thực trạng vận dụng phương pháp so sánh vào hoạt động thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá tây nam bộ

LỜI CẢM ƠN
Trải qua bốn năm học tại trường Đại học Kinh Tế thành phố Hồ Chí Minh,
tương lai em mở ra một trường đời mới. Với hành trang kiến thức được trang bị,
em sẽ tự tin hòa nhập vào cuộc sống sôi động của xã hội. Được như thế, trước
hết, em xin gửi lời cảm ơn đến cha mẹ, người đã sinh thành, dạy dỗ và là chỗ dựa
vững chắc cho em khi gặp khó khăn.
Em cũng xin gửi lời cảm ơn đến toàn thể thầy cô trường Đại học Kinh tế
thành phố Hồ Chí Minh, đặc biệt là các thầy cô trong khoa Kinh tế phát triển đã
dìu dắt và hướng dẫn chúng em. Đặc biệt, em kính gửi lời cảm ơn đến cô Nguyễn
Quỳnh Hoa, cô đã tận tình hướng dẫn và giúp đỡ em hết lòng trong suốt quá trình
thực hiện chuyên đề tốt nghiệp.
Em cũng kính gửi lời cảm ơn đến công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm
định giá Tây Nam Bộ - Chi nhánh thành phố Hồ Chí Minh, các anh chị trong
phòng thẩm định giá Bất động sản. Mặc dù công việc rất bận rộn nhưng các anh
chị đã dành thời gian quý báu để hướng dẫn, truyền đạt kinh nghiệm, kiến thức
thực tế trong suốt thời gian thực tập. Xin chúc các anh chị nhiều sức khỏe, luôn
thành công trong công việc, xin chúc công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định
giá Tây Nam Bộ ngày càng phát triển và lớn mạnh.
TP.Hồ Chí Minh, tháng 05 năm 2010
Sinh viên
Nguyễn Quốc Trạng
MỤC LỤC
Danh mục các bảng biểu
Danh mục các từ viết tắt
Lời mở đầu
1
CHƯƠNG 1 : CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG
SẢN
3
1.1. Những vấn đề chung về bất động sản
3

1.1.1. Khái niệm về bất động sản
3
1.1.2.Thuộc tính bất động sản.
3
1.1.3. Đặc trưng bất động sản
4
1.1.4. Phân loại BĐS
5
1.2. Thị trường bất động sản
6
1. 2.1. Khái niệm thị trường BĐS
6
1.2.2. Các đặc trưng của thị trường BĐS
6
1.2.3. Các khu vực của thị trường Bất động sản
7
1. 2.4. Các đối tượng tham gia thị trường
9
1. 2.5. Các yếu tố tác động đến giá trị bất động sản
10
1.3. Thẩm định giá bất động sản
15
1. 3.1. Khái niệm
15
1.3.2. Vai trò, chức năng, mục đích của thẩm định giá
16
1.3.3. Cơ sở giá trị của thẩm định giá
17
1.3.4. Các nguyên tắc cơ bản của thẩm định giá bất động sản
20

1.3.5. Các phương pháp thẩm định giá trị bất động sản
22
CHƯƠNG 2 : GIỚI THIỆU VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ THẨM
ĐỊNH GIÁ TÂY NAM BỘ - CHI NHÁNH THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
24
2.1. Giới thiệu về công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Tây Nam Bộ
24
2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển
24
2.1.2. Chức năng hoạt động chính của công ty
25
2.1.3 Sơ đồ cơ cấu tổ chức của SIAC
26
2.1.4 Hệ thống văn phòng đại diện
27
2.1.5. Sơ đồ cơ cấu tổ chức tại thành phố Hồ Chí Minh của SIAC
29
2.1.6. Quy trình tiếp nhận, xử lý và bàn giao hồ sơ giữa công ty và khách hàng
30
2.2. Qui trình sử dụng phương pháp so sánh để thẩm định giá tại công ty
31
2.3. Những ưu điểm và hạn chế trong quá trình vận dụng phương pháp so sánh để
thẩm định giá tại công ty
33
2.3.1. Ưu điểm
33
2.3.2. Hạn chế
34
2.4. Hiệu quả và vấn đề đặt ra cho công ty
35

2.4.1. Sự phù hợp giữa giá BĐS được công ty định giá và giá thực tế giao dịch
của các BĐS này
35
2.4.2. Sự khác biệt của quá trình định giá trên lý thuyết so với hoạt động định
giá thực tiễn
36
CHƯƠNG 3 : ỨNG DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH ĐỂ THẨM ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN
37
3.1. Tổng quan về tài sản
37
3.2. Cơ sở giá trị của thẩm định giá, các nguyên tắc và phương pháp thẩm định
giá
38
3.3. Ứng dụng các phương pháp so sánh trực tiếp để thẩm định giá
38
3.3.1. Phân tích các bất động sản so sánh
38
3.3.2. Thực hiện điều chỉnh và kết quả thẩm định
43
Kiến nghị
54
Kết luận
57
Tài liệu tham khảo
Phụ lục
DANH MỤC BẢNG BIỂU
1. Biểu đồ Tỷ lệ sử dụng các phương pháp.
2. Sơ đồ cơ cấu tổ chức của SIAC
3. Sơ đồ cơ cấu tổ chức tại thành phố Hồ Chí Minh của SIAC

