Thực trạng và giải pháp nhằm đẩy mạnh chính sách cho vay bất động sản ở các ngân hàng thương mại Việt Nam (Luận văn thạc sĩ)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ
THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NHẰM ĐẨY MẠNH
CHÍNH SÁCH CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN Ở CÁC
NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM

Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng

NGUYỄN THỊ THANH THƯ

Hà Nội, Năm 2018


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ

THỰC

TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NHẰM ĐẨY MẠNH

CHÍNH SÁCH CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN Ở CÁC
NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM

Ngành: Tài chính – Ngân hàng – Bảo hiểm
Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng
Mã số : 8340201

Họ và tên học viên : Nguyễn Thị Thanh Thư
Người hướng dẫn : PGS, TS Nguyễn Việt Dũng

Hà Nội, Năm 2018


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi tên là Nguyễn Thị Thanh Thư , học viên cao học khóa 23, chuyên ngành Tài
chính – Ngân hàng, Đại học Ngoại Thương Hà Nội. Tôi xin cam đoan luận văn thạc
sĩ “Thực trạng và giải pháp nhằm đẩy mạnh chính sách cho vay bất động sản ở các
ngân hàng thương mại Việt Nam ” là do bản thân tự nghiên cứu và thực hiện theo
sự hướng dẫn khoa học của PGS, TS Nguyễn Việt Dũng. Các thông tin, số liệu và
kết quả trong luận văn là hoàn toàn trung thực.Tôi xin cam đoan chịu trách nhiệm
về nghiên cứu của mình.

Người cam đoan
Nguyễn Thị Thanh Thư


ii

LỜI CẢM ƠN
Em xin bày tỏ lòng cảm ơn chân thành và sâu sắc tới các thầy cô giáo trường Đại
học Ngoại Thương, khoa Tài chính Ngân hàng, đặc biệt là PGS, Tiến sĩ Nguyễn
Việt Dũng đã tận tình hướng dẫn và hết sức tạo điều kiện giúp đỡ em trong quá
trình hoàn thành luận văn này.
Do thời gian nghiên cứu có hạn và trình độ người viết còn hạn chế nên chắc chắn
luận văn này không tránh khỏi những thiếu sót. Em mong nhận được những nhận

xét và góp ý của các thầy cô để luận văn được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, tháng 3 năm 2018


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .......................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................... ii
DANH MỤC BẢNG BIỂU ......................................................................................vi
DANH MỤC HÌNH VẼ ......................................................................................... vii
TÓM TẮT LUẬN VĂN ...........................................................................................ix
LỜI MỞ ĐẦU ............................................................................................................ 1
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VẾ CHÍNH SÁCH CHO VAY BẤT
ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI ...................................... 4
1.1 Những vấn đề cơ bản về bất động sản và thị trường bất động sản........... 4
1.1.1 Bất động sản ............................................................................................. 4
1.1.1.1. Định nghĩa về bất động sản .......................................................... 4
1.1.1.2 Phân loại bất động sản .................................................................. 6
1.1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản ............................ 7
1.1.2 Thị trường bất động sản ........................................................................... 8
1.1.2.1. Định nghĩa thị trường bất động sản ............................................. 8
1.1.2.2 Vai trò của thị trường bất động sản .............................................. 8
1.1.2.3 Các quy luật tác động đến thị trường bất động sản .................... 10
1.2 Những vấn đề về tín dụng ngân hàng và chính sách tín dụng ................ 10
1.2.1 Tín dụng ngân hàng ............................................................................... 10
1.2.1.1 Định nghĩa tín dụng ngân hàng .................................................. 10
1.2.1.2 Đặc điểm cúa tín dụng ngân hàng............................................... 11
1.2.1.3 Tín dụng và cho vay ..................................................................... 12

1.2.1.4 Phân loại tín dụng ngân hàng ..................................................... 13
1.2.2 Chính sách tín dụng của ngân hàng thương maị ................................. 14
1.2.2.1 Định nghĩa chính sách tín dụng .................................................. 14
1.2.2.2 Mục đích của chính sách tín dụng ............................................... 14
1.2.2.3 Vai trò của chính sách tín dụng................................................... 15
1.3. Chính sách cho vay bất động sản ở các ngân hàng thương mại ............ 16
1.3.1 Cho vay bất động sản ............................................................................. 16


iv

1.3.1.1 Định nghĩa cho vay bất động sản ................................................ 16
1.3.1.2 Đặc điểm của cho vay bất động sản ........................................... 17
1.3.1.3 Phân loại cho vay bất động sản .................................................. 18
1.3.1.4 Vai trò của hoạt động cho vay bất động sản .............................. 20
1.3.1.5 Nguyên tắc cho vay bất động sản ................................................ 23
1.3.2 Các yếu tố cơ bản của chính sách cho vay bất động sản ở các ngân
hàng thương mại ............................................................................................. 26
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN Ở
CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM............................................... 33
2.1 Hệ thống luật pháp hình thành chính sách tín dụng đối với cho vay bất
động sản .......................................................................................................... 33
2.2 Kinh nghiệm quốc tế về chính sách tín dụng đối với cho vay bất động
sản

............................................................................................................... 41
2.2.1 Chính sách của Australia và New Zealand ........................................... 41
2.2.2 Chính sách của Đan Mạch .................................................................... 43

