Vận dụng phương pháp so sánh trực tiếp để định giá bất động sản

Lời mở đầu
Qua quá trình phát triển của đất nước thì thị trường bất động sản cũng có nhiều
thay đổi về quy mô , cơ cấu , giá trị góp phần thúc đẩy nền kinh tế phát triển , thu hút
các nguồn vốn trong xã hội thu hút vốn đầu tư nước ngoài , rút ngắn khoảng cách giữa
nông thôn và thành phố,chuyển dịch cơ cấu theo hướng hiện đại hóa .Ông cha ta có
câu “An cư lạc nghiệp” ai cũng muốn tìm cho mình một căn nhà phù hợp để ổn định
cuộc sống .Song do phát triển chủ yếu tự phát nên thị trường bất động sản còn bộc lộ
không ít hạn chế tác động tiêu cực đến nền kinh tế đặc biệt là những cơn sốt ảo đẩy
giá nhà đất lên quá cao gây khó khăn cho nhu cầu nhà ở của người dân, thị trường bất
động sản cũng có những lúc đóng băng làm cho người tham gia lo lắng .Chính vì các
nguồn thông tin trên thị trường không minh bạch khiến cho người bán khó khăn trong
việc ước lượng giá còn người mua thì không biết mua với mức giá nào phù hợp nhằm
giảm mức chi phí bỏ ra. Trước tình hình đó cần phải có một đội ngũ thẩm định giá già
kinh nghiệm và hoạt động của các sản giao dịch bất động sản phải dễ dàng hơn tạo
niềm tin cho người dân . Có như vậy mới xác định đúng giá trị của bất động sản , nâng
cao tính minh bạch của thông tin góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển


Chương 1: Cơ sở lý luận về định giá BĐS bằng phương pháp so sánh
1.1

Lý luận về định giá bất động sản

1.1.1 Khái niệm định giá bất động sản
Định giá bất động sản là việc ước tính giá trị của quyền sở hữu bất động sản cụ
thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều
kiện cụ thể và trên một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp.
Theo qui định tại Luật Kinh doanh bất động sản, định giá bất động sản là hoạt
động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định. Việc
định giá bất động sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí,quy mô,
thực trạng của bất động sản và giá thị trường tại thời điểm định giá. Việc định giá bất

động sản phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ pháp luật.
Như vậy, nội dung của định giá bất động sản bao gồm:
+ Định giá BĐS là việc ước tính giá của bất động sản cụ thể
+ Tại một thời điểm nhất định
+ Tại một thị trường nhất định
+ Cho mục đích xác định
+ Theo tiêu chí kỹ thuật, tính chất, vị trí, qui mô, thực trạng BĐS
+ Theo những phương pháp, tiêu chuẩn nhất nhất định
Ở đây, cần lưu ý là hoạt động định giá BĐS là việc “ước tính” giá cả của bất
động sản. Kết quả của hoạt động định giá là đưa ra mức giá của bất động sản. Tuy
nhiên, mức giá (do các tổ chức định giá đưa ra) này không phải là giá cả thị trường
(giá cả thực sự giao dịch trên thị trường của bất động sản.
1.1.2 Sự cần thiết của công tác định giá BĐS
1.1.2.1.Sự cần thiết của định giá bất động sản đối vối cá nhân.
Trong nền kinh tế thị trường, giá cả của hàng hoá nói chung, của bất động sản
nói riêng được hình thành và vận động dưới sự chi phối của các qui luật khách
quan,và chịu sự tác động của nhiều nhân tố. Cùng một loại bất động sản ở một thời
điểm, nhưng ở các thị trường khác nhau có giá thị trường khác nhau. Hoặc cùng loại
bất động sản, cùng thị trường (nông thôn/thành thị/vùng) nhưng ở những thời điểm
khác nhau, có giá thị trường khác nhau. Chưa kể đến các bất động sản có các đặc tính
kỹ thuật, xây dựng, kiến trúc phức tạp và rất khác nhau. Trong khi đó, giá cả của bất


động sản phụ thuộc rất lớn vào các yếu tố này. Cá nhân người mua hoặc bán bất động
sản không phải lúc nào cũng có đầy đủ thông tin và am hiểu về tính năng và cấu trúc
của bất động sản, và vì thể, không đánh giá đúng giá trị thị trường của bất động sản.
Điều này, có thể gây thiệt hại cho các cá nhân tham gia thị trường bất động sản, nếu
các quyết định của họ thiếu thông tin, không phản ánh đúng giá trị bất động sản. Với
sự công tác định giá và giá ước lượng giá phản ánh đúng giá trị thị trường, các cá nhân
khi tham gia thị trường BĐS sẽ không bị thiệt thòi trong các giao dịch mua bán hoặc

trao đổi, thừa kế, thế chấp, bảo hiểm v.v. việc định giá đúng giúp tránh những thiệt hại
cho các cá nhân tham gia thị trường.
1.1.2.2. Sự cần thiết của hoạt động định giá đối với nhà nước
Nhà nước, với tư cách là chủ sở hữu của một khối lượng rất lớn các loại bất
động sản, sẽ bị ảnh hưởng rất lớn (bị thất thoát tài sản, thiệt hại về lợi ích kinh tế hoặc
gây tổn hại cho người khác) nếu định giá không đúng các loại bất động sản mà nhà
nước sở hữu. Cho đến nay, việc định giá các tài sản này đang được thực hiện bởi các
cán bộ định giá thuộc hệ thống nhà nước (như cán bộ thuộc các sở Tài chính, cán bộ
thuế...). Với một khối lượng công việc lớn, việc sử dụng hoạt động tư vấn định giá từ
các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doah dịch vụ bất động sản là tất yếu.
Chính vì vậy, hoạt động định giá (của nhà nước và các doanh nghiệp định giá) có vai
trò vô cùng quan trọng đối với nhà nước. Các bất động sản nhà nước phải định giá bao
gồm:
+ Định giá đất làm cơ sở cho việc thu thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử
dụng đất, thuế tài sản, thuế trước bạ,...
+ Định giá các bất động sản cho mục đích cổ phần hoá, sáp nhập, bán, khoán,
cho
thuê các doanh nghiệp nhà nước
+ Định giá bất động sản (đặc biệt là đất đai) cho các hoạt động đấu giá
+ Định giá đất đai, nhà xưởng của các doanh nghiệp nhà nước khi tham gia liên
doanh liên kết sản xuất
+ Định giá bất động sản để thanh lý tài sản
+ Định giá bất động sản cho các mục đích thế chấp, bảo hiểm...


