TÌNH HÌNH CẬP NHẬT, CHỈNH LÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG BÌNH TRƯNG TÂY, QUẬN 2, TP HỒ CHÍ MINH

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN CHÍNH SÁCH VÀ PHÁP LUẬT

TRƯƠNG THỊ ÁNH NGỌC

TÌNH HÌNH CẬP NHẬT, CHỈNH LÝ BIẾN ĐỘNG
ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG
BÌNH TRƯNG TÂY, QUẬN 2,
TP HỒ CHÍ MINH

Giáo viên hướng dẫn: Ks. Nguyễn Thị Ngọc Ánh
Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Ký tên

Tp. Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2009


LỜI CẢM ƠN
Con xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến cha mẹ người đã sinh thành, nuôi dưỡng và
là chổ dựa vững chắc cho con trong suốt thời gian qua.
Em xin chân thành cảm ơn:
Ban chủ nhiệm Khoa cùng quý thầy, cô khoa Quản lý đất đai và Bất động sản
trường Đại học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh đã quan tâm, dạy dỗ và truyền đạt cho em
những kiến thức quý báu trong suốt quá trình học tập trên giảng đường đại học.
Đặc biệt là cô Nguyễn Thị Ngọc Ánh đã tận tình hướng dẫn em hoàn thành
luận văn tốt nghiệp này.
Các cô chú anh chị Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài
nguyên và Môi trường Quận 2 đã hướng dẫn và giúp đỡ em trong thời gian thực tập
tại cơ quan.

Tập thể các bạn lớp Quản lý đất đai khóa 31 đã gúp đỡ và động viên tôi trong
những năm học vừa qua.
Tuy nhiên do thời gian thực tập có hạn và những kiến thức còn hạn chế của bản
thân nên sẽ không tránh khỏi những thiếu sót . Rất mong được sự đóng góp ý kiến của
quý thầy cô và các bạn để luận văn tốt nghiệp được hoàn thiện hơn.

Quận 2, Ngày 15 tháng 7 năm 2009
Sinh viên
Trương Thị Ánh Ngọc


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Trương Thị Ánh Ngọc, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản,
Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Đề tài: "Tình hình cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai trên địa bàn phường
Bình Trưng Tây - Quận 2 - TP. Hồ Chí Minh".
Giáo viên hướng dẫn: KS Nguyễn Thị Ngọc Ánh, Bộ môn Chính sách và Pháp luật,
Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Hồ sơ địa chính là tài liệu rất quan trọng trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai.
Để quản lý đất đai một cách có hiệu quả, đảm bảo sự phát triển bền vững và tiết kiệm,
đảm bảo tính pháp lý, góp phần thiết thực vào xu hướng phát triển đòi hỏi ngoài việc điều
tra, khảo sát đo đạc, đánh giá phân hạng đất, đăng ký lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất,…còn phải thường xuyên cập nhật, chỉnh lý biến động kịp thời
vào hồ sơ địa chính, để hồ sơ thực sự là một tài liệu hữu hiệu trong công tác quản lý Nhà
nước về đất đai luôn phản ánh đúng các thông tin về đất đai thể hiện chi tiết tới từng thửa
ở từng thời điểm nhất định, thông qua đó giúp Nhà nước nắm chắc quỹ đất để đánh giá và
đề xuất, bổ sung hoặc điều chỉnh các chủ trương, chính sách, chiến lược quản lý và sử
dụng đất.
Đề tài được thực hiện nhằm mục đích đánh giá và phân loại tình hình biến động đất
đai; nghiên cứu, tìm hiểu quy trình, nội dung, phương pháp chỉnh lý biến động đất đai;

thực hiện công tác chỉnh lý biến động đất đai và hoàn thiện hồ sơ địa chính. Đồng thời
đánh giá thực trạng công tác cập nhật biến động; thiết lập hồ sơ địa chính chi tiết cho
từng thửa đất, từng chủ sử dụng đất một cách có hệ thống giúp cho công tác quản lý nhà
nước về đất đai ở địa phương được tốt hơn. Đề tài tập trung vào những vấn đề chính sau:
- Một số nội dung quản lý Nhà nước về đất đai có liên quan đến công tác cập nhật,
chỉnh lý biến động đất đai; hiện trạng sử dụng đất năm 2008; tình hình biến động đất đai
qua các giai đoạn; công tác chỉnh lý biến động và hoàn thiện hồ sơ địa chính; phân tích
kết quả cập nhật, chỉnh lý biến động qua các năm; các giải pháp thích hợp nhằm nâng cao
hiệu quả trong công tác chỉnh lý biến động đất đai.
Để hoàn thiện những nội dung nêu trên đề tài sử dụng các phương pháp sau: Phương
pháp thống kê, phân tích tổng hợp, phương pháp đánh giá, phương pháp điều tra khảo sát,
phương pháp bản đồ, phương pháp kế thừa. Kết quả công tác chỉnh lý biến động đất đai
trên địa bàn phường Bình Trưng Tây từ năm 2006 đến ngày 30 tháng 5 năm 2009 đã lập
thủ tục chỉnh lý biến động được 1561 trường hợp. Trong đó:
- Đổi GCNQSDĐ: 11 trường hợp.
- Cấp mới do mất, rách GCNQSDĐ: 4 trường hợp.
- Chuyển nhượng: 792 trường hợp.
- Tách, hợp thửa: 27 trường hợp.
- Chuyển mục đích SDĐ: 29 trường hợp.
- Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSDĐ: 788 trường hợp.


DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.

8.
9.

UBND
:
TN-MT
:
VPĐKQSDĐ :
QSDĐ
:
GCNQSDĐ :
HSĐC
:
GCN
:
BĐĐC
:
VP
:

Uỷ ban nhân dân
Tài nguyên môi trường
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Hồ sơ địa chính
Giấy chứng nhận
Bản đồ địa chính
Văn phòng

DANH SÁCH CÁC BẢNG, BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ
*BẢNG
Trang
Bảng 1. Cơ cấu sử dụng đất 2008 ...................................................................... 18
Bảng 2. Cơ cấu sử dụng đất nông nghiệp 2008................................................... 19
Bảng 3. Cơ cấu sử dụng đất phi nông nghiệp 2008............................................. 20
Bảng 4. Biến động diện tích theo mục đích sử dụng đất 2006 so với 2005........ 21
Bảng 5. Biến động diện tích đất nông nghiệp 2006 so với 2005 ........................ 22
Bảng 6. Biến động diện tích đất phi nông nghiệp 2006 so với 2005 .................. 23
Bảng 7. Biến động diện tích theo mục đích sử dụng đất 2007 so với 2006........ 24
Bảng 8. Biến động diện tích đất nông nghiệp 2007 so với 2006 ........................ 25
Bảng 9. Biến động diện tích đất phi nông nghiệp 2007so với 2006 ................... 26
Bảng 10. Biến động diện tích theo mục đích sử dụng đất 2008 so với 2007...... 27
Bảng 11. Biến động diện tích đất phi nông nghiệp 2008 so với 2007 ................ 28
Bảng 12. Tình hình chỉnh lý biến động năm 2006 .............................................. 49
Bảng 13. Tình hình chỉnh lý biến động năm 2007 .............................................. 50
Bảng 14. Tình hình chỉnh lý biến động năm 2008 .............................................. 51
Bảng 15. Tình hình chỉnh lý biến động cuối 2008 đến 5/ 2009 .......................... 51
*BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 1. Cơ cấu sử dụng đất phi nông nghiệp 2008 ........................................ 20
Biểu đồ 2. Biến động diện tích đất nông nghiệp 2006 so với 2005 ................... 22
Biểu đồ 3. Biến động diện tích đất phi nông nghiệp 2006 so với 2005 ............. 23
Biểu đồ 4. Biến động diện tích đất nông nghiệp 2007 so với 2006 ................... 25
Biểu đồ 5. Biến động diện tích đất phi nông nghiệp 2007 so với 2006 ............. 26
Biểu đồ 6. Biến động diện tích đất phi nông nghiệp 2008 so với 2007 ............. 28
*SƠ ĐỒ
Sơ đồ 1. Chuyển đổi quyền sử dụng đất ............................................................. 31
Sơ đồ 2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đ ất ..................................................... 32
Sơ đồ 3. Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất ............................................. 33

