhà nước ban hành các quy định về quản lý bất động sản, về nghĩa vụ tài chính có

lien quan đến quyền sử dụng đất và đặc biệt là vạch ra quy hoạch về sử dụng đất và xây
dựng nhà .
2.5.3.Nhà đầu tư
Đối với nhà đầu tư vào ngành kinh doanh bất động sản, vai trò của họ rất quan
trọng, hoạt động của họ là cho thị trường bất động sản trở nên sôi động và phát triển. Trên
thị trường họ vừa đóng vai trò người mua, vừa đóng vai trò người bán, trong đó vai trò
người bán là chủ yếu.

Trang 7


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Trần Thị Ngọc Thanh

2.5.4.Người mua và người bán
Thông thường họ là những người bình thường có nhu cầu mua hoặc bán bất động
sản vì nhiều lý do khác nhau. Họ là đối tượng chủ yếu và quan trọng mà nhà đầu tư kinh
doanh bất động sản nhắm tới, đặc biệt là các nhà kinh doanh trên thị trường nhà ở.
2.5.5.Các tổ chức môi giới, tư vấn
Quá trình khai phát, xây dựng, giao dịch và quản lý TTBĐS tương đối phức tạp
nên phần lớn cả bên mua lẫn bên bán, có những thời điểm đều cần đến dịch vụ của các
chuyên gia tư vấn như: kiến trúc sư, kỹ sư xây dựng tư vấn thiết kế, thi công, lắp
đặt…;chuyên gia kế toán tư vấn việc hoạch định tài chính, tư vấn thuế; chuyên gia định
giá để xác định giá trị BĐS trong quá trình giao dịch; chuyên gia môi giới để giúp 2 bên
mua bán gặp nhau, giúp làm hợp đồng, nhiều khi chuyên gia này còn được mời tham gia
lập và thực hiện sách lược bán và cho thuê, dự báo giá cả; chuyên gia về pháp luật tư vấn
về các vấn đề liên quan đến luật pháp.
2.5.6.Các định chế tài chính
Hoạt động kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có nguồn vốn lớn vì vậy cần phải huy

động vốn từ các định chế tài chính hoạt động trên thị trường vốn, các định chế tài chính
này chủ yếu là các ngân hàng.
Ngoài ngân hàng, các định chế tài chính khác như: các công ty bảo hiểm, công ty
tài chính, quỹ đầu tư đều có thể tham gia đầu tư, kinh doanh trên TTBĐS.
3.Quan hệ cung cầu trên thị trường bất động sản
3.1.Cầu trên thị trường bất động sản
Cầu BĐS là khối lượng hàng hóa BĐS mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và
có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để được BĐS đó trên thị trường tại
những thời điểm nhất định. Sẽ không có thị trường nếu không có nhu cầu. Đó là nhu cầu
của con người về đơn vị dịch vụ bất động sản, không ai cầu về vị trí mà không cầu về
diện tích và ngược lại.

Hình 1.Sự dịch chuyển của đường cầu

Trang 8


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Trần Thị Ngọc Thanh

Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu BĐS: như là thu nhập, giá cả hàng hóa bổ sung,
dự báo tương lai, chính sách của Nhà nước, sự gia tăng về dân số, sự chuyển dịch cơ cấu
của ngành nghề, quá trình đô thị hóa, mốt và thị hiếu nhà ở, sự phát triển và hoàn thiện hệ
thống kết cấu hạ tầng;…
3.2.Cung trên thị trường bất động sản
Cung bất động sản trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hóa bất động sản sẵn
sàng đưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giá giới hạn nhất
định.
Nguồn cung bất động sản bao gồm:

- Quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước.
- Những người có BĐS tức là những người được giao hoặc có quyền sử dụng BĐS
hợp pháp, sẵn sàng đưa lượng đất đó tham gia vào thị trường.
- Cơ quan ngân hàng có tiền tệ tham gia vào thị trường nhà đất.
- Quỹ nhà ở hiện có và một bộ phận trong quỹ này sẵn sàng tham gia vào thị
trường.
Gía
QSD
BĐS

