Thảo luận 3 Dân sự 2

Buổi thảo luận thứ ba:

VẤN ĐỀ CHUNG CỦA HỢP ĐỒNG

(tiếp)

Vấn đề 1: BUỘC TIẾP TỤC THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG:
Câu 1: Đối với vụ việc trong Quyết định số 36, đoạn nào cho thấy
Tòa án địa phương đã buộc các bên tiếp tục thực hiện đúng hợp
đồng?
Trả lời:
 Đoạn: “Tại bản án kinh doanh, thương mại sơ thẩm số
06/2010/KDTM-ST ngày 27/8/2010, Tòa án nhân dân huyện Tân
Uyên, tỉnh Bình Dương đã quyết định:
…2. Buộc Công ty TNHH Damool VINA tiếp tục thực hiện hợp
đồng số 007/09/DMVN-HHDT ngày 10/10/2009 giữa Công ty
TNHH Damool VINA với Công ty cổ phần Hồng Hà Bình
Dương...”
Đoạn: “Tại bản án kinh doanh, thương mại phúc thẩm số
21/2010/KDTM-PT ngày 23/11/2010. Tòa án nhân dân tỉnh Bình
Dương quyết định:
… Giữ nguyên Bản án kinh doanh, thương mại sơ thẩm số
06/2010/KDTM-ST ngày 27/8/2010 của Tòa án nhân dân huyện
Tân Uyên, tỉnh Bình Dương”.
Câu 2: Hướng của Tòa án địa phương có được Tòa án nhân dân tối
cao chấp nhận không? Đoạn nào của Quyết định cho câu trả lời?
Trả lời:
 Hướng của Tòa án địa phương không được Tòa án nhân dân tối
cao chấp nhận.
 Đoạn Quyết định: “Hủy bản án kinh doanh, thương mại phúc thẩm số
21/2010/KDTM-PT ngày 23/11/2010 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương”.

Câu 3: Vì sao Tòa án nhân dân tối cao theo hướng nêu trên? Đoạn
nào của Quyết định cho câu trả lời?
Trả lời:

1


 Vì căn cứ vào Hợp đồng nguyên tắc số 007/09/DMVN-HHDT có quy định bên
vi phạm sẽ phải đền bù cho bên kia tối đa là 5% giá trị hợp đồng. Công ty
TNHH Damool VINA đã vi phạm hợp đồng và đồng ý chịu phạt 5% giá trị hợp
đồng mà Tòa án sơ thẩm và phúc thẩm buộc Công ty Hồng Hà Bình Dương và
Công ty TNHH Damool VINA tiếp tục thực hiện hợp đồng nguyên tắc số 007
là không đúng.
 Tòa án sơ thẩm và phúc thẩm xác định là tranh chấp “hợp
đồng mua bán tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất” là không
đúng. Trong khi đó, hai bên tranh chấp về hợp đồng “nguyên
tắc chuyển nhượng tài sản và và nhà xưởng gắn liền với quyền
sử dụng đất”.
 Đoạn 2 và đoạn 3 của phần Xét thấy của Quyết định cho câu
trả lời trên.
Câu 4: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết của Tòa án nhân
dân tối cao?
Trả lời: Hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân tối cao là hoàn toàn hợp lý.
Thứ nhất, theo như yêu cầu của nguyên đơn khởi kiện là nếu Công ty Vina
không thực hiện hợp đồng thì phải thanh toán cho Công ty cổ phần Hồng Hà
Bình Dương theo thỏa thuận. Hợp đồng mà 2 bên kí kết là hợp đồng nguyên tắc
không phải hợp đồng chính thức nên khi vi phạm hợp đồng này thì bên vi phạm
sẽ phải đền bù theo như sự thỏa thuận trong hợp đồng. Đồng thời trong quá
trình giải quyết vụ án thì Công ty Vina từ chối tiếp tục thực hiện hợp đồng và
đồng ý chịu phạt như thỏa thuận. Như vậy, việc tòa án sơ thẩm và phúc thẩm