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
TĐG : Thẩm định giá
BĐS : Bất động sản
TSSS : Tài sản so sánh
QSDĐ : Quyền sử dụng đất
PP : Phương pháp
PHỤ LỤC
Phụ lục 1
BẢNG GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ QUẬN TÂN PHÚ
(Ban hành kèm Quyết định số 102 /2009/QĐ-UBND ngày 24 tháng 12 năm 2009
của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh)
181 TÂN THÀNH TRỌN ĐƯỜNG 6,000
182 TÂY SƠN TRỌN ĐƯỜNG 3,600
183 TÂY THẠNH TRỌN ĐƯỜNG 4,800
184 THẨM MỸ TRỌN ĐƯỜNG 4,700
185 THẠCH LAM TRỌN ĐƯỜNG 5,800
186 THÀNH CÔNG TRỌN ĐƯỜNG 6,000
18
7
THOẠI NGỌC HẦU ÂU CƠ LŨY BÁN BÍCH 6,000
LŨY BÁN BÍCH PHAN ANH 4,800
188 THỐNG NHẤT TRỌN ĐƯỜNG 6,000
189 TÔ HIỆU TRỌN ĐƯỜNG 5,400
190 TỰ DO 1 TRỌN ĐƯỜNG 4,700
191 TỰ QUYẾT TRƯƠNG VĨNH
KÝ
CUỐI ĐƯỜNG 4,700
192 TRẦN HƯNG ĐẠO TRỌN ĐƯỜNG 6,600
193 TRẦN QUANG CƠ TRỌN ĐƯỜNG 5,000
194 TRẦN TẤN TRỌN ĐƯỜNG 4,800

195 TRẦN THỦ ĐỘ VĂN CAO PHAN VĂN NĂM 5,000
196 TRẦN VĂN GIÁP LÊ QUANG
CHIỂU
HẺM THẠCH
LAM
4,700
197 TRẦN VĂN ƠN TRỌN ĐƯỜNG 4,700
198 TRỊNH LỖI TRỌN ĐƯỜNG 4,700
199 TRỊNH ĐÌNH THẢO TRỌN ĐƯỜNG 4,800
200 TRỊNH ĐÌNH TRỌNG TRỌN ĐƯỜNG 4,800
Phụ lục 2
PHÂN CẤP, PHÂN LOẠI CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG
(Ban hành kèm theo Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ)
Phụ lục 3
Bảng tiêu chuẩn cấu tạo các bộ phận của nhà
( Tài liệu Th.s Ngô Thảo, trường ĐH MARKETING)
Bộ phận Cấp I Cấp II CấpIII CấpIV
Móng - BTCT - BTCT - Bê tông lót - Bê tông lót
Mã
Loại công trình
CẤP CÔNG TRÌNH
Cấp
đặc biệt
Cấp I Cấp II
Cấp
III
Cấp IV
I CÔNG TRÌNH DÂN DỤNG
I-1 Nhà ở
a) Nhà chung cư

Chiều cao
≥30 tầng
hoặc
tổng diện
tích sàn
(TDTS)
Chiều cao
20- 29
tầng
hoặc
TDTS
10.000 -
Chiều cao
9 - 19 tầng
hoặc
TDTS
5.000 -
<10.000
Chiều
cao
4 - 8
tầng
hoặc
TDTS
Chiều
cao
≤ 3
tầng
hoặc
TDTS

b) Nhà ở riêng lẻ
I-2
Công
trình
công
cộng
a) Công trình văn hóa:
Thư viện, bảo tàng, nhà
triển lãm, nhà văn hóa,
câu lạc bộ, nhà biểu diễn,
nhà hát, rạp chiếu bóng,
rạp xiếc, đài phát thanh,
đài truyền hình.
Chiều cao
≥30 tầng
hoặc
nhịp ≥
96m
hoặc
TDTS ≥
15.000m
Chiều cao
20- 29
tầng
hoặc
nhịp 72 -
< 96m
hoặc
TDTS
10.000 -

<15.000
m
2
Chiều cao
9 - 19 tầng
hoặc
nhịp 36-
<72m
hoặc
TDTS
5.000 -
<10.000
m
2
Chiều
cao
4 - 8
tầng
hoặc
nhịp 12
- <36m
hoặc
TDTS
1.000 -
<5.000
m
2
Chiều
cao
≤ 3

tầng
hoặc
nhịp
<12m
hoặc
TDTS
<1.000
m
2
b) Công trình giáo dục:
Nhà trẻ, trưòng mẫu
giáo, trường phổ thông
các cấp, trưòng đại học
và cao đẳng, trường
trung học chuyên nghiệp,
trường dạy nghề, trường
công nhân kỹ thuật,
trường nghiệp vụ và các
loại trường khác.
c) Công trình y tế:
Trạm y tế, bệnh viện đa
khoa, bệnh viện chuyên
khoa từ trung ương đến
địa phương, các phòng
khám đa khoa, khám
chuyên khoa khu vực,
nhà hộ sinh, nhà điều
dưỡng, nhà nghỉ, nhà
dưỡng lão, các cơ quan y
tế: phòng chống dịch

bệnh.
- Cừ BTCT - Cừ BTCT
- Gạch, đá
- Gạch đá chẻ
- Cừ tràm, cọc
tre
- Gạch đá
không quy
cách
- Cừ tràm, cọc
tre
Cột - BTCT
- Thép hình
- Gạch có cốt thép
- Gỗ tứ thiết
- BTCT
- Thép tổ hợp
- Gạch không
cốt thép
- Sườn BTCT
- Gạch
- Gạch
- Gỗ hồng sắc
Tường - Bê tông hoặc gạch
dày 20cm
- Vữa nhám, sơn,
dán giấy
- Gạch dày
20cm
- Quét vôi

hoặc sơn nước
- Lambri hoặc
ốp
- Gạch dày 10
cm
- Quét vôi
hoặc sơn
nước
- Ốp chân
tường
- Gạch dày 10
cm
- Quét vôi
hoặc sơn nước
Sàn nền - BTCT
- Ván verni, đá
granite
- Đá mài, gạch bông
- Gạch nhựa,
mosaique
- BTCT
- Ván verni,
đá granite
- Đá mài, gạch
bông
- Gạch nhựa,
mosaique
- BTCT
- Gạch bông,
gạch nhựa