2.3 Thực trạng thực hiện các chính sách tín dụng đối với cho vay bất động

sản ở các ngân hàng thương mại Việt Nam ................................................... 43
2.3.1 Các sản phẩm cho vay bất động sản của các NHTM Việt Nam hiện
nay .................................................................................................................... 43
2.3.1.1 Sản phẩm cho vay tiêu dùng bất động sản .................................. 43
2.3.1.2 Sản phẩm cho vay kinh doanh bất động sản ............................... 45
2.3.2 Thực trạng hoạt động cho vay bất động sản tại các ngân hàng thương
mại Việt Nam ................................................................................................... 45
2.3.3 Thực trạng chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản tại các
ngân hàng thương mại Việt Nam ................................................................... 48
2.3.3.1 Đối tượng vay vốn ....................................................................... 48
Phương thức cho vay ............................................................................... 50
2.3.3.2 Lãi suất ........................................................................................ 50
2.3.3.3 Hạn mức cho vay ......................................................................... 52
2.3.3.5 Thời hạn cho vay ......................................................................... 53
2.4. Đánh giá chung về những thuận lợi, khó khăn đối với cho vay bất động


v

sản của các ngân hàng thương mại Việt Nam ............................................... 53
2.4.1 Thuận lợi ................................................................................................. 53
2.4.2 Khó khăn ................................................................................................. 55
2.5. Đánh giá hiệu quả của chính sách cho vay bất động sản tại các ngân
hàng thương mại Việt Nam ............................................................................ 60
CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM ĐẨY MẠNH CHÍNH SÁCH
CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT
NAM ......................................................................................................................... 62
3.1. Dự đoán xu hướng phát triển chính sách cho vay bất động sản trong
thời gian tới ..................................................................................................... 62
3.2 Giải pháp hoàn thiện chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS ............. 65

3.2.1 Những giải pháp đối với ngân hàng ...................................................... 66
3.2.1.1 Vấn đề nhân sự ............................................................................ 66
3.2.1.2 Vấn đề hoàn thiện chính sách cho vay bất động sản .................. 67
3.2.1.3 Đối với việc huy động nguồn vốn ................................................ 68
3.2.1.4 Vấn đề hạn chế rủi ro đối với các khoản vay .............................. 72
3.2.2 Những kiến nghị đối với ngân hàng nhà nước .................................... 73
3.2.2.1 Vấn đề hệ thống pháp luật ........................................................... 73
3.2.2.2 Về các tổ chức liên kết ................................................................. 75
3.2.2.3 Về chiến lược phát triển bền vững............................................... 76
KẾT LUẬN .............................................................................................................. 81
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................... 83


vi

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 2.1: So sánh thời hạn của các loại cho vay theo Quyết định 1627 và Thông tư
39 ............................................................................................................................... 36
Bảng 2.2: Mức lãi suất cho vay tiêu dùng BĐS ở các NHTM Việt Nam (Cập nhật
ngày 19/05/2017) ...................................................................................................... 51


vii

DANH MỤC HÌNH VẼ
Hình 2.1 Dư nợ cho vay BĐS tính đến Quý II/2016 ................................................ 46
Hình 2.2 Tỷ trọng các lĩnh vực cho vay các ngành của ngân hàng VB Bank ......... 47
Hình 3.1 Năm áp lực tác động tới lãi suất năm 2017 ................................................ 63
Hình 3.2: Tác động của TT06 tới đường cung cầu tín dụng trung dài hạn và lãi suất

cho vay trung dài hạn ................................................................................................ 64


viii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Ký hiệu viết tắt

Cụm từ

Agribank

Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn

BĐS

Bất động sản

BIDV

Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam

NHTM

Ngân hàng thương mại

Techcombank

Ngân hàng Thương mại cổ phần Kỹ Thuơng Việt Nam

TCTD

Tổ chức tín dụng

Vietcombank

Ngân hàng Ngoại Thương Việt Nam

Vietinbank

Ngân hàng Thương mại cổ phần Công Thƣơng Việt Nam

Vpbank

Ngân hàng Thương mại cổ phần Việt Nam Thịnh Vượng


ix

TÓM TẮT LUẬN VĂN
Trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế hiện nay, nhu cầu nguồn vốn để xây dựng
và phát triển nền kinh tế ở Việt Nam trở thành nhu cầu bức thiết, đặc biệt đối với
ngành kinh doanh BĐS- một ngành cần số lượng vốn vay khổng lồ đáp ứng những
nhu cầu về BĐS có xu hướng ngày càng một tăng lên cả về số lượng và chất lượng.
Do đó, song song với việc kêu gọi, thu hút vốn đầu tư vào thi trường BĐS thì sự hỗ
trợ từ nguồn vốn tín dụng ngân hàng sẽ góp phần tích cực đến hoạt động của thị
trường BĐS nói riêng và nền kinh tế Việt Nam nói chung. Xuất phát từ thực tế đó,
cùng với sự phát triển của thị trường BĐS sẽ là một kênh lợi nhuận lớn cho ngân
hàng. Trải qua một thời gian phát triển, hoạt động tín dụng đối với cho vay BĐS ở
Việt Nam cũng đã có nhiều bước cải thiện mặc dù còn những hạn chế nhất định.

Thực tiễn chính sách cho vay BĐS ở các NHTM Việt Nam hiện nay ra sao và làm
thế nào để đẩy mạnh chính sách cho vay BĐS trở thành vẫn đề cấp thiết.
Ngoài phần mở đầu, kết luận, mục lục, danh mục bảng biểu, danh mục hình vẽ,
danh mục viết tắt, danh mục tài liệu tham khảo thì nội dung luận văn được kết cấu
gồm 3 chương:
Chương 1: Cơ sở lý thuyết về chính sách cho vay bất động sản của các ngân hàng
thương mại
Chương đầu tiên của luận văn đã đưa ra những định nghĩa cơ bản về cho vay bất
động sản, chính sách cho vay bất động sản và những yếu tố tác động lên những
chính sách này ở các NHTM Việt Nam. Những nhận định này là nền tảng cho
những cơ sở lý luận được hình thành ở các chương sau.
Chương 2: Thực trạng chính sách cho vay bất động sản ở các ngân hàng thương
mại.
Qua quá trình phân tích chi tiết chính sách cho vay bất động sản của ngân hàng dựa
trên từng yếu tố chi tiết. Chương ba của luận văn đã đưa ra cái nhìn toàn cảnh một
cách rõ nét về chính sách cho vay bất động sản của các ngân hàng hiện nay và
những đánh giá về mặt hiệu quả của quá trình thực hiện các chính sách này tại các
ngân hàng.
Chương 3: Một số giải pháp nhằm đẩy mạnh chính sách cho vay bất động sản ở các
ngân hàng thương mại Việt Nam.


