Đánh giá thực trạng hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản trên địa bàn huyện đan phượng, thành phố hà nội

i

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LƯU VĂN NGUYỆN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG DỊCH
VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN ĐAN PHƯỢNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN, 2015

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN




ii

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LƯU VĂN NGUYỆN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG DỊCH
VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN

HUYỆN ĐAN PHƯỢNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn

THÁI NGUYÊN, 2015

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN




iii

LỜI CAM ĐOAN
Luận văn được sử dụng thông tin từ nhiều nguồn dữ liệu khác nhau, các thông
tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.
Tôi xin cam đoan rằng, các số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung
thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tác giả

Lưu Văn Nguyện

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –

ĐHTN




iv

LỜI CẢM ƠN
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ban Giám hiệu nhà trường, Khoa Sau đại học, Bộ
môn Quản lý đất đai - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, phòng Tài nguyên
và Môi trường huyện Đan Phượng và các đơn vị khác đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi
về mọi mặt trong quá trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ tận tình của thầy giáo hướng dẫn khoa
học PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn
Trong quá trình thực hiện đề tài tôi còn nhận được sự giúp đỡ và cộng
tác của cán bộ, công nhân viên địa bàn nghiên cứu. Tôi xin cảm ơn sự giúp đỡ đó.
Tôi xin cảm ơn sự động viên, giúp đỡ của bạn bè và gia đình đã giúp đỡ tôi
thực hiện luận văn này.
Tôi xin bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc đối với mọi sự giúp đỡ quý báu đó.
Thái Nguyên, ngày

tháng

năm 2015

Tác giả

Lưu Văn Nguyện

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –

ĐHTN




v

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .....................................................................................................................1
1. ĐẶT VẤN ĐỀ.........................................................................................................1
2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI ......................................................................................2
2.1. Mục tiêu tổng quát ...............................................................................................2
2.2. Mục tiêu cụ thể .....................................................................................................2
3. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI.........................................................................................2
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ...........................................3
1.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI.....................................................................3
1.1.1. Cơ sở lý luận .....................................................................................................3
1.1.2. Cơ sở thực tiễn ..................................................................................................3
1.1.3. Cơ sở pháp lý ....................................................................................................3
1.2. KHÁI QUÁT VỀ HOẠT ĐỘNG DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN ......5
1.2.1. Khái niệm về dịch vụ môi giới bất động sản ....................................................5
1.2.2. Nội dung môi giới bất động sản ........................................................................6
1.2.3. Nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản....................................................8
1.2.4. Vai trò của Môi giới BĐS trong Thị trường bất động sản. ...............................9
1.3. HOẠT ĐỘNG DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT SỐ NƯỚC
TRÊN THẾ GIỚI.......................................................................................................14
1.4. HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM ...........................18
1.4.1. Khái quát .........................................................................................................18
1.4.2. Hoạt động môi giới bất động sản ở một số địa phương ..................................19
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..29

2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU ...................................................29
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................29
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu.........................................................................................29
2.2. THỜI GIAN VÀ ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU ...................................................29
2.2.1. Thời gian nghiên cứu ......................................................................................29
2.2.2. Địa điểm nghiên cứu .......................................................................................29

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN




vi

2.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ..............................................................................29
2.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU......................................................................31
2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu............................................................31
2.4.2. Phương pháp thống kê.....................................................................................31
2.4.3. Phương pháp phân tích, tổng hợp ...................................................................31
2.4.4. Phương pháp so sánh.......................................................................................31
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................32
3.1. Tình hình cơ bản của huyện Đan Phượng, thành phố Hà
Nội....................................32
3.1.1 Điều kiện tự nhiên của huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội
...............................32
3.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội của huyện Đan Phượng, thành phố Hà
Nội........................36
3.1.3 Hiện trạng sử dụng đất của huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội
.........................39

3.2. Tình hình quản lý đất đai và thị trường bất động sản trên địa bàn huyện Đan
Phượng ......................................................................................................................41
3.2.1. Hoạt động môi giới BĐS trên địa bàn huyện Đan Phượng.............................41
3.2.2. Tình hình quản lý đất đai và thị trường bất động sản .....................................41
3.3. Đánh giá thực trạng hoạt động dịch vụ môi giới BĐS trên địa bàn huyện Đan
Phượng ......................................................................................................................45
3.3.1. Đánh giá số lượng và phân loại các chủ thể hoạt động dịch vụ môi giới bất
động sản.....................................................................................................................45
3.3.2. Đánh giá thực trạng hoạt động môi giới bất động sản tại huyện Đan Phượng
theo thời gian.............................................................................................................51
3.3.3. Đánh giá thực trạng hoạt động môi giới bất động sản tại Huyện Đan Phượng
theo nội dung hợp đồng giao dịch
.............................................................................53
3.3.4. Đánh giá chung về tình hình hoạt động và hiệu quả kinh doanh của các loại
hình môi giới bất động sản
........................................................................................59
3.4. KHÓ KHĂN, TỒN TẠI VÀ GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG HIỆU QUẢ HOẠT
ĐỘNG DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HUYỆN ĐAN PHƯỢNG,
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN




THÀNH PHỐ HÀ NỘI

vi
i

.............................................................................................63

3.4.1. Những khó khăn, tồn tại của hoạt động môi giới bất động sản tại huyện Đan
Phượng, thành phố Hà Nội........................................................................................63

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN




vii

3.4.2. Một số giải pháp tăng cường hoạt động môi giới bất động sản tại huyện Đan
Phượng, thành phố Hà Nội........................................................................................64
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .......................................................................................66
1. KẾT LUẬN ...........................................................................................................66
2. ĐỀ NGHỊ ..............................................................................................................66

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN




viii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BĐS

Bất động sản

CP

Cổ phần

NXB

Nhà xuất bản

PTTH

Phổ thông trung học

QĐ

Quyết định

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

TP

Thành phố

UBND

Uỷ ban nhân dân

GCN

Giấy chứng nhận

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN




ix

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1.1 Số lượng các công ty đăng kí kinh doanh bất động sản và dịch vụ bất
động sản trên địa bàn Hà Nội ....................................................................................23
Bảng 3.1: Các loại đất của huyện Đan Phượng ........................................................34
Bảng 3.2. Cơ cấu hiện trạng sử dụng đất thành
huyện.................................................40
Đan Phượng năm 2014 ...............................................................................................40
Bảng 3.3. Số Lượng Các Loại Hình Môi Giới Bất Động Sản Hoạt Động Có Giấy
Phép Kinh Doanh Tại Huyện Đan Phượng ...............................................................46
Bảng 3.4. Danh sách các Sàn giao dịch bất động sản ...............................................46
tại huyện Đan Phượng ...............................................................................................46
Bảng 3.5. Các công ty kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản ...........................47
Bảng 3.6. Danh sách các văn phòng môi giới bất động sản có đăng ký giấy phép
kinh doanh ở huyện Đan Phượng ..............................................................................49
Bảng 3.7. Danh sách các cá nhân môi giới bất động sản ..........................................50
Bảng 3.8. Đánh giá các loại hình môi giới bất động sản theo thời gian ...................52
Bảng 3.9. Số lượng các hợp đồng giao dịch về bất động sản trung ..........................52
Bảng 3.10 Tỷ lệ môi giới giao dịch thành công/tháng của các công ty ....................54
Bảng 3.11 Tỷ lệ môi giới giao dịch thành công/tháng của các văn phòng
...................56

Bảng 3.13. Bảng tính thù lao, hoa hồng của các công ty môi giới ...........................61
bất động sản...............................................................................................................61
Bảng 3.14. Bảng giá tính lệ phí dịch vụ nhà đất của các văn phòng ........................62

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN




1

MỞ ĐẦU
1. ĐẶT VẤN ĐỀ
Trong quá trình đổi mới, Đảng và Nhà nước đã chủ trương hình thành và phát
triển thị trường bất động sản nhằm tạo lập đồng bộ các yếu tố thị trường theo cơ chế
kinh tế thị trường định hướng XHCN. Tuy nhiên thị trường bất động nước ta mới
được hình thành, còn nhiều khiếm khuyết; tình trạng giao dịch bất động sản thiếu
minh bạch, không tuân thủ pháp luật đã làm cho thị trường biến động lớn với những
những biến động ”nóng”, ”lạnh” thất thường, tác động đến đến tình hình kinh tế, xã
hội và đời sống của nhân dân.
Nghị quyết đại hội X Đảng Cộng sản Việt Nam đã đề ra: “Phát triển thị
trường bất động sản trên cơ sở thực hiện Luật đất đai, Luật xây dựng, Luật nhà ở và
Luật về kinh doanh bất động sản... Tăng cường các biện pháp chống đầu cơ, hạn chế
việc giao dịch không theo quy định của pháp luật. Xây dựng hệ thống đăng ký,
thông tin bất động sản. Phát triển nhanh các dịch vụ thị trường bất động sản”.
Luật kinh doanh bất động sản (2006) đã được Quốc Hội ban hành, có hiệu lực
từ ngày 01/01/2007 đã quy định: “Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động
hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi
giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động

sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản”.(Luật
Kinh doanh Bất động sản 2006 Khoản 3, Điều 4).
Như vậy, pháp luật hiện hành đã xác nhận: Nghề môi giới bất động sản là một
trong các nghề kinh doanh dịch vụ bất động sản, bao gồm các hoạt động dịch vụ hỗ
trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản.
Đan Phượng là một huyện công nghiệp tương đối lâu đời, tuy nhiên thị
trường bất động sản nơi đây được hình thành chưa lâu; việc giao dịch bất động sản
không nhiều, chủ yếu thông qua môi giới... Trong khuôn khổ luận văn Thạc sĩ, tôi
thực hiện đề tài: “Đánh giá thực trạng hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản
trên địa bàn huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội” nhằm tìm hiểu thực trạng và

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN




đề xuất các giải pháp tăng cường quản lý hoạt động môi giới bất động sản, hỗ trợ
cho việc phát triển thị trường bất động sản địa phương.
2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá thực trạng hoạt động môi giới bất động sản trên địa bàn huyện Đan
Phượng, Thành Phố Hà Nội từ đó đề xuất các giải pháp tăng cường quản lý hoạt
động môi giới bất động sản, tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển thị trường bất
động sản địa phương.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được thực trạng quản lý đất đai và thị trường bất động sản tại
huyện Đan Phượng.
- Đánh giá được thực trạng hoạt động môi giới bất động sản tại huyện Đan
Phượng theo loại hình hoạt động, theo thời gian và theo nội dung công việc.

3. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI
- Việc nghiên cứu đề tài giúp học viên củng cố những kiến thức chuyên
ngành Quản lý đất đai, trong đó có lĩnh vực chuyên môn về quản lý thị trường bất
động sản đã được học tập trong trường, đồng thời rèn luyện khả năng nghiên cứu,
viết một báo cáo khoa học, góp phần nâng cao trình độ chuyên môn, phục vụ tốt cho
công tác sau này.
- Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần phản ánh thực trạng và đề xuất các
giải pháp tăng cường quản lý hoạt động môi giới bất động sản, góp phần thực hiện
chủ trương phát triển thị trường bất động sản huyện Đan Phượng, Thành phố Hà Nội.


CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI
1.1.1. Cơ sở lý luận
Trong thị trường hàng hóa nói chung, khi có cầu về một sản phẩm nào đó thì
sẽ có cung về hàng hóa, sản phẩm đó. Thị trường đất đai cũng không nằm ngoài quy
luật trên, khi thị trường có nhu cầu về nhà, đất thì sẽ có người đáp ứng nhu cầu đó,
tuy nhiên hoạt động mua bán nhà đất, bất động sản là một lĩnh vực rất nhạy cảm,
thường xuyên biến động. Nhiều khi người muốn mua không biết mua đất ở đâu, hay
người muốn bán không biết bán ngôi nhà, mảnh đất của mình cho ai, và một bộ
phận người trong xã hội đã đứng ra làm nhiệm vụ cầu nối giữa những người mua người bán đó.
1.1.2. Cơ sở thực tiễn
Thực tế từ khi Luật Đất đai 1993 thừa nhận quyền sử dụng đất có giá trị và
cho phép người sử dụng chuyển quyền rộng rãi thì các địa phương đều phát sinh
những chủ thể hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản để đáp ứng nhu cầu mua,
bán quyền sử dụng đất và các loại bất động sản khác. Do vậy, hoạt động dịch vụ
môi giới bất động sản ra đời là tất yếu khách quan.
Hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản là một phần của hoạt động kinh
doanh bất động sản, nó có ảnh hưởng rất lớn đối với thị trường bất động sản. Chính

vì vậy, để cho thị trường bất động sản hoạt động công khai, đúng pháp luật thì
chúng ta cần phải đánh giá nghiêm túc về hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản,
từ đó thấy được những mặt ưu điểm và những tồn tại, từ đó đưa ra những giải pháp
tăng cường hiệu quả của hoạt động này.
1.1.3. Cơ sở pháp lý
- Luật Đất đai năm 2013; [4]
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật
đất đai (Có hiệu lực từ 01/07/2014); [10]


- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Có hiệu lực từ 05/07/2014); [16]
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính (Có hiệu lực từ
05/07/2014); [17]
- Thông tư 25/2014/TT-BTNMT về bản đồ địa chính (Có hiệu lực từ
05/07/2014);[18]
- Luật Kinh doanh bất động sản 2006;[6]
- Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định chi
tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản; [13]
- Thông tư 13/2008/TT-BXD của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện Nghị
định 153/2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh
doanh BĐS;
- Chỉ thị số 11/2007/CT-TTg ngày 8/5/2007 của Thủ tướng Chính phủ về
việc triển khai thi hành Luật Kinh doanh bất động sản;
- Chỉ thị số 01/2008/CT-TTg ngày 8/01/2008 của Thủ tướng Chính phủ về
một số giải pháp đẩy mạnh phát triển và quản lý thị trường bất động sản;
- Nghị định số 23/2009/NĐ-CP ngày 27/02/2009 của Chính phủ về xử phạt vi
phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản
xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý
phát triển nhà và công sở;

- Công văn số 70/BXD-QLN của Bộ Xây dựng hướng dẫn cấp chứng chỉ môi
giới, định giá bất động sản;
- Nghị quyết số 06/2004/NQ-CP ngày 19/5/2004 của Chính phủ về một số
giải pháp phát triển lành mạnh thị trường bất động sản;
- Luật xây dựng 2003; [9]
- Luật Nhà ở 2005; [7]
- Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 6/9/2006 của Chính phủ quy định chi
tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (và Dự thảo Luật sửa đổi Điều 126 Luật Nhà
ở về Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài);


