Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện đại từ, tỉnh thái nguyên giai đoạn 2009 2013
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (935.89 KB, 161 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
NGUYỄN NGỌC LINH
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐẠI TỪ, TỈNH
THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2009 - 2013
LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Thái Nguyên, 2015
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
NGUYỄN NGỌC LINH
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐẠI TỪ TỈNH
THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2009 - 2013
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03
LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Tiến Sỹ
Thái Nguyên - năm 2015
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung
thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./.
Tác giả luận văn
Nguyễn Ngọc Linh
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN
i
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực phấn đấu của bản
thân, tôi còn nhận được sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn bè,
đồng nghiệp và người thân.
Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới GS.TS. Nguyễn Tiến Sỹ
người đã luôn theo sát, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình thực
hiện luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy cô giáo trong Phòng Quản lý Đào
tạo Sau đại học, khoa Quản lý Tài Nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên đã luôn giúp đỡ tạo mọi điều kiện cho tôi trong thời gian qua.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo và cán bộ Uỷ ban nhân dân thị huyện
Đại Từ, phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng ĐKQSD đất, Phòng Tài
chính - Kế hoạch và UBND các xã Tân Thái, xã Quân Chu, và thị trấn Đại Từ cùng tất
cả các bạn bè đã giúp đỡ tôi hoàn thành đề tài này.
Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọi điều kiện
về vật chất cũng như tnh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn và cảm tạ !
Tác giả
Nguyễn Ngọc Linh
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN
ii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN
ii
CNH
GCN
QSD
Đ
PLĐ
Đ
QSD
QSD
Đ
UBN
D
VPĐ
KQS
DĐ
: Công
nhiệp
hoá
: Giấy
chứng
nhận
quyền sử
dụng đất
: Pháp
luật đất
đai
:
Quyền
sử dụng
:
Quyền
sử dụng
đất
: Uỷ
ban nhân
dân
: Văn
phòng
Đăng ký
quyền sử
dụng đất
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN
iii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1.1 Chế độ sở hữu đất đai của các nước thuộc
Liên xô cũ và Đông Âu .............................................................................................11
Bảng 1.2 Chế độ sở hữu đất đai của các nước khối Asean .......................................13
Bảng 3.1. Tăng trưởng giá trị sản xuất huyện Đại Từ
giai đoạn 2009-2013..................................................................................................32
Bảng 3.2. Chuyển dịch cơ cấu giá trị sản xuất ..........................................................33
huyện Đại Từ giai đoạn 2009 - 2013 ........................................................................33
Bảng 3.3. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Đại Từ năm 2014 ...............................49
Bảng 3.4. Thực trạng chuyển quyền sử dụng đất tại khu vực nghiên cứu
giai đoạn 2009 – 2013 ...............................................................................................52
Bảng 3.5. Một số chỉ tiêu cơ bản của 3 xã nghiên cứu .............................................57
Bảng 3.6. Thực trạng chuyển nhượng QSDĐ tại 3
khu
vực nghiên nghiên cứu
..............................................................................................59
Bảng 3.7. Đánh giá tình hình chuyển nhượng QSDĐ tại 3
khu vực nghiên cứu
...................................................................................................61
Bảng 3.8 Đánh giá tình hình cho thuê QSDĐ tại 3
khu
vực nghiên cứu
.........................................................................................................62
Bảng 3.9. Thực trạng thực hiện quyền thừa kế QSDĐ tại 3
khu vực nghiên cứu
...................................................................................................64
Bảng 3.10. Đánh giá việc thực hiện quyền thừa kế QSDĐ tại 3
khu vực nghiên cứu
....................................................................................................65
Bảng 3.11. Thực trạng thực hiện tặng cho QSDĐ tại 3
khu vực nghiên cứu
...................................................................................................66
Bảng 3.12. Tình hình thực hiện tặng cho QSDĐ và ý kiến của người dân khi tham gia
vào công tác tặng cho QSDĐ tại 3 khu vực nghiên cứu .....................................67
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN
iv
Bảng 3.13. Thực trạng thực hiện quyền thế chấp QSDĐ
tại địa bàn nghiên cứu
...............................................................................................69
Bảng 3.14. Đánh giá tình hình thế chấp QSDĐ tại 3
khu vực nghiên cứu
...................................................................................................70
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN
v
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU
....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1
2. Mục têu nghiên cứu của đề tài ...............................................................................2
2.1. Mục tiêu tổng quát ...............................................................................................2
2.2. Mục tiêu cụ thể .....................................................................................................2
3. Ý nghĩa của đề tài....................................................................................................2
Chương 1.TỔNG QUAN TÀI LIỆU .......................................................................3
1.1. Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng
đất.............................................3
1.1.1. Quyền sở hữu ....................................................................................................3
1.1.2. Quyền sử dụng đất ............................................................................................4
1.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới
......................................9
