XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ NĂM 2010 TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 10 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

ĐỀ CƯƠNG BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ NĂM 2010
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 10 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Sinh viên thực hiện: Trịnh Hoài Khánh Đan
Mã số sinh viên: 05124018
Lớp: DH05QL
Ngành: Quản lý đất đai

- TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2009 -


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

TRỊNH HOÀI KHÁNH ĐAN

XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ NĂM 2010
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 10 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Giáo viên hướng dẫn: TS. Trần Thanh Hùng
Địa chỉ: Trường Đại học Nông Lâm TP. HCM
Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản

-Tháng 07 Năm 2009-


Lời cảm ơn
“Con đường thiên lý nào cũng có những bước chân đầu tiên”. Con xin
chân thành tri ân gia đình đã xây dựng nền tảng vững chắc nhất cho những
bước đi ban đầu của con.
Xin chân thành cảm ơn quý thầy cô Khoa Quản Lý Đất Đai Và Bất Động
Sản trường Đại Học Nông Lâm TP.HCM đã truyền đạt những kiến thức quý
báu làm hành trang trí tuệ cho tôi trong chặng đường phía trước.
Và hơn hết, tôi kính gửi lời tri ân sâu sắc đến thầy TS. Trần Thanh Hùng
đã tận tình hướng dẫn và khích lệ tôi trong quá trình xây dựng luận văn.
Những truyền đạt và kinh nghiệm sống may mắn được học hỏi từ Thầy không
những giúp tôi hoàn thành đề tài mà sẽ là tri thức quý báu cho tôi trong nghề
nghiệp đã chọn.
Đồng thời, xin gửi lời cám ơn đến các tác giả, các tác phẩm, các tài liệu
đã được sử dụng trong khoá luận này.
Và sau cùng tôi xin cảm ơn sự giúp đỡ, cổ vũ, động viên tinh thần của
tất cả những người bạn, những người đã cùng làm việc và chia sẻ những nỗi
niềm, những kiến thức, những kinh nghiệm hữu ích với tôi trong suốt thời
gian hoàn thành luận văn này.

Xin chân thành cám ơn!
Ngày 25 tháng 7 năm 2009
Trịnh Hoài Khánh Đan


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Trịnh Hoài Khánh Đan, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động

Sản, Trường Đại Học Nông Lâm Tp. Hồ Chí Minh.
Đề tài: “XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ NĂM 2010 TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN 10 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH”
Giáo viên hướng dẫn: TS. Trần Thanh Hùng, Bộ môn Kinh Tế Đất Đai & Bất Động
Sản, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản Trường Đại Học Nông Lâm Tp. Hồ Chí
Minh.
Việc định giá đất đai hiện nay tại Việt Nam nói chung và Thành phố Hồ Chí
Minh nói riêng còn mang tính hành chính quá nhiều. Chính điều đó đã làm cho giá đất
do nhà nước ban hành chưa sát với giá thị trường. Sự chênh lệch này khá lớn đã dẫn
đến những vướng mắt trong công tác quản lý về giá đất trên địa bàn hiện nay.
Xuất phát từ những hạn chế trong nghiên cứu lý thuyết và thực tế định giá đất
đai tại Việt Nam, đề tài đã đưa ra những quan điểm khoa học và phương pháp định giá
đất đai trên cơ sở phát triển những thành tựu đạt được của Lý thuyết Vị thế - Chất
lượng, đồng thời tiến hành kiểm chứng những luận điểm đề ra thông qua việc nghiên
cứu thị trường đất đai trên địa bàn quận 10, Thành phố Hồ Chí Minh. Các phương
pháp chủ đạo được sử dụng trong suốt quá trình nghiên cứu: phương pháp điều tra,
phương pháp thống kê, phương pháp phân tích tổng hợp, sau đó dữ liệu được xử lý
bằng phần mềm Excel, phần mềm SPSS để tiến hành phân tích hồi quy.
Đây là công trình tổng hợp của nhiều sinh viên với kết quả xây dựng được hàm
hồi quy giá đất phụ thuộc vào bốn biến cơ bản như: diện tích thửa đất, chiều rộng
đường, chiều sâu hẻm, khoảng cách tới trung tâm Quận với hệ số xác định của mô
hình R2 = 0.894. Điều đó thể hiện các biến độc lập trong mô hình đã giải thích được
xấp xỉ 89.4% sự thay đổi của biến giá. Tuy mức độ giải thích này vẫn chưa được coi là
“hoàn hảo” nhưng xét thấy vẫn còn các yếu tố khác chưa được thể hiện trong mô hình
hồi quy như: hướng đất, khả năng phát triển trong tương lai…nên mức độ giải thích
như vậy là có thể chấp nhận được.
Với kết quả này đã ít nhiều kiểm chứng được những vấn đề lý thuyết quanh
phương pháp định giá đất đai ứng dụng Lý thuyết Vị thế - Chất lượng - đã và đang đưa
ra những định hướng nghiên cứu tiếp theo.

DANH SÁCH CHỮ VIẾT TẮT
HĐND
:
Hội đồng nhân dân
QLĐĐ
:
Quản lý đất đai
QSDĐ
:
Quyền sử dụng đất
TN-MT
:
Tài nguyên và Môi trường
TW
:
Trung ương
UBND
:
Ủy ban nhân dân
VNĐ
:
Việt Nam đồng


DANH SÁCH BẢNG BIỂU
Danh sách các hình
Trang
Hình 1.1. Mô hình phân khu chức năng đất đai đô thị ..................................................8
Hình 1.2. Bản đồ giá trị ..............................................................................................10

Hình 1.3. Giá cả đất đai trong các phân khúc thị trường .............................................11
Hình 1.4. Bản đồ hành chính Quận 10 ........................................................................23
Hình 1.5. Giao diện chính của Mapinfo ......................................................................26
Hình 2.1. Vị trí Quận 10 trên bản đồ số ......................................................................31
Hình 2.2. Sự phân bố mẫu điều tra .............................................................................32
Hình 2.3. Biểu đồ thể hiện giá nhà nước và giá dự báo ...............................................41
Hình 2.4. Biểu đồ thể hiện giá đất vị trí 1 của hẻm cấp 1 ............................................42
Hình 2.5. Biểu đồ thể hiện giá đất vị trí 2 của hẻm cấp 1 ............................................43
Hình 2.6. Biểu đồ thể hiện giá đất vị trí 3 của hẻm cấp 1 ............................................43
Hình 2.7. Biểu đồ thể hiện giá đất vị trí 4 của hẻm cấp 1 ............................................44
Danh sách các bảng
Bảng 2.1 Phương pháp đưa biến vào mô hình ...........................................................34
Bảng 2.2 Mức độ phù hợp của mô hình .....................................................................34
Bảng 2.3 Bảng phân tích sâu Anova ..........................................................................34
Bảng 2.4 Xác định các hệ số hồi quy .........................................................................35
Bảng 2.5 Hiện tượng đa cộng tuyến ..........................................................................35
Bảng 2.6 Kiểm định Durbin-Watson .........................................................................37
Bảng 2.7 Giá đất chạy hàm và hệ số k tương ứng ......................................................41
Bảng 2.8. Biểu đồ thể hiện hệ số k tại vị trí 1, hẻm cấp 1 ...........................................46
Bảng 2.9. Biểu đồ thể hiện hệ số k tại vị trí 2, hẻm cấp 1 ...........................................46
Bảng 2.10. Biểu đồ thể hiện hệ số k tại vị trí 3, hẻm cấp 1 .........................................46
Bảng 2.11. Biểu đồ thể hiện hệ số k tại vị trí 4, hẻm cấp 1 .........................................46


MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ .............................................................................................................1
Phần I TỔNG QUAN ...................................................................................................3
I.1. Quan niệm chung về đất đai ...................................................................................3
I.1.1. Khái niệm và đặc điểm của đất đai ......................................................................3
I.1.2. Khái niệm quỹ đất đai, loại đất đai và loại hình sử dụng đất đai ..........................5