Việc định giá BĐS phản ánh đúng giá trị thị trường sẽ có tác dụng lớn trong
việc đảm bảo nguồn thu cho nhà nước, tránh thất thu thuế, đảm bảo tính công bằng xã
hội. Đồng thời, định giá đúng giá trị BĐS, trong đó đặc biệt là đất đai, sẽ tạo động lực
cho việc phân bố đất đai – như là một nguồn lực xã hội - một cách hợp lý và hiệu quả.
Nói một cách khác, đất đai sẽ được phân bố vào người “sử dụng tốt nhất và hiệu quả

nhất”. Khi tất cả nguồn lực đất đai đều được đánh giá theo giá trị thị trường và không
có sự ưu đãi đặc biệt náo đối với một nhóm người sử dụng cụ thể, thì đất đai sẽ được
sử dụng theo cách tốt nhất. Trên thực tế hiện nay ở nước ta, còn rất nhiều cơ quan,
doanh nghiệp nhà nước được “bao cấp” về giá đất khi tính toán các nghĩa vụ liên quan
đến đất. Vì vậy, mặc dù đất đai là sở hữu toàn dân, nhưng loại tài sản quí giá này đang
bị lãng phí vì sự “chiếm giữ” không hợp lý của các cơ quan nhà nước, đặc biệt là đất
đai ở những vị trí tốt, thuận lợi. Nguyên nhân chính là “giá đất” để tính toán các nghĩa
vụ này không sát với giá thị trường, vì vậy cơ quan này không có động lực rời khỏi
khu vực này để tìm đến những khu vực có giá đất rẻ hơn để thuê trụ sở hoặc nơi sản
xuất kinh doanh. Nói một cách khác, nguyên tắc “sử dụng cao nhất và tốt nhất” không
được đảm bảo.
1.1.3 Yếu tố ảnh hưởng định giá bất động sản
Giá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệcung-cầu trên thị trường. Khi
cầu lớn hơn cung, giáBĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấphơn cung, giá
BĐS có xu hướng giảm xuống.Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiềuyếu tố
khácnhư những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật củathị trường như "độc quyền",
"đầu cơ", "cạnh tranhkhông lành mạnh"... có những yếu tố xuất phát từ sự
can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nướcvào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu
dân cư (đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện...), tăng hoặcmiễn giảm thuế
cho các doanh nghiệp kinh doanh địaốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản BĐS thuộc
sởhữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thunhập thấp...; có những yếu tố bắt
nguồn từ tâm lý,thói quen của người dân như không muốn bán nhàđất do cha ông để
lại, hoặc không thích ở nhà chungcư, hoặc ham muốn có nhà nằm trên quốc lộ, tỉnh
lộ...Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá BĐSnói riêng cũng như đối với
BĐS nói chung, cụ thể là:
1.1.3.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS:


 Nhóm các yếu tố tự nhiên:
* Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐSmang lại càng cao thì

giá trị của BĐS càng lớn. MỗiBĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đốivà
vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả2 loại vị trí nói trên đều có vai trò
quan trọng trongviệc xác lập giá trị của BĐS. Những BĐS nằm tạitrung tâm đô thị hay
một vùng nào đó sẽ có giá trị lớnhơn những bất động sản nhà đất cùng loại nằm ở
cácvùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những BĐSnằm tại các ngã 4 hay ngã 3,
trên các trục lộ giaothông quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐSnằm ở vị trí
khác (vị trí tuyệt đối). Việc xem xét đánhgiá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng,
đặc biệtlà đối với việc xác định giá đất.
* Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất:một kích thước và diện
tích thửa đất tối ưu khi nóthoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cưtrong
vùng. Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thìloại kích thước và diện tích tối ưu khi
mặt tiền thửađất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m-15m.
* Địa hình BĐS toạ lạc: địa hình nơi BĐS toạ lạc caohay thấp so với các BĐS
khác trong vùng lân cận cótác động đến giá trị BĐS. Ở những khu vực thấp,thường
hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiệntượng triều cường thì giá của BĐS sẽ thấp,
ngược lạigiá của nó sẽ cao hơn.
* Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối vớiBĐS là nhà hoặc là các
công trình xây dựng khác):nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào cókiến trúc
phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ caohơn và ngược lại.
* Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày củalớp bề mặt, tính chất thổ
nhưỡng, tính chất vật lý...).Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị củaBĐS
tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độmàu mỡ của đất có thể rất quan trọng
đối với giá trịđất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại
không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng.
* Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bịô nhiễm nặng, yên tĩnh
hay ồn ào đều ảnh hưởngtrực tiếp đến giá trị BĐS.
* Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: nhữngBĐS nằm ở những vùng
thường hay bị các sự cố củathiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt...) làm
cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại.

