CÔNG TÁC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NHƠN TRẠCH, TỈNH ĐỒNG NAI TỪ NĂM 2004 ĐẾN THÁNG 62009

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

CÔNG TÁC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TRÊN
ĐỊA BÀN HUYỆN NHƠN TRẠCH, TỈNH ĐỒNG NAI
TỪ NĂM 2004 ĐẾN THÁNG 6/2009

SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH

:
:
:
:
:

NGUYỄN NGỌC TUẤN
05124145
DH05QL
2005-2009
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

TP. Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2009

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

NGUYỄN NGỌC TUẤN

CÔNG TÁC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TRÊN
ĐỊA BÀN HUYỆN NHƠN TRẠCH, TỈNH ĐỒNG NAI
TỪ NĂM 2004 ĐẾN THÁNG 6/2009

Giáo viên hướng dẫn: TS. TRẦN THANH HÙNG
Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Ký tên

Tháng 7 năm 2009
1


LỜI CẢM ƠN

Để có thể hoàn thành bài luận văn tốt nghiệp được báo cáo hôm nay, tôi xin được
gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc đến:
- Ban giám hiệu và toàn thể quý thầy cô trường Đại Học Nông Lâm Thành phố
Hồ Chí Minh đặc biệt là các thầy cô khoa Quản lý đất đai & Quản lý thị trường bất
động sản đã tận tình dạy dỗ, giúp đỡ, truyền đạt cho tôi những kiến thức quý báu.
- Thầy Trần Hùng đã trực tiếp hướng dẩn, chỉ bảo, sửa chữa nhiều sai sót của tôi
trong quá trình thực tập đề tài tốt nghiệp này.
- Ban lãnh đạo và toàn thể các cô chú, anh chị Phòng Tài nguyên và Môi trường
huyện Nhơn Trạch đã tạo điều kiện cho tôi trong suốt thời gian thực tập. Đặc biệt là

các anh chị trong Tổ Pháp chế đã tận tình hướng dẩn, giúp đỡ, truyền đạt cho tôi nhiều
bài học kinh nghiệm quý giá trong thực tiễn công việc.
- Gia đình và tất cả bạn bè lớp Quản lý đất đai khóa 31 đã luôn ủng hộ, động
viên, giúp đở cho tôi trong suốt thời gian học tập.
- Dù đã cố gắng để hoàn thành bài luận văn này nhưng do nhiều nguyên nhân
khách quan và chủ quan nên có thể vẩn còn nhiều sai sót, kính mong nhận được nhiều
ý kiến nhận xét, góp ý chân thành từ quý thầy cô, anh chị đi trước và bạn bè.

Sinh viên

Nguyễn Ngọc Tuấn


TÓM TẮT

Sinh viên Nguyễn Ngọc Tuấn, lớp Quản lý đất đai khóa 2005-2009, Khoa Quản
lý đất đai và Quản lý thị trường bất động sản, trường Đại Học Nông Lâm Thành phố
Hồ Chí Minh thực hiện đề tài “Công tác giải quyết tranh chấp đất đai trên địa bàn
huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai từ năm 2004 đến tháng 6/2009”.
Giáo viên hướng dẫn: TS. Trần Thanh Hùng, Khoa Quản lý đất đai và Quản lý thị
trường bất động sản, trường Đại Học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh.
Đất đai thuộc sở hữu Toàn dân do Nhà nước đại diện quản lý và công tác giải
quyết tranh chấp đất đai là một trong mười ba nội dung quản lý của Nhà nước về đất
đai, có vai trò rất quan trọng đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất
cũng như của Nhà nước, giúp cho hiêu quả quản lý, sử dụng đất đạt hiệu quả cao nhất.
Tranh chấp đất đai là một hiện tượng phổ biến, nhạy cảm nhất là thời kỳ kinh tế
phát triển xã hôi như hiện nay và làm ảnh hưởng đến quyền lợi giũa các đối tượng sử
dụng đất có liên quan và gây khó khăn cho việc quản lý của Nhà nước khi Nhà nước
thực hiện các chính sách liên quan đến đất.
Huyện Nhơn Trạch được thành lập năm 1994 theo nghị định số 51/CP ngày

23/6/1994 của chính phủ trên cơ sở tách ra từ huyện Long Thành của tỉnh Đồng Nai,
giáp ranh Quận 2, Quận 9, huyện Nhà Bè của Thành phố Hồ Chí Minh là khu đô thị vệ
tinh cho Đồng Nai và Thành phố Hồ Chí Minh. Do huyện Nhơn Trạch được bao bọc
bởi hệ thống sông lớn thông ra biển thuận lợi cho phát triển cảng biển và các khu công
nghiệp.Vì vậy quá trình đô thị hóa diển ra mạnh mẽ sôi động. Do đó tranh chấp đất đai
từ đó phát sinh ngày càng nhiều. Tổng số đơn tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân
huyện từ năm 2004 cho đến tháng 6/2009 là 467 đơn tranh chấp đất đai, giải quyết 438
đơn và còn 29 đơn, tỷ lệ giải quyết đơn trung bình hàng năm đạt 71,41%.
Bằng các phương pháp: Điều tra thu thập số liệu, thống kê sử lý số liệu, phân tích
tổng hợp và phương pháp so sánh để để đánh giá thực trạng và kết quả giải quyết
tranh chấp, Đồng thời đề tài cũng nêu lên những khó khăn trong công tác giải quyết
tranh chấp đất đai thời gian qua, đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả
trong công tác giải quyết tranh chấp đất đai để từ đó giúp công tác quản lý Nhà nước
về đất đai nhằm đem lại sự ổn định và phát triển kinh tế xã hội.


MỤC LỤC
Trang

ĐẶT VẤN ĐỀ ................................................................................................... 1
Mục tiêu nghiên cứu: ...................................................................................... 2
Yêu cầu nghiên cứu: ....................................................................................... 2
Đối tượng nghiên cứu: .................................................................................... 2
Phạm vi nghiên cứu: ....................................................................................... 2
Ý nghĩa thực tiễn của đề tài:............................................................................ 2
PHẦN I: TỔNG QUAN ................................................................................... 3
I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu ...................................................... 3
I.1.1 Cơ sở khoa học:................................................................................... 3
I.1.2 Cơ sở pháp lý: ................................................................................... 13
I.1.3. Cơ sở thực tiễn về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai

.................................................................................................................. 13
I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu: ............................................................. 14
I.2.1 Điều kiện tự nhiên ............................................................................. 14
I.2.2 Thực trạng phát triển kinh tế.............................................................. 17
I.2.3 Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng.................................................... 20
I.2.4 Tình hình văn hóa – xã hội: ............................................................... 20
I.3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ................................................ 22
I.3.1 Nội dung nghiên cứu ......................................................................... 22
I.3.2. Phương pháp nghiên cứu .................................................................. 22
PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ........................................................... 23
II.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2008 ...................................................... 23
II.1.1. Hiện trạng theo mục đích sử dụng ................................................... 23
II.1.2. Hiện trạng theo đối tượng quản lý, sử dụng..................................... 25
II.2. Công tác quản lý Nhà nước về đất đai ............................................... 26
II.2.1. Công tác đo đạc thành lập BĐĐC.................................................... 26
II.2.2. Công tác quy hoạch - Kế hoạch sử dụng đất .................................... 27
II.2.3.Công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ .............................................. 27
II.2.4. Công tác giao đất, thu hồi đất, chuyển quyền sử dụng đất và chuyển
mục đích sử dụng đất ................................................................................. 27
II.2.5. Công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các qui định pháp luật về
đất đai........................................................................................................ 28


