ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN XUÂN LỘC, TỈNH ĐỒNG NAI TỪ NĂM 2005 ĐẾN THÁNG 6 NĂM 2009

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN XUÂN LỘC, TỈNH ĐỒNG NAI
TỪ NĂM 2005 ĐẾN THÁNG 6 NĂM 2009

Sinh viên thực hiện: Trần Xuân Thọ
Mã số sinh viên : 05124116
Lớp
: DH05QL
Khóa
: 2005 - 2009
Ngành
: Quản lý đất đai

-TP.Hồ Chí Minh, tháng 07 năm 2009-


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

TRẦN XUÂN THỌ

ĐỀ TÀI:

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO
HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN XUÂN LỘC, TỈNH ĐỒNG NAI
TỪ NĂM 2005 ĐẾN THÁNG 6 NĂM 2009

Giáo viên hướng dẫn: Thầy. Đặng Quang Thịnh
(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh)
(ký tên…………………………….)

-TP.Hồ Chí Minh, tháng 07 năm 2009-


LỜI CẢM ƠN
Xin chân thành cảm ơn quý thầy cô Trường Địa
Học Nông Lâm Tp Hồ Chí Minh – Khoa Quản Lý Đất
Đai & Bất Động Sản đã dạy dỗ, truyền đạt cho em
nhiều kiến thức và kinh nghiệm quý giá trong suốt quá
trình học tập về chuyên môn cũng như tư tưởng của
người đi trước và những làm việc có ích cho xã hội.
Em xin chân thành cảm ơn thầy Đặng Quang
Thịnh đã hướng dẫn, chỉ bảo tận tình, chu đáo để em có
thể hoàn thành tốt luận văn tốt nghiệp này.
Xin chân thành cảm ơn:
Sự giúp đỡ nhiệt tình của Văn Phòng Đăng Ký
Quyền Sử Dụng Đất và Phòng Tài Nguyên - Môi
Trường huyện Xuân Lộc, các cô chú, lãnh đạo cùng anh
chị em hiện đang công tác tại Phòng đã đóng góp, xây

dựng, trao đổi kinh nghiệm để tạo điều kiện thuận cho
tôi thực hiện tốt công việc và luận văn này trong suốt
quá trình thực tập và làm việc tại phòng.
Các bạn bè cùng học tập và phấn đầu trong suốt
quá trình học tập tại giảng đường của trường địa học.
Những người thân đã giúp đỡ, ủng hộ tôi trong xuất quá
trình học tập để hoàn thành tốt chương trình học và làm
luận văn tốt nghiệp này.
Đại học Nông LâmTP.HCM, tháng 7 – 2009
Trần Xuân Thọ


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Trần Xuân Thọ, Khoa Quản lý Đất đai và Bất Động sản.
Trường Đại học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh
- Đề tài: Đánh giá công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Xuân Lộc, tỉnh Đồng Nai từ năm 2005
dến tháng 6 năm 2009.
Giáo viên hướng dẫn: Thầy. Đặng Quang Thịnh. Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất
Động Sản.
Huyện Xuân Lộc nằm ở phía đông nam của tỉnh Đồng Nai, giáp với tỉnh Bình
Thuận và tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu là một đầu mối giao lưu về văn hóa, kinh tế, chính trị
của tỉnh Đồng Nai và là một Huyện đang phát triển nhu cầu về sử dụng đất cũng rất
cao. Chính vì vậy, công tác cấp giấy CNQSDĐ là vô cùng cần thiết và cấp thiết nhằm
nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn Huyện.
Công tác đăng ký, cấp đổi cấp lại GCNQSDĐ là công tác được thực hiện thường
xuyên ở huyện. Trong thời gian đầu triển khai thực hiện đã mang lại hiệu quả nhất định
cho công tác quản lý nhà nước về đất đai.
Tuy nhiên trải qua thời gian dài sử dụng, những biến động về đất đai ngày càng
nhiều đã làm cho hệ thống hồ sơ địa chính lập trong thời kỳ này không còn phù hợp với

thực tế và GNQSDĐ cấp cho nhân dân đã có nhiều biến động về hình thể, chủ sử dụng,
diện tích…. Vì thế công tác đăng ký cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
nhằm hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính thống nhất trên toàn tỉnh, được thực hiện
trong thời điểm nay là vấn đề thiết yếu, nhằm giúp cơ quan chức năng của tỉnh cũng như
từng địa phương có thể quản lý tình hình sử dụng đất được chặt chẻ hơn và thống nhất
giữa ba cấp. Đến nay công tác này đã triển khai trên toàn huyện và đạt đựợc những kết
quả nhất định.
Đề tài đi sâu vào phân tích điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội, tình hình sử sụng
và quản lý đất đai có liên quan đến tình hình cấp GCNQSDĐ và cấp đổi cấp lại
GCNQSĐ.
Đề tài thực hiện các nội dung cơ bản sau:
- Đánh giá tình hình cấp GCNQSDĐ nông nghiệp và đất ở cho hộ gia đình, cá
nhân qua các năm từ năm 2005 đến 6 tháng đầu năm 2009.
- Đánh giá tình hình cấp đổi cấp lại GCNQSDĐ qua các năm từ năm 2005 đến 6
tháng đầu năm 2009.
- Đề tài tập trung đánh giá tình hình quản lý đất đai có liên quan đến công tác cấp
đổi, cấp lại, cập mới ban đầu GCNQSDĐ. Từ đó đưa ra những thuận lợi khó khăn trong
quá trình thực hiện đề xuất một số vấn đề nhằm hoàn thiện công tác này.


MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ ............................................................................................ 2
Mục đích ..................................................................................................................3
Yêu cầu....................................................................................................................3
Đối tượng nghiên cứu...............................................................................................3
Phạm vi nghiên cứu..................................................................................................3
Ý nghĩa thực tiễn của đề tài ......................................................................................3

PHẦN I TỔNG QUAN .............................................................................. 5
I.1. Sơ lược về công tác đăng ký đất đai và cấp GCNQSDĐ ở Việt Nam. ................5

I.1.1 Giai đoạn trước năm 1945..........................................................................5
I.1.2. Giai đoạn từ năm 1954 đến năm 1975. .....................................................5
I.1.3. Giai đoạn từ sau 1975 đến năm 1993. ......................................................6
I.1.4. Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2003. .....................................................6
I.1.5 Giai đoạn từ năm 2003 tới nay...................................................................7
I.2. Cơ sở lý luận về công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ. ...........................................7
I.2.1. Những khái niệm cơ bản về cấp giấy. ......................................................7
I.2.2. Vai trò của công tác cấp GCNQSDĐ. ......................................................8
I.2.2. Ý nghĩa của công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ ........................................8
I.2.3. Những quy định chung về công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất ..........................................................................................................9
I.3 Cơ sở pháp lý của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất......9
I.4. Trình tự thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ....................10
I.5. Các khoản nghĩa vụ tài chính ...........................................................................12
I.6. Khái quát địa bàn nghiên cứu ...........................................................................13
I.6.1. Điều kiện tự nhiên ...................................................................................13
I.6.2. Tài nguyên thiên nhiên ............................................................................15
I.6.3. Đánh giá chung điều kiện tự nhiên - tài nguyên thiên nhiên .................16
I.6.4. Hiện trạng kinh tế - xã hội ......................................................................16
I.6.5. Hiện trạng cơ sở hạ tầng .........................................................................19
I.6.6. Đánh giá chung về thực trạng phát triển kinh tế - xã hội.......................20
I.7 Nội dung, phương pháp và phương tiện nghiên cứu ..........................................20
I.7.1. Nội dung nghiên cứu. ..............................................................................20
I.7.2. Phương pháp nghiên cứu.........................................................................20
I.7.3. Phương tiện nghiên cứu ..........................................................................21
I.8. Quy trình thực hiện đề tài.................................................................................21

PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ....................................................... 22
II.1. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Xuân Lộc. ...............22
II.1.1. Công tác đo đạc, thành lập bản đồ địa chính ........................................22

II.1.2. Thành lập hồ sơ địa chính.........................................................................23
II.1.3.Cập nhật, chỉnh lý biến động ..................................................................23
II.1.4. Lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ...................................................24
II.1.5. Đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ. .........................................................24
II.1.6. Công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp đất đai .................................25
II.1.7. Hiện trạng sử dụng đất đai và chấp hành pháp luật của người dân ......25
II.2. Quy trình cấp GCNQSDĐ trên địa bàn huyện Xuân Lộc. ...............................27


II.2.1. Công tác chuẩn bị .................................................................................28
II.2.2. Đăng ký đất đai .....................................................................................29
II.2.3. Thẩm tra xét duyệt đơn đăng ký ...........................................................32
II.2.4. Lập hồ sơ địa chính................................................................................33
II.3. Đánh giá công tác đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Xuân Lộc...34
II.3.1. Quy trình cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. ......................34
II.3.2. Quy trình cấp lại, cấp đổi GCNQSDĐ. .................................................36
II.4. Kết quả đăng ký cấp GCNQSDĐ. ...................................................................39
II.4.1. Tổng hợp kết quả cấp giấy từ năm 1993-2004 ..........................................39
II.4.2. Tổng hợp kết quả cấp GCNQSDĐ giai đoạn 2005-2009 ....................39
II.4.3. Kết quả cấp lại, cấp đổi GCN giai đoạn 2005-2009 .............................45
II.4. Đánh giá chung về công tác đăng ký, cấp GCQSDĐ.......................................46
II.4.1. Hiệu quả kinh tế-xã hối sau đăng ký, cấp GCNQSDĐ, cấp đổi, cấp lại.....46
II.4.2. Những thuận lợi và khó khăn trong công tác cấp lại, cấp đổi GCNQSDĐ.47
II.5. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện ..................................................................48
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................. 49
Kết luận .................................................................................................................49
Kiến nghị ...............................................................................................................49


DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT

CSD:

Chủ sử dụng.

CTN:

Chủ tịch nước.

CP:
CNH-HĐH:
DT:
DTTN:
ĐKTK:
QSD:
TCĐC:
STT:
TN-MT:
TP.HCM:

Chính phủ.
Công nghiệp hóa - hiện đại hóa.
Diện Tích.
Diện tích tự nhiên.
Đăng ký thống kê.
Quyền sử dụng đất.
Tổng cục địa chính.
Số thứ tự.
Tài nguyên và môi trường.
Thành Phố Hồ Chí Minh.

KHSDĐ:

Kế hoạch sử dụng đất.

GCN:
GCNQSDĐ:
UBND:
VPĐKQSDĐ:
QĐ:

Giấy chứng nhận.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Ủy ban nhân dân.
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Quyết định.

QHSDĐ:

Quy hoạch sử dụng đất.

TT:
NSDĐ:

Thông tư
Người sử dụng đất


Ngành Quản lý Đất đai

SVTH: Trần Xuân Thọ

DANH SÁCH CÁC BẢNG
Bảng 1: Thống kê diện tích các xã, thị trấn của huyện Xuân Lộc theo số liệu kiểm kê
đất đai năm 2005:.............................................................................................. 15
Bảng 2: Diện tích các loại đất........................................................................... .16
Bảng 3: Tỉ lệ tăng dân số qua các năm trên địa bàn huyện ................................. 17
Bảng 4: Phân bố lao động trong các ngành sản xuất........................................... 17
Bảng 5: Tình trạng giải quyết việc làm trên địa bàn huyện................................. 17
Bảng 6: Cơ cấu kinh tế năm 2008 ...................................................................... 18
Bảng 7: Hiện trạng cơ sở giáo dục huyên xuân lộc năm 2005............................. 19
Bảng 8: Kết quả thành lập bản đồ địa chính huyện Xuân Lộc............................. 22
Bảng 9: Kết quả công tác thành lập hồ sơ địa chính ........................................... 23
Bảng 10: Tình hình biến động qua các năm ....................................................... 24
Bảng 11: Hiện trạng sử dụng đất theo mục đích sử dụng đến tháng 6 năm 2009. 25
Bảng 12: Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng sử dụng. .................................. 26
Bảng 13: Tổng hợp kết quả cấp giấy giai đoạn 1993-2004 ................................. 39
Bảng 14: Kết quả cấp giấy năm 2005 ................................................................ 40
Bảng 15: Tình hình cấp giấy huyện Xuân lộc năm 2006 .................................... 41
Bảng 16: Kết quả cấp giấy năm 2007 của huyện Xuân Lộc ................................ 42
Bảng 17: Kết quả cấp giấy năm 2008 ............................................................... 43
Bảng 18: Kết quả cấp giấy 6 tháng đầu năm 2009.............................................. 44

DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ
Sơ
Sơ
Sơ
Sơ

đồ 1: Quy trình thực hiện đề tài .................................................................... 21
đồ 2: Quy trình đăng ký đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất....... 21

đồ 3: Quy trình cấp GCNQSDĐ theo nghị định 181/2004/NĐ-CP................. 36
đồ 4: Quy trình cấp lại, cấp đổi GCNQSDĐ theo NĐ 181/2004/NĐ-CP........ 38
DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ VÀ HÌNH

Biểu đồ 1: Cơ cấu kinh tế huyện Xuân Lộc năm 2008........................................ 18
Biểu đồ 2: Cơ cấu các loại đất theo hiện trạng sử dụng năm 2008 ...................... 25
Hình 1: Sơ đồ vị trí huyện Xuân Lộc ................................................................. 14

Trang 1


Ngành Quản lý Đất đai

SVTH: Trần Xuân Thọ

ĐẶT VẤN ĐỀ
Văn kiện Hội nghị lần thứ 7 Ban chấp hành Trung ương khoá IX chỉ rõ “Đất đai là
tài sản đặc biệt của quốc gia là nguồn nội lực quan trọng và nguồn vốn to lớn của đất
nước”. Bởi vậy chính sách đất đai có ý nghĩa cả về chính trị, kinh tế, văn hoá, xã hội.
Một thực tế hiển nhiên là con người được sinh ra, sống và lớn lên là nhờ vào đất,
khi chết lại trở về đất. Vì vậy tại sao chúng ta không bảo vệ tài nguyên đất bằng cách quản
lý, thay đổi phân bố mục đích sử dụng đất phù hợp nhưng vẫn đảm bảo quỹ đất dành cho
nông nghiệp. Do đó việc cấp GCNQSDĐ là một nhiệm vụ quan trọng trong việc quản lý
nguồn tài nguyên đất đai.
Luật đất đai 1993 và đến nay 2003 vẫn khẳng định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do nhà nước đại diện chủ sở hữu và quản lý thống nhất” điều này được thể hiện rõ qua
việc nhà nước quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất (NSDĐ) để nhà nước
quản lý thống nhất về đất đai, đồng thời bảo vệ quyền lợi hợp pháp của NSDĐ. Điều này
thật cần thiết trong thời kỳ đất nước đang đổi mới, mở ra nhiều cơ hội và thách thức. Nhu
cầu sử dụng đất ngày càng cao trong nhiều ngành, lĩnh vực, đặc biệt là lĩnh vực về nhà ở

