PHÁP LUẬT về GIAO đất, CHO THUÊ đất và THỰC TIỄN THI HÀNH tại TỈNH VĨNH PHÚC

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI
*****************

NGUYỄN THỊ XUYÊN

PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT
VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI TỈNH VĨNH PHÚC

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Hà Nội – 2017


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI
*****************

NGUYỄN THỊ XUYÊN

PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT
VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI TỈNH VĨNH PHÚC

Chuyên ngành: Luật Kinh Tế
Mã số: 60380107

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn: TS. Phạm Thu Thủy

Hà Nội – 2017


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của riêng tôi.
Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình
nào khác. Các số liệu trong luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng, được trích
dẫn đúng theo quy định.
Tôi xin chịu trách nhiệm về tính chính xác và trung thực của Luận văn này.
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Xuyên


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ
tận tình, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý giá của tập thể và cá nhân
các Thầy, Cô giáo tại Bộ môn Luật Đất đai – Trường Đại học Luật Hà Nội.
Trước tiên, tôi xin chân thành cảm ơn các thầy, cô giáo Trường Đại học Luật
Hà Nội đã giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn này. Đặc biệt, tôi đã nhận được sự
hướng dẫn trực tiếp, tận tình của TS. Phạm Thu Thủy trong suốt thời gian nghiên
cứu đề tài và viết luận văn. Kính chúc các thầy, cô sức khỏe, hành phúc và thành
đạt.
Tôi xin chân thành cảm ơn Sở Tài Nguyên và Môi trường Tỉnh Vĩnh Phúc,
Chi cục quản lý đất đai tỉnh Vĩnh Phúc, Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh Phúc

Yên, Chi cục Thuế Phúc Yên và các cán bộ địa chính, các đơn vi, cơ quan, tổ chức
thị xã Phúc Yên đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện luận văn.
Xin trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày 28 tháng 06 năm 2017
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Xuyên


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU…………………………………………………………………..………..1
1. Tính cấp thiết của đề tài .................................................................................... 1
2. Tình hình nghiên cứu của đề tài ........................................................................ 2
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu .................................................................... 4
3.1 Mục đích nghiên cứu ..................................................................................................... 4
3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu..................................................................................................... 4
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ..................................................................... 5
4.1 Đối tượng nghiên cứu .................................................................................................... 5
4.2 Phạm vi nghiên cứu ....................................................................................................... 5
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu ................................................. 5
6. Những điểm mới và giá trị khoa học của đề tài ................................................. 6
7. Kết cấu của đề tài .............................................................................................. 7
CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT
VÀ PHÁP LUẬT GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT ............................................... 8
1. Lý luận về giao đất, cho thuê đất .................................................................................. 8
1.1 Khái niệm về giao đất, cho thuê đất và vai trò của giao đất, cho thuê đất trong
quản lý Nhà nước về đất đai ........................................................................................ 8
1.2. Cơ sở hình thành các quy định của pháp luật về giao đất, cho thuê đất............. .12
1.3. Các nguyên tắc giao đất, cho thuê đất ................................................................ 16
2. Khái quát pháp luật giao đất, cho thuê đất .............................................................. 18

2.1 Khái niệm pháp luật giao đất, cho thuê đất ........................................................ 18
2.2. Nội dung pháp luật điều chỉnh giao đất, cho thuê đất......................................... 19
2.3 Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật giao đất, cho thuê đất .............. 23
3. Pháp luật điều chỉnh hoạt động giao đất, cho thuê đất của một số quốc gia trên
thế giới ……………………………………………………………………………….28
3.1 Pháp luật về giao đất, cho thuê đất của Trung Quốc .......................................... 28
3.2 Pháp luật về giao đất, cho thuê đất của Đài Loan............................................... 29
3.3 Pháp luật về giao đất, cho thuê đất của một số nước khác trên Thế giới ............ 30
3.4 Bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam về hoàn thiện pháp luật về giao đất, cho
thuê đất từ kinh nghiệm của các nước ........................................................................ 31
CHƯƠNG 2: NỘI DUNG PHÁP LUẬT GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT VÀ
THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI TỈNH VĨNH PHÚC .......................................... 34


1. Pháp luật hiện hành về giao đất, cho thuê đất .......................................................... 34
1.1 Quy định điều kiện về chủ thể ..................................................................................... 34
1.2 Đối tượng được giao đất, cho thuê đất ................................................................ 36
1.3 Căn cứ giao đất, cho thuê đất .............................................................................. 36
1.4 Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất ..................................................................... 37
1.5 Thời hạn giao đất, cho thuê đất ........................................................................... 40
1.6 Các hình thức giao đất, cho thuê đất ................................................................... 41
1.7 Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất................................................................ 45
1.8 Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
.......................................................................................................................................47
2. Một số thành tựu đã đạt được và hạn chế trong quá trình thi hành pháp luật
về giao đất, cho thuê đất …………………………………………………………50
2.1 Hiện trạng sử dụng đất trên cả nước.................................................................. 50
2.2. Một số thành tựu đã đạt được trong quá trình thi hành pháp luật về giao đất, cho
thuê đất ........................................................................................................................ 50
2.3. Một số hạn chế trong quá trình thi hành pháp luật về giao đất, cho thuê đất

.......................................................................................................................................53
3. Thực tiễn thi hành pháp luật giao đất, cho thuê đất tại tỉnh Vĩnh Phúc ............... 56
3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của tỉnh Vĩnh Phúc tác động đến việc thi
hành pháp luật về giao đất, cho thuê đất. ................................................................... 56
3.2. Khái quát tình hình sử dụng đất đai trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc.............................. 58
3.3. Thực tiễn thi hành công tác giao đất, cho thuê đất ............................................. 59
3.4. Đánh giá việc thi hành pháp luật về giao đất, cho thuê đất từ thực tiễn của tỉnh
Vĩnh Phúc ................................................................................................................. 62
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO
HIỆU QUẢ THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT .... 68
1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về giao đất, cho thuê đất ............................. 68
1.1 Hoàn thiện pháp luật về giao đất, cho thuê đất cần dựa trên chế độ sở hữu toàn
dân về đất đai ở Việt Nam ......................................................................................... 68
1.2 Hoàn thiện pháp luật về giao đất, cho thuê đất phải đảm bảo phù hợp với điều
kiện kinh tế thị trường và yêu cầu của hội nhập quốc tế. ........................................... 69
1.3 Hoàn thiện pháp luật về giao đất, cho thuê đất phải phù hợp với đường lối phát
triển kinh tế - xã hội của Đảng và chính sách, pháp luật của Nhà nước......................70