 Nhóm các yếu tố kinh tế:
* Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhậphàng năm từ BĐS mang
lại sẽ có ảnh hưởng quantrọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng tạo ra thunhập từ
BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nócàng cao và ngược lại.
* Những tiện nghi gắn liền với BĐS: như hệ thốngđiện, nước, vệ sinh, điều hoà
nhiệt độ, thông tin liênlạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượngcàng tốt thì
càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng.
 Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường:
* Tính hữu dụng của BĐS.
* Nhu cầu loại BĐS trên thị trường.
* Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thưpháp lý về quyền sử dụng
đất, sở hữu nhà, giấy phépxây dựng v.v.. hiện có.
* Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS,các hạn chế về quyền sử
dụng đất, sở hữu nhà vàcông trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng chothuê,
thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sửdụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền
sở hữuchung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là đườngbăng lên xuống của máy bay
không được cao quá 3tầng...).
1.1.3.2 Các yếu tố chung bên ngoài.
Các yếu tố chính trị pháp lý:Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà
nướcvà chính quyền địa phương có thể có những tác độngđến hoạt động của thị
trường BĐS nói chung và sựđầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng. Cụ thể là:
* Các chính sách có tác động gián tiếp như: sựkhuyến khích đầu tư bên ngoài
vào địa phương cóthể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm chogiá BĐS gia
tăng.
* Các chính sách tác động trực tiếp như:
+ Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại ViệtNam.
+ Chính sách cho phép những người không có hộ khẩuthành phố được mua nhà
tại thành phố.
+Chính sách tài chính áp dụng đối với những ngườiđược nhà nước giao đất,

cho thuê đất...


+ Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnhvực BĐS
+ Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS
2) Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô: Đó là các yếu tốkinh tế liên quan như.
* Tình hình cung-cầu BĐS trong khu vực.
* Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐStrong khu vực.
* Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực.
* Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường,hệ thống cấp thoát nước, cấp
điện, thông tin liên lạc...)
* Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng.
* Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trongvùng (thuộc nhóm cao, trung
bình hay thấp) so vớicác vùng khác.
* Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thốngtín dụng trong vùng;
* Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng
* Mức giá bình quân các loại đất trong vùng
* Tỷ lệ thuế và mức thuế suất
* Mức độ lạm phát chung
* Tình hình thị trường lao động, thị trường chứngkhoán, thị trường tín dụng trong
vùng.
3 ) Các yếu tố xã hội.
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS.Một khu vực mà mật độ
dân số đột nhiên tăng cao dotốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đósẽ
tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ. Mặtkhác các yếu tố khác trong vùng như:
chất lượng dịchvụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tậpquán người dân
trong vùng cũng có ảnh hưởng đếngiá trị của BĐS. Tình trạng những người sống
trongBĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạngviệc làm, các mối quan hệ
tình cảm gia đình, xã hộicủa những người đang chung sống...
1.2. Phương pháp so sánh trong định giá BĐS

1.2.1.Khái niệm
Phương pháp so sánh là một phương pháp xác định giá trị dựa trên phân tích giá của bất
động sản tương tự với giá giao dịch bất động sản thành công hoặc đang mua, bán theo giá thị


trường hoặc gần với thời gian xác định giá trị ước tính giá trị thị trường của tài sản thuộc quyền
định giá.
Phương pháp so sánh chủ yếu áp dụng trong định giá bất động sản là giao dịch, mua,
bán phổ biến trên thịtrường. Phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng khá rộng rãi ở nhiều
nước trên thế giới, và hầu hết được sử dụng trong thực tế của sự khác biệt định giá tài
sản. Phương pháp này không có mô hình hay công thức cố định, mà dựa vào thông tin của các
giao dịch để xác định giá trị thị trường.
1.2.2. Nguyên tắc áp dụng
a.Nguyên tắc thay thế: Một người mua có lư trí không trả giá cho một bất động sản nhiều hơn
chi phí để mua một bất động sản khác có cùng sự hữu ích như nhau.
b. Nguyên tắc đóng góp: Quá trình điều chỉnh có ước tính sự tham gia đóng góp của các yếu tố
hay bộ phận của bất động sản đối với tổng số giá thị trường của nó.
c.Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
d.Nguyên tắc cung cầu
1.2.3. Đối tượng,phạm vi,các yêu cầu đối với phương pháp so sánh
1.2.3.1 Đối tượng áp dụng
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp thông dụng nhất được sử dụng
khi có thị trường mua, bán, định giá tất cả những bất động sản giao dịch mua bán trên
thị trường.
Phương pháp này khá đơn giản, thực hiện dễ dàng đặc biệt đặc biệt là với
người có kiến thức kinh nghiệm và thường xuyên nắm bắt thông tin về thị trường bất
động sản. Do kết quả của phương pháp phản ánh sự đánh giá khách quan của thị
trường nên dễ được mọi người chấp nhận.
1.2.3.2 Phạm vi áp dụng
Phương pháp so sánh được sử dụng tốt nhất khi định giá các bất định sản dân

dụng nhà ở hoặc đất trống trong khu vực dân cư, bất động sản thương mại dich vụ.
Đây là các bất động sản thường được mua bán phổ biến trên thị trường nên dễ dàng có
dữ liệu so sánh.
Phương pháp này thường ít sử dụng để định giá những bất động sản có ít hoặc
không có giao dịch trên thị trường, ít có cơ sở để so sánh như bất động sản công
nghiệp, bất động sản đặc biệt như trường học, bệnh viện, công trình công cộng.
1.2.3.3 Yêu cầu của phương pháp


Phương pháp so sánh trực tiếp đòi hỏi người định giá phải tiến hành khảo sát,
thu thập thông tin, tìm kiếm và phân tích giá bán trên thị trường bất động sản lân cận
có đặc điểm tương đối giống bất động sản mục tiêu cần định giá. Từ đó có những
điều chỉnh thích hợp do những khác biệt giữanhững bất động sản so sánh với bất động
sản mục tiêu để ước tính giá trị của bất động sản mục tiêu.
Chỉ so sánh bất động sản mục tiêu với những bất động sản tương tự trong vùng
có điều kiện thị trường đồng nhất, trong cùng điều kiện địa lý, thông tin thị trường
gần, có tính đồng nhất cùng mục đích sử dụng, thiết kế xây dựng.
Chỉ sử dụng giá bất động sản giao dịch bình thường trên thị trường , có thông
tin đầy đủ. Các cuộc giao dịch phải diễn ra khi bên bán đang có nhu cầu bán và bên
mua đang có nhu cầu mua và phải có thỏa thuận về giá.
Cuộc mua bán được thu thập phải diễn ra trong thời gian gần với thời gian điều
tra. Gần bao nhiêu còn phụ thuộc vào mức độ biến động về giá của thị trường.
Nói chung khi giá thị trường biến động mạnh thì các cuộc mua bán thu thập
cũng gần với thời điểm định giá càng tốt. Điều này phụ thuộc rất nhiều ở kinh nghiệm
của người định giá.
Các bất động sản so sánh là các bất động sản đã bán hoặc đang chào mời bán
nhưng tốt nhất là các bất động sản đã được bán trên thị trường rồi.
Thông tin thu thập phải có độ tin cậy cao và phải được kiểm tra, thẩm định chặt
chẽ.
1.2.4. các bước tiến hành định giá BĐS bằng phươngpháp so sánh