S

P2

P1

Q0

Q1

Q( Lượng cung)

Hình 2. Cung trên thị trường bất động sản
Có nhiều nhân tố ảnh hưởng đến cung bất động sản trên thị trường, trong đó yếu tố
có tính chất quyết định là cung về quỹ đất phát triển bất động sản trong quy hoạch của
Chính phủ.
3.3.Quan hệ cung cầu trên thị trường bất động sản
Cung cầu gặp nhau hình thành nên giá cả thị trường đơn vị dịch vụ BĐS. Nếu như
cung lớn hơn cầu thì cầu có vai trò quyết định đến sự hoạt động của thị trường và ngược
lại cung nhỏ hơn cầu, cung quyết định sự hoạt động của thị trường. Và để thị trường hoạt

động lành mạnh thì phải kích cầu hoặc cung.
Cũng như các loại hàng hóa khác trong nền kinh tế, TTBĐS vận động theo quy
luật Cung – Cầu, nhưng cung hàng hóa BĐS có tính đàn hồi rất thấp đối với những thay
đổi về giá cả. Có nghĩa là nếu cung không có tính đàn hồi cao thì với một sự thay đổi về
cầu sẽ không có sự cân bằng nhanh chóng do khó có khả năng mở rộng cung, từ đó dẫn
đến sự thay đổi lớn về giá cả.

Trang 9


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

Giá cả
QSD
BĐS

SVTH: Trần Thị Ngọc Thanh

S

E

P

P
1

D0

Cầu về

QSDBĐS

E’

D
Q1

Q
0

Q2

Số lượng
QSDBĐS

Hình 3.Quan hệ cung cầu trên thị trường bất động sản
Trong thị trường, tương quan giữa tổng cung và tổng cầu thường ở trạng thái
không cân bằng, bất cứ sự thiếu hụt của tổng cung và tổng cầu một loại hàng hóa nào đó
đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá của loại hàng hóa đó. Sự ảnh hưởng đó diễn biến theo cơ
chế sau:
- Khi tổng cung tăng và tổng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm;
khi tổng cung giảm mà tổng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng.
- Khi tổng cung và tổng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm
tùy theo tốc độ tăng giảm của tổng cung và tổng cầu, giá tăng khi tốc độ tăng của tổng cầu
lớn hơn tốc độ tăng của tổng cung và ngược lại.
4.Khái niệm loại hình nhà ở thương mại
4.1.Khái niệm
Luật nhà ở năm 2005 đã được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam
khóa IX, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 29-11-2005 và có hiệu lực năm 01-7-2006.
Căn cứ Luật nhà ở năm 2005, chính phủ đã ban hành Nghị định số 90/2006/NĐ-CP

ngày 06-9-2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở.
Theo Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06-9-2006, nhà ở và nhà ở thương mại
được hiểu như sau:
Nhà ở được tạo lập hợp pháp là nhà ở do tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng, mua,
thuê mua, được tặng cho, được thừa kế, đổi nhà ở hoặc được sở hữu nhà ở thông qua các
hình thức khác theo quy định của pháp luật.
Nhà ở thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu
tư xây dựng để bán, cho thuê theo cơ chế thị trường.
Theo điều 40 của Luật nhà ở năm 2005 về tiêu chuẩn thiết kế nhà ở thương mại thì nhà ở
thương mại gồm có:

Trang 10


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Trần Thị Ngọc Thanh

+ Nhà chung cư
+ Nhà riêng lẻ
+ Nhà biệt thự
Nhà ở thương mại phải được thiết kế bảo đảm những tiêu chuẩn chung theo quy
định của pháp luật về xây dựng và những tiêu chuẩn sau đây:
- Nhà chung cư phải thiết kế căn hộ khép kín, có diện tích sàn xây dựng mỗi căn
hộ không thấp hơn 45m2.
- Nhà ở riêng lẻ xây dựng liền kề trong các dự án phải bảo đảm diện tích xây dựng
không thấp hơn 50m2 và có chiều ngang mặt tiền không nhỏ hơn 5m.
- Nhà biệt thự không được xây dựng quá ba tầng và diện tích xây dựng không
vượt quá 50% diện tích khuôn viên đất.
Đối tượng được thuê, mua nhà là các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình trong nước

