Đánh giá hiệu quả hoạt động đầu tư bất động sản của tập đoàn vingroup – công ty CP đề xuất chiến lược kinh doanh và giải pháp tài chính để thực hiện

Tài chính kinh doanh bất động sản
A. MỞ ĐẦU
Sự phát triển nhanh về kinh tế, khoa học – kỹ thuật, xu hướng hội nhập toàn cầu
hóa đã dẫn tới việc xuất hiện nhiều hình thức kinh doanh với các hàng hóa đa dạng khác
nhau. Sự phát triển xã hội cũng đi kèm theo các vấn đề như gia tăng dân số, nhu cầu về
chỗ ở, sống và làm việc của con người. Vì vậy lĩnh vực kinh doanh bất động sản đã hình
thành và phát triển rất mạng mẽ và nhanh chóng. Với những đặc điểm có riêng của mình,
kinh doanh bất động sản đem lại những khoản lợi nhuận khổng lồ cho các nhà đầu tư,
kinh doanh, như các hoạt động mua bán, cho thuê, thế chấp…
Nhưng không phải bất cứ một doanh nghiệp, tổ chức hay cá nhân nào khi tham gia
kinh doanh bất động sản đều có thể thành công được. Một nền kinh tế thị trường hàng hóa
nhiều thành phần ngày càng phát triển thì sự cạnh tranh diễn ra ngày càng khốc liệt giữa
những người kinh doanh trên tất cả các lĩnh vực kinh doanh nói chung và kinh doanh bất
động sản nói riêng. Từ đó đòi hỏi những người làm kinh doanh trong lĩnh vực này phải có
những kiến thức chuyên môn, có năng lực, kinh nghiệm cũng như các dự báo hoạch định
các chiến lước lâu dài cho các hoạt động đầu tư của mình.
Bất động sản hiện nay với đặc tính khan hiếm của mình, cùng với nhu cầu rất cao
của xã hội nên luôn luôn có sự biến động trên thị trường. Từ đó đòi hỏi người kinh doanh
bất động sản phải luôn luôn có thể thích ứng kịp thời với những thay đổi đó. Phải học hỏi,
tích lũy thêm các kiến thức cũng như kinh nghiệm trong thực tế, các điều kiện kinh tế chính trị - xã hội. Có như vậy thì nhà đầu tư khi tham gia kinh doanh bất động sản sẽ hạn
chế rủi ro, thất bại và có nhiều thành công hơn.
Vì vậy, bài thảo luận “Đánh giá hiệu quả hoạt động đầu tư bất động sản của Tập
đoàn Vingroup – Công ty CP. Đề xuất chiến lược kinh doanh và giải pháp tài chính để
thực hiện trong thời gian tới” sẽ giải thích cho các luận điểm nêu trên.

Nhóm 1 – Lớp SB 16E

Page 1


Tài chính kinh doanh bất động sản

B. NỘI DUNG THẢO LUẬN
I. Lý thuyết về đánh giá kết quả và thực hiện điều chỉnh hoạt động đầu tư bất động
sản
1.1. Các vấn đề tài chính liên quan đến việc xây dựng và thực thi chiến lược đầu tư bất
động sản
1.1.1. Xác định giá
Trong đầu tư BĐS, nhà đầu tư cần phải quan tâm tới các loại giá có liên quan đến
BĐS. Để thực thi hoạt động đầu tư một cách có hiệu quả, họ nên:
(1) Coi BĐS là 1 loại vốn trong hạng mục đầu tư để khảo sát giá trị của nó.
(2) Tiến hành so sánh giá trị này với giá cả thực hiện khả thi cao nhất của BĐS đó.
Việc xác định 2 loại giá trị và giá cả trên đối với BĐS là rất khó khăn nên nhà đầu
tư thường chỉ có thế dự đoán chúng sẽ thuộc phạm vi giao dịch nào (phạm vi giá cả).
Các khái niệm mà nhà đầu tư cần quan tâm:
(a) Giá trị đầu tư (investment value): là lợi nhuận mong muốn trong tương lai của
BĐS theo nhận định của nhà đầu tư. Nó cũng phản ánh sự phán đoán của nhà đầu tư đối
với thời kỳ nắm giữ, giá bán, chi phí thuế triển vọng tài chính và các yếu tố ảnh hưởng
đến lợi nhuận thực (mong muốn) của quyền sở hữu BĐS. Do sự khác nhau về nhận định
ảnh hưởng của các yếu tố hiện tại, các nhà đầu tư nên giá trị đầu tư của mỗi nhà đầu tư là
khác nhau.
(b) Giá bán khả thi nhất (most probable selling price): là giá tốt nhất có thể thực
hiện được đối với BĐS nào đó dưới điều kiện tài chính và điều kiện thị trường hiện tại.
Giá bán khả thi cao nhất không giống như giá bán thị trường vì giá thị trường chỉ là giá
khả thi cao nhất trong nhận định của các nhà định giá mà chưa tính đến yếu tố cá biệt của
BĐS tại thị trường cụ thể.
(c) Phạm vi giao dịch (transaction range): là phạm vi giá cả làm cho việc giao dịch
được tiến hành thuận lợi cho cả hai bên mua – bán.
Các góc độ tiếp cận liên quan đến phạm vi giao dịch:
- Xét từ góc độ của chủ sở hữu BĐS (bên bán):
Chủ sở hữu có thể giả định mình tiếp tục nắm giữ BĐS => căn cứ vào việc tính lợi
nhuận mong muốn trong tương lai để tính ra giá trị đầu tư => đây là giá bán thấp nhất mà

bên bán chấp nhận trong quá trình giao dịch BĐS ().
BĐS sẽ được chủ sở hữu bán ra khi người bán cho rằng giá bán khả thi nhất () sẽ
cao hơn .
Nhóm 1 – Lớp SB 16E

