TÌNH HÌNH TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI, GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ TÂY NINH TỈNH TÂY NINH TỪ 0172004 ĐẾN THÁNG 62009

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

TÌNH HÌNH TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI, GIẢI QUYẾT
TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN
THỊ XÃ TÂY NINH TỈNH TÂY NINH
TỪ 01/7/2004 ĐẾN THÁNG 6/2009

SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH

:
:
:
:
:

TRẦN TRỌNG NGÂN
05124062
DH05QL
2005-2009
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

-TP. Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2009-

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
CẢM
ƠN
KHOA QUẢNLỜI
LÝ ĐẤ
T ĐAI
& BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MƠN CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI

Lòng biết ơn sâu đậm của con đến Ba Má, Người đã sinh thành, ni dưỡng
và dạy dỗ con được như ngày hơm nay.
Em xin chân thành cảm ơn Q Thầy Cơ Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất
Động Sản, những người đã tận
tình
dạy và
truyền đạt những kiến thức q
TR
ẦNgiảng
TRỌNG
NGÂN
giá cho em trong suốt những năm học qua.
Em xin chân thành cảm ơn thầy Võ Thành Hưng đã tận tình hướng dẫn,
giúp đỡ và tạo điều kiện thuận lợi để em hồn tất luận văn này.
Thành Thật cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của các cơ chú, anh chị hiện đang
cơng tác tại Phòng Tài ngun & Mơi trường Thị xã Tây Ninh đã cung cấp số liệu
cũng như đưa ra những ý kiến đóng góp q báu.
Xin cảm HÌNH
ơn nhữngTRANH

người bạn CHẤP
đã cùng tơi
vượt ĐAI,
qua những
khó QUYẾT
nhăn, thử
“TÌNH
ĐẤT
GIẢI
thách để gửi lời cảm ơn đến các bạn đã cùng trao dồi kiến thức và giúp đỡ tơi
TRANH
CHẤP
ĐAIqTRÊN
ĐỊA
trong suốt q
trình học tập
và đặc ĐẤT
biệt là trong
trình thực
hiện BÀN
luận văn này .

THỊ XÃ TÂY NINH TỈNH TÂY NINH
Trân trọng
cảm ơn
TỪ 01/7/2004 ĐẾN THÁNG
6/2009”

Trần Trọng Ngân

Giáo viên hướng dẫn: Ks. Võ Thành Hưng
Khoa quản lí đất đai, Trường Đại Học Nơng Lâm TP. Hồ Chí Minh

(Ký tên: ………………….)

- Tháng 7 năm 2009 -


LỜI CẢM ƠN

Lòng biết ơn sâu đậm của con đến Ba Má, Người đã sinh thành, nuôi dưỡng
và dạy dỗ con được như ngày hôm nay.
Em xin chân thành cảm ơn Quí Thầy Cô Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất
Động Sản, những người đã tận tình giảng dạy và truyền đạt những kiến thức quí
giá cho em trong suốt những năm học qua.
Em xin chân thành cảm ơn thầy Võ Thành Hưng đã tận tình hướng dẫn,
giúp đỡ và tạo điều kiện thuận lợi để em hoàn tất luận văn này.
Thành Thật cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của các cô chú, anh chị hiện đang
công tác tại Phòng Tài nguyên & Môi trường Thị xã Tây Ninh đã cung cấp số liệu
cũng như đưa ra những ý kiến đóng góp quý báu.
Xin cảm ơn những người bạn đã cùng tôi vượt qua những khó nhăn, thử
thách để gửi lời cảm ơn đến các bạn đã cùng trao dồi kiến thức và giúp đỡ tôi
trong suốt quá trình học tập và đặc biệt là trong quá trình thực hiện luận văn này .
Trân trọng cảm ơn

Trần Trọng Ngân

Trang iii

TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện Trần Trọng Ngân, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động
Sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Đề tài: Tình hình tranh chấp đất đai, giải quyết tranh chấp đất đai trên địa
bàn Thị xã Tây Ninh tỉnh Tây Ninh từ 01/7/2004 đến tháng 6/2009.
Giáo viên hướng dẫn. KS Võ Thành Hưng, Bộ môn Công nghệ địa chính, Khoa
Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Thị xã Tây Ninh là trung tâm kinh tế, văn hoá, chính trị, xã hội, nơi tập trung các
cơ quan công trình sự nghiệp Nhà nước, khu dân cư đô thị đông đúc và các công trình
phúc lợi xã hôi, là nơi có điều kiện để phát triển toàn diện, có tốc độ đô thị hóa. Nền
kinh tế phát triển, dân số gia tăng nhanh dẫn đến nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích
khu dân cư, khu trung tâm thương mại, khu vui chơi giải trí ngày càng tăng nên đất đai
ngày càng có giá trị hơn, làm cho tình trạng tranh chấp của Thị xã ngày càng phức tạp
hơn và khó giải quyết hơn. Do đó vấn đề tranh chấp đất đai cần phải được giải quyết
triệt để, chính xác, hiệu quả, kịp thời, thấu tình đạt lí nhằm ngăn chặn những hậu
quả xấu do tranh chấp đất đai mang lại và tạo ổn định trong xã hội, tạo điều kiện
thuận lợi để phát triển kinh tế xã hội của Thị xã.
Đề tài có mục đích đánh giá tổng quan tình hình tranh chấp và giải quyết tranh
chấp đất đai của Thị xã Tây Ninh từ sau khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành đến
tháng 06/2009 và đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết tranh
chấp đất đai trên địa bàn Thị xã. Để đạt được các mục đích trên tôi đã tiến hành nghiên
cứu đề tài với các phương pháp sau: phương pháp nghiên cứu tài liệu, phương pháp
điều tra thu thập số liệu, phương pháp thống kê phân tích tổng hợp, phương pháp so
sánh, phương pháp đánh giá.
Ngoài ra đề tài cũng nghiên cứu về điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội của Thị xã,
hiện trạng sử dụng đất năm 2008, tình hình quản lý Nhà nước về đất đai có ảnh hưởng
đến tình hình tranh chấp đất đai và hiệu quả giải quyết tranh chấp đất đai. Đồng thời đề
tài cũng nêu lên các nguyên nhân dẫn đến tranh chấp, các dạng tranh chấp điển hình,
hướng giải quyết và rút ra những khó khăn vướng mắc, trong công tác giải quyết tranh
chấp đất đai từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết tranh

chấp đất đai trên địa bàn Thị xã Tây Ninh.
Sau khi thực hiện nghiên cứu, đề tài đạt được những kết quả sau:
- Đánh giá được hiện trạng sử dụng đất trên dịa bàn Thị xã năm 2008 và các nội
dung quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn.
- Từ 01/7/2004 đến tháng 6 năm 2009, UBND Thị xã Tây Ninh nhận được 66 hồ
sơ xin giải quyết tranh chấp đất đai, đến nay đã giải quyết được hoàn toàn, không còn
hồ sơ tồn đọng. Trong đó có 14 hồ sơ yêu cầu giải quyết lần 2 lên UBND tỉnh Tây
Ninh và đã được UBND Tỉnh giải quyết 11 hồ sơ với 7 hồ sơ có kết quả giải quyết
giống kết quả giải quyết lần 1 của UBND Thị xã Tây Ninh, 4 hồ sơ có kết quả giải
quyết khác kết quả giải quyết lần 1, và còn 3 hồ sơ chưa được giải quyết do có tính
chất phức tạp và chưa có sự thống nhất trong cách nhìn nhận giải quyết.
- Nêu lên những thuận lợi và khó khăn trong quá trình giải quyết tranh chấp đất
đai trên địa bàn Thị xã Tây Ninh.
- Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao công tác giải quyết TCĐĐ trên địa bàn
Thị xã Tây Ninh.
Trang iv