II.3. Công tác giải quyết tranh chấp đất đai trên địa bàn huyện Nhơn
Trạch ........................................................................................................... 29
II.3.1. Đánh giá công tác giải quyết tranh chấp đất đai trên địa bàn huyện
Nhơn Trạch từ năm 2004 đến năm 2008 .................................................... 29
II.3.2. Đánh giá công tác giải quyết tranh chấp đất đai trên địa bàn huyện
Nhơn Trạch từ đầu năm 2009 đến tháng 6/2009 ........................................ 39
II.3.3. Nguyên nhân dẫn đến TCĐĐ trên địa bàn huyện Nhơn trạch .......... 42

II.3.4. Vụ TCĐĐ điển hình trên địa bàn huyện Nhơn Trạch ...................... 43
II.3.5. Đánh giá chung về công tác giải quyết tranh chấp đất đai trên địa bàn
huyện Nhơn trạch ...................................................................................... 44
II.3.6.Những thuận lợi và khó khăn trong quá trình giải quyết TCĐĐ trên
địa bàn huyện Nhơn Trạch......................................................................... 45
II.3.7. Một số giải pháp khắc phục nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác
giải quyết TCĐĐ trên địa bàn huyện ......................................................... 46
KẾT LUẬN- KIẾN NGHỊ ............................................................................. 47
KẾT LUẬN .................................................................................................. 47
KIẾN NGHỊ.................................................................................................. 47


DANH SÁCH CÁC BẢNG SỐ LIỆU VÀ CÁC BIỂU ĐỒ

DANH SÁCH CÁC BẢNG SỐ LIỆU
Trang
Bảng I.1: Thống kê các loại đất theo nguồn gốc phát sinh .................................................... 16
Bảng I.2 : Cơ cấu kinh tế của huyện nhơn trạch năm 2008 ................................................... 18
Bảng I.3: Diện tích và dân số theo đơn vị hành chính năm 2008........................................... 21
Bảng II.1: Cơ cấu các loại đất chính ..................................................................................... 23
Bảng II.2: Cơ cấu đất nông ngiệp ......................................................................................... 23
Bảng II.3: Cơ cấu đất phi nông nghiệp ................................................................................. 24
Bảng II.4: Đối tượng quản lý, sử dụng đất............................................................................ 25
Bảng II.5: Kết quả thành lập bản đồ địa chính ...................................................................... 26
Bảng II.6: Lượng đơn TCĐĐ thụ lý tại cấp xã...................................................................... 30
Bảng II 7: Kết quả hòa giải đất đai tại cấp xã từ 2004-2008.................................................. 31
Bảng II.8: Lượng đơn hòa giải không thành chuyển lên cơ quan có thẩm quyền................... 32
Bảng II.9 : Lương đơn TCĐĐ mà Phòng TN&MT đã thụ lý ................................................ 33
Bảng II.10: Các dạng tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND Huyện ................ 34
Bảng II.11: Lượng đơn giải quyết qua các năm từ 2004-2008 .............................................. 38

Bảng II.12: kết quả quyết TCĐĐ trên địa bàn huyện từ năm 2004 - 2008 ............................. 39
Bảng II.13: Số đơn TCĐĐ nhận mới và giải quyết đến tháng 6/2009.................................... 40
Bảng II.14:Kết quả giải quyết tranh chấp đất đai từ 2004 đến tháng 6/2009.......................... 41
Bảng II.15: Hiệu quả giải quyết tranh chấp đất đai từ năm 2004 đến tháng 6/2009 ............... 42

DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ
Biểu đồ II.1: Lượng đơn TCĐĐ tại các xã qua từng năm ........................................... 29
Biểu đồ II.2: Kết quả hòa giải TCĐĐ tại cấp xã......................................................... 31
Biểu đồ II.3: Lượng đơn hòa giải không thành chuyển lên cơ quan có thẩm quyền .... 32
Biểu đồ II.4: Lượng đơn TCĐĐ mà Phòng TN & MT thụ lý..................................... 33
Biểu đồ II.5: Số đơn của mổi dạng TCĐĐ từ 2004-2008 .......................................... 34
Biểu đồ II.6: Lượng đơn đã giải quyết qua các năm ................................................... 38
Biểu đồ II.7: Số đơn nhận mới và số đơn đã được giải quyết đến tháng 6/2009.......... 40


DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT

UBND:

Ủy ban nhân dân

TAND:

Tòa án nhân dân

TCĐĐ:

Tranh chấp đất đai

QSDĐ:

Quyền sử dụng đất

KHSDĐ:

Kế hoạch sử dụng đất

TN&MT:

Tài nguyên và Môi trường

GCNQSDĐ:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

QHSDĐ:

Quy hoạc sử dụng đất


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Ngọc Tuấn

ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là nguồn tài nguyên vô giá của quốc gia và của xã hội. Đất đai là điều
kiện vật chung nhất đối với mọi nghành sản xuất và hoạt động của con người, vừa là
đối tượng lao động vừa là phương tiện lao động. Vì vậy đất đai là yếu tố quan trọng để
phát triển một quốc gia.
Việt nam là một nước đang phát triển, đô thị hóa là một vấn đề tất yếu; song song

với việc đô thị hóa là vấn đề áp lực về đất đai, áp lực về giải quyết việc làm, áp lực về
môi trường,văn hóa, kinh tế xã hội,…Trong đó áp lực về đất đai là phức tạp nhất; bởi
đa số người dân làm nông ngiệp.Trong khi đó nhiều dự án liên tục được triển khai thực
hiện, nhiều khu công ngiệp, nhiều khu dân cư được hình thành, làm cho giá trị đất đai
của vùng đó tăng lên. Mặt khác, sự gia tăng dân số tự nhiên và cơ học làm cho đất đai
của một vùng nào đó ngày càng khan hiếm vì phải đáp ứng nhu cầu cho mọi người,
làm cho mọi người càng quan tâm nhiều đến đất. Do đó đất đai ngày một càng tăng giá
trị dẫn đến các tranh chấp phát sinh ngày càng phức tạp hơn.Tranh chấp đất đai gây
cản trở cho quá trình sử dụng đất, làm trị trệ công tác quản lý Nhà nước về đất đai và
gây mất đoàn kết trong nhân dân. Một số người lợi dụng quyền kiếu nại, tố cáo để vu
khống, gây rối trật tự, an ninh, chính trị.Vì vậy, giải quyết tranh chấp đất đai luôn luôn
được Nhà nước quan tâm bởi nó thể hiện tính dân chủ của Nhà nước ta trong việc bảo
vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất đồng thời góp phần bảo vệ trật tự
xã hội.
Đồng nai nằm trong những vùng kinh tế trọng điểm của Miền Đông, thu hút
nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước, do đó rất cần nhiều lao động của các tỉnh khác,
do đó làm cho dân số ngày càng tăng lên (đặc biệt là Biên hòa ,Trảng Bom, Nhơn
Trạch,..).
Nhơn Trạch được thành lập năm 1994 được tách ra từ huyện Long thành của tỉnh
Đồng Nai và được quy hoạch ngay từ đầu phát triển theo hướng công ngiệp- dịch vụ
cảng biển là chủ yếu và định hướng đến 2020 phát triển thành thành phố mới Nhơn
Trạch, lại giáp ranh với Thành Phố Hồ Chí Minh và Vũng Tàu,và đường sông rất
thuận lợi cho việc phát triển cảng biển. Bởi vì vậy đến nay nhiều nhà đầu tư trong và
ngoài nước đã đầu tư vào nhơn trạch, do đó nhiều khu công nghiệp được hình thành,
và các dịch vụ khác cũng đã đang triển khai, do đó phải cần nhiều lao động và kéo
theo nhiều người dân của các tỉnh giáp ranh về đây sinh sống và lập nghiệp.làm cho
giá trị đất tăng lên và nhiều vấn đề liên quan về đất ngày càng phức tạp xảy ra ...Hiện
nay nhơn Trạch đang thực hiện đo đạc lại bản đồ địa chính của tất cả các xã và yêu cầu
người dân đăng ký kê khai nhận thửa kể cả đất có giấy chứng nhận và không có giấy
chứng nhận.Từ đây cũng kéo theo nhiều vụ tranh chấp xãy ra trong quá trình nhận

thửa.
Xuất phát từ vấn đề trên , được sự chấp thuận của khoa Quản Lý Đất Đai và Bất
Động Sản và dưới sự hướng dẩn của Thầy Trần Thanh Hùng- Giảng viên Trường Đại
Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh, sinh viên Nguyễn Ngọc Tuấn-Lớp Quản Lý Đất Đai
(khóa 2005-2009) thực hiện đề tài: Công tác giải quyết tranh chấp đất đai trên địa bà
huyện Nhơn Trạch, Tỉnh Đồng Nai từ năm 2004 đến tháng 6/2009” nhằm khảo sát
thực trạng, công tác giải quyết tranh chấp đất đai trên địa bàn huyện và tìm hiểu những