đang là đề tài nóng bỏng, được nhiều sự quan tâm của người dân cùng các ban ngành, lãnh
đạo quận - huyện, tỉnh, thành phố.
Huyện Xuân Lộc giáp với với các huyện Cẩm Mỹ, Long Khánh, Định Quán, tỉnh
Bình Thuận, tỉnh Vũng Tàu là một trong những cửa ngõ chính của tỉnh Đồng Nai. Nhằm
mục đích quản lý được đất đai của huyện để nâng cao hiệu quả sử dụng thông qua đăng ký
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất huyện Xuân Lộc.
Cấp GCNQSDĐ là một đòi hỏi cấp thiết của Nhà nước và người sử dụng đất vì:
Cấp GCNQSDĐ là cơ sở để nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất.
GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý xác định quyền sử dụng đất (QSDĐ) hợp pháp
của người sử dụng đất, là sự ràng buộc về trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan nhà nước
quản lý về đất đai và người sử dụng đất trong việc chấp hành pháp luật đất đai. Nó giúp
người sử dụng đất yên tâm đầu tư sản xuất.
GCNQSDĐ là cơ sở để NSDĐ thực hiện các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng,
thừa kế, thế chấp. Cấp GCNQSDĐ làm tăng nguồn thu ngân sách nhà nước: Tiền sử dụng
đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính v.v..
Nhằm thực hiện chủ trương của Nhà nước về công tác cấp giấy CNQSDĐ cũng
như xuất phát từ thực tế nêu trên cùng với được sự đồng ý của Khoa Quản Lý Đất Đai &
Bất Động Sản - Trường Đại Học Nông Lâm TP.HCM, chấp thuận của Phòng Tài Nguyên
và Môi Trường Huyện Xuân Lộc cho phép tôi thực hiện đề tài: Đánh giá công tác đăng
ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn
huyện Xuân Lộc, tỉnh Đồng Nai từ năm 2005 đến tháng 6 năm 2009.

Trang 2


Ngành Quản lý Đất đai

SVTH: Trần Xuân Thọ

Mục đích

-

Hệ thống, đánh giá tình hình cấp GCNQSDĐ huyện trong thời gian qua.

- Tiến hành đánh giá công tác cấp giấy CNQSDĐ trên địa bàn huyện nhằm rút ra
những thuận lợi, khó khăn,vướng mắc trong quá trình thực hiện. Đồng thời đề xuất một số
giải pháp đã hoàn thiện nhằm góp phần nâng cao hiệu quả của công tác cấp giấy.
- Nắm được đầy đủ và chính xác về diện tích, loại đất, đối tượng sử dụng, đối với
từng thửa đất để nhà nước có cơ sở thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy họach, kế
hoạch chung, đảm bảo mỗi tấc đất đều sử dụng hợp pháp mang lại hiệu quả cao nhất.
- Tạo điều kiện để đối tượng sử dụng đất trên địa bàn huyện an tâm sử dụng có hiệu
quả theo hướng bền vững lâu dài và thực hiện quyền lợi, nghĩa vụ của đối tượng sử dụng
đất theo quy định của pháp luật.
Yêu cầu
- Phản ánh đúng kết quả củ thể về tiến độ đăng ký, cấp giấy CNQSDĐ trên địa bàn
huyện Xuân lộc.
- Tổng hợp, phân tích, đánh giá những nguyên nhân, những vấn đề ảnh hưởng đến
công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Công tác đánh giá phải khách quan, dựa trên cơ sở pháp luật và các quy trình
hướng dẫn của bộ Tài Nguyên Môi Trường, Sở Tài Nguyên Môi Trường.
- Đảm bảo tính đầy đủ chính xác về số liệu liên quan đến đề tài.
Đối tượng nghiên cứu
+ Quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân qua
các giai đoạn
+ Đối tượng được cấp GCNQSDĐ là hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp
và đất ở.
Phạm vi nghiên cứu
+ Do hạn chế về thời gian nghiên cứu nên đề tài chủ yếu nghiên cứu những văn bản
pháp luật quy định về việc quản lý nhà nước về đất đai cũng như liên quan đến việc đăng
ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Xuân Lộc từ năm 2005 khi đến tháng

6 năm 2009.
+ Đánh giá kết quả cấp GCNQSDĐ cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông
nghiệp và đất ở trên địa bàn huyện Xuân Lộc, tỉnh Đồng Nai từ năm 2004 đến 30/05/2009.
Thời gian nghiên cứu: 4 tháng.
Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
-

Giúp nhà nước trong công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận QSDĐ.

-

Cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất hợp pháp.
Tìm hiểu các quy định về cấp giấy chứng nhận.

- Thiết lập mối quan hệ giữa người sử dụng đất với nhà nước, bảo vệ lợi ích chính
đáng của người sử dụng đất.
Trang 3


Ngành Quản lý Đất đai

SVTH: Trần Xuân Thọ

- Nhằm góp phần giải quyết tranh chấp đất đai có hiệu quả hơn dựa trên chứng thư
pháp lý “GCNQSDĐ”.
- Từ đó rút ra được những thuận lợi, khó khăn trong công tác cấp giấy và đề xuất
những giải pháp phù hợp với điều kiện của địa bàn.

Trang 4

Ngành Quản lý Đất đai

SVTH: Trần Xuân Thọ

PHẦN I TỔNG QUAN
I.1. Sơ lược về công tác đăng ký đất đai và cấp GCNQSDĐ ở Việt Nam.
I.1.1. Giai đoạn trước năm 1945.
 Ở Việt Nam, công tác đạc điền và quản lý điền địa có lịch sử từ thế kỷ thứ VI trở
lại đây: tuy nhiên bộ hồ sơ đất đai cũ nhất mà ngày nay còn lưu giữ lại tại một số nơi ở
miền Bắc và Trung Bộ là hệ thống sổ địa bạ thời Gia Long (1806). Ở Nam Bộ chưa tìm
thấy địa bạ thời Gia Long mà chỉ thấy địa bộ thời Minh Mạng.
 Sổ địa bạ thời Gia Long: đến thời Gia Long lập sổ địa bạ cho từng làng xã, phân
biệt rõ đất công điền và tư điền của mỗi xã trong đó ghi rõ: đất của ai, diện tích, tứ cạnh,
đẳng hạn để tính thuế. Tuy nhiên hệ thống sổ này do không có bản đồ kèm theo và không
dùng một đơn vị thống nhất ở các địa phương nên việc sử dụng sổ rất khó khăn.
 Sổ địa bộ thời Minh Mạng: đến triều Minh Mạng có nhiều tiến bộ hơn, sổ địa bộ
được lập trên cơ sở đạc điền với sự có mặt chứng kiến của đầy đủ các chức việc làng,
chánh tổng, tri huyện, điền chủ.
I.1.2. Giai đoạn từ năm 1954 đến năm 1975.
 Ở miền Bắc: Do hoàn cảnh chiến tranh kéo dài, tổ chức ngành địa chính các cấp
thường xuyên không ổn định. Đặc biệt Nhà nước vẫn chưa ban hành một văn bản nào làm
cơ sở pháp lý nên công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp GCNQSDĐ chưa
được triển khai thực hiện.
 Ở miền Nam: Công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp GCNQSDĐ
được thực hiện theo 2 chế độ: chế độ quản thủ điền địa và tân chế độ điền thổ theo sắc
lệnh 1925.
 Tân chế độ điền địa: được đánh giá là chặt chẽ, có hiệu quả nhất. Chế độ này được
ưu tiên triển khai mạnh để thay thế dần cho tất cả các hình thức quản thủ khác. Hệ thống
hồ sơ thiết lập theo chế độ này gồm có:

­ Bản đồ giải thửa chính xác.
­ Sổ điền thổ lập theo đơn vị bất động sản.
­ Sổ mục lục lập theo tên chủ, có ghi số liệu tất cả các thửa đất của mỗi chủ.
­ Hệ thống hồ sơ bất động sản lập cho từng bằng khoán.
Hồ sơ trên được lập thành 2 bộ lưu tại Ty điền địa và xã sở tại. Nhược điểm chủ
yếu của hệ thống này là: số lượng tài liệu nhiều, kích thước sổ sách, bằng khoán điền thổ
quá lớn khó sử dụng và dễ bị hư hỏng.
Chế độ quản thủ điền địa: được coi là một giải pháp tình huống tạm thời để đáp ứng
cấp bách yêu cầu quản lý đất, phù hợp với điều kiện lúc bấy giờ. Thực hiện chế độ này,
phương pháp đo đạc rất đơn giản để các xã có thể tự do vẽ lược đồ. Song phải tuân theo
một trình tự pháp lý chặt chẽ:
Từng xã phải lập hội đồng phân ranh và tổ chức phân ranh hành chính xã.
Lập hội đồng điều tra bất động sản và ban kiến điền để thực hiện điều tra xác định
phạm vi ranh giới và chủ quyền từng lô đất, trên cơ sở đó lập lược đồ giải thửa.
Kết thúc kiến điền, Ty điền sẽ lập hồ sơ gồm: sổ điền bộ, sổ điền chủ, lập theo chủ
sở hữu.
Trang 5


Ngành Quản lý Đất đai

SVTH: Trần Xuân Thọ

I.1.3. Giai đoạn từ sau 1975 đến năm 1993.
­ Từ sau năm 1980 công tác đăng ký đất đai mới bắt đầu được nhà nước quan tâm và
tổ chức thực hiện theo Quyết định 201/CP ngày 1/7/1980 của Hội đồng Chính Phủ.
­ Chỉ thị 299/TTg ngày 10/11/1980 của Tổng cục Quản lý ruộng đất, nay là Bộ Tài
nguyên và Môi trường ban hành Quyết định 56/ĐKTK ngày 5/11/1981 quy định thủ tục
đăng ký thống kê ruộng đất.
­ Theo quy định này, việc đăng ký đất có một trình tự khá chặt chẽ, việc xét duyệt

đăng ký đất phải do Hội đồng đăng ký thống kê ruộng đất của xã thực hiện. Kết quả xét
đơn của xã phải được UBND huyện duyệt mới được đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, hệ thống hồ sơ đăng ký đất được quy định khá đầy đủ và chi tiết, đáp ứng
được yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai trong thời kỳ này.
­ Tuy nhiên việc cấp GCNQSDĐ giai đoạn này chưa được thực hiện do một số
nguyên nhân sau:
­ Việc triển khai Chỉ thị 299/TTg kéo dài từ 1981 đến cuối 1988 mới thực hiện được
6.500 xã và kết quả đạt được ở các xã còn hạn chế. Các khu dân cư nông thôn hầu như còn
đo bao và để dân tự kê khai không xác định được vị trí cụ thể trên bản đồ, hồ sơ.
­ Đất nước vừa thoát khỏi chiến tranh, còn đang gặp nhiều khó khăn, hơn nữa đại bộ
phận ruộng đất trên phạm vi cả nước đã và đang được tập thể hoá, nên nhiều mục tiêu,
nhiệm vụ đăng ký đất theo yêu cầu quy định tại Quyết định 56/ĐKTK đã phải giảm bớt
hoặc cắt bỏ để đảm bảo yêu cầu trước mắt, nắm nhanh diện tích cả nước phục vụ cho các
kế hoạch phát triển kinh tế của đất nước.
­ Sau Luật đất đai 1988, đăng ký đất đai và cấp GCNQSDĐ đã trở thành một nhiệm
vụ bắt buộc và hết sức cần thiết, làm cơ sở để tổ chức thi hành Luật đất đai. Xuất phát từ
yêu cầu đó, Tổng cục Địa chính đã ban hành Quyết định 201/ĐKTK ngày 14/07/1989 về
việc cấp GCNQSDĐ và Thông tư 302/ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện quyết
định này. Tuy nhiên trong thực tế triển khai do chất lượng hệ thống hồ sơ đã thiết lập theo
Chỉ thị 299/TTg có quá nhiều tồn tại, hệ thống chính sách đất đai đang trong quá trình đổi
mới. Vì vậy kết quả đạt được còn nhiều hạn chế: hệ thống sổ sách đăng ký đất chỉ mang
tính chất điều tra, hệ thống sổ sách còn nhiều sai sót nhầm lẫn; công việc triển khai cấp
GCNQSDĐ tại các địa phương nhất là các tỉnh phía Bắc và Duyên Hải Miền Trung thực
hiện rất chậm. Hết năm 1993 cả nước mới cấp GCN cho khoảng 1.600.000 hộ nông dân ở
khoảng 1500 xã, tập trung chủ yếu ở đồng bằng Sông Cửu Long (chiếm 40%). Đặc biệt do
chính sách đất đai chưa ổn định nhiều địa phương (14 tỉnh) đã thực hiện cấp GCN tạm
thời theo mẫu quy định của tỉnh, cuối 1993 đã cấp khoảng 911.000 GCN tạm thời và đến
cuối năm 1995 (thời điểm ngừng cấp GCN tạm thời trên phạm vi cả nước) cả nước đã cấp
khoảng 1.050.000 GCN tạm thời.
I.1.4. Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2003.

- Luật đất đai 1993 ngày 24/07/1993 được Quốc Hội thông qua và có hiệu lực thi
hành ngày 15/10/1993. Luật đất đai 1993 với những thay đổi lớn: ruộng đất được giao ổn
định, lâu dài cho các hộ gia đình, cá nhân; đất đai có giá trị, người sử dụng đất được
hưởng các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng... Với những thay đổi đó, yêu cầu nhiệm vụ
hoàn thành công tác cấp GCN càng trở nên cấp bách. Nhận thức được điều đó, chính
quyền các cấp, các địa phương bắt đầu coi trọng và tập trung chỉ đạo công tác cấp GCN
trong phạm vi cả nước với mục tiêu hoàn thành cấp GCNQSDĐ vào năm 2000 đối với
Trang 6


Ngành Quản lý Đất đai

SVTH: Trần Xuân Thọ

khu vực nông thôn, vào năm 2001 đối với khu vực đô thị theo chỉ thị 10/1998/CT-TTg và
chỉ thị 18/1999/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ.
- Từ sự khẳng định đất đai có giá trị, người sử dụng đất được quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, thừa kế... đã tạo ra những biến động lớn về giá cả và vấn đề bức xúc trong
quản lý đô thị là quản lý đất phải gắn liền với quản lý nhà ở. Xuất phát từ tình hình đó,
ngày 5/4/1994 Chính phủ ban hành Nghị định 60/CP về quyền sở hữu nhà ở và đất ở.
Theo tinh thần của Nghị định này thì người sử dụng đất ở đô thị phải được cấp giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Việc đăng ký nhà ở và đất ở đô thị bắt
đầu được thực hiện.
I.1.5. Giai đoạn từ năm 2003 tới nay.
- Ngay sau khi luật đất đai 2003 ra đời 10/12/2003, bên cạnh đó Chính Phủ, Bộ Tài
Nguyên và Môi Trường đã ban hành hàng loạt văn bản dưới luật nhằm khẳng định lại tầm
quan trọng của đât đai trong đời sống xã hội, luật đã đi theo sát thực tiễn và đã đưa ra
những giải pháp phù hợp với tình hình diễn biến phức tạp của thị trường đất đai, sau khi
luật đất đai 2003 có hiệu lực ngành địa chính đã ban hành các văn bản.
- Nghị định 181 ngày 29/10/2004 về thi hành luật đất đai năm 2003.

