PHÂN TÍCH PHÂN KHÚC THỊ TRƯỜNG ĐẤT VÀ BẤT ĐỘNG SẢN NGHĨA TRANG DỰA THEO MÔ HÌNH NGHĨA TRANG CÔNG VIÊN BÌNH DƯƠN

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

“PHÂN TÍCH PHÂN KHÚC THỊ TRƯỜNG ĐẤT VÀ
BẤT ĐỘNG SẢN NGHĨA TRANG DỰA THEO MƠ
HÌNH NGHĨA TRANG CƠNG VIÊN BÌNH DƯƠNG”

: TRẦN TRỌNG CẨM DIỆU
SVTH
: 05135002
MSSV
: DH05TB
LỚP
: 2005 – 2009
KHÓA
NGÀNH : Quản Lý Thị trường bất động sản

- Tháng 7 năm 2009 -


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

TRẦN TRỌNG CẨM DIỆU

“PHÂN TÍCH PHÂN KHÚC THỊ TRƯỜNG ĐẤT VÀ
BẤT ĐỘNG SẢN NGHĨA TRANG DỰA THEO MƠ
HÌNH NGHĨA TRANG CƠNG VIÊN BÌNH DƯƠNG “

Giáo viên hướng dẫn: TS. Trần Đình Lý
(Đòa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh)

(Ký tên: ………………………………)

- Tháng 7 năm 2009 -


LỜI CẢM TẠ
Để hoàn thành cuốn báo cáo tốt nghiệp này, ngoài nỗ lực của bản thân ,tôi còn
nhận được sự giúp đỡ tận tình:
Thầy Trần Đình lý ,giảng viên trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh
đã hướng dẫn tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài này.
Các thầy, cô trong khoa, trong trường đã dìu dắt, giảng dạy tôi trong suốt thời gian
học tập tại trường.
Các bạn sinh viên lớp DH05TB đã giúp đỡ tôi rất nhiều trong quá trình thực hiện
đề tài này.
Tôi xin chân thành cảm ơn!


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Trần Trọng Cẩm Diệu, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động
sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Phân tích phân khúc thị trường đất và bất động sản nghĩa trang dựa
theo mô hình nghĩa trang công viên Bình Dương.”
Giáo viên hướng dẫn: TS. Trần Đình Lý,Khoa Kinh tế Trường Đại Học Nông

Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Nội dung tóm tắt của báo cáo:
Thị trường bất động sản nghĩa trang đã và đang hình thành một cách nhanh chóng
với lượng giao dịch tuy không sôi động và chính thức như thị trường nhà ở,nhưng những
nhu cầu và giao dịch của nó thật sự đang “nóng dần” và từng bước hình thành nên một thị
trường chính thức với hàng loạt những dự án đầu tư nhằm đáp ứng những nhu cầu có thật
này.
Đề tài được thực hiện nhằm tìm hiểu về thị trường này,những phân khúc nhu cầu
của người tiêu dùng trong thị trường này,đồng thời là những điểm ưu và nhược trong quá
trình hoạt động của dự án đầu tư : Nghĩa trang công viên Bình Dương – Mô hình kinh
doanh kết hợp yếu tố nhân văn của người Việt. Trên cơ sở nghiên cứu,thu thập thông
tin,điều tra thực tế,tổng hợp những thông tin thu thập được,tham khảo ý kiến những
chuyên gia và đưa ra nhận xét,ý kiến.
Từ những nội dung nghiên cứu đó,trong quá trình thực hiện đề tài,tôi đã thu được
kết quả nghiên cứu gồm:
-

Tổng quan về thị trường đất và bất động sản nghĩa trang

-

Mô hình nghĩa trang công viên Bình Dương

-

Phân khúc thị trường dựa theo các cơ sở phân khúc

- Nhận xét và đề xuất giải pháp
Với thời gian thực hiện đề tài và lượng kiến thức còn hạn chế,tuy nhiên với những
ý kiến đóng góp từ đề tài,hy vọng sẽ là một cái nhìn rõ hơn,mới mẻ hơn về thị trường này.

MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ ................................................................................................................................. 1
PHẦN I : TỔNG QUAN ................................................................................................................. 3
I.1.Cơ sở lý luận ......................................................................................................................... 3
I.1.1 Đất và BĐS ..................................................................................................................... 3
I.1.2 Thị Trường Đất và BĐS.................................................................................................. 5
I.1.3 Đất và BĐS nghĩa trang .................................................................................................. 6
I.1.4 Phân khúc thị trường Đất và BĐS nghĩa trang................................................................ 6
I.1.5.Các căn cứ pháp lý ........................................................................................................ 10
I.2.Địa bàn nghiên cứu ............................................................................................................ 11
I.2.1.Thành phố Hồ Chí Minh ............................................................................................... 11
I.2.2.Tỉnh Bình Dương .......................................................................................................... 14
I.3.Nội dung ,phương pháp nghiên cứu và quy trình thực hiện.......................................... 15
I.3.1 Nội dung........................................................................................................................ 15
I.3.2 Phương pháp nghiên cứu............................................................................................... 15
I.3.3 Qui trình nghiên cứu ..................................................................................................... 15
PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ........................................................................................... 16
II.1.Tổng quan về phân khúc thị trường bất động sản nghĩa trang............................................ 16
II.1.1.Qúa trình hình thành .................................................................................................... 16
II.1.2.Thực trạng thị trường hiện nay .................................................................................... 19
II.2.Mô hình công viên nghĩa trang Bình Dương.................................................................. 23
II.2.1.Tổng qua Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Xây Dựng Chánh Phú Hoà ............................... 23
II.2.2.Mô hình nghĩa trang công viên Bình Dương : ............................................................. 25
II.3.Phân khúc thị trường dựa trên các cơ sở phân khúc:................................................... 40
II.3.1.Theo vị trí địa lý : ........................................................................................................ 40
II.3.2.Theo nhân khẩu :.......................................................................................................... 42
II.3.3.Theo lợi ích tìm kiếm và lý do mua hàng .................................................................... 43
II.3.4.Nhu cầu mua sản phẩm, dịch vụ và độ tuổi ................................................................. 45

II.4.Nhận xét và Giải pháp ........................................................................................................ 45
II.4.1Nhận xét ........................................................................................................................ 45
II.4.2.Đề xuất giải pháp ......................................................................................................... 46
KẾT LUẬN ................................................................................................................................... 49
U


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Trần Trọng Cẩm Diệu

ĐẶT VẤN ĐỀ
Nhà ở là một trong những nhu cầu cấp thiết và không thể thiếu của con người trong
suốt quá trình sinh sống và làm việc.Thành phố Hồ Chí Minh-trung tâm kinh tế lớn nhất
cả nước thì vấn đề nhà ở lại càng là vấn đề luôn được quan tâm hàng đầu của các nhà
quản lý và người dân.
Bên cạnh đó,người dân Việt Nam với tính cách và phong cách sống Á Đông,vấn đề
tâm linh,tinh thần luôn đi liền với thực tế cuộc sống.Và trong quan niệm của những nước
Châu Á,đặc biệt là những cư dân lớn lên từ nền văn minh lúa nước,luôn có hai thế giới
cùng tồn tại song song thế giới của những người sống và thế giới của những người đã
khuất. Thực tế đã chứng minh từ ngàn xưa,quan niệm “Mồ yên mả đẹp” cho những người
thân đã khuất đã,đang và sẽ tồn tại
Hiện nay, tổng cộng TP.HCM có khoảng 1.200 ha đất nghĩa trang, trong đó 100 ha
đất nghĩa trang nhân dân và 1.100 ha đất nghĩa địa tự phát nằm rải rác trong các khu dân
cư. Theo Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP, dự kiến đến năm 2020 dân số TP.HCM sẽ là 10
triệu người. Trong đó, số tử là 40.000 người/năm (0,4%), dự trù số người được chôn cất
tại quê nhà là 8.000 người (20%), số còn lại 32.000 người (80%) sẽ mai táng ở TP và các
vùng lân cận. Tiêu chuẩn chôn cất hiện nay là 15m2/mộ, như vậy hằng năm TP cần
khoảng 30 ha/năm dành cho đất nghĩa trang. Nhu cầu quỹ đất nghĩa địa cho 50 năm là
1.440 ha.