- Nghị quyết của Quốc hội số 19/2008/NQ-QH12 ngày 3/6/2008 về việc thí
điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam;
- Luật Dân sự 2005; [1]
- Luật Doanh nghiệp 2005; [2]
- Nghị định số 88/2006/NĐ-CP ngày 29/8/2006 của Chính phủ về đăng ký
kinh doanh;
1.2. KHÁI QUÁT VỀ HOẠT ĐỘNG DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
1.2.1. Khái niệm về dịch vụ môi giới bất động sản
- Dịch vụ: Dịch vụ, trong kinh tế học được hiểu là những thứ tương tự như
hàng hóa nhưng là phi vật chất. Dịch vụ có các đặc tính sau:
+ Tính đồng thời: sản xuất và tiêu dùng dịch vụ xảy ra đồng thời;
+ Tính không thể tách rời: sản xuất và tiêu dùng dịch vụ không thể tách rời.
Thiếu mặt này thì sẽ không có mặt kia;
+ Tính chất không đồng nhất: không có chất lượng đồng nhất;
+ Vô hình: không có hình hài rõ rệt. Không thể thấy trước khi tiêu dùng;
+ Không lưu trữ được: không lập kho để lưu trữ như hàng hóa được.
Toàn thể những người cung cấp (sản xuất) dịch vụ hợp thành khu vực thứ ba
của nền kinh tế. Có nhiều ngành dịch vụ:
+ Thương mại, tài chính, ngân hàng, bảo hiểm, môi giới chứng khoán, môi

giới bất động sản;
+ Cung cấp điện, nước, xây dựng;
+ Y tế, Giáo dục, Du lịch, khách sạn, cho thuê nhà
+ Thông tin, bưu chính, internet, giao thông, vận tải
+ Các dịch vụ chuyên môn (tư vấn, pháp lý, thẩm mỹ, v.v...)
+ Thể thao, giải trí...
- Môi giới: là người làm trung gian để cho hai bên tiếp xúc, giao thiệp với nhau.
- Môi giới bất động sản: là việc làm trung gian để cho hai bên (bên mua bên bán; bên thuê - bên cho thuê BĐS) tiếp xúc, giao thiệp với nhau trong quan hệ
giao dịch BĐS trên thị trường BĐS.


- Nghề môi giới bất động sản: Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt
động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch
vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn
bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản.
Như vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành, nghề môi giới bất động sản
là một trong các nghề kinh doanh dịch vụ BĐS, bao gồm các hoạt động dịch vụ hỗ
trợ kinh doanh BĐS và thị trường BĐS.
- Nhà môi giới bất động sản: là người làm trung gian để cho hai bên (bên
mua - bên bán; bên thuê - bên cho thuê BĐS) tiếp xúc, giao thiệp với nhau trong
quan hệ giao dịch BĐS. (Đại từ điển kinh tế thị trường (1998))[21]
1.2.2. Nội dung môi giới bất động sản
- Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm
phán, kí hợp đồng.
- Đại diện theo uỷ quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động
kinh doanh bất động sản.
- Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng
mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản.
1.2.2.1. Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm
phán, ký hợp đồng.

Các công ty đầu tư phát triển bất động sản lớn có bộ phận chào bán khách
hàng đông đảo và có kinh nghiệm thì tổ chức việc tiêu thụ các sản phẩm do mình
đầu tư xây dựng.
Trong thời kỳ thị trường phồn thịnh, cầu vượt cung, nhà xây đã có khách
hàng tìm mua và nhanh chóng bán được hết thì người đầu tư phát triển cũng tự tổ
chức lấy việc tiêu thụ.
Ngoài ra, khi dự án bắt đầu đã có khách hàng đặt mua, thậm chí ứng trước
một phần hoặc toàn bộ tiền mua thì người đầu tư càng trực tiếp bán lấy sản phẩm
của chính mình. (Nguyễn Đình Bồng (2008)) [28].


1.2.2.2. Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động
kinh doanh bất động sản.
Công việc môi giới trong thị trường BĐS là nhu cầu khách quan. Nó cần cho
cả bên bán, bên mua và thậm chí cho cả các tổ chức tiền tệ và ngân hàng. Trong thị
trường bất động sản hiện đại, việc uỷ thác môi giới không chỉ đơn thuần là hỗ trợ
việc mua bán mà phát triển rộng hơn và cao hơn, tham gia vào toàn bộ quá trình kỹ
thuật có nghiệp vụ, có chất lượng cao do:
- Thông qua điều tra thị trường mà tìm hiểu các yêu cầu tiềm năng của thị
trường, dự báo hành vi, sở thích, phong trào và thị hiếu của khách hàng tiềm năng
để giúp nhà đầu tư định vị thị trường được đúng đắn.
- Thông qua các hoạt động quảng cáo tuyên truyền để phát triển các hạng mục
cho đến lúc hoàn thành việc tiêu thụ, thực hiện được mục tiêu thu lợi nhuận.
- Trợ giúp người đầu tư kinh doanh (hoặc cho thuê) nhà tìm mua nhà có vị trí,
giá cả, diện tích, đặc điểm, kiến trúc,.... phù hợp với yêu cầu và giúp hoàn thành thủ
tục mua bán, thu xếp nguồn tài chính. Cung cấp thông tin, tổ chức gặp gỡ, làm cho
cả ba bên đều đạt đến mục đích.
- Nâng cao hiệu quả vận hành của thị trường, người môi giới giúp bên bán và
bên mua tìm đến nhau, nhanh chóng thực hiện giao dịch thành công, nhờ đó mà thị
trường bất động sản vận hành càng hiệu quả.