Trang 1


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Ngọc Tuấn

thuận lợi, khó khăn cũng như những quy trình giải quyết tranh chấp đất đai tại địa
phương.
 Mục tiêu nghiên cứu:
- Tìm hiểu về tình hình tranh chấp đất đất, các dạng tranh chấp và công tác giải
quyết tranh chấp đất đai trên địa bàn huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai.
- Những tồn tại, khó khăn trong công tác giải quyết tranh chấp đất đai trên địa
bàn huyện Nhơn Trạch.
- Đề xuất các biện pháp nhằm hạn chế tình trạng tranh chấp đất đai, nâng cao hiệu
quả công tác giải quyết tranh chấp đai.
 Yêu cầu nghiên cứu:
- Nắm vững và vận dụng các văn bản pháp luật liên quan đến vấn đề tranh chấp
đất đai.
- Đánh giá một cách đầy đủ và khách quan các tài liệu, số liệu , những thông tin
có liên quan đến khiếu nại, tranh chấp, và công tác giải quết tranh chấp dất đai trên địa
bàn huyện.

 Đối tượng nghiên cứu:
Tình hình tranh chấp đất đai và công tác giải quyết tranh chấp đai trên địa bàn
huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai:
- Các dạng tranh chấp đai giữa cá nhân, hộ gia đình với nhau thuộc thẩm quyền
giải quyết của Ủy Ban Nhân Dân huyện Nhơn trạch.
- Hồ sơ tranh chấp đất đai trên địa bàn huyện.
- Các văn bản pháp luật có liên quan
 Phạm vi nghiên cứu:
Đề tài được tiến hành trên địa bàn huyện Nhơn trạch, tỉnh Đồng Nai nhằm nắm
bắt tình hình giải quyết khiếu nại về tranh chấp đất đai trên địa bàn huyện, số vụ tranh
chấp , số lượng đơn tranh chấp đất đai từ năm 2004 đến tháng 6/2009.
 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài:
Giúp cho địa phương tìm ra những ưu điểm và hạn chế trong công tác giải quyết
tranh chấp đất đai trên địa bàn mình. Từ đó có thể khắc phục những nhược điểm và
phát huy những ưu điểm để công tác giải quyết tranh chấp đất đai trên địa bàn mình
ngày càng hoàn thiện hơn.

Trang 2


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Ngọc Tuấn

PHẦN I: TỔNG QUAN
I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
Giải quyết tranh chấp đất đai và thanh tra đất đai là những vấn đề có liên quan
với nhau. Muốn giải quyết tốt các vụ tranh chấp đất đai thì phải thông qua thanh tra mà
tìm ra nguyên nhân, chứng cứ, nguồn gốc để có cơ sở khẳng định ai đúng ai sai và sử
lý theo đúng pháp luật.

I.1.1 Cơ sở khoa học:
1. Các khái niệm:
- Tranh chấp đất đai: là sự tranh giành về quyền quản lý, quyền sử dụng đất một
khu đất cụ thể mà mỗi bên đều cho rằng mình phải được quyền đó là đúng Pháp luật.
Vì vậy họ không thể cùng nhau giải quyết mà phải yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền giải quyết.
- Công tác hòa giải tranh chấp đất đai tại các cấp của địa phương nhằm giúp cho
người dân hiểu thêm về Pháp luật, tháo gỡ những suy nghĩ chưa thông suốt, những
mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân, nhằm ổn định trật tự xã hội, nối lại tình cảm ông bà
cha mẹ anh chị em ruột thịt, láng giềng lại với nhau.
- Giải quyết tranh chấp đất đai: là một trong những nội dung của chế độ quản lý
Nhà nước với đất đai, là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhằm giải
quyết các bất đồng mâu thuẫn trong nội bộ các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để tìm ra
các giải pháp đúng đắn trên cơ sở Pháp luật nhằm phục hồi các quyền lợi khi bị xâm
phạm, đồng thời truy cứu trách nhiệm pháp lý đối với các hành vi vi phạm Pháp luật.
- Khiếu nại đất đai: là việc công dân, cơ quan, tổ chức hoặc cán bộ, công chức
theo thủ tục do Luật khiếu nại tố cáo quy định đề nghị cơ quan, tổ chức có thẩm quyền
quyết định hành chính, hành vi hoặc quyết định kỷ luật cán bộ, công chức khi có căn
cứ cho rằng quyết định hoặc hành vi đó là trái pháp luật, xâm phạm quyền và lợi ích
hợp pháp của mình.
- Thanh tra đất đai: là sự xem xét, kiểm soát, kiểm tra thường xuyên, định kỳ
nhằm rút ra những nhận xét, kết luận cần thiết để kiến nghị với cơ quan Nhà nước
nhằm khắc phục những nhược điểm, thiếu sót nhằm phát huy uy điểm, góp phần nâng
cao hiệu quả quản lý Nhà nước về đất đai.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ): là giấy chứng nhận do cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích
hợp pháp của người sử dụng đất. (Khoảng 20, Điều 4 Luật đất đai 2003).
- Đăng ký quyền sử dụng đất: là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối
với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất. (Khoảng 19, Điều 4 Luật đất đai 2003).

- Nhận chuyển quyền sử dụng đất: là việc xác lập quyền sử dụng đất do được
người khác chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thông qua các hình
thức chuyển đổi, chuyển nhựợng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốn
bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới. (Khoảng 4, Điều 4 Luật đất đai
2003).

Trang 3


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Ngọc Tuấn

2. Một số vấn đề về TCĐĐ
a. Các nhân tố làm phát sinh tranh chấp đất đai
 Về phía Nhà nước:
Từ sau năm 1975 Nhà nước thống nhất quản lý đất đai và thực hiện chính cách
phân chia đất cho các hộ gia đình theo bình quân nhân khẩu. Bên cạnh đó hình thức
sản xuất hợp tác xã cũng đang lan rộng ở khắp các địa phương trong cả nước đặc biệt
là khu vực miền Bắc. Người đân đưa đất vào tham gia sản xuất hợp tác xã.Tuy nhiên
trong quá trình sản xuất tập trung thì các hợp tác xã này lại tiến hành việc hoán đổi vị
trí các thửa đất của hộ dân với nhau làm cho người dân không có đất ổn định một chỗ
để sản xuất. Mặt khác việc quản lý hời hợt, thiếu chặt chẽ của hợp tác xã đối với từng
thửa đất của các xã viên gây tình trạng nhiều chủ sử dụng cùng tranh chấp một hay
nhiều thửa đất và họ chứng minh được quyền sử dụng đất của mình.
Các hợp tác xã không mang lại hiệu quả kinh tế cao nên tự tan rã. Nhưng về phía
Nhà nước do không ban hành văn bản về việc giải quyết hậu quả của việc điều tiết đất
trước đây làm cho người dân chiếm lại đất theo phong trào tự về chân đất cũ hoặc đất
gia tộc của mình để tiếp tục canh tác. Có rất nhiều hộ dân trước đây được Nhà nước
phân chia đất bây giờ không có đất để sản xuất vì bị chủ cũ đòi lại.Với thời điểm đó