Page 2


Tài chính kinh doanh bất động sản
- Xét từ góc độ người mua tiềm năng:
Người mua tiềm năng sẽ coi BĐS cùng dạng chứa đựng giá trị đầu tư. Giá trị này
được xây dựng trên cơ sở dự đoán thu nhập (lợi) mong muốn trong tương lai đối với
quyền sở hữu BĐS => đây là giá cao nhất mà bên mua tiềm năng chấp nhận trả ().
Chỉ khi bên mua cho rằng giá trị đầu tư () cao hơn giá bán khả thi cao nhất () thì
giao dịch mới phát sinh.
- Xét theo phạm vi giá cả giao dịch:
Nếu giá cả thỏa thuận nằm trong phạm vi giá cả được tạo thành do sự không thống
nhất về giá trị đầu tư của 2 bên mua – bán thì 2 bên đều có lợi, đó là:
+ Chủ sở hữu BĐS đạt được thu nhập không thấp hơn giá trị đầu tư của mình ().
+ Người mua không phải trả mức giá cao hơn giá trị đầu tư ().
Giá cả chính xác của phạm vi giá cả giao dịch là do kỹ thuật và năng lực nghị giá
của 2 bên quyết định.
1.1.2. Các vấn đề liên quan tới rủi ro trong đầu tư bất động sản
1.1.2.1. Các loại rủi ro chủ yếu trong đầu tư BĐS
- Rủi ro tài chính (financial risk): rủi ro đối với khoản tiền vay mượn phải thanh
toán của nhà đầu tư (đối với chủ sở hữu BĐS có đi vay để đầu tư BĐS), tương quan trong
phương thức vận hành tài sản (cơ cấu vốn đầu tư).
- Rủi ro có thể bảo hiểm (Insurable risk): rủi ro đến từ những nguy hại tự nhiên
(hỏa hoạn, lũ lụt, mưa bão…), nhưng những rủi ro này có thể được san sẻ bởi công ty bảo
hiểm.

Có thể nhận thấy rằng, bất kỳ một công trinh hay BĐS nào đều không thể dự đoán
được chính xác những tổn thất do thiên tai gây ra. Tuy nhiên chúng ta hoàn toàn có thể
thống kê đưa ra số liệu dựa trên cơ sở phân tích => ước lượng đối với những tổn thất này.
Việc thống kê lượng giá trị bình quân là cơ sở để thực hiện việc bảo hiểm tài sản. Do
những tổn thất đối với người bảo hiểm là có thể dự đoán được nên công ty bảo hiểm có
thể xác định mức bảo hiểm. Khi kiểm soát bảo hiểm, nhà đầu tư cần suy xét đến tất cả các
giá trị của tổn thất, lợi, chi phí kinh doanh của công ty bảo hiểm và chi phí dự phòng
(nằm ngoài dự đoán). Khi thực hiện hành vi mua bảo hiểm tài sản – tai nạn này, nhà đầu
tư có thể chuyển rủi ro sang công ty bảo hiểm.
- Rủi ro trong kinh doanh (Business risk): là những rủi ro do những sách lược kinh
doanh không hợp lý của người đề ra sách lược, hoặc phán đoán sai lầm đối với kết quả
kinh tế của một hoạt động kinh doanh nào đó.
Nhóm 1 – Lớp SB 16E

Page 3


Tài chính kinh doanh bất động sản
Cho dù dự tính kinh doanh được tính toán kỹ lưỡng thì vẫn có thể xảy ra sai lầm.
Rủi ro xảy ra khi kết quả mong muốn và kết quả thực hiện không giống nhau. Nguyên
nhân dẫn đến rủi ro này là do (1) vấn đề nội tại của hạng mục đầu tư và/hoặc (2) hoàn
cảnh kinh tế của hạng mục.
+ Vấn đề nội tại của hạng mục đầu tư, như: hiệu suất quản lý thấp kém => giá
thành kinh doanh vượt quá giá dự tính, hoặc làm cho tỷ lệ tổn thất không gian cao; điều
tra tín dụng hoặc không thu được tiền thuế => ảnh hưởng tới thu nhập… Tất cả những yếu
tố nội tại ảnh hưởng đến đầu tư đều có thể làm cho thu nhập kinh doanh thực thấp hơn giá
trị mong muốn.
+ Hoàn cảnh kinh tế cũng có thể không như lý tưởng => làm giảm nhu cầu của
người tiêu dùng đối với BĐS => tỷ lệ tổn thất không gian cao, mức tiền cho thuê giảm =>
số tiền thu được từ cho thuế giảm => thu nhập thực kinh doanh thấp hơn giá trị mong

muốn.
1.1.2.2. Khống chế rủi ro
(1) Lựa chọn những hạng mục đầu tư ít rủi ro: theo đó nhà đầu tư chỉ chọn đầu tư
vào những cơ hội có kết quả tương đối xác định (chắc chắn thắng) có thể làm giảm rủi ro
xuống còn 0. Tuy nhiên giải pháp này có nhược điểm lớn là làm mất đi cơ hội đạt được
lợi siêu ngạch.
(2) Đa dạng hóa danh mục đầu tư: Khi thực hiện đa dạng hóa danh mục đầu tư có
thể khiến nhà đầu tư có cơ hội thu lời ổn định (thậm chí có thể xác định được trước thu
nhập của mình) so với nhà đầu tư chỉ bỏ vốn vào 1 hạng mục. Nhưng đa dạng hóa không
phải là giải pháp triệt để để giải quyết rủi ro (hay không chắc làm giảm rủi ro).
Đối với công ty đầu tư BĐS có số vốn lớn, đa dạng hóa danh mục đầu tư không
phải là chuyện khó. Họ có thể thông qua khu vực đa dạng hóa đầu tư để làm giảm ảnh
hưởng những thay đổi trong hoạt động kinh tế. Nhưng đa số các nhà đầu tư khi tiến hành
đa dạng hóa đều gặp phải vấn đề tài chính. Vì vậy mà họ lựa chọn vào việc đầu tư vào 1
BĐS nhỏ, tức là hy sinh lợi thế quy mô. Trong trường hợp này, đa dạng hóa đầu tư nghĩa
là bỏ đi một phần lợi ích mong muốn.
Ngoài ra, còn có thể thực hiện giải pháp này bằng cách tập hợp tiền vốn của các
nhà đầu tư trong hoàn cảnh khó khắn với các nhà đầu tư khác. Theo đó, một tổ chức sẽ
đứng ra là đầu mối thu nhận vốn và tiến hành hoạt động đầu tư. Tổ chức này sẽ vừa được
hưởng lợi trong kinh doanh vừa được hưởng phí phục vụ do các nhà đầu tư gián tiếp (góp
vốn) trả.
Nhóm 1 – Lớp SB 16E