x

Trong chương này, luận văn đã đưa ra những dữ kiện thực tế định hướng cho
những dự đoán xu hướng trong tương lai. Từ những dự đoán và thực trạng này,
những giải pháp từ phía trong và phía ngoài ngân hàng đã được đưa ra để xây dựng
một chính sách chặt chẽ trong ngân hàng và môi trường bất động sản lành mạnh
làm nền tảng để chính sách ngân hàng hoạt động tốt, hiệu quả và minh bạch.

1

LỜI MỞ ĐẦU

1.Sự cần thiết nghiên cứu của đề tài
Tín dụng là hoạt động tài trợ của ngân hàng cho khách hàng trên cơ sở tín nhiệm,
chiếm tỷ trọng cao nhất trong tổng tài sản của ngân hàng, tạo ra thu nhập từ lãi lớn
nhất và cũng là hoạt động mang lại rủi ro cao nhất. Chính vì vậy, đa dạng hóa các
hoạt động là xu hướng giảm thiểu rủi ro của các NHTM hiện nay. Trong đó cho
vay là tài sản lớn nhất trong khoản mục tín dụng. Cho vay tín dụng là một sản phẩm
tín dụng rất cần thiết trong cuộc sống. Trong tất cả các hình thức cho vay tín dụng
thì loại hình cho vay bất động sản có xu hướng cao nhất, nhu cầu qua các năm cũng
tăng dần. Bên cạnh đó, trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế hiện nay, nhu cầu
nguồn vốn để xây dựng và phát triển nền kinh tế ở Việt Nam trở thành nhu cầu bức
thiết, đặc biệt đối với ngành kinh doanh bất động sản- một ngành cần số lượng vốn
vay khổng lồ đáp ứng những nhu cầu về bất động sản có xu hướng ngày một tăng
lên cả về số lượng và chất lượng. Do đó, song song với việc kêu gọi, thu hút vốn
đầu tư vào thị trường bất động sản thì sự hỗ trợ từ nguồn vốn tín dụng ngân hàng sẽ
góp phần tích cực đến hoạt đồng của thị trường bất động sản nói riềng và nền kinh
tế Việt Nam nói chung.
Không ai có thể phủ nhận sự nghiêm trọng của cuộc khủng hoảng kinh tế trên toàn
thế giới do bong bóng bất động sản gây ra - nỗi ám ảnh của bất kỳ nhà đầu tư bất
động sản nào. Thị trường bất động sản Việt Nam đang nóng dần lại từ năm 2014,
các ngân hàng đưa ra những chính sách cho vay hấp dẫn cho lĩnh vực bất động sản
nhờ vào sự nới lỏng quy định của Ngân hàng nhà nước, đặc biệt là với mảng bất
động sản tiêu dùng. Bởi sự thay đổi lạc quan của thị trường, người ta lại càng không
khỏi suy nghĩ và nhớ lại nỗi ám ảnh của năm 2011. Và lại một lần nữa, vấn đề xây
dựng một chính sách an toàn và hiệu quả đối với các ngân hàng trở lên quan trọng
hơn bao giờ hết.

Mặt khác, xuất phát từ tính biến động thất thường của thị trường bất động sản cũng
như những rủi ro tiềm ẩn của thị trường này sẽ ảnh hưởng đến chất lượng hoạt động
cấp tín dụng của Ngân hàng nói riêng và sự phát triển của cả nền kinh tế xã hội nói


2

chung mà Nhà nước sẽ có những chính sách điều tiết khác nhau. Đặc biệt, trong nền
kinh tế Việt Nam hiện nay có tỷ lệ lạm phát khá cao và ảnh hưởng tâm lý từ sự sụp
đổ của hoạt động tín dụng của Mỹ cũng xuất phát từ việc tập trung cho vay bất động
sản mà việc đẩy mạnh hay siết chặt hoạt động tín dụng bất động sản trong tình hình
nền kinh tế Việt Nam hiện nay nhìn chung đang là vấn đề đáng quan tâm.
Thêm vào đó, ở Việt Nam hiện nay, thu nhập của người dân còn thấp mà giá nhà
đất luôn tăng cao đặc biệt ở các trung tâm như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh. Đối
với người có thu nhập khá thì cũng phải tích góp 20-30 năm mới có thể sở hữu nột
ngôi nhà. Vì thế, tìm kiếm được một cuộc sống ổn định ở thành phố đối với những
gia đình trẻ ngày càng trở nên khó khăn hơn. Bởi vậy, nếu không có sự tài trợ bởi
nguồn vốn bên ngoài từ các ngân hàng thông qua hoạt động cho vay thì sở hữu một
căn nhà vẫn chỉ là mơ ước đối với không ít người.
Các đề tài nghiên cứu về chính sách cho vay bất động sản của các NHTM để phù
hợp với sự phát triển của thị trường bất động sản đã được rất nhiều người nghiên
cứu từ ngay sau cuộc khủng hoảng thị trường bất động sản năm 2011-2013. Từ năm
2014 tới nay, khi thị trường bất động sản có sự phát triển trở lại, vấn đề hoàn thiện
chính sách này lại là một trong những vấn đề cần có sự chú trọng nhất định. Đặc
biệt là đối với Việt Nam hiện nay khi hoạt động cho vay của các ngân hàng phần
lớn là cho vay có bảo đảm bằng tài sản bất động sản dẫn đến tác động của thị trường
bất động sản tăng hoặc giảm cũng có ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động cho vay
của toàn hệ thống ngân hàng.
Chính những lý do trên, trong đề tài luận văn “Thực trạng và giải pháp nhằm đẩy
mạnh chính sách cho vay bất động sản ở các ngân hàng thương mại Việt Nam” này,