I.2. Quan niệm về giá trị đất đai ..................................................................................6
I.2.1. Một số khái niệm liên quan về giá đất .................................................................6
I.2.2. Khái niệm về địa tô .............................................................................................7
I.3. Quan niệm chung về giá trị đất đai .........................................................................8
I.3.1. Các quan điểm về giá trị đất đai ..........................................................................8
I.3.2. Các hình thái biểu hiện của giá trị đất đai ............................................................9
I.3.3. Quá trình hình thành giá cả đất đai đô thị ..........................................................11
I.3.4. Khái niệm khung giá và bảng giá đất đai ...........................................................12
I.3.5. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ......................................................................12
I.4. Hệ thống quản lý giá đất đai .................................................................................16
1.4.1. Hệ thống văn bản pháp luật về quản lý giá đất đai ............................................16
I.4.2. Hệ thống tổ chức quản lý giá đất .......................................................................16
I.4.3. Hệ thống phân loại vùng giá trị .........................................................................17
I.4.4. Các phương pháp định giá đất đai .....................................................................17
I.5. Quy trình định giá đất đai.....................................................................................19
I.5.1. Quy trình định giá đất đai theo hướng dẫn của Bộ TN-MT................................19
I.5.2. Quy trình định giá đất đai theo lý thuyết Vị thế - Chất lượng ............................21
I.6. Khái quát địa bàn nghiên cứu ...............................................................................22
I.6.1. Vị trí địa lý........................................................................................................22
1.6.2. Điều kiện tự nhiên ............................................................................................23
1.6.3. Kinh tế .............................................................................................................24
I.7. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ..................................................................24
I.7.1. Nội dung nghiên cứu .........................................................................................24
I.7.2. Phương pháp nghiên cứu ..................................................................................25
Phần 2 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .............................................................................28
II.1. Tình hình phát triển thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh
trong những năm qua .................................................................................................28
II.2. Kết quả xây dựng mô hình định giá cho địa bàn quận 10 ....................................31
II.2.1. Khu vực định giá .............................................................................................31
II.2.2. Thu thập dữ liệu...............................................................................................32

II.2.3. Giả thuyết cho mô hình định giá ......................................................................32


II.3. Các kiểm định chất lượng mô hình .....................................................................35
II.3.1. Kiểm định mức độ hợp lý của mô hình ...........................................................35
II.3.2. Kiểm tra sự vi phạm giả thuyết .......................................................................36
II.4. Kết quả xây dựng mô hình hàm hồi quy..............................................................38
II.4.1. Mô hình hồi quy tổng quát và hàm Cobb – Douglas ........................................38
II.4.2. Kết quả ...........................................................................................................38
II.4.3. Khả năng ứng dụng của mô hình định giá theo lý thuyết Vị thế - Chất Lượng .44
II.4.4. Nhận xét về mô hình định giá theo lý thuyết Vị thế - Chất lượng .....................44
KẾT LUẬN ...............................................................................................................47


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trịnh Hoài Khánh Đan

ĐẶT VẤN ĐỀ
Thành phố Hồ Chí Minh – một thành phố năng động nhất trong cả nước với dân
số đô thị ngày càng gia tăng nhanh chóng. Chính sự gia tăng này đã làm cho bề mặt
của thành phố có nhiều thay đổi lớn. “An cư -lạc nghiệp”, dân số càng đông thì đòi hỏi
về nơi ăn chốn ở càng nhiều. Do đó đã ảnh hưởng không nhỏ đến giá cả đất ở đô thị
hiện nay. Là một trong những quận lâu đời của thành phố, quận 10 cũng không nằm
ngoài sự ảnh hưởng đó. Có thể nói giá đất ở đô thị hiện nay không tuân theo một quy
luật cụ thể nào. Điều đó làm cho người muốn chuyển nhượng và người cần chuyển
nhượng khó xác định được đâu là giá trị thật của một mảnh đất hay một ngôi nhà cụ
thể. Để xác định được một cách dễ dàng hơn giá trị đất thì không gì bằng một bảng giá
đất cụ thể do các cơ quan nhà nước lập nên.
Hàng năm, tại mỗi địa phương đều phải ban hành bảng giá đất của riêng từng

địa phương đó. Bảng giá đất được xây dựng trên tinh thần hướng dẫn của Nghị định
188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các
loại đất, Thông tư 80/2005/TT-BTC của Bộ tài chính hướng dẫn về tổ chức mạng lưới
thống kê về điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất theo Quy định
188/2004/NĐ-CP. Tuy bảng giá đất đã phản ánh được giá đất của từng khu vực cụ thể,
theo từng loại hình sử dụng đất nói chung và theo loại đất ở đô thị nói riêng, làm cơ sở
để nhà nước thu thuế, tính tiền sử dụng đất khi giao đất, cho thuê, bồi thường khi thu
hồi hay phạt tiền trong vi phạm… nhưng bảng giá đất này vẫn chưa phù hợp với thị
trường nhà đất, vốn là một thị trường có sự lên xuống khá thất thường. Sự chênh lệch
giữa giá đất chuyển nhượng trên thị trường còn quá lớn so với giá đất được quy định.
Sự chênh lệch này dẫn đến những vấn đề bất cập gây khó khăn trong công tác đền bù,
giải phóng mặt bằng và tạo cơ hội cho vấn nạn tham nhũng hoành hành.
Những phương pháp định giá đất được biết đến hầu hết từ trước tới nay thường
mang tính chủ quan và thủ công khá cao. Vì vậy không thể hiện được giá trị thực của
đất đai. Điều đó đòi hỏi phải có một quan điểm mới, một cái nhìn mới cho phương
pháp định giá đất. Lý thuyết Vị thế - Chất lượng đã trở thành một bước đột phá, có khả
năng giải thích thuyết phục các hiện tượng mới của đô thị, trong đó có những vấn
thuộc lĩnh vực đất đai.
Với kỳ vọng giúp cho việc định giá đất mang tính sát thực và xuất phát từ nhu
cầu thực tiễn chúng tôi tiến hành thực hiện đề tài: “XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT Ở
ĐÔ THỊ NĂM 2010 TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 10 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH”.
Mục tiêu nghiên cứu:
Xây dựng được bảng giá đất ở tại Quận 10 làm cơ sở cho việc tính toán các
nghĩa vụ tài chính liên quan đến giao dịch đất đai.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các quy luật kinh tế khách quan, như quy
luật giá trị, cung cầu và mối quan hệ giữa chúng.
Đề tài được thực hiện trong phạm vi quận 10 Thành phố Hồ Chí Minh, số liệu
về giá cả bất động sản và các yếu tố ảnh hưởng đến giá trong năm 2009.

Trang 1


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Trịnh Hoài Khánh Đan

Ý nghĩa thực tiễn của đề tài:
Cụ thể hóa ứng dụng lý thuyết vị thế - chất lượng được phát triển bởi TS.
Hoàng Hữu Phê trong việc định giá đất đai và bất động sản.
Đề tài hoàn thiện quy trình định giá đất đai, khắc phục những hạn chế trong quy
trình xây dựng bảng giá các loại đất đai hiện nay.

Trang 2


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Trịnh Hoài Khánh Đan

Phần I
TỔNG QUAN
I.1. Quan niệm chung về đất đai
I.1.1. Khái niệm và đặc điểm của đất đai
Đất đai bao gồm đất cùng với môi trường xung quanh nó như nước, không khí,
hệ động thực vật,… và các hoạt động của con người diễn ra trên và trong lòng đất.
Như vậy đất đai là sự vật địa lý - kinh tế, là kết quả của mối quan hệ tổng hoà giữa đất
và hoạt động kinh tế xã hội của con người trong cộng đồng dân tộc trên một lãnh thổ
nhất định. Về mặt không gian thì đất đai bao gồm cả phần bề mặt với không gian bên
trên và bề sâu trong lòng đất. Ở góc độ tổng thể thì đất đai được hiểu như là trái đất