Page 4


Tài chính kinh doanh bất động sản
Một cách giải quyết khác là mua cổ phiếu REIT (real estate investment trust) của
công ty BĐS ủy thác.
(3) Nghiên cứu thị trường: các nhà đầu tư BĐS đều khẳng định rằng hoạt động đầu

tư của họ trong một thời gian sẽ có lợi. Rủi ro có thể xem như khả năng xảy ra khác biệt
giữa kết quả thực tế và giả định của nhà đầu tư. Một trong các cách làm giảm sự khác biệt
này là cố gắng chính xác hóa các giả thiết. Chính vì vậy, việc đầu tư và nghiêm túc trong
trong nghiên cứu thị trường luôn phải được nhà đầu tư đặc biệt lưu tâm.
(4) Sử dụng người quản lý chuyên nghiệp: Người quản lý BĐS chuyên nghiệp có
được khá nhiều kênh số liệu thông tin thị trường, có kỹ năng và kinh nghiệm chuyên sâu
về lĩnh vực BĐS. Họ thường đóng vai trò then chốt trong hoạt động kinh doanh của doanh
nghiệp, vì họ có thể kiểm soát được vận động hàng ngày của BĐS:
+ để làm tăng lợi nhuận: họ có thể giảm tỷ lệ tổn thất không gian, tổn thất tiền
thuê, biến động khác hàng thuê.
+ để làm giảm chi phí: họ có thể thông qua việc giám sát và đôn đốc hoạt động
kinh doanh, tiến hành bảo vệ đề phòng kịp thời.
(5) Chuyển rủi ro cho hộ thuê (khách hàng): bằng cách thông qua các điều khoản
trong hợp đồng thuê BĐS, như: đưa điều khoản giới hạn mức cao nhất của phí sử dụng,
khi phí này vượt quá điều quy định trong hợp đồng thì người thuê BĐS phải trả. Ngoài ra
còn có thể đưa vào các phí mà người thuê phải trả: phí bảo hiểm, thuế và phí duy tu tài
sản. Hoặc xác định giá thuê dựa vào sự biến động của một chỉ số kinh tế (chỉ số giá cả
tiêu dùng, chỉ số giá bán buôn…).
(6) Sử dụng Hedging bằng quyền chọn mua BĐS (Purchase option): khi dang suy
xét triển khai 1 hạng mục, người ta có thể thông qua việc mua quyền chọn mua BĐS dự
kiến. Trong thời gian chọn lựa đó, các nghiên cứu cần thiết liên quan đến BĐS sẽ được
thực hiện => quyết định thực thi hạng mục đó sẽ được loại bỏ những yếu tố không xác
định được (rủi ro) khi triển khai dự án.
1.1.2.3. Điều chỉnh dự án có tính đến rủi ro
1.1.2.3.1. Ước lượng thu nhập có tính đến rủi ro theo cách truyền thống
- Sử dụng tỷ lệ chiết khấu điều chỉnh rủi ro đối với dòng thu nhập kỳ vọng kiếm
được trong tương lai thông qua phương pháp NPV:
+ Đây là cách tính thu nhập dự án có ảnh hưởng bởi yếu tố rủi ro và đang được
ứng dụng rộng rãi.

Nhóm 1 – Lớp SB 16E

Page 5


Tài chính kinh doanh bất động sản
+ Tỷ lệ chiết khấu điều chỉnh rủi ro được xác định trên cơ sở: tỷ lệ chiết khấu
không qua rủi ro (risk – free).
+ Tỷ lệ bồi thường rủi ro (căn cứ vào rủi ro tương ứng của nó). Như vậy, tỷ lệ này
sẽ tăng lên theo sự tăng trưởng tương ứng của rủi ro.
+ Cách làm này có nhược điểm là phụ thuộc vào quan điểm chủ quan của người
đánh giá.
- Dùng cách điều chỉnh ước lượng lượng tiền mặt (hay còn gọi kỹ thuật điều chỉnh
chắc chắn): muốn sử dụng được cách này nhà đầu tư phải tính được hệ số xác định chắc
chắn (CER), hệ số này được xác định qua các bước sau:
(1) Giải thích tường tận hoàn cảnh kinh doanh mong muốn đối với dự án đầu tư,
chỉ ra các yếu tố có thể tác động tới dự án kinh doanh.
(2) Chỉ ra sự tương quan giữa lượng tiền mặt không rủi ro và lượng tiền mặt rủi ro
dự kiến => xác định được CER.
(3) Trên cơ sở tỷ lệ chiết khấu không rủi ro, kết hợp với CER tìm được ở bước 2
=> xác định giá trị hiện tại của toàn bộ dòng thu nhập từ dự án.
(4) Khi có giá trị hiện tại của dòng thu nhập => xác định tỷ lệ chiết khấu hợp lý
điều chỉnh rủi ro => tỷ lệ bồi thường rủi ro.
Công thức áp dụng:
PV = =
Trong đó: PV: giá trị hiện tại của toàn bộ dòng thu nhập
: giá trị dòng tiền thu nhập mong muốn thứ t
: giá trị dòng tiền thu nhập chắc chắn không rủi ro thứ t
k: tỷ lệ chiết khấu điều chỉnh rủi ro
∞: mức CER tương ứng tại kỳ thứ t

i: tỷ lệ chiết khấu không rủi ro
1.1.2.3.2. Ước lượng thu nhập có tính đến rủi ro theo cách hiện đại
Theo quan điểm kinh doanh truyền thống, rủi ro trong kinh doanh có liên quan tới
ước lượng lượng tiền mặt (thu nhập) là khả năng phát sinh thay đổi giữa kết quả mong
muốn và kết quả thực tế. Tuy nhiên theo quan điểm hiện đại, rủi ro này phải là 1 kiểu ước
lượng, là xác định sai lệch với kết quả thực tế khả thi nhất xuất hiện. Với quan điểm này
người ta hình thành và phát triển kỹ thuật phân tích rủi ro hiện đại, làm cụ thể sự thể hiện
kết quả đánh giá rủi ro. Hiện nay để thực hiện phân tích rủi ro người ta thường sử dụng kỹ
thuật xác suất để ước lượng rủi ro.
Nhóm 1 – Lớp SB 16E