không phụ thuộc nơi đăng ký hộ khẩu thường trú.
4.2.Hình thức phát triển nhà ở
Theo điều 28 Luật nhà ở 2005 về hình thức phát triển nhà ở bao gồm:
- Phát triển nhà ở theo dự án.
- Phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân.
Đối với hình thức phát triển nhà ở theo dự án. Theo Điều 29, Luật nhà ở năm 2005
quy định, dự án phát triển nhà ở là tổng hợp các đề xuất chứng minh hiệu quả đầu tư phát
triển nhà ở trên một địa điểm hoặc một khu vực nhất định. Những trường hợp phải phát
triển nhà ở theo dự án bao gồm:
- Phát triển nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua của tổ chức, cá nhân thuộc các
thành phần kinh tế.
- Cải tạo làm tăng diện tích, xây dựng lại nhà chung cư hoặc đầu tư xây dựng lại
các khu nhà ở cũ.
- Phát triển quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
- Phát triển nhà ở phục vụ tái định cư.
5.Kinh doanh bất động sản
Theo Luật kinh doanh bất động sản, kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư
tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.
Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh bao gồm:
- Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
- Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định của pháp
luật về đất đai.
- Các loại bất động sản khác theo quy định của pháp luật.

Trang 11


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Trần Thị Ngọc Thanh

6.Hình thức thuê mua nhà, công trình xây dựng
Theo Luật kinh doanh bất động sản thì thuê mua nhà, công trình xây dựng là hình
thức kinh doanh bất động sản, theo đó bên thuê mua trở thành chủ sở hữu nhà, công trình
xây dựng đang thuê mua sau khi trả hết tiền thuê mua theo hợp đồng thuê mua.
7.Hình thức mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai
Theo Luật kinh doanh bất động sản thì mua bán nhà, công trình xây dựng hình
thành trong tương lai là việc mua bán nhà, công trình xây dựng mà tại thời điểm ký hợp
đồng, nhà, công trình xây dựng đó chưa hình thành hoặc đang hình thành theo hồ sơ dự
án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ cụ thể.
I.1.2.Cơ sở pháp lý
- Luật đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003;
- Luật xây dựng ngày 26 tháng 11 năm 2003;
- Luật nhà ở ngày 29 tháng 11 năm 2005;
- Luật kinh doanh bất động sản ngày 29 tháng 6 năm 2006;
- Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06-9-2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi
hành Luật nhà ở;
- Nghị định 181/2004/NĐ – CP ngày 29/10/2004 của Thủ tướng Chính phủ về thi
hành Luật đất đai;
- Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung
một số điều của Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai;
- Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung
một số điều của Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai;
- Nghị định 130/2003/NĐ-CP ngày 05/11/2003 của Chính Phủ;
- Nghị định 12/2005/NĐ-CP ngày 7/2/2005 của chính phủ về quản lý dự án đầu tư
xây dựng công trình;
- Chỉ thị số 34/2006/CT-TTg ngày 26/9/2006 của Thủ tướng Chính Phủ về triển khai

thi hành Luật nhà ở;
- Quyết định số 1980/QĐ-UBND ngày 05/05/2007 của Uỷ ban nhân dân Thành phố
về duyệt đồ án quy hoạch chung xây dựng quận Tân Phú Thành phố Hồ Chí Minh;
- Các Quyết định của Chủ tịch Uỷ ban nhân dân quận Tân Phú về việc phê duyệt đồ
án quy hoạch xây dựng chi tiết 11 phường tỉ lệ 1/2000;
- Điều 181 Bộ luật dân sự nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 1995.