1.4 Hoàn thiện pháp luật giao đất, cho thuê đất phải đảm bảo tính công khai, minh
bạch, công bằng. ........................................................................................................ 71
1.5 Hoàn thiện pháp luật giao đất, cho thuê đất phải đặt trong mối quan hệ chặt chẽ
với hoàn thiện tổng thể pháp luật đất đai và các lĩnh vực pháp luật khác có liên quan
...................................................................................................................................... 72
2. Các giải pháp góp phần nâng cao hiệu qủa thi hành pháp luật về giao đất, cho
thuê đất …………………………………………………………………………...…72
2.1 Nhóm giải pháp hoàn thiện pháp luật giao đất, cho thuê đất ................................ 72
2.2 Nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật giao đất, cho thuê đất .....73
KẾT LUẬN ……………………………………………………………………….80
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1

LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, có vai trò quan trọng trong quá
trình phát triển kinh tế - xã hội. Trong quá trình đổi mới, thực hiện công nghiệp hoá,
hiện đại hóa đất nước, xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường thì vai trò của
đất đai và các quan hệ đất đai ngày càng được nhìn nhận đầy đủ, toàn diện và khoa
học hơn. Nhằm phát huy nguồn lực đất đai, khai thác, bảo tồn và sử dụng có hiệu
quả đất đai thì việc quản lý của Nhà nước đối với đất đai là việc làm hết sức cần
thiết. Là đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước có đầy đủ các quyền năng của chủ
sở hữu, đó là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đất đai. Tuy
nhiên trên thực tế, Nhà nước không trực tiếp thực hiện các quyền trên mà việc làm
này thuộc về các chủ thể được Nhà nước trao quyền sử dụng đất. Nhà nước thực
hiện việc trao quyền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng thông qua một trong
những phương thức cơ bản là giao đất, cho thuê đất.
Giao đất, cho thuê đất là nội dung quan trọng của quản lý nhà nước về đất
đai, được hình thành trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện
chủ sở hữu. Giao đất, cho thuê đất góp phần phát triển kinh tế - xã hội, thu hút đầu
tư, phát huy nguồn lực của đất đai trong quá trình phát triển của đất nước. Thông
qua cơ chế giao đất, Nhà nước không chỉ xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước với
người sử dụng đất, làm căn cứ pháp lý để giải quyết mọi quan hệ đất đai đúng pháp
luật mà còn làm cơ sở pháp lý để người sử dụng đất thực hiện các quyền: chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn, bảo lãnh quyền sử dụng
đất theo pháp luật, phù hợp với sự vận động vốn có của quan hệ đất đai trong thực
tiễn cuộc sống. Với mục đích bảo đảm cho tài nguyên đất đai được sử dụng hợp
pháp, mang lại hiệu quả cao, chính sách giao đất, cho thuê đất đã tạo điều kiện cho
người sử dụng đất yên tâm đầu tư vốn, công sức nhằm khai thác tối đa tiềm năng

đất đai, cải tạo bồi bổ đất đai, phát triển sản xuất, thực sự coi đất như tài sản của
mình và không ngừng nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
Giao đất, cho thuê đất là một phương thức phổ biến trong tiếp cận đất đai tại
tỉnh Vĩnh Phúc. Bên cạnh những điểm tương đồng với các địa phương khác, thực
tiễn thi hành pháp luật về giao đất, cho thuê đất tại tỉnh Vĩnh Phúc bị chi phối bởi
những điều kiện đặc thù về tự nhiên, kinh tế - xã hội. Với sự phát triển nhanh chóng


2

và năng động về kinh tế cộng với môi trường đầu tư kinh doanh thông thoáng, tỉnh
Vĩnh Phúc đã thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư trong và ngoài nước, đến thời
điểm tháng 2-2016, có 13 quốc gia và vùng lãnh thổ có dự án đầu tư, tin tưởng triển
khai nhiều dự án trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc. Cho dù đã có rất nhiều nỗ lực, cố
gắng của các cấp chính quyền từ tỉnh đến xã, phường, thị trấn song việc thực thi
pháp luật về giao đất, cho thuê đất vẫn gặp những trở ngại, khó khăn; tình trạng vi
phạm pháp luật trong giao đất, cho thuê đất vẫn còn tồn tại, thủ tục giao đất, cho
thuê đất vẫn còn phức tạp. Để thu hút đầu tư nước ngoài, cần phải nâng cao tính hấp
dẫn, khả năng cạnh tranh của môi trường đầu tư, kinh doanh mà một trong những
khâu đột phá là không ngừng cải thiện tính hiệu quả thực thi pháp luật về giao đất,
cho thuê đất. Xuất phát từ những lý do trên cùng thực tiễn công tác tại tổ chức kinh
tế được Ủy ban nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc giao đất, cho thuê đất, tác giả lựa chọn đề
tài “Pháp luật về giao đất, cho thuê đất và thực tiễn thi hành tại tỉnh Vĩnh
Phúc” làm luận văn thạc sĩ luật học.
2. Tình hình nghiên cứu của đề tài
Nghiên cứu pháp luật về đất đai nói chung và pháp luật về giao đất, cho thuê
đất nói riêng cho thấy, có một số lượng lớn các công trình nghiên cứu, đề tài, luận
văn, luận án, bài viết đề cập về vấn đề này với phạm vi, đối tượng và cách thức tiếp
cận khác nhau. Một số đề tài tiêu biểu như:
Đề tài cấp bộ “Nghiên cứu cơ sở khoa học nhằm góp phần hoàn thiện hệ

thống pháp luật về đất đai liên quan đến thị trường bất động sản” do Ths. Đào
Trung Chính làm chủ nhiệm. Bằng sự nghiên cứu công phu, đề tài đã cung cấp
nguồn thông tin có giá trị về việc phân loại thị trường bất động sản sơ cấp và thứ
cấp, trong đó, việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
thuộc thị trường bất động sản sơ cấp do Nhà nước quản lý, trở thành một bên trong
các quan hệ pháp luật. Thông qua những luận chứng, luận cứ cụ thể, đề tài đã đề
xuất các kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định về giao đất, cho thuê đất, đặc biệt là
kiến nghị bắt buộc phải thể hiện vai trò của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở
hữu toàn dân về đất đai.
Đề tài cấp bộ về “Điều tra khảo sát, đánh giá thực trạng việc thực hiện chính
sách giao đất, cho thuê đất đối với khu công nghiệp và khu chế xuất” cấp bộ do
Ths. Vũ Đình Chuyên làm chủ nhiệm. Thông qua kết quả khảo sát ở các khu công
nghiệp tại 5 tỉnh: Bắc Giang, Bắc Ninh, Phú Thọ, Vĩnh Phúc, Hưng Yên do Tổng