Như vậy,ngoài nhu cầu nhà ở cho người sống,trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh
vẫn tồn tại một phân khúc thị trường “nhà ở dành cho người đã khuất”- thị trường đất và
bất động sản nghĩa trang.
Khi giá đất ở TP Hồ Chí Minh ngày càng tăng cao đến mức phi lý thì giá đất ở
"thành phố vĩnh hằng" cho người đã khuất cũng không ngừng biến động. Nghĩa tử là
nghĩa tận, giá đất có cao, người sống cũng phải cố để lo cho tròn đạo nghĩa, nhưng dù cố
cũng không phải dễ dàng gì tìm được một nơi tốt trong tình hình quỹ đất chung ngày càng
hạn hẹp
Cùng với sự tăng giá vùn vụt, và sự tranh giành để có một vị trí đẹp,hợp phong
thủy cũng là một mảng thị trường đáng quan tâm
Để tìm hiểu thêm về thị trường này,xuất phát từ thực tế,tôi xin thực hiện đề tài
“Phân tích phân khúc thị trường cho đất và bất động sản nghĩa trang dựa theo mô
hình nghĩa trang công viên Bình Dương”
Mục tiêu nghiên cứu
™
Phân tích phân khúc thị trường đất và bất động sản nghĩa trang ,những vấn đề được
và chưa được của thị trường này
Đánh giá mô hình công viên nghĩa trang Bình Dương : ưu và nhược điểm của mô
hình , khả năng thành công của mô hình trong tình hình hiện nay
Trang 1


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Trần Trọng Cẩm Diệu

Đề xuất một số biện pháp nhằm mở rộng thị trường
Đối tượng nghiên cứu
™
Phân khúc thị trường đất và bất động sản nghĩa trang tại Thành phố Hồ Chí Minh

và mô hình nghĩa tranh công viên Bình Dương
Phạm vi nghiên cứu
™
Thời gian nghiên cứu:trong khoảng thời gian từ 15/03/2009 đến tháng 07/2009
Không gian nghiên cứu :địa bàn một số nghĩa trang tại Thành Phố Hồ Chí Minh và
Nghĩa trang công viên Bình Dương

Trang 2


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Trần Trọng Cẩm Diệu

PHẦN I
TỔNG QUAN
I.1.Cơ sở lý luận
I.1.1 Đất và BĐS
I.1.1.1.Khái niệm Đất và BĐS
Bất động sản là một thuật ngữ mang nghĩa khá rộng không chỉ bao gồm nhà ở, mà
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất với nhau rằng bất động sản là toàn
bộ đất đai và tài sản gắn liền với đất
Khái niệm bất động sản được sử dụng ở hầu hết các quốc gia,khu vực.
Hiện nay quan niệm về bất động sản vẫn còn đang tồn tại song song nhiều định
nghĩa khác nhau,ở mỗi quốc gia đều có quan niệm riêng về bất động sản:
Theo Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC): Bất động sản bao gồm tất
cả đất đai và tất cả các vật khác được coi là thành phần tự nhiên như cây cối, khoáng sản,
những tài sản được con người xây dựng trên đất đai như các tòa nhà và các công trình hạ
tầng , cải tạo mở rộng. Tất cả những vật liệu gắn kết lâu dài như hệ thống cấp nước, các
hệ thống làm nóng và làm lạnh, mạng lưới điện và những vật xây dựng như máy nâng hay

thang máy cũng là một bộ phận của bất động sản. Bất động sản còn bao gồm tất cả những
vật gắn liền với bên trên và bên dưới nền đất .
Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói
chung
Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi
cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”. Tương tự, quy định này cũng
được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ.
Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền
với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”
. Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với
đất.
Theo Bộ luật dân sự của Nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (Điều 181),
BĐS là các tài sản không di dời được, bao gồm :
(1) Đất đai ;
(2) Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng đó ;
(3) Các tài sản khác gắn liền với đất đai ;
(4) Các tài sản khác do luật pháp quy định.
I.1.1.2.Phân loại Đất và BĐS
n Đất đai:
•
Phải là đất đai không di dời được (những đất di dời được như đất
trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải là bất động sản);
Trang 3


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Trần Trọng Cẩm Diệu

•
Phải là đất đai được xác định chủ quyền;
•
Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị.
o Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng đó:
•
Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời được, hoặc di dời không
đáng kể như nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng,…
•
Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng
đó;
•
Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá
trị theo các tiêu chuẩn đo lường nhất định.
p Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
Như vậy, ở góc độ này, bất động sản là những tài sản không di dời được dưới góc
độ pháp lý do chúng chịu sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước.
I.1.1.3.Các thuộc tính Đất và BĐS
Tính bất động
Đất đai là hàng hóa đặc biệt, dù được đem chuyển nhượng, bán cho người khác
nhưng họ chỉ được quyền sử dụng và khai thác, không thể chuyển bất động sản đó đến
một nơi họ muốn, đến một nơi mà họ đang sinh sống. Điều này có ý nghĩa quan trọng là
giá cả bất động sản tuỳ thuộc vào địa điểm cụ thể nơi nó tọa lạc và mang tính chất địa
phương.
- Tính không đồng nhất
Thông thường ít có 2 bất động sản nào có đặc điểm hoàn toàn giống hệt nhau, dù 2
bất động sản đó có nằm kề nhau nhưng còn phụ thuộc vào các đặc điểm khác như: tâm lý
chủ nhà, cách trang trí của chủ nhà, ... nên ta khó có thể tìm kiếm được hai tài sản giống
hoàn toàn mà nó chỉ tương đồng về đặc điểm, chính vì vậy giá cả của bất động sản gắn

liền với đặc điểm của mỗi tài sản.
Tính khan hiếm
Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số do vậy về lâu dài giá đất có
xu hướng ngày càng tăng lên.
Tính bền vững, đời sống kinh tế dài
Bất động sản, đặc biệt là đất đai, có tính bền vững cao, đời sống kinh tế dài do đất
đai không thể tự nhiên mất đi, làm cho bất động sản có giá trị ngày càng cao.
I.1.1.4.Các đặc trưng Đất và BĐS
ƒ
Khả năng co giãn của cung cầu BĐS kém
Nhìn chung, cung đối với BĐS là tương đối kém đàn hồi với những thay đổi giá
cả, do có những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai thể hiện trên các mặt sau:
−
Tổng cung của toàn bộ đất đai là cố định
Trang 4


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Trần Trọng Cẩm Diệu

−
Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có
giới hạn.
Bên cạnh các mặt hạn chế về mặt tự nhiên nêu trên còn có mặt hạn chế về mặt quy
hoạch và đây là mặt hạn chế nổi bật nhất. Bởi vì:
Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng có thể phải tuân thủ quy hoạch
sử dụng đất đai trong từng thời kỳ.
Sự phân bổ khu vực và diện tích đất sử dụng cho nông nghiệp, sản xuất công
nghiệp, bến bãi hoặc nhà ở, v.v… được thể hiện trong quy hoạch phát triển của địa

phương trong từng thời kỳ. Do vậy thông thường là không thể tùy tiện chuyển mục đích
sử dụng đất trái với quy hoạch.
Những thay đổi trong việc thay đổi nhà cửa cũng phải bảo đảm tuân theo quy
hoạch và điều lệ xây dựng của chính quyền địa phương.
ƒ
Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao
BĐS là loại tài sản có giá trị lớn, cần nhiều vốn đầu tư trung và dài hạn, do đó phải
dược cân nhắc thận trọng, dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao
dịch cao.
ƒ
Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt
Do thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao nên dẫn đến
khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt.
ƒ
Sự can thiệp và quản lý của Nhà nước chặt chẽ
Điều 5 Luật đất đai 2003 quy định : « Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
đại diện chủ sở hữu ». Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản
xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu trong môi trường sống, là địa bàn phân
bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng của mỗi quốc gia.
Là tài sản dân tộc của đất nước. Hơn nữa, do tính chất phức tạp và không ổn định của thị
trường này nên rất cần thiết sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước. Chính sách
đất đai có ý nghĩa về chính trị, kinh tế, văn hóa và xã hội
I.1.2 Thị Trường Đất và BĐS
I.1.2.1 Khái niệm TT Đất và BĐS
a) Khái niệm
Hiện nay có rất nhiều quan điểm khác nhau về thị trường bất động sản.
−
Có ý kiến cho rằng thị trường bất động sản và thị trường đất đai là một, bởi
vì, tài sản là nhà, công trình xây dựng phải gắn với đất đai mới trở thành bất động sản. Do
đó, đất đai bản thân là bất động sản, đồng thời nó là yếu tố đầu tiên của bất kì bất động

sản nào khác, tuy nhiên trên thực tế thị trường đất đai chỉ là một bộ phận của thị trường
bất động sản và hàng hóa đất đai chỉ là một phần của hàng hóa bất động sản.
−
Một quan niệm khá phổ biến cho rằng: thị trường bất động sản là một bộ
phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường. Thị trường bất động sản được hiểu
Trang 5