Nhà nước hầu như không thực hiện quyền quản lý về đất đai của mình bằng các chính
sách hay văn bản hướng dẫn. Điều này làm phát sinh nhiều mâu thuẫn làm xáo trộn hệ
thống sản xuất nông nghiệp và làm cho tâm lý của người dân bất an. Chính vì thế
nhiều người dân tranh chấp nhưng vẫn chưa được giải quyết triệt để và hậu quả đó vẫn
kéo dài cho đến thời điểm ngày nay.
Mặt khác vào những năm 80, việc thực hiện Chỉ thị 299/TTg của Thủ tướng
chính phủ về kê khai sử dụng đất và đầu những năm 90 người dân thực hiện việc đăng
ký hiện trạng sử dụng đất nảy sinh nhiều vấn đề liên quan đến quyền sử dụng đất của
chủ sử dụng do hai tài liệu kê khai đăng ký này không hợp với nhau về thửa đất, diện
tích, chủ sử dụng…
Trong ngững năm gần đây, quá trình đô thị hóa đang diễn ra mạnh mẽ đặc biệt là
các khu vực gần các dự án đang triển khai như gần đường giao thông, chợ, trường học.
Việc thu hồi đất để phục vụ cho việc quy hoạch các khu công nghiệp, khu dân cư, khu
vui chơi giải trí, khu hành chính…Làm thay đổi mục đích sử dụng đất trên diện tích rất
lớn. Giá đất ngày càng tăng cao, càng thúc đẩy hoạt động chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trái pháp luật diễn ra mạnh mẽ, khiến cho Nhà nước không thể kiểm soát
được hết giá đất ở từng khu vực. Điều này càng làm cho vấn đề tranh chấp đất đai
ngày càng diễn ra gay gắt và phức tạp hơn.
 Về phía người dân:
Vào thời điểm trước năm 1975, có một số hộ dân đứng bộ diện tích đất rất lớn (510 ha). Nhưng từ sau năm Nhà nước thực hiện chính sách đất đai, điều tiết theo bình
quân nhân khẩu. Tuy nhiên, có một số người chưa am hiểu được chính sách của Nhà
nước trong việc quản lý và sử dụng đất. Họ cho rằng đất đai thuộc sở hữu cá nhân, là
tài sản riêng của gia tộc, phần lớn các trường hợp khiếu nại tranh chấp đất đai là do
chủ cũ (người đứng bộ trước năm 1975) hoặc con cháu của chủ cũ về tranh chấp. Mặt
khác do giá đất tăng cao theo thời giá thị trường nên việc khiếu nại tranh chấp đòi chia
quyền thừa kế, khiếu nại đòi phân chia đất ngay trong nội bộ gia tộc ngày càng nhiều.
Có rất nhiều trường hợp người sử dụng đất chuyển nhượng cho người khác (bằng giấy
tay) nhưng khi giá đất tăng cao như hiện nay họ lại trở về tranh chấp.
Trang 4

Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Ngọc Tuấn

Do quá trình quản lý và sử dụng đất đai trải qua nhiều giai đoạn, nhiều biến cố và
chịu sự điều tiết của Nhà nước bằng các chính sách đất đai khác nhau nên hậu quả của
việc tranh chấp đất đai để lại rất lớn. Bên cạnh đó việc tuyên truyền giáo dục chính
sách pháp luật của Nhà nước đối với người dân chưa được quan tâm thường xuyên nên
người dân chưa nắm bắt được pháp luật một cách chặt chẽ và có hiệu quả.
b. Các nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai của Nhà nước
Cũng như các ngành Luật khác trong hệ thống pháp luật Việt Nam. Luật Đất đai
cũng được xây dựng theo những nguyên tắc thống nhất bởi vì đó là những tư tưởng chỉ
đạo mang tính nhất quán. Vì vậy quá trình giải quyết tranh chấp đất đai phải tuân thủ
theo nguyên tắc sau đây:
- Bảo đảm nguyên tắc “ đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất
quản lý”, do vậy Nhà nước là chủ sở hữu duy nhất về đất đai và có đủ 3 quyền năng
(chiếm hữu, sử dụng và định đoạt số phận pháp lý đối với đất đai). Tuy nhiên trên thực
tế Nhà nước không trực tiếp sử dụng mà giao cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử
dụng dưới hình thức giao đất, cho thuê đất. do đó đất đai được sử dụng phải theo ý chí
của Nhà nước (cho nên không được quan niệm đất vô chủ) và từng tấc đất phải được
đưa vào sử dụng có hiệu quả, tiết kiệm. Cho nên với nguyên tắc này khi giải quyết
tranh chấp đất đai tuy là đất đai thuộc sở hữu toàn dân (hoặc sở hữu Nhà nước) nhưng
Nhà nước vẫn đảm bảo yêu cầu chính đáng của người đang sử dụng đất là tiếp tục sử
dụng và hưởng thành quả lao động của mình theo quy định của pháp luật. Cho nên khi
xem xét các quan hệ đất đai phải quan tâm đầy đủ hiện trạng việc sử dụng đất để có
quyết định đúng đắn.
- Bảo đảm nguyên tắc “ Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất được giao
cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước
Việt Nam Dân Chủ Cộng Hòa, Chính phủ Cách Mạng lâm thời Cộng Hòa miền Nam

Việt Nam và Nhà nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam”.
Quy định như vậy, một mặt để khẳng định thành quả của cuộc Cách Mạng dân
tộc dân chủ, cuộc chiến tranh giải phóng dân tộc mà nhân dân ta tốn bao nhiêu xương
máu mới giành được. Mặt khác nhằm ngăn chặn một số tổ chức, cá nhân lợi dụng
chính sách đổi mới, mở cửa của Nhà nước, biện lý do lịch sử để đòi lại đất đã bị thu
hồi và giao cho các tổ chức, gia đình, cá nhân khác sử dụng qua các thời kỳ Cách
mạng.
Nguyên tắc “bảo đảm cho mọi người lao động sản xuất nông nghiệp điều có đất
sản xuất làm cho tình hình ruộng đất được ổn định, nông dân yên tâm sản xuất”. Đây
là một trong những vấn đề phức tạp và hết sức cấp bách phải giải quyết vì đa số dân ta
sống bằng nghề nông nghiệp nên cần có ruộng đất để sản xuất, tạo ra của cải xã hội,
đảm bảo đời sống. Đây là một yếu tố không thể thiếu trong việc thực hiện chính sách
đất đai đã được Đảng nêu ra quan điểm, tư tưởng chỉ đạo trong việc giải quyết quan hệ
đất đai hiện nay.
Nguyên tắc “bảo đảm lợi ích của người sử dụng đất, nhất là lợi ích kinh tế,
khuyến khích việc tự thương lượng, tự hòa giải trong nhân dân, phát huy tinh thần
đoàn kết tương trợ trong nội bộ”. Đây là nguyên tắc hết sức quan trọng, là những tư
tưởng đổi mới trong quá trình Nhà nước tiến hành các quan hệ xã hội về đất đai, giải
quyết các tranh chấp đất đai ở cơ sở. không riêng gì Luật Đất đai mà Luật khiếu nại tố
cáo 1998 Nhà nước cũng khuyến khích việc hòa giải. Đây là nguyên tắc được xem là
giải pháp có tính thuyết phục khi giải quyết tranh chấp đất đai.
Trang 5


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Ngọc Tuấn

c. Vai trò của công tác giải quyết tranh chấp
+ Trong sản xuất và sinh hoạt:

Bất cứ người dân nào cũng cần có đất để phục vụ cho sản xuất và sinh hoạt của
họ. Nếu như miếng đất mà họ đang sử dụng bị tranh chấp thì họ không thể thực hiện
được các quyền theo quy định đối với miếng đất của họ. Điều đó sẽ gây khó khăn cho
việc sản xuất cũng như sinh hoạt của họ. Do đó mong muốn của họ là được sử dụng
miếng đất của mình và được Nhà nước bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của họ đối
với miếng đất đó. Chỉ có giải quyết tranh chấp mới mang lại sự an tâm trong đầu tư
sản xuất và sinh hoạt của người dân.
+ Trong quản lý Nhà nước về đất đai:
Giải quyết tranh chấp đất đai là một trong mười ba nội dung quản lý Nhà nước về
đất đai, cho ta thấy vai trò của nó không kém phần quan trọng so với các nội dung
quản lý khác, giúp Nhà nước thực hiện tốt việc quản lý Nhà nước về đất đai. Giữa các
nội dung đều có ảnh hưởng đến nhau. Giải quyết tranh chấp nhằm mục đích trao lại
quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất hợp pháp khi quyền sử dụng đất của họ bị
xâm phạm
d. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng
đồng dân cư đang sử dụng đất ( Điều 50 Luật đất đai 2003 )
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Ủy ban nhân dân xã,
phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau
đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng
đất:
- Những giấy tờ về quyền sử dụng đất đai trước ngày 15-10-1993 do cơ quan có
thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam
dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và
Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền
với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;
- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở
trước ngày 15-10-1993, nay được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là

đang sử dụng trước ngày 15-10-1993;
- Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp
luật;
- Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại
khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc
chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày
Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo
quy định của pháp luật, nay được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất
không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải
nộp tiền sử dụng đất.
Trang 6


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Ngọc Tuấn

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa phương và
trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có
điều kiện kinh tế-xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo nay được Ủy ban nhân dân xã
nơi có đất xác nhận là người đã sử dựng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại
khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15-10-1993, nay
được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù
hợp với quy hoạch sử dụng đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hạch sử dụng đất
thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án
nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh

chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của
pháp luật.
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại
khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15-10-1993 đến trước ngày Luật
này có hiệu lực thi hành, nay được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là
đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với
nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và
phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của chính phủ.
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ
ngày 15-10-1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của
pháp luật.
Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình là đình, đền, miếu, am, từ
đường, nhà thờ họ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi có các điều kiện
sau đây:
- Có đơn đề nghị xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất xác nhận là đất sử dụng
chung cho cộng dồng và không có tranh chấp.
e. Về thời hạn giải quyết tranh chấp đất đai trong trường hợp các bên tranh
chấp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất chấp theo thông tư liên tịch số
01/2005/TTLT-BTNMT ngày 13/4/2005
Việc giải quyết các nội dung quy định tại Điều 159 và Điều 160 của Nghị định
181 về việc giải quyết tranh chấp đất đai đối với trường hợp không có giấy tờ về
quyền sử dụng đất được thực hiện theo thời hạn như sau:
+ Thời hạn hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn là ba mươi (30)
ngày làm việc kể từ ngày Ủy ban nhân dân nhận được đơn của các bên tranh chấp.
+ Thời hạn giải quyết lần đầu là không quá ba mươi (30) ngày làm việc kể từ
ngày nhận được đơn của các bên tranh chấp.

Trang 7


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Ngọc Tuấn

+ Trong thời hạn không quá mười lăm (15) ngày làm việc kể từ ngày nhận được
quyết định giải quyết lần đầu, nếu không đồng ý thì các bên tranh chấp có thể gửi đơn
đến cơ quan có thẩm quyền để được giải quyết tranh chấp lần cuối cùng, quá thời hạn
trên sẽ không được tiếp nhận đơn xin giải quyết tranh chấp.
+ Thời hạn giải quyết tranh chấp lần cuối cùng là không quá bốn mươi lăm (45)
ngày làm việc kể từ ngày nhận được đơn của các bên tranh chấp.
f. Thẩm quyền giải quyết TCĐĐ:
 Thẩm quyền giải quyết của TAND
- Tranh chấp về quyền sử dụng đất khi người sử dụng đất có GCNQSDĐ hoặc
có một trong các loại giấy tờ hợp lệ quy định tại khoản 1,2,5 Điều 50 Luật đất đai năm
2003.
- Tất cả các tranh chấp về tài sản gắn liền với đất.
- Tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
 Thẩm quyền giải quyết của UBND
- UBND cấp xã: chỉ được hòa giải, không ra quyết định giải quyết TCĐĐ. Thời
hạn hòa giải là 30 ngày làm việc kể từ ngày UBND cấp xã nhận được đơn. (khoản 2
Điều 135 Luật đất đai năm 2003).
- UBND cấp huyện và cấp tỉnh: tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự
không có GCNQSDĐ hoặc không có một trong các giấy tờ quy định tại khoản 1,2,5
Điều 50 Luật đất đai năm 2003 được giải quyết như sau:
Trường hợp Chủ tịch UBND Huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết
lần đầu mà một bên hoặc các bên đượng sự không đồng ý với quyết đinh giải quyết thì

có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND Tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
Quyết định của Chủ tịch UBND cấp tỉnh là quyết định giải quyết cuối cùng.
Trường hợp Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết lần
đầu mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có
quyền yêu cầu giải quyết TCĐĐ đến Bộ trưởng Bộ TN&MT, quyết định của Bộ
trưởng Bộ TN&MT là quyết định giải quyết cuối cùng.
g. Căn cứ để giải quyết tranh chấp đất đai trong trường hợp các bên tranh
chấp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Theo điều 161 nghị định 181: Tranh chấp đất đai trong trường hợp các bên tranh
chấp
Không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại
giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của luật đất đai thì việc giải quyết
tranh chấp được thực hiện dựa theo các căn cứ sau:
+ Chứng cứ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất do các bên tranh chấp đưa
ra.
+ Ý kiến của Hội Đồng tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai của xã, phường, thị
trấn do Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn thành lập gồm có:
- Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn là Chủ tịch
Hội đồng;
- Đại diện của Mặt Trận Tổ Quốc Việt Nam xã phường, thị trấn;
Trang 8


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Ngọc Tuấn

- Tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp, bản, buôn, phun,
sóc đối với khu vực nông thôn;
- Đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về

nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đó;
- Cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn.
+ Thực tế diện tích đất mà các bên tranh chấp đang sử dụng ngoài diện tích đất
đang có tranh chấp và bình quân diện tích đất cho một nhân khẩu tại địa phương.
+ Sự phù hợp của hiện trạng sử dụng thửa đất đang có tranh chấp với quy hoạch
sử dụng đất chi tiết đã được xét duyệt.
+ chính sách ưu đãi người có công của Nhà nước
h. Hồ sơ xin giải quyết TCĐĐ bao gồm
Đơn đề nghị giải quyết TCĐĐ
Các giấy tờ, bằng chứng về quyền sử dụng đất như:
Giấy tay chuyển nhượng QSDĐ.
Biên lai nộp thuế.
Giấy tờ trích lục, trích sao số liệu địa chính, nguồn gốc thửa đất.
k. Trình tự, thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai theo thông tư liên tịch số
01/2005/TTLT-BTNMT ngày 13/4/2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường:
Nhà nước khuyến khích các bên TCĐĐ tự hòa giải hoặc giải quyết TCĐĐ thông
qua hòa giải ở cấp cơ sở.
Thời hạn hòa giải là 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn.
Hội đồng tư vấn hòa giải TCĐĐ của xã, phường, thị trấn do UBND xã, phường,
thị trấn thành lập gồm có:
- Chủ tịch hoặc phó Chủ tịch UBND xã, phường, thị trấn là Chủ tịch hội đồng.
- Đại diện của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam xã, phường, thị trấn.
- Tổ trưởng tổ dân phố đối với các khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp, bản, buôn,
phum, sóc đối với khu vực nông thôn.
- Đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về
nguồn gốc và quá trình sử dụng đất đối với thửa đất đó.
- Cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn.
Việc hòa giải tranh chấp phải được lập thành hồ sơ. Hồ sơ tranh chấp bao gồm:
- Đơn tranh chấp: phải thể hiện rõ họ tên, địa chỉ người tranh chấp, người bị tranh
chấp, diện tích, vị trí thửa đất tranh chấp.