3

cục Quản lý đất đai tổ chức năm 2011, đề tài đã làm rõ thực trạng vướng mắc trong
việc tổ chức thực hiện giao đất, cho thuê đất trong khu công nghiệp, cụm công
nghiệp, từ đó đề xuất các nội dung cần hoàn thiện.
Đề tài “Pháp luật về giao đất, cho thuê đất ở nước ta – Thực trạng và giải
pháp hoàn thiện” do ThS.Nguyễn Thị Dung làm chủ nhiệm. Trên cơ sở các kết quả
phân tích, đánh giá hệ thống quy định pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về
giao đất, cho thuê đất, đề tài đã đề xuất, kiến nghị những giải pháp sửa đổi, bổ sung
Luật đất đai, giải quyết những vấn đề có tính lịch sử từ thực tiễn giao đất và cho
thuê đất trong giai đoạn vừa qua. Bên cạnh đó, đề tài cũng đã đề xuất nghiên cứu
sửa đổi một số quy định có liên quan trong Luật xây dựng, Luật đầu tư để tạo sự
thống nhất với Luật đất đai sửa đổi.
Đề tài "Nghiên cứu thực trạng và đề xuất hoàn thiện trình tự, thủ tục thu hồi
đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất nhằm góp phần cải cách

thủ tục hành chính" do Nguyễn Xuân Trọng làm chủ nhiệm đã đánh giá quy định về
thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, làm rõ tính thống
nhất, kế thừa và nguyên nhân trực tiếp hình thành các thủ tục hành chính thu hồi
đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Từ đó đề xuất, kiến nghị
hoàn thiện trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử
dụng đất.
Đề tài: “Nghiên cứu, đánh giá thực trạng và đề xuất các giải pháp nâng cao
hiệu quả hoạt động giám sát việc sử dụng đất đối với các tổ chức được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất" do ThS. Trần Thị Giang Hương chủ nhiệm đề tài. Trên cơ sở
các nghiên cứu về giám sát việc sử dụng đất đề tài đã đưa ra các đề xuất về: cơ chế
chính sách giám sát việc sử dụng đất; nội dung giám sát việc sử dụng đất; phương
pháp giám sát việc sử dụng đất; cơ cấu, tổ chức và chức năng nhiệm vụ cơ quan
giám sát việc sử dụng đất thuộc ngành tài nguyên và môi trường.
Đề tài “Nghiên cứu đánh giá thực trạng sử dụng đất đầu tư xây dựng kết cấu
hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất từ quỹ đất do Nhà nước thu hồi - Đề xuất các giải pháp đảm bảo
hài hòa lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi” do ThS. Đinh
Ngọc Hà làm chủ biên. Đề tài đã đề cập tình trạng thu hồi đất phục vụ các khu công
nghiệp, công nghệ cao, khu chế xuất, khu kinh tế đã làm diện tích đất nông nghiệp
bị thu hẹp, trong đó có đất trồng lúa năng suất cao phần nào ảnh hưởng đến đời


4

sống của người nông dân với hoàn cảnh thiếu tư liệu sản xuất, không có việc làm;
tình trạng di dịch lao động từ các vùng nông thôn nơi có đất bị thu hồi đến các đô
thị lớn có xu hướng ngày càng nhiều và không thể kiểm soát. Trên cơ sở đó, đề tài
đề xuất các giải pháp giải quyết việc phân chia lợi nhuận từ việc chuyển nhượng,
cho thuê quyền sử dụng đất sau khi chuyển mục đích sử dụng nhằm đảm bảo hài
hòa lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi

Và một số bài viết trên các tạp chí như: “Quy định mới về giao đất, cho thuê
đất, chuyển mục đích sử dụng đất trong Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng
dẫn thi hành” của tác giả Nguyễn Xuân Trọng, Tạp chí Luật học – Đặc san
11/2014. “Bất cập trong các quy định về căn cứ giao đất, cho thuê đất của Luật đất
đai năm 2013”, của tác giả Đặng Anh Quân, Tạp chí Nhà nước và pháp luật – số
5/2016.
Tuy nhiên, cho đến nay chưa có dự án, đề tài, công trình khoa học nào tập
trung nghiên cứu, đánh giá sâu các quy định về cơ chế giao đất, cho thuê đất gắn
với tình hình thực tế thực hiện tại các địa phương, chưa làm rõ những vướng mắc,
khó khăn, tác động, ảnh hưởng của việc giao đất, cho thuê đất đối với yêu cầu quản
lý Nhà nước về đất đai. Vì vậy, khi nghiên cứu đề tài này, tác giả mong muốn qua
việc nghiên cứu cơ sở lý luận và thực tiễn tình hình giao đất, cho thuê đất, đề tài đề
xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về đất đai, đảm bảo sự ổn định, phát
triển lành mạnh và bền vững của nền kinh tế vĩ mô cũng như thị trường bất động
sản trước những biến động của nền kinh tế hiện nay.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1 Mục đích nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu của luận văn là đưa ra các giải pháp góp phần hoàn
thiện pháp luật về giao đất, cho thuê đất, nâng cao hiệu quả thi hành lĩnh vực pháp
luật giao đất, cho thuê đất và thực tiễn thi hành tại tỉnh Vĩnh Phúc.
3.2

Nhiệm vụ nghiên cứu
Trên cơ sở mục đích nghiên cứu, luận văn xác định các nhiệm vụ nghiên cứu

cụ thể sau đây:
Nghiên cứu những vấn đề lý luận về giao đất, cho thuê đất và pháp luật về
giao đất, cho thuê đất để từ đó xác định đúng bản chất, nội dung, yêu cầu điều chỉnh
của pháp luật về giao đất, cho thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất.

5

Nghiên cứu, lý giải vai trò của pháp luật về giao đất, cho thuê đất ở Việt
Nam hiện nay.
Làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn của việc pháp luật về giao đất, cho thuê
đất.
Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật hiện hành về giao đất, cho thuê đất
và thực tiễn thi hành tại tỉnh Vĩnh Phúc nhằm chỉ ra những thành tựu, những hạn
chế. Trên cơ sở đó, luận văn đề cập định hướng và giải pháp hoàn thiện, nâng cao
hiệu quả thi hành pháp luật về giao đất, cho thuê đất và thực tiễn thi hành tại tỉnh
Vĩnh Phúc.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1 Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận văn tập trung vào các nội dung cơ bản sau đây:
Luận văn phân tích một cách có hệ thống quy phạm pháp luật về giao đất,
cho thuê đất được đề cập trong Luật đất đai 2013 và các văn bản quy phạm pháp
luật (QPPL) hiện hành về giao đất, cho thuê đất.
Nghiên cứu các quan điểm, chủ trương, đường lối của Đảng về chính sách
đất đai nói chung và chính sách giao đất, cho thuê đất nói riêng.
Nghiên cứu thực tiễn áp dụng pháp luật về giao đất, cho thuê đất tại tỉnh
Vĩnh Phúc để thấy được những bất cập, hạn chế; từ đó nghiên cứu đề xuất những
giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về giao đất,
cho thuê đất.
4.2

Phạm vi nghiên cứu
Pháp luật về giao đất, cho thuê đất và thực tiễn thi hành tại tỉnh Vĩnh Phúc là

