Bình luận các quy định xử lý vi phạm pháp luật trong hoạt động KDBĐS? Nêu các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác xử lý vi phạm pháp luật trong KDBĐS.

BÀI TẬP HỌC KỲ MÔN LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

1

MỞ ĐẦU
Luật Kinh doanh bất động sản (KDBĐS) đã góp phần thể chế hóa đường lối, chủ
trương, chính sách của Đảng và Nhà nước, đáp ứng yêu cầu đổi mới toàn diện đất
nước. Phát triển thị trường bất động sản theo hướng chủ động, vững chắc, có sự tham
gia của nhiều thành phần kinh tế; khuyến khích các thành phần kinh tế trong và ngoài
nước tham gia đầu tư xây dựng và kinh doanh bất động sản.Tuy nhiên, trong thời gian
qua thực tiễn thực thi các quy định của Luật KDBĐS nói chung cũng như các quy định
vể xử lý vi phạm trong hoạt động này nói riêng vẫn còn nhiều điểm hạn chế cần phải
khắc phục trong thời gian tới.
Với mong muốn làm rõ hơn các quy định của pháp luật hiện hành về xử lý vi
phạm trong KDBĐS cũng như đưa ra các giải pháp giúp nâng cao hiệu quả công tác
này, em xin lựa chọn đề tài số 11 với nội dung: “Bình luận các quy định xử lý vi
phạm pháp luật trong hoạt động KDBĐS? Nêu các giải pháp nâng cao hiệu quả
công tác xử lý vi phạm pháp luật trong KDBĐS.” làm nội dung cho BTHK của mình.
NỘI DUNG
1. Khái quát về hoạt động KDBĐS và những hành vi vi phạm pháp luật
trong KDBĐS
1.1. Khái niệm hoạt động KDBĐS
Khái niệm KDBĐS được đề cập trong khoản 1 điều 3 Luật KDBĐS năm 2014
như sau: “KDBĐS là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận
chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động
sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch
vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.”
1.2. Hành vi vi phạm trong hoạt động KDBĐS.
- Vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh BĐS là hành vi trái pháp luật, có
lỗi của chủ thể KDBĐS có năng lực trách nhiệm pháp lý xâm hại tới quan hệ xã hội về
KDBĐS được pháp luật kinh doanh BĐS bảo vệ.

Dấu hiệu của vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh BĐS bao gồm:
+ Hành vi trái pháp luật KDBĐS của cá nhân, tổ chức; hành vi trái pháp luật này
thể hiện ở chỗ tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS không làm hoặc làm không đầy đủ
các yêu cầu mà pháp luật kinh doanh BĐS bắt buộc phải làm hoặc cấm làm. Hành vi
này còn được thể hiện bằng hành động.
+ Là hành vi chứa đựng lỗi của chủ thể KDBĐS
+ Là hành vi do chủ thể KDBĐS có năng lực trách nhiệm pháp lý thực hiện.


BÀI TẬP HỌC KỲ MÔN LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

2

- Xử lý vi phạm pháp luật trong hoạt động KDBĐS là xem xét, quyết định áp
dụng các hình thức trách nhiệm pháp lý đối với tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm
pháp luật trong hoạt động KDBĐS.
Những tổ chức cá nhân vi phạm về pháp luật KDBĐS có thể phải chịu xứ lý
trách nhiệm theo các chế tài: hành chính, dân sự hoặc hình sự.
- Trong KDBĐS, các nhà kinh doanh luôn tìm đủ mọi thủ đoạn nhằm cạnh tranh
kiếm lời, điều này có thể gây nên sự lũng loạn của thị trường và xâm hại nghiêm trọng
đến khách hàng. Để hạn chế việc cạnh tranh không lành mạnh trong hoạt động
KDBĐS thì các nhà làm luật đưa ra điều luật quy định hành vi bị cấm trong hoạt động
KDBĐS.
Tai Điều 8 Luật KDBĐS năm 2014 pháp luật quy đinh các hành vi bị cấm trong
KDBĐS bao gồm tám loại hành vi:
Một là, KDBĐS không đủ điều kiện theo quy định của Luật KDBĐS;
Hai là, quyết định việc đầu tư dự án bất động sản không phù hợp với quy hoạch,
kế hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt ;;
Ba là, không công khai hoặc công khai không đầy đủ, trung thực thông tin về bất
động sản;