em sẽ đưa ra những nghiên cứu sơ bộ và những giải pháp thực tiễn nhằm góp phần
gia tăng hiệu quả trong hoạt động tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương
mại trong hiện tại và tương lai.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Luận văn tập trung vào nghiên cứu các vấn đề sau:

- Đi sâu vào thưc trạng, đánh giá chính sách tín dụng và những tác nhân ảnh
hưởng lên cho vay bất động sản ở các NHTM Việt Nam.


3

- Đưa ra những đề xuất về giải pháp phát triển chính sách tín dụng đối với cho
vay bất động sản ở các NHTM Việt Nam.
3. Phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: Chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản của các
NHTM Việt Nam.

- Thời gian: Khoảng thời gian số liệu dùng trong việc nghiên cứu bắt đầu từ năm
2014 đến tháng 5/2017.
4. Phương pháp nghiên cứu
Áp dụng phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh, khái quát hóa, phương
pháp nghiên cứu định tính và tham khảo ý kiến các chuyên gia trong lĩnh vực ngân
hàng.
5. Kết cấu của luận văn
Luận văn được chia thành ba chương với nội dung như sau:
Chương 1: Cơ sở lý thuyết về chính sách cho vay bất động sản của các ngân hàng
thương mại
Chương 2: Thực trạng chính sách cho vay bất động sản ở các ngân hàng thương

mại.
Chương 3: Một số giải pháp nhằm đẩy mạnh chính sách cho vay bất động sản ở các
ngân hàng thương mại Việt Nam.


4

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VẾ CHÍNH SÁCH CHO VAY BẤT
ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

1.1 Những vấn đề cơ bản về bất động sản và thị trường bất động sản
1.1.1 Bất động sản
1.1.1.1. Định nghĩa về bất động sản
Bất động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách
rời khỏi đất đai và vật kiến trúc, cùng với những thứ dùng để nâng cao giá trị sử
dụng của bất động sản như hàng rào, cây cối và các thiết bị cấp thoát nước, cấp
điện, vệ sinh, thông gió, thang máy, phòng cháy, thông tin…, bất động sản có
những đặc tính sau đây:
- Có vị trí cố định, không di chuyển được
Đặc tính này có ảnh hưởng lớn đến việc đầu tư vì nếu không có thị trường tại
chỗ thì cũng không thể đem đi nơi khác để giao dịch. Vấn đề vị trí có ý nghĩa rất
quan trọng đối với giá trị của BĐS, vì vậy người ta thường nhắc đến “vị trí, vị trí và
vị trí”, tức là cần quan tâm đến địa điểm cụ thể, đến tình hình phát triển kinh tế, văn
hóa – xã hội và đến môi trường cảnh quan cũng như kết cấu hạ tầng khu vực có địa
điểm của bất động sản.
- Tính bền lâu
Đất đai là thứ được xem như không bị hủy hoại, trừ khi có thiên tai như xói
lở, vùi lấp. vật kiến trúc thì có thể tồn tại hàng chục năm đến hàng trăm năm. Cần
phân biệt tuổi thọ kinh tế với tuổi thọ vật lý của bất động sản.Tuổi thọ kinh tế chấm
dứt khi trong điều kiện thị trường và trạng thái vận hành đều bình thường mà chi

phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó.Tuổi thọ vật lý nói
chung dài hơn nhiều tuổi thọ kinh tế, nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu
bị lão hóa và hư hỏng, không thể tiếp tục bảo đảm an toàn cho việc sử dụng. Trong
trường hợp đó nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp công trình mà lại thu được
lợi ích lớn hơn là phá nó đi và đầu tư xây mới, thì ta có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để
“chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế.
- Tính thích ứng


5

Lợi ích của công trình được sinh ra trong quá trình sử dụng, vì lẽ đó nếu kịp
thời điều chỉnh công năng sử dụng thì vẫn vừa có thể giữ lại đặc trưng của công
trình lại vừa có thể đem lại lợi nhuận lớn hơn cho nhà đầu tư.
Việc kịp thời điều chỉnh công năng sử dụng để đáp ứng yêu cầu của khách
hàng là cực kỳ quan trọng để thu hút khách hàng, cho nên các nhà đầu tư rất quan
tâm đến tính thích ứng của bất động sản.
- Tính dị biệt
Trên thị trường bất động sản, không tồn tại hai công trình hoàn toàn giống
nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau, kể cả hai công trình ở cạnh nhau và
cùng dùng một thiết kế. Ngay trong cùng một cao ốc thì căn hộ, các phòng cũng có
hướng và tầng khác nhau. Ngoài ra cũng cần chú ý đến ý muốn của người đầu tư,
người sử dụng, kể cả kiến trúc sư, mỗi người đếu quan tâm đến tính dị biệt hoặc để
tạo sự hấp dẫn khách hàng hoặc thỏa mãn sở thích cá nhân. Do vậy trên thị trường
bất động sản, địa vị và giá trị của mỗi bất động sản không hoàn toàn giống nhau như
các hàng hóa khác.
- Tính chịu ảnh hưởng của chính sách
Vì BĐS có tầm quan trọng đối với hoạt động kinh tế của xã hội, nên chính phủ
các nước đều rất quan tâm đến thị trường BĐS, thường đưa ra chính sách mới trong
lĩnh vực này để điều chỉnh các quan hệ pháp luật, quan hệ lợi ích kinh tế trong việc