1.2.1. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở các nước phát triển (nhóm G7)
..........................9
1.2.2. Chế độ sở hữu đất đai của các nước thuộc Liên Xô cũ và Đông Âu ..............10
1.2.3. Chế độ sở hữu đất đai của các nước đang phát
triển.......................................11
1.2.4. Chế độ sở hữu đất đai của một số nước ASEAN ............................................12
1.2.5. Những bài học kinh nghiệm rút ra từ việc quản lý đất đai của các nước trên
.......13
1.3. Cơ sở lý luận và thực tiễn về việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam
....15
1.3.1. Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam
....................15
1.3.2. Các văn bản pháp quy liên quan đến việc thực hiện các QSDĐ.....................18
1.3.3. Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất trong cả
nước....................................21
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG,NỘIDUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN
vi
CỨU.........................................................................................................26
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu......................................................................26
2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ......................................................................26
2.3. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................26
2.3.1. Đánh giá về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Đại Từ ...............26
2.3.2. Đánh giá về tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Đại Từ. ..................26
2.3.3. Đánh giá kết quả chuyển QSDĐ trên các địa bàn nghiên cứu ........................26
2.3.4. Đánh giá ý kiến của người dân về công tác chuyển QSDĐ ............................27
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN
vi
i
2.3.5. Một số giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế trong công tác chuyển
quyền sử dụng đất
.....................................................................................................27
2.4. Phương pháp nghiên
cứu....................................................................................27
2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp
...............................................27
2.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
...............................................................27
2.4.3. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp
................................................27
2.4.4. Phương pháp thống
kê.....................................................................................28
2.4.5. Phương pháp phân tích, tổng hợp
...................................................................28
2.4.6. Phương pháp so
sánh.......................................................................................28
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ..................................................................29
3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Đại Từ .......................29
3.1.1. Điều kiện tự nhiên
...........................................................................................29
3.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội ..................................................................................32
3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và môi trường............35
3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của huyện Đại Từ ...................................36
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai của huyện Đại Từ...................................................36
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Đại Từ năm 2014 .....................................48
3.3. Thực trạng chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Đại Từ giai đoạn 2009 - 2013
........51
3.4. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại ba khu vực
nghiên cứu của huyện Đại Từ giai đoạn 2009 - 2013 ...............................................52
3.4.1. Một số nét khái quát về ba xã nghiên
cứu.......................................................52
3.4.2. Đánh giá tình hình thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
...............57
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN
vi
ii
3.4.3. Đánh giá tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
........57
3.4.4. Đánh giá tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất
...................62
3.4.5. Đánh giá tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất
.....................63
3.4.6. Đánh giá tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất
...................66
3.4.7. Đánh giá tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng
đất....69
3.4.8. Đánh giá tình hình thực hiện quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ ...................72
3.4.9. Đánh giá chung việc thực hiện quyền sử dụng đất đai trên
địa bàn huyện Đại Từ. ..............................................................................................72
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN
ix
3.5 Đề xuất một số giải pháp nâng cao việc thực hiện các quyền sử dụng đất
trên địa bàn huyện Đại Từ.........................................................................................75
3.5.1. Giải pháp về hoàn thiện bộ máy và tăng cường năng lực cán bộ quản lý đất
đai.....75
3.5.2 Giải pháp về tổ chức quản lý đẩy nhanh tến độ cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi để giao dịch
đất
đai được đăng ký
.......................................................................................................75
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .....................................................................................77
1. Kết luận .................................................................................................................77
2. Kiến nghị ...............................................................................................................78
TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................................................1
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài sản quý giá của quốc gia, đất đai rất cần thiết và phục vụ cho
nhiều lợi ích của tất các ngành, các lĩnh vực song đất đai không phải là nguồn tài
nguyên vô hạn vì vậy việc quản lý sử dụng hợp lý tài nguyên đất là rất cần thiết.