1.2.2.3. Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng
mua bán, chuyển nhượng, thuê, cho thuê bất động sản.
- Thực hiện đúng hợp đồng môi giới bất động sản đã ký.
- Cung cấp thông tin về bất động sản được đưa vào kinh doanh và chịu trách
nhiệm về thông tin do mình cung cấp.
- Hỗ trợ các bên trong việc đàm phán, kí kết hợp đồng mua bán, chuyển
nhượng, thuê, thuê mua bất động sản.
- Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra,
thanh tra của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
- Thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của


pháp luật.
- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
- Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật. (Nguyễn Đình Bồng (2008))
[28].
1.2.3. Nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản
Theo quy định tại Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản thì nguyên tắc hoạt
động môi giới bất động sản bao gồm 3 nguyên tắc sau đây:
- Tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện quy định sau thì được kinh doanh dịch vụ
môi giới bất động sản, làm trung gian trong việc đàm phán, ký hợp đồng kinh
doanh bất động sản và hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới bất động sản:
Đối với tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất một
người có chứng chỉ môi giới bất động sản;
Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh
doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản.
- Hoạt động môi giới bất động sản phải công khai, trung thực và tuân thủ
pháp luật.
- Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà
môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất

động sản.( Luật Kinh doanh bất động sản 2006)[6]
1.2.3.1. Trung gian;
Trong nền kinh tế thị trường, thông tin thị trường, người trung gian giao dịch,
giới tư vấn đều là giới trung gian giao dịch. Đây là bộ phận trung gian của thị
trường bất động sản và rất đặc trưng cho thị trường này
1.2.3.2. Chuyên nghiệp;
Chuyên môn nghề nghiệp cao; cần hiểu biết những ngõ ngách, vùng tối trong
nghề nghiệp,biết cách xử lý những tình huống nhạy cảm.
Có khả năng soạn thảo hợp đồng khác nhau trên thị trường quốc gia và quốc tế.
1.2.3.3. Tuân thủ pháp luật.
- Đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập
công ty hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh dịch vụ bất


động sản theo quy định của pháp luật.
Tổ chức khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất một
người có chứng chỉ môi giới bất động sản.
Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh
doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới BĐS.
Thì được kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, làm trung gian trong việc
đàm phán, ký hợp đồng kinh doanh bất động sản và được hưởng thù lao, hoa hồng
theo hợp đồng môi giới bất động sản.
- Hoạt động môi giới BĐS phải công khai, trung thực và tuân thủ pháp luật.
- Tổ chức, cá nhân môi giới BĐS không được đồng thời vừa là nhà môi giới,
vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh BĐS.
1.2.4. Vai trò của Môi giới BĐS trong Thị trường bất động sản.
Rõ ràng môi giới bất động sản có những mặt tích cực và tiêu cực, chính
những người tham gia nhiều khi biến cho thị trường này méo mó, nhưng không thể
phủ nhận vai trò của những nhà môi giới họ chính là chất xúc tác đưa các giao dịch
tới thành công, đồng thời thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Vai trò

của dịch vụ này thể hiện qua các mặt sau:
Cung cấp thông tin cho các chủ thể tham gia vào hoạt động giao dịch hàng
hoá bất động sản:
Do tính đặc thù về của hàng hoá bất động sản và thị trường bất động sản. Nó
là một thị trường không hoàn hảo, thông tin về thị trường, về hàng hoá không thật
đầy đủ và không được phổ biến rộng rãi như các hàng hoá khác và tiêu chí tham gia
đánh giá bất động sản cũng không chính xác như các hàng hoá khác. Chính vì vậy
hệ thống thông tin đóng một vai trò quan trọng đối với sự vận hành của thị trường
trường bất động sản, đó là toàn bộ các thông tin liên quan đến bất động sản,
bao,gồm các thông tin về: luật pháp, chính sách đất đai, quy hoạch kế hoạch sử
dụng đất, vị trí của bất động sản, môi trường, nhu cầu,mức cung tâm lý tập quán…
bất động sản là một hàng hoá đặc biệt, khan hiếm, chịu sự tác động của rất nhiêu
yếu tố và là bộ phận tài sản quan trọng của các doanh nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ


chức chính trị xã hội và của các hộ gia đình và cá nhân. Khi trên thị trường thông
tin về các giao dịch đầy đủ, đồng bộ sẽ đưa thị trường bất động sản vận hành thuận
tiện hơn, người mua và người bán đều hiểu biết về những thông tin đó, họ sẽ dễ
dàng quyết định lựa chọn thị trường tham gia giao dịch. Đồng thời ta biết rằng thị
trường bất động sản nước ta mới sơ khai hình thành các giao dịch công khai trên thị
trường ít chủ yếu là giao dịch ngầm , và số lượng người tham gia giao dịch trên thị
trường là số lượng nhỏ không đủ để trở thành cạnh tranh hoàn hảo. Từ đó dẫn tới
giá cả cạnh tranh cũng là không hoàn hảo và người bán có nhiều lợi thế hơn trong
việc quyết định. Như thế rõ ràng giá cả ở đây không phản ánh đúng mối quan hệ
cung cầu. Hệ thống thông tin không hoàn hảo thiếu chính xác sẽ dẫn đến biến động
mạnh, thị trường lên cơn sốt giá hoặc là sụp đổ, người tham gia giao dịch nhiều khi
phảI chấp nhận những giá quá cao, có nhu cầu mua nhưng lại không có khả năng
thanh toán.. Các tổ chức môi giới là một trong các chủ thể cung cấp thông tin quan
trọng trên thị trường bất động sản. Hệ thống các tổ chức nay càng phát triển, hoạt
động càng chuyên nghiệp thì mức độ hoàn hảo của thông tin bất động sản ngày

càng cao, hạn chế được rất nhiều rủi ro cho các đối tượng tham gia trên thị trường
bất động sản.
Thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển
Do thị trường bất động sản người mua và người bán không có cơ hội và đầy
đủ lượng thông tin cần thiết để lựa chọn thị trường phù hợp với mình. Thị trường
bên cạnh sự hoạt động chính thức dưới sự quản lí của nhà nước là thị trường hoạt
động không chính thức ngoài sự kiểm soát của nhà nước. Thị trường phát triển một
cách tự phát, tình trạng đầu cơ vào đất thì nhiều, từ đó dẫn tới gía quá cao khiến tất
cả mọi người không thể biết được giá đó là “ thực” hay là giá “ảo”. Vì thế khi mà
thị trường “ lạnh” sồ lượng các giao dịch bất động sản ít sẽ dẫn đến nhiều nhà đầu
cơ đứng trước bờ phá sản .Đồng thời do không nắm bắt được thông tin nên việc
định giá cũng thiếu chính xác xảy ra tình trạng đầu cơ tràn lan nhưng không phải ai
cũng có lợi nhuận. Điều này kìm hãm sự phát triển của thị trường. Rõ ràng thị
trường cần phải có tư vấn ở trình độ cao, một trong các loại tư vấn đó là dịch vụ


môi giới bất động sản. Thông qua các tổ chức môi giới – những người đã qua đào
tạo có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn nắm được thông tin thị trường, am
hiểu pháp luật về bất động sản, giúp các đối tượng có nhu cầu giao dịch bất động
sản thoả mãn điều kiện của mình, giúp cho họ tính toán kĩ lưỡng trong việc mua bán
để quyết định phù hợp nhất. Đồng thời thông qua tổ chức môi giới, việc cung cấp
thông tin sẽ được hoàn hảo hơn, việc đầu cơ hay đầu tư bất động sản của các cá
nhân tổ chức sẽ có căn cứ xác thực hơn, giá cả bất động sản trên thị trường sẽ phản
ánh đúng mối quan hệ cung cầu, đưa các giao dịch vào hoạt động công khai minh
bạch, hạn chề tình trạng đầu cơ đất tràn lan, ép giá. Vì vậy, hoạt động của tổ chức
môi giới có vai trò khá quan trọng, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát
triển.
Khai thác nguồn thu cho ngân sách nhà nước
Thị trường bất động sản ngày càng một phát triển thì nhu cầu giao dịch sẽ
ngày càng tăng cả về số lượng và chất lượng. Nhưng do đặc tính về bất động sản là

thông tin thương không hoàn hảo, giao dịch chủ yếu là giao dịch ngầm nhà nước
không thể kiểm soát được các giao dịch đó, nên việc thu thuế đối với những người
có thu nhập cao khi tham gia giao dịch trên thị trường nhà nước không thể thực hiện
được. Theo thống kê có trên 70% các giao dịch bất động sản được thực hiện thông
qua các tổ chức môi giới không đăng kí kinh doanh, gây thất thu lớn cho ngân sách
của nhà nước. Mà thuế là nguồn thu chính của nhà nước để trang trải cho mọi hoạt
động, chi phí của cả nước . Vì vật khi các tổ chức, cá nhân môi giới này được công
nhận cho phép hành nghề và có đăng kí kinh doanh sẽ giúp cho họ hoạt động có
hiệu quả hơn đồng thời thông qua các giao dịch đó nhà nước tăng thu nhập về thuế.
Góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội
Bất động sản là tài sản quan trọng đối với mỗi quốc gia, cộng đồng và người
dân. Nó là tài sản có giá trị lớn, chính vì vậy bất kì một quan hệ giao dịch bất động
sản nào trên thị trường cũng có tác động mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội
khác nhau. Mà thị trường bất động sản phụ thuộc và chịu sự chi phối của điều kiện
tự nhiên, kinh tế xã hội, tập quán của mỗi vùng, mỗi địa phương, mỗi cộng đồng
khác nhau. Thông tin và các yếu tố cấu thành thị trường thường không hoàn hảo.