Việc định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp phải tiến hành các bước sau đây:
a- Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin
- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống (đất chưa được đầu tư xây dựng các
công trình trên đất) so sánh được với thửađất, khu đất cần định giá để thu thập thông tin.
Mỗi loại đất cần định giá, phải lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất trống ở khu vực
liền kề hoặc khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần định giá đã được chuyển nhượng thành
công trên thị trường (bao gồm giao dịch trực tiếp giữa các cá nhân, tổ chức với nhau; trúng đấu
giá quyền sử dụng đất, giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản) có những đặc
điểm tương tự với thửa đất, khu đất cần định giá về: loại đất, vị trí đất, qui mô diện tích, kết cấu
hạ tầng, đặc điểm pháp lý và mục đích sử dụng đất.
- Thời gian thu thập thông tin:


Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời
điểm khảo sát để xác định giá của thửa đất, khu đất cần định giá.
Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời gian gần nhất, thì
có thể thu thập thông tin về các cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời
hạn 01 năm tính đến thời điểm khảo sát để xác định giá đất.
- Những thông tin cần thu thập:
+ Vị trí;
+ Hiện trạng sử dụng đất (loại đất, qui mô diện tích và kích thước các cạnh, địa hình, tài
sản trên đất, mục đích sử dụng đất hiện tại, mục đích sử dụng đất theo quy hoạch);
+ Điều kiện về kết cấu hạ tầng;
+ Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên như cảnh quan, nguồn nước, không khí,
tiếng ồn, v.v. và môi trường xã hội như trật tự và an ninh xã hội, trình độ dân trí);
+ Các đặc điểm về pháp lý (qui hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nơi có thửa đất,
khu đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; mức độ hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai
theo quy định của pháp luật, v.v.);
+ Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch hoặc đấu giá quyền sử dụng đất thành công;
mức giá chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

+ Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán.
- Điều kiện của thông tin:
Những thông tin trên đây phải được thu thập từ kết quả những cuộc giao dịch chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường quy định tại
khoản 2 Điều 1của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP.
b- Bước 2: So sánh, phân tích thông tin:
Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở Bước 1, tiến hành tổng hợp, phân
tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa các thửa đất, khu đất so
sánh với thửa đất, khu đất cần định giá. Trên cơ sở đó xác định các tiêu chí giống và khác biệt
về giá để tính toán, xác định giá cho thửa đất, khu đất cần định giá.
c- Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu đất
so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định giá.
Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách điều chỉnh các
yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh như sau:
Giá

trị

ước tính của

Giá
=

chuyển

nhượng quyền sử dụng

Mức tiền điều chỉnh về giá
±

hình thành từ những yếu tố khác biệt

thửa đất, khu

đất của từng thửa đất,

của từng thửa đất, khu đất so sánh

đất cần định giá

khu đất so sánh

với thửa đất, khu đất cần định giá


Trong đó, mức tiền điều chỉnh về giá xuất phát từ những khác biệt về vị trí đất, kết cấu
hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mức độ ô nhiễm môi trường, v.v. của từng thửa đất, khu đất so sánh
so với thửa đất, khu đất cần định giá. Mức tiền điều chỉnh về giá theo từng yếu tố khác biệt
giữa thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá (có thể tính theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ phần
trăm (%) của giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế của thửa đất so sánh trên thị trường
trong điều kiện bình thường tại địa phương, sau đó tính thành tiền) được xác định căn cứ vào
đánh giá của các tổ chức tư vấn hoặc các chuyên viên và cơ quan có nhiệm vụ trực tiếp xác
định giá đất tham mưu cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể tại địa phương
căn cứ vào các chứng cứ thị trường.
Trường hợp giá đất có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng
thành công quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến thời điểm xác định giá của thửa đất cần
định giá, thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh theo công thức
nêu trên, cần phải điều chỉnh (tăng hoặc giảm) mức giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của
thửa đất so sánh theo chỉ số biến động (tăng hoặc giảm) giá của loại đất đó trong khoảng thời
gian này. Chỉ số biến động giá của từng loại đất có thể được tính toán từ những thông tin mà Sở

Tài chính hoặc các tổ chức tư vấn về giá đất thu thập thông qua việc điều tra, khảo sát và thống
kê giá đất theo hướng dẫn tại Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005 của Bộ Tài chính
hướng dẫn việc tổ chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá
các loại đất theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP; hoặc số liệu thống kê của cơ
quan thống kê (nếu có).
d- Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân của các
mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt về giá ở bước 3.
1.2.5. Các phương thức điều chỉnh giá trong phương pháp so sánh
Thực hiện điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối trước, điều chỉnh theo tỷ lệ phần
trăm sau:
+ Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối: Áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so
sánh có thể lượng hóa thành tiền như: điều kiện thanh toán, chi phí pháp lý, trang bị
nội thất, sân vườn, gara ô tô,…
+ Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm: Áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so
sánh không thể lượng hóa thành tiền như: môi trường, cảnh quan, điều kiện hạ tầng,…
Lấy BĐS cần định giá làm chuẩn, nếu BĐS so sánh tốt hơn thì điều chỉnh giá
của BĐS so sánh xuống và ngược lại.