Đặc biệt là trong quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước hiện nay, việc
sử dụng và quản lý đất đai là vấn đề bức xúc mà Đảng và Nhà nước đã đặt lên làm
vấn đề quan tâm hàng đầu. Ý thức được tầm quan trọng của công tác quản lý và sử
dụng đất đai một cách phù hợp và hiệu quả, nhà nước ta đã sớm ban hành và hoàn
thiện các văn bản luật để quản lý tài nguyên quý giá này. Chuyển quyền sử dụng
đất (QSDĐ) là một hoạt động diễn ra thường xuyên từ xưa tới nay, tồn tại dưới
nhiều hình thức rất đa dạng và là một trong những quyền lợi cơ bản của người sử
dụng đất đã được quy định. Tuy nhiên, chỉ đến Luật Đất đai năm 1993, chuyển
QSDĐ mới được quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền
cũng như các trình tự, thủ tục thực hiện. Trong quá trình thực hiện và sửa đổi, bổ
sung, Luật Đất đai 2003 đã ra đời, hoàn thiện hơn và khắc phục những tồn tại của
Luật Đất đai năm
1993, những vấn đề chuyển QSDĐ được quy định chặt chẽ và cụ thể hơn (Nguyễn
Thị Hiền, 2012).
Việc quy định các hình thức chuyển quyền là cơ sở pháp lý vững chắc nhằm
đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong quản lý đất đai, đảm bảo cho việc thực
hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của Nhà nước cũng như của chủ sử dụng, góp
phần phân phối và phân phối lại đất đai trong cả nước.
Huyện Đại Từ là một huyện miền núi thuộc tỉnh Thái Nguyên. Những năm
qua, đặc biệt là nhiều năm trở lại đây, việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà
nước đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất trong quản lý và sử dụng đất đai đã
đạt được nhiều thành tích đáng kể song vẫn gặp nhiều khó khăn nhất định trong
quá trình thực hiện Luật Đất đai. Và có nhiều điểm khác nhau trong việc thực hiện
công tác chuyển QSDĐ giữa khu vực nông thôn và khu vực đô thị. Do đó, để thấy
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN
2
được những mặt tồn tại và hạn chế trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói
chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của nhà nước và chủ
sử dụng
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN
3
trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh giá một cách khách quan
những kết quả đã đạt được, từ đó rút ra những bài học kinh nghiệm nhằm quản lý
và quản lý sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất.
Xuất phát từ vấn đề trên, được sự nhất trí của Ban Giám hiệu trường Đại học
Nông lâm Thái Nguyên, Phòng Quản lý Đào tạo Sau đại học, dưới sự hướng dẫn
của thầy giáo TS. Nguyễn Tiến Sỹ, tôi tến hành nghiên cứu đề tài:
“Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đại Từ,
tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2009 - 2013”.
2. Mục têu nghiên cứu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
- Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Đại Từ tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2009 - 2013 nhằm đưa ra những kết
quả đạt được và những hạn chế còn tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng
đất tại huyện. Từ đó đề xuất các giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế trong
công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Đại Từ - tỉnh Thái Nguyên.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Điều tra được các số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; tình hình
quản lý và sử dụng đất tại địa bàn nghiên
cứu.
- Đánh giá được chính xác và đầy đủ kết quả chuyển QSDĐ tại địa bàn
nghiên cứu.
- Đánh giá được ý kiến của người dân về về công tác chuyển QSDĐ trên địa
bàn khu vực nghiên cứu.
- Đề xuất các giải pháp trong công tác chuyển quyền sử dụng đất để giúp
công tác quản lý được tốt
hơn.
3. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học: giúp học viên vận dụng được
những kiến thức đã học vào thực tế.
- Ý nghĩa trong thực tiễn: Việc đánh giá kết quả chuyển QSDĐ sẽ giúp học viên
hiểu rõ hơn về công tác quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương, từ đó có thể
đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn và hoàn thiện công
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN
4
tác quản lý nhà nước về đất đai trong thời gian tếp theo.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN
5
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất
1.1.1. Quyền sở hữu
Quyền sở hữu là một phạm trù lịch sử, cùng với sự thay đổi trong đời sống
xã hội nội hàm của khaí niệm sở hữu cũng thay đổi. Quyền sở hữu là sản phẩm của
nhà nước và pháp luật, một mặt nó thể hiện bản chất của nhà nước đương thời,
một mặt phản ánh tính chất, trình độ phát triển kinh tế trong giai đoạn lịch sử nhất
định. Vì vậy, khi nghiên cứu quyền sở hữu cần đặt trong hoàn cảnh lịch sử cụ thể.