Nguyên nhân là do bản thân hiện vật của của từng bất động sản chỉ phản ánh được
tình trạng vật chất mà không phản ánh dược tình trạng pháp lý về quyền sở hữu
( quyền sử dụng ) của bất động sản. Đó là những thông tin, yếu tố mà người
mua, thuê, nhận thế chấp, nhận góp vốn … cần nắm bắt, am hiểu. Thế nhưng
hầu hết người mua, thuê nhận thế chấp… lại không am hiểu hoặc không có đủ điều
kiện để tìm hiểu kĩ các thông tin về bất động sản. Một khi thị trường hoạt động
không lành mạnh , giá cả lên xuống thất thường, sẽ tác động trực tiếp đến xã hội,
xáo trộn tư tưởng, người dân hoài nghi về chính sách pháp luật làm cho xã hội thiếu
ổn định.
Thông qua các tổ chức môi giới chuyên nghịêp,các chủ thể tham gia giao dịch
bất động sản sẽ được cung cấp đầy đủ, chính xác các thông tin về bất động sản, hạn
chế tiêu cực phát sinh, góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội.

Góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách quản lý bất động sản
Một thị trường phát triển vững mạnh khi có một hành lang pháp lý hoàn
thiện. Là căn cứ quan trọng cho Nhà nước trong việc điều tiết vĩ mô và kiểm soát
các hoạt động của thị trường, đồng thời giúp cho mọi đối tượng tham gia hoạt động
kinh doanh bất động sản tuân thủ đúng pháp luật. Mỗi một bất động sản thì bản thân
nó cũng chứa đựng các thông tin về pháp lý, đặc tính… Chính vì vậy thông qua các
giao dịch trên thị trường bất động sản những điều kiện không phù hợp thực tế trong
chính sách quản lí đất đai của nhà nước sẽ được bộc lộ. Đó là một trong các cơ sở
để Nhà nước đổi mới, bổ sung, hoàn thiện công tác quản lí đất đai quản lí bất động
sản: thiết lập hệ thống, quy trình đăng kí đất đai, đăng kí tài sản, lập bản đồ địa
chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… nhằm tạo điều kiện cho các quan
hệ đất đai được thực hiện phù hợp với các quan hệ kinh tế - xã hội, từ đó mở rộng
và phát triển thị trường bất động sản, khắc phục tình trạng giao dịch ngầm, tình
trạng hành chính hoá các quan hệ dân sự về đất đai. Nhu cầu giao dịch bất động sản
ngày càng phong phú và đa dạng của các doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế- chính
trị - xã hội và của các tầng lớp dân cư có thể đáp ứng được các giao dịch trên thị
trường bất động sản, thông qua các tổ chức trung gian môi giới về bất động sản. Sự
hình thành và phát triển của các tổ chức môi giới là tất yếu khách quan. Dịch vụ


môi giới cũng là một nghề cần được công khai hoá coi ngành này như bao ngành
nghề khác và tạo khuôn khổ pháp lý cho dịch vụ môi giới phát triển đúng hướng.
( Trần Du Lịch (2001))[32]
1.2.4.1. Thị trường bất động sản
* Khái niệm
Thị trường Bất động sản (TTBĐS) là một bộ phận cấu thành quan trọng của
nền kinh tế thị trường. Thị trường bất động sản liên quan chặt chẽ với các thị trường
khác như: Thị trường hàng hóa, thị trường tài chính, thị trường chứng khoán, thị
trường lao động, thị trường khoa học công nghệ.
“Thị trường bất động sản là cơ chế, trong đó hàng hóa và dịch vụ bất động

sản được trao đổi”; TTBĐS được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt động có
liên quan đến giao dịch BĐS như: mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS;
TTBĐS theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt động liên quan đến giao dịch
BĐS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS.
Thị trường quyền sử dụng đất (TTQSDĐ) là TTBĐS mang tính đặc thù của
Việt Nam; TTQSDĐ phân chia thành Thị trường sơ cấp (thị trường cấp 1) và Thị
trường thứ cấp (có thể phân chia thành thị trường thứ cấp 2 và thị trường cấp 3).
* Thị trường sơ cấp
Thị trường cấp 1 là thị trường người sở hữu đất chuyển giao quyền sử dụng
đất cho người khác, thị trường này hoàn toàn do nhà nước khống chế.
* Thị trường thứ cấp
- Thị trường cấp 2: là thị trường người được cấp quyền sử dụng đất tái
chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong thị trường này, cả người bán và người
mua không phải là người sở hữu đất đai, họ chỉ tham gia thị trường mua bán quyền
sử dụng đất.
- Thị trường cấp 3: là thị trường người sử dụng đất cho thuê quyền sử dụng
đất hoặc cho thuê bất động sản nằm trên đất mà họ có quyền sử dụng.
Có 5 loại thị trường ứng với 5 loại đất, cụ thể:
- Thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp;


- Thị trường quyền sử dụng đất lâm nghiệp;
- Thị trường quyền sử dụng đất ở nông thôn;
- Thị trường quyền sử dụng đất ở đô thị;
- Thị trường quyền sử dụng đất chuyên dùng.
* Các chủ thể tham gia thị trường
- Nhà nước;
- Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản;
- Các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản;
- Người (tổ chức, cá nhân) sử dụng bất động sản (bên cầu);