Trang 12


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Trần Thị Ngọc Thanh

I.1.3.Cơ sở thực tiễn
Nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng và là không gian bên trong có tổ chức
được ngăn cách với môi trường bên ngoài dùng để ở. Với cách tiếp cận từ nền tảng xã
hội, đến nay nhà ở không chỉ là không gian cư trú đơn thuần, mà còn là môi trường sống,
môi trường lao động và sản xuất kinh doanh, môi trường văn hóa, giáo dục.
Nhà ở là vấn đề nóng bỏng của mọi xã hội, trong mọi thời kỳ phát triển của nền
kinh tế, là sự quan tâm của mọi cá nhân, mỗi gia đình, mỗi tổ chức kinh tế, xã hội và cả
mỗi quốc gia. Nhà ở có ảnh hưởng đến mọi lĩnh vực của đời sống kinh tế - xã hội từ kinh
tế, văn hóa đến chính trị xã hội.
Tốc độ đô thị hoá nhanh trong quá trình thực hiện công nghiệp hoá hiện đại hoá đất
nước ở nước ta hiện nay đã đặt ra những vấn đề bức xúc đối với việc quản lý đất đai đô
thị. Quy hoạch sử dụng đất là một trong những nội dung quan trọng của quản lý nhà nước
về đất đai; gắn quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch xây dựng đô thị, kết hợp chặt chẽ
giữa quản lý đất đô thị với việc quản lý xây dựng theo quy hoạch tổng thể là một giải
pháp quan trọng để phát triển đô thị bền vững.
Tuy nhiên, hiện nay tình trạng thiếu nhà ở tại khu vực đô thị do nhiều hộ gia đình

không đủ khả năng tự tạo lập nhà ở đã dẫn đến các hiện tượng vi phạm pháp luật như lấn
chiếm đất công; cơi nới, xây dựng nhà ở trái phép, đầu cơ nhà đất xảy ra phổ biến ở nhiều
nơi, đòi hỏi Nhà nước cần có giải pháp xử lý thích hợp.
Mô hình tổ chức phát triển nhà ở thương mại theo dự án là xu hướng đúng đắn
nhưng do những nguyên nhân khách quan và chủ qua, nhiều đô thị chưa triển khai được
chủ trương này mà chủ yếu là nhà ở xây dựng tự phát, thiếu tuân thủ quy hoạch. Hậu quả
của việc xây dựng nhà ở tự phát sẽ gây ra nhiều vấn đề phức tạp, trong tương lai sẽ phải
chi phí tốn kém mới có thể khắc phục được.
Bên cạnh đó, việc hình thành các khu nhà ở và khu đô thị mới theo dự án đã góp
phần quan triển nhà ở theo dự án, bên cạnh việc tăng thêm về số lượng, chất lượng nhà ở
cũng ngày càng được nâng cao, nhiều khu nhà ở khang trang đã và đang từng bước thay
thế cho các khu nhà ở bị xuống cấp, hư hỏng.
I.2.Khái quát địa bàn nghiên cứu
I.2.1.Vị trí địa lý
Quận Tân Phú là quận được tách từ quận Tân Bình cũ của Thành phố Hồ Chí Minh
theo Nghị định 130/2003/NĐ-CP ngày 05/11/2003 của Chính Phủ trên cơ sở tách ra từ 05
phường của quận Tân Bình cũ; diện tích tự nhiên là 1.606,98ha, chiếm 0,76% diện tích tự
nhiên toàn thành phố. Bình quân 46,26 m2 đất tự nhiên/người. Ranh giới tiếp giáp như
sau:
- Phía Đông giáp quận Tân Bình.
- Phía Tây giáp quận Bình Tân.
- Phía Nam giáp quận 6 và quận 11.
- Phía Bắc giáp quận 12.