đề tài có nội hàm nghiên cứu rộng; tuy nhiên, trong khuôn khổ của một luận văn

thạc sĩ luật học; luận văn giới hạn phạm vi nghiên cứu là các quy định của Luật đất
đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành về giao đất, cho thuê đất và thực
tiễn thi hành tại tỉnh Vĩnh Phúc.
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
Để giải quyết những nhiệm vụ đặt ra, luận văn được thực hiện dựa trên
phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của
Chủ nghĩa Mác – Lê Nin, các quan điểm của Đảng và Nhà nước ta về xây dựng Nhà
nước và pháp quyền xã hội chủ nghĩa.
Bên cạnh đó, Luận văn còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau đây:


6

Phương pháp phân tích, bình luận, diễn giải được sử dụng khi đánh giá, bình
luận các quy định pháp luật, thực tiễn áp dụng pháp luật về quan hệ giao đất, cho
thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất để làm cơ sở cho những kết luận khoa
học. Phương pháp này được sử dụng trong suốt quá trình thực hiện luận văn.
Phương pháp tổng hợp, được sử dụng khi đánh giá thực trạng pháp luật về
giao đất, cho thuê đất và thực tiễn thi hành tại tỉnh Vĩnh Phúc nhằm rút ra những kết
luận tổng quan, những quan điểm, các đề xuất, kiến nghị.
Phương pháp so sánh luật học, được sử dụng khi phân tích, đánh giá các quy
định của pháp luật đất đai về giao đất, cho thuê đất qua các thời kỳ để thấy được xu
thế vận động, phát triển của chế định này ở nước ta.
Phương pháp phân tích logic quy phạm, được sử dụng khi đánh giá thực
trạng pháp luật, xem xét về tính thống nhất hoặc phát hiện mẫu thuẫn trong nội
dung quy định pháp luật về giao đất, cho thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng
đất.
6. Những điểm mới và giá trị khoa học của đề tài
Luận văn có những đóng góp mới chủ yếu sau đây:
Luận văn góp phần phát triển, bổ sung cơ sở lý luận và thực tiễn về giao đất,

cho thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất ở Việt Nam. Đặc biệt luận văn
phân tích, làm rõ lý luận điều chỉnh pháp luật về giao đất, cho thuê đất giữa Nhà
nước và pháp luật về giao đất, cho thuê đất, từ đó lập luận các yêu cầu đặt ra đối với
pháp luật về giao đất, cho thuê đất.
Luận văn phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về giao đất, cho thuê đất
và thực trạng thi hành tại Vĩnh Phúc để chỉ ra những kết quả, những hạn chế làm cơ
sở đưa ra giải pháp khắc phục.
Luận văn đã nêu định hướng hoàn thiện pháp luật về giao đất, cho thuê đất
và đưa ra những giải pháp thuộc hai nhóm: (1) Hoàn thiện các quy định của pháp
luật về giao đất, cho thuê đất; (2) Nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về giao đất,
cho thuê đất. Đối với nhóm giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao đất, cho thuê đất,
luận văn kiến nghị hoàn thiện pháp luật giao đất, cho thuê đất phải đặt trong mối
quan hệ chặt chẽ với hoàn thiện tổng thể pháp luật đất đai và các lĩnh vực pháp luật
khác có liên quan. Đối với nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về
giao đất, cho thuê đất, luận văn kiến nghị nâng cao chất lượng hoạt động của tổ
chức bộ máy hành chính nhà nước liên quan đến quản lý đất đai, có cơ chế phối hợp


7

giữa các ngành, các cấp, tăng cường trách nhiệm, chú trọng công tác tuyên truyền
nâng cao nhận thức pháp luật.
7. Kết cấu của đề tài
Ngoài phần mở đầu, mục lục, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn
được kết cấu thành 03 chương sau đây:
Chương 1: Một số vấn đề lý luận về giao đất, cho thuê đất và pháp luật giao đất,
cho thuê đất.
Chương 2: Thực tiễn thi hành pháp luật giao đất và cho thuê đất.
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành pháp
luật về giao đất, cho thuê đất từ thực tiễn thi hành tại Tỉnh Vĩnh Phúc.

8

CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT
VÀ PHÁP LUẬT GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT
1. Lý luận về giao đất, cho thuê đất
1.1 Khái niệm về giao đất, cho thuê đất và vai trò của giao đất, cho thuê đất
trong quản lý Nhà nước về đất đai
1.1.1 Khái niệm về giao đất, cho thuê đất
Nhà nước ta là Nhà nước của nhân dân, do nhân dân, vì nhân dân. Tất cả
quyền lực Nhà nước thuộc về nhân dân, lợi ích của Nhà nước về cơ bản thống nhất
với lợi ích của đông đảo quần chúng nhân dân. Hiến pháp năm 1980 quy định “Đất
đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng
biển, thềm lục địa…. mà pháp luật quy định của Nhà nước đều thuộc sở hữu toàn
dân1”. Theo quy định này, Nhà nước trở thành đại diện sở hữu toàn dân về đất đai,
đây là cơ sở, nền tảng để thực hiện chế độ công hữu đối với đất đai, một trong
những tư liệu sản xuất chủ yếu và quan trọng nhất.
Khái niệm giao đất, cho thuê đất được hình thành từ nguyên tắc đất đai thuộc
sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu2. Theo đó, một trong các quyền
của đại diện chủ sở hữu đất đai (Nhà nước) thực hiện với người dân là Nhà nước
trao quyền sử dụng đất cho các đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. Sau khi được trao
quyền sử dụng đất, người dân hoặc tổ chức trở thành người sử dụng đất và thực hiện
các quyền sử dụng của mình đối với đất đai theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên,
giao đất và cho thuê đất không phải là một khái niệm đồng nhất mà nó là hai hình
thức trao quyền sử dụng đất khác nhau mà Nhà nước (đại diện chủ sở hữu) trao cho
các cá nhân hoặc các tổ chức có nhu cầu sử dụng.
Trong mối quan hệ với tổng thể hệ thống pháp luật về đất đai, giao đất là một
nội dung của quản lý nhà nước về đất đai, là hoạt động của cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền để chuyển giao đất trên thực tế. Căn cứ vào nhu cầu sử dụng đất, quy

hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy định của pháp luật, Nhà nước trao quyền sử
dụng đất cho người sử dụng đất. Đây không phải người sử dụng đất bất kỳ mà phải
đảm bảo những điều kiện phù hợp với mục đích được giao, ví dụ công chức Nhà
nước không thể được giao đất sản xuất nông nghiệp …