1.2.6.Ưu điểm và nhược điểm của phương pháp so sánh
- Ưu điểm:
+ Phương pháp này ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật, bởi vì nó không cần thiết
để xây dựng mô hình tính toán hoặc công thức, mà dự vào sự hiện diện của giao dịch
thị trường
+ Phương pháp này thể hiện sự đánh giá giá trị thị trường của các giao dịch
thực tế, do đó dễ dàng để thuyết phục khách hàng.
+ Là cơ sở cho các phương pháp khác như: phương pháp chi phí, phương pháp
thặng dư.
- Nhược điểm:
+ Nó là cần thiết để có thêm thông tin rõ ràng và chính xác. Nếu thông tin giao

dịch là không chính xác, không sử dụng phương pháp này.
+ Các thông tin giao dịch thường rất khó để trùng hợp với việc định giá bất
động sản có nhu cầu, đặc biệt là thời gian (thông tin giao dịch thành công thường diễn
ra trước sự cần thiết cho mục tiêu thực tế giá bất động sản). Trong điều kiện thị trường
biến động, thông tin một cách nhanh chóng trở nên lỗi thời trong một thời gian ngắn.
+ Phương pháp này đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và kiến
thức thị trường thì mới có thể tiến hành định giá một cách thích hợp.

Chương 2: Vận dụng phương pháp so sánh trực tiếp để định giá BĐS
2.1.Đặc điểm bất động sản mục tiêu
2.1.1.Đặc điểm vị trí Bất Động Sản
Địa chỉ: số 21 No8 thuộc khu đô thị mới Dịch Vọng-Cầu Giấy-Hà Nội, khu dân trí
cao, an ninh đảm bảo,môi trường trong lành,nhưng hơi ồn ào.
Bất động sản ngay gần trường mầm non Vietkids, trường THCS FPT và đối diện công
viên Cầu Giấy.
Hệ thống cấp thoát nước tốt,điện nước ổn định
Khả năng chuyển nhượng: Bình thường
Bất động sản không thuộc khu quy hoạch giải tỏa


2.1.2.Chứng từ pháp lý
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất so UBND thành phố Hà Nội cấp ngày 10/06/2011
2.1.3.Đặc điểm về Bất Động Sản
a.Về đất
Mục đích sử dụng đât: đất ở
Hình thức sử dụng: Giao đất có thu tiền sử dụng đất
Thời hạn sử dụng: Lâu dài
Diện tích đất: 220m2
Giáp 2 mặt đường 8m
b.Về tài sản gắn liền với đất

- Loại tài sản: Biệt thư
- Năm xây dựng: 2011
- Tiện nghi: Cao
- Cấu Trúc:
Số tầng: 4 tầng, có hầm để ô tô
Sô phòng:6 phòng ngủ, 6 wc
Kết cấu khung chịu lực bê tông cốt thép
- Diện tích: 200m2
- Nội thất Đầy đủ,tiện nghi, sang trọng
- Hướng: Tây Bắc
- Sân vườn:rộng 20m2
2.1.4. Hình thức thanh toán
Thanh toán tiền mặt một lần ngay khi mua
2.2.Đặc điểm các bất động sản so sánh
2.2.1Bất động sản so sánh 1
- Vị trí: No8 thuộc khu đô thị mới Dịch Vọng-Cầu Giấy-Hà Nội
- Khoảng cách: cách bất động sản thẩm định 15m
- Điều kiện cơ sở hạ tầng tương đồng với BĐS thẩm định
- Tình trạng hoàn thiện: xây thô
- Diện tích:220m2
- Mặt tiền: 14m
- Hướng: Tây Bắc
- Cảnh quan: Nhìn ra công viên
- Chưa cấp sổ đỏ
- Hình thức thanh toán:Thanh toán 2 lần; lần 1 60% ngay khi mua,lần 2 40% sau 1
năm
- Số tầng: 4 tầng, có hầm để ô tô
- sốphòng: 6 phòng ngủ,6 wc
- Giáp 2 mặt đường 8m

-Giá bán:26,5 tỷ
2.2.2.Bất động sản so sánh 2
- Vị trí: số 14-No6 thuộc khu đô thị mới Dịch Vọng-Cầu Giấy-Hà Nội
- Khoảng cách: cách bất động sản thẩm định 200m
- Điều kiện cơ sở hạ tầng tương đồng với BĐS thẩm định
- Tình trạng hoàn thiện: Đã hoàn thiện
- Diện tích:200m2
- Mặt tiền: 12m
- Hướng: Đông Nam
- Cảnh quan: Nhìn ra khu dân cư
- Đã cấp sổ đỏ
- Hình thức thanh toán:tiền mặt một lần ngay khi mua
- Nội thất: đầy đủ tiện nghi sang trọng
- Số tầng: 3,5 tầng, có hầm để ô tô
- Số phòng: 5 phòng ngủ,5 wc
- Giáp 2 mặt đường 8m
- Giá bán: 27 tỷ
2.2.3.Bất động sản so sánh 3
- Vị trí: số 5-No9 thuộc khu đô thị mới Dịch Vọng-Cầu Giấy-Hà Nội
- Khoảng cách: cách bất động sản thẩm định 300m
- Điều kiện cơ sở hạ tầng tương đồng với BĐS thẩm định
- Tình trạng hoàn thiện: Đã hoàn thiện
- Diện tích:210m2
- Mặt tiền: 13m
- Hướng: Bắc
- Cảnh quan: Nhìn ra khu dân cư
- Đã cấp sổ đỏ
- Hình thức thanh toán:tiền mặt một lần ngay khi mua
- Nội thất: đầy đủ tiện nghi sang trọng

- Số tầng:3,5 tầng, có hầm để ô tô
- Số phòng: 5 phòng ngủ, 5wc
- Giáp 2 mặt đường 8m
-Giá bán:26,5 tỷ
2.2.4 Bất động sản so sánh 4
- Vị trí: số 7-No2 thuộc khu đô thị mới Dịch Vọng-Cầu Giấy-Hà Nội
- Khoảng cách: cách bất động sản thẩm định 500m
- Điều kiện cơ sở hạ tầng tương đồng với BĐS thẩm định
- Tình trạng hoàn thiện: xây thô
- Diện tích:208m2
- Mặt tiền: 12m
- Hướng: Đông Nam