- Đá mài hoặc
lán xi măng
- BTCT hoặc
gỗ
- Gạch bông
- Láng xi
măng
Kèo - Thép hình
- BTCT
Thép hình
Gỗ
- Thép
- Gỗ
- Gỗ
Mái - BTCT
- Mái ngói hoặc tôn
- BTCT
- Mái ngói
hoặc tôn
- Tôn hoặc
fibro
- Cối hoặc bổi
- Tôn hoặc
fibro
- Cối hoặc bổi
LỜI MỞ ĐẦU
Thẩm định giá là một hoạt động tồn tại khách quan trong đời sống kinh
tế xã hội của các nước phát triển nền kinh tế theo cơ chế thị trường. Từ những
năm 1940, thẩm định giá đã khẳng định được vai trò quan trọng của mình trong
việc đánh giá và đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa

điểm, thời điểm nhất định giúp cho các tổ chức, cá nhân ban hành các quyết định
liên quan đến việc sở hữu, quản lý, mua bán, tính thuế, bảo hiểm, cho thuê, cầm
cố, thế chấp và kinh doanh tài sản… Chính vì vậy mà thẩm định giá ngày càng
trở nên quan trọng, việc vận dụng kiến thức và các tiêu chuẩn thẩm định giá vào
thực tiễn để thẩm định tài sản trở nên rất cần thiết, đảm bảo chất lượng, khách
quan, trung thực, đáp ứng tốt nhu cầu của xã hội rất được quan tâm. Do vậy, em
đã chọn đề tài “THỰC TRẠNG VẬN DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH
VÀO HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY
CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ TÂY NAM BỘ” để nói lên
những thuận lợi cũng như khó khăn khi tiến hành thẩm định giá trong thực tiễn.
Đối tượng nghiện cứu :
Xác định tỷ lệ chênh lệch nói nên ảnh hưởng của các yếu tố vị trí, quy mô,
diện tích, …đến giá trị bất động sản và tỷ lệ này giúp ích cho việc thẩm định giá
bất động sản được nhanh chóng và chính xác hơn.
Mục tiêu nghiên cứu :
Quá trình hoạt động thẩm định giá của công ty, cách sử dụng các phương
pháp thẩm định giá để thẩm định, cách xác định tác động của yếu tố vị trí quy
mô, vị trí, hình dáng,….lên giá trị bất động sản vào một bất động sản cụ thể.
Phương pháp nghiên cứu :
Phương pháp so sánh.
Nội dung chính của chuyên đề :
Chuyên đề gồm có 3 chương :
Chương 1 : Cơ sở lý luận về thẩm định giá bất động sản.
Chương 2 : Giới thiệu về công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá Tây Nam
Bộ.
Chương 3 : Ứng dụng phương pháp so sánh để thẩm định giá bất động sản
CHƯƠNG 1 : CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG
SẢN
1.1. Những vấn đề chung về bất động sản :
1.1.1. Khái niệm về bất động sản :

Bất động sản là các tài sản không thể di dời được bao gồm : đất đai nhà ở,
công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công
trình xây dựng đó, các tài sản gắn liền với đất đai, các tài sản khác do pháp luật
quy định. (Theo điều 181 bộ luật dân sự. )
1.1.2.Thuộc tính bất động sản :
 Tính bất động
Con người không thể di chuyển bất động sản từ nơi này sang nơi khác, mỗi
bất động sản điều có một vị trí nhất định tại địa điểm nó tọa lạc. Điều này làm
cho giá của bất động sản phụ thuộc vào vị trí của nó và thường mang đậm tính
chất địa phương.
 Tính không đồng nhất
Sự khác nhau về vị trí, hình thể, diện tích, quy mô của lô đất và các công trình
trên đất hình thành nên tính đa dạng của bất động sản. Mỗi miếng đất cố định ở
một địa điểm nên ta không thể chia cắt mang đi nên không thể có hai miếng đất
nào giống nhau hoàn toàn. Do vậy, giá của mỗi bất động sản gắn liền với những
đặc điểm cụ thể và riêng biệt của bất động sản đó.
 Tính khan hiếm
Diện tích đất hữu dụng là hữu hạn so với sự phát triển của dân số. Sự phát
triển đất đai hữu dụng luôn phải nằm trong sự cân bằng với môi trường sinh thái,
diện tích đất sản xuất và diện tích đất ở. Nhu cầu đất đai và nhà ở của con người
thường vượt quá mức so với sự phát triển của đất đai hữu dụng nên luôn tạo ra sự
khan hiếm trên thị trường bất động sản.
 Tính bền vững, đời sống dài
Bất động sản, đặt biệt là đất đai có tính bền vững cao, đời sống kinh tế dài.
 Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau
BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị
tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng
các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của
BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ
đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.