1

Điều 19, Hiến pháp 1980

2

Điều 4, Luật Đất đai 2013


9

Những quy định của pháp luật trong lĩnh vực giao đất rất chặt chẽ và cụ thể,
bao gồm những quy định chung và những quy định cụ thể. Những quy định chung
là các quy định mà mỗi cơ quan Nhà nước khi giao đất phải triệt để tuân theo: các
nguyên tắc, cắc căn cứ, trình tự, thủ tục…về giao đất. Những quy định về thẩm
quyền cụ thể nhằm giới hạn phạm vi các quyền hạn về giao đất thực hiện các thẩm
quyền này thống nhất và hợp lý, vừa không phân tán, thả nổi cho cấp dưới vừa
không tập trung, quan liêu ở cấp trên làm cho mỗi cơ quan thấy được trách nhiệm
của mình trong lĩnh vực giao đất.
Khoản 7, Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định như sau: “Nhà nước giao
quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành
quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng
đất”.
Theo luật thực định, giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng
quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. Như vậy, quyền sở

hữu đất đai của Nhà nước được thực hiện thông qua những thủ tục hành chính nhất
định mang tính quản lý của Nhà nước. Một quyết định giao đất được coi là không
trái pháp luật khi nó được thực hiện theo đúng những nội dung mà pháp luật quy
định: căn cứ, nguyên tắc, thẩm quyền, trình tự, thủ tục.
Với mục đích là bảo đảm cho tài nguyên đất đai được sử dụng hợp pháp,
đúng mục đích, mang lại hiệu quả cao, chính sách giao đất đã tạo điều kiện cho
người sử dụng đất yên tâm đầu tư vốn, công sức nhằm khai thác tối đa tiềm năng
đất đai, cải tạo bồi bổ đất đai, phát triển sản xuất, thực sự coi đất như tài sản của
mình và không ngừng nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
Cho thuê đất cũng là một trong những hình thức thực hiện quyền định đoạt
đất đai của Nhà nước, thông qua các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy
định của pháp luật. Mặt khác, thuê đất cũng là một trong những hình thức giúp Nhà
nước thực hiện chức năng quản lý nhà nước trong phân bổ quỹ đất đai hợp lý, hiệu
quả cho các nhu cầu sử dụng đất của xã hội. Quyền cho thuê đất của Nhà nước được
phát sinh trên cơ sở quyền sở hữu nhà nước về đất đai, Nhà nước có quyền định
đoạt số phận pháp lý đối với đất đai thông qua nhiều hình thức, trong đó có hình
thức cho thuê đất. Bởi vậy, theo pháp luật đất đai Nhà nước có quyền cho thuê đất
để sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh cho tất cả các đối tượng có nhu cầu


10

sử dụng đất. Việc cho thuê đất được thực hiện bằng một quyết định hành chính của
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Với ý nghĩa đó, cho thuê đất được hiểu là: “ Nhà nước cho thuê quyền sử
dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao
quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho
thuê quyền sử dụng đất”.3
Theo pháp luật hiện hành thì cho thuê đất được thực hiện với hai hình thức:
(i) Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm và (ii) Nhà nước cho thuê đất

thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (Điểu 56 Luật Đất đai 2013).
Cho thuê đất được tiến hành thông qua quyết định hành chính của cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền, sau đó trên cơ sở quyết định này các bên sẽ tiến hành ký
kết hợp đồng cho thuê đất. Bên thuê đất phải sử dụng đúng mục đích, phải trả tiền
thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê được các bên thỏa thuận. Quyền và nghĩa vụ
của tổ chức, cá nhân được cho thuê đất phát sinh khi quyết định cho thuê đất có hiệu
lực và chấm dứt theo thời hạn ghi trong quyết định.
1.1.2 Vai trò của giao đất, cho thuê đất trong quản lý Nhà nước về đất đai
Quản lý nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của các cơ quan nhà
nước có thẩm quyền để thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước đối với đất
đai; đó là các hoạt động nắm bắt tình hình sử dụng đất; phân phối và phân phối lại
quỹ đất đai theo quy hoạch, kế hoạch; kiểm tra giám sát quá trình quản lý và sử
dụng đất, điều tiết các nguồn lợi từ đất. Với tư cách là một nội dung của quản lý
Nhà nước về đất đai, giao đất, cho thuê đất có ý nghĩa vô cùng quan trọng không chỉ
với bản thân chế độ quản lý Nhà nước đối với đất đai mà với cả xã hội và từng chủ
thể sử dụng đất. Đối với từng chủ thể khác nhau giao đất, cho thuê đất lại có một vai
trò khác nhau.
Một là, giao đất, cho thuê đất là phương thức nhằm thực hiện quyền đại diện
chủ sở hữu về đất đai của Nhà nước. Bởi lẽ, theo Khoản 6 Điều 13 và Điều 17 Luật
đất đai 2013, một trong những phương thức thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu vể
đất đai là Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua quyết
định giao đất, cho thuê đất.
Giao đất, cho thuê đất là phương thức nhằm phân phối đất đai tới người có
nhu cầu sử dụng đất. Do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở
3

Khoản 8 Điều 3 Luật Đất đai 2013


11

nước ta: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Song trên
thực tế Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao đất, cho thuê đất, công nhận
quyền sử dụng đất ổn định lâu dài cho người sử dụng đất. Như vậy, người sử dụng
đất có nhu cầu sử dụng muốn tiếp cận được đất đai phải thông qua một trong những
phương thức cơ bản là được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.
Hai là, các hoạt động giao đất, cho thuê đất đã hiện thực hóa quyền quản lý
đối với đất đai của Nhà nước, khắc phục những vi phạm pháp luật trong nội dung
quản lý Nhà nước về đất đai khi giao đất không đúng thẩm quyền hoặc thu hồi đất
để giao cho người khác mà chưa có quyết định thu hồi đất đó…Việc luật hóa các
quy định về giao đất, cho thuê đất qua các lần sửa đổi bổ sung 1998 và 2001 của
Luật đất đai đã hạn chế những hành vi vi phạm pháp luật của các cán bộ quản lý
Nhà nước về đất đai và người sử dụng đất.
Ba là, giao đất, cho thuê đất có một ý nghĩa quan trọng trong việc điều chỉnh
và phân bổ lại đất đai và đảm bảo lợi ích chính đáng cho người sử dụng đất, cân đối
mức cung và cầu về đất đai. Việc quản lý của Nhà nước sẽ giúp cho các đối tượng
được giao đất, thuê đất yên tâm đầu tư sản xuất và sử dụng đất đai được hiệu quả
hơn. Bởi đất đai được giao, cho thuê cho tổ chức, cá nhân khác thì mức cung và cầu
đất đai được cân đối. Những người có đất đã thu được lợi ích lớn hơn vì người sử
dụng đất ngoài việc có đất, đất đó lại phù hợp với nhu cầu sản xuất, kinh doanh của
họ. Ngoài ra, việc giao đất, cho thuê đất còn đóng một vai trò quan trọng trong việc
phát triển cơ sở hạ tầng xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, các dự án trọng
điểm của Nhà nước cũng như của các nhà đầu tư. Vì vậy, không ai khác chính
những người dân cũng được hưởng lợi từ các công trình này.
Bốn là, các công tác giao đất, cho thuê đất còn góp phần hình thành và phát
triển thị trường bất động sản ở Việt Nam. “Trong thị trường bất động sản ở Việt
Nam, thực chất có hai yếu tố chính là quyền sử dụng đất và các công trình đã xây
dựng trên đất đó”4. Việc giao đất, cho thuê đất đã điều tiết và bình ổn các quan hệ
pháp luật đất đai cũng như quyền sử dụng đất. Vì vậy, đã góp phần tạo nên hai yếu
tố chính quyền sử dụng đất – một hàng hóa đặc biệt của thị trường bất động sản.