- Cảnh quan: Nhìn ra khu dân cư
- Chưa có sổ đỏ
- Hình thức thanh toán:tiền mặt một lần ngay khi mua
- Nội thất: Chưa có
- Số tầng:3 tầng, không có hầm để ô tô
- Số phòng: 4 phòng ngủ,4 wc
- Giáp 1 mặt đường 8m
- Giá bán: 25 tỷ

2.2.5.Bất động sản so sánh 5
- Vị trí: soo15-No9 thuộc khu đô thị mới Dịch Vọng-Cầu Giấy-Hà Nội
- Khoảng cách: cách bất động sản thẩm định 200m
- Điều kiện cơ sở hạ tầng tương đồng với BĐS thẩm định
- Tình trạng hoàn thiện: đã hoàn thiện
- Diện tích:200m2
- Mặt tiền: 10

- Hướng: Đông Bắc
- Cảnh quan: Nhìn ra khu dân cư
- Đã có sổ đỏ
- Hình thức thanh toán:tiền mặt một lần ngay khi mua
- Nội thất: Chưa có
- Số tầng:3 tầng, không có hầm để ô tô
- Số phòng: 4 phòng ngủ,4 wc
- Giáp 1 mặt đường 8m
- Giá bán: 24 tỷ


2.3.Định giá bất động sản mục tiêu
Căn cứ thẩm định giá
- Mục đích thẩm định giá: Cơ sở cho việc mua bán tài sản
- Thời điểm thẩm định: Tháng 4-2014
- Tài sản thẩm định: Biệt thự, bất động sản này bao gồm cả quyền sử dụng đất và
công trình xây trên đất
- Cơ sở thẩm định giá: giá thị trường
- Nguyên tắc thẩm định giá
+ Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
+ Nguyên tắc cung cầu
+ Nguyên tắc đóng góp
- Phương pháp thẩm định giá: Phương pháp so sánh
Trong số 5 bất động sản so sánh,nhóm chọn 3 bất động sản so sánh 1,2,3 để làm
chứng cứ định giá bất động sản mục tiêu.
ST

Chỉ tiêu

Bất động sản

Bất động sản

Bất động sản

Bất động sản


T
1
2
3
4
5
6
7
8

Diện tích
Giá bán
Tình trạng
pháp lý
Mặt tiền
Hướng
Kết cấu hạ
tầng( Đường
giao thông)
Nội thất

9

Tình trạng
hoàn thiện
Cảnh quan

10

Kiến trúc

11

Số phòng
ngủ,nhà vệ
sinh
Môi trường

12
13

Điều kiện
thanh toán

mục tiêu
220m2
Chưa biết
Đã cấp sổ đỏ

so sánh 1
220m2
26,5 tỷ

Chưa cấp sổ
đỏ
14m
14m
Tây Bắc
Tây Bắc
Có 2 mặt
Có 2 mặt tiếp
tiếp giáp với giáp với
đường 8m
đường 8m
Đã có nội thất Chưa có nội
thất
Đã hoàn thiện Xây thô

so sánh 2
200m2
27 tỷ
Đã cấp sổ đỏ

so sánh 3
210m2
26,5 tỷ
Đã cấp sổ đỏ

12m
Đông Nam
Có 1 mặt tiếp
giáp với
đường 8m

Đã có nội thất

13m
Bắc
Có 1 mặt tiếp
giáp với
đường 8m
Đã có nội thất

Đã hoàn thiện

Đã hoàn thiện

Nhìn ra công
viên
4 tầng, có
vườn,có hầm
để ô tô
6 phòng ngủ,
6 wc

Nhìn ra công
viên
4 tầng,có hầm
để ô tô

Nhìn ra khu
dân cư
3,5 tầng,có
hầm để ô tô

Nhìn ra khu
dân cư
3,5 tầng , có
hầm để ô tô

6 phòng ngủ,
6 wc

5 phòng ngủ,
5 wc

5 phòng ngủ,
5 wc

Ít bụi,an ninh
tốt,hơi ồn
Thanh toán
tiền mặt 1 lần
khi mua

Ít bụi,an ninh
tốt,hơi ồn
Thanh toán
tiền mặt 2 lần;
60% ngay khi
mua, lần 2
40% sau 1
năm

Ít bụi,an ninh
tốt,yên tĩnh
Thanh toán
tiền mặt 1 lần
khi mua

Ít bụi,an ninh
tốt,yên tĩnh
Thanh toán
tiền mặt 1 lần
khi mua

 So sánh bất động sản so sánh 1 và bất động sản mục tiêu
Với tỷ lệ chiết khấu là 7,5%/năm, điều kiện thanh toán 2 lần: 60% lần 1 ngay
khi mua, 40% lần 2 sau khi mua 1 năm ta sẽ tính được mức giá của biệt thự B
là :
60%*26,5=15,9 (tỷ)
40%*26,5=10,6 (tỷ)
 Giá của biệt thự so sánh 1 : 15,9 + 10,6/(1+7,5%) =25,76
1. Biệt thự cần định giá A đã có sổ hồng, biệt thự so sánh B chưa có giấy tờ
hợp pháp chứng nhận quyền sử dụng đất => biệt thự A hơn biệt thự B chi
phí để hoàn tất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Mà theo quy định của Luật đất đai hiện hành, khi làm giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, cần phải nộp những phí sau:


 Tiền sử dụng đất:
- Theo Nghị định 198/2004/NĐ-CP: tiền thu về sử dụng đất khi khi
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tính bằng 50%giá đất do
Nhà nước quy định đối với diện tích đất trong hạn mức và 100% đối

với diện tích vượt hạn mức.
- Theo quyết định 19/2012/QĐ- UBND TP. Hà Nội về hạn mức giao
đất ở mới tại các phường là 90m2 .
- Quyết định 08/2013/QĐ-UBND TP. Hà Nội: Khung giá đất đối với
nhà biệt thự, kết cấu khung chịu lực BTCT là 8551000 đồng/m2 .
 Lệ phí trước bạ: Nghị định 45/2011/NĐ-CP và Thông tư 124/2011/TTBTC, LPTB khi mua đất là 0,5%giá tính theo giá đất do UBND Thành
phố quy định.
 Lệ phí cấp chứng nhận quyền sử dụng đất: 100000 đồng/ 1 giấy cấp
mới,
 Tổng chi phí mà người mua can biệt thự B phải trả để có giấy chứng
nhận hợp pháp về quyền sử dụng đất là:
50%.8551000.90 + 100%.8551000.130 + 0,5%.8551000.220 +
100000 = 1505931100 (đồng) 1506 ( triệu đồng)
2. Biệt thự A đã trang bị nội thất đầy đủ còn biệt thự B chưa có nội thất => biệt
thự A hơn biệt thự B giá trị về nội thất là: 113.000.000 + 1.500.000.000 =
1.613.000.000 ( triệu đồng)
3. Biệt thự B có một mảnh vườn trị giá 500 triệu đồng mà biệt thự A không có.
Sử dụng phương pháp chấm điểm để đánh giá các yếu tố khác nhau còn lại:
Chỉ tiêu
1. Tình trạng hoàn
thiện
2. Mặt tiền
3. Hướng
4. Kết cấu hạ tầng
5. Kiến trúc
6. Số phòng
7. Môi trường
8. Cảnh quan

Biệt thự mục tiêu A

Đã hoàn thiện (10đ)

Biệt thự so sánh 1 B
Xây thô (8đ)

14m(10đ)
Tây Bắc (9đ)
2 mặt tiếp giáp
đường (10đ)
4 tầng, có hầm để ô
tô (10đ)
6 phòng ngủ, 6
wc(10đ)
Ít bụi,an ninh tốt,hơi
ồn(9,5đ)
Nhìn ra công
viên(10đ)

14m(10đ)
Tây Bắc (9đ)
2 mặt tiếp giáp
đường (10đ)
4 tầng, có hầm để ô
tô(10đ)
6 phòng ngủ, 6 wc
(10đ)
Ít bụi,an ninh
tốt,yên tĩnh(10đ)
Nhìn ra khu dân
cư(9đ)

Mỗi điểm kém giảm đi 5% giá, mỗi điểm tăng cộng thêm 5% giá
của biệt thự so sánh B.


Với quy ước như vậy thì trên cơ sở mức giá đã giao dịch thành công
của biệt thự B là 25760 triệu đồng.
 Mức giá của biệt thự mục tiêu A sẽ bị giảm:
- Môi trường: biệt thự A kém biệt thự B: 1 điểm, giảm 5%= 1288 triệu
đồng.
 Mức giá của biệt thự A sẽ được tăng do có những yếu tố tốt hơn B:
Tình trạng hoàn thiện của biệt thự A hơn B là 2 điểm tức tăng 10%:
10%*25760=2576 triệu đồng
 Tổng hợp tất cả kết quả từ phương pháp so sánh trực tiếp và chấm
điểm trên, giá của biệt thự B được điểu chỉnh lại- kí hiệu là B’- theo
những yếu tố khác biệt với biệt thự A là:
B’= 25760 + 1506 (quyền sử dụng đât) + 1613 (nội thất) +
2576( tình trạng hoàn thiện) + 500 (mảnh vườn) – 1288(Môi trường)
=30.667 ( triệu đồng)
 So sánh bất động sản so sánh 2 và bất động sản mục tiêu
1. Điều kiện thanh toán bất động sản so sánh 2 ( C ) là 1 lần nên giá thanh toán là
27000 (triệu đồng)
2. Biệt thự so sánh 2 và biệt thự mục tiêu đều có nội thất đầy đủ tiện nghi, sang
trọng nhưng giá nội thất và chi phí thiết kế khác nhau nên:
Biệt thự mục tiêu hơn biệt thự so sánh 2 là (1500+133) – (1300 + 77)= 256
(triệu đồng)
3. Biệt thự mục tiêu và biệt thự so sánh 2 đều đã có sổ đỏ
4. Biệt thự mục tiêu và biệt thự so sánh 3 đều đã hoàn thiện
5. Biệt thự mục tiêu có khu vườn trị giá 500 triệu,biệt thự so sánh 2 không có
6. Sử dụng phương pháp chấm điểm để đánh giá các yếu tố khác còn lại

Chỉ tiêu
1. Tình trạng
hoàn thiện
2. Mặt tiền
3. Hướng
4. Kết cấu hạ
tầng
5. Kiến trúc
6. Số phòng
7. Môi trường
8. Cảnh quan

Biệt thự mục tiêu A
Đã hoàn thiện (10đ)

Biệt thự so sánh 2 C
Đã hoàn thiện (10đ)

14m (10đ)
Tây Bắc (9đ)
2 mặt tiếp giáp
đường (10đ)
4 tầng, có hầm để ô
tô (10đ)
6 phòng ngủ, 6
wc(10đ)
Ít bụi,an ninh tốt,hơi
ồn(9,5đ)
Nhìn ra công viên
(10đ)

12m (8đ)
Đông Nam (10đ)
1 mặt tiếp giáp
đường (9đ)
3,5 tầng, có hầm để
ô tô (9,5đ)
5 phòng ngủ,
5wc(9,75đ)
Ít bụi,an ninh
tốt,yên tĩnh(10đ)
Nhìn ra khu dân cư
(9đ)


Mỗi điểm kém giảm đi 5% giá, mỗi điểm tăng cộng thêm 5% giá của biệt thự so sánh
B.
Với quy ước như vậy thì trên cơ sở mức giá đã giao dịch thành công của biệt thự B là
27.000 triệu đồng.
 Mức giá của biệt thự mục tiêu A sẽ bị giảm:
- Hướng: biệt thự A kém biệt thự C: 2 điểm, giảm 5% = 2700 triệu
đồng.
- Môi trường: biệt thự A kém biệt thự C: 0,5đ, giảm 2,5% =675 triệu
đồng
 Mức giá của biệt thự A sẽ được tăng do có những yếu tố tốt hơn C:
- Mặt tiền: biệt thự A hơn biệt thự C: 2 điểm, tăng 10% = 2700 triệu
đồng
- Kiến trúc:biệt thự A hơn biệt thự C: 0,5 điểm, tăng 2,5% = 675 triệu
đồng
- Số phòng: biệt thự A hơn biệt thự C: 0,25 điểm, tăng 1,25% =