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Trần Trọng Cẩm Diệu

theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt động liên quan đến giao dịch bất động sản như: mua
bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp bất động sản. Thị trường bất động sản theo nghĩa rộng
không chỉ bao gồm các hoạt động liên quan đến giao dịch bất động sản mà bao gồm cả
các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập bất động sản.
−
Từ những phân tích trên, có thể thấy cần phải đưa ra một khái niệm tổng
quát về thị trường bất động sản, như sau: Thị trường bất động sản là tổng hòa các giao
dịch dân sự về bất động sản tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định.
Dưới góc độ QL Nhà nước về đất đai và bất động sản, thị trường bất động sản
không chỉ là hệ thống các quan hệ kinh tế mà còn bao gồm các thể chế hỗ trợ thị trường.
Trong công tác quản lý nhà nước về đất đai hiện nay đang xây dựng cơ sở hạ tầng để hỗ
trợ cho thị trường Bất động sản như việc xác định các quyền về đất đai, đăng ký đất đai,
quy hoạch sử dụng đất, định giá đất đai.
b) Các đặc trưng của thị trường BĐS
Đặc trưng của thị trường BĐS đó là không có thị trường trung tâm ; thị trường
mang tính chất địa phương ; thị trường cạnh tranh không hoàn hảo ; quá trình giao dịch
phức tạp; thị trường BĐS chi phối mạnh mẽ vào các ngành khác ; nhạy cảm với các biến
động kinh tế – chính trị ; dễ bị phân khúc thị trường

.
I.1.3 Đất và BĐS nghĩa trang
I.1.3.1. Khái niệm
Nghĩa trang là nơi táng người chết tập trung theo các hình thức táng khác nhau,
thuộc các đối tượng khác nhau và được quản lý, xây dựng theo quy hoạch
Phần mộ cá nhân là nơi táng thi hài, hài cốt của một người
I.1.3.2. Phân loại
Táng là thực hiện việc lưu giữ hài cốt hoặc thi hài của người chết.
Mai táng là thực hiện việc lưu giữ hài cốt hoặc thi hài của người chết ở một địa
điểm dưới mặt đất.
Hung táng là hình thức mai táng thi hài trong một khoảng thời gian nhất định sau
đó sẽ được cải táng.
Cải táng là thực hiện việc chuyển xương cốt từ mộ hung táng sang hình thức táng
khác.
Cát táng là hình thức mai táng hài cốt sau khi cải táng .
Hỏa táng là thực hiện việc thiêu xác người chết hoặc hài cốt ở nhiệt độ cao.
I.1.4 Phân khúc thị trường Đất và BĐS nghĩa trang
I.1.4.1. Khái niệm phân khúc thị trường
Doanh nghiệp ngày nay nhận ra rằng họ không thể thu hút toàn bộ người mua hàng
trên thị trường, hoặc ít ra là họ không thể cùng một cách mà có thể thu hút được toàn bộ
người mua hàng. Người mua hàng thì quá lớn về số lượng, quá dàn trải về mặt địa lý, nhu
Trang 6


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Trần Trọng Cẩm Diệu

cầu và cách mua sản phẩm của họ cũng quá đa dạng. Về phía doanh nghiệp thì khả năng
đáp ứng nhu cầu thị trường của họ cũng rất khác nhau do họ khác nhau về năng lực, về

chuyên môn.
Như vậy thay vì dàn trải năng lực để phục vụ cho toàn bộ nhu cầu trên thị trường,
từng doanh nghiêp cần xác định cho mình một phần của thị trường mà họ có khả năng
phục vụ tốt nhất, có lợi nhất. Hầu hết các doanh nghiệp ngày nay đã rời bỏ chiến lược thị
trường chung, họ bắt đầu đi theo hướng thị trường tuyển chọn. Như thế, sẽ có thể có
những phân khúc thị trường họ rút lui hoặc chỉ phục vụ cầm chừng, và có những phân
khúc thị trường họ quyết tâm, dốc sức phục vụ.
Có thể nói mục tiêu của phân khúc thị trường nhằm để xác định phân khúc thị
trường nào doanh nghiệp sẽ cạnh tranh và phân khúc nào doanh nghiệp sẽ không cạnh
tranh.
Hay nói một cách đơn giản,thì phân khúc thị trường là :
•
Xếp khách hàng thành nhóm dựa theo động cơ thúc đẩy họ (mua hàng, chọn nguồn
cung cấp hàng hoá (sản phẩm, dịch vụ, ý tưởng ...)
•
Xếp khách hàng thành nhóm dựa trên nhu cầu và hành vi của họ.
•
Xếp khách hàng thành từng nhóm dựa theo những yếu tố quyết định mà họ đặt ra
để (mua hàng hoá, chọn nguồn cung cấp sản phẩm, dịch vụ ...)
I.1.4.2. Vai trò của việc phân khúc
Doanh nghiệp cần thực hiện phân khúc thị trường vì công việc phân khúc thị
trường đòi hỏi doanh nghiệp phải tìm hiểu thị trường của mình một cách kỹ càng hơn. Có
như thế doanh nghiệp mới có thể chia khách hàng theo từng nhóm, những những nhóm
khách hàng có cách ứng xử như nhau khi tiếp cận một giải pháp marketing.
Qui trình phân khúc thị trường còn đòi hỏi doanh nghiệp phải hiểu động cơ của sự
chọn lựa và yếu tố ưa chuộng của khách hàng trên thị trường, thông qua đó phát hiện ra
cơ sở của ưu thế cạnh tranh.
Phân khúc thị trường còn giúp cho doanh nghiệp nhìn thấy cơ hội trên thị trường
thông qua công việc phân tích nhu cầu của từng nhóm khách hàng. Từ đó có thể đưa ra
những sản phẩm cùng loại nhưng có công dụng khác nhau, bao bì khác nhau, giá thành

khác nhau v.v.. để phục vụ cho những nhu cầu khác nhau của những đối tượng khách
hàng khác nhau.
Quan trọng hơn cả, phân khúc thị trường là cơ sở tiền đề để xây dựng chiến lược
thị trường của doanh nghiệp. Nếu doanh nghiệp làm tốt công việc phân khúc thị trường,
qua đó xác định cho mình một phân khúc thị trường thích hợp, sẽ dễ dẫn đến thành công
vì chiến lược thị trường của doanh nghiệp dựa trên cơ sở năng lực và lợi thế thực sự của
doanh nghiệp phù hợp với nhu cầu của thị trường. Ngược lại, nếu doanh nghiệp chọn sai
thị trường, thì chiến lược trên lý thuyết có hay cở nào cũng khó mà có thể thực hiện thành
công, bởi vì có thể doanh nghiệp đã chọn một thị trường quá lớn so với khả năng của
mình, hoặc một thị trường mà yêu cầu bức xúc nhất, quyết định nhất của khách hàng thì
doanh nghiệp lại không có khả năng đáp ứng tốt hơn so với các đối thủ khác.
Trang 7


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Trần Trọng Cẩm Diệu

Phân khúc thị trường còn là cơ sở để doanh nghiệp nhận định, đánh giá thị trường,
nó giúp cho doanh nghiệp theo dõi diễn biến thị trường, phán đoán những thay đổi trên thị
trường trong tương lai nhằm đón đầu nhu cầu thị trường.
I.1.4.3.Cơ sở cho việc phân khúc thị trường
Có thể chia phân khúc thị trường ra làm 3 cấp, phân khúc thị trường người tiêu
dùng, phân khúc thị trường doanh nghiệp và phân khúc thị trường quốc tế.
a) Phân khúc thị trường người tiêu dùng
•
Phân khúc theo địa lý
Phân khúc thị trường theo địa lý là chia thị trường theo từng đơn vị địa lý chẳng
hạn như theo vùng miền như miền Bắc, miền Trung và miền Nam, hoặc theo từng tỉnh
hoặc quận huyện. Doanh nghiệp có thể xác định chỉ hoạt động trên một vùng giới hạn địa