Trang 13


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Trần Thị Ngọc Thanh

Quận Tân Phú có vị trí là một quận cửa ngõ nên lượng xe lưu thông trên địa bàn
quận khá đông, thuận lợi cho việc phát triển thương mại cũng như vận tải hàng hóa.
I.2.2.Điều kiện tự nhiên
a.Đặc điểm khí hậu
Khí hậu quận Tân Phú nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa cận xích đạo,
mang tính chất chung là nóng ẩm với nhiệt độ cao trung bình 28,1ºC và mưa nhiều (
lượng mưa từ 1.321 mm ÷ 2.729 mm, tập trung chủ yếu vào tháng 6,7,8,9 và 10 chiếm
90% lượng mưa cả năm ).
b.Địa hình – địa mạo
Địa hình quận tương đối bằng phẳng, hướng dốc đổ từ khu vực giao lộ Âu Cơ –
Trường Chinh về hai phía Tây Bắc và Tây Nam. Độ dốc trung bình là 0.1%. Cao độ mặt
đất từ 6,92 m đến 1,2 m so với mực nước biển.
c.Sông ngòi
Hệ thống kênh rạch của Quận Tân Phú: có các tuyến kênh: kênh Tây Thạnh (thuộc
phường Tây Thạnh); kênh 19/5 (thuộc Phường Tây Thạnh và phường Sơn Kỳ); kênh Hiệp
Tân (thuộc phường Hiệp Tân và phường Tân Thới Hòa); kênh Tham Lương (thuộc
phường Tây Thạnh); kênh Hiền Vương (thuộc phường Phú Thạnh); kênh Tân Hóa (thuộc
phường Tân Thới Hòa, Hòa Thạnh và phường Phú Trung) và kênh Nước Đen (thuộc
phường Tân Quý, Tân Thành và phường Phú Thọ Hòa).
I.2.3.Cơ cấu tổ chức hành chính
Hiện tại, quận Tân Phú được tổ chức thành 11 phường với các số liệu như sau:
Phường Tân Sơn Nhì (112,82ha); Phường Tây Thạnh (356,73ha); Phường Sơn Kỳ
(212ha); Phường Tân Quý (178,49ha); Phường Tân Thành (99,49ha); Phường Phú Thọ
Hoà (123,22ha); Phường Phú Thạnh (114ha); Phường Hoà Thạnh (93,08ha); Phường Phú
Trung (89,65ha); Phường Hiệp Tân (112,9ha); Phường Tân Thới Hoà (114,6ha).
I.2.4.Tình hình kinh tế - xã hội
Là quận có thế mạnh về đất đai, lao động, vị trí địa lý và sản xuất công nghiệp –
tiểu thủ công nghiệp nên quận có điều kiện chủ động cải thiện môi trường thông thoáng,
tạo thuận lợi thu hút đầu tư, phát triển kinh tế - xã hội.

Tân Phú còn là quận có tốc độ đô thị hóa nhanh, tập trung nhiều cơ sở, doanh
nghiệp, sản xuất kinh doanh và có đầy đủ các ngành kinh tế như công nghiệp, tiểu thủ
công nghiệp, nông nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch, khách sạn, nhà hàng, xây dựng,
xây lắp, giao thông vận tải…
a.Về tình hình phát triển kinh tế của quận
Cơ cấu kinh tế quận Tân Phú hiện tại được xác định là Công nghiệp – Tiểu thủ
công nghiệp – Thương mại dịch vụ và dần dần sẽ chuyển đổi cơ cấu kinh tế đến năm
2020 là Thương mại dịch vụ - Công nghiệp – Tiểu thủ công nghiệp.
Hiện nay, toàn Quận có khoảng 12.368 đơn vị kinh tế hoạt động trong các ngành
nghề; khối doanh nghiệp 3.329 đơn vị; tổng số hộ cá thể là 8.939.
Trang 14


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Trần Thị Ngọc Thanh

Các đơn vị kinh tế trên địa bàn quận Tân Phú gồm các Công ty Cổ phần, Doanh
nghiệp quốc doanh, Doanh nghiệp tư nhân, Cơ sở sản xuất công nghiệp…là một trong
những quận đứng đầu về giá trị sản xuất công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp (CN –
TTCN) và số lượng sản xuất cơ sở kinh doanh. Đa phần các đơn vị kinh tế có qui mô vừa
và nhỏ, gia đình, chủ yếu là sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp.
Trong những năm thực hiện chuyển dịch cơ cấu ngành quận đã thực hiện tốt tiến
độ thu hút dầu tư mới, trong đó:
- Khối doanh nghiệp: hiện có 6341 doanh nghiệp trên địa bàn quận ( trong đó: 849
doanh nghiệp tư nhân, 3618 Công ty Trách nhiệm Hữu hạn, 435 Công ty Cổ phần, 1264
chi nhánh, 91 phân xưởng, 63 kho) với tổng vốn đầu tư 10.042,892 tỷ đồng. Trong đó:
- Khối cá thể: hiện có 9090 hộ kinh doanh cá thể trên địa bàn quận với tổng nguồn
vốn đầu tư 326,87 tỷ đồng ( trong đó 3051 hộ sản xuất hộ sản xuất chiếm 34%, 6039 hộ
thương mại – dịch vụ (TM – DV) chiếm 66%).

