QUẢN LÝ THAM VẤN CỘNG ĐỒNG TRONG CÔNG TÁC QUI HOẠCH CHI TIẾT ĐÔ THỊ

HIỆP HỘI CÁC ĐÔ THỊ VIỆT NAM
DỰ ÁN TĂNG CƯỜNG SỰ THAM GIA CỦA NGƯỜI DÂN VÀ QUAN LÝ NHÀ NƯỚC Ở ĐÔ THỊ

BÀI GIẢNG

QUẢN LÝ THAM VẤN CỘNG ĐỒNG TRONG CÔNG TÁC QUI
HOẠCH CHI TIẾT ĐÔ THỊ
Biên soạn: TS.KTS. Lấ TRNG BèNH

hà nội tháng 10 năm 2009

TS.KTS. Lờ Trng Bình

1


PHẦN A
MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THAM VẤN CỘNG ĐỒNG TRONG CÔNG
TÁC QUI HOẠCH ĐÔ THỊ
1. Hệ thống văn bản pháp luật về sự tham gia của cộng đồng
a) Pháp luật về dân chủ cơ sở:
1. Chỉ thị số 30 CT/TW về xây dựng và thực hiện quy chế dân chủ ở cơ sở
2. Pháp lệnh số 34/2007/UBTVQH Thực hiện dân chủ ở xã, phường, thị trấn
ngày 20 tháng 4 năm 2007;
3. Nghị định số 79/2003/NĐ-CP ngày 07 tháng 7 năm 2003 Ban hành Quy
chế thực hiện dân chủ ở xã
4. Nghị quyết liên tịch số 09/2008/NQLT-CP-UBTUMTTQVN ngày 17
tháng 4 năm 2008của Chính phủ và Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ
quốc Việt Nam Hướng dẫn Điều 11, Điều 14 của Pháp lệnh Thực hiện dân
chủ ở xã, phường, thị trấn
b) Quản lý quy hoạch- kiến trúc

1. Luật XD,Chương II về Quản lý QHXD
2. Nghị định số 08/2005/NĐ-CP ngày 24 tháng 01 năm 2005 về quy hoạch
xây dựng.
3. Nghị định số 29/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 02 năm 2007 về quản lý
kiến trúc đô thị;
4. Thông tư số 07/2008/TT-BXD ngày 07 tháng 04 năm 2008 hướng dẫn
lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch xây dựng;
5. Thông tư số 21 /2009/TT-BXD ngày 30 tháng 6 năm 2009 Quy định việc
lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch xây dựng nông thôn
6. Thông tư số 08 /2007/TT-BXD ngày 10 tháng 9 năm 2007 Hướng dẫn
lập, thẩm định, phê duyệt Quy chế quản lý kiến trúc đô thị
7. Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12 ngày 17/6/ 2009
c) Quản lý đầu tư xây dựng
1. Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/2/2009 của Chính phủ về quản lý
dự án đầu tư xây dựng cơng trình.
2. Quyết định số 80/2005/QĐ-TTg ngày 18 tháng 4 năm 2005 của Thủ
tướng Chính phủ về việc ban hành Quy chế giám sát đầu tư của cộng đồng

TS.KTS. Lê Trọng Bình

2


3. Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/KH&ĐT-UBTƯMTTQVN-TC ngày
04 tháng 12 năm 2006 Hướng dẫn thực hiện Quyết định số 80/2005/QĐTTg ngày 18 tháng 4 năm 2005 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban
hành Quy chế giám sát đầu tư của cộng đồng
2. Nội dung tham vấn cộng đồng trong QHĐT
Nội dung tham vấn ý kiến cộng đồng gắn với nội dung của hoạt động
QHĐT:
- Xây dựng chủ trương ĐT phát triển khu đô thị, dự án ĐTXD;

- Xác định đối tượng thực hiện ĐT
- Lập, thẩm định phê duyệt QHĐT
+ Lập Nhiệm vụ, đồ án QHĐT
+ Thực hiện đồ án QHĐT
+ Thực hiện ĐTXD theo qui hoạch;
+ Giám sát kiểm tra thực hiện QHĐT
+ Điều chỉnh QHĐT
+ Quản lý cơng trình, sử dụng đất.
+ Trật tự vệ sinh mơi trường, văn minh đô thị.
3. Thực trạng của hoạt động tham vấn trong công tác QHĐT
Những năm qua, Đảng và Nhà nước ta đã ban hành nhiều chính sách đổi mới
về kinh tế, chính trị, xã hội, phát huy một bước quyền làm chủ của nhân dân, nhờ
đó đã đạt được những thành tựu to lớn trong sự nghiệp xây dựng chủ nghĩa xã hội
và bảo vệ Tổ quốc.
Trong công tác QHĐT, quy chế dân chủ cơ sở đang từng bước được cụ thể
hố thơng qua sự tham gia, tham vấn ý kiến cộng đồng trong một số nội dung. đã
đem lai những chuyển biến khả quan:
- Có sự chuyển biến trong nhận thức về tham vấn trong QHĐT trong các đối
tượng dân cư.
Đối với người dân, hoạt động tham vấn bước đầu tạo được sự thay đổi trong
cách nghĩ, trong nhận thức về công tác quản lý QHĐT theo phương pháp mới;
Ngưới dân có cơ hội tích cực, chủ động tham gia vào tồn bộ quy trình của
cơng tác quy hoạch, từ xây dựng đến giám sát và đánh giá quá trình thực hiện QH
tại địa phương mình.
Do được thể hiện vai trị và trách nhiệm của mình đối với những vấn đề của
địa phương, nên sự đồng thuận, nhất trí trong dân cao.
TS.KTS. Lê Trọng Bình

3

Người dân đánh giá cao phương pháp tham vấn này và mong muốn được
tham gia nhiều hơn nữa vào việc góp ý kiến trong q trình lập quy hoạch hoạch và
các cuộc họp cộng đồng.
- Đối với các cấp lãnh đạo, quản lý nhà nước về QHĐT hoạt động tham vấn
có ý nghĩa tích cực đối với các chủ thể của công tác lập và thực thi QHĐT.
Là cơ sở để chỉnh sửa và bổ sung QHĐT sát thực với thực tế và mong muốn
của người dân, nhằm đạt tính khả thi cao trong hiện thực.
Thông qua hoạt động tham vấn, chủ thể quản lý QHĐT có nhiều nguồn
thơng tin và cách nhìn tổng thể về phát triển đơ thị, khu dân cư. để có các giải pháp
tuỳ theo tính cấp bách và cần thiết của từng nhiệm vụ phát triển.
- Đối với các doanh nghiệp ĐTXD, hoạt động tham vấn tạo cơ hội để các
doanh nghiệp đưa ra những đề xuất, giải pháp, kiến nghị cụ thể tháo gỡ những khó
khăn, bức xúc từ thực tiễn hoạt động của mình.
Các doanh nghiệp đã có những ý kiến đóng góp có giá trị trong việc huy
động nguồn lực để thực hiện ĐTXD theo quy hoạch. Cũng như người dân /cộng
đồng, nhóm các doanh nghiệp đánh giá cao việc đổi mới trong lập quy hoạch và
mong muốn các ý kiến đóng góp của họ được ghi nhận và xem xét một cách
nghiêm túc.
- Tuy nhiên, bên cạnh những yếu tố tích cực trên, cũng vẫn còn những bất
cập cụ thể:
+ Thiếu những qui định, cơ chế bảo đảm sự tham gia hiệu quả của cộng
đồng trong hoạt động QHĐT, ĐTXD theo qui hoạch.
+ Việc tham vấn một số nơi, trường hợp chỉ dừng lại ở việc lấy ý kiến mang
tính hình thức.
+ Cơ chế giải đáp, tiếp thu ý kiến tham vấn còn bất cập, chưa được thực
hiện nghiêm túc trong quá trình thực hiện QH.
4. Các giai đoạn tham vấn ý kiến cộng đồng trong QHĐT
Giai đoạn 1: Chuẩn bị tham vấn ý kiến cộng đồng (Tham khảo nội dung
Phụ lục A, B)

Bước 1. Lựa chọn các vấn đề để tham vấn, từ các cơ sở sau đây:
- Kế hoạch thực hiện QHĐT;
- Nội dung của QHĐT cần xin ý kiến của cộng đồng
- Thông tin từ cộng đồng, các phương tiện thông tin đại chúng
- Các vấn đề phát sinh từ việc thực hiện quy hoạch