sản xuất, giao dịch và sử dụng bất động sản. Vì không thể di chuyển được nên BĐS
khó mà tránh được ảnh hưởng của các điều chỉnh chính sách, chẳng hạn như các
chính sách đất đai, nhà ở, tiền tệ, thuế…
- Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý
Nhiều loại hình đầu tư không đòi hỏi phải tổn công quản lý lắm, chẳng hạn đầu
tư vào chứng khoán, đồ cổ hay kim loại đá quý. Thế nhưng đầu tư trực tiếp vào nhà
đất thì phải có năng lực quản lý thích hợp. Việc đầu tư phát triển xây dựng rất phức
tạp, đòi hỏi nhiều kiến thức, như ngay việc cho thuê nhà cũng phải đòi hỏi phải xem
xét khách thuê, hợp đồng thuê nhà, duy trì sửa chữa nhà, phòng cháy, chữa cháy và
các biện pháp an toàn khác… Nói chung chi phí quản lý nhà cho thuê thường chiếm
tới 10% tiền thuê nhà, nếu quản lý không tốt, chi phí tăng cao hoặc người thuê


6

không bằng lòng và bỏ đi thì thiệt hại sẽ lớn. Đây là chưa kể những chi phí cho
chuyên gia, kế toán thuế và cho luật sư…
- Tính ảnh hưởng lẫn nhau
Việc Chính phủ đầu tư mở mang đường xá, công viên, trường học… có thể nâng
cao giá trị BĐS trong khu vực phụ cận lên khá nhiều. Kinh nghiệm chứng tỏ nếu dự
báo được chính xác sự đầu tư lớn của chính phủ vào kết cấu hạ tầng tại khu vực rồi
đầu tư (thậm chí đầu cơ) phát triển BĐS trước một bước thì có thể thành công rất
lớn.
1.1.1.2 Phân loại bất động sản
1.1.1.2.1 Phân loại theo mức độ đầu tư
- Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: bất động sản nhà ở, bất động sản nhà
xưởng và công trình thương mại - dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật,
hạ tầng xã hội), bất động sản là trụ sở làm việc, … Trong bất động sản có đầu tư
xây dựng thì nhóm bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với
đất) là nhóm bất động sản cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, mang tính chất phức tạp

và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động
rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô
thị bền vững và chiếm đại đa số các giao dịch trên thị trường bất động sản.
- Bất động sản không đầu tư xây dựng: chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư
liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản,
đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng, …
1.1.1.2.2 Phân loại theo mục đích sử dụng
-

Bất động sản xây dựng cơ sở hạ tầng: bao gồm các hạng mục cầu đường.

-

Bất động sản dự án nhà ở, bao gồm dự án đầu tư khu dân cư, khu căn hộ…

-

Bất động sản sản xuất thương mại bao gồm đầu tư nhà xưởng, khu công
nghiệp, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê…

-

Bất động sản du lịch bao gồm đầu tư nhà hàng khách sạn, khu nghỉ dưỡng,…

Việc phân chia bất động sản theo các hình thức trên là rất cần thiết để bảo đảm cho
việc xây dựng cơ chế chính sách cho vay của ngân hàng phù hợp với điều kiện kinh
tế - xã hội.


7

1.1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản
Khi đánh giá bất động sản thuộc nhóm bất động sản hàng hóa, loại hình bất động
sản có thể mua đi, bán lại, cho thuê, chuyển quyền sở hữu, ... Yếu tố quan trọng tác
động đến việc định giá bất động sản có thể kể đến như sau:
Vị trí bất động sản: Do bất động sản không di động được, nên vị trí bất động sản ở
đâu, môi trường xung quanh thế nào, vị trí ở trung tâm hay xa trung tâm, vị trí có
thể dùng làm chỗ kinh doanh hay chỉ dùng để ở, ... là những yếu tố tác động không
nhỏ đến giá trị bất động sản.
Hình dáng bất động sản và yếu tố văn hóa: xét về giá trị sử dụng, một mảnh đất
vuông vắn, chiều rộng và chiều dài hợp lý là lựa chọn ưa thích của nhiều người.
Những điều này thể hiện đặc điểm văn hóa, thị hiếu, sở thích của mỗi cá nhân đối
với hình dáng của bất động sản. Khi họ cảm cảm thấy phù hợp với hình dáng, diện
tích, kích cỡ bất động sản đó thì họ sẽ định giá bất động sản cao hơn và ngược lại.
Do đó, hình dáng bất động sản và yếu tố văn hóa cũng là một trong các yếu tố ảnh
hưởng đến giá trị bất động sản.
Nhà đầu tư dự án bất động sản: Chủ đầu tư của các dự án bất động sản đóng vai trò
quan trọng trong việc định giá BĐS. Trên thị trường, các nhà đầu tư uy tín sẽ đảm
bảo chất lượng công trình, thời gian hoàn thành, phương thức quản lý vận hành sau
khi xây dựng của dự án,… Những điều này cũng ảnh hưởng lớn tới giá trị của bất
động sản.
Cung - cầu về bất động sản: Diễn biến cung cầu bất động sản trong từng giai đoạn
nhất định có thể đẩy giá bất động sản lên cao hoặc ngược lại. Yếu tố này mang tính
thị trường và có khả năng làm cho giá trị bất động sản tăng, giảm một cách bất ngờ,
lên cao hoặc thấp hơn so với giá trị thực của chính bất động sản đó.
Chính sách của nhà nước: Chính sách của nhà nước như quy hoạch, giải tỏa, phóng
đường,... cũng làm ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản, làm cho bất động sản
biến động không ngờ, có trường hợp theo quy định, bất động sản sẽ không thể giao
dịch được trên thị trường như nhà, đất trong khu vực quy hoạch không cho mua bán
hoặc giá trị được đẩy lên cao so sự thay đổi của không gian xung quanh.