 Tính thích ứng
Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình
sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của
nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả
mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác.
 Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý
Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng
hoá thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời
gian dài. Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng.
 Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội
Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá
thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là
rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó.
Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v
chi phối nhu cầu và hình thức BĐS.
1.1.3. Đặc trưng bất động sản :
Khả năng co giãn của cung cầu bất động sản kém : Nhìn chung cung và
cầu đối với bất động sản là tương đối kém đàn hồi với những thay đổi giá cả, do
có những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai thể hiện trên các mặt sau :
1.1.3.1. Tổng cung toàn bộ về đất đai là cố định
Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn. Bên
cạnh các mặt hạn chế về mặt tự nhiên nêu trên còn có mặt hạn chế về quy hoạch
và đây là mặt hạn chế nổi bật nhất. Bởi vì :
• Việc phân bố đất đai cho những mục đích sử dụng có thể tuân thủ quy
hoạch sử dụng đất đai theo từng thời kỳ.
• Sự phân bố khu vực và diện tích đất sử dụng cho nông nghiệp, sản xuất
công nghiệp, bến bãi hoặc nhà ở được thể hiện trong quy hoạch phát triển
của địa phương trong vùng qua từng thời kỳ. Do thông tin thông thường là
không thể tùy tiện chuyển mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch và
điều lệ xây dựng của chính quyền đại phương.

1.1.3.2. Thời gian mua bán và giao dịch dài, chi phí môi giới cao
Do tính chất của bất động sản mà đặc biệt là nhà ở có giá trị cao, do vậy
việc mua bán phải được cân nhắc rất thận trọng và kỹ lưỡng dẫn đến thời gian
mua, bán giao dịch trên thị trường rất dài so với các loại tài sản thông thường và
cũng phát sinh nhiều chi phí lớn có liên quan như : chi phí giao dịch, chi phí môi
giới…
1.1.3.3. Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt (tính thanh khoản) kém linh hoạt
Thông thường giá trị của bất động sản là nhà ở có giá trị cao và thời gian
mua bán dài như đã nêu ở trên dẫn đến khả năng chuyển thành tiền mặt kém linh
hoạt hơn so với các tài sản khác.
1.1.3.4. Sự quản lý của chặt chẽ của nhà nước
Do đặc thù nước ta đông dân, mà đất đai thì hạn chế nên do tính chất
quan trọng của bất động sản là nhà ở đối với đời sống kinh tế, chính trị nên nhà
nước có những qui định và có sự quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển
dịch bất động sản nói chung.
1.1.4. Phân loại BĐS :
 Bất động sản có thể đầu tư xây dựng
Lọai đất này bao gổm nhà ở, nhà xưởng, công trình thương mại, dịch vụ nói
chung lọai bất động sản này có thể đầu tư xây dựng và kinh doanh trên đất, phần
lớn công trình xây dựng gắn liền với đất, loại này được giao dịch trên thị trường
nhiều nhất và dễ xảy ra biến động ở Việt Nam lẫn thế giới.
Loại nhà ở
Cấp đặc
biệt
Cấp 1 Cấp 2 Cấp 3 Trệt
Nhà chung cư Chiều cao
≥30 tầng hoặc
tổng diện tích
Chiều cao từ
20-29 tầng

hoặc TDTS
Chiều cao từ
9-19 tầng
hoặc TDTS
Chiều cao
từ 4-8 tầng
hoặc TDTS
Chiều cao ≤
3 tầng hoặc
TDTS
Nhà riêng
biệt(biệt thự,
nhà vườn )
(Theo Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ)
 Bất động sản không thể đầu tư xây dựng :
Lọai này là chủ yếu đất nông nghiệp hay các lọai đất khác như đất nuôi trồng
thủy hải sản ,đất làm muối…đất này ít diễn ra giao dịch trên thị trườn và có giao
dịch thì cũng không lớn lắm.
 Bất động sản đặc biệt :
Lọai bất động sản này bao gồm các công trình bảo tồn quốc gia ,các di sản
văn hóa vật thể, nhà thờ ,…nhóm này ít và hầu như không tham gia giao dịch
trên thị trường bất động sản.
1.2. Thị trường bất động sản :
1. 2.1. Khái niệm thị trường BĐS :
Thị trường bất động sản là địa điểm tại đó người mua và người bán tác
động qua lại lẫn nhau.
Những người mua và người bán có thể ờ cùng một địa điểm cụ thể tại 1
cuộc bán đấu giá hay có thể liên hệ với nhau qua mạng lưới thông tin liên lạc.
Giá cả bất động sản được xác định tại thị trường bất động sản.Thị trường
bất động sản có thể là của một địa phương, một quốc gia hay quốc tế.Những địa