TS.KTS. Lê Trọng Bình

4


Bước 2. Tổ chức cuộc họp để quyết định các vấn đề cụ thể.
Bước 3. Chuẩn bị các câu hỏi then chốt cho việc tham vấn cộng đồng
Bước 4. Thiết kế quy trình tham vấn cộng đồng
- Thiết kế các cuộc tham vấn ý kiến bao gồm các phương pháp, cơng cụ định
tính và định lượng, mục tiêu, phạm vi, tổ chức thực hiện, kế hoạch triển khai và
ngân sách.
- Dự thảo cấu trúc của bản báo cáo theo các vấn đề chính.
- Chuẩn bị hướng dẫn cho các mục đích của cuộc/hoạt động tham vấn cụ
thể.
Bước 5. Chuẩn bị kế hoạch tham vấn ý kiến
Giai đoạn 2: Thực hiện tham vấn ý kiến
Bước 1. Gửi các thông tin về nội dung và địa điểm tham vấn tới những
người sẽ tham dự các hoạt động tham vấn.
Bước 2. Thử nghiệm công cụ tham vấn và điều chỉnh nếu cần thiết
Bước 3. Thực hiện hoạt động tham vấn theo kế hoạch
Giai đoạn 3: Xử lý, phân tích thơng tin và dữ liệu
Bước 1. Tổng hợp, xử lý thông tin và dữ liệu thu thập được trong quá trình
tham vấn.
Bước 2. Chuẩn bị một báo cáo sử dụng một cách hiệu quả việc phân tích

định tính và định lượng.
Giai đoạn 4: Phản hồi
- Gửi các ý kiến phản hồi đến với cộng đồng
Giai đoạn 5: Thực hiện điều chỉnh, bổ sung QHĐT theo ý kiến tham vvấn
của cộng đồng
- Xem xét các báo cáo và phân tích từ các cuộc tham vấn ý kiến và đánh giá
nếu có các tác động tới nội dung QHĐT.
- Xác định, thực hiện các điều chỉnh bổ sung đối với QHĐT.
5. Triển khai tham vấn cộng đồng trong Quy hoạch đô thị
5.1. Đối tượng tham vấn cộng đồng có thể bao gồm tất cả người dân trong
khu vực (CĐ) cũng có thể một hội đồng hoặc nhóm cơng tác tư vấn do chính cộng
đồng cử ra làm người đại diện của cộng đồng (ĐDCĐ).
5.2. Loại đồ án QH, Dự án ĐTXD để tham vấn ý kiến cộng đồng phải là
những QH, dự án có mục tiêu giải quyết một số vấn đề hay đồng bộ cơ sở hạ tầng
TS.KTS. Lê Trọng Bình

5


của khu vực cộng đồng, với sự tham gia tích cực của nhiều lực lượng xã hội (bên
trong và bên ngồi, chính thức và phi chính thức), thể hiện bằng một kế hoạch can
thiệp hay một chương trình hành động được xác định bởi một khung thời gian,
nhân lực, tài chính và các vấn đề quản lý khác.
Các QH hay dự án ĐTXD liên quan đến lợi ích cộng đồng trước khi cấp có
thẩm quyền xét duyệt nhất thiết phải tham vấn ý kiến và thoả thuận của cộng đồng.
5.3. Tham vấn ý kiến cộng đồng ở các công việc sau
a) Chuẩn bị dự án QHĐT, ĐTXD
- Xác định ranh giới, các mục tiêu của QH, dự án
- Đề ra yêu cầu, nội dung QH, dự án
- Tham gia ý kiến và thẩm định nhiệm vụ lập quy hoạch chi tiết, dự án.

+ Tham gia ý kiến và thẩm định đồ án quy hoạch, dự án.
+ Tham gia ý kiến và có ý kiến thẩm định thiết kế các hạng mục dự án
+ Thảo luận và thống nhất về tỷ lệ, quy mơ đóng góp tài chính của cộng
đồng nếu có.
+ Tham gia ý kiến và thống nhất về chương trình hành động triển khai thực
hiện quy hoạch, dự án.
b) Giai đoạn thực hiện QH, dự án ĐTXD
+ Đại diện cộng đồng là một thành viên của ban quản lý thực hiện QH, dự
án,
+ Tham gia ý kiến về điều lệ quản lý quy hoạch và quản lý thực hiện dự án.
+ Tham gia công việc tổ chức đền bù giải phóng mặt bằng, tái định cư,
+ Tham gia trong việc chọn các nhà thầu xây dựng từng hạng mục cơ sở hạ
tầng.
+ Tham gia công tác quản lý chất lượng cơng trình xây dựng; đánh giá việc
thực hiện dự án của các nhà thầu,
+ Tham gia kiểm tra, kiểm sốt việc sử dụng kinh phí đúng pháp luật, quy
chế và hợp đồng giao nhận thầu xây dựng.
+ Tham gia việc nghiệm thu cơng trình đã được nâng cấp trước khi nhà thầu
và Ban quản lý bàn giao cho người quản lý khai thác sử dụng.
c) Giai đoạn khai thác sử dụng
+ Các quy định về chế độ, trách nhiệm của người quản lý, người sử dụng
trong việc sử dụng và duy tu bảo dưỡng hoặc sửa chữa các công trình XD
TS.KTS. Lê Trọng Bình

6


+ Quy định các hình thức cung cấp dịch vụ có thu tiền và các dịch vụ miễn
thu tiền, các nghĩa vụ đóng góp tài chính để duy tu bảo dưỡng cơng trình của cộng
đồng;

+ Tham gia các việc giao dịch dân sự về nhà đất theo dõi sự biến động về
quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở để chính quyền đăng ký, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình.
+ Đề xuất việc cho phép việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chức năng
cơng trình;
+ Tham gia kiểm tra, đề xuất các biện pháp xử lý vi phạm quy định về chế
độ quản lý khai thác sử dụng cơng trình.
6. Một số phương pháp tiếp cận cộng đồng trong tham vấn ý kiến về
QHĐT
6.1. Thảo luận các tiêu chí
Nhóm nghiên cứu cần soạn thảo những nội dung chính trên cơ sở các tiêu
chí cần được bàn, chủ yếu là những vấn đề cộng đồng quan tâm cụ thể là:
- Các vấn đề hiện trạng còn nổi cộm, bức xúc;
- Quyền lợi, trách nhiệm của người dân khi đồ án QH, dự án được tiến hành
triển khai;
- Khắc họa diện mạo của đô thị, của khu vực lập QH, dự án trong tương lai
để người dân hình dung được nơi họ sẽ sống;
- Các chỉ tiêu nhà và đất dự kiến quy hoạch;
- Định hướng sử dụng đất phát triển đô thị, sự chuyển đổi chức năng sử dụng
đất, hướng đền bù, giải tỏa các khu đất cần chuyển đổi chức năng...
- Hệ thống các cơng trình dịch vụ cơng cộng;
- Hệ thống các cơng trình nghỉ ngơi vuio chơi giải trí;
- Hệ thống giao thơng vận tải, đảm bảo sự đi lại thuận lợi;
- Các hệ thống hạ tầng kỹ thuật khác;
- Cây xanh công viên, cảnh quan mơi trường...
Mỗi tiêu chí cần đặt ra mục tiêu sau khi “bàn” cần đạt được như thế nào, có
thể đặt mức độ tỷ lệ trên 50% hay chia theo các loại A, B, C...
Trên cơ sở những nội dung tiêu chí đã soạn thảo, áp dụng chuyển vào các
mẫu phiếu điều tra, hoặc mẫu góp ý kiến để thực hiện.
6.2. Biện pháp để thực hiện quyền quyết định