Bốn là, gian lận, lừa dối trong KDBĐS;
Năm là, huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức,
cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình
thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết;
Sáu là, không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà
nước;
Bảy là, cấp và sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng
quy định của Luật KDBĐS;
Tám là, thu phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến KDBĐS trái quy định của
pháp luật.
2. Nội dung các quy định của pháp luật về xử lý vi phạm trong hoạt động
KDBĐS.
Các vi phạm trong hoạt động KDBĐS có thể dưới bị xử lí dưới các hình thức xử
phạt hành chính, chế tài dân sự và truy cứu trách nhiệm hình sự. Tuy nhiên, thực tế cho
thấy, việc xử lí vi phạm trong hoạt động KDBĐS là xử phạt vi phạm hành chính. Có
thể thấy các nhà làm luật cũng có phần nương nhẹ cho hoạt động KDBĐS vì đây là
một hoạt động kinh doanh nhằm làm phát triển nền kinh tế.


BÀI TẬP HỌC KỲ MÔN LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

3

2.1. Chế tài hành chính.
Việc xử phạt hành chính trong vi phạm KDBĐS được quy định tại Nghị định số
139/2017/NĐ-CP ngày 27 tháng 11 năm 2017 của Chính phủ quy định về xử phạt vi
phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh
khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý
công trình hạ tầng kỹ thuật; KDBĐS, phát triền nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở,
theo đó hình thức xử phạt vi phạm hành chính và các biện pháp khắc phục hậu quả nói

chung được quy định tại Điều 57 của nghị định, cụ thể như sau:
* Hình thức xử phạt chính
- Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với một trong các hành
vi sau đây:
+ KDBĐS thuộc trường hợp phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã mà không thành
lập theo quy định hoặc KDBĐS mà không đảm bảo đủ số vốn pháp định theo quy
định;
+ Không công khai, công khai không đầy đủ hoặc không đúng các nội dung về dự án bất
động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định;
+ Không lập hợp đồng hoặc lập hợp đồng KDBĐS không đầy đủ các nội dung chính
theo quy định; không công chứng hoặc chứng thực hợp đồng theo quy định;
+ Không cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng hoặc việc sử dụng tiền ứng trước
khi có yêu cầu; không cho phép bên mua, bên thuê mua được kiểm tra thực tế tiến độ

-

thi công tại công trình;
+ Thu các loại phí liên quan đến chuyển nhượng bất động sản không đúng quy định.
Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng đối với chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu
nhà, công trình xây dựng có một trong các hành vi sau đây:
+ Ký kết hợp đồng mua bán hoặc thuê mua nhà, công trình xây dựng mà không gắn

quyền sử dụng đất với nhà, công trình xây dựng đó;

+ Không thông báo cho bên mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng

(nếu có);
+ Thu tiền của bên mua, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không

đúng tiến độ thực hiện dự án hoặc thu vượt quá tỷ lệ phần trăm giá trị hợp đồng theo

quy định.
- Phạt tiền từ 250.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với một trong các
hành vi sau đây:
+ KDBĐS mà bất động sản đó không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định hoặc
không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định;

+ KDBĐS không đúng phạm vi được kinh doanh theo quy định;
+ Triển khai xây dựng dự án KDBĐS, dự án đầu tư xây dựng nhà ở chậm tiến độ đã

được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;


BÀI TẬP HỌC KỲ MÔN LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

4

+ Bán hoặc cho thuê mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai mà chưa được

ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính theo quy
+

định;
Không làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua hoặc không cung cấp hồ
sơ, giấy tờ pháp lý liên quan cho người mua, thuê mua nhà ở theo quy định;