Page 6


Tài chính kinh doanh bất động sản
Theo đó, trên cơ sở thông tin có liên quan, nhà phân tích sẽ gắn cho mỗi sự việc cụ
thể một xác suất chủ quan. Nhà phân tích đánh giá hoàn cảnh kinh tế để thu được xác suất
dự toán của điều kiện kinh tế có thể xuất hiện nhất trong hạn ước toán. Trên cơ sở của
việc dự toán xác suất của các kết quả đầu tư, nếu tiếp tục xử lý các số liệu này ta có được
các ước đoán đối với các kết quả phát sinh khả thi nhất và đạt được sự phân bố xác suất
của các kết quả khả thi => Từ đó làm cho công việc ước lượng tính toán càng thêm tin
cậy và thực dụng.
Giá trị mong muốn (expected value) trên cơ sở có tính đến tất cả các yếu tố của
hoàn cảnh cạnh tranh và điều kiện kinh tế chủ yếu được tính theo công thức:
CF =
Do coi rủi ro là khả năng sai lệch sinh ra từ giá trị mong muốn và kết quả thực tế,
cho nên khi sử dụng xác suất làm giá trị bình quân gia quyền để thể hiện kết quả mong
muốn, từ đó ra có thể dùng phương sai hoặc độ lệch chuẩn để ước lượng rủi ro.
Phương sai (Variace) là giá trị bình quân của bình phương hiệu giữa kết quả thực tế
và kết quả mong muốn. Công thức:

V=
Trong đó: V: phương sai
: giá trị thực tế của kết quả khả thi thứ i
CF: giá trị mong muốn (có tính đến rủi ro)
: xác suất tương ứng
Khi giá trị mong muốn của các cơ hội đầu tư gồm sai biệt => sử dụng độ lệch
chuẩn để làm so sánh chọn lựa thì càng hữu dụng, nó có thể loại bỏ phương sai trong ứng
dụng thực tế. Công thức:
δ =
1.1.3. Ước lượng giá trị đầu tư
Ước lượng giá trị đầu tư là ước lượng mức giá hợp lý cao nhất mà người bán tiềm
năng có thể đạt được, hoặc ước lượng mức giá hợp lý nhất mà người mua sẽ trả.
- Để xác định được ước lượng giá trị đầu tư, nhà đầu tư phải thực hiện phân tích rất
nhiều yếu tố hoàn toàn khác nhau nhưng có quan hệ đan xen nhau => khối lượng công
việc tiến hành tăng lên
Hiện nay để thực hiện việc tính toán BĐS người ta thường dùng mô hình sách lược
đầu tư nhằm giảm các công việc thừa, không cần thiết.

Nhóm 1 – Lớp SB 16E

Page 7


Tài chính kinh doanh bất động sản
Các bước trong mô hình Sách lược đầu tư như sau:
Bước 1: Ước lượng dòng lợi mong muốn
Mục đích của nhà đầu tư BĐS là mua quyền sở hữu BĐS (hoặc tương đương) để
mong muốn thu được lợi ích trong tương lai của bán BĐS. Như vậy, về bản chất, khi thực
hiện đầu tư vào BĐS, nhà đầu tư đó mua một loạt giả định có liên quan đến khả năng sinh
lời của BĐS trong kỳ nắm giữ (trên thực tế kết quả thực của đầu tư có thể xảy ra cao hơn,

bằng hoặc thấp hơn so với khả năng dự tính ban đầu).
Bước 2: Điều chỉnh tương quan với sự khác biệt thời gian của dòng lợi mong
muốn sinh ra trong các cơ hội đầu tư
Thực tế, nếu khả năng sinh lời càng cao (nhà đầu tư nhanh chóng nhìn thấy kết
quả) thì BĐS đó càng có giá trị đối với họ
Bước 3: Điều chỉnh tương quan với những rủi ro của các cơ hội đầu tư
Nếu coi thời gian thu lợi của các cơ hội đầu tư như nhau thì việc xác định mức lợi
mong muốn sẽ được các nhà đầu tư quan tâm.
Bước 4: Giải pháp xử lý rủi ro
Thái độ của nhà đầu tư đối với rủi ro là không giống nhau => nhà dầu tư sáng suốt
nên biết chấp nhận rủi ro nhưng phải đòi bồi thường tài chính.
Trên thực tế, để nhanh chóng có được quyết định đầu tư BĐS, người ta có thể sử
dụng mô hình hệ quả của mô hình trên bằng cách xác định giá trị tương đối của đầu tư.
Giá trị tương đối của đầu tư được xác định dựa trên việc xem xét 3 yếu tố:
+ Giá trị lợi nhuận mong muốn.
+ Thời gian thực hiện để có được khoản lợi nhuận đó.
+ Xác suất xuất hiện giá trị lợi nhuận đó.
1.2. Đánh giá hiệu quả đầu tư
1.2.1. Phân tích tỷ lệ: nhằm phân tích mối quan hệ giữa giá cả và hiệu quả kinh doanh có
hợp lý không. Các chỉ tiêu sử dụng:
1.2.1.1. Bội số thu nhập
Chỉ tiêu này cho thấy mối quan hệ giữa thu nhập kinh doanhvà giá trị thị trường
BĐS. Chỉ tiêu này không sử dụng để phân tích độc lập nhưng là một chỉ tiêu dùng để loại
trừ các phương án không khả thi một cách dễ dàng.
- Bội số thu nhập tổng quát (gross income multipliers): thể hiện mối quan hệ giữ cá
trị BĐS đầu tư và thu nhập thực tế:
GIM = Giá trị thị trường BĐS/Tổng thu nhập gộp
Nhóm 1 – Lớp SB 16E

Page 8

Tài chính kinh doanh bất động sản
Khi số liệu về tỷ lệ không gian và tổn thất tín dụng là không đáng tin cậy hoặc khó
kiểm chứng thì ta nên sử dụng thu nhập kinh doanh tiềm năng thay cho tổng thu nhập:
GIM = Giá trị thị trường BĐS/Thu nhập kinh doanh tiềm năng
- Bội số thu nhập thực (net income multipliers): thể hiện mối quan hệ giữa giá trị
BĐS đầu tư và thu nhập kinh doanh thực:
NIM = Giá trị thị trường BĐS/Thu nhập kinh doanh thực
1.2.1.2. Tỷ lệ tài chính
- Tỷ lệ kinh doanh (Operating ratio): là tỷ lệ % giữa chi phí kinh doanh và tổng thu
nhập gộp (chỉ tiêu này vừa phản ánh giá trị BĐS vừa phản ánh hiệu suất quản lý kinh
doanh)
OR = Chi phí kinh doanh/Tổng thu nhập gộp
- Tỷ lệ hóa vốn (Break – even ratio): là tỷ lệ % giữa tổng chi tiêu và tổng thu nhập:
BER = (Chi phí kinh doanh + Số nợ vay phải trả hàng năm)/Tổng thu nhập gộp
- Tỷ lệ chi trả nợ gộp (debt coverage ration): phản ánh mối quan hệ giữa thu nhập
kinh doanh và nợ phải trả hàng năm, là chỉ tiêu thể hiện tiêu chí an toàn đối với khoản
tiền nợ vay phải trả hàng năm:
DCR = Thu nhập thực kinh doanh/Số nợ phải trả hàng năm
1.2.2. Nhóm chỉ tiêu đánh giá khả năng sinh lời của vốn đầu tư
- Tỷ lệ sử dụng vốn toàn diện (overall capitalization rate): là tỷ lệ % của thu nhập
kinh doanh thực mong muốn năm thứ nhất trên giá trị BĐS đầu tư:
OCR = Thu nhập kinh doanh thực/Giá trị thị trường BĐS
- Tỷ lệ sinh lời trước thuế của vốn chủ sở hữu (equity dividend rate):
EDR = Thu nhập trước thuế của chủ sở hữu/Vốn chủ sở hữu đầu tư
II. Đánh giá kết quả hoạt động đầu tư bất động sản của Tập đoàn Vingroup – Công
ty CP
2.1. Tổng quan về Tập đoàn Vingroup – Công ty CP
Tên công ty: Tập đoàn Vingroup - Công ty CP