Trong năm 2008, giá trị sản xuất công nghiệp ngoài quốc doanh đạt 5.265,123 tỷ
đồng tăng 19,41% so với cùng kỳ năm 2007 và doanh thu thương mại dịch vụ 15.359,326
tỷ đồng tăng 43,44% so với cùng kỳ năm 2007.
Tốc độ phát triển cơ cấu những ngành hàng chủ yếu có giá trị lớn:
Trong năm 2008, 6 ngành hàng sản xuất chủ yếu chiếm tỷ trọng 78,3% giá trị sản
xuất của quận tăng , tăng 21,77% so với cùng kỳ, có ngành sản phẩm nhựa cao su, plastic
chiếm tỷ trọng lớn nhất trong các ngành hàng (25,34%).
Bảng 1.cơ cấu phát triển ngành năm 2008

Khoản mục

Giá trị sản xuất Tỷ trọng So cùng kỳ
công nghiệp ( tỷ)
(%)
(%)

1.Sản phẩm sản xuất 1.326,96
nhựa cao su, plastic

25,20

117,71

2.Sản xuất giường tủ, sản 362,53
phẩm khác

6,88

112,76

3.Sản phẩm từ kim loại

620,53

11,79

120,02

4.Chế biền thực phẩm

986,99

18,75

139,26

5. May mặc

485,03

9,21

121,95

6.Dệt

347,92

6,61

109,60

Về thương mại – dịch vụ thì hiện trên địa bàn Quận có 06 chợ (Tân Hương, Hiệp
Tân, Tân Phú 1, Tân Phú 2, Sơn Kỳ, Phú Trung) và 02 siêu thị (CoopMart Thắng Lợi,
BMC) và trung tâm thương mại Hồng Bảo Minh. Bên cạnh các chợ, hàng loạt các công
trình thương nghiệp dịch vụ khác như các cơ sở bán lẻ, dịch vụ phục vụ gia đình…cùng
Trang 15


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Trần Thị Ngọc Thanh

phát triển tạo thành một mạng lưới rộng khắp trong các cụm dân cư, đáp ứng nhu cầu sinh
hoạt hằng ngày của người dân.
b.Về tình hình xã hội
Hiện nay, trên địa bàn quận có tất cả 11 phường. Tỉ lệ dân số tự nhiên là 1,07%; tỉ
lệ sinh con thứ 3 là 2,28. Trong đó tỷ lệ tăng tự nhiên là 0,94% và tăng cơ học là khoảng
0,03%, dân số năm 2008 là 373664 người, trong đó hơn 68,60% trong độ tuổi lao động.
Cấu trúc hộ gia đình với các phường đô thị gồm: Phú Trung, Phú Thọ Hòa, Tân
Thành, Phú Thạnh, Hoà Thạnh cấu trúc hộ gia đình phổ biến là một thế hệ. Các phường
nông nghiệp cũ gồm: Tân Quý, Sơn Kỳ, Tây Thạnh và các phường có người Hoa sinh
sống: Hiệp Tân, Tân Thới Hoà cấu trúc hộ gia đình là nhiều thế hệ (2 – 3 thế hệ).
Các phường có nhiều người Hoa sinh sống thường kết hợp nơi ở với sản xuất tiểu
thủ công nghiệp. Đa số các hộ gia đình thích ở nhà mặt phố để buôn bán, làm dịch vụ.
Bảng 2.Tình hình dân cư trên địa bàn quận năm 2008

STT

Đơn vị

Diện tích tự Dân số
nhiên (m2)
Số người

Số hộ

Mật độ dân cư
(người/ha)