- Nghị định 198/CP ngày 3/12/2004 về thu tiền sử dụng đất.
- Thông tư 117/CP hướng dẫn thi hành nghị định 198 ngày 03/12/2004.
- Thông tư 01/2005/TT-BTNMT hướng dẫn một số điều của nghị định 181 ngày
29/10/2004.
- Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ quy định bổ sung về
việc sửa đổi, bổ sung 1 số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai.
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về
việc cấp giấy chứng nhận, quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất,
trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết
khiếu nại về đất đai.
- - Thông tư 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/06/2007 của Bộ tài nguyên môi trường
hướng dẫn một số điều của Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ
quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận, quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện
quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
I.2. Cơ sở lý luận về công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ.
I.2.1. Những khái niệm cơ bản về cấp giấy.
 Đất đai: Đất đai bao hàm cả các yếu tố về đất và các yếu tố tự nhiên khác có ảnh
hưởng đến khả năng sử dụng hay chất lượng đất đai. Đất đai cần thiết cho bất kỳ hoạt
động nào của con người.
 Đăng ký đất: Đăng ký đất là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với mỗi người sử
dụng đất nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước và NSDĐ, là cơ sở
pháp lý để nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai, đồng thời bảo vệ quyền
lợi hợp pháp của người sử dụng đất.
 Đăng ký quyền sử dụng đất: Là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với
một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác định vào hồ sơ địa chính nhằm thiết
Trang 7


Ngành Quản lý Đất đai

SVTH: Trần Xuân Thọ

lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
- Đăng ký đất đai bao gồm 2 hình thức:
+ Đăng ký đất đai ban đầu.
Đăng ký đất đai theo kế hoạch: Là việc thực hiện đăng ký cấp giấy theo chỉ tiêu kế
hoạch đề ra.
Đăng ký đất đai theo nhu cầu: Là việc thực hiện đăng ký cấp giấy theo nhu cầu của
người sử dụng đất.
 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý xác lập
quyền sử dụng đất hợp pháp của người SDĐ để họ yên tâm đầu tư, cải tạo nâng cao hiệu
quả SDĐ và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật.
 Hồ sơ điạ chính: Là các tài liệu thành quả của việc đo đạc địa chính và đăng ký đất
đai, thể hiện đầy đủ các thông tin về từng thửa đất phục vụ cho yêu cầu quản lý đất đai,
bao gồm: sổ địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ theo dõi biến động đất đai, bản đồ địa
chính…
I.2.2. Vai trò của công tác cấp GCNQSDĐ.
­ Đăng ký cấp giấy làm cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai. Theo
Luật Đất đai quy định: “Đất đai là sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý”.
­ Đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện đảm bảo để nhà nước
nắm chắc và quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ, đảm bảo cho đất đai
được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu qủa cao nhất.
­ Đăng ký là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung và nhiệm
vụ quản lý đất đai khác.
I.2.2. Ý nghĩa của công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ
+ Giúp nhà nước quản lý chặt quỹ đất.
+ Giúp người dân yên tâm khi đầu tư trên mảnh đất của mình.
+ Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở vững chắc tạo niềm tin cho
người dân đầu tư tốt nhất, tạo năng xuất và sản lượng cao nhất trên mảnh đất của mình.

Giúp người sử dụng đất khai thác đất đai ở mức cao nhất.
+ Là cán cân xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa nhà nước và người sử dụng đất.
+ Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chứng thực quyền của người sử dụng đất
với nhà nước phù hợp với pháp luật của nước CHXHCN Việt Nam, trên cơ sở đó, người
sử dụng đất được thực hiện các quyền như: chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp… Ngược
lại người sử dụng đất cũng phải thực hiện các nghĩa vụ của mình như đóng thuế, sử dụng
đất đúng mục đích và có hiệu quả, không được phá hoại nguồn tài nguyên đất đai.
+ Là cơ sở pháp lý nhằm góp phần giải quyết tranh chấp đất đai một cách có hiệu
quả, cũng như hạn chế việc tranh chấp đất đai.
+ Tóm lại việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực sự có vị trí và vai trò rất
quan trọng không chỉ đối với nhà nước, mà còn rất quan trọng đối với người sử dụng đất,
giúp nhà nước đảm bảo chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, giúp người dân an tâm khai
thác sử dụng và đầu tư vào đất đai sao cho có hiệu quả cao nhất và tốt nhất, đó chính là
động lực to lớn giúp thúc đẩy nền kinh tế - xã hội của nước nhà.

Trang 8


Ngành Quản lý Đất đai

SVTH: Trần Xuân Thọ

I.2.3. Những quy định chung về công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất
 Quy định chung về kê khai đăng ký quyền sử dụng đất (lần đầu).
+ Việc đăng ký đất đai thực hiện tại UBND xã (đối với trường hợp hộ gia đình cá
nhân sử dụng đất tại nông thôn) hoặc tại văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện (đối với hộ
gia đình sử dụng đất tại đô thị) nơi có đất, đối với các tổ chức sử dụng đất thì đăng ký tại
phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh.
+ Đăng ký đất đai lần đầu được thực hiện trong các trường hợp.

- Được nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng.
- Người đang sử dụng đất mà thửa đất đó chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất.
-

Người sử dụng đất thuê, mướn của các đối tượng khác thì không kê khai đăng ký.

+ Quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu
thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài Nguyên và Môi Trường phát hành.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho từng thửa đất.
- Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ
tên vợ và chồng.
- Trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cùng sử dụng đất thì
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho từng cá nhân, từng hộ gia đình, từng tổ
chức đồng quyền sử dụng.
- Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cộng đồng dân cư thì giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho cộng đồng dân cư và trao cho người đại diện
hợp pháp của cộng đồng dân cư đó.
I.3. Cơ sở pháp lý của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
* Các văn bản pháp lý
-

Hiến pháp nưóc Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 1992.

- Luật đất đai 2003 được Quốc hội Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá
XI kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26-11-2003.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về việc thi hành Luật
đất đai năm 2003.