+ Ủy quyền hoặc giao cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh

doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê
mua bất động sản;

+ Từ chối xác nhận mà không có lý do chính đáng hoặc xác nhận không đúng vào văn

bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương
lai;

+ Chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn hoặc chuyển

nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương
lai không đúng quy định;

+ Không tuân thủ quy định về giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất

động sản trong trường hợp có quy định.
- Phạt tiền từ 270.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với chủ đầu tư dự án
KDBĐS có một trong các hành vi sau đây:
+ Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án không đúng thủ tục quy định;
+ Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án mà không đảm bảo đầy đủ các yêu cầu
hoặc các điều kiện theo quy định;
+ Trường hợp chuyển nhượng khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khi đang
có tranh chấp về quyền sử dụng đất hoặc bị kê biên để đảm bảo thi hành án; bên nhận
chuyển nhượng không phải là doanh nghiệp KDBĐS hoặc không đủ năng lực tài chính
theo quy định thì xử phạt theo quy định tại Nghị định của Chính phủ về xử phạt vi
phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

+ Bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi chưa hoàn thành việc xây dựng

theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, chưa bảo đảm kết nối với hệ thống hạ
tầng chung của khu vực, chưa hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài (đối với trường hợp
bàn giao nhà, công trình xây dựng thô) hoặc chưa hoàn thành nghiệm thu đưa công

trình nhà ở, công trình hạ tầng xã hội vào sử dụng theo quy định;

+ Huy động hoặc chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân

hoặc tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành
trong tương lai không đúng mục đích cam kết.
* Hình thức xử phạt bổ sung
Đình chỉ hoạt động KDBĐS đến 12 tháng đối với hành vi quy định tại điểm a,
điểm b và điểm e khoản 3 Điều này.
* Biện pháp khắc phục hậu quả


BÀI TẬP HỌC KỲ MÔN LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

5

i.

Buộc công khai đầy đủ, chính xác nội dung thông tin về bất động sản, dự án đầu tư xây

ii.

dựng nhà ở theo đúng quy định đối với hành vi quy định tại điểm b khoản 1 Điều này;
Buộc lập hợp đồng theo đúng quy định hoặc buộc phải thực hiện công chứng hoặc

iii.
iv.

chứng thực hợp đồng đối với hành vi quy định tại điểm c khoản 1 Điều này;
Buộc thực hiện đúng quy định đối với hành vi quy định tại điểm d khoản 1 Điều này;

Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện vi phạm hành chính đối với

v.
vi.

hành vi quy định tại điểm đ khoản 1 Điều này;
Buộc lập lại hợp đồng đối với hành vi quy định tại điểm a khoản 2 Điều này;
Buộc thông báo cho các bên về các hạn chế và bồi thường thiệt hại (nếu có) đối với

vii.

hành vi quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;
Buộc hoàn trả lại phần chênh lệch và bồi thường thiệt hại (nếu có) đối với hành vi quy

viii.

định tại điểm c khoản 2 Điều này;
Buộc hoàn trả kinh phí (nếu có yêu cầu), buộc bồi thường thiệt hại (nếu có) đối với

ix.

hành vi quy định tại điểm c, điểm d khoản 3 Điều này;
Buộc hoàn tất các thủ tục cấp giấy chứng nhận hoặc buộc cung cấp hồ sơ, giấy tờ pháp
lý liên quan cho người mua, thuê mua đối với hành vi quy định tại điểm đ khoản 3

x.
xi.

Điều này;
Buộc xác nhận theo quy định đối với hành vi quy định tại điểm g khoản 3 Điều này;

Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu, buộc hoàn trả chi phí cho bên nhận chuyển
nhượng và bồi thường thiệt hại (nếu có) đối với hành vi quy định tại điểm h khoản 3,

xii.