Sơ đồ 4. Thừa kế quyền sử dụng đất ................................................................... 34
Sơ đồ 5. Góp vốn bằng quyền sử dụng đất.......................................................... 35
Sơ đồ 6. Chuyển từ hình thức thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất. ... 36
Sơ đồ 7.Chuyển mục đích sử dụng đất................................................................ 37
Sơ đồ 8. Trường hợp cấp đổi, cấp lại GCNQSD Đ............................................. 38
Sơ đồ 9. Trường hợp tách thửa, hợp thửa............................................................ 39
Sơ đồ 10. Quy trình chỉnh lý hồ sơ biến động..................................................... 40


MỤC LỤC
Trang
ĐẶT VẤN ĐỀ ................................................................................................................ 1
PHẦN I: TỔNG QUAN................................................................................................ 3
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu........................................................................ 3
I.1.1. Cơ sở khoa học ...................................................................................................... 3
I.1.2. Cơ sở pháp l ý ..................................................................................................... 9
I.1.3. Cơ sở thực tiễn.................................................................................................. 10
I.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu ................................................................................. 10
I.2.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................................. 10
I.2.2. Các nguồn tài nguyên, cảnh quan môi trường.................................................. 11
I.2.3. Tình hình kinh tế xã hội.................................................................................... 11
I.3. Nội dung, phương pháp nghiên cứu ....................................................................... 14
PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU....................................................................... 16
II.1. Một số nội dung quản lý nhà nước có liên quan đến cập nhật, chỉnh lý biến động đất
đai.................................................................................................................................. 16
II.1.1. Các văn bản pháp luật về quản lý Nhà nước, sử dụng đất đai ........................ 16
II.1.2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý HSĐGHC ................................ 16
II.1.3. Công tác lập và quản lý bản đồ địa chính và hồ sơ địa chính ......................... 17
II.1.4 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ...................................................... 17
II.1.5. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai ................................................................. 18

II.1.6. Công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại đất đai ........................... 18
II.2. Đánh giá hiện trạng sử dụng đất............................................................................ 18
II.2.1. Hiện trạng sử dụng đất của phường năm 2008................................................ 18
II.2.2. Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp năm 2008 .............................................. 19
II.2.3. Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2008 ........................................ 19
II.3. Tình hình biến động đất đai qua các giai đoạn...................................................... 21
II.3.1. Tình hình biến động đất đai giai đoạn 2005-2006 .......................................... 21
II.3.2. Tình hình biến động đất đai giai đoạn 2006-2007 .......................................... 24
II.3.3. Tình hình biến động đất đai giai đoạn 2007-2008 .......................................... 27
II.4. Tình hình quản lý hồ sơ địa chính và công tác cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai
trên địa bàn phường....................................................................................................... 28
II.4.1. Tình hình quản lý hồ sơ địa chính................................................................... 28
II.4.2. Thực trạng quản lý biến động đất đai trên địa bàn.......................................... 29
II.4.3. Trình tự thủ tục đăng ký biến động đất đai trên địa bàn ................................. 30
II.4.4. Công tác chỉnh lý biến động đất đai trên địa bàn phường............................... 38
II.5. Kết quả cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai trên địa bàn phường qua các năm.. 49
II.5.1. Tình hình cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai năm 2006 ............................. 49
II.5.2. Tình hình cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai năm 2007 ............................. 50


II.5.3. Tình hình cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai năm 2008 ............................. 50
II.5.4. Tình hình cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai đến tháng 5 năm 2009 ......... 51
II.6. Những thuận lợi và khó khăn trong công tác cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai và
các giải pháp hoàn thiện................................................................................................ 52
II.6.1. Những thuận lợi và khó khăn trong công tác cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai
....................................................................................................................................... 52
II.6.2. Các giải pháp hoàn thiện công tác cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai ........ 53
KẾT LUẬN .................................................................................................................. 54
KIẾN NGHỊ................................................................................................................. 54
TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC


TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Báo cáo thống kê, kiểm kê đất đai năm 2006 – UBND phường Bình Trưng Tây,
Quận 2.
2. Báo cáo thống kê, kiểm kê đất đai năm 2007 – UBND phường Bình Trưng Tây,
Quận 2.
3. Báo cáo thống kê, kiểm kê đất đai năm 2008 – UBND phường Bình Trưng
Tây,Quận 2.
4. Lê mộng Triết – Bài giảng Quản lý hành chính về đất đai- Năm 2008- Trường đại
học Nông Lâm Tp. Hồ Chí Minh.
5. Ngô Minh Thụy – Bài giảng Đăng ký Thống kê đất đai – Năm 2006- Trường đại
học Nông Lâm Tp. Hồ Chí Minh.
6. Lý Thị Ngần - Luận văn tốt nghiệp “Cập nhật chỉnh lý biến động đất đai trên địa
bàn Thị Xã Long Khánh – Tỉnh Đồng Nai”
7. Trần Thị Cẩm Vân – Luận văn tốt nghiệp “ Cập nhật chỉnh lý biến động đất
đai trên đị bàn xã Vĩnh Thành – Huyện Chợ Lách – Tỉnh Bến Tre”
8. Luật đất đai 2003 ngày 26 tháng 11 năm 2003
9. Nghị Định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính Phủ về thi hành
Luật đất đai


ĐẶT VẤN ĐỀ
Kinh tế – xã hội phát triển mạnh cùng với sự bùng nổ về dân số đã làm cho mối
quan hệ giữa con người và đất đai ngày càng trở nên căng thẳng. Đặc biệt là Tp Hồ Chí
Minh một trong những thành phố lớn của nước ta có tốc độ đô thị hóa diễn ra rất nhanh
cùng với sự tác động của nền kinh tế thị trường và quy trình điều chỉnh quy hoạch, chỉnh
trang đô thị đã dẫn đến quá trình sử dụng đất và tình hình chuyển nhượng diễn ra hết sức
phức tạp. Điều này đã gây trở ngại lớn đối với công tác quản lý đất đai trong cả nước nói

chung và trong từng địa phương nói riêng. Yêu cầu quản lý đất đai có hiệu quả đòi hỏi
phải nắm bắt, cập nhật thông tin về đất đai một cách chính xác, nhanh chóng và kịp thời
phản ánh đúng thực trạng thông qua công tác đăng kí, cập nhật, chỉnh lý biến động đất
đai vào hệ thống bản đồ địa chính và hồ sơ địa chính để nhà nước hoạch định chính sách
quản lý và phát triển.
Quận 2 là quận mới thành lập nhưng những năm gần đây được sự quan tâm của
UBND TP Hồ Chí Minh Quận 2 đã có nhiều thay đổi rõ rệt về kinh tế – xã hội, giúp cho
đời sống của người dân ngày càng được nâng cao. Tuy nhiên, hiện nay đứng trước áp lực
về sự gia tăng dân số cùng với việc đô thị hóa ở Quận 2 nói chung và Phường Bình Trưng
Tây nói riêng đang diễn ra rất mạnh mẽ, nhu cầu sử dụng đất trong việc đầu tư cơ sở hạ
tầng, các công trình phục vụ cho việc phát triển công nghiệp, dịch vụ-thương mại, các
khu dân cư trên địa bàn Phường có chiều hướng tăng cao làm cho đất đai ở Phường luôn
biến động rất phức tạp và đa dạng. Nhưng thực tiễn việc cập nhật , chỉnh lý biến động đất
đai ở Phường cũng như toàn Quận hầu như không kịp thời.Và nếu như việc cập nhật,
chỉnh lý biến động không kịp thời thì sẽ làm hệ thống hồ sơ địa chính thiết lập trong thời
gian đầu sẽ lạc hậu và không phù hợp với thực tế. Vì vậy công tác cập nhật, chỉnh lý biến
động đất đai đóng vai trò hết sức quan trọng, là một trong những nhiệm vụ cần thiết,
thường xuyên được các cấp quan tâm và chỉ đạo nhằm thực hiện chức năng quản lý Nhà
nước về sử dụng đất đai ngày càng chuẩn xác hơn, đảm bảo quyền và nghĩa vụ của người
dân đối với Nhà nước.
Xuất phát từ tầm quan trọng và tính cấp thiết của vấn đề trên, nên tôi thực hiện
đề tài: “Tình hình cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai trên địa bàn Phường Bình
Trưng Tây, Quận 2, TP Hồ Chí Minh”
•
Mục tiêu nghiên cứu đề tài:
- Cập nhật, chỉnh lý biến động nhằm phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất, phục vụ
công tác quản lý Nhà nước về đất đai.
- Cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai và hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính để
phục vụ công tác quản lý Nhà nước.
- Tìm ra những thuận lợi và khó khăn trong công tác cập nhật, chỉnh lý biến động