TS.KTS. Lê Trọng Bình

7


Trước hết phải làm cho người dân hiểu được vai trị, vị trí trách nhiệm và
quyền lợi (lợi ích thiết thực) mà họ được hưởng khi tham gia vào công tác QHĐT
theo hướng xã hội hóa. Các cơ quan chức năng có thẩm quyền phải chuẩn bị chu
đáo cac mục tiêu cụ thể cần đạt được cho từng loại đồ án quy hoạch, để hướng các
nhóm cộng đồng tham gia theo khả năng và tinh thần sẵn sàng của họ.
Tùy theo mỗi loại đồ án quy hoạch, gắn với điều kiện và yêu cầu cụ thể của
địa phương mà mức độ tham gia của cộng đồng tới “ngưỡng” nào là phù hợp và có
hiệu quả, điều đó phụ thuộc vào các biện pháp thực hiện và các lợi ích có thể “nhìn
thấy” cho mọi thành viên của cộng đồng.
Biện pháp cởi mở, tôn trọng dân chủ là con đường dẫn đến hiệu quả và
thành công. Để các cộng đồng xã hội có ý thức sẵn sàng tham gia ý kiến đúng
hướng xây dựng một cách có hiệu quả, địi hỏi phải có nội dung tun truyền,
thơng báo trước, có thể có những chương trình tập huấn ngắn để giúp cho một số
nhóm cộng đồng có những hiểu biết một số nguyên tắc chung hoặc có những khái
niệm cơ bản tối thiểu khi được có vai trị tham gia ý kiến trong quá trình quy
hoạch.
6.3. Tiếp cận cộng đồng
Sau khi đã chuẩn bị xong các tài liệu, phiếu điều tra, nội dung trao đổi và có
biện pháp tuyên truyền, hướng dẫnm những khái niệm cơ bản cho các đối tượng
cộng đồng, tiến hành công tác tiếp cận cộng đồng bằng các phương pháp thích hợp
như sau:
6.3.1.Các phương pháp phân tích nhanh
Các phương pháp này nhằm thu thập và phân tích dữ liệu nhanh chóng và
đơn giản bằng thực địa tại hiện trường, đánh giá nhanh bằng quan sát trực tiếp hoặc

phỏng vấn. Phương pháp này có thể đưa ra ngay những khuyến nghị dịnh tính cần
thiết làm cơ sở để tìm kiếm các giải pháp hữu hiệu trong quá trình NCTK quy
hoạch đô thị.
6.3.2. Phỏng vấn các nhà lãnh đạo của cộng đồng
Tiến hành khảo sát nhanh các nhà lãnh đạo cộng đồng về ý kiến, sự quan
tâm, quan điểm của họ về các vấn đề khó khăn bức xúc của cộng đồng, những giải
pháp và triển vọng về các vấn đề của cộng đồng. Thường những ý kiến, quan điểm
này phản ánh đúng thực trạng của cộng đồng do vị trí vai trị và nhận thức của
những nhà lãnh đạo này.
6.3.3. Tham khảo ý kiến của các chuyên gia đầu ngành có liên quan
Việc tranh thủ ý kiến đóng góp của các chun gia đầu ngành vào cơng tác
QHĐT có ý nghĩa và tầm quan trọng đặc biệt. Nó khơng những giúp cho cac nhà
nghiên cứu, thiết kế quy hoạch có cách nhìn tổng quan và những gợi mở đơi khi
TS.KTS. Lê Trọng Bình

8


chỉ là y tưởng... mà còn giúp cho các nhà quản lý nhận biết thêm những khía cạnh
trong cơng tác quản lý và phát triển đơ thị mà mình quan tâm: Phương pháp
chun gia này tuy khơng có gì mới nhưng nó cần thiết trong mắt xích của mơ hình
QHĐT theo hướng xã hội hóa.
6.3.4. Thảo luận ở các nhóm trong cộng đồng
Đây là phương án kiểu “maketing” trong thương mại, nhằm thu thập thơng
tin nhanh chóng về quan điểm, ý kiến của mọi người dân liên quan đến các vấn đề
cụ thể của đời sống đô thị. Phương pháp này thể hiện rõ nét nhất mối quan hệ mặt
đối mặt giữa nhà chuyên môn quy hoạch và cá nhân trong cộng đồng, thể hiện rõ
nhất việc thực hiện quy chế dân chủ ở cơ sở, một chủ trương đúng đắn của Đảng
và Nhà nước.
6.3.5.Trưng bày triển lãm xin ý kiến cộng đồng

QH/dự án dần được trưng bày triển lãm xin ý kiến cộng đồng bằng góp ý tại
chỗ hoặc phát phiếu góp ý trong xem triển lãm, sau khi xem trưng bày triển lãm
các nhóm cộng đồng có thể tự tổ chức thảo luận và gửi phiếu góp ý tập thể hoặc cá
nhân đến ban tổ chức triển lãm để tập hợp trình cơ quan có thẩm quyền xem xét,
quyết định.
6.3.6. Tổ chức Ban đại diện cộng đồng
Là nhóm người thường xuyên tiếp cận với nhóm quy hoạch để hỗ trợ những
thông tin thực tế của địa phương cho nhóm nghiên cứu đồng thời cũng là người
ln trao đổi thảo luận và truyền đạt những thông tin về các phương án quy hoạch
cho nhóm cộng đồng của mình để thu thập mọi ý kiến góp ý cho quy hoạch (theo
phương pháp trao đổi thông tin 2 chiều).
6.4. Tổng hợp đối chiếu và phân tích
Thực hiện theo cơ chế “Tập trung - Dân chủ” do đó các tiêu chí sau khi được
bàn rộng rãi trong nhiều môi trường với nhiều đối tượng, nhiều hình thức và
phương pháp khác nhau, mọi nội dung sẽ được tổng hợp để tìm ra những “mẫu số
chung” và những vấn đề mâu thuẫn cần giải quyết.
- Đối với các vấn đề có “mẫu số chung” sẽ được tập trung nghiên cứu đưa
vào đồ án thống nhất để trình cấp có thẩm quyền phê duyệt.
- Trong trường hợp có những mâu thuẫn, đại diện của các nhóm sẽ cùng tập
trung hội thảo để biểu quyết đưa ra một quyết định cuối cùng, là cơ sở để nhóm
nghiên cứu có thể tiếp thu đưa vào đồ án trình cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Tuy nhiên việc bàn thảo các vấn đề còn mâu thuẫn phải dựa trên nguyên tắc
đảm bảo sự phát triển chung của đô thị, của khu vực lập QH/dự án và các cơ sở
pháp lý hiện hành. Việc bàn thảo các vấn đề còn mâu thuẫn này có thể diễn ra đồng
thời tại hội thảo và thực tế tại hiện trường.
TS.KTS. Lê Trọng Bình

9

6.5. Hồn thiện QH/dự án trình cấp có thẩm quyền phê duyệt
Sau khi có các nội dung phân tích hợp lý, đơn vị thực hiện quy hoạch hoàn
thiện phương án hài hịa giữa ý tưởng của chun mơn và ý kiến tham gia của cộng
đồng, trình cấp có thẩm quyền phê duyệt. Q trình thẩm định tiếp tục có sự tham
gia của nhiều ngành liên quan được mời dự thẩm định (hoặc tham gia bằng phương
pháp góp ý nếu cần thiết).
6.6. Chuyển giao quản lý thực hiện QH/dự án ĐTXD
Sau khi đồ án/dự án được duyệt sẽ được chuyển giao cần có hai phần:
- Phần chuyển giao cho cấp có thẩm quyền quản lý thực hiện: Chuyển giao
theo thủ tục hành chính hiện hành, đồng thời có thể trao đổi để giải thích những nội
dung nào cịn chưa rõ, đề xuất các chương trình thực hiện, đồng thời phối hợp để
làm công tác công bố tuyên truyền quy hoạch.
- Đề xuất phối hợp với các tổ chức cộng đồng tham gia trong quá trình thực
hiện quy hoạch theo hình thức tham gia đầu tư hay quản lý đầu tư...

TS.KTS. Lê Trọng Bình 10


PHẦN B
THAM VẤN CỘNG ĐỒNG TRONG QUI HOẠCH CHI TIẾT ĐƠ THỊ
Luật quy hoạch đơ thị năm 2009 qui định quy hoạch chi tiết đơ thị nhằm cụ thể
hố nội dung của quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung đơ thị có nội dung
quản lý sử dụng đất đơ thị, quản lý kiến trúc, cảnh quan, bố trí cơng trình hạ tầng
kỹ thuật, cơng trình hạ tầng xã hội phục vụ dân cư đô thị, làm cơ sở để thực hiện
dự án đầu tư xây dựng các khu đô thị mới, cải tạo, nâng cấp khu ở đô thị và các
khu chức năng khác của đô thị.
Cũng theo qui định của Luật QHĐT, Pháp lệnh dân chủ cơ sở và các văn bản
dưới Luật liên quan, nội dung tham vấn cộng đồng được lồng ghép trong quá trình
triển khai thực hiện quy hoạch đơ thị có cộng đồng tham gia, trong đó có quy
hoạch chi tiết có nhiều nội dung gắn với lợi ích cộng đồng dân cư sở tại, nơi thực