điểm a và điểm b khoản 4 Điều này;
Buộc hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy định hoặc cam kết và buộc bồi thường

xiii.

thiệt hại (nếu có) đối với hành vi quy định tại điểm d khoản 4 Điều này;
Buộc thực hiện đúng quy định hoặc đúng cam kết, buộc bồi thường thiệt hại (nếu có)
cho bên mua, bên thuê mua đối với hành vi quy định tại điểm đ khoản 4 Điều này.
2.2. Chế tài dân sự
Trong lĩnh vực KDBĐS, chế tài dân sự chủ yếu áp dụng đối với các hợp đồng
KDBĐS. Hợp đồng trong lĩnh vực bất động sản nói chung cũng vô hiệu do các
nguyên nhân dẫn đến hợp đồng vô hiệu như hợp đồng dân sự.
Hậu quả của hợp đồng dân sự vô hiệu là:
+ Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền,
nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
+ Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn
trả cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn
trả.
+ Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi
tức đó.
+ Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.


BÀI TẬP HỌC KỲ MÔN LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

6

+ Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân
thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.1
Và Toà án chỉ công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi hợp
đồng đó có đầy đủ các điều kiện sau đây:
+ Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có năng
lực hành vi dân sự;
+ Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn
toàn tự nguyện;
+ Mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không
trái pháp luật, đạo đức xã hội;
+ Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai.
+ Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển nhượng và
bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện về nhận chuyển
nhượng theo quy định của pháp luật;
+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng
nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm
quyền. 2
2.3 Chế tài hình sự
Bộ luật Hình sự năm 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2017) mới đề cập tới xử lý tội
vi phạm các quy định về quản lý đất đai tại điều 229. Theo đó:
* Hình phạt chính là hình phạt tù với mức phạt tù tối đa lên đến 12 năm tù. Cụ
thể:
+ Người nào lợi dụng hoặc lạm dụng chức vụ, quyền hạn giao đất, thu hồi, cho
thuê, cho phép chuyển quyền sử dụng, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trái quy
định của pháp luật thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt cải tạo không
giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm:

a) Đất trồng lúa có diện tích từ 5.000 mét vuông (m 2) đến dưới 30.000 mét vuông
(m2); đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, rừng sản xuất có diện tích từ 10.000 mét
vuông (m2) đến dưới 50.000 mét vuông (m2); đất nông nghiệp khác và đất phi nông
nghiệp có diện tích từ 10.000 mét vuông (m2) đến dưới 40.000 mét vuông (m2);

1 Xem thêm tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015.
2 Một số lưu ý khi tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất vô

hiệu, truy cập ngày
11/9/2018.


BÀI TẬP HỌC KỲ MÔN LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

7

b) Đất có giá trị quyền sử dụng đất được quy thành tiền từ 500.000.000 đồng đến
dưới 2.000.000.000 đồng đối với đất nông nghiệp hoặc từ 1.000.000.000 đồng đến
dưới 5.000.000.000 đồng đối với đất phi nông nghiệp;
c) Đã bị xử lý kỷ luật về hành vi này mà còn vi phạm.
+ Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 02 năm đến
07 năm:
a) Có tổ chức;
b) Đất trồng lúa có diện tích từ 30.000 mét vuông (m 2) đến dưới 70.000 mét
vuông (m2); đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, rừng sản xuất có diện tích từ 50.000
mét vuông (m2) đến dưới 100.000 mét vuông (m2); đất nông nghiệp khác và đất phi
nông nghiệp có diện tích từ 40.000 mét vuông (m2) đến dưới 80.000 mét vuông (m2);
c) Đất có giá trị quyền sử dụng đất được quy thành tiền từ 2.000.000.000 đồng
đến dưới 7.000.000.000 đồng đối với đất nông nghiệp hoặc từ 5.000.000.000 đồng đến
dưới 15.000.000.000 đồng đối với đất phi nông nghiệp;

d) Gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội.
+ Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 05 năm đến
12 năm:
a) Đất trồng lúa có diện tích 70.000 mét vuông (m 2) trở lên; đất rừng đặc dụng,
rừng phòng hộ, rừng sản xuất có diện tích 100.000 mét vuông (m 2) trở lên; đất nông
nghiệp khác và đất phi nông nghiệp có diện tích 80.000 mét vuông (m2) trở lên;
b) Đất có giá trị quyền sử dụng đất được quy thành tiền 7.000.000.000 đồng trở
lên đối với đất nông nghiệp hoặc 15.000.000.000 đồng trở lên đối với đất phi nông
nghiệp.
* Hình phạt bổ sung: bao gồm:
+ Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng;
+ Cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01
năm đến 05 năm.
Có thể thấy, chế tài xử lí vi phạm trong hoạt động KDBĐS chủ yếu là chế tài
hành chính. Các quy định của dân sự và hình sự còn khá ít và chưa cụ thể. Việc này
cũng gây khá nhiều bất lợi cho các cơ quan xử lí vi phạm hoạt động KDBĐS.
3. Bình luận các quy định của pháp luật về xử lý vi phạm trong hoạt động
KDBĐS
Nhìn chung các quy định về xử lý vi phạm trong hoạt động KDBĐS đã tạo một
hành lang pháp lý nhằm răn đe, ngăn ngừa những hành vi sai trái tạo một hiệu quả nhất
định trong công tác quản lý KDBĐS.
Các quy định về xử lý vi phạm tạm ổn định. Đặc biệt là các quy định về xử lý vi
phạm áp dụng chế tài hành chính được quy định chi tiết khá đầy đủ với nhiều điều
khoản có riêng một Nghị định hướng dẫn thi hành (Nghị định 139/2017/NĐ-CP).


BÀI TẬP HỌC KỲ MÔN LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

8

Trong đó, ghi nhận cả các nguyên tắc cần thực hiện khi xử lý, các hình thức xử lý hiệu
quả: hình phạt chính, hình phạt bổ sung, các biện pháp khắc phục hậu quả…khi quy
định càng chi tiết rõ ràng thì việc áp dụng pháp luật càng thuận tiện hơn.
Quy định về các chế tài xử lý khá phong phú và tùy vào tính chất, mức độ vi
phạm mà có thể phải chịu các hình thức xử lý khác nhau: chế tài hành chính, dân sự,
hình sự. Tạo điều kiện cho các cơ quan áp dụng pháp luật được linh hoạt khi xử lý,
đảm bảo phạt đúng người, đúng tội. Đồng thời, tạo mối liên kết cho các ngành luật với
nhau.
Các quy định về xử lý vi phạm pháp luật chứng khoán thời gian qua đã tạo được
hiệu quả nhất định từ khi ra đời và xử lý nhiều vụ việc vi phạm pháp luật nghiêm trọng
ảnh hướng tới lợi ích của tổ chức cá nhân tham gia. Tuy nhiên, các qu định này vẫn
còn nhiều hạn chế ảnh hưởng tới hiệu quả chung đạt được.
Chế tài về dân sự tuy có nói tới việc trái pháp luật của các chủ thể sẽ làm vô hiệu
hợp đồng và hậu quả pháp lý của nó. Tuy nhiên, vẫn chưa nói rõ về phương thức xử lý
như thế nào? và mới chỉ làm được một mảng nhỏ là vi phạm hợp đồng của chủ thể
KDBĐS trong khi có các vi phạm trái pháp luật khác cũng có thể bị xử lý bằng dân sự
Các quy định về chế tài hình sự: Pháp luật hình sự hay pháp luật kinh doanh BĐS
chưa có một quy định cụ thể nào về việc xử lý vi phạm bằng hình sự liên quan đến
hành vi vi phạm trong KDBĐS mà chỉ nhắc tới việc có thể bị truy cứu TNHS khi vi
phạm liên quan đến quản lý đất đai nói chung. Đây là thiếu sót về tính cụ thể và chi
tiết của luật hình sự, cần có sự sửa đổi và bổ sung một cách tỷ mỉ và rõ ràng hơn của
các nhà làm luật.
4. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác xử lý vi phạm pháp
luật trong KDBĐS.
Một là, hoàn thiện các quy định của pháp luật có liên quan đến KDBĐS
-