buộc Công ty Vina tiếp tục thực hiện hợp đồng là không có căn cứ. Và căn cứ
Điều 325 BLDS 2015 thì việc có tiếp tục thực hiện nghĩa vụ đúng theo hợp
đồng hay không thì phụ thuộc vào ý chí của bên có quyền – bên có quyền có
yêu cầu bên vi phạm tiếp tục thực hiện hay không. “Quan điểm về buộc tiếp tục
thực hiện của bên có quyền chưa thực sự rõ vì họ theo hướng hoặc tiếp tục,
hoặc buộc chịu phạt nên làm Tòa án lúng túng. Trong những trường hợp như
vậy (tức bên bị vi phạm theo hướng tiếp tục cũng được hay phạt cũng được và
bên vi phạm từ chối thực hiện), Tòa án không buộc tiếp tục hợp đồng là chấp
nhận” [1].
Thứ hai, hợp đồng mà hai bên tranh chấp là “Hợp đồng nguyên tắc về việc
chuyển nhượng tài sản và nhà xưởng gắn liền với quyền sử dụng đất” chứ
không phải tranh chấp về “Hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với quyền sử
dụng đất”. Hai bên chỉ mới kí hợp đồng nguyên tắc và đó là cơ sở để hai bên kí
1[] Đỗ Văn Đại, Luật hợp đồng Việt Nam – Bản án và bình luận bản án, Nxb. Hồng Đức –
Hội luật gia Việt Nam, tái bản lần 6, tập 2, trang 443.

2


và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng chính thức. Bên Công ty Vina đã vi
phạm hợp đồng nguyên tắc này chứ không phải vi phạm về hợp đồng mua bán
vì hai bên không có bất kì hợp đồng mua bán tài sản nào.
Câu 5: Đối với vụ việc trong Bản án số 01, bên bán có vi phạm
nghĩa vụ giao cà phê không? Vì sao?
Trả lời:
 Đối với vụ việc trong Bản án số 01, bên bán có vi phạm nghĩa
vụ giao cà phê.
 Vì: Căn cứ Khoản 1 Điều 351 BLDS 2015: “Vi phạm nghĩa vụ là việc bên có
nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ đúng thời hạn, thực hiện không đầy đủ
nghĩa vụ hoặc thực hiện không đúng nội dung của nghĩa vụ” và Khoản 1 Điều

434 BLDS 2015 về Thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán: “1. Thời hạn thực
hiện hợp đồng mua bán do các bên thỏa thuận. Bên bán phải giao tài sản cho
bên mua đúng thời hạn đã thỏa thuận; bên bán chỉ được giao tài sản trước hoặc
sau thời hạn nếu được bên mua đồng ý”. Căn cứ vào Bản án thì việc xác lập
hợp đồng mua bán giữa các bên hoàn toàn tự nguyện. Bà
Thanh, ông Hữu đã nhận của bà Phượng với tổng số tiền là
188.600.000đ. Quy ra số lượng cà phê nhân xô đã quy chuẩn
tại thời điểm nhận tiền là 7.729,67 kg. Sau khi nhận tiền, ông
bà Thanh Hữu không giao cà phê cho bà Phượng đúng thời
điểm giao hàng như đã cam kết.
 Như vậy, đối với vụ việc trong bản án số 01, bên bán đã vi phạm nghĩa vụ giao
cà phê. Vì sau khi nhận tiền ông Hữu bà Thanh đã không giao cà phê cho bà
Phượng đúng thời hạn đã thỏa thuận.
Câu 6: Tòa án có buộc bên bán phải tiếp tục giao cà phê không?
Trả lời:
 Tòa án có buộc bên bán là ông bà Thanh Hữu phải tiếp tục giao
cà phê cho bên mua là bà Phượng.
 Đoạn: “Vì HĐXX tuyên buộc bà Trần Thị Thanh và ông Trần Duy
Hữu có trách nhiệm giao trả cho bà Nguyễn Thị Phượng
7.729,67kg cà phê nhân xô đã quy chuẩn là hoàn toàn thỏa
đáng.”
Câu 7: Trên cơ sở văn bản, có quy định nào cho phép Tòa án buộc
bên bán phải tiếp tục giao cà phê không? Nêu rõ cơ sở văn bản khi
trả lời?
Trả lời:

3


 Trên cơ sở văn bản, có quy định tại Điều 352 BLDS 2015: Trách

nhiệm tiếp tục thực hiện nghĩa vụ: “Khi bên có nghĩa vụ thực
hiện không đúng nghĩa vụ của mình thì bên có quyền được yêu
cầu bên có nghĩa vụ tiếp tục thực hiện nghĩa vụ”.