hiện quy hoạch đó. Đặc biệt các loại quy hoạch chi tiết cải tạo, nâng cấp khu dân
cư, cơ sở hạ tầng, tái định cư,..
I. QUY TRÌNH LẬP, PHÊ DUYỆT THỰC HIỆN QUY HOẠCH CHI TIẾT
ĐƠ THỊ CĨ CỘNG ĐỒNG THAM GIA
A. Lập, phê duyệt quy hoạch chi tiết
1. Căn cứ lập QHCT
- Quy hoạch chung đô thị.
- Các tiêu chí, quy chuẩn, tiêu chuẩn có liên quan
- Các dự án có liên quan.
- Các tài liệu đo đạc địa hình, địa chính và các tài liệu có liên quan
2. Trách nhiệm các chủ thể liên quan
- UBND các cấp
- Chủ đầu tư QHXD
- Ban đại diện cộng đồng
- Cơ quan tư vấn QHX
3. Xác định ranh giới lập QHCT
4. Lập kế hoạch thực hiện.
- Điều tra, khảo sát QHCT
- Lập, trình phê duyệt nhiệm vụ, đồ án QHCT
- Triển khai thực hiện QHCT
- Thực hiện đầu tư xây dựng theo qui hoạch
- Rà soát, theo dõi thực hiện quy hoạch CT
- Điều chỉnh QHCT.
5. Lập trình duyệt nhiệm vụ QHCT
TS.KTS. Lê Trọng Bình 11


a. Lập nhiệm vụ quy hoạch
b. Xin ý kiến thông qua nhiệm vụ quy hoạch có sự tham gia ý kiến
cộng đồng

6. Lập đồ án QHCT
7. Hội nghị, hội thảo tham vấn cộng đồng
a. Bổ sung, thể hiện hồ sơ.
b. Chuẩn bị họp.
c. Tổ chức hội nghị tham vấn.
8. Tổng hợp ý kiến đóng góp của cộng đồng
9. Thẩm định, phê duyệt đồ án QHCT
a. Chuẩn bị hồ sơ trình.
b. Tổ chức thẩm định.
c. Tổng hợp ý kiến đóng góp của cộng đồng
d. Bổ sung hoàn chỉnh, phê duyệt quy hoạch.
B. Triển khai thực hiện qui hoạch chi tiết được duyệt
10. Công bố QHCT được duyệt.
11. Cắm mốc giới QH ngoài hiện trường
12. Bàn giao mốc giới
13. Tuyên truyền, hướng dẫn cộng đồng bảo vệ mốc giới QH.
14. Cung cấp thông tin về QHCT.
15. Quản lý đầu tư xây dựng theo qui hoạch chi tiết được duyệt:
15.1. Lập danh mục các dự án ĐTXD có tham vấn ý kiến cộng đồng
15.2. Giải quyết địa điểm XD, thực hiện các thủ tục về đất đai XD.
15.3. Tổ chức tái định cư, giải phóng mặt bằng với sự tham gia của
cộng đồng
15.4. Triển khai ĐTXD cơng trình
15.5. Thực hiện giám sát cộng đồng đối với việc thực hiện QHCT,
ĐTXD.

TS.KTS. Lê Trọng Bình 12


II. NỘI DUNG CỤ THỂ

A. LẬP, XÉT DUYỆT QUI HOẠCH CHI TIẾT
1. Khoanh vùng các khu cải tạo, nâng cấp đô thị
1.1. Điều kiện thực hiện:
a/ Các tài liệu, bản đồ đã được cấp thẩm quyền phê duyệt, bao gồm:
- Bản đồ địa hình và bản đồ địa chính có tỷ lệ phù hợp với bản đồ QH đợt đầu
của đồ án QHC đô thị.
- Hồ sơ đồ án qui hoạch chi tiết sử dụng đất tỉ lệ 1/2.000-1/5.000 khu vực
(nếu có).
- Kế hoạch, chương trình cải tạo nâng cấp khu ở đô thị tại địa phương.
- Hệ thống tiêu chí, tiêu chuẩn có liên quan.
1.2. Mục đích và kết quả đạt được:
- Xác định được qui mô, ranh giới khu đô thị cần nâng cấp.
- Khoanh định khu vực có nhu cầu cải tạo hoặc nâng cấp các cơ sở hạ tầng
thiết yếu (cấp I, cấp II) và nhà ở.
1.3. Nội dung khoanh vùng các khu cải tạo, nâng cấp:
1.31. Thực địa thu nhập tài liệu, điều tra xã hội học phân tích tổng hợp các tài
liệu số liệu về những thông tin cơ bản về kinh tế - xã hội, cơ sở hạ tầng và nhà ở,
xác định yêu cầu cấp thiết cần nâng cấp của khu vực;
1.32. Dựa trên tài liệu số liệu đã tổng hợp, hệ thống tiêu chí được áp dụng để
xác định ranh giới các khu ở đô thị.
1.33. Xác định số lượng, ranh giới và quy mơ (diện tích, dân số) các khu cải
tạo nâng cấp.
1.34. Lựa chọn thứ tự ưu tiên lập đồ án QHCT các khu cải tạo nâng cấp khu ở
đô thị.
1.4. Trách nhiệm thực hiện:
Ban điều hành dự án nâng cấp chịu trách nhiệm:
- Tổ chức điều tra, khảo sát và lấy ý kiến cộng đồng về khoanh vùng khu cải
tạo nâng cấp trên địa bàn;
- Trong trường hợp cần thiết tổ chức chọn tư vấn theo qui định pháp luật thực
hiện.

- UBND cấp phường, quận chỉ đạo các tổ, cụm dân cư tạo điều kiện tổ chức
lấy ý kiến cộng đồng.
1.5. Phương thức tiến hành khoanh vùng các khu cải tạo, nâng cấp đô thị:
1.51. Tổ chức hội thảo với cộng đồng các khu vực dự kiến nâng cấp với các
nội dung:

TS.KTS. Lê Trọng Bình 13


a/ Căn cứ hệ thống tiêu chí lựa chọn khu cải tạo nâng cấp khu ở đơ thị, hồn
cảnh thực tiễn của đô thị, đề xuất xin ý kiến về các khu cải tạo nâng cấp và lựa
chọn thứ tự ưu tiên lập đồ án QHCT.
b/ Xác định số lượng, ranh giới và quy mơ diện tích, dân số các khu khu cải
tạo nâng cấp.
c/ Phân loại các khu cải tạo nâng cấp trong đô thị và kiến nghị thứ tự ưu tiên
lựa chọn để lập đồ án quy hoạch chi tiết cải tạo nâng cấp các khu ở.
1.52. Hội thảo lấy ý kiến cộng đồng:
a/ Thành phần tham dự:
- Đại diện lãnh đạo Đảng ủy, HĐND, UBND, MTTQ phường, xã và các tổ
chức thành viên;
- Đại diện các cụm, tổ dân cư trong khu vực.
b/ Trình tự thực hiện:
- Nhóm tư vấn thơng báo nội dung, thời gian, địa điểm và thành phần họp cho
UBND phường.
- Tổ chức họp với các cán bộ của phường tại trụ sở UBND phường.
- Lãnh đạo UBND phường tóm tắt những thơng tin cơ bản về địa phương.
- Thảo luận về những vấn đề bức xúc cần nâng cấp.
- Hội nghị thống nhất về mức độ các khu nghèo, số lượng, ranh giới và quy
mơ (diện tích, dân số) các khu cải tạo nâng cấp ; thứ tự ưu tiên lập đồ án QHCT
các khu cải tạo nâng cấp.