lý nào đó, hoặc có thể hoạt động trên toàn bộ lãnh thổ nhưng tập trung chú ý vào sự khác
biệt về nhu cầu, ý muốn của khách hàng giữa vùng nầy với vùng khác
•
Phân khúc theo các chỉ số nhân chủng học
Phân khúc thị trường theo các chỉ số nhân chủng học chia thị trường dựa theo sự
khác nhau về tuổi tác, giới tính, qui mô gia đình, thu nhập, nghề nghiệp, tôn giáo, chủng
tộc, thế hệ và quốc tịch.
•
Phân khúc thị trường theo tâm lý.
Phân khúc thị trường theo tâm lý là chia thị trường thành từng nhóm dựa trên sự
khác biệt về tầng lớp xã hội, lối sống, cá tính.
•
Phân khúc thị trường theo hành vi, thái độ.
Phân khúc thị trường theo hành vi là chia thị trường thành từng nhóm dựa trên sự
khác biệt về kiến thức, thái độ, các sử dụng hoặc là phản ứng đối với một sản phẩm.
b) Phân khúc thị trường doanh nghiệp.
Thị trường doanh nghiệp cũng có thể phân chia gần như theo cách phân chia thị
trường người tiêu dùng. Thị trường doanh nghiệp có thể phân khúc dựa theo địa lý, nhân
chủng học (qui mô công ty, nghành nghề kinh doanh), phân khúc dựa trên những lợi ích
mà doanh nghiệp tìm kiếm, cách sử dụng sản phẩm, mức độ sử dụng sản phẩm và mức độ
trung thành.
c) Phân khúc thị trường quốc tế.
Đối với những doanh nghiệp hoạt động trên qui mô quốc tế, có những quốc gia rất
gần nhau nhưng lại rất khác nhau về mức độ phát triển kinh tế, về văn hoá và chính trị.
Do vậy, các công ty hoạt động đa quốc gia cần phải phân khúc thị trường và chia thị
trường quốc tế thành từng nhóm khác nhau có cùng nhu cầu và ý muốn tương tự như
nhau.
I.1.4.4.Sơ đồ thị trường và quy trình phân khúc thị trường
a) Sơ đồ thị trường
Trang 8

Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Trần Trọng Cẩm Diệu

Hình 1.1 : Sơ đồ thị trường

(Nguồn : www.makertingchienluoc.com)
Sơ đồ thị trường là cơ sở cho việc phân tích thị trường, là bước đầu tiên của phân
khúc thị trường.
Sơ đồ thị trường xác định toàn bộ chuổi giá trị từ người cung cấp nguyên liệu thô
cho đến người tiêu dùng sản phẩm hoàn chỉnh
Sơ đồ thị trường khảo sát toàn bộ các kênh cung cấp, các cơ chế mua hàng và toàn
bộ các thành phần tham gia (kể cả các thành phần tạo ra ảnh hưởng)
Để cho rõ ràng và thực thế, cần xác lập nhiều sơ đồ thị trường nhằm để có được
nhiều sự phân tích có ý nghĩa về các yếu tố khác nhau trên thị trường,bao gồm toàn bộ các
kênh cung cấp từ nguyên liệu thô cho đến người tiêu dùng cuối cùng. Sơ đồ thị trường
giúp ta hiểu được tính năng động của một thị trường, cung cấp một định nghĩa rõ ràng về
thị trường được dẫn dắt bởi cách mà nhu cầu của khách hàng được đáp ứng, nó nói lên
bằng cách nào giá trị được chuyển giao trên toàn bộ thị trường.
sơ đồ thị trường giúp xác định người sử dụng sản phẩm cuối cùng và mắc xích
quyết định chuổi giá trị vốn là cơ sở thiết yếu để chọn phân khúc thị trừơng.

b)Qui trình phân khúc thị trường

Trang 9


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Trần Trọng Cẩm Diệu

Hình 1.2 : Qui trình phân khúc thị trường

(Nguồn : marketingchienluoc.com)
Xác định thị trường và vẽ sơ đồ thị trường
•
Mô tả các nhu cầu, các giải pháp, mô tả chuổi giá trị từ các nhà sản
xuất cho đến người tiêu dùng sau cùng.
Xác định khách hàng.
•
Xác định các đối tượng tham gia chủ yếu trong chuổi giá trị
•
Khách hàng chọn nhà cung cấp như thế nào và dựa trên cơ sở nào.
•
Quy trình đi tuyển chọn như thế nào
•
Những thành phần nào đóng vai trò quan trọng trong việc ra quyết
định và những thành phần có ảnh hưởng là ai.
Xác định tiêu chí chọn sản phẩm.
•
Các nhu cầu chủ yếu của từng đối tượng có quyền quyết định chọn
sản phẩm theo thứ tự ưu tiên là gì
•
Xác định những nhu cầu chưa được đáp ứng hoặc được đáp ứng
nhưng chưa đầy đủ.
Khám phá các phân khúc.
•
Trên từng nấc của chuổi giá trị, xếp khách hàng có nhu cầu hoặc

hành vi tương tự như nhau thành từng nhóm.
•
Xây dựng những tiêu chí phân khúc của bạn và chọn phân khúc thị
trường cho mình
Đánh giá kết quả phân khúc
•
Kết quả phân khúc có hợp lý hay không, theo sự hiểu biết về thị
trường của bạn thì phân khúc như thế có đúng hay

I.1.5.Các căn cứ pháp lý
•
Luật đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003.
Trang 10


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Trần Trọng Cẩm Diệu

•
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/11/2004 của Chính phủ về
thi hành Luật Đất đai.
•
Bộ luật Dân sự 2005
•
Căn cứ Luật Xây dựng ngày 26 tháng 11 năm 2003;
•
Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006 ngày 29 tháng 6 năm 2006
•
Căn cứ Luật Bảo vệ Môi trường ngày 29 tháng 11 năm 2005

•
Nghị định số 35/2008/NĐ-CP Về xây dựng, quản lý và sử dụng
nghĩa trang
•
Nghị định số 08/2005/TT- BXD ngày 21/01/2005 về việc quy hoạch
xây dựng
I.2.Địa bàn nghiên cứu
I.2.1.Thành phố Hồ Chí Minh
I.2.1.1.Lịch sử hình thành thành phố Hồ Chí Minh:
Là thành phố đông dân nhất, đồng thời cũng là trung tâm kinh tế, văn hóa, giáo dục
quan trọng của Việt Nam. Nằm trong vùng chuyển tiếp giữa miền Đông Nam Bộ và Đồng
bằng sông Cửu Long.
Thành phố Hồ Chí Minh ngày nay bao gồm 19 quận và 5 huyện, tổng diện tích
2.095,01 km². Vào năm 2007, thành phố có dân số 6.650.942 người, mật độ trung bình
3.175 người/km². Giữ vai trò quan trọng trong nền kinh tế Việt Nam, Thành phố Hồ Chí
Minh chiếm 20,2 % tổng sản phẩm và 27,9 % giá trị sản xuất công nghiệp của cả quốc
gia. Nhờ điều kiện tự nhiên thuận lợi, Thành phố Hồ Chí Minh trở thành một đầu mối
giao thông quan trọng của Việt Nam và Đông Nam Á, bao gồm cả đường bộ, đường sắt,
đường thủy và đường không. Vào năm 2007, thành phố đón khoảng 3 triệu khách du lịch
quốc tế, tức 70 % lượng khách vào Việt Nam. Các lĩnh vực giáo dục, truyền thông, thể
thao, giải trí, Thành phố Hồ Chí Minh đều giữ vai trò quan trọng bậc nhất.
Tuy vậy, Thành phố Hồ Chí Minh đang phải đối diện với những vấn đề của một đô
thị lớn có dân số tăng quá nhanh. Trong nội ô thành phố, đường xá trở nên quá tải, thường
xuyên ùn tắc. Hệ thống giao thông công cộng kém hiệu quả. Môi trường thành phố cũng
đang bị ô nhiễm do phương tiện giao thông, các công trường xây dựng và công nghiệp
sản xuất.
I.2.1.2. Điều kiện tự nhiên
Thành phố Hồ Chí Minh phía Bắc giáp tỉnh Bình Dương, Tây Bắc giáp tỉnh Tây
Ninh, Đông và Đông Bắc giáp tỉnh Đồng Nai, Đông Nam giáp tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu,
Tây và Tây Nam giáp tỉnh Long An và Tiền Giang. Nằm ở miền Nam Việt Nam, Thành

phố Hồ Chí Minh cách Hà Nội 1.730 km theo đường bộ, trung tâm thành phố cách cách
bờ biển Đông 50 km theo đường chim bay. Với vị trí tâm điểm của khu vực Đông Nam
Á, Thành phố Hồ Chí Minh là một đầu mối giao thông quan trọng về cả đường bộ, đường
thủy và đường không, nối liền các tỉnh trong vùng và còn là một cửa ngõ quốc tế.
Trang 11