đất đai trên địa bàn phường Bình Trưng Tây, Quận 2
•
Đối tượng nghiên cứu:
- Những trường hợp biến động đất đai hợp pháp
- Những qui định hiện hành về công tác cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai
- Các hồ sơ đăng ký biến động đất đai


- Công tác quản lý hồ sơ địa chính.
•
Phạm vi nghiên cứu:
- Địa bàn nghiên cứu: Phường Bình Trưng Tây, Quận 2, TP Hồ Chí Minh
- Nghiên cứu tình hình biến động đất đai trên địa bàn Phường từ năm 2006 đến
tháng 5 năm 2009.


PHẦN I: TỔNG QUAN
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
I.1.1. Cơ sở khoa học
1.Khái niệm hồ sơ địa chính
Hồ sơ địa chính là hệ thống tài liệu, số liệu, bản đồ sổ sách. ..chứa đựng những thôg
tin cần thiết về mặt tự nhiên, kinh tế- xã hội , pháp lý của đất đai đã được thiết lập trong
quá trình đo đạc, thành lập bản đồ địa chính, đăng ký ban đầu và đăng kí biến động đất
đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nội dung của hồ sơ địa chính phải đựơc thể
hiện đầy đủ, chính xác, kịp thời, phải được chỉnh lý thường xuyên đối với các loại biến
động theo quy định của pháp luật trong quá trình sử dụng đất.
Hệ thống các loại tài liệu trong hồ sơ địa chính bao gồm: Bản đồ địa chính, sổ địa
chính, sổ mục kê đất đai, sổ theo dõi biến động đất đai, sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Bản đồ địa chính: là bản đồ thể hiện các yếu tố tự nhiên của thửa đất và các yếu tố

địa lý liên quan đến sử dụng đất, được lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn.
Trong đó chứa đựng các thông tin chi tiết từng thửa đất gồm số hiệu thửa, diện tích, loại
đất, hình dạng thửa đất… về hệ thống thủy văn như sông ngòi, kênh rạch…; thông tin về
giao thông; thông tin về mốc giới và địa giới hành chính các cấp, mốc giới và chỉ giới
quy hoạch, mốc giới hành lang an toàn công trình, điểm tọa độ địa chính, địa danh và các
ghi chú thuyết minh.
- Sổ bộ địa chính gồm sổ địa chính, sổ mục kê, sổ theo dõi biến động đất đai, sổ cấp
GCNQSDĐ.
+Sổ địa chính: là sổ được lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn là sổ thể
hiện thông tin về người sử dụng đất, các thửa đất của người đó đang sử dụng và tình trạng
sử dụng đất của người đó.
* Nội dung của sổ địa chính bao gồm:
Người sử dụng đất gồm tên, địa chỉ và thông tin về chứng minh nhân dân, hộ chiếu,
hộ khẩu, quyết định thành lập tổ chức, giấy đăng ký kinh doanh của tổ chức kinh tế, giấy
phép đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài;
Các thửa đất mà người sử dụng đất sử dụng gồm mã thửa, diện tích, hình thức sử
dụng đất (sử dụng riêng hoặc sử dụng chung), mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, nguồn
gốc sử dụng, sổ GCNQSDĐ đã cấp.
Ghi chú về thửa đất và quyền sử dụng đất gồm giá đất, tài sản gắn liền với đất (nhà
ở, công trình kiến trúc khác, cây lâu năm, rừng cây), nghĩa vụ tài chính chưa thực hiện,
tình trạng đo đạc lập bản đồ địa chính, những hạn chế về quyền sử dụng đất (thuộc khu
vực phải thu hồi theo quy hoạch sử dụng đất nhưng chưa có quyết định thu hồi, thuộc
hành lang bảo vệ an toàn công trình, thuộc địa bàn có quy định hạn chế diện tích xây
dựng);
Những biến động về sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất bao gồm những thay
đổi về thửa đất, về người sử dụng, về chế độ sử dụng đất, về quyền và nghĩa vụ của người
sử dụng đất, về GCNQSDĐ.
+ Sổ mục kê: là sổ đựơc lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn trong quá
trình đo vẽ bản đồ địa chính; là sổ thể hiện thông tin về thửa đất, về đối tượng chiếm đất

nhưng không có ranh giới khép kín trên tờ bản đồ và các thông tin có liên quan đến quá
trình sử dụng đất.
* Nội dung của sổ mục kê bao gồm:
Thửa đất gồm số thứ tự thửa, tên người sử dụng đất hoặc người được giao đất để
quản lý, diện tích, mục đích sử dụng và những ghi chú về thửa đất.
Đường giao thông, hệ thống thủy lợi, thủy văn: ghi ký hiệu, số thứ tự và tên đối
tượng có trên mỗi tờ bản đồ.
+ Sổ theo dõi biến động đất đai: được lập theo đơn vị hành chính cấp xã, phường,
thị trấn; sổ được lập để theo dõi các trường hợp có thay đổi trong quá trình sử dụng đất
gồm thay đổi hình dạng và kích thước thửa đất, người sử dụng đất, mục đích sử dụng đất,
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
* Nội dung của sổ theo dõi biến động đất đai
Tên và địa chỉ của người đăng ký biến động;
Thời điểm đăng ký biến động;
Số hiệu thửa có biến động;
Nội dung đăng ký biến động.
+ Sổ cấp GCNQSDĐ: là sổ tóm tắt các chủ sử dụng đất đã được cấp GCNQSDĐ, nó
thể hiện tên chủ sử dụng, diện tích, số thửa, số tờ bản đồ, căn cứ pháp lý trong việc cấp
giấy.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử
dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác nhận mối quan hệ
hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước do Bộ TNMT
phát hành đối với mọi loại đất và được cấp theo từng thửa đất.
Trong những năm gần đây, công tác cấp GCNQSDĐ đang được các cấp địa phương
quan tâm, chú trọng nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước với người sử dụng
đất; giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ quỹ đất để định hướng sử dụng đất hiệu quả đồng
thời bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

2. Nội dung hồ sơ địa chính
Hệ thống tài liệu hồ sơ địa chính thể hiện các nội dung sau:
- Các thông tin về điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội của thửa đất như: tên chủ sử
dụng, vị trí, hình thể, kích thước, hạng đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những
ràng buộc về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
- Các thông tin về cơ sở pháp lý: tên văn bản, số văn bản, cơ quan ký văn bản, ngày
tháng năm ký văn bản.
3. Nguyên tắc lập hồ sơ địa chính
- Hồ sơ địa chính được lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn.
- Việc lập và chỉnh lý hồ sơ địa chính thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục hành
chính quy định tại Chương XI Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004
của Chính phủ về thi hành Luật đất đai.