Theo Điều 164 của Bộ Luật Dân sự 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy
định của pháp luật…” (Quốc Hội,2005). Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất,
thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa
người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối
tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân,
các chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng,...). Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng:
Quyền chiếm hữu; Quyền sử dụng; Quyền định đoạt (Tổng cục quản lý đất đai,
2009).
Nghiên cứu quá trình hình thành chế độ và các hình thức sở hữu đất đai
ở Việt Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về đất đai ở Việt Nam đất đã được xác
lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau. Tuy nhiên, quyền sở
hữu toàn dân về đất đai chỉ được hình thành theo Hiến pháp 1959 và được khẳng
định một cách tuyệt đối và duy nhất từ Hiến pháp 1980 và sau đó được tếp tục
khẳng định và củng cố trong Hiến pháp 1992 (Đinh Dũng Sỹ, 2003). Điều 17 Hiến
pháp
1992 khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng
đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời mà pháp luật quy định là của
Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN
6
quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp 1992). Luật Đất đai 1993 (Luật Đất đai
sửa đổi 1998, 2001) cũng đã thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá
các quy định về đất đai của Hiến pháp. Luật Đất đai (1993, 1998, 2001) quy định
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN
7
các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà
nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng đất đai hợp
lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ môi trường để phát
triển bền vững.
Luật Đất đai 2003 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở hữu đất đai” (Điều
5), “Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 6), “Nhà nước thực hiện quyền đại diện
chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều
7). Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc
thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất
đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của
Nhà nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền
của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt (Tổng
cục quản lý đất đai, 2009).
1.1.2. Quyền sử dụng
đất
Quyền sử dụng đất (QSDĐ) là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của
cac nhà luật pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn
dân và không thể phân chia thì là thế nào để người dân thực hiện được quyền của
mình? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được
nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính
toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà
nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự sáng
tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hòa được các lợi ích
của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân (Đinh Dũng Sỹ, 2003).
Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định:
quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCNQSDĐ, quyền được pháp luật
bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi
ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao)
và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại
đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN
8
người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước giao đất hay cho
thuê đất?
(Đinh Dũng Sỹ, 2003).
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN
9
QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao
gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường
khi Nhà nước thu hồi đất” (Điều106 Luật Đất đai 2003). Các quyền này, trừ quyền
thừa kế và quyền tặng, cho là thuần túy dân sự, còn lại đều là các quyền kinh tế.
Tuy quyền tặng, cho QSDĐ và quyền thừa kế QSDĐ là hai quyền dân sự nhưng lại
là căn cứ quan trọng để từ đó xác lập quyền kinh tế.
Sau đây là nội dung của các QSDĐ:
* Quyền chuyển đổi QSDĐ
Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ.
Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm
mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh
mún, phân tán đất đai hiện nay.
- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp phải là
người cùng một xã, phường, huyện với người chuyển đổi (Điều 99 Nghị định số
181/2004/NĐ-CP và Điều 113 Luật Đất đai 2003).
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất
hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho QSDĐ
hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp đó cho hộ gia
đình, cá nhân khác trong cùng xã, phường, huyện để thuận lợi cho sản xuất
nông nghiệp
(Điều 102 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP).
- Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ trương
chung về “Dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển
QSDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính (Điều 102 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP).
* Quyền chuyển nhượng QSDĐ
Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển QSDĐ,
đó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN
10
người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tền
hoặc
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN
11
hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả chi phí đầu
tư làm tăng giá trị của đất đó.
Hiện nay, Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng QSDĐ rộng rãi khi
đất có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 106 trên đây, cụ thể:
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ
các trường hợp qui định tại Điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho QSDĐ đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng
cho QSDĐ.
+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng lúa
nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ
trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo qui hoạch, kế hoạch sử dụng
đất đã được xét duyệt.
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tếp sản xuất nông nghiệp không được
nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước.
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi
sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống
trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng QSDĐ
trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
* Quyền cho thuê, cho thuê lại QSDĐ
Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhường QSDĐ
của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định bằng
hợp đồng theo qui định của pháp luật.
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng
cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người sử dụng
cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê
lại chỉ diễn ra với loại đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước trong một số
trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì không cấm việc này. (Luật
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN
Đất đai, 2003).
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN
12