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Trần Trọng Cẩm Diệu

Nằm trong vùng chuyển tiếp giữa miền Đông Nam Bộ và đồng bằng sông Cửu
Long, địa hình thành phố thấp dần từ Bắc xuống Nam và từ Đông sang Tây. Vùng cao
nằm ở phía Bắc - Đông Bắc và một phần Tây Bắc, trung bình 10 đến 25 mét. Xen kẽ có
một số gò đồi, cao nhất lên tới 32 mét như đồi Long Bình ở quận 9. Ngược lại, vùng trũng
nằm ở phía Nam - Tây Nam và Ðông Nam thành phố, có độ cao trung bình trên dưới 1
mét, nơi thấp nhất 0,5 mét. Các khu vực trung tâm, một phần các quận Thủ Đức, quận 2,
toàn bộ huyện Hóc Môn và quận 12 có độ cao trung bình, khoảng 5 tới 10 mét.
I.2.1.3 Thực trạng xã hội
Ô nhiễm môi trường
Với tốc độ gia tăng dân số quá nhanh, cơ sở hạ tầng còn lạc hậu, ý thức người dân
kém..., Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay đang phải đối mặt với vấn đề ô nhiễm môi
trường. Cũng như Hà Nội, hiện tượng nước thải ở Thành phố Hồ Chí Minh không được
xử lý, đổ thẳng vào hệ thống sông ngòi rất phổ biến. Nhiều cơ sở sản xuất không xử lý
nước thải, phần lớn các bệnh viện và cơ sở y tế lớn cũng chưa có hệ thống xử lý nước
thải. Tại cụm công nghiệp Tham Lương, nguồn nước bị nhiễm bẩn bởi chất thải công
nghiệp với tổng lượng nước thải ước tính 500.000 m³/ngày. Sông Sài Gòn, mức độ ô
nhiễm vi sinh chủ yếu do hoạt động nuôi trồng thuỷ sản gây ra vượt tiêu chuẩn cho phép
đến 220 lần. Cho tới 2008, vẫn chưa có giải pháp cụ thể nào để chấm dứt tình trạng ô
nhiễm này.

Lượng rác thải ở Thành phố Hồ Chí Minh lên tới 6.000 tấn/ngày, trong đó một
phần lượng rác thải rắn không được thu gom hết. Kết quả quan trắc năm 2007 cho thấy,
so với năm 2006, sự ô nhiễm hữu cơ tăng 2 đến 4 lần. Các phương tiện giao thông, hoạt
động xây dựng, sản xuất... còn góp phần gây ô nhiễm không khí. Khu vực ngoại thành,
đất cũng bị ô nhiễm do tồn đọng thuốc bảo vệ thực vật từ sản xuất nông nghiệp gây nên.
Tình trạng ngập lụt trong trung tâm thành phố đang ở mức báo động cao, xảy ra cả
trong mùa khô. Diện tích khu vực ngập lụt khoảng 140 km2 với 85% điểm ngập nước nằm
ở khu vực trung tâm. Thiệt hại do ngập nước gây ra ước tính 8 tỷ đồng mỗi năm. Nguyên
nhân là do hệ thống cống thoát nước được xây cách đây 50 năm đã xuống cấp. Ngoài ra,
việc xây dựng các khu công nghiệp và đô thị ở khu vực phía nam – khu vực thoát nước
của thành phố này đã làm cho tình hình ngập càng nghiêm trọng hơn.
I.2.1.4.Kinh tế
Thành phố Hồ Chí Minh giữ vai trò đầu tàu kinh tế của cả Việt Nam. Thành phố
chiếm 0,6% diện tích và 7,5% dân số của Việt Nam nhưng chiếm tới 20,2% tổng sản
phẩm, 27,9% giá trị sản xuất công nghiệp và 34,9% dự án nước ngoài. Vào năm 2005,
Thành phố Hồ Chí Minh có 4.344.000 lao động, trong đó 139 nghìn người ngoài độ tuổi
lao động nhưng vẫn đang tham gia làm việc. Năm 2007, thu nhập bình quân đầu người ở
thành phố đạt 2.100 USD/năm, cao hơn nhiều so với trung bình cả nước, 730 USD/năm
vào 2006.
Nền kinh tế của Thành phố Hồ Chí Minh đa dạng về lĩnh vực, từ khai thác mỏ,
thủy sản, nông nghiệp, công nghiệp chế biến, xây dựng đến du lịch, tài chính... Cơ cấu
Trang 12


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Trần Trọng Cẩm Diệu

kinh tế của thành phố, khu vực nhà nước chiếm 33,3%, ngoài quốc doanh chiếm 44,6%,
phần còn lại là khu vực có vốn đầu tư nước ngoài. Về các ngành kinh tế, dịch vụ chiếm tỷ

trọng cao nhất: 51,1%. Phần còn lại, công nghiệp và xây dựng chiếm 47,7%, nông nghiệp,
lâm nghiệp và thủy sản chỉ chiếm 1,2%.
Về thương mại, Thành phố Hồ Chí Minh có một hệ thống trung tâm mua sắm, siêu
thị, chợ đa dạng. Chợ Bến Thành là biểu tượng về giao lưu thương mại từ xa xưa của
thành phố, hiện nay vẫn giữ một vai trò quan trọng. Những thập niên gần đây, nhiều trung
tâm thương mại hiện đại xuất hiện như Saigon Trade Centre, Diamond Plaza... Mức tiêu
thụ của Thành phố Hồ Chí Minh cũng cao hơn nhiều so với các tỉnh khác của Việt Nam
và gấp 1,5 lần thủ đô Hà Nội.
Tuy vậy, nền kinh tế của Thành phố Hồ Chí Minh vẫn phải đối mặt với nhiều khó
khăn. Cơ sở hạ tầng của thành phố lạc hậu, quá tải, chỉ giá tiêu dùng cao, tệ nạn xã hội,
hành chính phức tạp... cũng gây khó khăn cho nền kinh tế. Ngành công nghiệp thành phố
hiện đang hướng tới các lĩnh vực cao, đem lại hiệu quả kinh tế hơn.
Vào năm 2007, Thành phố Hồ Chí Minh có dân số 6.650.942 người. Không chỉ là
thành phố đông dân nhất Việt Nam, quy mô dân số của Thành phố Hồ Chí Minh còn hơn
phần lớn các thủ đô ở châu Âu như Berlin hay Roma. Theo số liệu thống kê năm 2004,
85,24% dân cư sống trong khu vực thành thị và Thành phố Hồ Chí Minh cũng có gần một
phần năm là dân nhập cư từ các tỉnh khác
Theo ước tính năm 2005, trung bình mỗi ngày có khoảng 1 triệu khách vãng lai tại
Thành phố Hồ Chí Minh. Đến năm 2010, có số này còn có thể tăng lên tới 2 triệu.
Mặc dù Thành phố Hồ Chí Minh có thu nhập bình quân đầu người rất cao so với
mức bình quân của cả Việt Nam, nhưng khoảng cách giàu nghèo ngày các lớn do những
tác động của nền kinh tế thị trường.
I.2.1.5.Quy hoạch và kết cấu đô thị
Theo thiết kế đô thị ban đầu của người Pháp vào năm 1860, thành phố Sài Gòn sẽ
là nơi sinh sống cho 500.000 dân. Chính quyền Việt Nam Cộng hòa đã tăng qui mô của
thành phố lên đến 3 triệu dân. Tuy nhiên hiện nay thành phố này có dân số kể cả số lượng
khách vãng lai là 10 triệu người, kết cấu đô thị đã quá tải. Sài Gòn từng là thành phố của
cây xanh với không gian kiến trúc theo quy hoạch của Pháp trước đây đã thay đổi với việc
thu hẹp không gian xanh để xây dựng nhà cửa, không gian kiến trúc thành phố này trở
nên chật chội với nhiều công trình xây dựng hỗn độn thiếu tính thống nhất]. Công tác quy

hoạch có nhiều bất cập và yếu kém. Đến thời điểm đầu năm 2008 mới chỉ có 23% khối
lượng công tác quy hoạch 1/2000 được thực hiện. Quy hoạch cho hệ thống công trình
ngầm vẫn chưa được thực hiện xong. Công tác xây quy họach và xây dựng đô thị mới vẫn
mang nặng tư duy thời kỳ bao cấp. Trong 10 năm gần đây, khu vực đô thị mới để lại dấu
ấn lớn trong quá trình phát triển thành phố này là khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng do nước
ngoài đầu tư xây dựng, không phải là những quận, huyện được chính quyền địa phương
thành lập.