Tóm lại, xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản là rất quan trọng.
Thông qua việc phân tích, xử lý và đánh giá các yếu tố này một cách chính xác là cơ


8

sở để xác định giá trị thực của bất động sản, giúp cho việc chế chấp, mua bán, liên
doanh, liên kết trở nên chính xác hơn, minh bạch hơn và thị trường bất động sản bớt
những cơn nóng lạnh thất thường.
1.1.2 Thị trường bất động sản
1.1.2.1. Định nghĩa thị trường bất động sản
Có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường bất động sản, cụ thể:
Định nghĩa 1: Thị trường bất động sản là nơi hình thành các quyết định về
việc ai tiếp cận được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì.
Định nghĩa 2: Thị trường bất động sản là đầu mối thực hiện và chuyển dịch
giá trị của hàng hóa BĐS
Định nghĩa 3: Thị trường bất động sản là “nơi” diễn ra các hoạt động mua
bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới,
tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với
thị trường BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đầy phát triển hay kìm hãm hoạt
động kinh doanh đối với thị trường BĐS.
Định nghĩa 4: Thị trường bất động sản là “nơi” tiến hành các giao dịch về
BĐS gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư
vấn…
Như vậy, định nghĩa bất động sản có thể diễn đạt chung nhất như sau:
Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hóa BĐS giữa các bên có
liên quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế
chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới,tư vấn… giữa các chủ thể
trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc
đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS.

1.1.2.2 Vai trò của thị trường bất động sản
Thị trường BĐS là một trong những bộ phận không thể tách rời của hệ thống kinh tế
thị trường hoàn chỉnh.
- Giống như các loại thị trường khác, thị trường BĐS là cầu nối giữa sản xuất
và tiêu dùng
Thị trường BĐS là nơi để người bán và người mua gặp gỡ thỏa thuận với
nhau, làm cho hoạt động giao dịch, mua bán BĐS một cách thuận lợi. Việc xây


9

dựng thị trường BĐS là sự tôn trọng và phát huy vai trò tự điều tiết của bản tay vô
hình, là sự tạo lập một cơ chế khách quan đảm bảo cho BĐS có thể được sử dụng
một cách hiệu quả nhất
- Thị trường BĐS là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho chủ
thể kinh doanh BĐS.
Trên thị trường BĐS, các chủ thể kinh doanh BĐs và những người tiêu dùng
thực hiện việc mua bán. Với vai trò là một hàng hóa đặc biệt, BĐS được chuyển
quyền sử dụng và quyền sở hữu từ người này sang người khác. Thị trường BĐS
đóng vai trò chuyển hóa vốn từ hình thái hiện vật sang hình thái giá trị, là một
nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển vốn của các chủ thê kinh doanh trên thị
trường. Thị trường BĐS là một sự bổ sung quan trọng cho sự hoàn thiện và phát
triển một cách đồng bộ cơ chế kinh tế thị trường đối với một quốc gia.
- Thị trường BĐS góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới về hoạt động quản lý
đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng đặc biệt là các công trình công cộng và các
cơ sở kinh tế khác
Bằng cách xây dựng và phát triển thị trường BĐS, Nhà nước bổ sung, hoàn
thiện hệ thống Pháp luật, hệ thống chính sách quản lý cũng như tổ chức quản lý, tạo
điều kiện cho thị trường mở rộng và phát triển, góp phần khắc phục tình trạng đầu
cơ, tham nhũng, trốn thuế… Bên cạnh đó, sự vận hành thị trường BĐS sẽ góp phần

xác lập mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và người sử dụng BĐS, nâng cao hiệu
quả sử dụng tài nguyên đất, khắc phục tình trạng phi kinh tế trong đầu tư xây dựng,
tăng thu cho Ngân sách Nhà nước…
- Vận hành thị trường BĐS góp phần thúc đẩy ứng dụng và cải tiến khoa
học- công nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở, bảo vệ môi trường.
Thị trường nói chung, thị trường BĐS nói riêng chịu sự tác động tương hỗ
lẫn nhau giữa các yếu tố cung cầu, giá cả cạnh tranh. Điều đó thúc đẩy các chủ thể
thị trường nghiên cứu ứng dụng tiến bộ khoa học công nghệ, cải tiến tổ chức và
quản lý, nâng cao năng suất lao động, hạ giá thành và nâng cao chất lượng sản
phẩm, tăng sức cạnh tranh nhằm thu lợi nhuận.
- Góp phần tăng cường quan hệ hợp tác, nâng cao trình độ xã hội hóa trong
sản xuất kinh doanh, tạo cơ sở phát triển kinh tế một cách bền vững.