1.6. Hồ sơ khoanh vùng các khu cải tạo nâng cấp đô thị:
1.61. Phần bản vẽ:
Các bản vẽ có tỷ lệ bản đồ, phù hợp với bản vẽ quy hoạch xây dựng đợt đầu
trong đồ án QHC đô thị, bao gồm:
a/ Bản đồ hiện trạng, tỉ lệ 1/10.000-1/5.000:
Dựa trên hệ thống tiêu chí nhận dạng các khu cải tạo nâng cấp để đánh giá
thực trạng các khu vực khác nhau của tồn đơ thị, ưu tiên khu vực hành lang cấm
xây dựng, trung tâm đô thị, nội thị, ven đô thị về các nội dung:
+ Nhà ở.
+ Hạ tầng xã hội cơ bản cấp I, cấp II.
+ Hạ tầng kỹ thuật thiết yếu khu, cụm dân cư.
+ Cây xanh, cảnh quan môi trường.
b/ Sơ đồ khoanh vùng các khu nghèo đô thị tỉ lệ 1/10.000-1/5.000, trong đó
thể hiện rõ:
- Vị trí, ranh giới các khu cải tạo nâng cấp.
- Vị trí thứ tự các khu cải tạo nâng cấp dự kiến ưu tiên lập đồ án QHCT làm
cơ sở lập dự án nâng cấp.
TS.KTS. Lê Trọng Bình 14


1.62. Phần văn bản:
a/ Tờ trình.
b/ Thuyết minh và phụ lục.
1.7. Trình duyệt danh mục các dự án lập QHCT nâng cấp.
1.71. Mục đích và kết quả đạt được:
- Trình phê duyệt danh mục các khu dự kiến lập QHCT làm cơ sở lập dự án
nâng cấp.
- Thứ tự ưu tiên các khu lập QHCT.
- Xác định cơ sở pháp lý để tiến hành thực hiện các dự án nâng cấp.
1.72. Trình tự thủ tục và thẩm quyền quyết định:

a/ Trình tự:
- Nhóm tư vấn lập danh mục các khu dự kiến nâng cấp;
- Ban điều hành dự án nâng cấp có trách nhiệm tổ chức trình UBND tỉnh,
thành phố trực thuộc trung ương hoặc thành phố, thị xã quyết định phê duyệt danh
mục các khu cải tạo nâng cấp theo thứ tự ưu tiên và khả năng huy động vốn.
- Căn cứ ý kiến thẩm định của cơ quan quản lý kế hoạch và qui hoạch xây
dựng, UBND thành phố, thị xã, quyết định danh mục các khu cải tạo nâng cấp ưu
tiên đầu tư xây dựng nâng cấp trên địa bàn.
- Thông báo rộng rãi trên phương tiện thông tin đại chúng danh mục các khu
nghèo được xác định đầu tư xây dựng nâng cấp.
b/ Thẩm quyền quyết định:
+ Tổ chức trình UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định đối
với thành phố, thị xã) quyết định phê duyệt danh mục các khu cải tạo nâng cấp
theo thứ tự ưu tiên và khả năng huy động vốn sau khi có ý kiến của UBND cấp
phường.
2. Xác định ranh giới QHCT và lập kế hoạch triển khai QHCT
2.1. Xác định ranh giới QHCT:
a/ Căn cứ hồ sơ khoanh vùng các khu cải tạo nâng cấp được cấp có thẩm
quyền phê duyệt, Ban điều hành dự án nâng cấp có nhiệm vụ xác định ranh giới
thiết kế quy hoạch chi tiết.
b/ Ranh giới thiết kế quy hoạch chi tiết được xác định theo hình thức sau:
- Ranh giới phục vụ thiết kế qui hoạch chi tiết theo quy định tại hồ sơ khoanh
vùng đã được cấp thẩm quyền phê duyệt;
- Ranh giới mở rộng phục vụ nghiên cứu thiết kế về các hướng bao quanh
khu cải tạo nâng cấp theo giới hạn:
+ Từ 100-200m (đối với tỷ lệ bản đồ 1/1.000).
+ Từ 50-100m (đối với tỷ lệ bản đồ 1/500).
2.2. Xây dựng kế hoạch lập đồ án QHCT khu nghèo đơ thị:
TS.KTS. Lê Trọng Bình 15

- Căn cứ khả năng huy động các nguồn vốn lập QHCT, cơ sở pháp luật về
quản lý qui hoạch xây dựng, điều kiện thực hiện tại địa phương, Ban điều hành dự
án nâng cấp khu đơ thị có nhiệm vụ xây dựng kế hoạch triển khai lập đồ án QHCT
khu đơ thị trình UBND quận, huyện sở tại quyết định.
- Lập bảng kế hoạch tiến hành lập QHCT khu ở đô thị với các nội dung:
+ Tên đồ án QHCT; vị trí, quy mơ diện tích, dân số; sản phẩm; tiến độ và thời
gian hồn thành; dự tốn kinh phí lập QHCT và cơ quan tư vấn lập QHCT.
+ Dự kiến các cơ quan, tổ chức và cá nhân để phối hợp trong q trình lập
QHCT như chính quyền, cộng đồng, nhà tài trợ, cơ quan thực hiện.
3. Hợp đồng tư vấn lập QHCT
3.1. Cơ quan tư vấn lập QHCT khu được Ban điều hành dự án nâng cấp chọn
theo hình thức tuyển chọn hoặc chỉ định tuỳ theo mức độ phức tạp, qui mô lập
QHCT.
3.2. Cơ quan tư vấn lập QHCT có nhiệm vụ lập dự án nâng cấp hoặc tiểu dự
án nâng cấp, phù hợp với năng lực và chứng chỉ hành nghề theo qui định pháp luật.
3.3. Nhiệm vụ tư vấn lập QHCT được thực hiện thông qua hợp đồng theo qui
định pháp luật về hợp đồng kinh tế.
4. Điều tra, khảo sát hiện trạng khu vực QHCT
4.1. Khảo sát đo đạc bản đồ, thực địa và thu nhập tài liệu:
a/ Khảo sát đo đạc bản đồ và điều tra hiện trạng do cơ quan, tổ chức tư vấn thực
hiện.
b/ Căn cứ kế hoạch triển khai lập đồ án QHCT khu đơ thị được trình UBND
quận, huyện sở tại quyết định, cơ quan tổ chức tư vấn hoạch định ranh giới khảo
sát đo đạc các khu vực dự kiến nâng cấp theo tỉ lệ bản đồ sau:
- Các khu đơ thị có quy mơ 4-20ha: tỷ lệ bản đồ 1/200 -1/500.
- Các vùng đơ thị có quy mô > 20ha: tỷ lệ bản đồ 1/500 - 1/1000.
c/ Yêu cầu khảo sát:
- Đảm bảo cao, toạ độ thống nhất với mạng lưới trắc đạc đô thị.
- Tuân thủ các quy chuẩn, tiêu chuẩn và các văn bản pháp quy có liên quan

về đo vẽ bản đồ do cấp thẩm quyền quy định.
- Đảm bảo nội dung để lập quy hoạch chi tiết khu đô thị như:
+ Địa hình.
+ Các cơng trình hạ tầng xã hội.
+ Mạng lưới hạ tầng kỹ thuật .
+ Ranh giới các lô đất theo qui định về quyền sử dụng đất ( bản đồ địa
chính).
d/ Bản đồ khảo sát đo đạc phải được chủ đầu tư QHCT nghiệm thu theo qui
định pháp luật.
TS.KTS. Lê Trọng Bình 16


4.2. Điều tra hiện trạng, xác lập căn cứ lập QHCT:
a/ Nội dung điều tra hiện trạng khu vực lập QHCT:
Căn cứ bản đồ khảo sát đo đạc cơ quan, tổ chức tư vấn thu nhập tài liệu, số
liệu có liên quan đến lập QHCT về các mặt:
- Hiện trạng về địa hình, độ dốc, cao toạ độ.
- Hiện trạng tính chất, hình thức sở hữu các cơng trình nhà ở, cơng trình cơng
cộng, dịch vụ, kho tàng, cơng trình sản xuất (nếu có); mật độ xây dựng; chất lượng
các loại cơng trình;
- Hiện trạng sử dụng đất theo mục đích nhà ở, cơng trình dịch vụ, sản xuất,
giao thơng,vv..
- Hiện trạng hệ thống ha tầng kỹ thuật bao gồm các cơng trình đầu mối, các
tuyến đường dây, đường ống; mạng lưới đường trong khu vực, các bãi đỗ ô tô, các
bến xe...
- Hiện trạng các quảng trường, vườn cây, hệ thống cây xanh, các sân chơi.
- Hiện trạng dân số, lao động, lứa tuổi, thành phần dân cư,vv..
b/ Phương thức điều tra hiện trạng:
- Thực địa tại hiện trường;
- Tổ chức trao đổi, xin ý kiến cộng đồng tại khu vực QHCT bằng các hình