hay trong phạm vi một không gian giới hạn như trong phạm vi lãnh thổ quốc gia là
quỹ đất đai quốc gia, trong phạm vi địa giới hành chính là quỹ đất đai của cấp hành
chính tương ứng, trong phạm vi ranh giới địa chính là quỹ đất đai của chủ thể sử dụng
đất đai. Với khía cạnh này thì khái niệm đất đai không đồng nhất với khái niệm lãnh
thổ và đất. Lãnh thổ được hiểu là địa bàn cư trú của cộng đồng dân tộc trong một
không gian và thời gian xác định, là phạm trù địa lý - dân tộc, còn đất là lớp bề mặt
trái đất hiểu theo nghĩa rộng hơn so với khái niệm thổ nhưỡng thuộc phạm trù địa lý tự
nhiên.
Đất đai là sự vật địa lý - kinh tế với hai thuộc tính đặc trưng cho khả năng của
đất đai đáp ứng các nhu cầu hoạt động kinh tế - xã hội của con người. Đó là thuộc tính
tự nhiên và xã hội
Thuộc tính tự nhiên bao gồm các thuộc tính không gian như diện tích, hình thể,
chiều dài, chiều rộng và vị trí cùng với các đặc điểm về địa chất, địa chấn, địa hình, địa
mạo và các tính chất sinh lý hóa của đất.
Thuộc tính xã hội của đất đai là hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn
với đất đai tại một vị trí nhất định. Đó chính là vị thế của đất đai, là những thuộc tính
phi vật thể.
Vị thế cũng được hiểu là tổng hòa các quan hệ xã hội, được xác định thông qua
số lượng, chất lượng và cường độ quan hệ xã hội và hình thành từ các tương tác thị
trường và phi thị trường. Vị thế của đất đai cao hay thấp phụ thuộc vào khả năng thiết
lập cho người sử dụng đất đai được nhiều hay ít mối quan hệ với các nhà cung cấp
dịch vụ đô thị, với những người láng giềng và với các đối tác khác… Đặc biệt cường
độ quan hệ bị ảnh hưởng bởi yếu tố khoảng cách không gian, giảm dần một cách phi
tuyến theo sự tăng dần của khoảng cách. Vì vậy có thể nói chính vị thế đất đai là cơ sở
để hình thành nên giá trị đất đai còn thuộc tính tự nhiên chỉ tạo nên giá trị sử dụng của
đất đai.
Vị thế xã hội của đất đai là phạm trù tổng hợp các điều kiện kinh tế - xã hội và
pháp luật cấu thành giá đất. Các đặc điểm kinh tế - xã hội và pháp luật được tổng hợp
tạo thành vị thế đất đai. Với các điều kiện kinh tế - xã hội và pháp luật như nhau thì
các thửa đất có cùng một mức vị thế xã hội.

Vị thế đất đai khác với vị trí đất đai. Vị thế là thuộc tính xã hội của đất đai, còn
vị trí là thuộc tính không gian của nó. Vị thế của đất đai là thuộc tính không gian tâm
lý của con người, còn vị trí của đất đai là thuộc tính không gian địa lý (tự nhiên). Vì
vậy vị thế không đồng nhất với vị trí. Chính vị thế đất đai là cơ sở hình thành giá trị
Trang 3


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Trịnh Hoài Khánh Đan

đất đai còn vị trí chỉ tạo ra giá trị sử dụng của đất đai. Tuy nhiên, trong nghiên cứu
cũng như trong thực tế định giá đất và bất động sản người ta chỉ nhắc đến yếu tố vị trí.
Như vậy vị trí là một yếu tố cấu thành giá trị đất đai, là một thuộc tính quan trọng ảnh
hưởng đến giá trị đất đai. Đây có phải là một nhận định đúng đắn? Trước hết chúng ta
cần xem xét mối quan hệ giữa vị trí địa lý và giá trị của nó. Như ta thấy, vị trí của một
thửa đất không bao giờ thay đổi. Chúng không thể di dời, không thể giãn nở. Nhưng
khả năng sinh lời của đất đai lại thay đổi theo thời gian. Khi các điều kiện kinh tế - xã
hội và pháp luật thay đổi thì kéo theo đó là khả năng sinh lời cũng thay đổi theo. Hay
một ví dụ khác như một thửa đất ở mặt tiền đường vùng ngoại thành thì không thể có
giá trị bằng một thửa đất nhỏ trong hẻm ở một thành phố lớn. Từ ví dụ này ta có thể
khẳng định giữa vị trí và giá trị không có quan hệ với nhau. Vì vậy vị trí không phải là
thuộc tính mà nhà định giá cần quan tâm. Điều mà các nhà định giá muốn nói đến là vị
trí không gian địa lý – kinh tế, vị trí trong không gian kinh tế - xã hội đô thị. Có thể nói
vị trí đã được bao phủ bởi các thuộc tính kinh tế - xã hội của đất đai mà theo ngôn ngữ
của lý thuyết Vị thế - Chất lượng thì đó chính là vị thế, là thuộc tính tạo ra “khả năng
sinh lời của vị trí”, thuộc tính so sánh lợi ích của các đơn vị diện tích đất đai ở các vị
trí khác nhau.
Như chúng ta đã biết, đất đai tự bản thân nó có khả năng tái tạo, nâng cao chất
lượng về mặt tự nhiên. Và thông qua hoạt động xã hội đất đai cũng được tái tạo và

nâng cao chất lượng. Về mặt tự nhiên là việc tái tạo độ mùn, môi trường đất… Nhưng
vấn đề dặt ra là thông qua các hoạt động xã hội đó thì vị thế đất đai được tạo ra, được
tái tạo, nâng cao ra sao? Nhằm nâng cao vị thế đất đai, con người đã thông qua các
chiến dịch quảng cáo, quảng bá,… Như vậy đất đai có khả năng tái tạo và nâng cao
chất lượng về mặt tự nhiên và vị thế xã hội thông qua hoạt động đầu tư của con người.
Ngoài ra đất đai còn có tính cố định, tính khan hiếm, tính dị biệt, tính tăng trị,
tính thích ứng.
Tính cố định và khan hiếm do nó giới hạn bởi bề mặt địa cầu và trong phạm vi
lãnh thổ của từng quốc gia.
Tính dị biệt, nó khác nhau về mặt tự nhiên và mặt xã hội.
Tính tăng trị bởi tính cố định, tính khan hiếm là nhu cầu cộng với giá trị đầu tư
của đất đai ngày càng tăng. Tính tăng trị là một quy luật chung nhưng trong quá trình
gia tăng, giá trị đất đai luôn luôn có hiện tượng suy giảm giá trị ở một vài khu vực cục
bộ bởi có hai hiện tượng xã hội luôn luôn song hành đó là trưởng giả hóa và hoang
hóa. Tăng trị là theo thời gian nhưng về mặt không gian thì có nơi tăng, nơi giảm.
Tính thích ứng là khả năng sử dụng vào các mục đích khác nhau.
Từ xa xưa đất đai đã trở thành một thứ của cải vô cùng quý giá, “tấc đất – tấc
vàng”. Đất đai đóng vai trò quan trọng đối với hoạt động kinh tế - xã hội của con
người. Đất đai là đối tượng lao động, là công cụ lao động và là tư liệu sản xuất đặc biệt
trong nông, lâm nghiệp. Ngoài ra đất đai còn là cơ sở không gian bố trí lực lượng sản
xuất và phát triển đô thị, vừa là nhân tố sản xuất đầu vào vừa là tài sản bất động sản.
Là nhân tố đầu vào đất đai có hai thuộc tính tự nhiên và xã hội, và thông qua hoạt
động đầu tư con người đất đai trở thành tài sản bất động sản. Có thể nói với vai trò đầu
vào của hoạt động đầu tư thì đất đai là nhân tố sản xuất, nó được xác định thông qua
đơn vị tài nguyên đất đai và khi với vai trò đầu ra thì đất đai chính là tài sản bất động
sản được xác định bằng đơn vị dịch vụ đất đai. Như vậy dịch vụ đất đai chính là sản
Trang 4