- Hồ sơ địa chính phải đảm bảo tính thống nhất giữa bản đồ địa chính, sổ địa chính,
sổ mục kê đất đai, sổ theo dõi biến động đất đai, thống nhất giữa bản gốc và các bản sao,
thống nhất giữa hồ sơ địa chính với GCNQSDĐ và hiện trạng sử dụng đất.
4. Căn cứ cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính
- Việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính tại VPĐKQSDĐ thực hiện dựa trên các căn
cứ sau:
+ Bản lưu GCNQSDĐ hoặc bản sao GCNQSDĐ (đối với trường hợp không có bản
lưu GCNQSDĐ), hồ sơ đăng ký biến động về sử dụng đất đã được giải quyết;
+ Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính cuả thửa đất (ở nơi chưa có bản
đồ địa chính ) hoặc có khu vực các thửa đất có biến động về ranh giới thửa;
+ VPĐKQSDĐ từng cấp sau khi chỉnh lý hồ sơ địa chính phải thông báo về việc cập
nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính cho VPĐKQSDĐ cấp kia để cập nhật, chỉnh lý.
Trường hợp có biến động về ranh giới thửa của một hoặc nhiều thửa thì gửi thông
báo kèm theo bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính (ở nơi chưa có bản đồ địa chính)
để chỉnh lý bản đồ địa chính.
Việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính lưu tại UBND cấp xã thực hiện căn cứ vào

thông báo về việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính và bản trích lục bản đồ địa chính (ở
nơi chưa có bản đồ địa chính) hoặc của khu vực các thửa đất có biến động về ranh giới
thửa do VPĐKQSDĐ các cấp gửi đến.
5. Quản lý hồ sơ địa chính
™ Phân cấp quản lý hồ sơ địa chính:
¾ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở TNMT
- Hồ sơ địa chính gốc.
- Tài liệu có liên quan của đối tượng thuộc thẩm quyền cấp GCN của cấp Tỉnh:
+ Bản lưu giấy chứng nhận.
+ Hồ sơ xin cấp GCN, hồ sơ đăng ký biến động .
+ GCN thu hồi.
+ Thông báo và các giấy tờ kèm (Phòng, VP gửi đến để chỉnh lý hồ sơ địa chính
gốc).
¾ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng TNMT
- Hồ sơ địa chính (bản sao).
- Tài liệu có liên quan của đối tượng thuộc thẩm quyền cấp GCN của cấp Huyện:
+ Bản lưu GCN.
+ Hồ sơ xin cấp GCN, hồ sơ xin đăng ký biến động.
+ GCN thu hồi.
+ Bản trích sao hồ sơ địa chính đã chỉnh lý (VP thuộc Sở gửi đến để chỉnh lý hồ sơ
địa chính).
¾ Uỷ ban nhân dân cấp Xã quản lý các tài liệu
- Bản sao hồ sơ địa chính.
- Bản trích sao hồ sơ địa chính đã chỉnh lý (VP thuộc Sở gửi đến để chỉnh lý hồ sơ
địa chính).


™ Phân loại, sắp xếp hồ sơ địa chính
* Phân loại hồ sơ để quản lý:
- Bản đồ địa chính.

- Sổ địa chính.
- Sổ mục kê đất đai.
- Sổ theo dõi biến động đất đai.
- Thông báo chỉnh lý biến động hoặc bản trích sao hồ sơ địa chính đã chỉnh lý.
- Hồ sơ xin cấp GCN, hồ sơ xin đăng ký bíên động.
- Bản lưu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã thu hồi đối với từng thửa đất.
- Các tài liệu khác.
* Sắp xếp tài liệu đã phân loại để quản lý:
- Sắp xếp theo thứ tự số hiệu đối với các tài liệu hồ sơ địa chính.
- Sắp xếp theo thứ tự thời gian lập đối với: các giấy tờ thông báo để chỉnh lý hồ sơ
địa chính.
- Sắp xếp theo số hiệu thửa đất:
+ Hồ sơ xin cấp GCN, hồ sơ xin đăng ký biến động
+ Bản lưu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã thu hồi đối với từng thửa đất.
6. Biến động đất đai và chỉnh lý biến động đất đai
* Khái niệm biến động đất đai
Biến động đất đai là quá trình sử dụng của người sử dụng đất làm thay đổi hình thể,
kích thước, diện tích, mục đích sử dụng…so với hiện trạng ban đầu. Nguyên nhân gây
biến động đất đai là do nền kinh tế phát triển về mọi mặt dẫn đến nhu cầu về đất đai rất
lớn như từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp sử dụng vào mục đích xây dựng các
nhà máy, xí nghiệp, đồng thời nhu cầu về đất ở ngày càng tăng cao. Từ đó, để nhà nước
quản lý về đất đai được chặt chẽ hơn thì công tác theo dõi cập nhật biến động đất đai của
các cơ quan quản lý ở địa phương là hết sức cần thiết.
Mục đích của đăng ký biến động đất đai và chỉnh lý hồ sơ địa chính là nhằm đảm
bảo hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng thực trạng sử dụng đất ngoài thực địa giúp Nhà
nước nắm chắc quỹ đất và những thay đổi trong quá trình sử dụng đất để tiến hành thu
các loại thuế phù hợp đồng thời bảo vệ lợi ích chính đáng của người sử dụng đất. Vì vậy
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải quản lý được cả hai loại biến động là biến động

hợp pháp, biến động không hợp pháp. Tuy nhiên, hồ sơ địa chính chỉ được chỉnh lý cho
những trường hợp biến động hợp pháp.
* Phân loại biến động đất đai
+ Biến động hợp pháp: người sử dụng đất xin đăng ký biến động đất đai và đã được
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép.
+ Biến động chưa hợp pháp: người sử dụng đất xin đăng ký biến động đất đai nhưng
chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.


+ Biến động không hợp pháp: người sử dụng đất không khai báo khi có biến động
hoặc khai báo không đúng quy định của pháp luật.
* Các hình thức biến động đất đai
- Nhà nước thu hồi đất.
- Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử
dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
- Chuyển mục đích sử dụng đất.
- Thay đổi thời hạn sử dụng đất.
- Thay đổi hình thể thửa đất.
- Giảm diện tích thửa đất do sạc lỡ tự nhiên.
- Người sử dụng đất được phép đổi tên.
- Các trường hợp sai sót do đo đạc, sai sót nghiệp vụ về diện tích, loại đất, tên chủ,
số thửa, số tờ bản đồ, trùng thửa, sót thửa.
- Giấy chứng nhận bị mất, rách không thể sử dụng được nữa.
- Có thay đổi thông tin số hiệu thửa, tên đơn vị hành chính nơi có đất.
- Chuyển từ hình thức thuê sang hình thức nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất.
- Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.
* Nguyên tắc cơ bản trong chỉnh lý biến động đất đai
- Thủ tục đăng ký biến động về sử dụng đất chỉ thực hiện với người sử dụng đất đã
được cấp GCNQSDĐ và có thay đổi về nội dung đã ghi trên GCNQSDĐ.
- Người có nhu cầu đăng ký biến động đất đai đến UBND cấp xã để liên hệ mua các

mẩu hồ sơ và được hướng dẫn thực hiện kê khai làm thủ tục cần thiết theo từng hình thức
biến động.
- Mỗi cơ quan có thẩm quyền giải quyết cần xác định rõ trách nhiệm công việc
(như tiếp nhận, trả hồ sơ, thực hiện đăng ký biến động) và mối liên hệ với các cơ quan
khác nhằm đảm bảo người sử dụng đất nộp hồ sơ tại đâu thì nhận mẫu hồ sơ để kê khai
và nhận kết quả tại đó.
- Trước khi thực hiện bước đầu tiên của thủ tục đăng ký biến động, cơ quan có trách
nhiệm giải quyết thủ tục phải xem xét điều kiện cấp GCNQSDĐ, thu hồi giấy tờ hợp lệ
và làm thủ tục cấp GCNQSDĐ.
- Khi làm thủ tục đăng ký nội dung biến động vào hồ sơ địa chính và GCNQSDĐ
phải đảm bảo tính chính xác và thống nhất giữa các tài liệu:
+Giữa bản đồ địa chính với sổ địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ theo dõi biến động
đất đai;
+Giữa bản gốc và bản sao của hồ sơ địa chính;
+Giữa hồ sơ địa chính với GCNQSDĐ và hiện trạng sử dụng đất.
* Thẩm quyền chỉnh lý biến động đối với GCNQSDĐ và hồ sơ địa chính
a. Chỉnh lý trên GCNQSDĐ
- Sở Tài nguyên – Môi trường chỉnh lý biến động về sử dụng đất trên GCNQSDĐ
đã cấp cho đối tượng sử dụng đất là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài.