- Nghị định 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về xử phạt hành chính
trong vĩnh vực đất đai.
- Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 7/12/2004 của Bộ Tài Chính hướng dẫn thực
hiện nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính Phủ về thu tiền sử dụng
đất.
- Thông tư số 29/2004/ TT-BTNMT ngày 01-11-2004 của Bộ TN-MT về việc
hướng dẫn lập, chỉnh lí, quản lí hồ sơ địa chính.
Trang 9


Ngành Quản lý Đất đai

SVTH: Trần Xuân Thọ

Thông tư số 30/2004/ TT-BTNMT ngày 01-11-2004 của Bộ TN-MT về việc
hướng dẫn lập, điều chỉnh và thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường ban hành quy định về GCNQSDĐ.
- Thông tư số 28/2004/ TT-BTNMT ngày 01-11-2004 của Bộ TN-MT về việc thực
hiện hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử
dụng đất.
đất.

Nghị định số 198/2004/NĐ- CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ thu tiền sử dụng

Thông tư 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/04/2005 của Bộ TN-MT hướng dẫn thực
hiện một số điều của Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật đất đai.
- Công văn số: 2937/HD ngày 16/11/2005 của sở TN-MT hướng dẫn một số nội
dung lập, chỉnh lý quản lý bản đồ địa chính, sổ bộ địa chí.

- Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ
sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
- Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ TN-MT quy định về
chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Thông tư số 70/2006/TT-BTC ngày 02/08/2006 của Bộ Tài Chính hướng dẫn sửa
đổi bổ xung Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 7/12/2004 của Bộ Tài Chính hướng dẫn
thực hiện nghị định 198/2004/N Đ-CP ngày 3/12/2004 của chính Phủ về thu tiền sử dụng
đất.
- Thông tư số 09/2006 TT-BTNMT ngày 25-9-2006 của Bộ TN-MT hướng dẫn việc
chuyển hợp đồng thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi chuyển công ty
nhà nước thành công ty cổ phần.
- Nghị định 84/2007NĐ-CP ngày 25-05-2007 của Chính phủ quy định bổ sung về
việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất,
trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết
khiếu nại về đất đai.
- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/06/2007 của Bộ Tài Nguyên Môi
Trường hướng dẫn thực hiện một số điều của nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày
25/5/2007của Chính Phủ quy định bổ xung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường hỗ trợ tái định cư
khi nhà nước thu hồi và hỗ trợ về đất đai và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Thông tư số 08/2007 TT-BTNMT ngày 02-08-2007 của Bộ TN-MT hướng dẫn
thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
I.4. Trình tự thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
+ Điều 122 Luật đất đai quy định trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cho người được giao đất, thuê đất.
+ Điều 123 Luật đất đai quy định Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cho người đang sử dụng đất.
Trang 10

Ngành Quản lý Đất đai

SVTH: Trần Xuân Thọ

+ Điều 136 Nghị định 181 quy định Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất tại Phường.
- Người sử dụng đất nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận tại văn phòng đăng ký thuộc
Phòng Tài Nguyên và Môi Trường nơi có đất.
 Văn phòng đăng ký có trách nhiệm.
+ Thẩm tra hồ sơ :
-

Kiểm tra tính đầy đủ, rõ ràng, chính xác của hồ sơ.

- Lấy ý kiến xác nhận của UBND phường về tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và
thời điểm sử dụng, tình trạng tranh chấp, sự phù hợp với quy hoạch.
-

Xác định đủ hay không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận và ý kiến vào đơn.

- Công khai danh sách đủ, không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận (tại Văn phòng
đăng ký) trong 15 ngày.
+

Nếu đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận thì:

-

Trích lục bản đồ hoặc trích đo địa chính, trích sao hồ sơ địa chính.

- Gửi số liệu địa chính đến cơ quan Thuế.
+ Gửi toàn bộ hồ sơ (kể cả đủ hay không đủ điều kiện) đến Phòng Tài Nguyên và
Môi Trường, Phòng Tài Nguyên và Môi Trường có trách nhiệm:
-

Kiểm tra hồ sơ, trình UBND cùng cấp ký giấy chứng nhận.

- Trong thời hạn 03 ngày làm việc từ khi UBND ký giấy chứng nhận phải thực
hiện :
-

Ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất.

-

Ghi vào sổ cấp giấy chứng nhận.

- Gửi giấy chứng nhận (2 bản) đã ký và toàn bộ hồ sơ cho Văn phòng đăng ký trực
thuộc.
- Gửi thông báo về việc được cấp giấy chứng nhận cho Văn phòng đăng ký thuộc Sở
Tài Nguyên và Môi Trường để lập hoặc điều chỉnh hồ sơ địa chính gốc.
+ Trong thời hạn 03 ngày làm việc Văn phòng đăng ký có trách nhiệm:
-

Thông báo cho người được cấp giấy chứng nhận thực hiện nghĩa vụ tài chính.

-

Trả hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận cho những người không đủ điều kiện.

- Trao giấy chứng nhận cho người không phải thực hiện hoặc đã thực hiện nghĩa vụ
tài chính theo quy định.
Thu phí, lệ phí địa chính theo quy định.
 Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
+ Điều 49 Luật đất đai 2003 quy định những trường hợp được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.
+ Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp thuê đất nông nghiệp
sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

Trang 11


Ngành Quản lý Đất đai

SVTH: Trần Xuân Thọ

+ Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến
trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất.
+ Người đang sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 và 51 của Luật này mà chưa
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng được thừa kế, nhận tặng cho quyền
sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
tổ chức sử dụng đất là pháp nhân mới được hình thành do các bên góp vốn bằng quyền sử
dụng đất.
+ Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết
định thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền đã được thi hành.
-

Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.

-

Người sử dụng đất quy định tại các Điều 90, 91 và 92 của Luật này.

-

Người mua nhà ở gắn liền với đất ở.

- Người được Nhà nước thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở.
I.5. Các khoản nghĩa vụ tài chính
+ Theo quy định tại điều 17 của Nghị định 60/CP thi việc cấp giấy chứng nhận chỉ
được thực hiện sau khi hoàn tất các nghĩa vụ tài chính về đất. Nghĩa vụ tài chính mà người
dân thực hiện là:
-

Thuế chuyển quyền sử dụng đất.

-

Lệ phí trước bạ.

-

Tiền sử dụng đất.
Các khoản nộp khác như lệ phí địa chính, lệ phí đo đạc……
* Những điểm mới về công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
giữa Luật đất đai 2003 so với Luật Đất đai 1993
+ Căn cứ vào khoản 4 Điều 3 Nghị định 66/2001/NĐ-CP ngày 26/9/2001 quy định

thẩm quyền cấp giấy CNQSDĐ:
- UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp giấy CNQSDĐ cho các đối
tượng: Tổ chức trong nước sử dụng đất; nhà thờ, nhà chùa, thánh thất tôn giáo; tổ chức, cá
nhân nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam.
- UBND huyện, quận, thành phố thuộc tỉnh cấp giấy CNQSDĐ cho các đối tượng:
Hộ gia đình, cá nhân; cộng đồng dân cư, đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ, các
công trình công cộng của cộng đồng.
+ Căn cứ vào Điều 56 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Ủy quyền cấp
giấy CNQSDĐ.
- UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ủy quyền cho Sở Tài nguyên và Môi
trường thực hiện cấp giấy CNQSDĐ cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư
nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài khi đã có Quyết định giao đất, cho