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Trịnh Hoài Khánh Đan

phẩm của sự kết hợp hai yếu tố tự nhiên và xã hội, chất lượng tự nhiên và vị thế trong
một thửa đất cụ thể nhằm tạo ra khả năng đáp ứng nhu cầu hoạt động kinh tế - xã hội
của con người. Trong đó chất lượng tự nhiên bao hàm cả giá trị đầu tư của con người,
phát triển cơ sở hạ tầng đất đai như đường, điện, nước, trường, chợ , trạm...
Dịch vụ đất đai là đối tượng của quan hệ cung cầu thị trường đất đai. Do vậy
mà cung cầu về đất đai trên thị trường là cung cầu về dịch vụ đất đai chứ không phải là
cung cầu về một thửa đất cụ thể.
I.1.2. Khái niệm quỹ đất đai, loại đất đai và loại hình sử dụng đất đai
Quỹ đất đai quốc gia là toàn bộ diện tích đất đai các loại trong phạm vi lãnh thổ
quốc gia. Quỹ đất đai quốc gia nằm trong ranh giới các cấp quản lý khác nhau thì được
gọi là quỹ đất đai các cấp quản lý tương ứng. Quỹ đất đai hình thành và phát triển gắn
liền với lịch sử phát triển dân tộc và quá trình tái sản xuất sản phẩm xã hội. Bắt đầu từ
vùng châu thổ sông Hồng, quỹ đất đai được mở rộng dần cho đến ngày nay và được
phân thành các loại đất đai phù hợp với từng thời kỳ phát triển kinh tế xã hội. Ban đầu
chỉ là loại đất nông nghiệp nông thôn, sau đó hình thành các loại đất công nghiệp,
thương mại, dịch vụ,các loại hình sử dụng đất chi tiết trong từng loại để đáp ứng nhu
cầu phát triển kinh tế xã hội. Như vậy quỹ đất đai là một hệ thống bao gồm các bộ
phận cấu thành là loại đất đai và loại hình sử dụng đất đai.
Quỹ đất đai quốc gia cần được xem xét ở trạng thái động từ góc độ của quá
trình phát triển kinh tế - xã hội, khác với quan điểm tĩnh về đất đai từ góc độ mặt đất.
Đây là căn cứ để xác định nguyên tắc phân loại đất đai. Đối với tập hợp các vật thể
tĩnh thì thường sử dụng nguyên tắc tương đồng để phân tổ các bộ phận thành các loại
(nhóm) khác nhau dựa theo các dấu hiệu giống nhau nào đó. Còn đối với tập hợp động
gồm các vật thể tương tác với nhau thì sử dụng nguyên tắc hệ thống để phân tổ các bộ
phận thành các loại (nhóm) khác nhau dựa trên đặc điểm quan hệ tương tác giữa
chúng.
Theo nguyên tắc hệ thống, quỹ đất đai quốc gia là một hệ thống bao gồm các

loại đất đai xác định theo mục đích sử dụng chính. Loại đất đai là một phân hệ gồm
các loại hình sử dụng đất đai có quan hệ tương tác hỗ trợ cần thiết với nhau trong quá
trình sử dụng cho mục đích chính. Loại đất đai có mục đích sử dụng được xác định
theo ý chí chủ quan của con người và có ranh giới quy ước được xác định trên bản đồ
quy hoạch hay bằng các mốc giới địa chính.
Loại hình sử dụng đất đai là một thửa đất cụ thể được sử dụng thường xuyên có
hệ thống cho một nhu cầu cụ thể của con người, có ranh giới trên thực địa được xác
định bởi sự tương phản giữa các loại hình sử dụng đất đai. Loại hình sử dụng đất đai là
kết quả của hoạt động đầu tư sử dụng đất đai, là đơn vị cơ sở cấu thành loại đất đai.
Loại hình sử dụng đất đai là cơ sở xác định loại đất đai hiện trạng. Thông qua cơ cấu
diện tích các loại hình sử dụng đất đai xác định loại đất đai. Loại đất đai hiện trạng có
thể thống nhất hay có thể không thống nhất với loại đất đai quy hoạch là các trường
hợp sử dụng đất đai theo đúng quy hoạch, hay không tuân thủ theo quy hoạch.
Mục đích sử dụng chính của các loại hình sử dụng đất đai được xác định theo
mục đích sử dụng của loại đất đai.
Phân biệt loại đất đai pháp lý và loại đất đai hiện trạng. Loại đất đai pháp lý
được biểu hiện và quản lý bằng bản đồ địa chính, còn loại đất đai hiện trạng được thể
hiện trên bản đồ hiện trạng sử dụng đất đai.
Trang 5


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Trịnh Hoài Khánh Đan

Phân loại đất đai theo Luật đất đai 1993:
Theo Luật đất đai 1993, quỹ đất đai quốc gia được phân loại theo nguyên tắc hệ
thống dựa vào mục đích sử dụng, chủ yếu phân thành các loại sau:
- Đất nông nghiệp.
- Đất lâm nghiệp.

- Đất chuyên dùng.
- Đất đô thị.
- Đất khu dân cư nông thôn.
- Đất chưa sử dụng.
Tuy nhiên khi đưa vào thực tế cuộc sống thì gặp rất nhiều trở ngại trong công
tác kiểm kê, thống kê đất đai bởi vì khái niệm loại đất là một phạm trù tương đối trừu
tượng. Loại đất theo Luật đất đai vẫn chưa được cụ thể hóa bao gồm những loại hình
chi tiết nào mà chính loại hình chi tiết phản ánh hiện trạng thực tế trên bề mặt mà
những người đi kiểm kê gặp phải. Do đó Luật đất đai 1993 được bổ sung bằng những
nghiên cứu tiếp theo thay thế 5 loại đất theo bảng kiểm kê đất đai bao gồm các loại
sau:
- Đất nông nghiệp.
- Đất lâm nghiệp.
- Đất chuyên dùng.
- Đất chưa sử dụng.
- Đất ở.
Phân loại đất đai theo Luật đất đai 2003:
Nguyên tắc giống nhau được thể chế hóa trong Luật đất đai 2003. Theo đó quỹ
đất đai quốc gia phân thành 3 nhóm chính:
- Nhóm đất nông nghiệp.
- Nhóm đất phi nông nghiệp.
- Nhóm đất chưa sử dụng.
Trong đó đất nông nghiệp là tất cả các loại đất đai đóng vai trò là tư liệu sản
xuất đặc biệt trong nông nghiệp, còn đất phi nông nghiệp là các loại đất đai đóng vai
trò là cơ sở không gian. Và 3 nhóm đất chính này chia thành 5 loại đất đai bao gồm:
- Nhóm đất nông nghiệp: nông nghiệp và lâm nghiệp.
- Nhóm đất phi nông nghiệp:đất ở và đất chuyên dùng.
- Nhóm đất chưa sử dụng.
I.2. Quan niệm về giá trị đất đai
I.2.1. Một số khái niệm liên quan về giá đất

Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị
diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử
dụng đất.
Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với
một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.
Trang 6


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Trịnh Hoài Khánh Đan

Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong trường hợp
được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định.
Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện
bình thường là số tiền VNĐ tính trên một đơn vị diện tích đất được hình thành từ kết
quả của những giao dịch thực tế mang tính phổ biến giữa người cần chuyển nhượng và
người muốn được chuyển nhượng không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như tăng giá do
đầu cơ, do thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, quan hệ
huyết thống.
I.2.2. Khái niệm về địa tô
Địa tô được định nghĩa một cách ngắn gọn nhất là khoảng thu nhập có được
không phải do lao động làm ra mà là do lợi thế cạnh tranh, do sử dụng đất đai có lợi
thế hơn về mặt chất lượng và vị thế so với mức trung bình của toàn xã hội. Địa tô là
thuật ngữ chuyên ngành, là một hình thái của tô kinh tế, nó xuất hiện trong tất cả các
lĩnh vực. Trong thị trường lao động, tô kinh tế xuất hiện khi một người có khả năng
đặc biệt nhận một mức lương đặc biệt. Thông thường ta không nên nhầm tưởng thu
nhập không do lao động làm ra với thu nhập bóc lột. Địa tô về bản chất kinh tế thì đó
là lợi nhuận siêu ngạch chuyển hóa thành địa tô nhờ vào cơ chế sở hữu và sử dụng đất
đai đặc thù.

Giữa địa tô và khả năng tiếp cận của đất đai có quan hệ mật thiết với nhau. Đất
có khả năng tiếp cận tốt thì địa tô cao và ngược lại (Von Thunen, 1820 & Alonso,
1964), mối quan hệ giữa địa tô và khả năng tiếp cân thị trường trung tâm được thể hiện
ở hình sau.
Tuy nhiên trong mô hình lý giải của Von Thunen và Alonso với căn cứ là tiết
kiệm chi phí lưu thông vận tải chỉ phù hợp với thời kỳ ban đầu của quá trình công
nghiệp hóa và đô thị hóa. Trong mô hình phân bổ sử dụng đất đai mà hai học giả trên
đề xuất thì chi phí vận chuyển hàng hóa đóng vai trò quyết định, khi mà chi phí vận
chuyển còn chiếm tỷ trọng tương đối lớn trong giá cả hàng hóa của thời kỳ phát triển
công nghiệp tập trung ban đầu.
Hiện nay, chi phí vận chuyển sản phẩm hàng hóa đã giảm xuống nhiều nên
khoảng cách không còn là yếu tố quan trọng, người ở xa trung tâm và gần trung tâm
đều như nhau. Như vậy vị trí không phải đóng vai trò quan trọng để quyết định địa tô
cao hay thấp.
Có thể nói quan điểm về cơ chế cạnh tranh thị trường chỉ tiếp cận được hiện
tượng bên ngoài, chưa làm rõ được bản chất bên trong của vấn đề. Vấn đề ở chỗ: địa tô
có được, là hệ quả của hoạt động sản xuất sử dụng đất đai, chứ không phải là nguyên
nhân chi phối phân bổ hoạt động kinh tế tại các vị trí khác nhau.
Để giải quyết các vấn đề nêu trên, phải xuất phát từ nhu cầu về đất đai cụ thể
của các ngành sản xuất và các hoạt động xã hội khác nhau. Như đã biết, đất đai gồm
hai thành phần: vị thế và chất lượng, sự kết hợp hai thành phần này tạo ra một khả
năng đáp ứng nhu cầu hoạt động kinh tế xã hội của con người. Các hoạt động khác
nhau thì có nhu cầu khác nhau về thành phần vị thế và chất lượng. Chính sự khác nhau
của nhu cầu về vị thế và chất lượng chi phối quá trình phân khu chức năng đô thị.
Các loại hình thương mại - dịch vụ khác nhau thì có nhu cầu khác nhau về vị
thế, nên có vị trí phân bố khác nhau trong không gian đô thị. Việc lựa chọn vị trí nơi ở
tuân thủ theo cơ chế vị thế - chất lượng và phụ thuộc vào thu nhập cá nhân.
Trang 7

Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Trịnh Hoài Khánh Đan

R

12,0

Thương mại
và dịch vụ
7,0

Dân cư
Công nghiệp

2,0

Khu mua bán
và văn phòng

0

A

B

Khoảng cách đến trung tâm vị thế

Khu ở

Khu công nghiệp

Hình 1.1. Mô hình phân khu chức năng đất đai đô thị
Việc bố trí và phát triển các khu công nghiệp cũng tuân thủ theo cơ chế vị thế chất lượng. Vị thế ở đây là khả năng thiết lập quan hệ với thị trường, nguồn nhân lực,
với các đối tác để liên doanh, liên kết chuyên môn hoá, chuyên ngành hoá tăng năng
suất lao động. Chất lượng là mức độ phát triển cơ sở hạ tầng sản xuất và các điều kiện
về tự nhiên, môi trường sinh thái khác.
Trong nền kinh tế thị trường, nhu cầu về đất đai được đáp ứng thông qua quan
hệ cung cầu về dịch vụ đất đai, mà từ đó hình thành trật tự phân bổ sử dụng đất đai
trong không gian với các mức giá thuê đất khác nhau tại các vị trí khác nhau.
I.3. Quan niệm chung về giá trị đất đai
I.3.1. Các quan điểm về giá trị đất đai
Quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít
Theo quan điểm này, giá trị là lao động không phân biệt nói chung của con
người, lao động xã hội kết tinh trong hàng hóa. Nó là một trong hai thuộc tính của
hàng hóa: giá trị và giá trị sử dụng. Trong đó giá trị là thuộc tính xã hội của hàng hóa,
là lao động xã hội thể hiện trong hàng hóa. Trong mối quan hệ với giá trị trao đổi thì
giá trị là nội dung của giá trị trao đổi, giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện của giá trị,
giá cả là hình thái biểu hiện bằng tiền của giá trị. Từ đó khẳng định đất đai, thành phần
cơ bản của bất động sản, không có giá trị vì đất đai không phải là sản phẩm do con
người làm ra, không có lao động kết tinh trong đất đai. Giá cả đất đai thực chất là địa
tô tư bản hoá, xác định theo công thức: P =

R
Trong đó, P: giá cả thị trường, R: địa tô
I

Trang 8

Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Trịnh Hoài Khánh Đan

thu được trong một thời gian nào đó, I: tỷ lệ chiết khấu bằng với tỷ lệ lãi suất tiền gửi
ngân hàng.
Sau này một số nhà kinh tế trường phái Mác xít cho rằng đất đai cũng có giá trị,
bởi vì đất đai không còn ở trạng thái tự nhiên ban đầu, mà đã có lao động xã hội (lao
động sống và lao động vật hoá) kết tinh từ hoạt động đầu tư khai phá, phát triển cơ sở
hạ tầng của con người và được xác định theo công thức: W = C + V + M (Xagaidak A.
E., 1992). Nhưng thực tế giá cả thị trường đất đai, đặc biệt đất đai đô thị, lớn hơn gấp
nhiều lần giá trị đầu tư vào đất đai (Nhiêu Hội Lâm, 2004). Như vậy giá trị đất đai
không phải là giá trị đầu tư phát triển trên đất đai.
Quan điểm kinh tế thị trường
Các nhà kinh tế thị trường khá thận trọng khi đưa ra khái niệm giá trị. Họ không
đề cập đến phạm trù giá trị sức lao động “kết tinh sức lao động”: bất kỳ sản phẩm nào
có khả năng đáp ứng được mong muốn của con người đều được coi là có giá trị sử
dụng. Năng lực của giá trị sử dụng này trong việc trao đổi với các sản phẩm/hàng
hóa/dịch vụ khác được gọi là giá trị của nó. Giá cả là giá trị tiền tệ của sản phẩm khi
nó được giao dịch trên thị trường.
Theo quan điểm này, đất đai có giá trị sử dụng, tức là tính hữu ích cùng với sự
khan hiếm được trao đổi trên thị trường, nên nó có giá trị trao đổi. Giá trị trao đổi là
hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị sử dụng, giá trị sử dụng lớn thì giá trị trao đổi
lớn và ngược lại (Mã Khắc Vỹ, 1995). Quan điểm này đơn giản, dễ hiểu, dễ chấp
nhận, nhưng không có sức mạnh mô tả bởi tính đơn giản của nó. Hơn nữa dễ dẫn đến
sự nhầm lẫn giá trị hay giá trị trao đổi là giá trị sử dụng tính theo đơn vị tiền tệ.
Quan điểm marketing hiện đại
Giá trị trao đổi của sản phẩm bao gồm giá trị hữu hình và giá trị vô hình. Giá trị
hữu hình phụ thuộc vào giá trị đầu tư, chi phí, giá thành sản xuất hàng hóa đó; giá trị
vô hình phụ thuộc vào tâm lý, nhu cầu, thị hiếu của con người (Tôn Thất Nguyễn

Thiêm, 2005).
Với quan điểm này thì phạm trù giá trị đất đai được giải thích một cách thuyết
phục hơn. Theo đó, giá trị hữu hình ứng với chất lượng nhà đất và giá trị vô hình ứng
với vị thế đất đai. Giá trị trao đổi có hai thành phần: giá trị sử dụng và giá trị.
Giá trị sử dụng là giá trị hữu hình ứng với các thuộc tính không gian (diện tích,
hình thể, vị trí ) cùng với các đặc điểm về địa hình, địa mạo, địa chất, địa chấn và các
tính chất sinh lý hóa của đất kết hợp với giá trị đầu tư phát triển hạ tầng đất đai.
I.3.2. Các hình thái biểu hiện của giá trị đất đai
Giá trị biểu hiện bằng đơn vị tiền tệ được gọi là giá cả. Có nhiều loại giá cả
thường gặp như giá mua bán, giá thị trường, giá cảm nhận.
Trong thị trường, để hình thành nên giá cả đất đai cần phải có sự chuyển
nhượng giữa người cần chuyển nhượng và người được chuyển nhượng. Từ đó hình
thành quan hệ cung cầu. Khi cung cầu trên thị trường cân bằng thì hình thành giá cả
cân bằng thị trường đất đai. Khi có sự mất cân bằng về cung cầu thì giá cả cân bằng
này cũng sẽ thay đổi: giá giảm khi cung lớn hơn cầu và tăng khi cung nhỏ hơn cầu
trong điều kiện các yếu tố khác không thay đổi. Giá cả thị trường là hình thức biểu
hiện bằng tiền của giá trị thị trường.

Trang 9


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Trịnh Hoài Khánh Đan

Giá cảm nhận

Khi giá trị được biểu hiện bằng đơn vị tiền tệ thì được gọi là giá cả. Trong thực
tế ta thường gặp các loại giá như giá cảm nhận, giá mua bán và giá thị trường.
Giá cảm nhận ứng với lợi ích cảm nhận được từ các thuộc tính tự nhiên và xã

hội của đất đai. Khi thị trường ở trạng thái cân bằng thì giá cảm nhận sẽ cân bằng với
lợi ích cảm nhận trong các phân khúc thị trường và tạo thành đường cân bằng giá trị
(VEL). Đường cân bằng này thể hiện quy luật “Tiền nào của nấy”. Trên thực tế mức
giá cảm nhận được xác định bằng cách tham khảo giá cả giao dịch từ những người dân
xung quanh hay thông qua tư vấn thẩm định giá bằng các phương pháp khác nhau. Giá
cảm nhận có thể được biểu hiện dưới hình thức giá rao bán, giá rao mua. Thông
thường giá cảm nhận thường thấp hơn giá rao bán và cao hơn giá rao mua.