MỤC LỤC
Trang
LỜI CẢM ƠN
iii
TÓM TẮT
iv
MỤC LỤC
v
DANH SÁCH BẢNG SỐ LIỆU, BIỂU ĐỒ VÀ SƠ ĐỒ
vii
DANH SÁCH CHỮ VIẾT TẮT
ix

ĐẶT VẤN ĐỀ
1
PHẦN 1: TỔNG QUAN
3
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
3
I.1.1. Cơ sở khoa học
3
I.1.2 Cơ sở pháp lý
15
I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu
15
I.2.1 Điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội
15
I.2.2. Thực trạng phát triển kinh tế
17
I.2.3 Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng
19
I.2.4 Tình hình văn hóa – xã hội
19
I.3. Nội dung nghiên cứu, phương pháp và Quy trình thực hiện
20
I.3.1 Nội dung nghiên cứu
20
I.3.2 Phương pháp nghiên cứu
21
PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
22
II.1 Hiện trạng sử dụng đất và công tác QLNN về đất đai trên địa bàn TX Tây
Ninh

22
II.1.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2008
22
II.1.2 Công tác quản lý Nhà nước về đất đai
24
II.2 Nguyên nhân dẫn đến TCĐĐ trên địa bàn Thị xã Tây Ninh
28
II.2.1 Nguyên nhân khách quan
28
II.2.2 Nguyên nhân chủ quan
28
II.3 Quy trình giải quyết TCĐĐ thuộc thẩm quyền giải quyết lần đầu của UBND
Thị xã Tây Ninh và Quy trình giải quyết TCĐĐ thuộc thẩm quyền giải quyết lần
cuối của UBND tỉnh Tây Ninh
29
II.3.1 Trình tự, thủ tục thụ lý, giải quyết đơn TCĐĐ thuộc thẩm quyền giải
quyết lần đầu của UBND Thị xã Tây Ninh
29
II.3.2 Trình tự, thủ tục thụ lý, thẩm tra giải quyết đơn TCĐĐ thuộc thẩm
quyền giải quyết lần cuối của UBND tỉnh Tây Ninh
32
II.4 Công tác giải quyết TCĐĐ trên địa bàn Thị xã từ 01/7/2004 đến tháng 6/2009
34
II.4.1 Công tác giải quyết TCĐĐ thuộc thẩm quyền giải quyết lần đầu của
UBND Thị xã Tây Ninh từ 01/7/2004 đến tháng 6/2009
34
II.4.2 Công tác giải quyết TCĐĐ lần cuối thuộc thẩm quyền giải quyết của
UBND tỉnh Tây Ninh đối với các trường hợp giải quyết lần đầu của UBND Thị xã Tây
Ninh từ 01/7/2004 đến tháng 6/2009
47

II.4.3 Vụ TCĐĐ điển hình trên địa bàn Thị xã Tây Ninh
48

Trang v


II.5 Đánh giá chung tình hình TCĐĐ và giải quyết TCĐĐ trên địa bàn Thị xã
Tây Ninh từ 01/7/2004 đến 6 tháng đầu năm 2009
50
II.5.1 Thuận lợi
50
II.5.2 Khó khăn
50
II.6 Một số giải pháp khắc phục nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác
GQTCĐĐ trên địa bàn Thị xã Tây Ninh
52
KẾT LUẬN
55
KIẾN NGHỊ
56
TÀI LIỆU THAM KHẢO
57

Trang vi


DANH SÁCH SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ
 Danh sách sơ đồ
Trang
Sơ đồ I.1: Quy trình giải quyết TCĐĐ lần đầu thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND

cấp huyện
11
Sơ đồ I.2: Quy trình giải quyết TCĐĐ lần cuối thuộc thẩm quyền giải quyết của
UBND cấp tỉnh
13
Sơ đồ I.3: Quy trình giải quyết TCĐĐ

14

Sơ đồ I.4: Sơ đồ vị trí Thị xã Tây Ninh

15

Sơ đồ II.1: Quy trình giải quyết TCĐĐ lần đầu thuộc thẩm quyền giải quyết của
UBND Thị xã Tây Ninh
30
Sơ đồ II.2: Quy trình giải quyết TCĐĐ lần cuối thuộc thẩm quyền giải quyết của
UBND tỉnh Tây Ninh
33
 Danh sách biểu đồ
Biểu đồ I.1: Cơ cấu phát triển kinh tế của Thị xã Tây Ninh

18

Biểu đồ II.1: Hiện trạng sử dụng đất theo mục đích sử dụng

24

Biểu đồ II.2: Kết quả giải quyết TCĐĐ của UBND Thị xã Tây Ninh từ 01/7/2004 đến
tháng 6/2009

Trang 41

Trang vii


DANH SÁCH CÁC BẢNG
Trang
Bảng I.1: Danh sách các cụm công nghiệp trên địa bàn Thị xã
18
Bảng II.1: Hiện trạng sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất
23
Bảng II.2: Tình hình TCĐĐ trên địa bàn Thị xã từ 01/7/2004 đến tháng 6/2009
35
Bảng II.3: Tình hình TCĐĐ từ 01/7/2004 đến năm 2005
35
Bảng II.4: Tình hình TCĐĐ từ năm 2005 đến năm 2006
36
Bảng II.5: Tình hình TCĐĐ từ năm 2006 đến năm 2007
36
Bảng II.6: Tình hình TCĐĐ từ năm 2007 đến năm 2008
37
Bảng II.7: Tình hình TCĐĐ từ năm 2008 đến năm 2009
37
Bảng II.8: Tình hình TCĐĐ 6 tháng đầu năm 2009
38
Bảng II.9: Lượng đơn TCĐĐ nộp tại UBND Thị xã Tây Ninh từ 01/7/2004 đến tháng
6/2009
39
Bảng II.10: Kết quả giải quyết TCĐĐ của UBND Thị xã Tây Ninh từ 01/7/2004 đến
tháng 6/2009

41
Bảng II.11: Kết quả giải quyết TCĐĐ của UBND Thị xã Tây Ninh từ 01/7/2004 đến
năm 2005
42
Bảng II.12: Kết quả giải quyết TCĐĐ của UBND Thị xã Tây Ninh từ năm 2005 đến
năm 2006
43
Bảng II.13: Kết quả giải quyết TCĐĐ của UBND Thị xã Tây Ninh từ năm 2006 đến
năm 2007
44
Bảng II.14: Kết quả giải quyết TCĐĐ của UBND Thị xã Tây Ninh từ năm 2007 đến
năm 2008
45
Bảng II.15: Kết quả giải quyết TCĐĐ của UBND Thị xã Tây Ninh từ năm 2008 đến
năm 2009
46
Bảng II.16: Kết quả giải quyết TCĐĐ của UBND Thị xã Tây Ninh 6 tháng đầu năm
2009
47
Bảng II.17: Kết quả giải quyết TCĐĐ lần 2 của UBND tỉnh Tây Ninh.
48

Trang viii


DANH SÁCH CHỮ VIẾT TẮT
BĐĐC
BTNMT
DTTN
GCNQSDĐ

MNCD
QSDĐ
QĐ
QSDĐ
QĐ
QLNN
TCĐĐ
TC
TAND
TN&MT
UBND

Bản đồ địa chính
Bộ Tài nguyên và Môi trường
Diện tích tự nhiên
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Mặt nước chuyên dùng
Quyền sử dụng đất
Quyết định
Quyền sử dụng đất
Quyết định
Quản lý Nhà nước
Tranh chấp đất đai
Tranh chấp
Tòa án nhân dân
Tài nguyên và Môi trường
Ủy ban nhân dân