Trang 12


Ngành Quản lý Đất đai

SVTH: Trần Xuân Thọ

thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, quyết định chia tách, sáp nhập tổ chức, cấp
lại, cấp đổi giấy CNQSDĐ.
+ Vai trò của UBND cấp xã trong công tác đăng ký, cấp giấy CNQSDĐ: Căn cứ vào
mục a, khoản 2, Điều 135 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thì UBND xã, thị
trấn có trách nhiệm thẩm tra, xác nhận vào đơn xin cấp giấy CNQSDĐ về tình trạng tranh
chấp đất đai đối với thửa đất; trường hợp người đang sử dụng đất không có giấy tờ về
QSDĐ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai thì thẩm tra, xác nhận về
nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất, sự phù
hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt; công bố công khai danh sách các
trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp giấy CNQSDĐ tại trụ sở UBND xã

trong thời gian mười lăm (15) ngày; xem xét các ý kiến đóng góp đối với các trường hợp
xin cấp giấy CNQSDĐ; gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký QSDĐ thuộc Phòng Tài nguyên
và Môi trường.
I.6. Khái quát địa bàn nghiên cứu
+ Huyện Xuân Lộc được thành lập theo quyết định số 107/HĐBT ngày 10/04/1991
của Chủ Tịch Hội Đồng Bộ Trưởng, với tổng diện tích tự nhiên là 95.423,28 ha gồm 20 xã
và 1 thị trấn. Huyện nằm ở phía Đông Nam tỉnh Đồng Nai. Đến năm 2003, theo Nghị định
97/2003/NĐ-CP ngày 21/08/2003 của Chính phủ về việc thành lập Thị xã Long Khánh và
các phường, xã trực thuộc; thành lập các huyện Cẩm Mỹ, Trảng Bom tỉnh Đồng Nai trên
cơ sở lấy một số xã, thị trấn của huyện Long Khánh; huyện Xuân Lộc giao 6 xã phía tây
của huyện sang huyện Cẩm Mỹ.
+ Như vậy từ tháng 01/2004 Huyện Xuân Lộc còn lại 15 đơn vị hành chính gồm 14
xã và 1 thị trấn.
I.6.1. Điều kiện tự nhiên
Vị trí địa lý: Huyện Xuân Lộc là một Huyện nông thôn nằm ở phía Đông Nam Tỉnh
Đồng Nai, có thế mạnh về phát triển nông nghiệp của tỉnh Đồng Nai, là cửa ngõ nối liền
giữa Đồng Nai và các tỉnh Duyên Hải Nam Trung Bộ và Bà Rịa Vũng Tàu. Huyện có diện
tích tự nhiên 72.678,52 ha, chiếm 13,4% tổng diện tích tự nhiên toàn tỉnh.
Về tứ cận như sau:
-

Phía Bắc

-

Phía Nam : Giáp huyện Cẩm Mỹ Tỉnh Đồng Nai và tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu.

-

Phía Đông : Giáp tỉnh Bình Thuận.

-

Phía Tây

: Giáp huyện Định Quán - Tỉnh Đồng Nai.

: Giáp thị xã Long Khánh tỉnh Đồng Nai.

Trang 13


Ngành Quản lý Đất đai

SVTH: Trần Xuân Thọ

Sơ Đồ Vị Trí Huyện Xuân Lộc

Hình 1: Sơ đồ vị trí huyện Xuân Lộc

Trang 14


Ngành Quản lý Đất đai

SVTH: Trần Xuân Thọ

Bảng 1: Thống kê diện tích các xã, thị trấn cuả huyện Xuân Lộc theo số liệu kiểm kê
đất đai năm 2005:
Diện tích

STT
Tên xã
Tỷ lệ (%)
(ha)
01
Xuân Định
1.332,01
1,83
02
Bảo Hoà
1.814,27
2,50
03
Xuân Phú
3.855,41
5,30
04
Xuân Thọ
3.775,69
5,20
05
Xuân Bắc
6.321,56
8,70
06
Xuân Hiệp
2.511,82
3,46
07
Suối Cát

1.693,57
2,33
08
Lang Minh
1.712,33
2,36
09
TT.Gia Ray
1.385,61
1,91
10
Xuân Tâm
12.192,81
16,78
Xuân Trường
11
4.720,42
6,50
12
Suối Cao
5.410,73
7,44
13
Xuân Thành
6.834,14
9,40
14
Xuân Hưng
10.769,51
14,81

15
Xuân Hoà
8.348,64
11,48
72.678,52
100,00
Tổng cộng
(Nguồn:Văn phòng đăng ký QSDĐ huyện Xuân Lộc)
Nhìn chung huyện Xuân Lộc có vị trí cá ưu thế thuận lợi cho việc giao lưu văn hóa,
kinh tế-xã hội, chính trị của tỉnh Đồng Nai, có ưu thế phát triển nông nghiệp.
 Địa hình:
Có 2 dạng địa hình chính là: địa hình núi và đồi thoải lượn sóng.
 Địa hình núi: phân bố rải rác thành các ngọn núi độc lập có độ dốc lớn chiếm
khoảng 6-7% tổng diện tích toàn huyện, trong đó cao nhất là Núi Chứa Chan với độ cao
844 m so với mặt nước biển. Địa hình huyện Xuân Lộc tuy không thích hợp với sản xuất
nông nghiệp nhưng lại chứa đựng tiềm năng về phát triển du lịch.
 Địa hình đồi thoải lượn sóng: là dạng địa hình chính chiếm 85% tổng diện tích
toàn huyện. Độ dốc phổ biến từ 30 đến 80 khá thuận lợi cho phát triển nông nghiệp với các
loại hình cây lâu năm. Tuy nhiên các khu vực có độ dốc trên 30 cần chú trọng biện pháp
xây dựng đồng ruộng để hạn chế tình trạng xói mòn đất trong mùa mưa.
 Khí hậu: Huyện Xuân Lộc nằm trong vùng khí hậu chung của Miền Đông Nam Bộ,
có nền nhiệt độ cao đều quanh năm, ít gió bão và không có mùa đông lạnh. Hàng năm chia
làm hai mùa rõ rệt: Mùa mưa và mùa khô. Lượng mưa trung bình hàng năm là 2.139mm,
nhiệt độ trung bình là 25,40C, độ ẩm trung bình là 83%.
I.6.2. Tài nguyên thiên nhiên
 Tài nguyên đất: Tổng diện tích tự nhiên toàn huyện Xuân Lộc là 72.678,52 ha, bao
gồm sáu nhóm đất chính là nhóm đất xám vàng, nhóm đất đá bọt, nhóm đất đỏ vàng,
nhóm đất tầng mỏng, nhóm đất nâu thẫm và nhóm đất xám nâu.