thức: câu hỏi, ghi chép, thảo luận, lấy phiếu điều tra có nội dung thiết thực, gọn
nhẹ hiệu quả, lưu ý đến nguyện vọng, sự đóng góp của cộng đồng (mẫu kèm theo).
- Sau khi thực địa kỹ, lập báo cáo nhận xét và kiến nghị cần thiết với đại diện
cộng đồng người nghèo đô thị về tình hình khu vực nâng cấp.
- Tổng hợp đánh giá số liệu: căn cứ kết quả khảo sát thực địa, phiếu điều tra ý
kiến của cộng đồng và các tài liệu liên quan, nghiên cứu đánh giá, tổng hợp tình
hiênh hiện trạng khu vực QHCT.
c/ Hồ sơ hiện trạng:
- Bản đồ đánh giá hiện trạng, tỉ lệ theo qui định tại mục b/ khoản 5.1, Điểm 5
và các bản vẽ, sơ đồ theo tỉ lệ thích hợp; ảnh chụp trong trường hợp cần thiết.
- Các bản biểu, sơ đồ, số liệu hiện trạng khu vực QHCT.
4.3. Nội dung, qui cách điều tra hiện trạng QHCT:
Xem mẫu tại các Phụ lục 1.1 về điều tra hiện trạng lập QHCT; phụ lục 1.41.7 ý kiến về qui hoạch chi tiết khu đô thị.
5. Lập và thông qua nhiệm vụ quy hoạch
5.1. Nội dung nhiệm vụ quy hoạch:
- Tên đồ án quy hoạch chi tiết, chủ đầu tư, cơ quan lập QHCT;
- Tính chất, nội dung và quy mơ đầu tư, đối tượng sử dụng, nhu cầu sử dụng
xây dựng nhà ở, cơng trình cơng cộng, cây xanh, cơng viên, hệ thống giao thơng và
cơng trình hạ tầng kỹ thuật khác; các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật chủ yếu.
TS.KTS. Lê Trọng Bình 17


- Tiến độ lập, phê duyệt;
- Cơ quan thẩm định, cấp phê duyệt.
- Sơ đồ, phác thảo sơ bộ một số ý tưởng để minh hoạ nội dung nhiệm vụ quy
hoạch chi tiết.
5.2. Thông qua nhiệm vụ quy hoạch:
a/ Xin ý kiến của đại diện cộng đồng:
- Cơ quan tư vấn đề xuất xin ý kiến về nội dung nhiệm vụ quy hoạch chi tiết.
- Thành phần lấy ý kiến về nhiệm vụ qui hoạch chi tiết gồm đại diện tổ dân

phố, cụm dân cư.
b/ Trình tự thực hiện:
+ Cơ quan, tổ chức tư vấn thông báo nội dung, thời gian, địa điểm và thành
phần họp cho UBND phường.
- Tổ chức họp, thảo luận với các đại diện tổ dân phố, cụm dân cư có cán bộ
UBND phường sở tại tham gia.
- Hội nghị thống nhất về nội dung chủ yếu của nhiệm vụ QHCT thông qua
bằng biên bản.
- Cơ quan, tổ chức tư vấn QHCT nghiên cứu chỉnh sửa nhiệm vụ QHCT,
trình UBND quận, huyện phê duyệt.
c/ Nội dung, qui cách lấy ý kiến xem các Phụ lục 1.1;1.4, 1.5, 1.6,1.7 về lấy ý
kiến về qui hoạch chi tiết đô thị.
6. Thiết kế quy hoạch chi tiết
6.1. Nghiên cứu các phương án:
- Nghiên cứu các phương án cơ cấu qui hoạch chi tiết tỉ lệ 1/1.000-1/2.000; tối
thiểu 2 phương án để so sánh, lựa chọn phương án tối ưu.
- Tiêu chí để lựa chọn phương án tối ưu:
+ Tạo điều kiện ổn định cải thiện đời sống các hộ nghèo;
+ Cải thiện chỗ ở các hộ dân cư;
+ Tăng cường khả năng tiếp cận với hệ thống hạ tầng kỹ thuật như giao
thơng, cấp nước, cấp điện, thốt nước... và các cơng trình phúc lợi cơng cộng, đảm
bảo vệ sinh môi trường, đồng thời gắn với quy hoạch phát triển tương lai của đô
thị.
- Nội dung của phương án chọn:
Phải thể hiện phân khu chức năng bao gồm: các nhóm, cụm nhà ở; cơng trình
phúc lợi cơng cộng; vườn nghỉ, cây xanh; đường giao thông; các trạm, tuyến
cấp nước, thoát nước, cấp điện...
6.2. Triển khai thiết kế theo phương án chọn:

TS.KTS. Lê Trọng Bình 18

a/ Xác định tính chất, nhu cầu sử dụng đất đai xây dựng nhà ở, cơng trình
cơng cộng, cây xanh, cơng viên, hệ thống giao thơng và cơng trình hạ tầng kỹ thuật
khác;
b/ Các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật chủ yếu: qui mô số người ở, mật độ xây
dựng, hệ số sử dụng đất, chỉ giới xây dựng, chỉ giới đường đỏ, yêu cầu về hạ tầng
kỹ thuật đối với từng lơ đất, nhóm cơng trình;
c/ Lập bản đồ quy hoạch mặt bằng tổng thể phân khu chức năng và sử dụng
đất đai, trong đó phân chia đất xây dựng thành các khu đất hoặc lô đất phù hợp nhu
cầu sử dụng;.
d/ Nghiên cứu các giải pháp điều chỉnh bổ xung diện tích các lơ đất ở của các
nhóm hoặc hộ dân, các cơng trình phúc lợi cơng cộng, các sân nghỉ, thể thao, cây
xanh trong điều kiện có thể; cải tạo nâng cấp và xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ
thuật, gồm giao thông, chuẩn bị kỹ thuật đất đai, cấp nước, cấp điện, thông tin, vệ
sinh mơi trường (thốt nước bẩn, thu gom, xử lý rác thải); các biện pháp giải phóng
mặt bằng, tái định cư ngoài hoặc trong khu vực
e/ Nghiên cứu kế hoạch đầu tư xây dựng và nâng cấp.
6.3. Tỉ lệ bản đồ QHCT:
Các bản đồ lập QHCT có tỉ lệ thích ứng với diện tích khu vực lập qui hoạch:
a/ Quy hoạch chi tiết nâng cấp khu có quy mơ > 20ha áp dụng bản đồ tỷ lệ bản
đồ 1/500 -1/1. 000;
b/ Quy hoạch chi tiết cải tạo nâng cấp khu đô thị có quy mơ đất 4 - 20 ha áp
dụng bản đồ tỷ lệ 1/200 -1/500.
Nội dung các bản đồ cần xác định chỉ tiêu sử dụng các lô đất, kèm theo qui
định về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội cấp II,III đối với khu vực thiết kế.
6.4. Thành phần hồ sơ chủ yếu của đồ án quy hoạch chi tiết:
6.41. Phần bản vẽ:
a/ Sơ đồ vị trí và giới hạn khu đất (trích lập từ bản đồ quy hoạch sử dụng đất
đai của đồ án quy hoạch chung xây dựng đô thị hoặc hồ sơ khoanh vùng các khu ở

trong đô thị).
b/ Bản đồ đánh giá hiện trạng và quỹ đất xây dựng và hiện trạng hệ thống hạ
tầng kỹ thuật.
c/ Bản đồ quy hoạch sử dụng đất đai hoặc bản đồ quy hoạch chia lô.
d/ Bản đồ quy hoạch hệ thống hạ tầng kỹ thuật (có kèm theo các bản vẽ thiết
kế chi tiết).
e/ Bản đồ tổng hợp đường dây và đường ống kỹ thuật.
f/ Hồ sơ chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng
6.42. Phần văn bản:
a/ Tờ trình, thuyết minh, phụ lục các văn bản có liên quan.
TS.KTS. Lê Trọng Bình 19


b/ Dự thảo quy chế quản lý xây dựng theo qui hoạch.
c/ Trong thuyết minh cần nêu rõ: nội dung các dự án thành phần đầu tư xây
dựng được ưu tiên thực hiện trong giai đoạn đầu (như giao thông, cấp nước, cấp
điện, thoát nước...).
6.5. Nội dung, qui cách hồ sơ và các văn bản liên quan đến QHCT: Xem
các Phụ lục 2.1;2.2.
7. Tham vấn ý kiến cộng đồng về QHCT
7.1. Mục tiêu:
- Thống nhất những vấn đề bức xúc cần cải tạo nâng cấp;
- Xác định phương án qui hoạch chi tiết, kế hoạch đầu tư nâng cấp theo thứ tự
ưu tiên;
- Khả năng huy động nguồn lực để cải tạo, nâng cấp.
7.2. Thành phần tham gia:
- Cơ quan, tổ chức tư vấn lập QHCT chủ trì, phối hợp với UBND phường sở
tại tổ chức lấy ý kiến;
- UBND phường sở tại tạo điều kiện để tổ chức hội nghị cộng đồng/đại diện
cộng đồng lấy ý kiến về QHCT.