Nhà nước cần tiến hành rà soát, sửa đổi bổ sung các quy định mâu thuẫn, chồng chéo
trong đăng ký BĐS giữa Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Đất đai, Luật Bảo vệ và
phát triển rừng… đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật kinh doanh

-

BĐS;
Luật hình sự cần có các điều luật quy định cụ thể về việc xử lý các vi phạm trong hoạt

-

động KDBĐS bao gồm các tội phạm vi phạm, hình thức xử lý và mức độ xử lý.
Hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu, thông tin về BĐS để cho các nhà đầu tư dễ dàng tra
cứu, tìm hiểu thông tin trước khi đi đến quyết định có đầu tư vào lĩnh vực KDBĐS hay
không.
Hai là, tăng cường quản lý Nhà nước về hoạt động kinh doanh BĐS một cách
thống nhất, tập trung.


BÀI TẬP HỌC KỲ MÔN LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

9

Hiện nay, cơ quan quản lý hoạt động kinh doanh BĐS ở trung ương là Cục quản
lý nhà ở và TTBĐS của Bộ xây dựng và ở địa phương là Sở Xây dựng của các tỉnh,
thành phố. Kiểu quản lý này của các cơ quan Nhà nước còn mang nặng yếu tố quản lý
hành chính, chứa đựng nhiều yếu tố bất cập, phiền hà trong việc thực thi hoạt động xử
lý vi phạm trong hoạt động kinh doanh BĐS.
TTBĐS vẫn thuộc quản lý của Bộ xây dựng và các Sở xây dựng. Đối với các sàn
giao dịch thì phải thành lập một cơ quan chuyên môn và tập trung thống nhất chuyên
quản lý hoạt động của các sàn giao dịch BĐS. Cơ quan này trực thuộc bộ Xây dựng và
trực tiếp quản lý các sàn giao dịch trên phạm vi cả nước.
Với cơ cấu quản lý như trên thì cơ quan quản lý nhà nước sẽ trực tiếp quản lý các

hoạt động giao dịch BĐS. Như vậy, các doanh nghiệp sàn giao dịch BĐS, các chủ thể
kinh doanh BĐS sẽ tiếp xúc trực tiếp với nhau. Điều này có ý nghĩa trực tiếp đối với
việc xử lý vi phạm trong kinh doanh BĐS của các cơ quan nhà nước.
Ba là, thành lập cơ quan thanh tra chuyên ngành để tăng cường công tác
thanh tra, kiểm tra các hoạt động KDBĐS
Thanh tra, kiểm tra tình hình các giao dịch BĐS là một biện pháp chủ yếu và
quan trọng trong quản lý và xử lý các vi phạm trong hoạt động BĐS.Thanh tra, kiểm
tra trong các hoạt động kinh doanh BĐS nhằm mục đích phát hiện, ngăn chặn và xử lý
kịp thời những hành vi vi phạm pháp luật: vi phạm các điều kiện về hoạt động của sàn
giao dịch BĐS, vi phạm các quy định về kinh doanh BĐS không đúng trình tự, thủ
tục….Vì vậy cần đẩy mạnh công tác thanh tra nhà nước cũng như thanh tra chuyên
ngành về tình hình hoạt động kinh doanh BĐS.
Tăng cường hơn nữa các đợt thanh tra. Chú trọng công tác thanh tra thường
xuyên không để bị động trước các vụ việc đã xảy ra từ trước. Thanh tra thường xuyên
còn kịp thời phát hiện và xử lý được các vi phạm pháp luật.
Hoàn thiện và cụ thể hóa các văn bản hướng dẫn thi hành luật kinh doanh BĐS
cũng như các văn bản pháp quy liên quan tới công tác thanh và giải quyết khiếu nại, tố
cáo các vi phạm trong hoạt động kinh doanh BĐS.
Cải tiến lề lối, phương pháp làm việc, nâng cao chất lượng hiệu quả trong công
tác thanh tra để góp phần xử lý nhanh chóng, nghiêm minh các vi phạm.
Bốn là, xử lý nghiêm minh các hành vi VPPL trong hoạt động KDBĐS.
Kiên quyết xử lý đối với các hành vi vi phạm, không kể chủ thể kinh doanh BĐS
hay người quản lý. Nếu cán bộ nhà nước VPPL về kinh doanh BĐS thì càng cần xử lý
nghiêm khắc hơn theo quy định của pháp luật.
Để cho việc xử lý vi phạm sau thanh tra, kiểm tra được nhanh chóng, kịp thời thì
-