Trang 15

Ngành Quản lý Đất đai

SVTH: Trần Xuân Thọ

Bảng 2: Diện tích các loại đất.
Ký hiệu
AC
AN
FR
LP
LV
LX

Tên Việt Nam

Diện tích (ha)

Tỷ lệ (%)

30527.32
194.57
8806.83
2800.34
19050.43
10097.68
1201.35
72678.52

42.00
0.27
12.12
3.85
26.21
13.89
1.65
100.00

Đất xám vàng
Đất đá bọt
Đất đỏ vàng
Đất tầng mỏng
Đất nâu thẩm
Đất xám nâu
Sông suối
Tổng diện tích

(Nguồn:Văn phòng đăng ký QSDĐ huyện Xuân Lộc)
 Tài nguyên nước:
 Nước mặt: Trên địa bàn huyện có 3 hệ thống sông suối chính chạy qua là: Sông La
Ngà, Sông Ray, các nhánh suối của Sông Dinh.
 Hệ thống hồ chứa nước gồm: Hồ Núi Le và hồ Gia Ui (diện tích: 3.500ha). Đây là
nguồn nước cung cấp tưới tiêu cho sản xuất nông nghiệp trên địa bàn huyện và cũng là
nguồn nước sinh hoạt cho khoảng 1/3 số dân toàn huyện.
 Nước ngầm: Huyện Xuân Lộc nằm trong khu vực nghèo nước ngầm. Trên đất đỏ
vàng được phong hóa từ đá bazan nước ngầm thường xuất hiện ở độ sâu từ 25-30m. Các
khu vực khác nước ngầm thường xuất hiện ở độ sâu từ 8-12m
 Tài nguyên khoáng sản: Trên địa bàn huyện Xuân Lộc tài nguyên khoảng sản hầu
như không có, chỉ có một vài điểm có khả năng khai thác đất đá là nguyên vật liệu xây

dựng, san lấp, khai thác cát và sản xuất gạch ngói và chỉ khai thác ở quy mô nhỏ và nằm
rải rác trên địa bàn toàn huyện.
 Tài nguyên rừng: Toàn huyện còn khoảng 12.256 ha rừng bao gồm:
Rừng tự nhiên: Diện tích 2.793 ha, toàn bộ là rừng tái sinh, trữ lượng gỗ còn rất
thấp. Trong đó, rừng sản xuất: 2.214 ha, rừng phòng hộ: 579 ha.
Rừng trồng: Diện tích 9.463 ha, trong đó rừng sản xuất là 4.986 ha, rừng phòng hộ:
4.477ha.
I.6.3. Đánh giá chung điều kiện tự nhiên - tài nguyên thiên nhiên
 Thuận lợi: Huyện có vị trí địa lý thuận lợi để phát triển các ngành nông nghiệp –
công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp- dịch vụ. Điều kiện đất đai tương đối thích hợp cho
việc phát triển sản xuất nông nghiệp và xây dựng cơ sở hạ tầng.
 Khó khăn:Thiếu nước tưới cho cây trồng và nước sinh hoạt cho nhân dân vào mùa
khô, chủ yếu ở phía Đông Nam của Huyện.
I.6.4. Hiện trạng kinh tế - xã hội
 Dân Số - Lao Động

Trang 16


Ngành Quản lý Đất đai

SVTH: Trần Xuân Thọ

Bảng 3: Tỉ lệ tăng dân số qua các năm trên địa bàn huyện
Năm
2004
2005
2006
2007
2008

Tỉ lệ tăng dân
số (%)

1.38

1.35

1.31

1.26

1.23

(Nguồn: Phòng thống kê huyện Xuân lộc)
+ Hiện nay, tổng dân số huyện Xuân Lộc là 223,552 nhân khẩu, với 43,948 hộ, trong
đó dân số thành thị là 14,593 người chiếm 6,52% tổng số dân, nông thôn là 208,959 người
chiếm 93,48% tổng số dân. Mật độ dân số trung bình là 300 người/km2, bình quân nhân
khẩu trên hộ là 5 người/hộ.
+ Sự gia tăng dân số của huyện đang gây áp lực mạnh mẽ đến sự phát triển kinh tế xã hội cũng như việc sử dụng đất. Dân số tăng, nhu cầu về nhà ở và đất ở tăng lên, cho
nên diện tích đất ở và nhà ở bình quân đầu người giảm dần qua các năm, do sự phát triển
không kịp với sự gia tăng dân số.
Bảng 4: Phân bố lao động trong các ngành sản xuất
Đơn vị tính: Người
Năm

2005

2006

2007

2008

Nông nghiệp

64.604

64.647

65.722

67.120

Công nghiệp

8.500

9.826

10.960

17.305

T mại- dịch vụ

24.600

26.745

27.306

29.426

Ngành

(Nguồn: Phòng thống kê huyện Xuân Lộc)
+ Hiện nay, tổng số người trong độ tuổi lao động của huyện là 135.670 người, chiếm
60.77% dân số toàn huyện, hoạt động trong ngành nông - lâm nghiệp chiếm 55-60%, lao
động phi nông nghiệp chiếm 43-35%. Trình độ dân trí còn trung bình, khả năng tiếp thu
tiến bộ khoa học kỹ thuật còn hạn chế, điều này đòi hỏi các lãnh đạo phải có biện pháp
nhằm nâng cao trình độ dân trí cho nhân dân.
+ Về mức sống, thu nhập: số hộ giàu và khá đạt tỉ lệ 30%, hộ trung bình 65%, số hộ
nghèo là 5%. Thu nhập bình quân 7,5 triệu đồng/người bằng 75-80% bình quân chung
toàn tỉnh.
Bảng 5: Tình trạng giải quyết việc làm trên địa bàn huyện
Đơn vị tính: Người
Năm

2005

2006

2007

2008

Số lao động

97704

101218

103988

113887

( Nguồn: Phòng thống kê huyện Xuân lộc)

Trang 17


Ngành Quản lý Đất đai

SVTH: Trần Xuân Thọ

 Tình hình phát triển kinh tế:
 Công nghiệp: Hiện nay, ngành công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp huyện Xuân Lộc
chiếm 25.3% trong cơ cấu kinh tế, chủ yếu là công nghiệp xây dựng và các cơ sở sản xuất
nhỏ mang tính gia đình.
- Nhìn chung, sản xuất công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp ngày càng phát triển đa
dạng và ứng dụng được công nghệ, khoa học kỹ thuật vào sản xuất, các cơ sở sản xuất cải
tiến được công nghệ và kinh doanh ngày càng có hiệu quả.
 Nông nghiệp:
+ Trồng trọt: Ngành trồng trọt trên địa bàn huyện có diện tích: 50.444,36 ha chủ yếu
là các loại cây ngắn ngày, cây lâu năm và cây lương thực. Trong đó, diên tích cây ngắn
ngày là: 22.014.06 ha, diện tích cây lâu năm là:23.314.25 ha, còn lai diện tích khoai mì,
mía là:5116,05 ha.
+ Chăn nuôi: Hiện nay, tổng số đàn gia cầm là 503.820 con, heo 157.543 con, bò
26.500 con và trâu 1.018 con.
 Thương mại - dịch vụ: Mạng lưới dịch vụ ở Xuân Lộc bao gồm các chợ và trung

tâm thương mại, các cửa hàng kinh doanh, các điểm cung ứng vật tư nông nghiệp, vật liệu
xây dựng, các tổ chức và hộ thu mua tiêu thụ sản phẩm, giao thông vận tải, dịch vụ hành
chính, thông tin, bưu điện...
 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế:
Bảng 6: Cơ cấu kinh tế năm 2008
STT
Ngành kinh tế
Tỷ trọng (%)
Quy mô (tỷ đồng )
1

Nông - lâm nghiệp

54.96

1.173.3

2

Thương mại - dịch vụ

22.25

474.9

3

Công nghiệp - TTCN

22.79

486.5

100.0

2134.7

Tổng cộng

(Nguồn: UBND huyện Xuân Lộc)
Nông-Lâm
nghiệp
Thương mại54.96% Dị ch vụ
Công nghiệpTTCN

22,79%
22,25%

Biểu đồ 1: Cơ cấu kinh tế huyện Xuân Lộc năm 2008.
Cơ cấu kinh tế huyện Xuân Lộc có nhưng bước chuyển dịch tích cực, tăng dần
tỷ trọng ngành thương mại-dịch vụ và công nghiệp, giảm dần tỷ trọng ngành nông
nghiệp.
Trang 18