- Phòng tài nguyên môi trường chỉnh lý biến động về sử dụng đất trên GCNQSDĐ
đã cấp cho đối tượng sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt
nam ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở đối với những
trường hợp sau:
+ Biến động đối với cả thửa đất khi thực hiện kết quả hòa giải thành về tranh chấp
đất đai, biến động chia tách hoặc sáp nhập tổ chức, xử lý nợ trong hợp đồng thế chấp,
bảo lãnh, thực hiện quyết định hành chính giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai, thực
hiện văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất, chia tách quyền sử dụng đất

đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có quyền sử dụng đất chung.
+ Người sử dụng đất được phép đổi tên.
+ Giảm diện tích thửa đất do sạt lỡ tự nhiên.
+ Tăng hoặc giảm diện tích do sai số khi đo đạc.
+ Có thay đổi thông tin về số hiệu, tên đơn vị hành chính nơi có đất.
+ Chuyển mục đích sử dụng đất.
+ Có thay đổi thời hạn sử dụng đất.
+ Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất sang hình thức giao đất có thu tiền sử
dụng đất.
+ Có thay đổi những hạn chế quyền của người sử dụng đất.
+ Có thay đổi về nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện.
- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên – Môi trường chỉnh lý
biến động về sử dụng đất trên GCNQSDĐ đã cấp cho đối tượng sử dụng đất là tổ chức,
cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước
ngoài.
- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên – Môi trường
chỉnh lý biến động về sử dụng đất trên GCNQSDĐ đã cấp cho đối tượng sử dụng đất là
hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt nam ở nước ngoài được mua nhà ở
gắn liền với quyền sử dụng đất ở đối với những trường hợp sau: người sử dụng đất thực
hiện chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốn
bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới đối với cả thửa đất, cho thuê, cho
thuê lại quyền sử dụng đất ngoài khu công nghiệp, thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử
dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà không hình thành pháp nhân mới đối
với cả thửa đất hoặc một phần thửa đất.
b. Chỉnh lý trên hồ sơ địa chính
- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường chịu
trách nhiệm cập nhật, chỉnh lý trên hồ sơ đại chính gốc.
- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường,
cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn chịu trách nhiệm cập nhật, chỉnh lý trên bản sao hồ
sơ địa chính

* Thẩm quyền cho phép cập nhật, chỉnh lý biến động
- Thẩm quyền cấp Tỉnh, Chính phủ cho phép: Trung tâm thông tin và đăng ký nhà
đất cập nhật chính thức vào bản đồ đối với trường hợp sau: chỉnh lý biến động người sử
dụng đất là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước
ngoài, cá nhân người nước ngoài. Định kỳ hàng tháng Trung tâm sẽ gửi kết quả biến


động đến các Phòng Quản lý đô thị hay Phòng TN-MT có liên quan để cập nhật vào bản
đồ do mình quản lý.
- Thẩm quyền cho phép cập nhật, chỉnh lý biến động cấp huyện
+ Theo khoản 4 điều 41 Nghị định 181 thẩm quyền cấp huyện cho phép: Phòng TNMT, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng tài nguyên và môi trường ghi
nhận chính thức lên bản đồ địa chính đối với trường hợp sau chỉnh lý biến động người sử
dụng đất là hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất ở. Định kỳ hàng tháng Phòng TN-MT gởi
bản photo giấy chứng nhận kèm bản vẽ hiện trạng vị trí khu đất đã thể hiện biến động về
Trung tâm thông tin và đăng ký nhà đất thuộc Sở TN-MT để cập nhật vào bản đồ, đồng
thời thông báo cho xã,phường, thị trấn biết để ghi nhận vào bản đồ do xã, phường, thị
trấn quản lý.
+ Cơ quan tài nguyên cấp huyện là đơn vị có trách nhiệm lập số thửa mới (nếu tách
hoặc nhập thửa mới).
- Thẩm quyền cho phép cập nhật, chỉnh lý biến động cấp phường, xã
+Trường hợp này chủ yếu là tranh chấp nhân sự sau khi được hoà giải do phân định
ranh giới đất chưa rõ, chuyển đổi quyền sử dụng đất, cho thuê quyền sử dụng đất, thừa kế
hoặc thế chấp quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình cá nhân. UBND phường xã có trách
nhiệm lập bảng báo cáo cho UBND cấp quận, huyện hàng tháng sau khi chỉnh lý chính
thức vào bộ hồ sơ lưu tại phường xã.
Gồm các giai đoạn sau:
* Biến động chưa pháp lý hoá: Sau khi UBND xã xác nhận hồ sơ biến động và trình
lên cấp trên, cán bộ địa chính lưu giữ vào hồ sơ cập nhật biến động như sau:
- Một bộ hồ sơ bản sao

- Chuyển thửa biến động lên Bản đồ địa chính giấy bằng bút chì.
- Vào sổ theo dõi biến động.
* Biến động được pháp lý hoá: Tuỳ theo thẩm quyền giải quyết hồ sơ, nếu hồ sơ
thuộc thẩm quyền cấp xã thì cán bộ địa chính xã chỉnh lý chính thức, sau đó báo cáo
phòng TN-MT. Nếu thuộc thẩm quyền cấp huyện hoặc tỉnh thì phòng TN-MT sẽ tổng
hợp biến động này, thông báo cho cấp phường để cập nhật chính thức vào Bản đồ địa
chính bằng bút đỏ và hồ sơ địa chính tại phường.
I.1.2. Cơ sở pháp lý
- Luật Đất Đai 2003 ngày 26 tháng 11 năm 2003
- Nghị Định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính Phủ về thi hành Luật Đất
Đai
- Thông tư 28/2004/TT- BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Trưởng Bộ TNMT về
hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng
đất.
- Nghị Định 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung về việc cấp GCN quyền sử dụng đất,
thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư
khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Nghị định 17/2006/NĐ-CP –BTNMT ngày 21/07/2006 về ban hành qui định cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất


- Thông tư 08/2007/TT- BTNMT ngày 02/08/2007 hướng dẫn thống kê, kiểm kê đất
đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất. Nghi định số 17/1999/NĐ-CP ngày
29/03/1999 và Nghị định 79/2001/NĐ-CP ngày 1/11/2001 của Chính Phủ về thủ tục
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế quyền sử dụng đất.
- Thông tư 09/2007/TT- BTNMT ngày 02/08/2007 về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý,
quản lý hồ sơ địa chính.
- Chỉ thị số 06/2001/CT-UB của Thành Phố Hồ Chí Minh ngày 14/05/2001 về việc
thực hiện đăng ký cập nhật chỉnh lý biến động đất đai.
I.1.3. Cơ sở thực tiễn

Phường Bình Trưng Tây là một trong những phường có tốc độ phát triển tương đối
khá, mật độ tập trung dân cư khá dày đặc. Bên cạnh đó phường còn có vị trí tương đối
thuận lợi gần trung tâm hành chính của quận, bệnh viện, trung tâm dạy nghề…đồng thời
phường còn nằm trong khu vực tập trung dân cư hiện hữu lẫn quy hoạch mới, khu này có
chức năng là trung tâm tài chính, thương mại, dịch vụ cấp khu ở, khu vui chơi giải trí, du
lịch. Do đó làm cho quỹ đất đai ở phường luôn biến động không ngừng dẫn đến tình hình
quản lý và sử dụng đất luôn gặp nhiều khó khăn. Tuy nhiên cũng chính sự thay đổi về
mặt kinh tế-xã hội hiện nay của phường đã làm cho quỹ đất nông nghiệp giảm dần và
diện tích đất phi nông nghiệp ngày càng tăng nhanh. Trước tình hình đó để hạn chế việc
sử dụng đất bất hợp pháp và sử dụng nguồn tài nguyên đất một cách hiệu quả, hợp lý thì
công tác cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai là một trong những nội dung quan trọng cần
phải thực hiện.
I.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu
I.2.1 Điều kiện tự nhiên
1. Vị trí địa lý
Phường Bình Trưng Tây nằm ở trung tâm Quận 2, diện tích tự nhiên là 205,4005 ha.
Phừơng được xây dựng trên cơ sở một phần diện tích và nhân khẩu của xã Bình Trưng
cũ. Vị trí địa lý của phường thuận tiện gần trung tâm hành chính của Quận, bệnh viện,
trung tâm dạy nghề
• Phía Nam giáp phường Thạnh Mỹ Lợi
• Phía Bắc giáp sông Giồng Ông Tố
• Phía Đông giáp phường Bình Trưng Đông
• Phía Tây giáp sông Giồng Ông Tố
2. Địa hình
Nhìn chung địa hình của phường thuận lợi cho việc bố trí cũng như phát triển cơ sở
hạ tầng. Toàn bộ phường có địa hình tương đối bằng phẳng, thổ nhưỡng phần lớn là đất
xám phù xa cổ, thành phần chủ yếu là đất cát pha, sét pha cát, cường độ chịu lực cao.
3. Khí hậu
Phường có khí hậu mang đặc trưng của khí hậu Nam Bộ là vùng nhiệt đới gió mùa
cận xích đạo, có lượng bức xạ cao và được phân bố không đồng đều trong năm. Thời tiết