Địa chỉ: Số 7, Đường Bằng Lăng 1, Phường Việt Hưng, Quận Long Biên, Hà Nội
Điện thoại: +84 (4) 3974 9999
Fax: +84 (4) 3974 8888
Website:
Email:

Nhóm 1 – Lớp SB 16E

Page 9


Tài chính kinh doanh bất động sản
Tập đoàn Vingroup - Công ty CP (gọi tắt là Tập đoàn Vingroup), tiền thân là Tập
đoàn Technocom, được thành lập tại Ukraina năm 1993 bởi những người Việt Nam trẻ
tuổi, hoạt động ban đầu trong lĩnh vực thực phẩm và thành công rực rỡ với thương hiệu
Mivina. Những năm đầu của thế kỷ 21, Technocom luôn có mặt trong bảng xếp hạng Top
100 doanh nghiệp lớn mạnh nhất Ukraina. Từ năm 2000, Technocom - Vingroup trở về
Việt Nam đầu tư với ước vọng được góp phần xây dựng đất nước.
Với tầm nhìn dài hạn và quan điểm phát triển bền vững, Vingroup đã tập trung đầu
tư vào các lĩnh vực du lịch và bất động sản cao cấp với hai thương hiệu chiến lược
là Vinpearl và Vincom. Bằng những nỗ lực không ngừng, 10 năm sau, Vincom đã trở
thành thương hiệu số 1 Việt Nam về BĐS cao cấp với hàng loạt các tổ hợp TTTM – Văn
phòng – Căn hộ cao cấp tại vị trí đắc địa và những khu đô thị phức hợp lớn, hiện đại, dẫn
đầu cho xu thế đô thị thông minh - sinh thái hạng sang tại Việt Nam. Bên cạnh đó,
Vinpearl cũng trở thành cánh chim đầu đàn của ngành Du lịch với chuỗi các khách sạn,
khu nghỉ dưỡng, khu biệt thự biển, công viên giải trí, sân golf… đẳng cấp năm sao và trên
năm sao quốc tế.
Tháng 1/2012, Công ty CP Vinpearl sáp nhập vào Công ty CP Vincom và chính
thức hoạt động dưới mô hình Tập đoàn với tên gọi Tập đoàn Vingroup - Công ty CP. Nỗ
lực và miệt mài từ những bước đi đầu tiên, Vingroup đã làm nên những điều kỳ diệu để

tôn vinh thương hiệu Việt và tự hào là Tập đoàn kinh tế tư nhân hàng đầu Việt Nam được
xây dựng bởi chính những người con Việt và thành công bởi chính trí tuệ, bản lĩnh và khát
vọng Việt Nam.
Trên tinh thần phát triển bền vững và chuyên nghiệp, Vingroup tập trung phát triển
với 2 thương hiệu chiến lược gồm: Vincom (Bất động sản thương mại, dịch vụ cao
cấp); Vinpearl (Bất động sản Du lịch; Dịch vụ Du lịch – giải trí); Đồng thời mở rộng ra
các lĩnh vực như y tế chất lượng cao (Vinmec), phát triển giáo dục (Vinschool) và chăm
sóc sức khỏe – sắc đẹp (Vincharm).
Ở bất cứ lĩnh vực nào, khi tham gia, Vingroup đều chứng tỏ vai trò người tiên
phong và dẫn dắt sự thay đổi xu hướng tiêu dùng với việc đem đến cho thị trường những
sản phẩm – dịch vụ theo tiêu chuẩn quốc tế. Tính đến tháng 6/2013, với việc sở hữu và
giữ quyền chi phối tại gần 30 dự án bất động sản và du lịch quy mô lớn, có vị trí đắc địa
nhất tại khắp các đô thị và địa danh trên cả nước; Có mức vốn hoá lớn nhất thị trường
chứng khoán Việt Nam (gần 3 tỷ USD), Vingroup đang được đánh giá là một trong những

Nhóm 1 – Lớp SB 16E

Page 10


Tài chính kinh doanh bất động sản
tập đoàn kinh tế tư nhân hùng mạnh, có sự phát triển năng động và bền vững bậc nhất
Việt Nam với nhiều tiềm lực hội nhập quốc tế để vươn lên tầm khu vực và thế giới.
2.2. Thực tế kết quả hoạt động đầu tư bất động sản của Tập đoàn Vingroup
Trong lĩnh vực bất động sản, tập đoàn Vingroup hướng tới những dự án có quy mô
lớn, chất lượng quốc tế, theo mô hình tổ hợp Trung tâm thương mại – Văn phòng – Căn
hộ cao cấp. Những dự án Vingroup đã và đang triển khai bao gồm:
- Biệt thự hạng sang: Vincom Village – Xứ sở thanh bình
Villas – Vinpearl Resort Hội An
Vinpearl – Villas Hòn Tre – Nha Trang