1

P.Tân Sơn Nhì

112.82

31098

6066

275

2

P.Tây Thạnh

356.73

40335

7527

113

3

P.Sơn Kỳ

212.00

26893

4756

127

4

P.Tân Quý

178.49

51265

9965

287

5

P.Tân Thành

99.49

30393

5651

305

6

P.Phú Thọ Hoà

123.22

40802

8506

331

7

P.Phú Thạnh

114.00

35233

7215

309

8

P.Hoà Thạnh

93.08

22967

3776

247

9

P.Phú Trung

89.65

43717

7302

487

10

P.Hiệp Tân

112.90

25335

4415

224

11

P.Tân Thới Hoà

114.60

25626

4458

223

Tổng cộng

1606.98

373664

69637

266

(Nguồn Phòng Quản lý Đô thị quận Tân Phú)

Trang 16


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Trần Thị Ngọc Thanh

Về hạ tầng xã hội, trong 5 năm đầu tư cải tạo, xây dựng mới 300 phòng học. Hiện
trên địa bàn quận có 3 trường đạt chuẩn quốc gia, 3 trường Cao Đẳng, 4 trường trung cấp
dạy nghề, 5 trường trung học phổ thông, 8 trường trung học cơ sở công lập, 5 trường
trung học cấp 2,3 dân lập, 16 trường tiểu học, 22 trường mầm non. Về y tế, có bệnh viện
và các phòng khám đa khoa tư nhân, phòng mạch.
I.2.5.Tình hình về việc phát triển đô thị
Về việc quy hoạch và phát triển đô thị, sau khi thành lập quận, sau khi Nghị quyết
Đại hội Đảng bộ quận Tân Phú lần thứ IX ( nhiệm kỳ 2005 – 2010) thông qua một số chie
tiêu chủ yếu, và sau khi Uỷ ban nhân thành phố đã phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chung
xây dựng quận Tân Phú theo Quyết định số 6191/QĐ-UBND ngày 07/12/2005, và cùng
với Quyết định số 1980/QĐ-UBND ngày 05/5/2008 về phê duyệt đồ án quy hoạch chung
xây dựng quận Tân Phú. Theo đó, Quận đã xác định mục tiêu cụ thể phát triển không gian
đô thị, quy mô cơ cấu sử dụng đất, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, thực hiện chủ trương
chỉnh trang lại đô thị theo hướng hiện đại, sửa chữa lại nhiều công trình cơ sở hạ tầng kỹ
thuật và xã hội phục vụ dân sinh…tạo động lực phát triển đô thị, xây dựng một quận Tân
Phú là một quận đô thị phát triển bền vững, hiện đại, đồng bộ và đúng hướng.
I.3.Nội dung và phương pháp nghiên cứu
I.3.1.Nội dung nghiên cứu
- Đánh giá tình hình nhà nước về quản lý nhà ở.

- Đánh giá thực trạng nhà ở thương mại trên địa bàn Quận Tân Phú.
- Đánh giá tiền năng cung ứng nhà ở thương mại trên địa bàn Quận.
- Đề xuất giải pháp phát triển loại hình nhà ở thương mại cùng công tác quản lý
phát triển nhà ở.
I.3.2.Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp thống kê: sử dụng để thống kê các tài liệu, số liệu về điều kiện tự
nhiên, kinh tế, xã hội, dân số, các chỉ tiêu đô thị liên quan..
- Phương pháp điều tra : ở báo chí, truyền hình, mạng Internet…để làm cơ sở cho
việc nghiên cứu.
- Phương pháp so sánh, phân tích tổng hợp :số liệu từ kết quả điều tra nghiên
cứu của đề tài.
- Phương pháp điều tra: thực hiện theo phương pháp điều tra chọn mẫu.
- Phương pháp chuyên gia: tham khảo ý kiến của những người có kinh nghiệm về
lĩnh vực quản lý đất đai, quản lý đô thị để học hỏi kinh nghiệm chuyên môn nhằm ứng
dụng vào đề tài đạt kết quả tốt hơn..

Trang 17