được chia thành hai mùa rõ rệt, mùa mưa bắt đầu từ thàng 5 tới tháng 11, mùa khô bắt
đầu từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau.
+ Nhiệt độ trung bình 27,90C


+ Lượng mưa cao nhất 2178 mm/năm
+ Lượng mưa trung bình 1895 mm/năm
+ Lượng mưa thấp nhất 1329 mm/năm
Nhìn chung Phường không chịu ảnh hưởng của bão và những yếu tố bất lợi khác về
thời tiết, khí hậu song sự biến động và phân hóa rõ rệt của các yếu tố theo mùa đã ít
nhiều ảnh hưởng đến đời sống sinh hoạt và sản xuất của người dân. Bên cạnh đó với đặc
điểm khí hậu này cũng rất thuận lợi cho việc bố trí các khu dân cư và phát triển thương
mại dịch vụ nhưng do ngập úng vào mùa mưa đã ảnh hưởng rất lớn đến việc bố trí các
công trình xây dựng qui mô lớn.
4. Thủy văn
Trên địa bàn phường có hệ thống sông Giồng Ông Tố chảy qua, tuy nhiên việc cung
cấp nước sinh hoạt cho người dân chủ yếu từ sông Đồng Nai và sông Sài Gòn.
I.2.2. Các nguồn tài nguyên, cảnh quan môi trường
1. Tài nguyên đất
Diện tích đất tự nhiên hiện nay của Phường là 205,4005ha, chiếm 4,08% diện tích
đất tự nhiên của Quận và toàn bộ diện tích đất này đã được đưa vào sử dụng, điều này
cho thấy tài nguyên đất đang được khai thác sử dụng khá triệt để và có hiệu quả. Về mặt
thổ nhưỡng, đất đai của Phường chủ yếu là đất xám, đất phù sa.
2. Tài nguyên nước
- Nguồn nước mặt: sông Đồng Nai và sông Sài Gòn, nguồn nước ngọt của 2 con
sông này là nguồn nước ngọt chính với diện tích lưu vực lớn, hàng năm cung cấp khoảng
15 tỷ m3 nước. Chất lượng nguồn nước mặt hiện chưa bị ô nhiễm và đây là nguồn nước
phục vụ lớn cho sinh hoạt cũng như sản xuất.
- Nguồn nước ngầm: phân bố khá rộng và dễ khai thác, cụ thể ở những vùng gò cao
chỉ cách mặt đất khoảng 1- 2m đã xuất hiện nguồn nước và có chất lượng khá tốt để phục

vụ cho sinh hoạt và sản xuất nông nghiệp. Đối với khu vực thấp, mực nước ngầm từ 0,5 –
0,8m, có độ pH cao và thường xuyên bị nhiễm phèn mặn, phải xử lý bằng hệ thống lọc
mới có thể sử dụng cho sinh hoạt.
3. Cảnh quan môi trường
Nhìn chung ô nhiễm môi trường không khí cũng như môi trường nước trên địa bàn
phường ở mức độ trung bình và nhẹ so với mức độ ô nhiễm môi trường của thành phố,
chưa bị ô nhiễm bởi kim loại nặng và hóa chất bảo vệ thực vật.
I.2.3. Tình hình kinh tế - xã hội
1. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế
* Công nghiệp – Dịch vụ
Hiện nay trên địa bàn phường dịch vụ cho thuê văn phòng, thuê nhà, phòng trọ ngày
càng phát triển nhanh. Tính đến nay có hơn 100 hộ kinh doanh với khoảng 319 nhà,
phòng trọ cho thuê.
* Nông nghiệp
Hiện nay diện tích đất nông nghiệp của phường là 32,9749 ha.
-Trồng trọt: rau muống 500m2, cây ăn quả 1.000m2, nấm 900m2, lan 2.076m2, mai
3.450m2, sứ 100m2


- Chăn nuôi: qua thống kê đến thời điểm hiện nay bò 9 con, heo 74 con, thỏ 52
con, cá kiểng 100m2 (500 con), riêng gia cầm giảm do ảnh hưởng của dịch cúm gia cầm
H5N1.
* Sản xuất kinh doanh
- Phối hợp với trạm thú y Quận 2, công an phường kiểm tra tình hình kinh doanh
mua bán sản phẩm gia cầm trên địa bàn phường. Lập biên bản tịch thu gia cầm sống chưa
qua kiểm dịch, chuyển về Trạm thú y quận 2 xử lý.
- Phối hợp ban quản lý chợ Bình Trưng, chợ Chiều thăm dò, nắm bắt tình hình diễn
biến giá hàng hóa phục vụ người dân và lập báo cáo gửi về phòng kinh tế của Quận.
2. Tình hình văn hóa xã hội
* Dân số, lao động và việc làm

Dân số trên địa bàn phường tính đến 20/04/2009 là 17.829 người với tổng số hộ điều
tra trên địa bàn là 4.629 hộ.
- Tỷ lệ nhân khẩu thường trú chiếm 86,85%
- Tỷ lệ nhân khẩu tạm trú chiếm 13,15%
- Tỷ lệ người đang làm việc chiếm 53%
- Tỷ lệ người già, trẻ em, học sinh, nội trợ chiếm 41,5%
- Tỷ lệ thất nghiệp chiếm 5,5%
* Giáo dục – đào tạo
Chất lượng đào tạo của các trường mẫu giáo, tiểu học và trung học cơ sở trên địa
bàn ngày càng được nâng cao. Phường cơ bản hoàn thành công tác phổ cập bậc trung học
cơ sở trung học. Về cơ sở vật chất trường lớp tương đối đảm bảo phục vụ nhu cầu giảng
dạy và học tập của học sinh trên địa bàn.
- Có sự phối hợp giữa nhà trừơng, chính quyền và các ban ngành đoàn thể tổ chức
vận động học sinh trong độ tuổi đến lớp được thực hiện tốt. Tình hình học sinh các lớp
phổ cập ổn định, sổ sách trong đợt kiểm tra của Sở Giáo Dục được đánh giá tốt.
- Kết quả cuối năm học học sinh hoàn thành chương trình bậc tiểu học đạt tỷ lệ
97,8%, học sinh hoàn thành chương trình trung học cơ sở đạt 95,2%.
* Văn hóa thông tin – thể dục thể thao
- Thực hiện tốt việc tuyên truyền phát thanh: thực hiện nghiêm chính sách dân số,
tình hình trộm cắp, vận dộng treo cờ các ngày lễ và thực hiện thuế thu nhập cá nhân…
- Xây dựng kế hoạch tham gia đại hội thể dục thể thao do trung tâm thể dục thể thao
tổ chức.
- Cấp phát dụng cụ thể dục thể thao hỗ trợ cho 06 khu phố.
- Vận động cán bộ, công nhân viên và vận dộng viên tại ban điều hành khu phố 1,
khu phố 4 tham gia thi đấu cờ tứơng, cầu lông, bóng bàn.
- Phối hợp các ban điều hành các khu phố vận động nhân dân đóng thuế nhà đất.