điểm vừa và nhỏ thích hợp với việc xây dựng nhà ở là mối quan tâm của các nhà
đầu tư phát triển địa phương. Những vị trí lớn dành cho sự phát triển cư trú hay
thương mại là mối quan tâm của các nhà đầu tư lớn, vì điều kiện hoạt động lớn.
Các tổ chức đầu tư phát triển quốc tế còn có thể kinh doanh tạo nhiều địa điểm ở
nhiều nước để tranh thủ những điều kiện thuận lợi trong bối cảnh quốc tế nhất
định.
1.2.2. Các đặc trưng của thị trường BĐS :
 Không có các thị trường trung tâm
Việc giao dịch mua bán nhà ở không có một địa điểm cố định mà tại đó
người mua và người bán tác động qua lại lần nhau. Việc mua bán chủ yếu thông
qua các đơn vị kinh doanh bằng sự liên hệ trực tiếp với người mua và bán có nhu
cầu hoặc thông qua những người môi giới nhà (cò nhà). Đây là sự giao dịch kém
an toàn vì nó có thể không phản ánh đúng giá trị thực của căn nhà hoặc giá bị
bóp méo như người mua thì giá quá cao, người bán thì giá qua thấp. Tuy nhiên
nó cũng có mặt tích cực vì nhà môi giới họ chính là chất xúc tác đưa các giao
dịch tới thành công, đồng thời thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản.
 Thị trường mang tính chất địa phương nhất là thị trường nhà ở
Đặc tính của đất đai là sự bất động không thể di dời được, chia cắt đi
được, sự dư thừa đất đai ở nơi này không thể mang đi nơi khác được để gi ải
quyết nhu cầu thiếu đất đai ở nơi khác được do đó làm cho thị trường bất động
sản mang tính địa phương. Đây là điều quan trọng mà một thẩm định viên cần
quan tâm khi thẩm định giá bất động sản. Các yếu tố như : tập quán trong mua
bán bất động sản ở địa phương, đặc điểm cụ thể của từng bất động sản bao gồm :
địa điểm, hình dáng, quy mô, tình trạng pháp lý, môi trường xung quanh cần
chú ý và xem xét đúng mức.
 Là thị trường cạnh tranh không hòan hảo
 Do tính không tái tạo của đất nên thị trường mang tính độc quyền
nhiều hơn thị trường hàng hóa thông dụng, biến động của giá đất thường
mạnh mẽ hơn biến động của giá hàng hóa thông thường.
 Ngòai ra những đặc tính như : đặc điểm của bất động sản, phương

pháp tiến hành các giao dịch buôn bán và sự thiếu thông tin cần thiết cho
các giao dịch góp phần tạo nên sự không hòan hảo trong cạnh tranh trên
thị trường bất động sản. Ngòai ra sự khác nhau về cấu trúc trong mỗi tòa
nhà, mỗi mảnh đất cũng có đặc trưng riêng biệt do vị trí, địa điểm của nó.
Đa số các giao dịch trong thị trường bất động sản được tiến hành riêng rẽ
và thậm chí nếu các kết quả giao dịch kinh doanh có bị tiết lộ thì tác dụng
cũng hạn chế vì thiếu các thông tin chi tiết như diện tích ngôi nhà, tình
trạng pháp lý, sở hữu, giao dịch
1.2.3. Các khu vực của thị trường Bất động sản :
1.2.3.1. Thị trường đất sản xuất nông nghiệp :
Thị trường này chủ yếu xuất hiện ở những địa phương mà sản xuất nông
nghiệp là ngành kinh tế chủ yếu. Thị trường này phát sinh do nhu cầu chuyển
dịch và tích tụ đất sản xuất nông nghiệp trong nội bộ nhân dân. Thị trường này
chưa được các nhà thẩm định giá hiện nay quan tâm đúng mức nên rất thiếu
thông tin có hệ thống về thị trường này.
1. 2.3.2. Thị trường nhà ở :
- Đây là thị trường sôi động hiện nay, nhất là ở những vùng đang đô thị hoá.
- Thị trường này có thể phân ra thành 4 nhóm:
• Nhà biệt thự: đây là thị trường của tầng lớp có nhu cầu thu nhập cao, quy
mô đất khá rộng phổ biến từ 150 m
2
- 500m
2
. Thông thường ở các đô thị đã
hình thành lâu đời là biệt thự gắn liền với đất, còn ở những vùng mới quy
hoạch thì là nền đất trống để phục vụ cho việc xây dựng biệt thự. Giá đất ở
nhóm này thường cao do vị trí địa điểm gắn liền với môi trường cảnh quan
ưu việt.
• Nhà vườn: Có diện tích trên dưới 1.000m
2

nằm ở các vùng ven đặc biệt là
cạnh các sông, rạch vừa có thể để ở và chung quanh có thể trồng vườn cây.
Loại nhà này có thể được cung ứng bởi các doanh nghiệp kinh doanh Bất
động sản nhưng ở quy mô diện tích từ 400 m
2
- 600m
2
, đối với những lô đất
có quy mô diện tích lớn chủ yếu được hình thành từ việc chuyển nhượng lại
đất sản xuất nông nghiệp, sau đó cải tạo thành nhà vườn. Đây là thị trường
của tầng lớp trung lưu. Đặc biệt là của tầng lớp cán bộ cao tuổi.
• Nhà phố riêng biệt và phố liên kết: Đây là thị trường của tầng lớp có thu
nhập trung bình với quy mô đất từ 40 m
2
- 120m
2
phổ biến từ 60 m
2
-80m
2
, có
thể vừa dùng để ở, vừa dùng để kinh doanh nếu ở mặt tiền các đường phố.
• Nhà chung cư nhiều tầng: Phục vụ cho những người có thu nhập thấp
hoặc trung bình kém, do diện tích đất của từng căn hộ ít. Nhà nước hỗ trợ về
chi phí hạ tầng của khu vực. Giá trị của từng căn hộ chủ yếu là giá trị xây
dựng. Loại nhà này ngày càng chiếm tỷ trọng cao trong giao dịch Bất động
sản ở các đô thị lớn.
1. 2.3.3. Thị trường nhà xưởng công nghiệp :
Hiện nay thường hình thành ở các khu vực ven đô thị và ngoại thành được
quy hoạch dành cho việc xây dựng nhà xưởng sản xuất bao gồm: các khu công