10

Thông qua thị trường BĐS, các chủ thể kinh doanh có điều kiện tiếp xúc, mở
rộng quan hệ: nội bộ thị trường và các quan hệ với các ngành, các lĩnh vực khác
như: xây dựng, địa chính, ngân hàng, môi trường đô thị.
1.1.2.3 Các quy luật tác động đến thị trường bất động sản
Cũng như các loại thị trường khác trong nền kinh tế thị trường,sự vận hành
của thị trường BĐS chịu tác động của một cơ chế nhất định, mà ở đây chính là sự
tác động của các quy luật kinh tế khách quan như quy luật giá trị, quy luật cung cầu,
quy luật giá cả, quy luật cạnh tranh…Trong đó đáng kể nhất là quy luật cung cầu và
quy luật giá cả.
Quy luật cung cầu:Khi cung nhỏ hơn cầu có nghĩa là khối lượng hàng hóa
cung ứng trên thị trường không đáp ứng được nhu cầu dẫn đến giá cả thị trường
hàng hóa đó tăng lên. Khi cung bằng cầu có nghĩa là khối lượng hàng hóa đáp ứng
đủ nhu cầu sẽ dẫn đến giá cả cân bằng và không thay đổi. Khi cung lớn hơn cầu, tức
là khối lượng hàng hóa cung ứng vượt quá cầu dẫn đến giá cả thị trường giảm

xuống.
Quy luật giá cả: Quan hệ cung- cầu là một khái niệm của kinh tế thị trường và
người ta xem cung- cầu là một hàm số của giá. Nghĩa là một sự thay đổi của giá sẽ
làm thay đổi quan hệ cung-cầu. Trong nền kinh tế thị trường giá cả điều tiết quan hệ
cung-cầu. Mối quan hệ này phụ thuộc vào độ co dãn của cung hay cầu theo giá. Do
đặc điểm là trong ngắn hạn độ co dãn của cung là rất nhỏ do vậy sự tăng lên của cầu
sẽ làm giá tăng nhanh hơn. Trong dài hạn, độ co dãn của cung lớn hơn nên sự tăng
giá cũng chậm hơn.
1.2 Những vấn đề về tín dụng ngân hàng và chính sách tín dụng
1.2.1 Tín dụng ngân hàng
1.2.1.1 Định nghĩa tín dụng ngân hàng
Trong nền kinh tế hàng hoá, vào cùng một khoảng thời gian luôn có những cá nhân
tạm thời thừa vốn, có nhu cầu cho vay. Bên cạnh đó, luôn có một số cá nhân tạm
thời thiếu vốn, có nhu cầu đi vay. Hiện tượng này làm nảy sinh mối quan hệ kinh tế
mà nội dung của nó là vốn được dịch chuyển từ nơi tạm thời thừa vốn sang nơi tạm
thời thiếu với điều kiện hoàn trả vốn và lãi tiền vay là lợi nhuận thu được do sử
dụng vốn vay trong một thời hạn nhất định. Tuy vậy, không phải lúc nào người thừa


11

vốn và thiếu vốn cũng dễ dàng tiếp cận nhau do sự khác biệt về không gian, thời
gian, khối lượng, loại tiền, lãi suất và đặc biệt là độ tin cậy lẫn nhau. Để kết nối nhu
cầu đầu tư và đi vay có các chủ thể trong nền kinh tế, sự tồn tại của các tổ chức tín
dụng như một sự thiết yếu mà trong đó chủ yếu là các NHTM. Đây là quan hệ tín
dụng gián tiếp trên cơ sở số vốn huy động được cấp tín dụng cho những người cho
nhu cầu cần vốn tạm thời thông qua cầu nối là các ngân hàng. Từ đó, ta có loại hình
tín dụng ngân hàng trong nền kinh tế.
Theo điều 20, Luật các tổ chức tín dụng năm 2010 quy định “cấp tín dụng là việc tổ
chức tín dụng thỏa thuận để khách hàng sử dụng một khoản tiền với nguyên tắc có

hoàn trả bằng các nghiệp vụ cho vay, chiết khấu, cho thuê tài chính, bảo lãnh ngân
hàng và các nghiệp vụ khác”. Dựa vào đây, ta có thể hiểu tín dụng ngân hàng là mối
quan hệ vay mượn giữa ngân hàng với tất cả các cá nhân, tổ chức và các doanh
nghiệp khác trong xã hội. Nó không phải là quan hệ dịch chuyển vốn trực tiếp từ
nơi tạm thời thừa sang nơi tạm thời thiếu mà là quan hệ dịch chuyển vốn gián tiếp
thông qua một tổ chức trung gian là ngân hàng. Tín dụng ngân hàng cũng mang bản
chất chung của quan hệ tín dụng, đó là quan hệ vay mượn có hoàn trả cả vốn và lãi
sau một thời gian nhất định, là quan hệ chuyển nhượng tạm thời quyền sử dụng vốn
và là quan hệ bình đẳng cả hai bên cùng có lợi.
1.2.1.2 Đặc điểm cúa tín dụng ngân hàng
Thứ nhất, tín dụng ngân hàng được hình thành dựa trên cơ sở lòng tin. Trong cuốn
“Quản trị ngân hàng thương mại” của tác giả Peter Rose1, ông đã đưa ra nhận định
thú vị khi cho rằng ngân hàng sẽ cấp tín dụng cho người đi vay khi họ chứng minh
được không cần khoản vay của ngân hàng họ vẫn sẽ có thể có nguồn tài chính khác
đáp ứng được nhu cầu dùng tiền của họ. Nhận định này không sai bởi để có được tín
nhiệm của ngân hàng người đi vay cần đưa ra những bằng chứng chứng minh mình
là một người đi vay tiềm năng, việc đi vay ngân hàng có thể chỉ là một phương án
họ lựa chọn. Về phía ngân hàng, khách hàng sẽ chỉ cấp tín dụng khi có lòng tin vào
việc khách hàng sử dụng vốn vay đúng mục đích, hiệu quả và có khả năng hoàn trả
nợ vay bao gồm cả gốc và lãi đúng hạn.
1

Bank Mangement and Financial Services – 8th Edition, Peter Rose, Trang 21


12

Thứ hai, tín dụng là sự chuyển nhượng tài sản có thời hạn. Ngân hàng là trung gian
tài chính “đi vay để cho vay”. Vì vậy, mọi khoản tín dụng của ngân hàng đều phải
đáp ứng tiêu chí có thời hạn và bảo đảm cho ngân hàng hoản trả vốn huy động.