 Căn cứ vào Khoản 1 Điều 113 BLDS 2015: “1. Vật cùng loại là
những vật có cùng hình dáng, tính chất, tính năng sử dụng và
xác định được bằng những đơn vị đo lường. Vật cùng loại có
cùng chất lượng có thể thay thế cho nhau”. Tức là, nếu vật có
cùng hình dáng, tính chất, cùng tính năng sử dụng và xác định
được bằng đơn vị đo lường (kg, m, lít...), ví dụ: gạo, muối, xăng
cùng loại,... thì vật đó được xác định là vật cùng loại 2. Do đó,
cà phê là vật cùng loại nên căn cứ vào Khoản 2 Điều 356 BLDS
2015: Trách nhiệm do không thực hiện nghĩa vụ giao vật: “2.
Trường hợp nghĩa vụ giao vật cùng loại không được thực hiện
thì bên bị vi phạm có quyền yêu cầu bên vi phạm phải giao vật
cùng loại khác; nếu không có vật cùng loại khác thay thế thì
phải thanh toán giá trị của vật”. Với những quy định trên, cho
phép Tòa án buộc bên bán phải tiếp tục giao cà phê.
Câu 8: Cho biết những thay đổi và suy nghĩ của anh/chị về những
thay đổi giữa BLDS 2015 và BLDS 2005 về chủ đề đang được nghiên
cứu.
Trả lời:
 Khoản 1 Điều 351 BLDS 2015 quy định: “1. Bên có nghĩa vụ mà vi phạm
nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên có quyền. Vi phạm nghĩa
vụ là việc bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ đúng thời hạn, thực hiện
không đầy đủ nghĩa vụ hoặc thực hiện không đúng nội dung của nghĩa vụ”.
Khoản 1 Điều 351 BLDS 2015 đã bổ sung thêm định nghĩa về “vi phạm nghĩa
vụ” mà Điều 302 BLDS 2005 không quy định. Tiêu đề của Điều 302 BLDS
2005 đề cập đến trách nhiệm do “vi phạm nghĩa vụ” nhưng Điều 302 không
đưa ra định nghĩa.

 Bên cạnh đó, việc ghi nhận trách nhiệm tiếp tục thực hiện nghĩa vụ được thể
hiện qua Khoản 1 Điều 303, Điều 304 BLDS 2005, ta thấy luật đã quy định về
trách nhiệm dân sự do không thực hiện nghĩa vụ giao vật, không thực hiện
đúng công việc và theo hướng bên có quyền được quyền yêu cầu bên có nghĩa
vụ phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ phát sinh. “Tuy nhiên, các quy định nêu trên
chỉ đề cập đến một số nghĩa vụ cụ thể mà chưa có tính bao quát cho tất cả các
2[] Hoàng Thế Liên (Chủ biên), Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự năm 2005, Viện Khoa
học pháp lý - Bộ Tư pháp.

4


nghĩa vụ được phát sinh từ nhiều căn cứ khác nhau, đặc biệt là từ hợp đồng” [3].
Và hai điều luật trên đã được quy định cụ thể hơn qua Điều 356 BLDS 2015 về
nghĩa vụ giao vật đặc định và cùng loại và Điều 358 về trường hợp bên có
nghĩa vụ không thực hiện một công việc mà mình phải thực hiện. Quy định như
vậy đã bao quát hơn rất nhiều và đồng thời bảo đảm được lợi ích của bên có
quyền nhiều hơn.

 Và việc bổ sung thêm quy định tại Điều 352 BLDS 2015 là rất cần thiết. Bởi lẽ,
quy định ở Điều 352 BLDS 2015 được áp dụng cho tất cả các nghĩa vụ, bên có
quyền có thể áp dụng quy định này khi đối kháng với bên có nghĩa vụ để buộc
bên có nghĩa vụ phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ khi bên có nghĩa vụ vi phạm
nghĩa vụ [4].