Giao đất, cho thuê đất là những chế định trung tâm của chế độ quản lý Nhà
nước đối với đất đai, liên quan đến quyền lợi của nhiều người nên càng phức tạp và
4

Đinh Văn Thông (2015), Tạp chí khoa học ĐHQG Hà Nội, Quản lý thị trường bất động sản ở nước ta hiện
nay, tr.66.


12

nhạy cảm. Vì lẽ đó, các hoạt động này có một ý nghĩa bao trùm trong đời sống
chính trị, kinh tế - xã hội. Với tầm quan trọng trên các quy định về giao đất, cho
thuê đất luôn cần có những sửa đổi, bổ sung mới đảm bảo thực hiện tốt và có hiệu
quả công tác quản lý đất đai.
1.2. Cơ sở hình thành các quy định của pháp luật về giao đất, cho thuê đất
1.2.1 Cở sở lý luận
1.2.1.1 Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia. Có thể thấy,
vấn đề sở hữu đất đai luôn đóng vai trò trung tâm, chi phối toàn bộ quá trình quản lý
và sử dụng đất đai ở các quốc gia trên thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng.
Trước đây, Việt Nam cũng giống như nhiều quốc gia khác trên thế giới đều
thừa nhận sự tồn tại của các hình thức sở hữu đất đai là: sở hữu tư nhân5, sở hữu tập
thể, sở hữu Nhà nước6. Người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu đất đai, họ có
quyền định đoạt đất đai như bán, cho, tặng, để thừa kế, cho thuê đất…Tuy nhiên, kể
từ khi Hiến pháp năm 1980 được ban hành, bằng quy định tại Điều 19, Nhà nước
chỉ thừa nhận một hình thức sở hữu đất đai duy nhất: sở hữu toàn dân về đất đai7.
Hình thức sở hữu này tiếp tục được khẳng định tại Điều 17 Hiến pháp 1992 và được
ghi nhận trong các đạo luật đất đai: Luật đất đai 1987; Luật đất đai 1993; Luật sửa
đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai 1998 và năm 2001; Luật đất đai 2003;
Luật đất đai 2013.

Xét về mặt lý luận, đất đai thuộc sở hữu toàn dân có nghĩa là toàn thể nhân
dân là chủ sở hữu đối với đất đai. Tuy nhiên, toàn dân với tư cách là một cộng đồng
không thể tự mình thực hiện tất cả các quyền năng của chủ sở hữu đối với đất đai
5

Điều thứ 12, Hiến pháp 1946: “Quyền tư hữu tài sản của công dân Việt Nam được bảo đảm”

6

Điều 11 Hiến pháp 1959: “Ở nước Việt Nam dân chủ cộng hoà trong thời kỳ quá độ, các hình
thức sở hữu chủ yếu về tư liệu sản xuất hiện nay là: hình thức sở hữu của Nhà nước tức là của toàn
dân, hình thức sở hữu của hợp tác xã tức là hình thức sở hữu tập thể của nhân dân lao động, hình
thức sở hữu của người lao động riêng lẻ, và hình thức sở hữu của nhà tư sản dân tộc”
7

Điều 19, Hiến pháp 1980: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng
đất, ở vùng biển và thềm lục địa, các xí nghiệp công nghiệp, nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp,
thương nghiệp quốc doanh; ngân hàng và tổ chức bảo hiểm; công trình phục vụ lợi ích công cộng;
hệ thống đường sắt, đường bộ, đường sông, đường biển, đường không; đê điều và công trình thuỷ
lợi quan trọng; cơ sở phục vụ quốc phòng; hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình,
điện ảnh; cơ sở nghiên cứu khoa học, kỹ thuật, cơ sở văn hoá và xã hội cùng các tài sản khác mà
pháp luật quy định là của Nhà nước - đều thuộc sở hữu toàn dân.”


13

(bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt) mà phải cử người đại
diện thay mặt mình đứng ra thực hiện các quyền năng này. Người đó chính là Nhà
nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, bởi vì xét về bản chất, Nhà nước cộng
hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam do nhân dân lao động thiết lập lên, đại diện cho ý

chí, nguyện vọng và lợi ích của toàn dân. Do đó, về cơ bản, lợi ích của Nhà nước
cũng đồng nhất với lợi ích của nhân dân.
Với tư cách là người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực
hiện quyền quản lý, quyền định đoạt đất đai, quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai
thông qua một trong các hoạt động là giao đất, cho thuê đất …nhằm phân bổ một
cách hiệu quả, hợp lý vốn đất đai của quốc gia cho các nhu cầu sử dụng đất của xã
hội. Luật Đất đai 2013 tiếp tục khẳng định với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân
về đất đai, Nhà nước không trực tiếp thực hiện quyền sử dụng đất mà Nhà nước
giao quyền sử dụng đất và Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất 8.
Như vậy, các chủ thể sử dụng đất được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất
hoặc công nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp đang sử dụng đất ổn định,
không phải là chủ sở hữu đất đai. Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai là cơ sở để hình
thành quyền sử dụng đất của người sử dụng đất.
1.2.1.2 Đường lối chính sách của Đảng về quản lý và sử dụng đất đai
Xét về mặt lý luận, quan điểm, đường lối của Đảng là cơ sở của hệ thống
pháp luật. Vì vậy, quan điểm, đường lối của Đảng trong lĩnh vực đất đai chi phối
mạnh mẽ đến hệ thống pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về giao đất, cho
thuê đất nói riêng, thể hiện qua từng giai đoạn cụ thể.
Cơ chế quản lý kinh tế là khái niệm dùng để chỉ phương thức mà qua đó Nhà
nước tác động vào nền kinh tế để định hướng nền kinh tế tự vận động đến các mục
tiêu đã định sẵn. Trong mỗi nền kinh tế đều có một cơ chế quản lý kinh tế đặc trưng
và cơ chế này sẽ ảnh hưởng tới tất cả các lĩnh vực của nền kinh tế quốc dân, trong
đó có đất đai.
Trong thời kỳ nền kinh tế được quản lý theo cơ chế kế hoạch hóa, tập trung
cao độ, Nhà nước trở thành trung tâm chỉ huy tối cao, trực tiếp can thiệp và quyết
định đến mọi hoạt động sản xuất kinh doanh thông qua hệ thống chỉ tiêu pháp lệnh.
Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI (năm 1986) đã xác định đường lối đổi
mới đất nước, xây dựng nền kinh tế thị trường nhiều thành phần vận hành theo cơ
8