VEL

B

Giá rao
E
D

C

A

Giá rao

Lợi ích cảm nhận
Hình 1.2. Bản đồ giá trị
Giá mua bán dao động xung quanh giá cảm nhận và phụ thuộc vào khả năng
cảm nhận của mỗi người về lợi ích thu được từ đất đai. Cùng một thửa đất nhưng lợi
ích cảm nhận được từ mỗi người thì hoàn toàn khác nhau do có hoàn cảnh sống, thu
nhập, vị thế xã hội khác nhau. Do đó khả năng nhận định về mức độ quan trọng và lợi
ích của đất đai là khác nhau dẫn đến có những đánh giá khác nhau về giá cảm nhận.
Khi giá mua bán được hình thành trong các tình huống giao dịch cụ thể thì sẽ tương

xứng với lợi ích cảm nhận được trong một bối cảnh cụ thể.
Giá thị trường được hình thành thông qua quan hệ cung cầu thị trường về đất
đai, là giá trị trung bình của các mức giá mua bán cụ thể và được chấp nhận bởi đa số.

Trang 10


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Trịnh Hoài Khánh Đan

P

SS1
SST

SS2

P1
PT

DT

D1

P2

D2

Y

0

Y2

Y1

Y

YT

Hình 1.3. Giá cả đất đai trong các phân khúc thị trường
I.3.3. Quá trình hình thành giá cả đất đai đô thị
Quá trình này được phản ánh thông qua các loại giá đất nông nghiệp, giá đất
trưng dụng, giá đất xuất nhượng và giá đất chuyển nhượng.
Trong quá trình phát triển đô thị, quá trình đô thị hóa, quá trình chuyển dịch đất
nông nghiệp sang đất đô thị thông qua công tác thu hồi, đầu tư, giao đất và chuyển
nhượng đất đai.
Giá đất nông nghiệp được xác định theo công thức: P =

R
, trong đó P: giá cả
I

đất nông nghiệp, R: địa tô nông nghiệp nông thôn, I: tỷ lệ chiết khấu
Để chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất đô thị, nhà nước phải trưng dụng đất
nông nghiệp của nông dân. Do đó nhà nước phải trả với mức giá tối thiểu bằng với giá
đất nông nghiệp. Nhưng trên thực tế người dân biết được giá đất sẽ tăng lên sau khi
chuyển mục đích. Vì vậy họ đòi tăng thêm một khoảng ∆R được gọi là “hạn ngạch lợi
nhuận tăng trưởng siêu ngạch dự kiến sau khi trưng dụng đất đai”. Vì vậy giá đất trên

thực tế sẽ là: P1 =

( R1 + D R1)
I

Sau khi trưng dụng đất đai, nhà nước sẽ tiếp tục đầu tư một khoảng ∆P1 để phát
triển cơ sở hạ tầng đất đai và sau đó tiến hành chuyển giao cho các nhà đầu tư kinh
doanh nhà đất đô thị.
Giá đất xuất nhượng tối thiểu phải bằng chi phí ban đầu cộng cho lợi tức vốn.
Tức là: (P1 + ∆P1) (1 + γ) trong đó γ là tỷ lệ lợi tức trung bình.
Nhưng nhà nước cũng biết rằng sau khi xuất nhượng đầu tư phát triển bất động sản thì
giá cả đất đai sẽ tăng lên. Vì vậy họ cũng đòi hỏi một khoảng tăng lên nhất định ∆R2
được gọi là mức tăng trưởng của lợi nhuận siêu ngạch dự kiến sau khi xuất nhượng đất
đai đô thị. Được hình thành thông qua sự thỏa thuận giữa nhà nước và nhà đầu
tư,thông qua thị trường, vì vậy giá đất xuất nhượng sẽ là:
Trang 11


Ngành Quản lý đất đai

P2 = çç R 2
æ
è

SVTH: Trịnh Hoài Khánh Đan

+ D R2 ö
÷ , với R2 = I(P1 + ∆P1)(1 + γ)
÷
I

ø

Nhà đầu tư sau khi nhận đất đai từ nhà nước, tiếp tục đầu tư phát triển bất động sản
một khoảng ∆P2 nào đó và sau đó tiến hành chuyển nhượng thì giá cả chuyển nhượng
phải bằng: (P2 + ∆P2) (1 + γ)
Nhưng nhà đầu tư cũng biết rằng giá cả sẽ tăng nên đòi hỏi tăng một khoảng ∆R3. Do
đó giá cả đất đai sẽ bằng :P3 = çç R3
æ
è

+ D R3 ö
÷ , với R3 = I(P2 + ∆P2)(1 + γ ).
÷
I
ø

Và như thế nếu tiếp tục chuyển nhượng ta có công thức khái quát
Pn = çç R n
æ
è

+ D Rn ö
÷ , với Rn = I(Pn-1 + ∆Pn-1)(1 + γ), n: số lần chuyển nhượng
÷
I
ø

Từ sự phân tích trên đây, có thể dễ dàng nhận thấy rằng:
Sự hình thành giá đất đô thị luôn luôn gắn liền với địa tô ban đầu và sự tích luỹ địa tô
tăng thêm.

Sự tăng trưởng của địa tô và giá đất cũng không tách rời với tăng trưởng của
đầu tư vào đất đai, cái sau là điều kiện và môi giới giới thiệu cái trước.
Giá đất đô thị thực tế bao gồm hai bộ phận tổ thành: địa tô thật sự + lợi ích vốn,
không thể phân biệt rạch ròi hai cái này.
I.3.4. Khái niệm khung giá và bảng giá đất đai
Khung giá đất đai được hiểu là giới hạn trên và giới hạn dưới về giá của một
loại đất đai cụ thể được xác định phù hợp với quy luật phân vùng sử dụng đất đai
nhằm bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất đai, cũng như đảm bảo cho đất đai được
sử dụng đúng với mục đích tiềm năng. Khung giá đất đai do Chính phủ ban hành trong
một giai đoạn phát triển kinh tế xã hội nhất định.
Bảng giá đất đai được xây dựng trên cơ sở khung giá đất đai, chi tiết hóa khung
giá đất đai theo sự khác biệt về điều kiện tự nhiên, kỹ thuật hạ tầng và kinh tế xã hội
của các vị trí trong phạm vi của từng phân vùng sử dụng đất đai. Bảng giá đất đai do
UBND các tỉnh thành ban hành định kỳ hàng năm.
I.3.5. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là các yếu tố cấu thành khả năng sinh lời của
đất đai, tạo ra lợi nhuận thu được từ sử dụng đất đai, bao gồm:
Nhóm yếu tố liên quan trực tiếp đến thửa đất như đặc điểm tự nhiên của thửa
đất và an toàn pháp lý của quyền sử dụng đất
Các yếu tố liên quan trực tiếp đến đặc điểm tự nhiên của thửa đất bao gồm: vị
trí, hình thể, diện tích thửa đất, loại đất, tính chất đất…
Yếu tố an toàn pháp lý của quyền sử dụng đất bao gồm những bảo đảm của Nhà
nước đối với người sử dụng đất trong việc thực hiện các quyền như: chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Đặc điểm tự nhiên của thửa đất và an toàn pháp lý của quyền sử dụng đất là
những yếu tố ảnh hưởng rất lớn đến giá đất. Tuy nhiên, sự ảnh hưởng đó chỉ giới hạn
Trang 12

Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Trịnh Hoài Khánh Đan

đối với từng thửa đất, chúng không ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng không đáng kể đối với
với sự tăng, giảm giá của những thửa đất khác. Do đó, đặc điểm tự nhiên của thửa đất
và an toàn pháp lý của quyền sử dụng đất không phải là những nguyên nhân cơ bản làm
biến động giá đất trên thị trường.
Nhóm yếu tố liên quan đến quy hoạch sử dụng đất và cơ sở hạ tầng bên ngoài
thửa đất
Theo quy định của pháp luật hiện hành, ở nước ta hiện quy hoạch sử dụng đất
được lập theo 4 cấp: cả nước, cấp tỉnh, cấp huyện và cấp xã. Trong đó, quy hoạch sử
dụng đất cấp xã là yếu tố cơ bản ảnh hưởng rõ nhất, lớn nhất và trực tiếp đến sự tăng,
giảm giá thị trường của những thửa đất trong vùng quy hoạch và có ảnh hưởng nhất
định đến giá thị trường của những thửa đất vùng lân cận. Mức độ ảnh hưởng đến giá đất
thị trường của quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, cấp tỉnh giảm dần. Riêng quy hoạch sử
dụng đất của cả nước, do phạm vi điều chỉnh và tính định hướng thuộc tầm vĩ mô, nên sự
tác động của nó đối với thị trường quyền sử dụng đất hầu như không đáng kể. Do đó, yếu
tố quy hoạch sử dụng đất nói chung không phải là nguyên nhân cơ bản làm biến động giá
đất trên thị trường.
Cơ sở hạ tầng bên ngoài thửa đất bao gồm cơ sở hạ tầng kỹ thuật và cơ sở hạ tầng
xã hội, chúng bao gồm hệ thống giao thông, cấp nước, thoát nước, cấp điện, thông tin
liên lạc; cơ sở y tế, trường học; cơ sở thương mại - dịch vụ. Khi các bộ phận cấu thành cơ
sở hạ tầng được xây dựng đầy đủ, đồng bộ và phù hợp với trình độ phát triển kinh tế, văn
hoá, xã hội của vùng, thì hiệu quả do chúng đem lại sẽ là lớn nhất. Hiệu quả nói ở đây
trước hết là hiệu quả việc khai thác, sử dụng đất đai và do vậy giá trị đất đai trong vùng
cũng vì thế mà tăng cao hơn so với nơi cơ sở hạ tầng thấp kém hoặc đầu tư không đồng
bộ.
Ngày nay ở nước ta cũng như ở hầu hết các quốc gia trên thế giới, việc xây
dựng và phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đều được định hướng theo

quy hoạch sử dụng đất, hay nói cách khác đều được định hướng theo quy hoạch sử
dụng đất của từng vùng, từng khu vực trong đó mục đích sử dụng của từng thửa đất
thuộc khu vực đó, vùng đó đều được xác định cụ thể. Do vậy, cũng như quy hoạch sử
dụng đất chi tiết, cơ sở hạ tầng có ảnh hưởng rất lớn tới giá trị sử dụng đối với từng
thửa đất.
Quy hoạch sử dụng đất và cơ sở hạ tầng bên ngoài thửa đất là những yếu tố
không chỉ ảnh hưởng đến giá của từng thửa đất mà còn ảnh hưởng đến giá của nhiều
thửa đất. Tuy nhiên, sự ảnh hưởng đó chỉ giới hạn đối với những thửa đất trong một
khu vực, một vùng nhất định nơi được hưởng lợi do hệ thống cơ sở hạ tầng đó đem lại
hoặc nơi mà các mục đích sử dụng đất đã được Nhà nước quyết định và bảo đảm được
thực hiện. Quy hoạch sử dụng đất và cơ sở hạ tầng bên ngoài thửa đất không phải là
những nguyên nhân cơ bản làm biến động giá đất trên thị trường.
Mức độ ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất đối với giá từng thửa đất trong
khu vực lập quy hoạch phụ thuộc vào các các mục đích sử dụng đất được xác định bởi
quy hoạch sử dụng đất đó và tiến độ thực hiện quy hoạch đó.
Mức độ ảnh hưởng của yếu tố cơ sở hạ tầng đối với giá của từng thửa đất phụ
thuộc vào mức độ hoàn thiện và tính đồng bộ của cơ sở hạ tầng trong khu vực đó.

Trang 13


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Trịnh Hoài Khánh Đan

Nhóm yếu tố tâm lý, xã hội và môi trườngliên quan đến việc sử dụng đất
Một thửa đất được chuyển nhượng với giá cao hơn hoặc thấp hơn giá thị trường
do quan niệm, nhận thức, tập quán, tâm lý, điều kiện sống của bên bán hoặc bên mua
về một đặc điểm nào đó gắn với thửa đất, gắn với quyền sử dụng đất hoặc do thị
trường quyền sử dụng đất là một thị trường không hoàn hảo, thông tin cung cấp trên

thị trường thường không đầy đủ, đôi lúc bị sai lệch nhằm phục vụ lợi ích cho một
nhóm người nào đó. Phần chênh lệch giữa giá bán thực tế với giá thị trường trong
những trường hợp nêu trên chính là hệ quả của yếu tố tâm lý, xã hội và môi trường. Ở
đây, yếu tố tâm lý được hiểu là một khái niệm thuộc phạm trù phong tục, tập quán của
một cộng đồng người, một địa phương cụ thể.
Trong một số trường hợp nhất định giá đất bị ảnh hưởng bởi yếu tố tâm lý, xã
hội và môi trường. Căn cứ phạm vi ảnh hưởng giá đất của các yếu tố, có thể chia
chúng theo 2 nhóm sau đây:
- Các trường hợp trực tiếp ảnh hướng tới giá của từng thửa đất riêng biệt, thuộc
nhóm này gồm có:
ü Trường hợp những thửa đất bị phát mại hoặc bị bán đấu giá để thu hồi nợ;
ü Trường hợp thửa đất có người ở trong đó bị chết đột tử, chết do tự tử;
- Các trường hợp trực tiếp ảnh hướng tới giá của nhiều thửa đất thuộc nhóm này
gồm có:
ü Trường hợp các thửa đất thuộc khu vực bị ô nhiễm nặng về môi trường ( không
khí, nước, tiếng ồn),
ü Trường hợp các thửa đất thuộc khu vực mà trật tự an toàn xã hội kém;
ü Trường hợp các thửa đất trong các quần cư đã hình thành từ lâu đời còn tồn tại
nhiều phong tục, tập quán lạc hậu;
Các yếu tố tâm lý, xã hội và môi trường là những yếu tố mang tính phổ biến, nhưng
biểu hiện của chúng thì rất khác nhau, tuỳ thuộc vào phong tục, tập quán và trình
độ nhận thức của người dân ở mỗi địa phương. Cùng một hiện tượng, một đặc điểm
gắn với thửa đất, nhưng người dân ở các địa phương khác nhau có phong tục, tập
quán, mức sống và trình độ nhận thức khác nhau thì có những quan niệm khác
nhau. Do vậy, các yếu tố tâm lý, xã hội, môi trường không phải phải là những
nguyên nhân cơ bản làm biến động giá đất trên thị trường.
Tuỳ theo đặc điểm của từng yếu tố mà phạm vi ảnh hưởng của chúng đối với giá
đất có khác nhau, cụ thể:
- Đối với yếu tố xã hội, môi trường, mức độ ảnh hưởng của chúng đối với giá đất
chỉ giới hạn trong phạm vi nhất định. Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên giảm dần

theo khoảng cách bán kính từ tâm điểm nơi phát sinh yếu tố ảnh hưởng đến thửa đất.
- Đối với yếu tố tâm lý, mức độ ảnh hưởng của loại yếu tố này là rất thất thường
và chỉ giới hạn đối với từng thửa đất nhất định.
Nhóm yếu tố kinh tế - thị trường liên quan đến quyền sử dụng đất
Sự tác động của yếu tố kinh tế, thị trường đối với giá đất trên thực tế khó có thể
bóc tách được riêng rẽ bởi sự tác động của chúng đan xen nhau, quan hệ nhân - quả
của nhau. Vì vậy, khi nghiên cứu tác động của yếu tố kinh tế, thị trường đối với giá
đất, các nhà kinh tế thường sử dụng phương pháp nghiên cứu gián tiếp thông qua việc
Trang 14