Vấn đề 2: ĐƠN PHƯƠNG CHẤM DỨT, HỦY BỎ KHÔNG
THỰC HIỆN ĐÚNG HỢP ĐỒNG:
Câu 1: Điểm giống nhau và khác nhau giữa hợp đồng vô hiệu và
hủy bỏ hợp đồng do có vi phạm.
Trả lời:

 Giống nhau: Hợp đồng đang tồn tại thì bị triệt tiêu. Về hậu quả pháp lý: căn cứ
Điều 131 và Điều 427 BLDS 2015:
 Đều làm chấm dứt hiệu lực của hợp đồng;
 Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận;
 Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường cho bên kia;
 Việc giải quyết hậu quả liên quan đến nhân thân do luật này hoặc luật khác
có liên quan quy định.
 Khác nhau:

Hợp đồng vô hiệu

Hủy bỏ hợp đồng

- Vi phạm về điều kiện có hiệu lực - Một bên có quyền đơn phương
được quy định tại Điều 177 BLDS hủy bỏ:
2015 là điều kiện về chủ thể, sự tự
+ Bên kia vi phạm hợp đồng đã
nguyện, nội dung, mục đích của thỏa thuận;
3[] Đỗ Văn Đại, Những điểm mới của Bộ luật dân sự 2015 – Bình luận khoa học, Nxb. Hồng
Đức – Hội Luật gia Việt Nam, xuất bản lần thứ hai, trang 293.
4[] Đỗ Văn Đại, Những điểm mới của Bộ luật dân sự 2015 – Bình luận khoa học, Nxb. Hồng
Đức – Hội Luật gia Việt Nam, xuất bản lần thứ hai, trang 295.

5


Căn cứ

Hình
thức

Trách
nhiệm
bồi
thường

Trách
nhiệm
hoàn trả

6

hợp đồng, hình thức của hợp
+ Bên kia vi phạm nghiêm
đồng.
trọng nghĩa vụ hợp đồng;
- Bên cạnh đó nếu hợp đồng thuộc
+ Hủy hợp đồng do chậm thực
Điều 122, Điều 123 đến 129, hiện nghĩa vụ (Điều 424); do
Điều 408 thì cũng sẽ bị vô hiệu.
không có khả năng thực hiện (Điều
425); do tài sản bị hư hỏng, mất
mát (Điều 436);
+ Hủy hợp đồng theo các quy
định trong phần các hợp đồng
thông dụng của BLDS 2015 (Điều
436 - 439; 445; 445; 476; 454…);
+ Hủy hợp đồng trong các luật
chuyên ngành.

- Phải được Tòa án tuyên bố vô - Được quyền đơn phương hủy bỏ
hiệu (Điều 132).
nhưng phải thông báo cho bên kia
biết (Khoản 3 Điều 423).

- Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải - Bên bị hại do hành vi không thực
bồi thường (Khoản 4 Điều 131).
hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng
của bên kia được bồi thường
(Khoản 3 Điều 428).
- Thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi
thường thiệt hại do vi phạm hợp
đồng và thỏa thuận về giải quyết
tranh chấp không bị hủy bỏ.
(Khoản 1 Điều 427).

- Các bên hoàn trả cho nhau tài
sản đã nhận, nếu không hoàn trả
được bằng hiện vật thì hoàn trả
bằng tiền. (Khoản 2 Điều 131).

- Các bên hoàn trả cho nhau tài sản
đã nhận sau khi trừ chi phí hợp lý
trong thực hiện hợp đồng và chi
phí bảo quản, phát triền tài sản,
nếu không hoàn trả được bằng hiện
vật thì hoàn trả bằng tiền. (Khoản 2


Điều 427).

Câu 2: Theo Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long, hợp đồng vô hiệu hay
bị hủy bỏ?
Trả lời: Theo Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long thì hợp đồng này bị vô hiệu.
Câu 3: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án
nhân dân tỉnh Vĩnh Long (về hủy bỏ hay vô hiệu hợp đồng).
Trả lời:
-

Hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long là hợp lý.

-

Vì ngay từ khi giao kết, hợp đồng này đã vi phạm điều kiện có hiệu lực là về
chủ thể giao kết hợp đồng căn cứ Điểm a Khoản 1 Điều 117, đó là về năng lực
pháp luật dân sự của chủ thể để xác lập giao dịch. Hai bên chủ thể trong giao
dịch này không có thẩm quyền giao kết hợp đồng, vậy nên khi Tòa xét giao
dịch trên bị vô hiệu là hoàn toàn hợp lý.