Khoản 7, Khoản 8 Điều 3 Luật đất đai 2013


14

chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa
(XHCN). Kinh tế thị trường được hiểu là phương thức vận hành kinh tế, lấy thị
trường hình thành do trao đổi và lưu thông hàng hóa làm người phân phối tài
nguyên chủ yếu, lấy lợi ích vật chất cung – cầu thị trường và mua bán giữa hai bên
làm cơ chế khuyến khích hoạt động kinh tế và phương thức vận hành kinh tế. Theo
đó, nền kinh tế nước ta được chuyển đổi từ cơ chế quản lý tập trung, kế hoạch hóa
cao độ sang cơ chế quản lý thị trường.9
Cơ chế thị trường được xác lập và thừa nhận đã làm thay đổi căn bản việc
quản lý các quan hệ kinh tế nói chung và quan hệ đất đai nói riêng. Nền kinh tế thị
trường đòi hỏi Nhà nước phải xóa bỏ bao cấp trong quan hệ đất đai, chuyển quan hệ
đất đai từ quan hệ hiện vật sang quan hệ giá trị. Đất đai được thừa nhận có giá và
quyền sử dụng đất được dùng làm tài sản bảo đảm trong các quan hệ cho vay, thế
chấp, bảo lãnh và góp vốn liên doanh. Đáp ứng đòi hỏi này, Luật đất đai năm 1993
ra đời đã bổ sung các quy định về việc Nhà nước cho thuê đất bên cạnh hình thức
giao đất nhằm đảm bảo tính bình đẳng giữa các doanh nghiệp trong tiếp cận đất đai;
đất đai được thừa nhận có giá; quyền sử dụng đất được coi là một loại quyền về tài
sản và được phép tham gia các giao dịch trên thị trường; người sử dụng đất khi
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
1.2.2. Cơ sở thực tiễn
Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn của
đất nước, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân
bổ các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc
phòng, có ý nghĩa chính trị, kinh tế, xã hội sâu sắc trong sự nghiệp xây dựng và bảo
vệ Tổ quốc. Giao đất, cho thuê đất là những cách thức phổ biến để Nhà nước thực
hiện việc phân bổ quỹ đất đai cho các đối tượng sử dụng đất. Điều này xuất phát từ

những cơ sở thực tiễn chủ yếu sau:
Trong những năm đầu của thời kỳ đổi mới, nền kinh tế chịu ảnh hưởng nặng
nề của cơ chế kế hoạch hóa tập trung quan liêu, bao cấp, pháp luật giai đoạn này
chủ yếu tập trung vào việc điều chỉnh hoạt động giao đất không thu tiền sử dụng đất
của Nhà nước.

9

/>Đại hội Đảng lần VI, ngày truy cập 22/06/2017.


15

Cơ chế thị trường được hình thành trong quản lý đất đai ở nước ta đòi hỏi
Nhà nước phải xóa bỏ hoàn toàn chế độ bao cấp đối với đất đai và thừa nhận đất đai
có giá, Luật đất đai 1993 ra đời, bổ sung hình thức Nhà nước cho thuê đất.
Việc ra đời hình thức này nhằm đáp ứng đòi hỏi của cơ chế thị trường trong
tiếp cận đất đai; bởi lẽ, hình thức cho thuê đất sẽ tạo cơ hội bình đẳng cho tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân trong sử dụng đất, hạn chế việc phân phối đất đai mang tính
chất mệnh lệnh, hành hính và phụ thuộc chủ yếu vào ý chí của cơ quan công quyền.
Cùng với quá trình phát triển của đất nước, nhu cầu sử dụng đất của các tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân ngày càng cao, đòi hỏi Nhà nước phải đa dạng các hình
thức sử dụng đất để các đối tượng sử dụng đất có thể tiếp cận đất đai phù hợp với
điều kiện kinh tế của mình. Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm
1998 đã bổ sung thêm các hình thức thuê đất: Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng
năm, Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, Nhà
nước cho thuê đất trả tiền thuê đất cho nhiều năm.
Như chúng ta đã biết, đất đai là nguồn tài nguyên đặc biệt và có hạn, mọi
hoạt động của con người đều trực tiếp hoặc gián tiếp gắn bó với đất đai. Tổng diện
tích tự nhiên của một phạm vi lãnh thổ nhất định là không đổi. Nhưng khi sản xuất

phát triển, dân số tăng, quá trình đô thị hóa diễn ra với tốc độ nhanh thì nhu cầu của
con người đối với đất đai cũng ngày càng gia tăng. Để đáp ứng yêu cầu hội nhập
quốc tế, thu hút đầu tư nước ngoài vào Việt Nam, đòi hỏi pháp luật về giao đất, cho
thuê đất phải phù hợp với các nguyên tắc của kinh tế thị trường, đối tượng được
giao đất, cho thuê đất phải phù hợp với thực tế, phù hợp với nhu cầu của người sử
dụng đất.
Luật đất đai 2003, 2013 ra đời đã đảm bảo sự bình đằng trong việc tiếp cận
đất đai của các thành phần kinh tế, đặc biệt là giữa nhà đầu tư trong nước và nhà
đầu tư nước ngoài, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, đồng thời thời khắc
phục hạn chế của pháp luật đất đai giai đoạn trước đó. Theo đó, Nhà nước thừa
nhận các hình thức sử dụng đất sau: Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất,
giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, cho thuê
đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Xuất phát từ nhu cầu hội nhập kinh tế quốc tế, Luật Đất đai 2013 đã thiết lập
sự bình đẳng hơn trong việc tiếp cận đất đai giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu
tư nước ngoài đảm bảo yêu cầu hội nhập và phù hợp với các cam kết của Việt Nam


16

với quốc tế. Nhà đầu tư trong nước và nước ngoài đều được áp dụng hình thức giao
đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để bán hoặc bán kết hợp
cho thuê; các trường hợp còn lại được áp dụng hình thức thuê đất trả tiền hàng năm
hoặc thuê đất trả tiền một lần việc thu hồi đất cho cả thời gian thuê.
1.3. Các nguyên tắc giao đất, cho thuê đất
Giao đất, cho thuê đất không chỉ đảm bảo quyền lợi cho người được giao đất,
thuê đất về mục đích phát triển kinh tế, hạn chế chí phí kinh doanh mà còn đảm bảo
đất đai được sử dụng hợp lý, có hiệu quả và khoa học phát huy tối đa tiềm năng,
nguồn lực về đất, góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia.
Để công tác quản lý Nhà nước về đất đai được thực hiện tốt thì khi giao đất, cho

thuê đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau:
1.3.1

Giao đất, cho thuê đất phải phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Trong công tác quản lý nhà nước về đất đai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

là công cụ quản lý quan trọng và là một nội dung không thể thiếu được trong công
tác quản lý nhà nước về đất đai, nó đảm bảo cho sự chỉ đạo một cách thống nhất
trong quản lý nhà nước về đất đai.
“Quy hoạch”, “kế hoạch sử dụng đất” là những thuật ngữ được sử dụng phổ
biến trong Luật đất đai 1993, Luật đất đai 2003. Tuy nhiên chỉ đến Luật đất đai
2013 được ban hành, thuật ngữ này mới được giải thích một cách chính thức và cụ
thể tại Điều 3, theo đó: “Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất
đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc
phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm
năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh
tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định.” “Kế hoạch
sử dụng đất là việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực hiện
trong kỳ quy hoạch sử dụng đất.”
Quy hoạch sử dụng đất là quá trình phân phối tài nguyên đất đai với mục tiêu
phát huy hiệu quả cao nhất về kinh tế và môi trường gắn liền với nhiệm vụ chính trị
- xã hội của từng thời kỳ và từng vùng. Quy hoạch sử dụng đất không chỉ để quản lý
mà còn là công cụ quan trọng để điều tiết thị trường bất động sản, nó gắn liền với
việc nâng cao giá trị đất đai, do đó yêu cầu phải đạt được về kinh tế, quy hoạch sử
dụng đất là quá trình tối đa hoá giá trị của bất động sản; nghĩa là mỗi thửa đất đều
phải được sử dụng theo cách đảm bảo tổng số các thửa đất trong vùng quy hoạch có