Villas – Vinpearl luxury Đà Nẵng
The Beach Villas – Nha Trang
Vinpearl – Villas Ngũ Hành Sơn – Đà Nẵng
- Căn hộ cao cấp:
Căn hộ cao cấp Vincom Center B TP HCM
Khu căn hộ Vincom Center Bà Triệu
Căn hộ cao cấp Times City
Căn hộ cao cấp Royal City
- Văn phòng cho thuê:Khu văn phòng Vincom Center B TP HCM
- TTTM:
TTTM Vincom Center Long Biên
TTTM Vincom Center B TP HCM
TTTM Vincom Center Bà Triệu
Vincom MegaMall – Times City
Vincom MegaMall – Royal City
Năm 2012, tập đoàn Vingroup đã triển khai mạnh mẽ các dự án, duy trì đúng tiến
độ và kế hoạch xây dựng, giữ vững cam kết với khách hàng và uy tín thương hiệu. Tháng
10/2012, chỉ sau đúng 19 tháng thi công, Trung tâm thương mại Vincom Center A đã được
khai trương trên đường Đồng Khởi, TP HCM với quy mô lớn (07 tầng TTTM với
47.937,79 sàn xây dựng, 03 tầng hầm đậu xe với tổng 25.252,89 sàn), ngoài ra còn gần
300 phòng khách sạn 5 sao với tổng 24.886,70 . Các dự án lớn như Royal City, Times
City được gấp rút hoàn thiện để tiến hành bàn giao căn hộ ngay từ đầu năm 2013 và khai
trương các TTTM theo kế hoạch đã định.
Các chỉ tiêu tài chính của Tập đoàn Vingroup năm 2012 được thống kê như sau:
- Năm 2012, Vingroup đã đạt mức doanh thu ấn tượng hơn 7.904 tỷ đồng, tăng
242% so với năm 2011, chủ yếu nhờ vào nguồn thu từ hoạt động: cho thuê bất động sản
Nhóm 1 – Lớp SB 16E

Page 11

Tài chính kinh doanh bất động sản
tăng thêm 284 tỷ đồng (tương đương 30%) từ các TTTM như Vincom Center A TP HCM,
Vincom Center Long Biên; chuyển nhượng bất động sản tăng 3.963 tỷ đồng (tương đương
tăng 202%) từ việc ghi nhận một phần doanh thu chuyển nhượng bất động sản từ các dự
án đang triển khai và chuyển nhượng tòa tháp văn phòng tại Vincom Center Bà Triệu.
- Lợi nhuận sau thuế năm 2012 đạt 1.847 tỷ đồng, tăng 72% so với năm 2011.
- Trên cơ sở số liệu đã được kiểm toán bởi Công ty TNHH Ernst & Young Việt
Nam, toàn bộ lãi sau thuế năm 2012 của cổ đông Công ty mẹ là 1.571 tỷ đồng. Lãi cơ bản
trên một cổ phiếu năm 2012 là 1.819 đồng/cổ phần.
(Nguồn: Báo cáo tài chính hợp nhất năm 2012)
Năm 2013 là môt năm phát triển bùng nổ của Vingroup với nhiều kế hoạch lớn và
nhiều dự án đến giai đoạn gặt hái thành quả. Trong năm nay, Vingroup dự kiến sẽ bàn
giao cho khách hàng gần 8.000 căn hộ tái các dự án Royal Vity và Times City. Đây là hai
đại dự án góp phần nâng cấp tiêu chuẩn sống của người dân Hà Nội qua việc thiết lập các
khu đô thị cao cấp, phức hợp đa tiện ích. Ngày 26/7/2013, TTTM Vincom Mega Mall
Royal City – trung tâm thương mại lớn nhất Việt Nam với diện tích xây dựng gần 250.000
đã đi vào hoạt động. Dự kiến Vincom Mega Mall Times City cũng sẽ đi vào hoạt động
vào ngày 24/12/2013

Nhóm 1 – Lớp SB 16E

Page 12


Tài chính kinh doanh bất động sản

Các chỉ tiêu tài chính cơ bản của Tập đoàn Vingroup trong 9 tháng đầu năm 2013:
(Đơn vị tính: VNĐ)
Bảng 1: Tài sản và nguồn vốn của Vingroup 9 tháng đầu 2013 (có giải trình số liệu trong lĩnh vực BĐS)

Chỉ tiêu

1/1/2013

31/3/2013
TÀI SẢN
28.796.286.198.535 31.359.745.592.337
1.616.855.174.935
4.175.172.391.881

A. TÀI SẢN NGẮN HẠN
I. Tiền và các khoản tương đương
tiền
II. Các khoản đầu tư tài chính
3.864.844.010.368
1.616.386.811.709
ngắn hạn
III. Các khoản phải thu ngắn hạn
3.809.236.408.686
3.634.656.217.361
Trong đó:
Phải thu từ chuyển nhượng BĐS
1.058.654.410.189
942.207.904.216
Phải thu từ cho thuê gian hàng, vp
106.803.408.049
175.979.421.464
và các dịch vụ liên quan khác
Phải thu từ chuyển nhượng dự án
18.632.219.545

IV. Hàng tồn kho
17.784.890.526.442 19.870.376.075.499
Trong đó:
BĐS để bán đã hoàn thành
80.784.074.276
80.880.303.210
BĐS để bán đang xây dựng
17.638.940.436.641 19.674.059.177.446
V. Tài sản ngắn hạn khác
1.720.460.077.834
2.063.154.095.887
B. TÀI SẢN DÀI HẠN
27.028.589.606.141 27.849.280.366.662
I. Tài sản cố định
10.748.359.371.487 11.413.043.388.497
II. Bất động sản đầu tư
6.643.474.111.936
6.595.132.082.243
III. Các khoản đầu tư TC dài hạn
3.163.564.921.117
3.163.614.014.112
TỔNG TÀI SẢN
55.824.875.804.676 58.849.025.958.999
Nhóm 1 – Lớp SB 16E

Page 13

30/6/2013

30/9/2013

31.528.576.685.563 29.979.359.131.076
2.836.537.155.551 6.269.792.883.617
3.932.751.365.965

2.327.110.874.394

3.294.891.548.516

3.509.092.573.842

719.683.999.385
131.599.682.491

232.839.825.387
170.735.690.250

19.994.105.947.377 16.660.865.204.224
80.901.882.590
19.799.406.753.260
1.920.290.688.154
27.009.581.851.557
13.153.121.979.638
4.235.107.043.027
3.403.332.024.304
58.538.158.537.120

81.313.725.020
16.327.726.902.733
1.212.497.644.999

31.601.378.069.668
11.270.994.515.690
9.303.188.330.507
4.980.199.915.336
61.580.737.200.744


Tài chính kinh doanh bất động sản

NGUỒN VỐN
44.951.244.544.495 47.301.714.087.216 43.487.131.510.245 44.878.257.785.053
25.644.122.141.113 29.600.327.459.084 25.935.351.201.098 27.006.902.612.538