Câu 4: Nếu hợp đồng bị vô hiệu thì có áp dụng phạt vi phạm hợp
đồng không? Vì sao?
Trả lời:
 Nếu hợp đồng bị vô hiệu thì áp dụng phạt vi phạm hợp đồng.
 “Vì khi hợp đồng bị vô hiệu thì hợp đồng không phải thực hiện và khi hợp
đồng không phải thực hiện thì không có vi phạm hợp đồng và khi không có vi
phạm hợp đồng thì thỏa thuận về phạt vi phạm hợp đồng, về bồi thường thiệt
hại do vi phạm hợp đồng không có ý nghĩa. Ngược lại, nếu hợp đồng bị hủy bỏ
thì có nghãi là hợp đồng đã có hiệu lực và phải thực hiên nên có thê có việc vi
phạm và thỏa thuận giải quyết hệ quả của sự vi phạm (phạt vi phạm và bồi
thường thiệt hại) là cần thiết, cần được duy trì” [5].

 Bên cạnh đó, “Các quy định về phạt vi phạm hợp đồng trong Luật thương mại
nằm trong phần không thực hiện đúng hợp đồng và nội hàm của quy định trong
luật này thể hiện phạt vi phạm hợp đồng chỉ được áp dụng trong giai đoạn thực
hiện hợp đồng. BLDS cũng theo hướng này khi quy định phạt vi phạm hợp
đồng trong mục “Thực hiện hợp đồng” có nghĩa là khi bàn về phạt vi phạm hợp
đồng chúng ta đang ở giai đoạn thực hiện hợp đồng mà thực hiện hợp đồng chỉ
được đề cập đến khi hợp đồng đã có hiệu lực thực hiện. Nói cách khác, phạt vi
phạm chỉ được áp dụng đối với trường hợp hợp đồng có hiệu lực và phải thực
5[] Đỗ Văn Đại, Luật hợp đồng Việt Nam – Bản án và bình luận bản án, Nxb. Hồng Đức –
Hội Luật gia Việt Nam, tập 2, tái bản lần thứ sáu, trang 764.

7


hiện. Do đó nếu hợp đồng không có hiệu lực (vô hiệu) thì không áp dụng các
quy định về phạt vi phạm hợp đồng (hợp đồng không có hiệu lực thì không
phải thực hiện và khi hợp đồng không phải thực hiện thì phạt vi phạm không có
vai trò gì)” [6].
Câu 5: Hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long
đối với câu hỏi trên như thế nào và suy nghĩ của anh/chị về hướng
giải quyết này của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long?
Trả lời:
 TAND tỉnh Vĩnh Long tuyên hợp đồng trên là vô hiệu và không xét yêu cầu
phạt phạt vi phạm hợp đồng vì hợp đồng vô hiệu không làm phát sinh quyền và
nghĩa vụ của các bên ngay từ thời điểm giao kết.
 Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long tuyên hợp đồng trên là vô hiệu nên không xét
yêu cầu phạt vi phạm là hợp lý. Vì:
 Phạt vi phạm chỉ áp dụng đối với trường hợp hợp đồng có hiệu lực. Hợp
đồng vô hiệu thì không áp dụng chế định phạt vi phạm bên cạnh đó khi vô
hiệu thì hợp đồng đó ngay từ khi giao kết không có hiệu lực các bên trả cho

nhau những gì đã nhận, bên có lỗi phải bồi thường thiệt hại và khi hợp đồng
không có hiệu lực thì không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên từ
khi giao kết nên các bên không phải thực hiện hợp đồng và khi không phải
thực hiện hợp đồng thì sẽ không có vi phạm hợp đồng và khi không có vi
phạm thì không có phạt vi phạm.
Câu 6: Điểm giống và khác nhau giữa đơn phương chấm dứt hợp
đồng và hủy bỏ hợp đồng do có vi phạm.
Trả lời:

Đơn phương
chấm dứt hợp đồng

Giống
nhau:

Hủy bỏ hợp đồng
do có vi phạm

- Đều dẫn đến chấm dứt hợp đồng.
- Một bên có quyền đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng và
không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm trong hợp đồng
hoặc luật định Khoản 1 Điều 423, Khoản 1 Điều 428.
- Bên hủy bỏ hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng phải thông báo cho
bên kia, nếu không thông báo mà gây thiệt hại phải bồi thường. Khoản
3 Điều 423, Khoản 2 Điều 428.
- Bên có lỗi phải bồi thường Khoản 1 Điều 423, Khoản 1 Điều 428.