337,5triệu đồng
- Kết câu hạ tầng biệt thự A hơn biệt thự C: 1 điểm tăng 5% =1350
triệu đồng
- Cảnh quan biệt thự A hơn biệt thự C: 1 điểm tang 5%= 1350 triệu
đồng
 Tổng hợp tất cả kết quả từ phương pháp so sánh trực tiếp và chấm
điểm trên, giá của biệt thự C được điểu chỉnh lại- kí hiệu là C’- theo
những yếu tố khác biệt với biệt thự A là:
C’= 27000 + 2700(mặt tiền) + 675(Kiến trúc) + 337,5(số phòng) +
1350 (kết cấu hạ tầng) + 1350(cảnh quan)+256(nội thất) +
500(vườn) - 675(môi trường) -2700( Hướng) =30.793,5 ( triệu đồng)
 So sánh bất động sản so sánh 3 và bất động sản mục tiêu
1. Điều kiện thanh toán bất động sản so sánh 3 ( D ) là 1 lần nên giá thanh toán là
26500 (triệu đồng)
2. Biệt thự so sánh 3 và biệt thự mục tiêu đều có nội thất đầy đủ tiện nghi, sang
trọng nhưng giá nội thất và chi phí thiết kế khác nhau nên:
Biệt thự mục tiêu hơn biệt thự so sánh 2 là (1500+133) – (1100+74)= 459 (triệu
đồng)
3. Biệt thự mục tiêu và biệt thự so sánh 3 đều đã có sổ đỏ
4. Biệt thự mục tiêu và biệt thự so sánh 3 đều đã hoàn thiện
5. Biệt thự mục tiêu có khu vườn trị giá 500 triệu,biệt thự so sánh 3 không có


6. Sử dụng phương pháp chấm điểm để đánh giá các yếu tố khác còn lại
Chỉ tiêu
1. Tình trạng
hoàn thiện
2. Mặt tiền
3. Hướng
4. Kết cấu hạ

tầng
5. Kiến trúc
6. Số phòng
7. Môi Trường
8. Cảnh quan

Biệt thự mục tiêu A Biệt thự so sánh 3 D
Đã hoàn thiện (10đ) Đã hoàn thiện (10đ)
14m (10đ)
Tây Bắc (9đ)
Có 2 mặt tiếp giáp
(10đ)
4 tầng, có hầm để ô
tô (10đ)
6 phòng ngủ, 6
wc(10đ)
Ít bụi,an ninh
tốt,hơi ồn(9,5đ)
Nhìn ra công
viên( 10đ)

13m (9đ)
Bắc( 8,5đ)
Có 1 mặt tiếp giáp
(9đ)
3,5 tầng, có hầm để ô
tô (9,5đ)
5 phòng ngủ, 5
wc(9,75đ)
Ít bụi,an ninh tốt,yên

tĩnh(10đ)
Nhìn ra khu dân
cư(9đ)

Mỗi điểm kém giảm đi 5% giá, mỗi điểm tăng cộng thêm 5% giá của biệt thự
so sánh D.
Với quy ước như vậy thì trên cơ sở mức giá đã giao dịch thành công của biệt
thự D là 26500 triệu đồng.
 Mức giá của biệt thự mục tiêu A sẽ bị giảm:
- Môi trường: biệt thự A kém biệt thự D: 0,5đ, giảm 2,5% =662,5 triệu
đồng
 Mức giá của biệt thự A sẽ được tăng do có những yếu tố tốt hơn D:
- Mặt tiền: biệt thự A hơn biệt thự D: 1 điểm, tăng 5% = 1325 triệu
đồng
- Kiến trúc:biệt thự A hơn biệt thự D: 0,5 điểm, tăng 2,5% = 662,5
triệu đồng
- Số phòng:biệt thự A hơn biệt thự D: 0,25 điểm, tăng 1,25% = 331,25
triệu đồng
- Kết câu hạ tầng biệt thự A hơn biệt thự D: 1 điểm tăng 5% =1325
triệu đồng
- Cảnh quan biệt thự A hơn biệt thự D: 1 điểm tang 5%= 1325 triệu
đồng
- Hướng: biệt thự A hơn biệt thự D:0,5 điểm tăng 2,5%= 662,5 triệu
đồng


 Tổng hợp tất cả kết quả từ phương pháp so sánh trực tiếp và chấm
điểm trên, giá của biệt thự C được điểu chỉnh lại- kí hiệu là C’- theo
những yếu tố khác biệt với biệt thự A là:
D’= 26500 + 1325(mặt tiền) + 662,5( kiến trúc) + 331,25(số phòng)

1325(kết cấu hạ tầng) + 1325(cảnh quan) + 662,5(hướng) +459(nội
thất) + 500(vườn) – 662,5(môi trường) =32.427,8 ( triệu đồng)
Từ 3 bất động sản chứng cứ điều chỉnh giá trị biệt thự mục tiêu thẩm định có giá
khoảng
(30.667 + 30.793,5+ 32.427,8)/3= 31.296,1 (triệu đồng)

Lưu ý về kết quả thẩm định giá:
-

-

Phương pháp so sánh được thực hiện dựa trên các số liệu khảo sát thị trường
và chuyên gia thẩm định giá khu vực tại thời điểm thẩm định, trên cơ sở các
giao dịch thực tế trong điều kiện thương mại bình thường.
Khó khăn trong việc xác định yếu tố “giá thị trường trong điều kiện bình
thường”.giá thị trường hiện nay tuy có sự im lặng.thông tin được đưa ra trong
báo cáo tại thời điểm thẩm định giá