- Các loại giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất (nếu có).
- Biên bản hòa giải cơ sở của khu phố, ấp (nếu có).
- Sơ đồ bản vẽ hoặc hồ sơ kỹ thuật thể hiện diện tích, vị trí, thửa đất tranh chấp
với sự xác nhận của các bên tranh chấp và UBND xã, phường, thị trấn.
Hòa giải TCĐĐ phải được lập thành biên bản. Biên bản hòa giải phải ghi đầy đủ
họ tên, chức vụ các thành viên tham gia hòa giải và có xác nhận hòa giải thành hoặc
không thành của UBND xã, phường, thị trấn. Biên bản hòa giải được gửi cho các bên
tham gia tranh chấp và lưu tại UBND xã, phường, thị trấn.
Trang 9


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Ngọc Tuấn

Trường hợp hòa giải thành mà có làm thay đổi hiện trạng, ranh giới thửa đất, thay
đổi chủ sử dụng đất thì biên bản hòa giải thành phải được gửi cho Phòng Tài nguyên
và Môi trường hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường để trình UBND cùng cấp quyết định
công nhận quyền sử dụng đất theo nội dung biên bản hòa giải thành và cấp mới
GCNQSDĐ.
Trường hợp hòa giải không thành, nếu đương sự có GCNQSDĐ hoặc có một
trong các loại giấy tờ hợp lệ quy định tại các khoản 1,2,5 Điều 50 của Luật đất đai thì
nguyên đơn gửi biên bản hòa giải không thành kèm theo hồ sơ đến Tòa án nhân dân.
Nếu đương sự không có GCNQSDĐ hoặc không có một trong các loại giấy tờ hợp lệ
thì gửi biên bản hòa giải không thành kèm theo hồ sơ đến Phòng TN&MT hoặc Sở
TN&MT.
Công tác hòa giải ở cấp xã được thực hiện trên tinh thần vận động, giải thích trên
cơ sở tình làng nghĩa xóm, phong tục tập quán của địa phươngvà giải thích cho người
dân hiểu các qui định của pháp luật, đặt biệt là luật đất đai để tránh những trường hợp
kiện tụng phức tạp sau này.

l. Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đối với trường hợp UBND Huyện,
quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh là cơ quan có thẩm quyền giải quyết lần đầu
theo thông tư liên tịch số 01/2005/TTLT-BTNMT ngày 13/4/2005
Bước 1: Đơn TCĐĐ được nộp tại UBND xã. UBND xã có trách nhiệm tổ chức
hòa giải, thời gian hòa giải tối đa là 30 ngày làm việc; nếu hòa giải không thành thì
hướng dẫn đương sự nộp đơn TCĐĐ tại UBND Huyện để giải quyết. Sau khi UBND
Huyện nhận được đơn sẽ chuyển đơn cho phòng TN&MT, phòng có trách nhiệm tiếp
nhận đơn vào sổ theo dõi nếu đơn thuộc thẩm quyền giải quyết của đơn vị mình. Nếu
đơn không thuộc thẩm quyền của phòng thì mời đương sự đến để trả đơn và hướng
dẫn đương sự đến đúng cơ quan có thẩm quyền để giải quyết.
Bước 2: Sau khi nhận được hồ sơ TCĐĐ, Phòng TN&MT tiến hành tổ chức thẩm
tra, xác minh theo các bước sau:
Làm việc với đương sự để làm rõ các nội dung tranh chấp và yêu cầu bổ sung hồ
sơ, tài liệu liên quan đến nội dung tranh chấp.Tổ chức đối thoại khi cần thiết.
Làm việc với UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất đang tranh chấp tìm hiểu về
nguồn gốc, quá trình sử dụng đất, thu thập chứng cứ và hồ sơ địa chính của thửa đất.
Làm việc với các tổ chức, nhân chứng để thu thập tài liệu, chứng cứ liên quan
đến nội dung tranh chấp. Trường hợp cần thiết thì mở hội nghị tư vấn để giải quyết.
Làm việc với UBND xã, phường, thị trấn để thống nhất kết quả thẩm tra, xác
minh.
Viết báo cáo thẩm tra, xác minh và dự kiến giải quyết vụ việc, trình UBND
Huyện quyết định giải quyết vụ vi
Bước 3: Sau khi nhận báo cáo của Trưởng phòng TN&MT, Tổ trưởng Tổ tư vấn
pháp lý phải tổ chức họp thông qua và trình quyết định cho Chủ tịch UBND Huyện ký
ban hành. Và quyết định này là Quyết định giải quyết TCĐĐ lần đầu thuộc thẩm
quyền của UBND Huyện.
Trong quá trình thẩm tra, xác minh và dự kiến giải quyết vụ việc, cán bộ Phòng
TN&MT vẫn tiếp tục vận động đương sự hòa giải và rút đơn tranh chấp.

Trang 10

Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Ngọc Tuấn

Thời gian giải quyết TCĐĐ đối với trường hợp UBND Huyện có thẩm quyền
giải quyết lần đầu là: 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đơn của các bên tranh
chấp.
Trong thời hạn không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận được quyết định giải
quyết lần đầu, nếu không đồng ý thì các bên tranh chấp gửi đơn đến UBND cấp tỉnh
để được giải quyết TCĐĐ lần cuối, quá thời hạn trên sẽ không được tiếp nhận đơn xin
giải quyết tranh chấp.
m. Qui trình giải quyết tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết lần đầu của
UBND Huyện và lần cuối của UBND tỉnh:
Đơn tranh chấp

UBND cấp xã
Thành

Tổ chức thực hiện

Hòa giải
Không thành

UBND cấp huyện

Đ/S đồng ý

Quyết định giải quyết

TCĐĐ lần đầu
Đ/S không đồng ý

UBND cấp tỉnh

Quyết định giải quyết
TCĐĐ lần cuối
Sơ đồ I.1: Quy trình giải quyết TC

Trang 11


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Ngọc Tuấn

n. Các dạng tranh chấp đất đai thường gặp
- Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất
Dạng tranh này xảy ra do một bên đương sự không thực hiện đúng theo những gì
đã thỏa thuận trong hợp đồng hoặc không thừa nhận đã chuyển đổi quyền sử dụng đất
cho bên kia dẩn đến tranh chấp. Do lúc chuyển đổi đất đai có làm hợp đồng viết
nhưng rất đơn giản, vì thế sau một thời gian một bên cảm thấy thiệt thòi, nên phát sinh
tranh chấp.
- Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Dạng tranh chấp này xảy ra rất nhiều, nguyên nhân do một hoặc cả hai bên không
giử đúng lời giao kết ban đầu trong hợp đồng. Như không chụi giao đất, rút lại hợp
đồng, không trả thêm tiền, nhiều trường hợp nội dung hợp đồng không rỏ ràng như
không nói rỏ vị trí thửa đất, diện tích, không giao kết ai đóng thuế…cũng dẩn đến
tranh chấp.
- Tranh chấp hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất

+ Dạng tranh chấp này xảy ra khi một hoặc hai bên vi phạm hợp đồng: hết thời
hạn thuê đất nhưng bên thuê không chụi trả đất, bên thuê sử dụng đất không đúng mục
đích khi thuê, bên cho thuê đòi lại đất trước thời hạn, bên thuê không chịu trả tiền thuê
đất.
+ Cũng có thể do hợp không rỏ ràng, cụ thể: như hợp dồng miệng hoặc hợp đồng
bằng giấy tay nhưng có tính ràng buộc không cao.
- Tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Dạng tranh chấp này phát sinh sau khi thời hạn thực hiện nghĩa vụ đã hết, nhưng
bên có nghĩa vụ đã không thực hiện đúng cam kết.
- Tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng
Dạng tranh chấp này xảy ra: do người có quyền sử dụng đất hợp pháp chết
không để di chúc hoặc có để lại di chúc nhưng di chúc đó trái pháp luật và những
người thừa kế theo pháp luật không thỏa thuận được với nhau về phân chia thừa kế nên
tranh giành với nhau dẩn đến tranh chấp.
- Tranh chấp do lấn, chiếm đất
Dạng tranh chấp này xảy ra: do một trong hai bên đã lấn chiếm dụng đất của nhau
hoặc chủ củ lấy lại đất mà chủ mới đang sử dụng vì chủ củ cho là đất của mình trước
đây.
- Tranh chấp về cản trở thực hiện quyền sử dụng đất
Dạng tranh chấp này xảy ra: là do thửa đất nằm ở vị trí không thuận lợi như cách
xa mặt tiền đường, và phải đi nhờ qua đất của người khác, vì một nguyên nhân nào đó
không cho đi nhờ dẩn đến tranh chấp.
Cũng có trường hợp chủ đất ở gần mặt tiền đường lấn chiếm hết đường đi mà
đáng lẻ đó là đường đi chung không thuộc về ai, nên các chủ sử dụng đất phía sau
không có đường đi dẩn đến tranh chấp.
- Tranh chấp về việc làm thiệt hại đến viêc sử dụng đất.
Dạng tranh chấp này xảy ra: do một bên có hành vi trái pháp luật hủy hoại đất
bên kia như không cho lấy nước, xả nước làm sạt lở đất của người khác.
Trang 12

Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Ngọc Tuấn

- Tranh chấp quyền sử dụng đất
Dạng tranh chấp này xảy ra: do các bên có nhận thức khác nhau về quyền sử
dụng đất, hai bên đều cho là mình có quyền sử dụng đất hợp pháp,và cả hai bên đều
đưa ra những chứng cứ để chứng minh tính hợp pháp đó.
- Tranh chấp tài sản gắn liền với đất
Dạng tranh chấp này xảy ra: dưới các hình thức tranh chấp như là tranh chấp sở
hửu về nhà ở, cây lâu năm,… Nhưng sau đó bao gời cũng gắn liền với việc công nhận
quyền sử dụng đất dù nội dung chính là tranh chấp tài sản.
- Tranh chấp đất trong vụ án ly hôn
Dạng tranh chấp này xảy ra: là sau khi ly hôn các bên không tự thương lượng
được để phân chia tài sản, cho nên nhờ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phân chia tài
sản là quyền sử dụng đất cho các bên.
- Tranh chấp đòi tiền mua bán đất
Dạng tranh chấp này xảy ra:là do một trong hai bên đã không làm đúng như hợp
đồng. Tuy nhiên vẩn được tòa án giải quyết như đối với việc tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất và buộc trả lại tiền.
I.1.2 Cơ sở pháp lý:
1. Luật đất đai năm 2003 được Quốc Hội khóa XI thông qua ngày 20/11/2003 và
có hiệu lực ngày 01/7/2004.
2. Nghị định 181/2004/NĐ-CP ban hành ngày 29/10/2004 của Thủ Tướng Chính
Phủ về thi hành luật đất đai.
3. Thông tư 01/2005/TTLT-BTNMT ngày 13/4/2005 về hướng dẫn giải quyết
TCĐĐ đối với trường hợp không thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa nhân dân.
I.1.3. Cơ sở thực tiễn về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai
- Công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn

- Tình hình tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai từ 2004 đến tháng
6/2009

Trang 13


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Ngọc Tuấn

I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu:

Sơ đồ vị trí huyện Nhơn Trạch
I.2.1 Điều kiện tự nhiên
1. Vị trí địa lý:
Nhơn trạch được thành lập năm 1994 theo nghị định số 51/CP ngày 23/6/1994 của
chính phủ trên cơ sở tách ra từ huyện Long Thành, gồm 12 đơn vị hành chính cấp xã.
Có tọa độ địa lý từ 106045’16’’-107045’55’’ Kinh độ Đông và 10031’33’’-10046’59’’ Vĩ
độ Bắc. Địa giới hành chính tiếp giáp:
- Phía Đông Bắc giáp huyện Long thành – Tỉnh Đồng Nai.
- Phía Đông Nam giáp xã Mỹ Xuân- Tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu.
- Phía Tây Bắc giáp khu vực Cát Lái cù lao 6 xã Quận 9- Thành Phố Hồ Chí
Minh.
- Phía Tây giáp huyện Nhà Bè -Thành phố Hồ Chí Minh.
- Phía Nam giáp Huyện Cần Giờ - Thành phố Hồ Chí Minh.

Trang 14


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Ngọc Tuấn

Ví trí của huyện có vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế, xã hội, là cửa ngỏ
đi vào thành phố Hồ Chí Minh theo đường cao tốc Thành Phố Hồ Chí Minh- Dầu
Giây. Là vị trí được xác định để xây dựng và phát triển thành phố công nghiệp bao
gồm phức hợp công nghiệp - đào tạo – công nghệ khoa học; đồng thời là đô thị dịch
vụ - của tỉnh.
2. Địa hình
Do kiến tạo địa chất và đặc điểm hình thành nên địa hình trên địa bàn huyện khá
bằng phẳng với độ dốc trung bình dưới 80 và được chia thành 2 dạng địa hình cơ bản
như sau:
- Dạng địa hình cao: có độ dốc từ 30 đến 80, phân bố khá tập trung ở trung tâm
huyện ; kiến tạo địa chất là phù xa cổ rất thuận lợi để bố trí sản xuất đối với các loại
cây trồng lâu năm , cây hàng năm; đặc biệt bố trí xây dựng các công trình công nghiệp
,cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị, khu dân cư…
- Dạng địa hình thấp, trũng: nằm bao bọc khu trung theo tranh giới của huyện,
với độ dốc dưới 30; thường bị chia cắt bởi hệ thống sông, rạch nên khó khăn cho việc
xây dựng cơ sở hạ tầng nhưng rất thuận lợi để phát triển nông nghiệp như: trồng lúa
nuôi trồng thủy sản; khu vực phía Nam và Đông Nam huyện có thể phát triển lâm
nghiệp kết hợp với nuôi trồng thủy sản.
3. Khí hậu
Nhơn trạch có khí hậu gió mùa cận xích đạo với nền nhiệt độ cao quanh năm,
lượng mưa trung bình và phân hóa theo mùa, ít gió bão, không có mùa đông lạnh.
- Nhiệt độ trung bình hàng năm khoảng 260CC. Tháng 4 có nhiệt độ cao nhất 280
29 C. Tháng 12 có nhiệt độ thấp. Nhiệt độ cực đại 380C , cực tiểu khoảng 180C. Biên
độ nhiệt độ trong mùa mưa 5,5 -80C; trong mùa khô đạt 5-120C.
- Độ ẩm không khí trung bình từ 78-82%. Các tháng mùa mưa có độ ẩm tương
đối cao 85-93%, thấp nhất là 50%.
- Tổng số giờ nắng trong năm khoảng 2.600- 2.700 giờ, trung bình mổi tháng 220

giờ nắng. Các tháng mùa khô có giờ nắng cao nhất khoảng 300 giờ, tháng 8 thấp nhất
140 giờ.
- Lượng mưa trung bình khoảng 1.800-2.000 mm/năm. Lượng mưa phân bố
không đều tạo nên hai mùa mưa và khô. Mùa mưa tháng 5 đến tháng 10, chiếm 90%
lượng mưa hàng năm, trong đó các tháng 8-9-10 có lượng mưa cao nhất, có tháng
lượng mưa lên đến 500 mm. Các tháng mùa khô từ tháng 11đến tháng tư năm sau với
khoảng 10% lượng mưa trong năm. Có một số tháng hầu như không có mưa như tháng
1 và 2.
- Có hai hướng gió chính phân theo hai mùa. Mùa mưa hướng gió Tây Nam, mùa
khô hướng gió Đông Bắc. Chuyển tiếp giữa hai mùa còn có gió Đông và Đông Nam
thường được gọi là gió chướng, khi gặp thủy triều sẻ lảm nước dâng cao vào đất liền
tốc độ gió trung bình đạt 2,1-2.5 m/s, lớn nhất 25 m/s.
- Lượng bốc hơi trung bình năm 1.100-1.300 mm. các tháng mùa khô lượng bốc
hơi cao hơn trong mùa mưa từ 2-3 lần. Lượng bốc hơi trung bình tháng cao nhất 100250 mm, trung bình thấp nhất 40-70 mm.