- Tham gia hội nghị góp ý kiến: cộng đồng hoặc đại diện dân cư khu vực thiết
kế QHCT; đại diện UBND phường và quận huyện sở tại.
7.3. Nội dung hội nghị tham vấn ý kiến:
a/ Các vấn đề hiện trạng còn nổi cộm, bức xúc làm cơ sở xác định các giải
pháp QHCT;
- Khắc họa diện mạo của đô thị, của khu vực lập QHCT trong tương lai để
người dân hình dung được nơi họ sẽ sống;
- Các chỉ tiêu nhà và đất dự kiến quy hoạch;
+ Phương án qui hoạch chi tiết khu vực:
- Phân khu chức năng, sử dụng đất xây dựng nhà ở, các cơng trình cơng
cộng cấp II,III, cơng trình nghỉ ngơi giải trí, hạ tầng kỹ thuật như: đường giao
thơng, cấp thốt nước, cấp điện, vệ sinh môi trường, cây xanh công viên, cảnh
quan môi trường...
- Giải pháp chuyển đổi chức năng sử dụng đất, đền bù, GPMB các khu đất.
- Kế hoạch đầu tư nâng cấp các hạng mục cơng trình theo thứ tự ưu tiên.
- Quyền lợi, trách nhiệm của người dân khi triển khai đồ án QHCT.
7.4. Phương thức tiến hành:
Sau khi rà soát các phương án quy hoạch, đối chiếu với nhiệm vụ quy hoạch
và biên bản góp ý của cộng đồng, nhóm tác giả hồn chính sơ bộ hồ sơ và đề nghị
chủ đầu tư, đại diện cộng đồng tổ chức lấy ý kiến của cộng đồng.

TS.KTS. Lê Trọng Bình 20


Địa điểm và thời gian cần được chuẩn bị phù hợp để đông đảo thành viên
trong cộng đồng tham gia góp ý có hiệu quả.
a/ Hồ sơ, tài liệu xin ý kiến:
- Trên cơ sở những nội dung tiêu chí hoặc vấn đề đã soạn thảo, sử dụng các
mẫu phiếu điều tra, hoặc mẫu góp ý kiến để thực hiện.
- Nội dung các phiếu thăm dò phụ thuộc vào mục tiêu lấy ý kiến do tư vấn

lập QHCT đề xuất, cần ngắn gọn, dễ hiểu; ghi rõ phương thức trả lời ( dùng ký
hiệu X , đồng ý và ký hiệu 0, không đồng ý). Xem mẫu tại phụ lục A
- Hồ sơ phải có nội dung rõ ràng, dễ hiểu;
- Hồ sơ xin ý kiến gồm:
+ Thuyết minh;
+ Bản vẽ phối cảnh hoặc mơ hình;
+ Phiếu điều tra tham vấn ý kiến các thành viên cộng đồng.
b/ Tổ chức hội nghị:
- Cơ quan, tổ chức tư vấn lập QHCT và UBND phường sở tại chủ trì hội
nghị.
- Cơ quan, tổ chức tư vấn trình bày, giải thích nội dung chủ yếu về QHCT
khu vực;
- Cộng đồng, đại diện cộng đồng và các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên
quan thảo luận các vấn đề về nội dung QHCT khu vực nâng cấp; cơ quan, tổ chức
tư vấn giải trình, phân tích.
- Chủ trì hội nghị tổng hợp ý kiến đóng góp của cộng đồng thơng qua biên
bản hội nghị có chữ ký của các bên tham gia.
- - Mỗi vấn đề thảo luận cần xin ý kiến phải bảo đảm trên 50% số đại biểu hội
nghị chấp thuận.
- ý kiến cộng đồng được tổng hợp phải trung thực, khách quan, bảo đảm hài
hoà giữa quyền lợi các hộ, gia định, cá nhân với toàn thể cộng đồng và đô thị.
Sau khi tiếp thu ý kiến của cộng đồng nhóm tư vấn lập QHCT căn cứ vào
biên bản góp ý của cộng đồng để nghiên cứu chỉnh sửa đồ án QHCT và trình lên
UBND thị xã, quận, huyện, thị xã quyết định.
7.5. Nội dung, qui cách các văn bản lấy ý kiến về QHCT:
Xem các Phụ lục 1.4;1.5;1.6, 1.7 về lấy ý kiến về qui hoạch chi tiết khu đơ
thị.
8. Thẩm định, trình duyệt đồ án QHCT
8.1. UBND quận, huyện, thị xã phê duyệt các đồ án quy hoạch chi tiết nâng
cấp khu đơ thị trên địa bàn mình quản lý.

TS.KTS. Lê Trọng Bình 21


8.2. Phịng QL đơ thị thuộc quận, huyện, thị xã thẩm định các đồ án quy
hoạch chi tiết nâng cấp khu đơ thị trước khi trình UBND quận, huyện, thị xã sở tại
phê duyệt.
8.3. Hồ sơ xin phê duyệt:
a/ Tờ trình xin phê duyệt qui hoạch;
b/ Một bộ hồ sơ in gồm các bản vẽ, 3 thuyết minh tổng hợp kèm theo dự thảo
qui chế quản lý xây dựng theo qui hoạch.
c/ Mười ( 10) thuyết minh tóm tắt kèm theo ba (03) bản vẽ thu nhỏ hoặc ảnh,
gồm bản đồ hiện trạng và quĩ đất xây dựng, bản đồ tổng mặt bằng qui hoạch, các
sơ đồ, phối cảnh hoặc mơ hình, dự thảo qui chế quản lý xây dựng theo qui hoạch.
d/ Các văn bản có liên quan gồm:
- ý kiến thẩm định bằng văn bản của phòng quản lý đô thị thuộc quận, huyện,
thị xã.
- ý kiến của Hội đồng nhân dân, Uỷ ban nhân dân cấp phường và biên bản
cuộc họp lấy ý kiến cộng đồng dân cư sở tại;
8.4. Trình tự thủ tục thẩm định và phê duyệt quy hoạch chi tiết nâng cấp:
a/ Trình thẩm định, phê duyệt:
- Các đồ án quy hoạch chi tiết thuộc thẩm quyền phê duyệt của UBND thị xã,
quận, huyện do UBND phường trình sau khi Phịng quản lý đơ thị thẩm định.
- Tiếp nhận hồ sơ xin phê duyệt QHCT nâng cấp: Phịng quản lý đơ thị tiếp
nhận hồ sơ QHCT để thẩm định trình Uỷ ban nhân dân Quận, Huyện phê duyệt.
b/ Tổ chức xin ý kiến để phê duyệt QHCT:
- Cơ quan thẩm định qui hoạch xây dựng gửi thuyết minh tóm tắt đến các tổ
chức và cá nhân có liên quan kèm theo phiếu xin tham vấn ý kiến, hồ sơ đồ án qui
hoạch đến các chuyên gia phản biện để có ý kiến.
- Căn cứ vào ý kiến góp ý Phịng quản lý đơ thị chỉ đạo cơ quan, tổ chức tư

vấn hoàn chỉnh hồ sơ QHCT để trình cấp có thẩm quyền phê duyệt.
c/ Phê duyệt:
- Chủ tịch UBND thị xã, quận, huyện quyết định phê duyệt quy hoạch xây
dựng đó sau 10 ngày kể từ ngày nhận được văn bản thẩm định của Phịng phịng
quản lý đơ thị.
- Văn bản phê duyệt QHCT kèm theo hồ sơ QHCT.
9. Lưu trữ hồ sơ quy hoạch chi tiết.
Hồ sơ quy hoạch chi tiết ngân cấp khu cải tạo nâng cấp đô thị lưu trữ tại:
a/ Phịng quản lý đơ thị quận, huyện, thị xã;
b/ Ban Điều hành dự án nâng cấp khu cải tạo nâng cấp thành phố, thị xã;
c/ Cơ quan, tổ chức tư vấn lập QHCT;
d/ Uỷ ban nhân dân phường sở tại.
TS.KTS. Lê Trọng Bình 22


B. TRIỂN KHAI THỰC HIỆN QUI HOẠCH CHI TIẾT
1. Nội dung triển khai thực hiện qui hoạch chi tiêt
Nội dung triển khai QHCT nâng cấp được duyệt bao gồm:
1.1. Ban hành quy chế quản lý xây dựng theo qui hoạch.
1.2. Tổ chức công bố QHCT được duyệt.
1.3. Lập hồ sơ chỉ giới đường đỏ và cắm mốc giới ngoài thực điạ.
1.4. Lập kế hoạch hành động và vận động đầu tư .
1.5. Thực hiện đầu tư xây dựng các tiểu dự án nâng cấp.
1.6. Giao đất, thực hiện tái định cư.
1.7. Cấp phép xây dựng cơng trình.
1.8. Kiểm tra xây dựng theo qui hoạch.
2. Ban hành quy chế quản lý xây dựng theo qui hoạch.
2.1. Yêu cầu:
- Trên cơ sở QHCT được duyệt, Quy chế quản lý xây dựng theo qui hoạch cần
được soạn thảo và ban hành sau khi lấy ý kiến của nhân dân sở tại.