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Trịnh Hoài Khánh Đan

phân tích, đánh giá tương quan cung - cầu về đất đai trên thị trường và chính sách,
pháp luật của Nhà nước liên quan đến đất đai để xem xét, xác định mức độ tác động
của chúng đối với giá đất.
- Tương quan cung - cầu về đất trên thị trường:
Trong thị trường, tương quan giữa tổng cung và tổng cầu thường ở trạng thái
không cân bằng, bất cứ sự thiếu hụt nào của tổng cung hoặc của tổng cầu một loại
hàng hoá nào đó đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá của loại hàng hoá đó. Sự ảnh hưởng
đó diễn biến theo cơ chế sau đây:
ü Khi tổng cung tăng mà tổng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm;
khi tổng cung giảm mà tổng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng.
ü Khi tổng cung và tổng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tuỳ
theo tốc độ tăng, giảm của tổng cung và tổng cầu; giá tăng khi tốc độ tăng của tổng cầu lớn
hơn tốc độ tăng của tổng cung và ngược lại.
Sự tác động của tương quan cung - cầu về đất đai trong thị trường quyền sử
dụng đất diễn biến có phần khác so với tương quan cung - cầu trong thị trường hàng

hoá thông thường. Trên một đơn vị hành chính xác định (xã, phường, thị trấn; quận,
huyện, thị xã...) tổng cung về một loại đất nào đó có thể được điều chỉnh thông qua
việc chuyển đổi cơ cấu giữa các loại đất, nhưng tổng cung về đất nói chung thì cơ bản
là cố định và bất biến (trừ trường hợp điều chỉnh về địa giới hành chính). Đây chính là
một đặc điểm rất cơ bản của thị trường quyền sử dụng đất, chính do sự tác động của
đặc điểm này mà giá đất trên thị trường - xét trên phương diện tổng quát luôn có xu
hướng tăng, mức tăng giá đất được quyết định bởi yếu tố cầu. Tuy nhiên, không phải
mọi nhu cầu về đất đai đều tác động đến tương quan cung - cầu giữa chúng, trong thực
tế chỉ có những nhu cầu có khả năng thanh toán là tác động đến tương quan cung - cầu.
- Chính sách, pháp luật của Nhà nước liên quan đến đất đai
Những chính sách, pháp luật của Nhà nước ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất thị
trường bao gồm:
ü Chính sách về tài chính, tín dụng liên quan đến người sử dụng đất như quy định
khung giá các loại đất và giá đất; quy định việc miễn, giảm tiền sử dụng đất; quy định lãi
suất tiền vay thế chấp để đầu tư vào đất đai, phát triển bất động sản; quy định lãi suất tiền
gửi ngân hàng; quy định việc bồi thường cho người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất;
ü Chính sách đối với người sử dụng đất như các quy định về quyền của người sử dụng
đất;
ü Chính sách thuế đối với việc sử dụng đất như thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế
sử dụng đất.
Những chính sách và quy định pháp luật nêu trên không chỉ ảnh hưởng trực tiếp
đến giá của từng thửa đất mà còn ảnh hưởng làm biến động tăng, giảm giá các loại đất
trên thị trường quyền sử dụng đất nói chung.
Khi các chính sách của Nhà nước liên quan đến đất đai được thể chế hoá bằng
các quy phạm pháp luật phù hợp với cuộc sống, thì sẽ điều tiết giá đất trên thị trường
theo chiều hướng tích cực, thị trường quyền sử dụng đất ổn định và phát triển; ngược
lại nếu không phù hợp với cuộc sống sẽ làm cho giá đất trên thị trường biến động theo
chiều hướng tiêu cực, thị trường quyền sử dụng đất hoặc bị đóng băng hoặc trong tình
trạng rối loạn dễ phát triển thành những cơn sốt giá đất.
Trang 15

Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Trịnh Hoài Khánh Đan

Có nhiều nguyên nhân làm biến động giá đất, nhưng nguyên nhân cơ bản làm
biến động giá đất trên thị trường đất đai ở nước ta đó là chính sách của Nhà nước về
đất đai và các chính sách khác liên quan đến đất đai như chính sách tài chính, tín
dụng, chính sách thuế.
Nguyên nhân cơ bản làm biến động giá đất trên thị trường tại từng vùng khu vực bao
gồm quy hoạch sử dụng đất, tương quan cung - cầu về đất đai và mức độ phát triển hạ
tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của vùng đó.
I.4. Hệ thống quản lý giá đất đai
1.4.1. Hệ thống văn bản pháp luật về quản lý giá đất đai
- Luật Đất đai 2003;
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Về thi hành Luật Đất đai;
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Quy định Phương pháp xác
định giá đất và khung giá các loại đất;
- Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15 tháng 9 năm 2005 Hướng dẫn việc tổ
chức mạng lưới thống kê và điều tra,khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất
theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Sửa đổi, bổ sung một số điều
của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác
định giá đất và khung giá các loại đất;
- Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 Hướng dẫn thực hiện Nghị
định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định
giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007
của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.

I.4.2. Hệ thống tổ chức quản lý giá đất
Mạng lưới thống kê và điều tra khảo sát giá đất được tổ chức ở 3 cấp:
Cấp TW: Tổng cục QLĐĐ là đầu mối giúp Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi
trường tổng hợp, thống kê các loại đất theo báo cáo của UBND cấp tỉnh, kết hợp với
Cục Quản lý giá thuộc Bộ Tài chính xây dựng các văn bản hướng dẫn về thống kê,
điều tra giá đất, thống kê báo cáo giá các loại trên phạm vi cả nước.
Cấp tỉnh: Sở TN-MT chủ trì, phối hơp cùng Sở Tài chính, Cục thuế, Cục Thống
kê, chỉ đạo việc tổ chức điều tra, khảo sát, bố trí lực lượng cán bộ cùng phòng Tài
nguyên Môi trường cấp huyện điều tra giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị
trường tại địa phương, xây dựng báo cáo tổng hợp giá các loại đất cụ thể, trình UBND
cấp tỉnh, để UBND cấp tỉnh báo cáo Bộ TN-MT.
Cấp huyện: Phòng TN-MT chủ trì, phối hợp với Phòng Tài chính, phòng Thống
kê, UBND các xã, phường, thị trấn tổ chức điều tra, khảo sát, thống kê giá chuyển
nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường của địa phương mình, xây dựng báo cáo tổng
hợp giá các loại đất trên địa bàn, trình UBND cấp huyện để UBND huyện báo cáo
UBND tỉnh.

Trang 16


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Trịnh Hoài Khánh Đan

I.4.3. Hệ thống phân loại vùng giá trị
Để định giá đất đai trước tiên cần phân loại vùng giá trị (hay còn gọi là vùng vị
trí). Vùng giá trị là một khái niệm thuộc phạm trù định giá để chỉ một khu vực địa lý
mà tại đó các thửa đất cùng chịu ảnh hưởng bởi tác động của các điều kiện tự nhiên,
kinh tế, xã hội và pháp luật tương tự nhau hoặc gần tương tự nhau, có một mức giá thị
trường nhất định. Hiểu theo logic lý thuyết vị thế - chất lượng, vùng giá trị là một khu

vực địa lý mà tại đó các thửa đất có cùng một mức vị thế xã hội.
Số lượng vùng giá trị nhiều hay ít là do sự khác biệt về điều kiện tự nhiên, kinh
tế, xã hội và pháp luật quy định. Nhìn chung số lượng vùng giá trị càng tăng dày thì
mức giá giữa các thửa đất trong vùng được xác định càng gần nhau và càng sát với giá
thị trường tại vùng đó.
Vùng giá trị được xác định trên thực tế căn cứ vào các đặc điểm về các điều
kiện tự nhiên, kỹ thuật hạ tầng, kinh tế, xã hội và pháp luật sau đây:
- Phân vùng lãnh thổ: đồng bằng, trung du và miền núi;
- Phân khu thị trường: khu vực đô thị, khu vực nông thôn và khu vực giáp ranh;
khu vực trung tâm, khu vực tiếp giáp trung tâm và khu vực ngoại vi;
- Phân loại đất đai: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất sản xuất kinh doanh phi
nông nghiệp, đất ở;
- Phân loại đường giao thông: quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ, đường liên xã, đường
nội bộ khu công nghiệp, đường nội bộ khu dân cư nông thôn và giao thông đường
thủy;
- Khoảng cách tới trung tâm thành phố, chợ trung tâm nông thôn, trung tâm khu
dân cư nông thôn;
- Phân loại vị trí theo từng khu vực: vị trí 1, vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4…;
- Phân loại đô thị: đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị loại II, đô thị loại III,
đô thị loại IV, đô thị loại V;
- Phân loại đường phố đô thị: loại 1, loại 2, loại 3, loại 4 và loại 5;
- Phân loại vị trí theo từng đường phố: vị trí 1, vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4…;
- Khả năng sinh lời của đất nông nghiệp, của vị trí đất đô thị và đất khu dân cư
nông thôn.
I.4.4. Các phương pháp định giá đất đai
Phương pháp định giá đất được quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP
ngày 16/11/2004 và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ.
Theo pháp luật hiện hành các phương pháp định giá đất được sử dụng chủ yếu là
phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ và
phương pháp thặng dư.

- Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp xác định mức giá thông qua
việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại
đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định
giá.

Trang 17