6[] Đỗ Văn Đại, Luật hợp đồng Việt Nam – Bản án và bình luận bản án, Nxb. Hồng Đức –
Hội Luật gia Việt Nam, tập 2, tái bản lần thứ sáu, trang 592.

8


- Hợp đồng bị chấm dứt trừ các thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường
thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp.

Khác nhau:

- Một bên vi phạm hợp đồng là điều - Một bên vi phạm nghiêm trọng
kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc
thuận;
các bên có thỏa thuận hoặc pháp
luật có quy định.
- Một bên vi phạm nghiêm trọng Có nghĩa là, đơn phương chấm
nghĩa vụ hợp đồng;
dứt hợp đồng có thể dựa trên sự
thỏa thuận của các bên hoặc theo
- Các trường hợp pháp luật có quy quy định của pháp luật mà không
định (Khoản 1 Điều 423).
nhất thiết phải xuất phát từ sự vi
phạm hợp đồng. (Khoản 1 Điều
- Hợp đồng không có hiệu lực từ 428).
thời điểm giao kết, các bên không
phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa - Hợp đồng chấm dứt kể từ thời
thuận trừ thỏa thuận về phạt vi điểm bên kia nhận được thông
phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa báo chấm dứt. Các bên không
thuận giải quyết tranh chấp (Khoản phải tiếp tục thực hiện nghĩa.
1 Điều 427).

- Các bên hoàn trả cho nhau những

gì đã nhận sau khi trừ các chi phí
hợp lý trong thực hiện hợp đồng và
chi phí bảo quản, phát triển tài sản.
Hoàn trả bằng hiện vật nếu không
được thì quy ra tiền. (Khoản 2 Điều
427).

- Bên đã thực hiện nghĩa vụ có
quyền yêu cầu bên kia thanh
toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.
(Khoản 3 Điều 428).

Câu 7: Ông Minh có được quyền hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng
nêu trên không? Vì sao? Nếu có, nêu rõ văn bản cho phép hủy bỏ.
Trả lời:
 Ông Minh được quyền hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng nêu trên.

9


 Vì theo tình huống thì ông Cường đã vi phạm trong việc thanh toán cho ông
Minh. Dẫn đến việc ông Minh yêu cầu Tòa án tuyên bố hủy bỏ hợp đồng
chuyển nhượng.
 Căn cứ Điểm b Khoản 1 Điều 423 BLDS 2015 thì một bên có quyền hủy bỏ
hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng
nghĩa vụ trong hợp đồng (vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng là
việc không thực hiện đúng nghĩa vụ của một bên đén mức làm cho bên kia
không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng theo Khoản 2 Điều 423
BLDS 2015) thì với việc không thanh toán của ông Cường đã dẫn đến việc ông
Minh không đạt được mục đích của mình khi giao kết hợp đồng là chuyển

nhượng quyền sử dụng đất và nhận lấy tiền. Vậy nên, có đủ cơ sở để ông Minh
được quyền hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên.

Vấn đề 3: ĐỨNG TÊN GIÙM MUA BẤT ĐỘNG SẢN:
Câu 1: Việc Tòa án nhân dân tối cao xác định nhà có tranh chấp do
bà Tuệ bỏ tiền ra mua và nhờ ông Bình, bà Vân đứng tên hộ có
thuyết phục không? Vì sao?
Trả lời:
 Việc Tòa án nhân dân tối cao xác định nhà có tranh chấp do bà
Tuệ bỏ tiền ra mua và nhờ ông Bình, bà Vân đứng tên hộ là
thuyết phục.
 Vì căn cứ “Giấy cam đoan xác định tài sản nhà ở” lập ngày 07/06/2001 có nội
dung xác nhận căn nhà số 16-B20 do bà Tuệ bỏ tiền mua và nhờ ông Bình, bà
Vân đứng tên hộ. Giấy cam đoan này có chữ ký của ông Bình và bà Vân. “Giấy
khai nhận tài sản” ngày 09/08/2001 của bà Tuệ cũng có nội dung năm 1993 bà
Tuệ mua căn nhà số 16 - B20,…
 Mặt khác, tại Biên bản hòa giải ngày 05/10/2010 và ngày 14/10/2010 ông Bình
cũng thừa nhận nhà 16 - B20 là bà Tuệ cho tiền mua và nhờ bà Vân đứng tên
cùng mua. Anh Nguyễn Xuân Hải là con ông Bình cũng khẳng định nhà 16B20 do bà Tuệ mua…
 Do đó, bà Tuệ bỏ tiền ra mua và nhờ ông Bình, bà Vân đứng tên hộ là có căn
cứ.
Câu 2: Ở thời điểm mua nhà trên, bà Tuệ có được đứng tên không?
Vì sao?
Trả lời:

10


 Ở thời điểm mua nhà trên, bà Tuệ không được đứng tên. Vì việc
mua nhà ở và quyền sử dụng đất tại Việt Nam là một hạn chế

đối với người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài
so với công dân Việt Nam. Theo quy định tại Điều 80 Chương 5
Luật đất đai năm 1993 thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ được
quyền thuê đất.
Câu 3: Ở thời điểm hiện nay, bà Tuệ có được đứng tên mua nhà ở tại
Việt Nam không?
Trả lời:
 Ở thời điểm hiện nay, bà Tuệ được đứng tên mua nhà ở tại Việt
Nam. Vì bà Tuệ được phép nhập cảnh vào Việt Nam và có
quyền được sở hữu nhà tại Việt Nam theo quy định của pháp
luật Việt Nam:
 Căn cứ theo quy định tại Khoản 6 Điều 5 Luật Đất đai năm
2013, người sử dụng đất được công nhận quyền sử dụng
đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm người
Việt Nam định cư ở nước ngoài.
 Căn cứ theo điểm d Khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai năm
2013 cũng quy định: “đ) Người Việt Nam định cư ở nước
ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy
định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử
dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa
kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở
hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát
triển nhà ở”.
 Căn cứ vào Khoản 2 Điều 7 Luật Nhà ở năm 2014 quy định
về Đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam: “2. Người Việt
Nam định cư ở nước ngoài”.
Câu 4: Ngày nay, theo Tòa án nhân dân tối cao, bà Tuệ được công
nhận quyền sở hữu nhà trên không? Hướng giải quyết này của Tòa
án nhân dân tối cao đã có tiền lệ chưa?
Trả lời:

 Ngày nay, theo Tòa án nhân dân tối cao, bà Tuệ được công
nhận quyền sở hữu nhà trên.
 Vì theo “giấy chứng nhận” ngày 12/6/1009 của Tổng lãnh sự quán nước
CHXHCNVN tại NB thì bà Tuệ vẫn có quốc tịch VN. Ngày 18/6/2009 bà Tuệ

11


còn được cấp “Giấy miễn thị thực” đê bà Tuệ nhập cảnh VN nhiều lần đến
ngày 18/6/2014, mỗi lần nhập cảnh tạm trú không quá 90 ngày. Theo quy định
tại Điều 1 Luật số 24/2009/QH12 ngày 18/6/2009 của Quốc hội về sửa đổi bổ
sung Điều 126 Luật nhà ở và Điều 121 Luật đất đai thì bà Tuệ có đủ điều kiện
được sở hữu nhà tại Việt Nam.
 Ví dụ tiền lệ:
 Quyết định số 06/HĐTP-DS ngày 28/1/2005 giữa ông Định và vợ chồng
ông Thịnh [7].
 Quyết định số 11/2010/DS-GĐT ngày 2/4/2010 giữa bà Lang và bà Bảy ông
Thanh [8].
Câu 5: Theo Tòa án nhân dân tối cao, phần giá trị chênh lệch giữa
số tiền bà Tuệ bỏ ra và giá trị hiện tại của nhà đất có tranh chấp
được xử lý như thế nào?
Trả lời:
 Theo Tòa án nhân dân tối cao, phần giá trị chênh lệch giữa số
tiền bà Tuệ bỏ ra và giá trị hiện tại của nhà đất có tranh chấp
được xử lý như sau: “Xác định giá nhà đất theo giá thị trường ở thời điểm
xét xử sơ thẩm, trừ đi số tiền mua nhà đất do bà Tuệ bỏ ra, phần giá trị còn lại
chia đôi cho bà Tuệ và ông Bình”.
Câu 6: Hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân tối cao đã có án
lệ chưa? Nếu có, nêu án lệ đó.
Trả lời:



Hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân tối cao đã có án lệ.
Án lệ số 02/2016/AL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân
dân tối cao thông qua ngày 06 tháng 4 năm 2016 và được
công bố theo Quyết định 220/QĐ-CA ngày 06 tháng 4 năm
2016 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.