nghiệp tập trung hoặc nhà máy đơn lẻ. Quy mô đất rộng thường được hình thành
từ việc chuyển mục đích sử dừng từ đất sản xuất nông nghiệp hoặc đất hàng hóa.
Xu thế phát triển là các khu công nghiệp tập trung chuyên ngành hoặc đa ngành
để dễ quản lý và xử lý ô nhiễm môi trường.
1.2.3.4. Thị trường bất động sản phục vụ hoạt động thương mại, dịch vụ khách
sạn, cao ốc, văn phòng :
Thị trường này chủ yếu ở các trung tâm đô thị có vị trí thuận lợi cho việc kinh
doanh, điều kiện hạ tầng tốt, giá trị Bất động sản ở thị trường này rất cao do khả
năng sinh lợi nhuận lớn và yếu tố khan hiếm cũng cao hơn thị trường khác.
1. 2.4. Các đối tượng tham gia thị trường :
1.2.4.1. Nhà nước :
Trong thực tiễn của đất nước ta hiện nay Nhà nước là lực lượng có vai trò
rất lớn trong việc tham gia cũng như tác động đến thị trường Bất động sản, thể
hiện trên một số điểm sau:
• Nhà nước ban hành các quy định về quản lý Bất động sản, về nghĩa vụ tài
chính có liên quan đến quyền sử dụng đất và đặc biệt là vạch ra quy hoạch
về việc sử dụng đất và xây dựng nhà xưởng.
• Trong quá trình cải tổ sắp xếp lại doanh nghiệp Nhà nước cũng như chỉnh
trang đô thị có một số nhà xưởng, trụ sở làm việc của các doanh nghiệp và
cơ quan Nhà nước cần bán. Đây là nguồn cung ứng khá quan trọng cho thị
trường Bất động sản.
1. 2.4.2. Nhà đầu tư :
Bao gồm nhà đầu tư vào ngành kinh doanh Bất động sản và vào các ngành
kinh tế khác.
• Đối với các nhà đầu tư vào các ngành kinh tế khác thì vai trò của họ trên
thị trường chủ yếu là người mua. Họ tạo nên cầu trên thị trường Bất động
sản, đặc biệt là trên thị trường nhà xưởng xí nghiệp cũng như thị trường
Bất động sản phục vụ cho hoạt động thương mại, dịch vụ, khách sạn, cao
ốc văn phòng, y tế, giáo dục
• Đối với nhà đầu tư vào ngành kinh doanh Bất động sản. Vai trò của họ

đặc biệt quan trọng trên thị trường Bất động sản, hoạt động của họ làm
cho thị trường Bất động sản trở lên sôi động và phát triển. Trên thị trường
họ vừa đóng vai trò người mua vừa đóng vai trò người bán trong đó vai
trò người bán là chủ yếu.Họ mua những Bất động sản bao gồm đất và tài
sản trên đất, hoặc đất trống để cải tạo, đầu tư nâng cấp sau đó chuyển
nhượng lại.
1.2.4.3. Người mua và người bán thông thường :
Họ là những người dân bình thường có nhu cầu mua hoặc bán bất động
sản vì nhiều lý do khác nhau. Họ có thể là :
• Người mua đơn thuần.
• Người bán đơn thuần: bán Bất động sản để chuyển hoá thành vốn dùng
vào việc khác.
• Vừa bán vừa mua.
• Bán Bất động sản ở nơi này để mua Bất động sản ở nơi khác do nhu cầu
chuyển nơi sinh sống.
• Họ là đối tượng quan trọng mà các nhà kinh doanh Bất động sản nhắm tới
đặc biệt là các nhà kinh doanh trên thị trường nhà ở.
1.2.4.4. Người môi giới :
Họ là những người tư vấn cung cấp cho người mua, người bán những
thông tin cần thiết về việc giao dịch mua, bán Bất động sản. Nhờ họ mà hoạt
động thị trường Bất động sản được trôi chảy. Họ cũng là nguồn để khai thác
thông tin về thị trường Bất động sản mà nhà thẩm định giá cần quan tâm. Trong
tình hình hiện nay ở nước ta việc môi giới mua bán Bất động sản thường thông
qua những nhà môi giới cá nhân không được đào tạo về nghiệp vụ chuyên môn
và không có sự quản lý của Nhà nước, do vậy cần sớm hình thành những Công ty
môi giới Bất động sản để đưa vào hoạt động môi giới Bất động sản đi vào nề nếp,
tạo điều kiện thuận lợi phát triển thị trường Bất động sản.
1. 2.5. Các yếu tố tác động đến giá trị bất động sản :
1. 2.5.1. Nhóm các yếu tố vĩ mô :
1. 2.5.1.1. Chính sách của Nhà nước :