* Thương binh xã hội
- Nhận chi trợ cấp cho người có công với Cách Mạng, người 85 tuổi, diện theo nghị

định số 67/CP, diện hưu trí tháng 1+2/2009 là 648 người với số tiền 721.645.000đ.
- Khinh phí vận động cho dân nghèo, hộ nghèo, tệ nạn xã hội, khuyết tật gồm 200
xuất với số tiền 30.000.000đ.
- Cấp phát thẻ Bảo hiểm y tế là 84 thẻ, trợ cấp khó khăn diện chính sách, thờ cúng
mẹ Việt Nam anh hùng là 5.500.000đ.
* Y tế
- Trong tháng đã thực hiện khám chữa bệnh cho 1490 lượt ngừơi trong đó
+ Khám bệnh 534 lượt người, trong đó có 13 ca cấp cứu, 4 ca tai nạn sinh hoạt, 4 ca
tai nạn lao động, 3 ca tai nạn giao thông, 1 ca đả thương.
+ Phòng chống lao: quản lý 20 ca, phát hiện 5 ca.
+ Chương trình tâm thần quản lý 45 ca: động kinh 20 ca, tâm thần phân liệt 25 ca
+ Phòng chống phong và da liễu VDRL:11 ca, quản lý 1 ca, HIV:15 ca
+ Về tiêm chủng mở rộng:BCG:3 ca, DTC3SB3:73 ca, viêm gan siêu vi B: 49 ca,
sởi 24 ca.
- Cấp thuốc miễn phí cho trẻ em dứơi 6 tuổi
- Hoàn tất công tác phun hóa chất diệt muỗi phòng bệnh sốt xuất huyết tại 3 khu phố
1, 2, 6.
- Thực hiện chiến dịch diệt lăng quăng toàn phường.
* An ninh
- Tình hình đăng ký tạm trú của Người nước ngoài – Việt kiều :01 Úc, 02 Việt kiều
và 04 Mỹ.
- Tình hình trật tự - xã hội: Lập biên bản vi phạm 12 trường hợp và nhắc nhở 04
trường hợp
- Về phạm pháp hình sự trong tháng xảy ra 02 vụ trộm cấp tài sản, công an phường
đã tiến hành lập hồ sơ và tiếp tục truy xét.
- Về xử lý vi phạm hành chính :trong tháng thụ lý 10 vụ, đã ban hành quyết định xử
phạt 11 đối tượng với tổng số tiền là 6.780.000đ và phạt cảnh cáo 03 đối tượng.
* Quốc phòng
- Duy trì nghiêm chế độ trực chỉ huy, trực SSCĐ phòng không theo quy định. Củng
cố mạng lưới quân báo trong nhân dân, duy trì điểm tin trong tuần, duy trì quân số trực

ngày và đêm và các chốt đủ quân theo quy định.
- Duy trì công tác phát triển dân quân, điều động dân quân dự bị là tiểu đội trưởng
tham gia tập huấn tại Trung đoàn 10 gồm 11 đồng chí, đối chiếu sổ quản lý quân nhân dự
bị theo qui định.
* Nhận xét chung
- Những thuận lợi
Nhìn chung phường có vị trí địa lý thuận tiện gần trung tâm hành chính của quận,
bệnh viện, trung tâm dạy nghề, nhà thiếu nhi…Hệ thống giao thông thuận tiện tạo diều
kiện thuận lợi cho sinh hoạt đi lại học hành của các hộ gia đình tại địa phương. Các hoạt


động văn hóa, xã hội có nhiều tiến bộ, nhất là công tác chăm lo cho diện chính sách và
dân nghèo trên địa bàn được chuẩn bị khá chu đáo, an ninh và quốc phòng được giữ vững
giúp động viên về cả tinh thần và vật chất cho người dân, giúp người dân an tâm công tác
và làm việc.
Có vị trí địa lý và điều kiện tự nhiên rất thuận lợi để phát triển kinh tế - xã hội; địa
hình bằng phẳng là điều kiện thích hợp cho việc bố trí các công trình xây dựng.
Khí hậu ôn hoà rất thuận lợi để phát triển kinh tế xã hội. Yếu tố cảnh quan, môi
trường thích hợp cho việc bố trí kiến trúc xây dựng cũng như môi sinh của các khu đô thị
và khu công nghiệp.
Tiềm năng để phát triển còn nhiều, quỹ đất xây dựng còn khá lớn, thuận lợi cho việc
xây dựng cơ sở hạ tầng đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội.
Các chương trình thể dục, thể thao được UBND Phường chú trọng đầu tư, số người
tham gia tập luyện thể dục, thể thao thường xuyên ngày càng tăng.
Các chương trình cải cách hành chính được thường xuyên thực hiện có hiệu quả tốt.
Công tác bố trí tái định cư cho người dân thực hiện theo đúng kế hoạch đã đề ra.
- Những khó khăn
Bên cạnh những mặt thuận lợi đã đạt được thì vẫn còn tồn tại những mặt hạn chế và
khó khăn cần được khắc phục như các trang thiết bị ở các nhà máy, xí nghiệp trên địa bàn
còn lạc hậu, năng suất chất lượng chưa cao, khả năng cạnh tranh của sản phẩm còn thấp,

cơ cấu sản xuất trong từng ngành, từng lĩnh vực chưa chuyển động kịp thời theo sự biến
động nhanh nhạy của nhu cầu thị trường trong nước và quốc tế.
Các nguồn lực cho sự tăng trưởng kinh tế còn nhiều hạn chế và chưa được triển khai
triệt để. Chất lượng nguồn nhân lực chưa đáp ứng được yêu cầu của nền sản xuất hiện
đại. Chưa tập trung thực hiện tốt công tác hỗ trợ, đào tạo nghề, giải quyết việc làm và
định hướng nghề nghiệp cho các hộ dân chuyển đổi nghề để người dân có thể ổn định
được cuộc sống sau khi di dời giải tỏa.
Quá trình đô thị hóa nhanh trên địa bàn phường đã làm nảy sinh ra hàng loạt các vấn
đề phải giải quyết về quy hoạch phát triển đô thị, không gian kiến trúc, quản lý Nhà nước
về đất đai, xây dựng trật tự đô thị, bồi thường giải phóng mặt bằng, giữ gìn an ninh trật tự
xã hội. Một số lĩnh vực xã hội còn yếu kém, tệ nạn xã hội vẫn còn xảy ra khá nghiêm
trọng chưa giải quyết được triệt để, trật tự an ninh ở một số nơi còn chưa tốt.
I.3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu
I.3.1. Nội dung nghiên cứu
- Một số nội dung quản lý Nhà nước về đất đai có liên quan đến công tác cập nhật
chỉnh lý biến động đất đai trên địa bàn Phường Bình Trưng Tây, Quận 2
- Hiện trạng sử dụng đất và tình hình biến động đất đai của phường qua các giai
đoạn.
- Tình hình quản lý hồ sơ địa chính và trình tự thủ tục chỉnh lý biến động đất đai
trên hồ sơ địa chính trên địa bàn Phường Bình Trưng Tây, Quận 2
- Kết quả cập nhật chỉnh lý biến động đất đai trên địa bàn Phường Bình Trưng Tây
- Những thuận lợi và khó khăn trong công tác cập nhật chỉnh lý biến động đất đai và
các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác cập nhật chỉnh lý biến động đất đai.


I.3.2. Phương pháp ngiên cứu
- Phương pháp đánh giá: tổng hợp đánh giá các tài liệu từ đó rút ra các mặt tích cực
và hạn chế của tình hình cập nhật biến động đất đai ở địa phương
- Phương pháp kế thừa: Kế thừa các tài liệu đã được thiết lập từ trước, dùng để phân
tích tổng hợp hoặc tham khảo.