 Nguồn án lệ: Quyết định giám đốc thẩm số 27/2010/DS-GĐT
ngày 08-7-2010 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối
cao về vụ án “Tranh chấp đòi lại tài sản” tại tỉnh Sóc Trăng giữa
nguyên đơn là bà Nguyễn Thị Thảnh với bị đơn là ông Nguyễn
Văn Tám; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Nguyễn
Thị Yêm.
7[] Đỗ Văn Đại, Luật hợp đồng Việt Nam – Bản án và bình luận bản án, Nxb. Hồng Đức –
Hội Luật gia Việt Nam, tập 1, tái bản lần thứ sáu, trang 729.
8[] Đỗ Văn Đại, Luật hợp đồng Việt Nam – Bản án và bình luận bản án, Nxb. Hồng Đức –
Hội Luật gia Việt Nam, tập 1, tái bản lần thứ sáu, trang 730.

12


 Khái quát nội dung của án lệ: Trường hợp người Việt Nam định cư ở nước
ngoài đã bỏ tiền ra để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhờ người ở
trong nước đứng tên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ mình, khi giải
quyết tranh chấp thì Tòa án phải xem xét và tính công sức bảo quản, giữ gìn,
tôn tạo làm tăng giá trị quyền sử dụng đất cho người đứng tên hộ; trường hợp
không xác định được chính xác công sức của người đó thì cần xác định người
thực chất trả tiền để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và người đứng tên
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ có công sức ngang nhau để chia

phần giá trị chênh lệch tăng thêm so với tiền gốc nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng đất ban đầu.
Câu 7: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án
nhân dân tối cao.
Trả lời:
 Hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân tối cao là thuyết
phục. Vì:
 Vì tại thời điểm xảy ra tranh chấp bà Tuệ đã có quyền được sở hữu nhà ở
tại Việt Nam nên yêu cầu ông Bình trả lại nhà cho bà Tuệ là hơp lý.
“Chúng ta nên cho phép hợp thức hóa quan hệ trước đó như hướng kiến
nghị của Viện kiểm sát nhân tối cao” [9]. Bên cạnh đó quy định như vậy là
để đảm bảo quyền và lợi ích của người nhờ đứng tên giùm.
 Tuy nhiên, để đảm bảo quyền lợi cho người đứng tên giùm (ông Bình) thì
TAND phải xem xét đến công sức quản lý, giữ gìn nhà ở của gia đình ông
Bình, dựa trên cơ sở đó để phân chia phần giá trị chênh lệch chứ không nên
chia đôi như hướng của Tòa án.

Vấn đề 4: TÌM KIẾM TÀI LIỆU:
-

Nguyễn Đức Vinh, Bàn về vấn đề tự do chọn luật áp dụng điều
chỉnh quan hệ trách nhiệm ngoài hợp đồng trong pháp luật liên
minh Châu Âu (EU), Tạp chí Khoa học pháp lý, số 01, 2017, trang
47 đến 56.

9[] Đỗ Văn Đại, Luật hợp đồng Việt Nam – Bản án và bình luận bản án, Nxb. Hồng Đức –
Hội Luật gia Việt Nam, tập 1, tái bản lần thứ sáu, trang 732.

13

-

Nguyễn Thùy Trang, Bình luận về các biện pháp xử lý vi phạm hợp
đồng trong Bộ luật dân sự 2015, Tạp chí Khoa học pháp lý, số 03,
2017, trang 22 đến 27.

-

Lê Hà Huy Phát, Trần Tiến Đoàn, Bồi thường thiệt hại ngoài hợp
đồng trong lĩnh vực thể thao – nhìn từ góc độ môn bóng đá, Tạp
chí Khoa học pháp lý, số 09, 2017, trang 24 đến 31.

14