- Nội dung của quy chế phải được 50% số dân sở tại thống nhất.
- Qui chế quản lý xây dựng theo qui hoạch sau khi được UBND phường sở tại
phê duyệt là cơ sở để quản lý nâng cấp và khai thác sử dụng các cơng trình trong
khu vực QHCT.
2.2. Cơ quan tổ chức thực hiện:
- Ban Điều hành dự án nâng cấp quận, huyện, thị xã;
- Cơ quan, tổ chức tư vấn lập QHCT;
- Đại diện các tổ dân phố, cụm dân cư.
2.3. Nội dung Qui chế quản lý xây dựng theo qui hoạch:
a/ Phạm vi, đối tượng quản lý
b/ Phân khu chức năng, cơ cấu tổ chức không gian.
c/ Quy định các chỉ tiêu sử dụng đất theo từng đối tượng xây dựng, tuỳ theo
tỷ lệ bản đồ như: ranh giới, kích thước lơ đất, cơng trình; diện tích; mật độ xây
dựng; tầng cao trung bình; hệ số sử dụng đất...
d/ Quy định các chỉ tiêu sử dụng hạ tầng kỹ thuật, các tuyến kỹ thuật như
giao thông, cấp nước, cấp điện, thoát nước, các đầu mối kỹ thuật, các đấu nối với
với mạng lưới đô thị.
e/ Qui định vùng cấm xây dựng, hành lang bảo vệ các cơng trình di tích lịch
sử, các đường dây đường ống kỹ thuật, các cơng trình gây ơ nhiễm...
f/ Quy định về tổ chức khơng gian kiến trúc, hình dáng, khối tích, chiều cao,
mầu sắc các loại cơng trình.

TS.KTS. Lê Trọng Bình 23


g/ Quy định về bảo vệ quyền lợi, nguyện vọng của cộng đồng người nghèo
đô thị đã được cấp thẩm quyền phê duyệt như: Khơng gian nghỉ nghơi, giải trí
cơng cộng, dịch vụ đời sống, đường vào nhà, các công trình cấp nước, cấp điện
khơng gian thu gom rác...
h/ Thẩm quyền, trách nhiệm quản lý của các cơ quan, tổ chức, cá nhân và

cộng đồng trong việc quản lý xây dựng theo qui hoạch tại khu vực.
i/ Chế tài đối với vi phạm các qui định về quản lý qui hoạch chi tiết.
2.4. Phương thức tiến hành:
a/ Ban Điều hành dự án nâng cấp quận, huyện, thị xã, cơ quan, tổ chức tư
vấn lập QHCT tổ chức họp với đại diện các tổ dân phố, cụm dân cư thảo luận,
thống nhất nội dung của Dự thảo Quy chế;
b/ Tổ chức các cuộc họp với dân cư sở tại để thảo luận dự thảo Quy chế:
- Cơ quan, tổ chức tư vấn lập QHCT và UBND phường sở tại chủ trì hội
nghị.
- Cơ quan, tổ chức tư vấn trình bày nội dung chủ yếu của dự thảo Quy chế;
- Cộng đồng, đại diện cộng đồng và các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên
quan thảo luận các vấn đề về nội dung Quy chế; tổ chức tư vấn giải trình.
- Chủ trì hội nghị tổng hợp ý kiến đóng góp của cộng đồng thơng qua biên
bản hội nghị có chữ ký của các bên tham gia. ý kiến cộng đồng được tổng hợp phải
trung thực, khách quan.
Sau khi tiếp thu ý kiến của cộng đồng nhóm tư vấn lập QHCT căn cứ vào
biên bản góp ý của cộng đồng để nghiên cứu chỉnh sửa dự thảo Quy chế và trình
lên UBND phướng sở tại quyết định.
3. Tổ chức công bố QHCT được duyệt
Do UBND cấp xã thực hiện
3.1. Mục đích và kết quả đạt được:
- Thông báo người dân biết được nội dung và kế hoạch nâng cấp, cải tạo các
cơng trình cơ sở hạ tầng thiết yếu và nhà ở tại khu vực QHCT.
- Làm cho cho người dân biết các qui định quản lý được cấp có thẩm quyền
ban hành để thực hiện xây dựng cải tạo theo qui hoạch và có trách nhiệm trong
việc vận hành, quản lý, duy tu bảo dưỡng các cơng trình cơng cộng đã được nâng
cấp hoặc xây dựng.
3.2. Nội dung:
- Tổ chức bàn giao hồ sơ quy hoạch giữa cơ quan thiết kế với UBND phường
sở tại và chủ đầu tư ( nếu có); đồng thời tiến hành chuyển giao kỹ thuật, như hồ sơ

mốc giới, quản lý các lộ giới, các vùng cấm xây dựng.
- Thông báo nội dung QHCT, các cơng trình dự kiến nâng cấp và kế hoạch
thực hiện, khả năng huy động vốn.
TS.KTS. Lê Trọng Bình 24


- Thông báo những qui định quản lý xây dưng theo QHCT và trách nhiệm,
quyền lợi và nghĩa vụ của người dân đối với việc xây dựng, vận hành, quản lý, duy
tu bảo dưỡng các cơng trình cơng cộng đã được nâng cấp hoặc xây dựng.
3.3. Cách thức thực hiện:
- Thể hiện bản đồ treo tại các khu vực cần thiết.
- Sử dụng phương tiện thông tin đại chúng như báo, truyền hình, truyền thanh,
ca nhạc, tranh áp phích để giới thiệu nội dung đồ án.
- Tiến hành tổ chức lễ công bố đồ án quy hoạch tại địa điểm thuận lợi.
- Công tác hướng dẫn sau buổi lễ: cần có bộ phận tiếp dân để đón nhận và giải
thích các ý kiến của dân, đồng thời hướng dẫn dân tìm hiểu nội dung đồ án.
4. Lập hồ sơ chỉ giới đường đỏ và cắm mốc giới ngoài thực điạ
4.1. Cơ quan, tổ chức thực hiện:
Cơ quan tổ chức tư vấn QHĐT phối hợp với UBND phường, có đại diện tổ
cụm dân cư sở tại thực hiện.
4.2. Nội dung:
- Xác định các mốc giới xây dựng ngoài hiện trường: dựa trên bản đồ cắm
mốc xây dựng trong đồ án QHCT để xác định các mốc giới quản lý xây dựng ngoài
hiện trường;
- Khoang định các khu vực, hành lang cấm xây dựng;
- Xác định chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng các tuyến đường, các trạm,
tuyến hạ tầng kỹ thuật các khu vực cộng đồng, các cơng trình đặc biệt khác.
- Tổ trưởng tổ dân phố, cụm dân cư có trách nhiệmắnhcs nhở nhân dân bảo vệ
các mốc chỉ giới Qui hoạch. Trong trường hợp có xe dịch, thay đổi phải báo cáo
UBND phường sở tại biết để xử lý.

5. Lập kế hoạch hành động và vận động đầu tư
5.1. Cơ quan tổ chức thực hiện:
- Ban Điều hành dự án nâng cấp quận, huyện, thị xã;
- Đại diện các tổ dân phố, cụm dân cư, UBND phường sở tại.
- Cơ quan, tổ chức tư vấn lập QHCT;
5.2. Nội dung:
Nội dung chương trình hành động bao gồm:
- Chuyển giao kỹ thuật đồ án thiết kế quy hoạch chi tiết.
- Tổ chức hướng dẫn, giải thích nội dung đồ án.
- Xác định các cơng trình cần nâng cấp theo trình tự ưu tiên.
- Kế hoạch cụ thể về thời gian triển khai thực hiện các dự án nâng cấp, từ lập
dự án, huy động nguồn lực xét duyệt và triển khai đầu tư xây dựng.
- Xác định kế hoạch giải phóng mặt bằng, tái định cư.

TS.KTS. Lê Trọng Bình 25