- Phương pháp điều tra khảo sát: Điều tra, khảo sát, phân loại biến động từ các hồ
sơ đã có và đã thụ lý, kết hợp với số liệu đã kế thừa được, xây dựng các bảng biểu về số
liệu biến động qua các năm.
- Phương pháp thống kê phân tích tổng hợp: Thu thập số liệu có liên quan đến công
tác lập hồ sơ địa chính ban đầu. Thu thập tài liệu, số liệu về biến động đất đai hợp pháp
cả về loại hình sử dụng và đối tượng sử dụng. Tổng hợp, xử lý chọn lọc các số liệu để
xây dựng bảng biểu, các loại đất theo mục đích sử dụng, hình dạng biến động, phân tích
các nguyên nhân gây tác động đến biến động đất đai, từ đó đề xuất hướng hoàn thiện
công tác chỉnh lý biến động đất đai
- Phương pháp bản đồ: phương pháp này được ứng dụng để thu thập bản đồ địa
chính, bản đồ ranh giới hành chính. Căn cứ vào thực tế của bản đồ địa chính khu đất để
chỉnh lý. Sau đó kiểm tra lại nếu đạt yêu cầu thì cập nhật số liệu vào sổ bộ địa chính.


PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
II.1. Một số nội dung quản lý Nhà nước về đất đai có liên quan đến công tác
cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai
II.1.1. Các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý Nhà nước, sử dụng đất đai
Nhìn chung, UBND Phường và cán bộ địa chính đã triển khai và thực hiện tốt các
văn bản quy phạm pháp luật, đặc biệt là luật đất đai 2003 vì luật đất đai 2003 và các nghị
định, văn bản hướng dẫn đã phân định rõ trách nhiệm của mỗi ngành, các cấp trong việc
quản lý sử dụng đất, đảm bảo cho công tác quản lý ngày càng tốt hơn.
Trong quá trình thực hiện có nhiều quy định mới về nhà ở và đất đai như: cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sỡ hữu công trình, Quyết định 207/2005/QĐ –
UBND ngày 01/12/2005 của UBND TP.HCM về tổ chức thực hiện quyết đinh 39/QĐ –
TTg ngày 28/02/2005 của thủ tướng chính phủ.
Trong quá trình thực hiện và triển khai còn nhiều vướng mắc, khó khăn mang tính
khách quan, đơn cử như về tiền sử dụng đất, theo Nghị định 198/2004/NĐ – CP của
Chính phủ, 316/2004 QĐ – UBND và 227/2005/QĐ – UBND TP.HCM tăng cao,dẫn đến
tình trạng phổ biến là người sử dụng đất không nhận giấy chứng nhận hoặc không thực

hiện thủ tục để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì không có khả năng thực hiện
nghĩa vụ tài chính. Do đó, ảnh hưởng rất lớn đến tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất (có tài sản gắn liền với đất theo kế hoạch của Phòng TN – MT nói chung và của
Phường nói riêng).
II.1.2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính
1. Hồ sơ địa giới hành chính
- Nhìn chung, hồ sơ địa giới hành chính của phường được bảo quản và lưu trữ trong
tủ đảm bảo an toàn, không bị mối mọt, hư hỏng. Hồ sơ địa giới hành chính được sử dụng
làm cơ sở để phục vụ cho công tác quản lý đô thị và phát triển các nhiệm vụ kinh tế - xã
hội trên địa bàn phường như: đo vẽ bản đồ các loại, kê khai nhà đất, sắp xếp tổ dân
phố…
- Theo bản đồ địa giới hành chính của phường thì tuyến đường Lê Văn Thịnh liên
phường Bình Trưng Tây, Bình Trưng Đông đã mở rộng 2003 do nắn tuyến và ranh đất
của dự án Thế kỷ 21, quốc tế thế kỷ 21 phường Bình Trưng Tây và dự án Quang Minh
phường Thạnh Mỹ Lợi trước đây là đường đất đỏ, hiện nay các dự án đã triển khai mở
rộng đường đã làm thay đổi ranh địa giới hành chính giữa hai phường.
2. Quản lý hệ thống mốc giới
-Tổng số mốc địa giới hành chính là 04 mốc (trong đó phường trực tiếp quản lý là
01 mốc)
* Các mốc có số hiệu và vị trí như sau:
+ (TML - TTĐ - BTT) 03P.704: Vị trí mốc thuộc địa bàn phường Thạnh Mỹ Lợi,
Quận 2.
+ (BTT - BK - AP) 03P.709: Vị trí mốc thuộc địa bàn phường An Phú, Quận 2.
+ (CL - BTT - BTĐ) 03P.707: Vị trí mốc thuộc địa bàn phường Cát Lái, Quận 2.


+ (BTT - TML) 03P.705: Vị trí nằm trước cổng nhà số 32 đường 32, khu phố 3
phường Bình Trưng Tây, Quận 2.
- Mốc địa giới hành chính phường quản lý hiện nay còn tốt đang sử dụng.
3. Bản đồ địa giới hành chính

- Bản đồ địa giới hành chính 1/2000 được treo tại trụ sở để theo dõi các dự án phát
triển cơ sở hạ tầng, phối hợp các địa phương xung quanh thực hiện các phương án phòng
thủ, giữ gìn an ninh trật tự, xác định ranh và diện tích đất.
- Bản đồ địa giới hành chính được bảo quản tốt, an toàn, không bị hư hỏng
II.1.3. Công tác lập và quản lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính
1. Bản dồ địa chính
Phường Bình Trưng Tây đã hoàn thành công tác đo đạc và lập Bản đồ địa chính, đã
đưa Bản đồ địa chính chính quy tỷ lệ 1:2000 vào sử dụng. Toàn Phường có tất cả là 45 tờ
Bản đồ địa chính tỷ lệ 1/500 phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Tất cả
đều được xây dựng từ mạng lưới toạ độ địa chính Quốc gia, đo đạc bằng phương pháp
toàn đạc điện tử nên độ chính xác rất cao.
2. Hệ thống hồ sơ địa chính
Hệ thống hồ sơ địa chính phục vụ cho công tác cập nhật chỉnh lý biến động đất đai
gồm sổ mục kê, sổ địa chính, sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ theo dõi biến
động đất đai. Các loại sổ này được cấp theo thông tư và không đồng bộ với nhau, sổ địa
chính và sổ cấp giấy theo mẫu số 9/ĐK ban hành tại thông tư 29/2004 của Bộ TNMT.
Sổ địa chính của phường được lưu giữ tại phòng TNMT Quận 2, gồm 7 cuốn và
đang được theo dõi cập nhật chỉnh lý biến động thêm.
Sổ mục kê của Phường:1 cuốn
Sổ theo dõi biến động Phường: 1 cuốn
II.1.4. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Vịêc lập quy hoạch kế hoạch sử dụng đất được sự chỉ đạo của UBND Quận 2,
phòng Tài nguyên Môi trường, Quận 2 đã phối hợp với chi nhánh trung tâm điều tra quy
hoạch đất đai tại TP.HCM xây dựng quy hoach sử dụng đất chi tiết đến năm 2010 định
hướng đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất chi tiết 5 năm (2006 – 2010) phường Bình
Trưng Tây, Quận 2.
Hiện đã hoàn chỉnh báo cáo thuyết minh kế hoạch sử dụng đất 5 năm 2006 – 2010,
bản đồ kế hoạch sử dụng đất, và báo cáo thuyết minh quy hoạch sử dụng đất đến năm
2020 và lập các bảng biểu chỉ tiêu sử dụng đất từng năm kế hoạch.
* Đánh giá chung: Nhìn chung quận 2 nói chung và Phường Bình Trưng Tây nói

riêng đã hoàn thành tốt việc xin tư vấn, triển khai thực hiện các dự án quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất trong từng thời kỳ. Điều đó là tiền đề cho việc đáp ứng được nhiệm vụ
phát triển kinh tế xã hội của địa phương; khắc phục tình trạng quy hoạch chạy theo dự án
nhằm sử dụng và khai thác hợp lý, hiệu quả, có khoa học quy đất mà địa phương quản lý.
II.1.5. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai
Nhìn chung Phường Bình Trưng Tây thực hiện đầy đủ và kịp thời kế hoạch thống
kê hàng năm và kiểm kê 5 năm 1 lần. Thông tư 28 của Bộ Tài nguyên - Môi trường quy
định hệ thống biểu mẩu kiểm kê nhiều và phức tạp hơn; hệ thống chỉ tiêu phân loại đất có
khác nhiều so với kỳ kiểm kê năm 2000.