17

giá trị tối đa theo các tiêu chuẩn thị trường. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với
mục đích là hoạch định các quỹ đất làm cơ sở cho việc sử dụng hợp lý, tiết kiệm,
hiệu quả quỹ đất đai.
Việc giao đất, cho thuê đất đúng quy hoạch, kế hoạch là điều kiện đảm bảo
cho hiệu quả sử dụng đất của địa phương, vùng, khu vực đồng thời cũng là điều
kiện đảm bảo cho hiệu quả sử dụng đất của đối tượng sử dụng đất. Từ những phân
tích trên cho thấy việc giao đất, cho thuê đất phải tuân thủ đúng theo quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất để đạt được các mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có ý nghĩa đặc biệt quan trọng không chỉ
trước mắt mà còn lâu dài, là cơ sở pháp lý quan trọng để bố trí sử dụng đất một cách
hợp lý, có hiệu quả, góp phần bảo vệ cảnh quan môi trường, phát triển kinh tế xã
hội của đất nước nói chung cũng như từng vùng, từng địa phương và các đơn vị cơ
sở, đồng thời đáp ứng yêu cầu thống nhất quản lý nhà nước về đất đai.
1.3.2 Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất phải công khai, minh bạch
Công khai, minh bạch là một trong những tiêu chí để đánh giá một nền quản
trị đất đai hiện đại và hiệu quả. Tiêu chí này được thừa nhận rộng rãi trên thế giới và
trở thành giá trị phổ quát có ý nghĩa quan trọng trong phòng, chống tham nhũng nói
chung và phòng chống tham nhũng về đất đai nói riêng. Bởi lẽ, như chúng ta đều
biết, đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên hữu hạn trong khi đó nhu cầu sử dụng
đất của con người trong xã hội ngày càng tăng. Sự bất cân bằng giữa cung và cầu về
đất đai tạo ra sự chênh lệch về địa tô từ đất đai, như vậy sẽ dẫn đến việc để có được
đất đai, người sử dụng đất phải có những mối quan hệ với công chức nhà nước có
thẩm quyền giao đất, cho thuê đất để có được đất. Trong khi đó đại đa số người
khác không có các điều kiện này đã không thể tiếp cận được đất đai để sử dụng.
Công khai, minh bách trong việc giao đất, cho thuê đất của Nhà nước sẽ khắc phục
được thực trạng xấu này.
1.3.3 Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất phải đúng pháp luật
Cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất phải dựa trên các
căn cứ để giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều 52 Luật đất đai 2013 để tránh sự
tùy tiện, bừa bãi hoặc tiêu cực, tham nhũng trong việc cho thuê đất. Đồng thời, đảm

bảo việc cho thuê đất đưa ra đến đúng đối tượng có nhu cầu sử dụng đất và có khả
năng sử dụng đất tiết kiệm, đúng mục đích, có hiệu quả, tránh việc sử dụng đất lãng
phí, bỏ hoang đất đai.


18

Giao đất, cho thuê đất phải đảm bảo đúng quy định tại Điều 59 Luật đất đai
năm 2013 về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất để hạn chế tình trạng giao đất, cho
thuê đất bừa bãi, tùy tiện; đồng thời, giám sát chặt chẽ hoạt động này gắn trách
nhiệm pháp lý với thẩm quyền trong trường hợp cơ quan nhà nước giao đất, cho
thuê đất sai pháp luật, hoặc không đúng, trái thẩm quyền.
Giao đất, cho thuê đất phải tuân thủ các quy định về trình tự, thủ tục và hình
thức do pháp luật đất đai quy định. Điều này đảm bảo trình tự giao đất, cho thuê đất
được thực hiện chặt chẽ, khách quan; đồng thời còn giúp người dân giám sát hoạt
động quản lý nhà nước về đất đai của các cơ quan nhà nước; tạo điều kiện cho công
tác thanh tra, kiểm tra đất đai của cơ quan nhà nước cấp trên với cơ quan nhà nước
cấp dưới được thuận tiện, hiệu quả.
2

Khái quát pháp luật giao đất, cho thuê đất

2.1 Khái niệm pháp luật giao đất, cho thuê đất
Trong quan hệ pháp luật về giao đất, cho thuê đất, Nhà nước tham gia với tư
cách chủ sở hữu đại diện và thống nhất quản lý toàn bộ đất đai; trong khi người trực
tiếp thực hiện quyền sử dụng đất lại là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân….Vấn đề
đặt ra là làm thế nào để chuyển giao đất từ Nhà nước sang các chủ thể nói trên, để
làm phát sinh quyền sử dụng đất cho họ. Pháp luật Việt Nam hiện nay quy định hai
phương thức cơ bản để chuyển giao đất, đó là giao đất và cho thuê đất.
Theo nghĩa rộng, pháp luật về giao đất, cho thuê đất là tổng hợp các quy

phạm pháp luật thuộc nhiều lĩnh vực khác nhau điều chỉnh các quan hệ phát sinh
trong quá trình giao đất, cho thuê đất giữa các bên tham gia.
Như vậy, pháp luật về giao đất, cho thuê đất theo nghĩa rộng là một chế định
pháp luật bao gồm các quy phạm pháp luật nằm trong các văn bản pháp luật điều
chỉnh các mối quan hệ phát sinh trong quá trình giao đất, thuê đất được thể hiện
trong: Hiến pháp, Bộ luật dân sự, Luật đất đai, luật Doanh nghiệp, luật Đầu
tư…Ngoài ra, giao đất, cho thuê đất còn được quy định trong các văn bản hướng
dẫn thi hành pháp luật như: Nghị định, nghị quyết của Chính phủ, Thông tư của các
Bộ có liên quan…
Theo nghĩa hẹp, pháp luật về giao đất, cho thuê đất là hệ thống các quy phạm
pháp luật thể hiện dưới hình thức văn bản quy phạm pháp luật do các cơ quan nhà
nước có thẩm quyền ban hành quy định hoạt động chuyển giao đất từ Nhà nước
sang người sử dụng đất bằng quyết định giao đất, hợp đồng cho thuê đất dựa trên