Trang ix

Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Trần Trọng Ngân

ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân
cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng.
Nền kinh tế phát triển, dân số gia tăng, nhu cầu về nhà đất ngày càng nhiều… đã
làm cho giá trị đất đai ngày càng được khẳng định. Vì vậy mà tranh chấp đất đai vốn dĩ
đã không yên ắng nay càng trở nên phức tạp, rối rắm và gay gắt hơn, đòi hỏi cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền phải giải quyết kịp thời, thấu tình đạt lí nhằm ngăn chặn
những hậu quả xấu do tranh chấp đất đai mang lại.
Đất đai là tài sản vô giá của xã hội nên cần phải quản lý tốt các giao dịch về đất
đai trong điều kiện kinh tế thị trường, góp phần điều tiết một nguồn thu nhập lớn có
được từ đất đai vào ngân sách Nhà nước và đảm bảo sự công bằng giữa những người sử
dụng đất, hạn chế tình trạng đầu cơ về đất đai trong xã hội.
Quản lý tốt đất đai để đảm bảo sử dụng đất đạt được hiệu quả cao nhất, phát huy
vai trò của đất đối với sự phát triển kinh tế nhằm thỏa mãn nhu cầu về vật chất và tinh
thần của con người, của toàn thể xã hội. Hiện nay nhu cầu sử dụng đất đai tăng tỉ lệ
thuận với tỉ lệ tăng dân số trong khi đó diện tích đất đai lại cố định làm cho đất đai trở
thành hàng hóa đặc biệt, giá đất ngày càng tăng cao, làm nảy sinh nhiều mâu thuẫn, bất
cập trong việc sử dụng và quản lý đất đai. TCĐĐ là một vấn đề nảy sinh và tồn tại trong
quá trình sử dụng đất. Do vậy, công tác giải quyết TCĐĐ luôn được Nhà nước quan
tâm và là một trong các nội dung của công tác quản lý Nhà nước về đất đai.
Thị xã Tây Ninh nằm ở trung tâm của tỉnh Tây Ninh, tổng diện tích tự nhiên của
Thị xã Tây Ninh sau khi được điều chỉnh ranh giới theo Nghị định số 46/2001/NĐ-CP
ngày 10/8/2001 của Chính phủ và sau khi đo đạc chính quy các xã, phường là 14.000,
81ha, gồm có 05 xã và 05 phường. Thị xã Tây Ninh tọa lạc tại vị trí thuận lợi có ranh

giới hành chính tiếp giáp với các huyện:
- Phía Bắc: Giáp huyện Tân Biên, Tân Châu.
- Phía Nam: Giáp huyện Hòa Thành.
- Phía Đông: Giáp huyện Dương Minh Châu.
- Phía Tây: Giáp huyện Châu Thành.
Vị trí Thị xã Tây Ninh thuận lợi cho sự phát triển của một đô thị tỉnh lỵ, một số
các trọng điểm kinh tế lớn đang hình thành và đã hoạt động xung quanh Thị xã Tây
Ninh, tạo thành vùng đô thị hóa cao với hạt nhân là Thị xã. Trong những năm qua Thị
xã có những bước phát triển mạnh về kinh tế kéo theo việc tăng dân số quá nhanh nên
nhu cầu đất đai và nhà ở ngày càng tăng cao. Chính điều này làm giá đất ở đây tăng rất
cao và người dân ngày càng quan tâm đến nhiều hơn đến phần diện tích mà mình có
được, họ dễ dàng tranh chấp với nhau về lối đi, về ranh thửa mà trước đó họ không hề
quan tâm. Do đó trong những năm gần đây tình hình TCĐĐ trên địa bàn thị xã Tây
Ninh diễn ra khá phức tạp, gây khó khăn trong việc thực hiện chức năng quản lý Nhà
nước về đất đai và làm cho người dân không an tâm lao động sản xuất.
Để nâng cao công tác quản lý Nhà nước về đất đai, đồng thời giúp người dân an
tâm sản xuất, an cư lạc nghiệp, vấn đề tìm ra những nguyên nhân dẫn đến TCĐĐ, tìm ra
những biện pháp nhằm nâng cao công tác giải quyết TCĐĐ ở địa phương thật sự cần
thiết và cấp bách.

Trang 1


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Trần Trọng Ngân

Xuất phát từ thực tế trên và được sự chấp thuận của khoa Quản lý đất đai & Bất
động sản, trường Đại học Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh, được sự đồng ý của
Phòng Tài Nguyên và Môi Trường Thị xã Tây Ninh nên tôi tiến hành thực hiện đề tài:

“Tình hình tranh chấp đất đai, giải quyết tranh chấp đất đai trên địa bàn Thị xã
Tây Ninh tỉnh Tây Ninh từ 01/7/2004 đến tháng 6/2009”.
 Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá tình hình tranh chấp đất đai, công tác giải quyết tranh chấp đất đai trên
địa bàn Thị xã Tây Ninh.
- Đề xuất những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác giải quyết
tranh chấp đất đai trên địa bàn Thị xã Tây Ninh trong thời gian tới.
 Đối tượng nghiên cứu
- Quy trình giải quyết tranh chấp đất đai lần đầu thuộc thẩm quyền giải quyết của
UBND Thị xã từ 01/7/2004 đến tháng 6/2009.
- Quy trình giải quyết tranh chấp đất đai lần cuối thuộc thẩm quyền giải quyết của
UBND tỉnh Tây Ninh đối với các trường hợp giải quyết lần đầu của UBND Thị xã Tây
Ninh từ 01/7/2004 đến tháng 6/2009.
- Công tác giải quyết tranh chấp đất đai trên địa bàn Thị xã Tây Ninh từ
01/7/2004 đến tháng 6/2009.
 Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: Đề tài được thực hiện trên địa bàn Thị xã Tây Ninh, tỉnh
Tây Ninh.
- Phạm vi thời gian: Đề tài nghiên cứu các vụ tranh chấp từ ngày 01/7/2004 đến
tháng 6/2009.
 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
Cùng với địa phương nghiên cứu những mặt mạnh và yếu trong công tác quản lí
Nhà nước về đất đai trên địa bàn nhằm hạn chế những tranh chấp về đất đai có thể xảy
ra, đồng thời tìm ra những ưu điểm và hạn chế trong công tác giải quyết tranh chấp đất
đai trên địa bàn mình. Từ đó có thể khắc phục những nhược điểm và phát huy những ưu
điểm để công tác giải quyết tranh chấp đất đai trên địa bàn mình ngày càng hoàn thiện
hơn. Và tôi có thể rút ra được những kinh nghiệm quý báu phục vụ cho quá trình công
tác sau này.

Trang 2

Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Trần Trọng Ngân

PHẦN 1: TỔNG QUAN
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
I.1.1. Cơ sở khoa học
1. Các khái niệm
 Tranh Chấp Đất Đai (TCĐĐ)
Đất đai với vai trò quan trọng của nó luôn là ngòi nổ làm phát sinh các tranh
chấp. Tranh chấp đất đai trong cùng một chế độ, một hình thái kinh tế xã hội, nhưng ở
các mốc lịch sử khác nhau với những chính sách, pháp luật khác nhau thì cũng mang
những nội dung khác nhau.
Ở nước ta, trước năm 1980, Nhà nước công nhận 3 hình thức sở hữu đối với đất
đai: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Do đó tranh chấp đất đai có thể là
tranh chấp về quyền sử dụng, quyền quản lí và quyền sở hữu đối với đất đai.
Giai đoạn từ những năm 1980 đến trước 15/10/1993: Với sự ra đời của hiến pháp
năm 1980, LĐĐ 1987, Hiến pháp 1992 đã quy định “Đất đai, núi rừng, sông hồ, hầm
mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa… đều thuộc sở
hữu toàn dân” và “Nhà nước thống nhất quản lí đất đai theo quy hoạch chung”. Đất đai
do đó không phải là của riêng ai, chỉ có Nhà nước là đại diện của nhân dân mới có
quyền sở hữu đối với đất đai. Pháp luật thời kì này nghiêm cấm người sử dụng đất được
mua bán, chuyển nhượng đất đai. Vì vậy tranh chấp đất đai chỉ là tranh chấp về quyền
sử dụng đất - nghĩa là tranh chấp về việc ai có quyền sử dụng đất đó.
Giai đoạn từ 15/10/1993 đến nay: Đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
đại diện chủ sở hữu. Nhưng để phù hợp với nền kinh tế thị trường, Nhà nước đã thừa
nhận đất đai có giá, đồng thời trao cho người sử dụng đất các quyền: chuyển nhượng,
chuyển đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê lại