Chính sách của Nhà nước tác động rất lớn và trực tiếp đến giá Bất động
sản, thể hiện trên các mặt chủ yếu sau:
• Nhà nước ban hành các quy định về quyền sở hữu, thuê đất, sử dụng,
chuyển nhượng Bất động sản. Sự thay đổi quy định trong từng thời kỳ sẽ
tác động đến giá trị Bất động sản trên thị trường.
• Nhà nước quy định các chính sách và nghĩa vụ tài chính có liên quan đến
quyền sử dụng đất (thuế, tiền thuê, tiền sử dụng đất ) các chính sách này
ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí tạo lập và chi phí sử dụng Bất động sản
nên tác động đến giá Bất động sản.
• Nhà nước hoạch định và công bố quy hoạch về việc sử dụng đất cho từng
khu vực. Đây là yếu tố quan trọng và ảnh hưởng lớn đến giá trị Bất động
sản trên thị trường.
1.2.5.1.2. Các yếu tố kinh tế chung của quốc gia địa phương :
• Các yếu tố này ảnh hưởng đến cầu và qua đó tác động đến cung Bất động
sản nên ảnh hưởng đến giá Bất động sản.
• Giá Bất động sản biến động tỷ lệ thuận với giá gia tăng kinh tế cũng như
thu nhập quốc dân của quốc gia và địa phương.
• Các yếu tố này gồm sự biến động của:
 Tổng sản phẩm quốc gia.
 Thu nhập bình quân đầu người dân.
 Tiết kiệm cá nhân.
1. 2.5.1.3. Cung cầu Bất động sản :
Cũng giống như bất cứ hàng hoá, dịch vụ nào khác, giá Bất động sản trên
thị trường là giá cân bằng giữa cung cầu.
a. Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu :
 Thu nhập : Mức thu nhập tăng lên cho phép nhu cầu về Bất động sản
trở thành nhu cầu có khả năng thanh toán, dẫn đến nhu cầu về nhà đất
sẽ tăng lên.
 Việc làm và nghề nghiệp : Việc chuyển dịch cơ cấu nghề nghiệp và
chuyển dịch dân cư cũng làm phát sinh nhu cầu về nhà đất.

 Đô thị hóa : Đặc trưng rõ nét nhất của đô thị hoá là quuy mô tập trung
dân số và sự phát triển quy mo về bề rộng và không gian đô thị. Quá
trình đô thị hóa không chỉ làm thay đổi tổng cầu về nhà ở mà còn làm
thay đổi kết cấu về nhà ở.
 Sự phát triển và hoàn thiện kết cấu hạ tầng : Sự phát triển và hoàn
thiện kết cấu hạ tầng cũng làm tăng đáng kể nhu cầu nhà ở đối với
những vùng trước đây chưa có có sở hạ tầng, hoặc cơ sở hạ tầng còn
thô sơ, kém khả năng tiếp cận. Tuy nhiên việc tăng khả năng tiếp cận
cũng đồng nghĩa với việc làm tăng thêm nhu cầu nhà đất, đôi khi có sự
thay đổi của cung nhanh hơn sự thay đổi của cầu.
b. Các yếu tố ảnh hưởng đến cung :
 Phát triển kinh tế : Tốc độ tăng trưởng của cung Bất động sản tỷ lệ
thuận với sự phát triển kinh tế .
 Sự phát triển của kết cấu hạ tầng : Nhờ có sự phát triển của hệ thống
kết cấu hạ tầng mà điều kiện tiếp cận của đất đai của một khu vực trở
lên dễ dàng hơn nên thu hút đầu tư vào kinh doanh Bất động sản ở các
vùng này.
 Sự tham gia của Nhà nước thể hiện trên hai khía cạnh chủ yếu:
 Quy hoạch : việc chuyển mục đích sử dụng đất cho sản xuất nông
nghiệp vào mục đích sử dụng cho sản xuất kinh doanh khai thác hoặc nhà
ở sẽ tạo ra điều kiện tăng cung Bất động sản.
 Nhà nước trực tiếp bán Bất động sản thuộc sở hữu Nhà nước ra thị
trường hoặc tăng vốn đầu tư cho các Công ty kinh doanh Bất động sản của
Nhà nước.
 Cần chú ý cung bất động sản kém đàn hồi với những thay đổi của giá
cả so với thị trường.
 Với tư cách là nhà cung ứng và môi giới trong kinh doanh Bất động
sản, hoạt động của các đơn vị kinh doanh Bất động sản tác động mạnh
đến giá Bất động sản.
1. 2.5.1.4. Các yếu tố xã hội và tâm lý :

Các yếu tố này có ý nghĩa đặc biệt trong xã hội phương Đông, nó cũng tác
động đến giá Bất động sản trên thị trường.
1. 2.5.2. Nhóm các yếu tố vi mô :
1.2.5.2.1. Chi phí :
Là toàn bộ phí tổn mà người đang sử dụng phải bỏ ra để tạo lập hoặc để có
được quyền "sở hữu" Bất động sản, đây là yếu tố quan trọng mà nhà thẩm định
giá phải xem xét khi thẩm định giá Bất động sản. Thông thường chi phí quyết
định giá trị Bất động sản. Tuy nhiên không phải bất cứ chi phí nào cũng tạo lên
giá trị Bất động sản trên thị trường mà có khi còn có tác dụng ngược lại.
Chi phí nói trên là chi phí hình thành là chi phí của người bán.
1.2.5.2.2. Sự hữu dụng :
Xét về mục đích sử dụng một Bất động sản có khả năng dùng để ở, để
kinh doanh hoặc có thể kết hợp cả hai mục đích đó.
Nhìn chung một Bất động sản có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích thì
sẽ thuận lợi trong việc bán và do đó sẽ có giá bán tốt hơn.
Xét về tính năng hiệu quả một Bất động sản có thể sử dụng ngay khi có
giá trị hơn một Bất động sản tốn chi phí và thời gian sửa chữa để có thể sử dụng
được. Do vậy, khi thẩm định giá Bất động sản cần chú ý đến đặc điểm của vật
kiến trúc và tài sản khác gắn liền với đất.
1.2.5.2.3. Các yếu tố vật chất :
 Địa điểm nơi Bất động sản toạ lạc : Địa điểm ảnh hưởng rất lớn đến giá trị
Bất động sản. Khả năng sinh lợi của địa điểm càng cao thì giá trị Bất động
sản càng cao, Bất động sản ở vị trí thuận lợi cho sinh hoạt và kinh tế (gần
chợ, trường học, bệnh viện, gần nơi cung ứng các tiện ích cho sinh hoạt và
cho kinh doanh) thì có khả năng sinh lợi lớn và có giá trị cao.
 Hình dáng lô đất :
 Những lô đất có hình dáng vuông vức, nở hậu thì có giá trị hơn
những lô đất có hình dáng méo mó, tóp hậu ở cùng địa điểm.
 Những lô đất có bề mặt tiếp giáp với đường phố rộng thì có giá trị
hơn lô đất có bề mặt tiếp giáp đường phố hẹp mà lại quá sâu.