- Hiệp hội nghề nghiệp bất động sản;
- Các tổ chức tài chính, ngân hàng, bảo hiểm.
1.2.4.2. Vai trò môi giới bất động sản
- Môi giới cho bên cung bất động sản (môi giới ủy thác)
- Môi giới cho bên cầu bất động sản
- Môi giới cho các bên cung - cầu bất động sản.(Trần Thế Ngọc (2001)) [33]
1.3. HOẠT ĐỘNG DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT SỐ NƯỚC
TRÊN THẾ GIỚI
Sự phát triển của thị trường BĐS tại các nước công nghiệp phát triển đã thúc
đẩy sự hình thành ba nghề nghiệp chuyên môn đó là: Nhà định giá tài sản, nhà môi
giới BĐS và nhà quản trị BĐS (Đặng Đức Thành (2008)),[22]. Tuy đây là ba
chuyên môn khác nhau nhưng chúng đều liên quan chặt chẽ với nhau. Mỗi một nhà
định giá, môi giới hay quản trị BĐS trong công việc đều phải có kiến thức rộng, liên
quan đến hai ngành dịch vụ còn lại, đảm bảo có một cái nhìn toàn diện đối với mỗi
vấn đề trong lĩnh vực BĐS. Phần lớn khách hàng trông đợi vào một tổ hợp dịch vụ
đầy đủ với sự tư vấn chuyên nghiệp, cho phép họ có được một cái nhìn cụ thể và
chính xác về tất cả các khía cạnh kinh tế, pháp lý và xã hội trong thị trường BĐS.
Những nhu cầu trên của khách hàng được các nhà môi giới trên toàn thế giới để ý
nghiên cứu và chăm sóc.
Từ hơn 60 năm nay, tại Mỹ người ta khởi động lĩnh vực dịch vụ môi giới BĐS


một cách đồng bộ và sớm nhất thế giới, với các hoạt động chuyên môn trong lĩnh
vực BĐS của hiệp hội. Một tổ chức có ảnh hưởng lớn nhất, đóng vai trò chủ đạo
trong lĩnh vực bất động sản tại Mỹ là Hiệp hội quốc gia của các nhà hoạt động trong
lĩnh vực BĐS (National Association of Realtors). Tổ chức này hỗ trợ, bao trùm các
hoạt động của những nhà tư vấn, quản trị và thẩm định giá BĐS. Họ đặt ra mục tiêu
phấn đấu để trở thành tổ chức gây ảnh hưởng và định hình các lĩnh vực liên quan
đến thị trường BĐS, thiết lập và điều chỉnh các nguyên tắc đạo đức nghề nghiệp,
hình thành các chuẩn mực nghề nghiệp [25].

Ở châu Âu hiện nay, tồn tại nhiều tổ chức nghề nghiệp, hiệp hội liên đoàn và
các viện nghiên cứu, trường đại học trong nước cũng như quốc tế về lĩnh vực dịch vụ,
kinh doanh BĐS. Ngay từ năm 2000 đã có khoảng 150.000 nhà môi giới, nghĩa là cứ
khoảng 2.333 người dân thì có một nhà chuyên môn về dịch vụ BĐS. Khoảng 2/3
trong số này tập trung vào các tổ chức, hiệp hội nghề nghiệp trong các nước khác
nhau, còn lại khoảng 50.000 nhà chuyên môn hoạt động tự do, không phải tuân thủ
những nguyên tắc, chuẩn mực mà các tổ chức, hiệp hội định ra. Tuy nhiên, chất
lượng và dịch vụ của họ cũng cạnh tranh và luôn luôn tuân theo một chuẩn mực nghề
nghiệp “bất thành văn” chung trong lĩnh vực dịch vụ BĐS. Người ta cũng tính được
rằng khối thị trường chung châu Âu, những nhà môi giới tham gia trong khoảng 30%
- 60% tổng số những thương vụ liên quan đến BĐS. Những hoạt động tác nghiệp của
những nhà môi giới chuyên nghiệp này được điều chỉnh bởi 40 hiệp hội nghề nghiệp,
hơn một nửa tổng số các nhà môi giới BĐS là thành viên của các hiệp hội trên. Tổ
chức Hiệp hội nghề nghiệp môi giới BĐS điển hình tại châu Âu đó là CEI (Liên
đoàn BĐS châu Âu). Một trong những mục tiêu của tổ chức này là: điều hòa những
nguyên tắc của việc cấp giấy phép hành nghề môi giới trong vòng quay của BĐS tại
các nước trong toàn châu Âu. Tại mỗi nước khác nhau ở châu Âu, các nhà môi giới
BĐS tập trung vào những tổ chức, hiệp hội khác nhau và hoạt động cũng như
vai trò của chúng tại mỗi nước cụ thể là khác nhau. Tuy vậy, vùng hoạt động chính
của những tổ chức, hiệp hội này thường cùng có chung một mục đích đào tạo
chuyên môn nghề nghiệp cho các ứng viên, nâng cao và hoàn thiện chuyên môn
cho các nhà môi giới