Ngân hàng phải căn cứ vào tính chất thời hạn nguồn vốn của mình và quá trình luân
chuyển vốn của đối tượng vay, tính chất của khoản vay để xác định thời hạn cho
vay hợp lý.
Thứ ba, tín dụng phải dựa trên nguyên tắc hoàn trả cả gốc và lãi. Nếu không có sự
hoàn trả, khoản vay sẽ không được coi là tín dụng. Giá trị hoàn trả phải lớn hơn giá
trị gốc. Điều này có nghĩa là ngoài việc hoàn trả giá trị gốc, khách hàng phải trả cho
ngân hàng một khoản lãi tương đương với mức phí khách hàng phải bỏ ra để mua
quyền sử dụng vốn vay. Khoản lãi luôn luôn là một số dương để bù đắp được chi
phí hoạt động và tạo ra lợi nhuận cho ngân hàng, phản ánh bản chất hoạt động kinh
doanh của ngân hàng.
Thứ tư, tín dụng là hoạt động tiềm ẩn rủi ro cao cho ngân hàng. Việc thu hồi tín
dụng không chỉ phụ thuộc vào bản thân khách hàng mà còn phụ thuộc vào môi
trường hoạt động, yếu tố ngoài tầm kiểm soát của khách hàng bao gồm sự biến động
về giá cả, lãi suất, tỷ giá, lạm phát, tăng trưởng kinh tế, thị trường, thiên tai,… Khi
khách hàng gặp khó khăn do môi trường kinh doanh bất ổn, dẫn đến khó khăn trong
việc trả nợ, điều này khiến cho ngân hàng gặp rủi ro tín dụng.
Thứ năm, tín dụng phải dựa trên cơ sở cam kết hoàn trả vô điều kiện. Quá trình xin
vay và cho vay đều phải diễn ra trên cơ sở những căn cứ pháp lý chặt chẽ như: hợp
đồng tín dụng, khế ước vay tiền, hợp đồng bảo đảm tiền vay, bảo lãnh… trong đó
bên đi vay phải cam kết hoàn trả vô điều kiện khoản vay cho ngân hàng khi đến
hạn.
1.2.1.3 Tín dụng và cho vay
Trên thực tế, chúng ta thường nhầm lẫn tín dụng và cho vay là một. Xét về mặt bản
chất thì không phải như vậy, tín dụng là phạm trù bao gồm hoạt động cho vay. Bất
kỳ sự chuyển giao có hoàn trả quyền sử dụng tạm thời về tài sản đều phản ánh quan
hệ tín dụng. Các mối quan hệ tín dụng này được thể hiện thông qua các hình thức:
cho vay, chiết khấu, bảo lãnh và cho thuê tài chính. Tuy nhiên trong hoạt động tín
dụng thì cho vay là hoạt động quan trọng nhất và chiếm tỷ trọng lớn nhất tại các

13

NHTM nên thuật ngữ “tín dụng” và “cho vay” thường được dùng đan xen và thay
thế cho nhau.
1.2.1.4 Phân loại tín dụng ngân hàng
Đa dạng hóa sản phẩm là một trong những chiến lược Marketing quan trọng của bất
kỳ ngành hàng nào và cũng không ngoại trừ ngành ngân hàng. Khi ngân hàng ngày
càng khẳng định vai trò to lớn của mình trong nền kinh tế cũng là khi chính các
ngân hàng phải tự cạnh tranh với nhau để thu hút khách hàng. Kinh tế phát triển đa
dạng ngành nghề khiến cho đối tượng khách hàng cần sử dụng các dịch vụ ngân
hàng ngày cũng đa dạng theo. Chính vì vậy, các hình thức tín dụng ngân hàng đã
được phân chia với những căn cứ khác nhau. Dưới đây là những cách phân chia
thông thường và có mối liên quan chặt chẽ với lĩnh vực cho vay bất động sản.
Căn cứ vào thời hạn sử dụng tín dụng:
- Tín dụng ngắn hạn: là những khoản vay có thời hạn đến một năm, thường được sử
dụng để thanh toán, cho vay bổ sung thiếu hụt tạm thời vốn lưu động và phục vụ
cho nhu cầu sinh hoạt của cá nhân và hộ gia đình.
- Tín dụng trung hạn: là những khoản vay có thời hạn trên một năm đến năm năm;
được cung cấp để mua sắm tài sản cố định, cải tiến và đổi mới kỹ thuật, mở rộng và
xây dựng các công trình nhỏ có thời gian thu hồi vốn nhanh.
- Tín dụng dài hạn: là những khoản vay có thời hạn trên năm năm. Loại tín dụng
này được sử dụng để cung cấp vốn cho xây dựng cơ bản, cải tiến và mở rộng sản
xuất với quy mô lớn,..
Căn cứ vào mục đích sử dụng vay vốn

- Tín dụng bất động sản: các khoản tín dụng đầu tư bất động sản, bao gồm:
+ Tín dụng ngắn hạn và trung hạn cho xây dựng nhỏ và sửa chữa, nâng cấp nhà cửa.
+ Tín dụng trung - dài hạn để mua đất đai, nhà cửa, căn hộ, cơ sở dịch vụ, trang trại
và bất động sản ở trong nước và ngoài nước.

- Tín dụng công nghiệp: các khoản tín dụng được sử dụng để cung cấp cho các
doanh nghiệp nguồn để trang trải các chi phí như mua hàng hóa, nguyên vật liệu,
trả thuế và chi trả lương,…