 Quy mô, kích thước của lô đất : Những lô đất có quy mô, kích thức phù
hợp với mục đích sử dụng thì giá trị cao hơn lô đất có quy mô kích thức
không phù hợp với mục đích sử dụng ở cùng địa điểm.
 Kiểu nhà, loại nhà, kích thước nhà và tuổi của tài sản :
 Kiểu nhà, loại nhà, kích thước nhà và tuổi của tài sản gắn liền với
chi phí tạo lập và chi phí sử dụng nhà nên ảnh hưởng lớn đến giá trị Bất
động sản.
 Kiểu dáng nhà có tính chất thẩm mỹ cao, hài hoà với khu vực
chung quanh thì có giá cao.
 Môi trường : Môi trường chung quanh cũng có tác động đến giá cả Bất
động sản, nếu môi trường tốt sẽ làm Bất động sản có giá trị cao, ngược lại
sẽ làm giảm giá trị Bất động sản.
1.2.5.2.4. Tình trạng pháp lý của bất động sản :
Cần xem xét mức độ hoàn chỉnh về pháp lý của Bất động sản, mức độ
hoàn chỉnh càng cao thì giá trị càng lớn. Để có thể xem xét, đánh giá đúng ảnh
hưởng của tình trạng pháp lý đối với giá trị của các Bất động sản cần nắm vững
các quy định của Nhà nước về nhà và đất, đặc biệt là các quy định về nghĩa vụ tài
chính có liên quan đến quyền sử dụng đất.
Thực trạng pháp lý về quyền sử dụng đất ở nước ta đặc biệt là ở các tỉnh
phía Nam hết sức phức tạp, thông thường có các dạng sau:
• Người sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan có
thẩm quyền theo pháp luật nước ta cấp.
• Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do chế độ cũ cấp
(bằng khoán điền thổ).
• Mua, bán, chuyển nhượng, thừa kế từ những người có giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất như vừa nêu trên đã hợp thức hóa theo quy định của pháp luật.
• Không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hiện nay ở phía Nam, tình
trạng này rất nhiều), với các trường hợp cụ thể sau:
 Tự khai phá đất (chủ yếu là đất nông nghiệp) nhưng chưa làm thủ
tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

 Lấn chiếm đất công.
 Mua, bán, chuyển nhượng, thừa kế từ những người không có giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong mua bán, chuyển nhượng có những
trường hợp có giấy tay, có xác nhận của UBND phường, xã, thị trấn và có
trường hợp có giấy tay, có giấy xác nhận của UBND phường, xã, thị trấn
(trường hợp này là phổ biến).
 Không chứng minh được nguồn gốc đất đang sử dụng.
Từ thực trạng phức tạp trên nên khi thẩm định giá trước hết phải xem xét
kỹ pháp lý về quyền sử dụng đất, các nội dung cần xem xét là:
• Đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay các giấy tờ xác nhận quyền
sở hữu về nhà ở gắn liền với đất của các cấp có thẩm quyền theo pháp luật hay
chưa?
• Nếu chưa có các loại giấy tờ như vừa nêu trên thì có giấy tờ gì liên quan
đến quyền sử dụng lô đất.
1. 2.5.2.5. Điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường :
Giá một Bất động sản phải được trả tiền ngay chắc chắn là khác với giá bán
Bất động sản tương tự được trả góp và ngay giá bán các Bất động sản theo phương
thức trả góp cũng khác nhau tuỳ thuộc vào điều kiện trả góp.
Trách nhiệm về nghĩa vụ thuế, thời gian chuyển giao Bất động sản, các
yếu tố chủ quan, khách quan khác trong việc mua bán Bất động sản cũng
cần được xem xét phân tích kỹ khi so sánh giá bán giữa các Bất động sản.
Thời điểm giao dịch: thời điểm giao dịch khác nhau thì giá bán có thể
khác nhau.
1.3. Thẩm định giá bất động sản :
1. 3.1. Khái niệm :
Thẩm định giá bất động sản là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất và
quyền sở hữu các công trình xây dựng trên đất (nếu có) của một bất động sản cụ
thể cho một mục đích đã được xác định rõ, trong điều kiện của một thị trường
nhất định với những phương pháp phù hợp.
Hoặc “Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho

một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất
cả những đặc điểm của tài sản và cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế cơ
bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn” (Lim Lan Yuan –
Singapore).
“Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp
với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt
Nam hoặc theo thông lệ quốc tế” (Điều 4, Pháp lệnh giá của Việt Nam); “Định