quyền sử dụng đất và quyền tặng cho quyền sử dụng đất. Thị trường bất động sản càng
ngày càng sôi động nhưng thiếu hành lang pháp lý, các văn bản pháp luật tuy nhiều
nhưng thiếu, đôi khi còn chồng chéo, thiếu thống nhất, trình tự thủ tục thực hiện chuyển
quyền còn nhiều rườm rà phức tạp. Bên cạnh đó ý thức pháp luật của người dân còn
nhiều hạn chế… cho nên chủ yếu các giao dịch về quyền sử dụng đất diễn ra ở thị
trường “ngầm”. Tất cả những điều này đã làm cho tranh chấp đất đai càng đa dạng, rối
rắm, phức tạp và gay gắt hơn.
Vấn đề đặt ra là: Theo qui định của pháp luật hiện hành thì tranh chấp đất đai
được hiểu như thế nào? Trên cơ sở đó mới phân biệt được tranh chấp đất đai với các
dạng tranh chấp khác giúp cho việc giải quyết tranh chấp đất đai được nhanh chóng, kịp
thời.
Luật đất đai 1993, cũng như các văn bản luật trước đây chưa đề cập đến khái
niệm tranh chấp đất đai. Vì vậy mà đã có nhiều cách hiểu chưa đúng và chưa thống
nhất.
Luật đất đai 2003 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa
XI, kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26 tháng 11 năm 2003 có nhiều điểm mới, trong đó có
hẳn 1 điều về giải thích từ ngữ, theo đó tại Khoảng 26, Điều 4 thì “Tranh chấp đất đai là
tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong
quan hệ đất đai”.
Trang 3


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Trần Trọng Ngân

Khái niệm này đã cho thấy rõ ràng tranh chấp đất đai là tranh chấp dân sự không
thuần nhất do người sử dụng đất không có quyền sở hữu đối với đất đai mà chỉ có các
quyền chung được qui định tại điều 105 Luật đất đai năm 2003. Quyền sở hữu đất đai
chỉ duy nhất thuộc về Nhà nước, tranh chấp đất đai chỉ là tranh chấp về quyền sử dụng

đất và những quyền lợi có liên quan đến quyền sử dụng đất giữa những người sử dụng
đất với nhau mà thôi. Tranh chấp đất đai là các mâu thuẫn, bất đồng ý kiến của các chủ
thể tham gia vào bên trong quan hệ đất đai khi họ cho rằng quyền và lợi ích hợp pháp
của mình bị xâm hại. Các chủ thể tham gia vào quan hệ đất đai không phải lúc nào cũng
nhất trí với nhau về tất cả các vấn đề trong quan hệ đó. Vì thế, họ không tự giải quyết
được mà phải yêu cầu cơ quan có thẩm quyền phân xử.
Tranh chấp đất đai khi nó phát sinh sẽ kéo theo một loạt những hiện tượng tiêu
cực khác, gây nên tình trạng bất ổn định, bất đồng trong nội bộ nhân dân, làm cho
những quy định của pháp luật đất đai cũng như đường lối, chính sách của Đảng và Nhà
nước ở trong tình trạng bị “đóng băng”. Do vậy giải quyết tranh chấp đất đai là quan
trọng và cấp thiết.
 Giải quyết Tranh Chấp Đất Đai
Nhà nước là một thiết chế quyền lực chính trị với một khái niệm chung thống
nhất mang tính trừu tượng. Nhà nước bằng quyền lực của mình ban hành pháp luật để
quản lí xã hội, quản lí nền kinh tế. Nhưng chỉ ban hành pháp luật thôi chưa đủ mà Nhà
nước còn có những biện pháp đảm bảo cho pháp luật được thi hành trên thực tế. Có như
vậy mới hướng được những quan hệ xã hội mà pháp luật muốn điều chỉnh phát triển
theo mong muốn, theo ý chí của Nhà nước để phục vụ cho lợi ích của chính mình, lợi
ích của toàn xã hội.
Trong quan hệ pháp luật đất đai, việc giải quyết tranh chấp đất đai là một trong
những biện pháp nhất định để pháp luật đất đai phát huy vai trò trong đời sống xã hội.
Tại Điểm m, Khoản 2, Điều 6, LĐĐ 2003 đã quy định giải quyết tranh chấp đất đai là
một trong những nội dung quản lí Nhà nước về đất đai. Về thẩm quyền giải quyết tranh
chấp đất đai được qui định cụ thể tại Điều 136 của luật này. Với ý nghĩa đó thì giải
quyết tranh chấp đất đai là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhằm tìm ra
các giải pháp đúng đắn trên cơ sở pháp luật để giải quyết những bất đồng, mâu thuẫn
giữa các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân với nhau trong quá trình sử dụng đất nhằm kịp
thời bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
 Nguyên tắc giải quyết TCĐĐ
Thông qua hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai, Nhà nước điều chỉnh được

các quan hệ đất đai (QHĐĐ), đưa chúng trở lại trạng thái bình ổn ban đầu, đồng thời
giáo dục ý thức pháp luật cho mọi công dân, ngăn ngừa những hành vi vi phạm pháp
luật đất đai khác có thể xảy ra. Do vậy Nhà nước cũng như các cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền phải giải quyết các tranh chấp đất đai phát sinh một cách nhanh chóng,
đúng pháp luật nhưng không quá gò bó đảm bảo được thực hiện trên thực tế. Muốn như
vậy thì hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai cũng phải tuân theo những nguyên tắc
nhất định - những nguyên tắc này là tư tưởng chỉ đạo xuyên suốt, là nền tảng cơ sở, là
đường lối mà cơ quan có thẩm quyền dựa vào để xử lý trong từng tình huống giải quyết
TCĐĐ, tránh được sự tuỳ tiện trong hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền.
Khi giải quyết mọi quan hệ về TCĐĐ phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây:

Trang 4


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Trần Trọng Ngân

- Nguyên tắc 1: Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai phải đảm bảo chế độ sở
hữu toàn dân đối với đất đai do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu.
Điều 19 Hiến pháp 1980, điều 17 Hiến pháp 1992, điều 1 LĐĐ 1987, điều 1 LĐĐ
1993, điều 5 LĐĐ 2003 quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện
chủ sở hữu”. Đây là một nguyên tắc quan trọng của ngành luật đất đai, nó chi phối toàn
bộ quá trình quản lí và sử dụng đất đai. Giải quyết tranh chấp đất đai là một trong
những nội dung quản lí Nhà nước về đất đai. Vì vậy mà khi giải quyết tranh chấp đất
đai phải dựa trên nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất
quản lí, phải tôn trọng quyền sở hữu tuyệt đối của Nhà nước, bảo vệ quyền sở hữu đất
đai của Nhà nước, bảo vệ thành quả cách mạng về đất đai mà nhân dân ta dành được.
Yêu cầu của nguyên tắc này là:

+ Khi giải quyết TCĐĐ cần xác định chỉ giải quyết tranh chấp QSDĐ chứ không
giải quyết tranh chấp về quyền sở hữu về đất đai.
+ Việc giải quyết TCĐĐ phải đảm bảo lợi ích chung của toàn dân, toàn xã hội,
quan hệ pháp luật đất đai cần phải được giữ ổn định tránh xáo trộn. Trong quá trình giải
quyết tranh chấp đất đai, các giấy tờ về quyền sử dụng đất do lịch sử quản lí đất đai
trước đây để lại chỉ có giá trị tham khảo chứ không phải là chứng cứ duy nhất để cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền xác định quyền sử dụng đất thuộc về bên nào. Mà bên
cạnh đó cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai còn xem xét,
đặt nó trong mối quan hệ với nhiều yếu tố khác nữa (như quá trình sử dụng đất, việc
thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước của người sử dụng đất, hoàn cảnh điều
kiện sống của mỗi bên, hiện trạng sử dụng đất…) để đi đến quyết định sẽ trao quyền sử
dụng đất cho ai sao cho việc sử dụng đất của người đó đảm bảo được lợi ích chung
nhiều nhất, đảm bảo hiệu quả sử dụng đất, đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, ổn
định được cuộc sống cho người dân. Chẳng phải là vô cớ mà Nhà nước đã quy định
trong điều 2 LĐĐ 1993, điều 10 LĐĐ 2003 là “Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại
đất đã giao theo quy định của Nhà nước cho người khác sử dụng trong quá trình thực
hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách
mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa
Việt Nam”.
Ở nước ta, chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai chỉ mới xuất hiện bằng việc ghi
nhận tại điều 19 hiến pháp 1980. Trước năm 1980 thì vẫn còn tồn tại ba hình thức sở
hữu: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân. Và vì vậy mà trong tâm tưởng
của một bộ phận nhân dân vẫn tồn tại ý nghĩ đất đai thuộc sở hữu của mình, của ông
cha mình trước đây họ đã cho mượn, cho thuê, cho ở nhờ hoặc đã giao cho người khác
sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách của Nhà nước (ví dụ chính sách
nhường cơm xẻ áo, chính sách quốc hữu hóa, chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa nhà
và đất) thì nay họ có quyền đòi lại. Cho nên thực tế trong những năm qua, các tranh
chấp đất đai dạng này diễn ra khá phổ biến và khi giải quyết thì các cơ quan thường
theo quan điểm “Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho những người sử dụng đất
ổn định, lâu dài”, “không thừa nhận việc đòi lại đất cũ”. Quy định như vậy sẽ tránh gây

ra những xáo trộn lớn trong đời sống của người dân và cũng đảm bảo được nguyên tắc
đất đai thuộc sở hữu toàn dân, đất đai không của riêng ai, mọi người dân đều có quyền
bình đẳng, có quyền hưởng những lợi ích do đất mang lại.

Trang 5


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Trần Trọng Ngân

- Nguyên tắc 2: giải quyết tranh chấp đất đai phải đảm bảo lợi ích của người sử
dụng đất, nhất là lợi ích kinh tế; khuyến khích việc tự thương luợng, hòa giải trong nội
bộ nhân dân.
Đất đai là một loại tài nguyên đặc biệt. Nó đóng một vai trò rất quan trọng trong
nhiều lĩnh vực của đời sống kinh tế, chính trị, xã hội. Về kinh tế, đất đai đã mang lại
cho người sử dụng đất nhiều lợi ích to lớn. Nhưng khi tranh chấp đất đai xảy ra thì
những quyền lợi vật chất này cũng bị ảnh hưởng theo, việc sản xuất kinh doanh, canh
tác đầu tư… trên đất sẽ bị ngưng trệ. Vì vậy cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh
chấp phải có trách nhiệm giải quyết nhanh chóng, dứt điểm, đúng pháp luật các tranh
chấp đất đai để người sử dụng đất yên tâm đầu tư tiền của, thời gian, công sức vào đất,
khai thác đất có hiệu quả mang lại lợi ích kinh tế cao nhất, không để đất bị hoang hoá,
bạc màu.
Nếu như LĐĐ 1987 chưa có quy định nào về hòa giải tranh chấp đất đai thì tại
Điều 38 LĐĐ 1993 và tại Điều 135 LĐĐ 2003 quy định “Nhà nước khuyến khích các
bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải
ở cơ sở”. Thực tế đã chỉ ra rằng giải quyết tranh chấp đất đai thông qua việc tự thương
lượng, hòa giải là một giải pháp có tính thuyết phục, hiệu quả và chiếm ưu thế hơn
nhiều so với các biện pháp hành chính, tư pháp bởi các lí do sau đây:
 Khi tham gia hòa giải, các bên tranh chấp sẽ trực tiếp bày tỏ những quan điểm,

tâm tư, nguyện vọng của mình, cùng với việc hướng dẫn, giúp đỡ, thuyết phục của một
bên thứ ba. Nếu đi đến kết quả hòa giải thành thì họ sẽ tự nguyện thực hiện thỏa thuận
đó một cách nhanh chóng vì kết quả hòa giải chính là sự thể hiện ý chí, mong muốn của
họ, nó không phải là kết quả của những biện pháp mang tính áp đặt, bên thứ ba chỉ
đóng vai trò trung gian mà thôi
 Những người tham gia hòa giải thường sống cùng một cộng đồng dân cư, gần
gũi với các bên tranh chấp, hiểu rõ được điều kiện, hoàn cảnh, cũng như tâm tư nguyện
vọng của họ, hiểu kĩ nguyên nhân gây ra sự bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên. Từ đó
người hòa giải sẽ chủ động định hướng giải thích, thuyết phục hướng các bên tranh
chấp đi đến sự thỏa thuận nhằm đảm bảo lợi ích của các bên được hài hòa. Vì thế việc
tiến hành hòa giải thường tốt, ít tốn thời gian, hạn chế được các tranh chấp kéo dài, tình
trạng khiếu kiện vượt cấp, giảm bớt gánh nặng của tình trạng “quá tải” công việc trong
việc giải quyết các tranh chấp đất đai ở các cơ quan có thẩm quyền, sau khi hòa giải
thành quan hệ tình cảm xóm giềng, tình cảm gia đình vẫn được giữ trọn, đôi khi họ còn
hiểu và thông cảm với nhau hơn.
 Khi mâu thuẫn, xích mích không còn, họ sẽ yên tâm đầu tư, sản xuất, khai thác
giá trị của đất mang lại lợi ích to lớn về mặt kinh tế cho họ cũng như cho Nhà nước.
- Nguyên tắc 3: Giải quyết TCĐĐ nhằm ổn định đời sống và sản xuất của người
sử dụng đất, chú trọng đến chính sách đất đai của Nhà nước.
Tranh chấp đất đai lúc nó xuất hiện cũng là lúc mà quyền và lợi ích của các bên
tranh chấp không được đảm bảo, kéo theo lợi ích chung của Nhà nước cũng bị ảnh
hưởng vì ai cũng cho rằng chỉ có mình mới có quyền sử dụng đối với mảnh đất đang
tranh chấp, và việc sử dụng của bên kia là bất hợp pháp cho nên mỗi bên đã có những
hành động để bảo vệ quyền lợi cho chính mình. Thông thường đó là hành vi cản trở
quyền sử dụng đất từ phía bên chủ thể bên kia, dẫn đến các mâu thuẫn, xung đột càng
trở nên gay gắt, căng thẳng hơn. Các bên có những lời lẽ thóa mạ, xúc phạm nhau,
Trang 6


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Trần Trọng Ngân

những cuộc xô sát lẫn nhau, có trường hợp vì tranh chấp đất đai mà kẻ thì vào tù, người
thì bị thương tật suốt đời gây ảnh hưởng không tốt đến tình hình kinh tế, trật tự xã hội
bị phá vỡ. Vì vậy việc giải quyết tranh chấp đất đai là cấp thiết. Các cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền phải giải quyết nhanh chóng, tránh tình trạng dây dưa, kéo dài, bằng
quyền lực Nhà nước buộc các bên phải chấm dứt hành vi vi phạm, đồng thời có những
biện pháp xử lí phù hợp. Qua đó ổn định được tình hình kinh tế, xã hội để người sử
dụng đất yên tâm đầu tư, canh tác trên đất …
Bằng tuyên ngôn độc lập năm 1945, Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa chính
thức được thành lập. Kể từ đó cho đến nay, nước ta đã trải qua nhiều biến động với với
những mốc lịch sử khác nhau…Và ở mỗi thời kì, Nhà nước ta đã có những chính sách
về kinh tế, chính trị xã hội nói chung, cũng như chính sách về đất đai nói riêng phù hợp
với từng điều kiện hoàn cảnh cụ thể. Một số chính sách đất đai lớn của Nhà nước ta
hiện nay là:
-Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã giao cho người khác sử dụng trong
quá trình thực hiện các chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà,
Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà
xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
-Người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất và tặng cho quyền sử dụng
đất.
-Nhà nước đảm bảo cho người làm nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, lâm nghiệp
có đất để sản xuất.
-Nhà nước tạo điều kiện cho những người sống ở nông thôn cũng như thành thị
có chỗ ở thích hợp.
Do vậy khi giải quyết tranh chấp đất đai, các cơ quan có thẩm quyền phải chú
trọng đến các các chính sách đất đai ở từng thời kì như thế mới có các quyết định thống
nhất, đúng đắn, phù hợp với chủ trương, ý chí của Đảng, của Nhà nước. Vấn đề này đã