A. NỢ PHẢI TRẢ
I. Nợ ngắn hạn
Trong đó:
Người mua trả tiền trước
- Thanh toán theo hợp đồng 17.688.105.060.951 18.593.121.061.378 17.918.055.356.458 13.185.722.733.150
chuyển nhượng BĐS tại các dự án
Dự án Royal City
7.450.835.314.541
7.676.078.201.240
7.200.705.571.261 5.553.328.369.878
Dự án Times City
5.585.065.332.425
5.708.821.261.332
5.373.288.831.394 2.201.349.723.327
Dự án Vincom Village
4.651.288.313.984
5.207.305.498.806

5.344.060.953.803 5.400.018.342.476
Các dự án khác
916.100.000
916.100.000
31.026.297.469
- Tạm ứng từ hoạt động cho thuê
25.674.825.919
26.780.019.805
215.718.250.346 5.121.045.251.598
VP và TTTM
Tiền vốn ứng từ khách hàng
762.562.552.450
782.534.962.916
771.795.922.046
566.184.252.546
Dự án Royal City
238.094.531.301
253.995.597.526
255.096.634.701
167.481.223.542
Dự án Times City
524.468.021.149
528.539.365.390
516.699.287.345
398.703.029.004
II. Nợ dài hạn
19.307.122.403.382 17.701.386.628.132 17.551.780.309.147 17.871.355.172.515
B. VỐN CHỦ SỞ HỮU
10.556.569.188.706 10.845.724.826.082 14.637.821.147.073 16.398.567.573.267
TỔNG NGUỒN VỐN

55.824.875.804.676 58.849.025.958.999 58.538.158.537.120 61.580.737.200.744
(Nguồn: Báo cáo tài chính hợp nhất quý I, II, III/2013)

Nhóm 1 – Lớp SB 16E

Page 14


Tài chính kinh doanh bất động sản
Các số liệu trên được trích từ Bảng cân đối kế toán các quý I, II, III của Tập đoàn
Vingroup, cho thấy cơ cấu tài sản và nguồn vốn trong lĩnh vực bất động sản của
Vingroup, đồng thời cũng cho thấy tỷ lệ tài sản và nguồn vốn của bất động sản trong toàn
chỉ tiêu tài sản và nguồn vốn của tập đoàn. Theo đó, nguồn thu trong bất động sản của
Vingroup được thực hiện từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, dự án và cho thuê
các gian hàng, văn phòng… Đồng thời, từ mục tài sản có thể thấy được thực tế kinh
doanh trên thị trường bất động sản nói chung và Vingroup nói riêng, khi giá trị bất động
sản đã hoàn thành và chờ bán (hàng tồn kho) qua các năm tăng lên. Thực tế cho thấy rằng,
Vingroup đã rất thành công với các dự án TTTM và căn hộ cao cấp so với các đơn vị kinh
doanh bất động sản khác, tuy nhiên đứng trước thị trường bất động sản chung đang khá
chìm lắng, Vingroup cũng không tránh khỏi số phận tương tự các dự án của các công ty
khác khi còn khá nhiều tài sản bất động sản tồn đọng. Tại thời điểm 30/09/2013, giá trị
bất động sản tồn đọng lên tới 81.313.725.020VNĐ.
Dựa trên số liệu cơ cấu nguồn vốn của Tập đoàn Vingroup, nợ ngắn hạn trong lĩnh
vực bất động sản đạt tới thường chiếm khoảng 72,05% trong tổng nợ ngắn hạn của Tập
đoàn Vingroup, và chiếm 41,1% trong tổng nợ phải trả của tập đoàn. Đó là các khoản tiền
mà Vingroup được nhận trước, tạm ứng từ các khách hàng trong các hợp đồng chuyển
nhượng, cho thuê. Nhờ đó mà Vingroup đảm bảo số vốn để xoay vòng, triển khai và thực
hiện các dự án đang còn dang dở của mình.
Kết quả hoạt động đầu tư trong lĩnh vực bất động sản của Tập đoàn Vingroup năm
2013 được thể hiện qua các số liệu về doanh thu và lợi nhuận hoạt động bộ phận như sau:

(Đơn vị tính: VNĐ)
Chỉ tiêu
Tổng doanh thu
Doanh thu cho bên thứ ba
Doanh thu nội bộ
Kết quả kinh doanh
Khấu hao và khấu trừ
Phần lãi của công ty liên
kết
Thu nhập trước thuế
Nhóm 1 – Lớp SB 16E

31/03/2013
630.482.672.97
1
572.536.461.551
57.946.211.420

30/06/2013
30/09/2013
2.401.222.576.148 10.660.000.285.90
2.232.808.863.697
8
168.413.712.451 10.129.668.598.352
530.331.687.556

49.781.401.386
14.600.510.537

141.333.657.982

43.428.685.140

194.200.728.911
3.374.143.851.576

145.026.800.51

533.144.209.147

3.374.143.851.576

Page 15


Tài chính kinh doanh bất động sản
4
Các số liệu trên thể hiện một cách rõ nét nhất hiệu quả hoạt động đầu tư kinh
doanh bất động sản của Tập đoàn Vingroup. Tổng doanh thu trong lĩnh vực bất động sản
tăng đột biến trong quý II, III/2013. Doanh thu đạt được quý II/2013 tăng 380,85% so với
quý I, tương đương 1.770.739.903.177 VNĐ; quý III/2013 tăng 443,94% so với quý II và
tăng 16,91 lần so với quý I/2013. Mức tăng cao về doanh thu dẫn đến sự tăng lên của lợi
nhuận trước thuế. Thu nhập trước thuế về bất động sản của tập đoàn quý II/2013 đạt
533.144.209.147VNĐ, tăng 367,62% so với quý I/2013; quý III cũng 6,33 lần tăng so với
quý II và tăng 23,27 lần so với quý I/2013.
Năm 2013, lĩnh vực bất động sản đã mang về cho Vingroup mức thu nhập tương
đối lớn. Tính riêng 9 tháng đầu năm 2013 thu nhập của Vingroup trong lĩnh vực bất động
sản đạt 4.052.314.861.237VNĐ, chiếm 28,36% so với tổng thu nhập của tập đoàn tính
đến 30/09/2013 (đạt 14.289.601.221.931VNĐ). Có thể nói, cả chỉ tiêu doanh thu và lợi
nhuận trước đều tăng cao, Vingroup đã thành công trong việc xây dựng thương hiệu,
khẳng định mình và phá triển vững mạng trong lĩnh vực bất động sản.