Trang 13


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Trần Trọng Cẩm Diệu

I.2.2.Tỉnh Bình Dương
Bình Dương là tỉnh thuộc vùng Đông Nam Bộ, phía bắc giáp Bình Phước, phía
nam và tây nam giáp thành phố Hồ Chí Minh, phía tây giáp Tây Ninh, phía đông giáp
Đồng Nai. Tỉnh lỵ của Bình Dương hiện nay là thị xã Thủ Dầu Một, cách trung tâm thành
phố Hồ Chí Minh 30 km
•
Diện tích tự nhiên 2.681,01km2 (chiếm 0,83% diện tích cả nước và
xếp thứ 42/64 về diện tích tự nhiên),
Tổng diện tích: 269.554 ha
Đất ở: 5.845 ha
Đất nông nghiệp: 215.476 ha
Đất lâm nghiệp: 12.791 ha
Đất chuyên dùng: 22.563 ha
Đất chưa sử dụng: 12.879 ha
Với địa hình cao trung bình từ 6-60m, nên chất lượng và cấu trúc đất Bình Dương

không chỉ thích hợp với các loại cây trồng mà còn rất thuận lợi đối với việc xây dựng kết
cấu hạ tầng và phát triển các khu công nghiệp.
I.2.2.1.Dân cư
Bình Dương có diện tích tự nhiên 2695,5 km² và dân số năm 2004 ước tính khoảng
883,2 nghìn người với mật độ dân số 285 người/km². Nếu so với 64 tỉnh, thành phố thì
Bình Dương đứng thứ 43 về diện tích, thứ 43 về dân số.
Trên địa bàn Bình Dương có 15 dân tộc, nhưng đông nhất là người Kinh và sau đó
là người Hoa, người Khơ Me.
I.2.2.2.Kinh tế
Vùng đất Bình Dương - Thủ Dầu Một ra đời cùng lúc với lịch sử hình thành Sài
Gòn - Đồng Nai, từ thuở Nguyễn Hữu Cảnh "mang gươm đi mở cõi". Bắt đầu những năm
90, với chính sách trải thảm đỏ chào đón các nhà đầu tư, Bình Dương phút chốc trở thành
địa phương phát triển năng động nhất trong tứ giác kinh tế trọng điểm của cả nước. Trong
bảng xếp hạng chỉ số năng lực cạnh tranh cấp tỉnh hàng năm, Bình Dương liên tục đứng ở
vị trí số 1.
Bình Dương là một trong những địa phương năng động trong kinh tế, thu hút đầu
tư nước ngoài. Với chủ trương tạo ra một môi trường đầu tư tốt nhất hiện nay tại Việt
Nam, tính đến tháng 10/2006, tỉnh đã có 1.285 dự án FDI với tổng số vốn 6 tỷ 507 triệu
USD.Theo bảng xếp hạng Chỉ số Năng lực cạnh tranh cấp tỉnh (PCI) năm 2006, tỉnh Bình
Dương tiếp tục đứng đầu với 76,23 điểm, trong khi thủ độ Hà Nội và Thành phố Hồ Chí
Minh, trung tâm kinh tế lớn nhất của cả nước, lần lượt xếp thứ thứ 40 với 50,34 điểm và
xếp thứ 7 với 63,39 điểm.
Bình Dương có 13 khu công nghiệp đang hoạt động, trong đó nhiều khu công
nghiệp đã cho thuê gần hết diện tích như Sóng Thần II, Đồng An, Tân Đông Hiệp A, Việt
Hương, Sóng Thần 1. Nhằm tăng sự thu hút đầu tư; hiện nay địa phương này đang tập
trung hoàn thiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật, đẩy nhanh tiến độ thi công các khu công nghiệp
Trang 14


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Trần Trọng Cẩm Diệu

mới để phát triển công nghiệp ra các huyện phía bắc của tỉnh (Mỹ Phước 1,2,3; 6 khu
công nghiệp trong Khu liên hợp công nghiệp-dịch vụ-đô thị Bình Dương, Tân Uyên).
I.3.Nội dung ,phương pháp nghiên cứu và quy trình thực hiện
I.3.1 Nội dung
I.3.1.1.Tổng quan về thị trường nghĩa trang ở Tp Hồ Chí Minh
I.3.1.2. Phân khúc thị trường Đất và bđs nghĩa trang
I.3.1.3. Đôi nét về nghĩa trang công viên Bình Dương
I.3.1.4. Nhận xét và đề xuất hướng mở rộng thị trường
I.3.2 Phương pháp nghiên cứu
I.3.2.1.Phương pháp điều tra thực tế : điều tra thu thập các thông tin, số liệu, tài
liệu có liên quan đến thị trường đất và bất động sản nghĩa trang
I.3.2.2. Phương pháp sưu tầm tài liệu,thông tin thị trường : từ các nguồn khác nhau
như báo chí,mạng,phiếu điều tra,…
I.3.2.3.Phương pháp thống kê: thống kê các số liệu,tài liệu đã thu thập được và
phân tích những thông tin có liên quan
I.3.2.4. Phương pháp tổng hợp :xem xét,so sánh về tính chính xác của các thông tin
thu thập được,đưa ra những nhận xét,ý kiến
I.3.2.5.Phương pháp chuyên gia :tham khảo ý kiến của các chuyên gia trong lĩnh
vực này
I.3.3 Qui trình nghiên cứu
Bước 1 : xác định vấn đề
Bước 2 : Tìm hiểu phân khúc thị trường và mô hình nghĩa trang công viên Bình Dương
Bước 3 : Phân tích,đánh giá thị trường và mô hình nghĩa trang công viên Bình Dương
Bước 4 : Kết luận và kiến nghị

Trang 15

Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Trần Trọng Cẩm Diệu

PHẦN II
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
II.1.Tổng quan về phân khúc thị trường bất động sản nghĩa trang
II.1.1.Qúa trình hình thành
Theo quan điểm kinh tế học thì Thị trường là nơi gặp gỡ giữa cung và cầu về hàng
hóa,sản phẩm .Mà sản phẩm chủ yếu ở đây là dất,bất động sản nghĩa trang và các dịch vụ
về nó.
II.1.1.1.Cầu
Cầu về một sản phẩm là tập hợp những nhu cầu,mong muốn của khách hàng về sản
phẩm đó mà khách hàng có khản năng và sẵn sàng trả tiền để thỏa mãn các nhu cầu đó.
Nhu cầu về một loại sản phẩm trên các thị trường khác nhay cũng rất khác nhau do ảnh
hưởng của các yếu tố văn hóa,xã hội,điều kiện tự nhiên,trình độ phát triển,…ở mỗi quốc
gia khác nhau là khác nhau.
Đối với nhu cầu về đất và bất động sản nghĩa trang của người Việt thì đó là nhu
cầu không thể thiếu đối với người Việt từ ngàn xưa:
Người sống nào rồi cũng chết nhưng chẳng có người chết nào sống lại bao giờ. Từ
đó luận ra cái lý của quan niệm "người chết bao giờ cũng nhiều hơn người sống".
Mà người chết cũng cần một nơi để cư ngụ, môt phép tính đơn giản cũng đủ thấy
đất dành cho người chết không phải là ít.
Con người lại tồn tại cùng cộng đồng xã hội và cùng với những quan niệm và
những tập quán liên quan đến cuộc sống sau cái chết. Tuỳ thuộc vào mỗi nơi, mỗi thời, bị
chi phối bởi các loại hình tôn giáo, tín ngưỡng mà tập quán ấy được thể hiện khác nhau.
Nhưng nói chung đều tôn trọng phần xác sau khi phần hồn đã sang một thế giới khác. Hoả
táng, thiên táng, địa táng, điểu táng, tượng táng... và người ta đã tính đến cả việc táng vào
không gian ngoài trái đất v.v... là những cách ứng xử với phần xác mà chúng ta từng biết

tới.
Ở nước ta từ tục táng trong vò chum hay trong lòng thuyền của người nguyên thuỷ,
đến các cách hoả táng thờ xá lị trong bảo tháp của các bậc thiền sư đạo Phật, tới khả năng
tu luyện tự táng rồi bó thành tượng thờ nơi chùa chiền, đến nghĩa trang lộ thiên treo trên
các hang núi cao mới đây phát hiện được... cho thấy "đào sâu chôn chặt" không phải là
cách làm duy nhất... Cho dù có sự khác biệt thì về căn bản cũng cần đến một không gian
nhất định... Không gian ấy có quy mô lớn nhỏ, đặt ở địa điểm với những hình thức kiến
trúc khác nhau tuỳ theo tục lệ của từng cộng đồng, thân phận của từng người chết...
Nhưng với tín ngưỡng thờ cúng tổ tiên nên với người Việt, các phần mộ hay không
gian lưu giữ các di hài hay xương cốt của người chết đều được coi trọng, và thường ở vị
trí thuận lợi cho việc chăm sóc, thăm viếng, cúng giỗ.
Một quan niệm cổ truyền nữa là "người chết cần được mồ yên mả đẹp", việc "động
mồ động mả" có thể ảnh hưởng đến sự nghiệp của con cháu
Do vậy nên số lượng đất sử dụng vào việc này (tập trung thành nghĩa trang) hay rải
rác trên các thửa đất được phép trong làng xã thậm chí ngay trong vuờn hay ruộng nhà
Trang 16