được quy định cụ thể tại Khoản 2, Điều 4, Nghị định 181/NĐ-CP của Chính phủ ngày
29/10/2004 về thi hành Luật đất đai.
Những nguyên tắc trên thể hiện tư tưởng, quan điểm đúng đắn của Nhà nước ta
trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai. Ba nguyên tắc này bản thân chúng không
tồn tại một cách độc lập, riêng rẽ mà giữa chúng có mối quan hệ biện chứng, tác động
qua lại và bổ sung cho nhau. Do vậy khi giải quyết tranh chấp đất đai, các cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền cần phải tuân thủ và có sự kết hợp hài hòa những nguyên tắc này,
chỉ như thế mới có quyết định hợp tình, hợp lí đảm bảo được thi hành trên thực tế.
 Bản đồ địa chính: là bản đồ thể hiện các thửa đất và các yếu tố địa lý có liên
quan, lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn, được cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền xác nhận.
 Hồ sơ địa chính: là hồ sơ phục vụ quản lý Nhà nước đối với việc sử dụng
đất.
 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ): là giấy chứng nhận do
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích
hợp pháp của người sử dụng đất.

Trang 7


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Trần Trọng Ngân

 Đăng ký quyền sử dụng đất: là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp
đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất.
 Nhận chuyển quyền sử dụng đất: là việc xác lập quyền sử dụng đất do được
người khác chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thông qua các hình
thức chuyển đổi, chuyển nhựợng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốn

bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới.
 Các dạng tranh chấp
 Tranh chấp quyền sử dụng đất: Loại tranh chấp này khá phổ biến do ngày
trước đất đai còn chưa khan hiếm, giá trị kinh tế của đất không cao nên những người có
đất cho người thân hoặc người không có đất mượn canh tác, dựng nhà tạm trên phần đất
của mình mà không phải trả một khoản chi phí nào. Đến nay khi đất đai trở nên vô cùng
quí giá, những người này lại tranh giành với nhau quyền quản lý và sử dụng trên phần
đất trên nên xảy ra tình trạng tranh tranh chấp.
 Tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất: Tranh chấp này thường xảy ra do
người có quyền sử dụng đất chết, những người thừa kế theo qui định của pháp luật
không thỏa thuận được với nhau về quyền sử dụng mảnh đất đó nên tranh giành nhau
dẫn đến xảy ra tranh chấp.
 Tranh chấp ranh đất: Dạng tranh chấp về ranh thửa thường phát sinh do đo vẽ
bản đồ địa chính không chính xác, có sai sót nên khi người sử dụng đất đi đăng ký
quyền sử dụng đất trong quá trình xác định ranh giới thửa đất đã phát sinh tranh chấp.
Đồng thời do người dân (đặc biệt là ở nông thôn) vì vị nể tình cảm nên không phân
định rạch ròi ranh đất trong quá trình sử dụng, nên khi có mâu thuẫn xảy ra thì sẽ phát
sinh tranh chấp. Đây là loại tranh chấp khá điển hình ở nông thôn.
 Tranh chấp đường đi: Dạng tranh chấp này phát sinh do hiện trạng đất có
đường đi nhưng con đường này trên các loại giấy tờ giao dịch, các văn bản không thể
hiện hoặc có thể hiện nhưng một cá nhân, tổ chức nào đó cho rằng con đường đó là của
họ, họ được phép sử dụng riêng nên phát sinh tranh chấp.
 Tranh chấp mương thoát nước: Đây là dạng tranh chấp đặc thù của các vùng
miền sản xuất nông nghiệp, do lịch xử để lại, trước kia các thửa đất liền kề lấy mương
nước làm ranh đất, trong khi đó bề rộng của mương không xác định cụ thể nên không
thể xác định chính xác ranh đất nằm ở đâu. Ngày nay đất đai ngày càng có giá trị nên
giữa các hộ liền kề không thống nhất được với nhau về ranh đất nên dẫn đến tranh chấp
ranh mương.
 Đối tượng tranh chấp đất đai:
Tranh chấp đất đai giữa cá nhân với cá nhân.

Tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình với nhau.
Tranh chấp đất đai giữa tổ chức với hộ gia đình, cá nhân và ngược lại.
Tranh chấp đất đai giữa cộng đồng dân cư với hộ gia đình hoặc cá nhân và ngược
lại.
2. Những qui định hiện hành về giải quyết tranh chấp đất đai
a. Thẩm quyền giải quyết TCĐĐ
 Thẩm quyền giải quyết của TAND

Trang 8


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Trần Trọng Ngân

- Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất có GCNQSDĐ hoặc có
một trong các loại giấy tờ hợp lệ quy định tại khoản 1,2 và 5 Điều 50 Luật đất đai năm
2003 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết (Theo
Khoản 1, Điều 136 Luật đất đai).
- Tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
 Thẩm quyền giải quyết của UBND
- UBND cấp xã: chỉ có thẩm quyền hòa giải, không ra quyết định giải quyết
TCĐĐ. Thời hạn hòa giải là 30 ngày làm việc kể từ ngày UBND cấp xã nhận được đơn.
(Khoản 2, Điều 135 Luật đất đai năm 2003, và Điều 159 Nghị đinh 181).
- UBND cấp Huyện và cấp Tỉnh
Các trường hợp tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự không có
GCNQSDĐ hoặc không có một trong các giấy tờ quy định tại khoản 1,2 và 5 Điều 50
Luật đất đai năm 2003 thì được giải quyết như sau (Theo Khoản 2, Điều 136 Luật đất
đai nă 2003 và Điều 160 Nghị định 181):
Chủ tịch UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết đối với tranh

chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau. Trường hợp không
đồng ý với quyết định giải quyết của Chủ tịch UBND huyện, quận, thị xã, thành phố
thuộc tỉnh thì các bên tranh chấp có quyền gửi đơn xin giải quyết tranh chấp đất đai đến
Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; quyết định giải quyết tranh
chấp đất đai của Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương là quyết định
giải quyết cuối cùng.
Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương giải quyết đối với tranh
chấp đất đai giữa tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ
chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài với nhau hoặc giữa tổ chức, cơ sở tôn giáo, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài với hộ gia
đình, cá nhân, cộng đồng dân cư. Trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết
của Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì các bên tranh chấp có
quyền gửi đơn xin giải quyết tranh chấp đất đai đến Bộ Tài nguyên và Môi trường;
quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường là
quyết định giải quyết cuối cùng.
b. Hồ sơ xin giải quyết TCĐĐ bao gồm
Đơn đề nghị giải quyết TCĐĐ
Các giấy tờ, bằng chứng về quyền sử dụng đất như:
 Giấy tay chuyển nhượng QSDĐ.
 Biên lai nộp thuế.
 Giấy tờ trích lục, trích sao số liệu địa chính, nguồn gốc thửa đất.
c. Trình tự, thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai (Theo Nghị định số 181/NĐCP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai; Thông tư 01/2005/TTBTNMT ngày 13/4/2005 của BTNMT về hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị
định số 181/NĐ-CP)
Nhà nước khuyến khích các bên TCĐĐ chủ động gặp gỡ để tự hòa, nếu không
thỏa thuận được thì thông qua hòa giải ở cơ sở để giải quyết TCĐĐ.
Trường hợp các bên tranh chấp không tự hòa giải được thì gửi đơn đến UBND
xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp để hòa giải. Thời hạn hòa giải tại UBND xã,
Trang 9

Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Trần Trọng Ngân

phường, thị trấn là ba mươi (30) ngày làm việc kể từ ngày UBND nhận được đơn tranh
chấp.
Hội đồng tư vấn hòa giải TCĐĐ của xã, phường, thị trấn do UBND xã, phường,
thị trấn thành lập gồm có:
- Chủ tịch hoặc phó Chủ tịch UBND xã, phường, thị trấn là Chủ tịch hội đồng.
- Đại diện của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam xã, phường, thị trấn.
- Tổ trưởng tổ dân phố đối với các khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp, bản, buôn,
phum, sóc đối với khu vực nông thôn.
- Đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về
nguồn gốc và quá trình sử dụng đất đối với thửa đất đó.
- Cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn.
Việc hòa giải phải được lập thành biên bản. Biên bản hòa giải phải có chữ ký và
ghi đầy đủ họ tên của các đương sự, đồng thời phải ghi đầy đủ họ tên, chức vụ của các
thành viên tham gia hòa giải và có xác nhận hòa giải thành hoặc không thành của
UBND xã, phường, thị trấn. Biên bản hòa giải được gửi cho các bên tham gia tranh
chấp và lưu tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp.
Trường hợp hòa giải thành mà có làm thay đổi hiện trạng về ranh giới thửa đất,
thay đổi chủ sử dụng đất thì UBND xã, phường, thị trấn gửi biên bản hòa giải cho
Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia
đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường đối với
các trường hợp khác để trình UBND cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh
giới thửa đất và cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo nội dung biên bản
hòa giải thành.
Trường hợp hòa giải không thành, nếu đương sự có GCNQSDĐ hoặc có một
trong các loại giấy tờ hợp lệ quy định tại các khoản 1,2 và 5 Điều 50 của Luật đất đai
năm 2003 thì nguyên đơn gửi biên bản hòa giải không thành kèm theo hồ sơ đến Tòa án

nhân dân. Nếu đương sự không có GCNQSDĐ hoặc không có một trong các loại giấy
tờ nêu trên thì gửi biên bản hòa giải không thành kèm theo hồ sơ đến Phòng TN&MT
hoặc Sở TN&MT.
Công tác hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất
tranh chấp là một bước bắt buộc, một khâu đầu tiên trong quá trình giải quyết tranh
chấp đất đai, các cơ quan có thẩm quyền chỉ chấp nhận và giải quyết đối với những
tranh chấp đất đai đã được hòa giải mà một hoặc các bên đương sự không đồng ý. Điều
này để tránh hiện tượng người dân gửi đơn vượt cấp với tâm lí “được ăn cả, ngã về
không, hòa giải mà làm gì chỉ tốn thời gian, công sức cứ đem nhau thẳng đến cơ quan
cấp trên để Nhà nước phân xử” gây nên tình trạng quá tải công việc ở các cơ quan có
thẩm quyền, trong khi có những tranh chấp rất nhỏ, đôi khi chỉ là sự hiểu lầm.

Trang 10


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Trần Trọng Ngân

d. Trình tự, thủ tục giải quyết đối với tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá
nhân, cộng đồng dân cư với nhau thuộc thẩm quyền giải quyết lần đầu của Chủ
tịch UBND cấp huyện

Đơn TCĐĐ

UBND Xã
Hòa giải
không thành

UBND huyện

Hướng dẫn Đ/S
đến cơ quan có
thẩm quyền

Không thuộc
thẩm quyền

Chuyển đơn

Phòng TN&MT
Thuộc thẩm quyền
Làm việc

Đ/s để làm rõ nội dung
và bổ sung hồ sơ TC
UBND xã: tìm hiểu nguồn
gốc và quá trình sử dụng
đất.
Tổ chức, nhân chứng: lấy
chứng cứ, thu thập tài liệu
UBND xã: thống nhất kết
quả thẩm tra
Viết báo cáo thẩm tra, xác
minh

Phòng TN&MT tham mưu
cho UBND cấp huyện xem
xét, đề xuất hướng giải quyết

Quyết định giải quyết TCĐĐ

lần đầu
Sơ đồ I.1: Quy trình giải quyết TCĐĐ lần đầu thuộc thẩm quyền giải quyết của
UBND cấp huyện
 Trình tự giải quyết:
Bước 1: Đơn TCĐĐ được nộp tại UBND xã. UBND xã có trách nhiệm tổ chức
hòa giải, thời gian hòa giải không quá ba mươi (30) ngày làm việc kể từ ngày UBND
nhận được đơn của các bên tranh chấp; nếu hòa giải không thành thì hướng dẫn đương
sự nộp đơn TCĐĐ tại UBND cấp huyện để giải quyết. Sau khi UBND cấp huyện nhận

Trang 11


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Trần Trọng Ngân

được đơn sẽ chuyển đơn cho phòng TN&MT, phòng TN&MT có trách nhiệm tiếp nhận
đơn vào sổ theo dõi.
Bước 2: Sau khi nhận được hồ sơ TCĐĐ, Phòng TN&MT tiến hành tổ chức thẩm
tra, xác minh hồ sơ. Nếu không thuộc thẩm quyền của phòng thì mời đương sự đến để
trả đơn và hướng dẫn đương sự đến đúng cơ quan có thẩm quyền, đồng thời báo cáo với
UBND cấp huyện. Nếu thuộc thẩm quyền của mình thì phòng TN&MT tiến hành xác
minh vụ việc theo các bước sau:
- Làm việc với đương sự để làm rõ các nội dung tranh chấp và yêu cầu bổ sung hồ
sơ, tài liệu liên quan đến nội dung tranh chấp. Tổ chức đối thoại khi cần thiết.
- Làm việc với UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất đang tranh chấp tìm hiểu về
nguồn gốc, quá trình sử dụng đất, thu thập chứng cứ và hồ sơ địa chính của thửa đất.
- Làm việc với các tổ chức, nhân chứng để thu thập tài liệu, chứng cứ liên quan
đến nội dung tranh chấp. Trường hợp cần thiết thì mở hội nghị tư vấn để giải quyết.
- Làm việc với UBND xã, phường, thị trấn để thống nhất kết quả thẩm tra, xác

minh.
- Viết báo cáo và phương án giải quyết vụ việc trình chủ tịch UBND cấp huyện
quyết định.
Bước 3: Sau khi nhận báo cáo của Trưởng phòng TN&MT, Tổ trưởng Tổ tư
vấn pháp lý phải tổ chức họp thông qua và trình quyết định cho Chủ tịch UBND cấp
huyện ký ban hành. Quyết định này là Quyết định giải quyết TCĐĐ lần đầu thuộc thẩm
quyền của UBND Thị xã.
Trong quá trình thẩm tra, xác minh và dự kiến giải quyết vụ việc, cán bộ Phòng
TN&MT vẫn tiếp tục vận động đương sự hòa giải và rút đơn tranh chấp.
Thời gian giải quyết TCĐĐ đối với trường hợp UBND cấp huyện có thẩm quyền
giải quyết lần đầu là không quá ba mươi (30) ngày làm việc kể từ ngày nhận được đơn
của các bên tranh chấp (Theo Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT).
Trong thời hạn không quá mười lăm (15) ngày làm việc kể từ ngày nhận được
quyết định giải quyết lần đầu, nếu không đồng ý thì các bên tranh chấp có thể gửi đơn
đến cơ quan có thẩm quyền để được giải quyết tranh chấp lần cuối cùng, quá thời hạn
trên sẽ không được tiếp nhận đơn xin giải quyết tranh chấp (Theo Thông tư số
01/2005/TT-BTNMT).

Trang 12


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Trần Trọng Ngân

đ. Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai lần cuối của UBND cấp
tỉnh đối với trường hợp UBND cấp huyện đã giải quyết lần đầu mà các bên tranh
chấp không đồng ý

Hồ sơ tranh chấp

Thanh tra viên, cán
bộ thanh tra

Làm việc

Đ/s để làm rõ nội dung và bổ sung
hồ sơ tranh chấp.
UBND cấp xã, UBND cấp huyện nơi
có đất để tìm hiểu nguồn gốc và quá
trình sử dụng đất.
Tổ chức, nhân chứng: lấy chứng cứ,
thu thập tài liệu.
UBND xã: thống nhất kết quả thẩm
tra.
Viết báo cáo thẩm tra, xác minh.