Trang 15


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Ngọc Tuấn

4. Thủy văn
Nhơn trạch có nhiều sông lớn bao bọc, là ranh giới với các huyện và tỉnh lân cận.
Bao gồm: sông Đồng nai, sông sâu, sông Nhà Bè , sông Lòng Tàu, sông Đồng Tranh
…,phần lớn các sông này đều thông với nhau, chụi ảnh hưởng của chế độ bán nhật
triều và thường bị nhiểm mặn nên có phần bị hạn chế trong việc cung cấp nước cho
sản xuất và sinh hoạt, nhưng có khả năng phát triển giao thông thủy.
5. Các nguồn tài nguyên
a. Tài nguyên đất đai

Theo tài liệu bàn đồ dất huyện Nhơn Trạch tỷ lệ 1/25.000, cho thấy nhơn trạch có bốn
nhóm đất chính và 10 đơn vị đất như sau:
Bảng I.1: Thống kê các loại đất theo nguồn gốc phát sinh
STT

Diện tích (ha)

Tên nhóm đất

Tỷ lệ (%)

I

Nhóm đất phù xa

19.729,69

57,92

1

Đất phèn tiềm tàng sâu

3.868,26

19,62

2

Đất phèn hoạt động sâu, mặn

831,49

4,21

3

Đất phèn tiềm tàng nông, mặn

10.835,68

54,92

4

Đất phèn tiềm tàng sâu, mặn

4.194,26

21,26

II

Nhóm đất Gley

1.137,51

3,34

1

Đất gley phèn tiềm tàng sâu

1.137,51

100,00

III

Nhóm đất cát biển

613,00

1,80

I

Đất cát biển mới biến đổi

613,00

100,00

IV

Nhóm đất xám

12.585,18

36,94

1

Đất xám cơ giới nhẹ vàng nhạt

5.362,56

42,61

2

Đất xám cơ giới nhẹ, rất nghèo
bazơ

5.046,99

40,10

3

Đất xám gley, cơ giới nhẹ

1.673,00

13,29

4

Đất xám nhiều kết von, nông

502,63

3,99

Tổng diện tích điều tra

34.065,38

82,94

Diện tích không Điều tra

7.007,62

17,06

Tổng diện tích tự nhiện

41.073,00

100,00

(Nguồn: Phòng TN&MT huyện Nhơn Trạch)
Nhìn chung đất đai trên địa bàn nhơn trạch khá đơn giản, các nhóm đất phân bố
tập trung nên thuận lợi cho việc xây dựng và phát triển kinh tế- xã hội theo hướng hiện
đại hóa - công nghiệp hóa. Phần lớn đất đai của huyện thích hợp cho sản xuất nông
nghiệp hoặc lâm nghiệp và hơn 1/4 diện tích tự nhiên rất thích hợp cho xây dựng và bố
trí các công trình xây dựng công nghiệp cũng như phát triển khu dân cư.
Trang 16

Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Ngọc Tuấn

b. Tài nguyên nước
Nhơn Trạch có nguồn tài nguyên nước rất phong phú, gồm nước mặt và nước ngầm:
- Nguồn nước mặt: phần lớn đều bị nhiễm phèn, mặn nên khả năng sử dụng không cao.
- Nguồn nước ngầm: rất phong phú với dung lượng khai thác khoảng 1050/h/giêng ở độ sâu từ 80-100m, tỷ lưu 0,6-0,9 1/sm. Chất lượng nước được đánh giá
khá tốt, độ mặn <100 mg/l (riêng khu vực xã phước khánh nguồn nước ngầm bị nhiểm
mặn) và hàm lượng sắt không lớn (2-5 mg/l). Tại khu vực nhơn trạch có thể khai thác
55.000-60.000 m3/ngày ở độ sâu 80-90 với dung lượng 1.000-1.500m3.
c.Tài nguyên rừng và khoáng sản
Theo tài liệu “Quy hoạch sử dụng và biện pháp quản lý tài nguyên khoáng sản trên
địa bàn tỉnh Đồng Nai đến năm 2010,”, tài nguyên khoáng sản của Huyện không
phong phú như các huyện khác trong vùng. Nguồn tài nguyên chủ yếu là cát xây dựng,
phân bố ở các xã ven sông như: Long Tân, Phước An, Phú hữu Phước khánh… trữ
lượng tương đối lớn nhưng do nguồn cát bị nhiểm bẩn và nhiễm mặn nên chủ yếu để
san lấp mặt bằng. Ngoài ra còn có điểm quặng laterit Hang nai cũng đã được khai thác
ở diện tích nhỏ để làm vật liệu san lấp.
Diện tích đất lâm nghiệp có rừng trên địa bàn Huyện hiện có 8.953,78 ha là rừng
làm nguyên liệu giấy bao gồm: bạch đàn, keo…ở trên cạn và các loại tràm, đước ở
vùng ngập mặn với độ che phủ rừng là 21,8%.
 Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên
Nhơn Trạch có vị trí địa lý thuận lợi cho phát triển kinh tế, xã hội, đặc biệt phát
triển các nghành công nghiệp và dịch vụ.
- Hệ thống giao thông thủy và bộ có điều kiện để phát triển, nối liền với các trung
tâm trong tỉnh và vùng Đông Nam Bộ.
- Điều kiện khí hậu thuận lợi cho phát triển nông nghiệp với nhiều loại cây trồng
nhiệt đới có giá trị kinh tế cao.

- Điều kiện địa hình và đất đai rất phù hợp cho xây dưng phát triển công nghiệp, đô
thị và khu dân cư…là cơ sở quan trọng để phát triển thành phố mới trong tương lai.
- Nguồn nước ngầm phong phú, chất lượng nước tốt có khả năng khai thác phục vụ
cho nhu cầu sinh hoạt của nhân dân và cho khu công nghiệp.
- Tài nguyên khoáng sản tuy nghèo nhưng có thể khai thác vật liệu vục vụ san lấp
mặt bằng, đảm bảo cho nhu cầu san lấp mặt bằng phục vụ xây dựng công nghiệp và
phát triển đô thị…
I.2.2 Thực trạng phát triển kinh tế
Cơ cấu kinh tế của huyện chuyển về hướng công nghiệp và dịch vụ với tốc độ tăng
trưởng kinh tế giai đoạn 2001-2005 là 15,2% /năm và GDP bình quân đầu người năm
2005 là 8.978.000đ /người.
Định hướng của huyện là đẩy mạnh phát triển công nghiệp và dịch vụ là chủ yếu ,
năm 2008 tốc độ tăng trưởng kinh tế 17,86% năm (năm 2007 tốc độ tăng trưởng kinh
tế là 17,2% / năm), và GDP trên địa bàn năm 2008 là 1.264 tỷ đồng (GDPnăm 2007 là
1.072,5 tỷ đồng) và GDP bình quân đầu người năm 2008 là 15,228 triệu dồng /người
(năm 2007 là 12,4 triệu đồng /người).
Trang 17