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Trần Trọng Cẩm Diệu

ngày càng chiếm một không gian rộng lớn về diện tích và trở nên bất tiện đối với lợi ích
cộng đồng (vệ sinh, quy hoạch...), gây lãng phí đất đai, tranh chấp cả với nhu cầu của
những người đang sống.
Bên cạnh đó,còn để đáp ứng những nhu cầu về thể hiện vị thế gia đình,thể hiện sự
hiếu thảo,nhu cầu tình cảm gia đình đã góp phần hình thành thị trường đất,bất động sản
nghĩa trang .
II.1.1.2.Cung
Cung về một loại hàng hóa là lượng hàng hóa mà người bán có thể cung cấp với

một mức giá nhất định
Cũng giống như nguồn cung của bất động sản hiện nay,khan hiếm đất nghĩa trang
vẫn là một thực trạng không thể chối cãi,gây đau đầu cho các nhà quản lý
Nguồn cung đất nghĩa trang : gồm có cung về diện tích đất và cung về dịch vụ đất
nghĩa trang
II.1.2.2.1.Về diện tích đất
Hiện tổng cộng TP HCM có khoảng 1.200 ha đất nghĩa trang, trong đó 100 ha đất
nlghĩa trang nhân dân và 1.100 ha đất nghĩa địa tự phát nằm rải rác trong các khu dân cư.
lTheo Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP, dự kiến đến năm 2020 dân số TP HCM sẽ là 10 triệul
người. Trong đó, số tử là 40.000 người/năm (0,4%), dự trù số người được chôn cất tại quê
nhà là 8.000 người (20%), số còn lại 32.000 người (80%) sẽ mai táng ở TP và các vùng
lân cận. Tiêu chuẩn chôn cất hiện nay là 15m2/mộ, như vậy hằng năm TP cần khoảng 30
ha/năm dành cho đất nghĩa trang. Nhu cầu quỹ đất nghĩa địa cho 50 năm là 1.440 ha
II.1.2.2.2.Về dịch vụ đất nghĩa trang
Theo giới kinh doanh... đất “âm”, trong khi giá đất ở nhiều nơi chững lại thì giá đất
huyệt mộ tại các nghĩa trang đang có chiều hướng nhích lên liên tục. Cứ một tháng lại
nhích thêm vài trăm ngàn đồng đến cả triệu đồng/m2. Do đó, đất nghĩa trang ngày càng có
giá và là thị trường kinh doanh béo bở nếu biết tận dụng. Nguyên nhân do tốc độ đô thị
hóa nhanh, mồ mả phải di dời liên tục trong khi đất đai ngày càng thu hẹp dần, bên cạnh
nhu cầu đất ở thì nhu cầu đất chôn người chết cũng ngày càng tăng cao. Vì cuộc sống
nhiều gia đình ngày càng khá giả hơn, ai cũng muốn báo hiếu, tạo lập mồ yên mả đẹp cho
ông bà, cha mẹ của mình.
Giới kinh doanh bất động sản... nghĩa trang, nhìn nhận với thực tế thiếu đất cho
người chết như hiện nay, dự báo trong thời gian tới giá huyệt mộ sẽ còn tiếp tục lên cơn
“sốt” và là cơ hội cho những người nhảy vào khai phá, kinh doanh trong lĩnh vực mới mẻ
này.
Từ đó,hình thành 2 dạng cung cấp dịch vụ đất và bất động sản nghĩa trang cùng
tồn tại : các nhà đầu tư và các nhà môi giới,tiếp thị tự phát
a) Các nhà đầu tư:
Nắm bắt được thị trường béo bở này,bên cạnh các nghĩa trang nội thành và vùng

ven đã hình thành như quận 9, 12, Thủ Đức, huyện Hóc Môn, Củ Chi... đến miệt Lái
Thiêu, Bến Cát (Bình Dương), Nhơn Trạch, Biên Hòa (Đồng Nai), Gò Dầu (Tây Ninh),
Trang 17


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Trần Trọng Cẩm Diệu

Bến Lức (Long An)... Từ các khu nghĩa địa như Lạc Cảnh, Gò Dưa, Đa Phước...đều được
giới kinh doanh quan tâm
Hai trong nhiều mô hình kinh doanh nghĩa trang đầu tiên được xem là thành công
và đang được giới đầu tư đất nghĩa trang học tập là công viên Bình Dương (thuộc Công ty
cổ phần đầu tư xây dựng Chánh Phú Hòa) và hoa viên nghĩa trang Gò Đen (chủ đầu tư là
Công ty Long Khê). Tại các nghĩa trang trên, các huyệt mộ được quản lý bằng máy vi
tính, thiết kế như một công viên với vườn hoa, đường nhựa nằm cạnh các lò hóa thân, nhà
thờ, vườn cây... Hiện tượng khách khắp nơi đến đây “đặt hàng” đang tăng đột biến.
Ông Bùi Văn Hà, giám đốc Công ty TNHH Minh Khuê - một “đại gia” trong lĩnh
vực bất động sản ở quận 5 đang lập dự án xây dựng một nghĩa trang tư nhân quy mô tại
Tây Ninh, nói đây là một lĩnh vực kinh doanh mới, tuy nhạy cảm nhưng lại khá thú vị,
hứa hẹn rất nhiều tiềm năng và cơ hội cho nhà đầu tư trong thời gian tới.
b)Các nhà môi giới ( “cò”)
Kinh doanh huyệt mộ đang có vẻ gặp thời, nên giá cả cũng rất vô chừng và thường
được giới cò đẩy lên cao chót vót không thua kém gì giá cả nhà đất trước đây. Giá thật,
giá ảo khó lường. Giá thực của một huyệt mộ có khi chỉ bằng phân nửa so với giá ảo mà
nhiều tang chủ phải xót lòng mua chỉ vì bị cò đẩy giá lên.
Giới dân cò… nghĩa địa đi săn lùng, nắm thông tin tất cả các khu đất huyệt mộ tại
các nghĩa trang trong TP.HCM, Bình Dương, Long An… và tất cả các khu đất nghĩa địa
gia tộc mà chủ đất muốn mở rộng qui hoạch… nghĩa trang để bán cho người ngoài dòng
họ.

Cò nghĩa địa được ăn tiền 2 đầu khi giới thiệu thành công một huyệt mộ. Có nghĩa
là vừa được tang chủ “bồi dưỡng” một vài triệu đồng lại vừa ăn chia theo tỉ lệ 20 - 30%
với giới kinh doanh đất nghĩa địa, phụ thuộc vào việc tùy theo mức giá được đẩy lên đến
mức nào. Do vậy, cò càng đẩy giá lên cao thì càng thu vào một khoản tilền ăn chia càng
kha khá.
Một số tay cò huyệt mộ nhìn nhận, những “phi vụ” giới thiệu đất ở cho… người
cõi âm coi vậy mà trót lọt, dễ ăn và thường thành công cao hơn giới thiệu đất ở cho người
sống. Tang gia bối rối, nghĩa tử là nghĩa tận, thường thường tang chủ cũng chẳng còn tâm
trí đâu để mà “kỳ kèo bớt một thêm hai” với cò. Cò nói sao, nghe vậy, chỉ mong lo cho
xong việc.
Bởi sự hấp dẫn của thị trường bất động sản nghĩa trang như vậy nên “cò” xuất hiện
càng nhiều và được chia làm 3 loại chính :
•
Loại thứ nhất, "cò" chỉ là người dẫn mối và làm dịch vụ tang lễ xung quanh
các nhà tang lễ của thành phố. Khách đến phải đưa trước nửa số tiền để “cò” lo liệu. Gia
chủ vẫn phải qua ban lễ tang thành phố làm thủ tục. Lo liệu xong công việc, “cò” sẽ lấy
nốt số tiền còn lại. Sau những vụ “chỉ trỏ” như vậy,”cò” được khách trả 200.000-300.000
đồng/đám. Ngoài ra nếu gia chủ “có lòng” thêm bao nhiêu lấy bấy nhiêu.
•
Loại thứ hai: "cò" đất làm ông chủ, "cò" lập được hẳn một tổ chức riêng,
tương đối độc lập với nhà tang lễ. Khi gặp khách,”cò” đưa họ đến làm việc thẳng với một
số quản trang không qua ban lễ tang thành phố. Trong tay lúc nào cũng có hàng chục suất
Trang 18