Sở TN&MT tham mưu cho
UBND Tỉnh xem xét, đề xuất
hướng giải quyết

Quyết định giải quyết TCĐĐ
lần cuối
Sơ đồ I.2: Quy trình giải quyết TCĐĐ lần cuối thuộc thẩm quyền giải quyết của
UBND cấp tỉnh
Trình tự giải quyết:
Bước 1: Sau khi nhận được hồ sơ TCĐĐ, Thanh tra viên, cán bộ thanh tra nghiên
cứu hồ sơ vụ việc. Đối với những tranh chấp phức tạp UBND tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương quyết định thành lập Đoàn thanh tra, tiến hành tổ chức thẩm tra, xác minh,
thu thập chứng cứ theo các bước sau:

- Làm việc với các đương sự để làm rõ nội dung tranh chấp và yêu cầu bổ sung hồ
sơ, tài liệu liên quan đến nội dung tranh chấp.
- Làm việc với UBND xã, phường, thị trấn, UBND huyện, quận, thị xã nơi có đất
đang tranh chấp tìm hiểu về nguồn gốc, quá trình sử dụng đất, thu thập chứng cứ và hồ
sơ địa chính của thửa đất.
- Làm việc với các tổ chức, nhân chứng để thu thập tài liệu, chứng cứ liên quan
đến nội dung tranh chấp.
Trang 13


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Trần Trọng Ngân

- Làm việc với UBND Thị xã, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh đối với những
tranh chấp mà thẩm quyền giải quyết cuối cùng là UBND tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương để thống nhất kết quả thẩm tra, xác minh.
- Viết báo cáo và phương án giải quyết vụ việc trình UBND tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương ra quyết định giải quyết.
Bước 2: Sau khi nhận được báo cáo thẩm tra, xác minh và phương án giải quyết
vụ việc của thanh tra viên, cán bộ thanh tra. Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương ra quyết định giải quyết vụ việc. Quyết định này là quyết định giải quyết
cuối cùng.
Thời hạn giải quyết tranh chấp lần cuối cùng là không quá 45 ngày làm việc kể từ
ngày nhận được đơn của các bên tranh chấp.
e. Từ 2 quy trình giải quyết tranh chấp đất đai ở trên ta có thể rút ra quy
trình chung trong giải quyết tranh chấp đất đai mà thẩm quyền giải quyết lần đầu
thuộc UBND cấp huyện
Hồ sơ tranh chấp

UBND cấp xã
Thành

Hòa giải

Tổ chức thực hiện

Không thành

UBND cấp Thị xã

Quyết định giải quyết
TCĐĐ lần đầu

Đ/S đồng ý

Đ/S không đồng ý

UBND cấp tỉnh

Quyết định giải quyết
TCĐĐ lần cuối
Sơ đồ I.3: Quy trình giải quyết TCĐĐ

Trang 14


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Trần Trọng Ngân

I.1.2. Cơ sở pháp lý
1. Luật đất đai năm 2003 được Quốc Hội khóa XI thông qua ngày 26/11/2003 và
có hiệu lực từ ngày 01/7/2004.
2. Nghị định 181/2004/NĐ-CP ban hành ngày 29/10/2004 của Thủ Tướng Chính
Phủ về thi hành luật đất đai.
3. Thông tư 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/4/2005 về án hướng dẫn giải quyết
TCĐĐ đối với trường hợp không thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa nhân dân.
I.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu
I.2.1. Điều kiện tự nhiên – kinh tế xã
1. Điều kiện tự nhiên
a) Vị trí địa lý
Thị xã Tây Ninh nằm ở trung tâm của tỉnh Tây Ninh, tổng diện tích tự nhiên của
Thị xã Tây Ninh sau khi được điều chỉnh ranh giới theo Nghị định số 46/2001/NĐ-CP
ngày 10/8/2001 của Chính phủ và sau khi đo đạc chính quy các xã, phường là
14.000,81ha chiếm 3,46% tổng diện tích tự nhiên của toàn tỉnh, gồm có 05 xã và 05
phường. Thị xã Tây Ninh tọa lạc tại vị trí thuận lợi có ranh giới hành chính tiếp giáp
với các huyện:
- Phía Bắc: Giáp huyện Tân Biên, Tân Châu.
- Phía Nam: Giáp huyện Hòa Thành.
- Phía Đông: Giáp huyện Dương Minh Châu.
- Phía Tây: Giáp huyện Châu Thành.

Sơ đồ I.4: Sơ đồ vị trí Thị xã Tây Ninh
Trang 15


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Trần Trọng Ngân

b) Địa hình, địa mạo
Địa hình của Thị xã tương đối bằng phẳng, nền đất cao và ổn định. Độ cao trung
bình 8 - 10m so với mặt nước biển. Đặc biệt có Núi Bà Đen cao 986m.
c) Khí hậu
Mang đặc trưng vùng Đông Nam bộ, thời tiết tương đối ôn hoà và được chia làm
2 mùa rõ rệt: Mùa mưa bắt đầu từ tháng 5 đến tháng 11 và mùa khô từ tháng 12 đến
tháng 4 năm sau.
d) Thủy văn
Chế độ thuỷ văn của Thị xã khá phong phú bao gồm: Hệ thống kênh mương của
hệ thống thuỷ lợi Kênh Tây, là nguồn cung cấp nước chủ yếu cho sản xuất và sinh hoạt
cho nhân dân trong Thị xã và một số huyện trong tỉnh. Ngoài ra còn có hệ thống rạch
Tây Ninh và các suối nhưng lưu lượng nước chỉ nhiều vào mùa mưa, mùa khô thường
cạn kiệt.
2. Các nguồn tài nguyên
a) Tài nguyên đất đai
Nhóm đất chính là nhóm đất xám có khoảng 10.951ha, chiếm khoảng 79,72%
diện tích tự nhiên. Ngoài ra còn có 2 nhóm đất khác là nhóm đất đỏ vàng phát triển trên
đá Granit và nhóm đất phèn thuỷ phân.
b) Tài nguyên nước
Được lấy từ 2 nguồn nước mặt (lượng mưa, kênh, rạch, sông suối) và nước ngầm
giếng khoan ở độ sâu từ 16m trở lên (sâu 60m, lượng nước từ 20 - 25 lít/giây).
c) Tài nguyên thảm thực vật
Gồm các loại thực vật tự nhiên (rừng tự nhiên) và thực vật nhân tạo (cây trồng
nông nghiệp).
d) Tài nguyên khoáng sản
Chủ yếu là tài nguyên khoáng sản thuộc loại phi kim loại như than bùn, sét, gạch
ngói, caolin, đá vôi… các mỏ có trữ lượng tuy không lớn nhưng có hiệu quả trong khai
thác vật liệu xây dựng.
3. Cảnh quan môi trường

Trước đây, nhìn chung môi trường sinh thái của Thị xã khá tốt, ít bị ô nhiễm.
Nhưng những năm gần đây do sự phát triển của nền kinh tế, quá trình công nghiệp hoá
và việc sử dụng thuốc bảo vệ thực vật trong ngành nông nghiệp đã ít nhiều ảnh hưởng
xấu đến môi trường sinh thái tự nhiên của một số tiểu vùng. Đặc biệt là nước thải của
một số nhà máy chế biến nông sản mía, mì, cao su trong Thị xã và các huyện đầu nguồn
rạch Tây Ninh đã gây ô nhiễm cho các suối, kênh, rạch và mạch nước ngầm ở một số
khu vực đã bị ô nhiễm chưa có biện pháp khắc phục.
Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên
* Những thuận lợi, lợi thế
Thị xã Tây Ninh là trung tâm kinh tế, văn hóa, chính trị, xã hội, là nơi tập trung
các cơ quan công trình sự nghiệp Nhà nước, khu dân cư đô thị đông đúc và các công
trình phúc lợi xã hội. Thị xã cách Thành phố Hồ Chí Minh 90 km theo QL22B, cách
biên giới Camphuchia về phía Tây Bắc 40 km.

Trang 16