cần thực hiện một số biện pháp như:
Cần phân loại các VPPL để có hướng xử lí cho phù hợp.
Đối với các kết luận, kiến nghị do thanh tra chuyển sang thì cơ quan nhà nước

có thẩm quyền phải theo dõi việc tổ chức thực hiện các kiến nghị đó. Cơ quan nhận


BÀI TẬP HỌC KỲ MÔN LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

10

được kiến nghị phải ra quyết định xử lý kịp thời và thông báo lại cho người đã gửi
-

kiến nghị, kết luận đó.
Xử lý vi phạm nghiêm minh, giải quyết đúng đắn các vụ việc sẽ là một biện
pháp hữu hiệu tăng cường hiệu lực thực thi các quy định về xử lí vi phạm trong hoạt
động kinh doanh BĐS, góp phần thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh, ổn
định.
Năm là, đẩy mạnh công tác tuyên truyền pháp luật về kinh doanh cũng như
nâng cao ý thức pháp luật cho người dân.
Thực hiện công tác tuyên truyền pháp luật kinh doanh BĐS sao cho có hiệu quả,
nâng cao ý thức pháp luật của người dân là một việc làm tương đối khó khăn trong
tình hình kinh tế - xã hội nước ta hiện nay. Vì lẽ đó mà cần phải đề ra những biện
pháp, cách thức phù hợp, phải lấy lợi ích thiết thực của người dân để giáo dục họ. Có
thể thực hiện việc tuyên truyền qua nhiều phương tiện khác nhau như báo chí, Đài
tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình Việt Nam, trên mạng internet, trong các cuộc họp,
các hội nghị….Cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các ngành Tư pháp, Bộ xây dựng,
phát thanh truyền hình, báo chí…để có kế hoạch tuyên truyền rộng rãi pháp luật đất
đai.
Thực hiện tốt tuyên truyền pháp luật, chính sách về kinh doanh BĐS chắc chắn
sẽ góp phần nâng cao nhận thức của mọi người về pháp luật kinh doanh BĐS, hiểu rõ
được vai trò của BĐS trong việc phát triển nền kinh tế đất nước.
KẾT LUẬN

Nhìn chung pháp luật chưa được các nhà hoạt động trong hoạt động KDBĐS
tuân thủ nghiêm ngặt làm cho thị trường này kém minh bạch .Vẫn còn nhiều kẽ hở để
các nhà đầu tư KDBĐS lách luật . Vấn đề cần đặt ra là phải nhanh chóng hoàn thiện
các quy định pháp luật, đặc biệt là các quy định về xử lí vi phạm trong hoạt động
KDBĐS, sao cho các quy định này phải vừa cụ thể, vừa mang tính răn đe. Cùng với đó
cần có sự rà soát, quản lí và xử lí nghiêm minh của các cơ quan chức năng. Có như
vậy thì mới có thể nâng cao được hiệu quả công tác xử lý vi phạm pháp luật trong lĩnh
vực này!


BÀI TẬP HỌC KỲ MÔN LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

1.
2.
3.
4.

11

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014;
Bộ luật Hình sự năm 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2017);
Bộ luật Dân sự năm 2015;
Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27 tháng 11 năm 2017 của Chính phủ quy định
về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến,
kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng;
quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; KDBĐS, phát triền nhà ở, quản lý sử dụng nhà và

công sở;
5. Một số lưu ý khi tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn

liền với đất vô hiệu, />ItemID=109, truy cập ngày 10/10/2018.


BÀI TẬP HỌC KỲ MÔN LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

MỤC LỤC

12