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Trần Trọng Cẩm Diệu

đất có vị trí đẹp xướng giá khá cao. Gặp khách yêu cầu ở những vị trí đắc địa như khu cao

cấp , khu trung tâm nghĩa trang ..., nhiều khi “cò” phải khất, hẹn khi mộ cũ dời đi hoặc
ông ta đến nơi thương lượng với chủ mộ cũ.
•
"Cò" đất thấp cấp hơn là công nhân nghĩa trang, phu bốc mộ.Do công việc
gắn liền với nghĩa trang nên mức độ thân thuộc đối với khu vực của ”cò” khá cao.Khách
có nhu cầu,”cò” giới thiệu những lô đất chưa chủ hay chủ động liên lạc với chủ cũ. Đồng
thời ,”cò” cũng kiêm luôn dịch vụ chăm sóc mộ sau khi người đã khất đã “an vị”.
Như vậy,với nhu cầu lớn dần cùng với nguồn cung phong phú,thị trường của lĩnh
vực bất động sản nghĩa trang càng dần thể hiện rõ nét.Là một phân khúc dần hình thành
và ngày càng phát triển theo xu hướng kinh tế thị trường : đòi hỏi cao của người mua và
sự đáp ứng đa dạng của người bán.
II.1.2.Thực trạng thị trường hiện nay
Với tỷ lệ phát triển dân số 1,21% hiện nay, mỗi năm dân số nước ta vẫn tăng thêm
hơn 1 triệu người.Trong đó,dân số tại TP.HCM năm 2008 có trên 6,8 triệu người.Đây là
số liệu thực tế do Ban điều tra dân số và nhà ở Thành Phố Hồ Chí Minh cung cấp cho Cục
thống kê vào năm 2008.
Theo ông An Dũng, Giám đốc Sở Quy hoạch kiến trúc, trong tương lai, dân số
thành phố sẽ lên tới 10 triệu dân, tỷ lệ tử hàng năm là 0,4%. Ngoại trừ một phần số người
mất được người thân đem về an táng ở quê, khoảng 40% hoả táng, thì mỗi năm, thành phố
cần có đất để tiếp nhận hơn 19.000 người sử dụng hình thức địa táng, tương ứng với gần
28 ha/năm. Nếu tính cho nhu cầu trong khoảng thời gian lâu dài, thành phố cần tới 1.440
ha đất dành cho người chết.
Hiện nay, tại thành phố có 2 khu nghĩa trang nhân dân tập trung là Bình Hưng Hoà
(huyện Bình Chánh) và Gò Dưa (quận Thủ Đức) với diện tích 100 ha.“Do địa hình cao
ráo, tiện đường giao thông nên nhiều người dân đã đặt mua huyệt vài năm, thậm chí cả
chục năm trước. Cả hai nghĩa trang hiện phải tận dụng những huyệt cải táng để chôn
người chết mới. Song số huyệt này rất ít ỏi so với nhu cầu chôn cất”,ông Bùi Trọng HiếuPhó giám đốc Công ty môi trường thành phố, cho biết.
Các khu nghĩa địa rải rác nằm xen lẫn khu dân cư có tổng diện tích khoảng 1.100
ha.Trong thành phố có 20 lò hoả táng bao gồm 16 lò đốt gas tại Bình Hưng Hoà, Lạc
Cảnh, Đa Phước. Tỷ lệ hoả táng hiện nay là 32%, số người đem về quê an táng chiếm

khoảng 5%.
Hiện nay, trong số 59 ha nghĩa trang do Công ty Môi trường và Đô thị TP HCM
quản lý, diện tích còn lại chưa sử dụng chỉ là 2 ha. Trong khi đó trung bình mỗi năm ở TP
HCM có khoảng 24.000 người chết.
Trong các năm từ 1983-1985, Công ty Môi trường và Đầu tư đã tiến hành giải toả
17 nghĩa trang trong nội thành và chuyển 139,64 ha đất được giải toả để xây dựng các
công trình phục vụ lợi ích công cộng. Theo ông Đoàn Trí Hoàng, Giám đốc Xí nghiệp Xử
lý rác Y tế và Mai táng nghĩa trang, thì chỉ trong vòng 2 năm nữa, nghĩa trang Bình Hưng
Hoà (Bình Chánh) và nghĩa trang Hoá An (Đồng Nai) sẽ hết đất chôn. Anh Huỳnh Văn
Trang 19


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Trần Trọng Cẩm Diệu

Hoàng (21 năm quản lý nghĩa trang Bình Hưng Hoà) cho biết: "Nghĩa trang có tổng số
98.000 mộ được chôn trên khuôn viên 39 ha nhưng đến nay chỉ còn 3.000 m2 đất chưa sử
dụng. Diện tích còn lại chỉ chôn được khoảng 1.000 mộ trong khi đó hàng tháng nghĩa
trang có thêm gần 100 mộ mới". Mặc dù Trung tâm Hoả táng Bình Hưng Hoà đã giải
quyết khoảng 5.000 người chết/năm và trên 200 nghĩa trang tư nhân cũng "chia sẻ" phần
nào nhưng đất nghĩa trang tại TP HCM vẫn cứ thu hẹp dần cho đến... hết.
Vừa qua, UBND TP HCM đã đồng ý cấp 175 ha đất ở xã Đa Phước, huyện Bình
Chánh để xây dựng nghĩa trang nhân dân TP HCM, nhằm giải quyết tình trạng nghĩa
trang quá tải như hiện nay. Được biết, tổng chi phí cho một mộ (tiền đất + tiền xây mộ)
tốn ít nhất từ 2,5 triệu đồng trở lên trong khi đó giá tiền hoả táng từ 500.000 đồng đến 1,9
triệu đồng/quan tài.
Hiện nay, tại một số địa phương như huyện Hóc Môn, quận 9…, do thiếu đất dành
cho nghĩa trang nên người dân phải mua đất với giá cao (khoảng 15 triệu/m2) trong các
chùa để đưa người thân vào an táng. UBND huyện Hóc Môn cho biết, trước kia, huyện đã

có quy hoạch 10 ha dành cho mục đích này. Tuy nhiên, diện tích đất này lại được sử dụng
cho bãi rác Đông Thạnh để giải quyết nhu cầu cấp thiết về xử lý rác của thành phố. Do
vậy, huyện Củ Chi đề nghị được cấp 10 ha đất công thuộc Sở Giao thông công chính để
làm nghĩa trang cho người dân địa phương.
Ông Dũng cho biết, khi cân nhắc lựa chọn những địa điểm dự kiến bố trí các nghĩa
trang, nghĩa địa, Sở Quy hoạch kiến trúc đã tính tới các yếu tố nhằm hạn chế ô nhiễm môi
trường tại khu vực như nền đất cao, mực nước ngầm thấp. Đồng thời, các yếu tố dân sinh
như hiệu suất sử dụng đất tại khu vực thấp, xa khu dân cư cũng được đặt ra.
Sở Quy hoạch kiến trúc vừa trình lên UBND TP HCM quy hoạch các nghĩa trang
trên địa bàn thành phố. Theo đó, sẽ có 6 khu vực dự kiến bố trí nghĩa trang nằm tại các
huyện Củ Chi, Bình Chánh, Nhà Bè, các tỉnh Long An, Tây Ninh, Đồng Nai và Bình
Dương với tổng diện tích đất hơn 1.600 ha
Các huyện Củ Chi, Bình Chánh đề nghị Sở Quy hoạch kiến trúc xem xét lại địa
điểm bố trí các nghĩa trang để giảm áp lực đối với người dân trong khu vực.
Theo ông Nguyễn Văn Đua, Phó chủ tịch UBND thành phố, trong thời gian tới,
cần có biện pháp tuyên truyền người dân và đầu tư các lò hoả táng tại từng nghĩa trang để
đẩy mạnh hoả táng, giảm yêu cầu về đất. Ông Đua cũng nhấn mạnh phải chú trọng đến
yếu tố thẩm mỹ tại các khu nghĩa trang mới, tập trung theo hướng “công viên hoá nghĩa
trang”.

Trang 20