2.3. Đánh giá kết quả hoạt động đầu tư bất động sản của Tập đoàn Vingroup
2.3.1. Những thành công đã đạt được
- Thành công đầu tiên cần phải nhắc đến với Tập đoàn Vingroup là sự thống lĩnh
trong thị trường bất động sản phân khúc TTTM – Văn phòng – Khu căn hộ cao cấp.
Trong khi thị trường bất động sản còn đang bỏ ngỏ, người tiêu dùng thờ ơ với các dự án
nhà ở đã hoàn thành, các công ty kinh doanh bất động sản khác chùn bước trước thái độ
lãnh đạm của người dân, thì Vingroup đã mạnh dạn tiến sâu vào một phân khúc mới khá
mạo hiểm. Đầu tư vào TTTM – Văn phòng – Khu căn hộ cao cấp là một kế hoạch cần rất
nhiều vốn đầu tư, do đó mà rủi ro cũng tăng cao. Tuy nhiên sự thành công của hệ thống
Vincom Center, Vincom Village, Royal City, và sắp tới đây là Times City đã khẳng định
sự thành công về chiến lược và kế hoạch của Vingroup.
Ngày 21/11/2013 vừa qua, Tập đoàn Vingroup đã giành chiến thắng kép tại Lễ trao
giải “Bất động sản khu vực Đông Nam Á 2012”, diễn ra ở Singapore. Với 2 giải thưởng
quan trọng: “Chủ đầu tư tốt nhất – Best Developer” và “Dự án biệt thự tốt nhất – Best
Villa Development”, Vingroup đã khẳng định vị thế tiên phong trong thị trường bất động
sản cao cấp tại Việt Nam và khu vực.
Nhóm 1 – Lớp SB 16E

Page 16


Tài chính kinh doanh bất động sản
Theo Hội đồng giám khảo, so với các doanh nghiệp trong ngành tại Việt Nam,
Vingroup đã thể hiện sự vượt trội trên nhiều khía cạnh: từ vị thế tiên phong trong việc
phát triển thị trường, tốc độ tăng trưởng, quy mô, đến chất lượng dự án và uy tín xã hội…
Ở hạng mục “Best Villa Development - Dự án biệt thự tốt nhất”, Khu đô thị sinh
thái cao cấp Vincom Village của Vingroup đã vượt qua các đối thủ bởi ý tưởng độc đáo
trong thiết kế và kiến trúc. Quần thể biệt thự bên sông của Vincom Village còn được công
nhận bởi đã kiến tạo thành công một không gian sống tiện nghi, thân thiện với môi trường
trong thời gian thi công kỷ lục.

Được biết, trước đó, tháng 9/2012, Vingroup cũng đã xuất sắc vượt qua 25 đối thủ
cạnh tranh trong cùng lĩnh vực bán lẻ để trở thành “Nhà đầu tư bán lẻ tốt nhất Việt Nam
năm 2012 – Best Retail Developer Award” do Tạp chí tài chính hàng đầu thế giới
Euromoney bình chọn.
- Không chỉ thành công trong việc đề xuất kế hoạch, gây ấn tượng với những thết
kế mới lạ và đặc sắc, một yếu tố không thể thiếu trong việc tạo dựng uy tín, thương hiệu
của Vingroup chính là hoạt động quản lý tiến độ thi công. Năm 2011, nền kinh tế khủng
hoảng, thị trường bất động sản trong nước rơi vào tình trạng đình trệ. Thế nhưng, tất cả
các dự án của Vingroup đều gây kinh ngạc về tiến độ. Đơn cử với dự án Vincom Village,
có quy mô 183 ha với tổng vốn đầu tư 10.000 tỉ đồng nhưng thời gian thi công chỉ 9
tháng. Khi Vingroup công bố tiến độ này, không ít người tỏ ý nghi ngờ nhưng thực tế, các
căn biệt thự đã được bàn giao cho khách hàng theo đúng cam kết. Dự án đi vào sử dụng
đã làm thay đổi diện mạo cả một quận ngoại thành Hà Nội về chất lượng, kiến trúc cũng
như các dịch vụ tiện ích khác. Với mật độ xây dựng chỉ 1/3, phần lớn diện tích còn lại
dành cho các mảng xanh và hạ tầng giao thông, Vincom Village đã trở thành lá phổi xanh
của trung tâm thành phố Hà Nội. Trước đó, dự án Vincom Mega Mall – Royal City với
diện tích 230.000 m2 được thi công chỉ trong vòng 30 tháng, một tiến độ được giới xây
dựng gọi là “thần tốc”. Tương tự, chỉ trong vòng 22 tháng, tòa tháp Vincom Center
(TP.HCM) cao 26 tầng và 6 tầng hầm trên diện tích mặt bằng là 7.371 m2 cũng được hoàn
thành.
- Thành công trong việc tiêu thụ bất động sản cũng nhờ một phần vào thương hiệu
mà Vingroup đã xây dựng được trong nhiều năm qua. Các sản phẩm bất động sản của tập
đoàn rất kén người dùng, bởi sự đồ sộ về quy mô và giá bán. Tuy nhiên, nhờ vào thương
hiệu của tập đoàn về chất lượng cũng như sự độc đáo trong các sản phẩm bất động sản mà
các sản phẩm của tập đoàn vẫn được nhiều người chú ý tới ngay từ khi còn đang xây
Nhóm 1 – Lớp SB 16E

Page 17

Tài chính kinh doanh bất động sản
dựng. Một số khách hàng vẫn chấp nhận tạm ứng, thanh toán trước một phần giá bán bất
động sản để sở hữu một căn hộ, văn phòng đang xây dựng của tập đoàn.
2.3.2. Những mặt chưa đạt được của Tập đoàn Vingroup
- Số lượng bất động sản tồn kho hiện nay còn lớn, đây là một trong những tổn thất
của tập đoàn cần được chú ý đề ra phương án hỗ trợ.
- Do các sản phẩm bất động sản của tập rất kén người tiêu dùng, do đó chính
những khách hàng có nhu cầu vẫn còn những hoài nghi về chất lượng của bất động sản,
bởi đó là dự án cần vốn đầu tư quá lớn, quá trình xây dựng và hoàn thiện lại được triển
khai nhanh, chính vì vậy sẽ ảnh hưởng đến tâm lý và quyết định mua của người tiêu dùng
bất động sản.
- Hiện nay tập đoàn Vingroup đã quá thành công với phân khúc TTTM – Văn
phòng – Khu căn hộ cao cấp, do đó tập đoàn sẽ bị hạn chế khi muốn lấn chân sang các
phân khúc khác bởi ấn tượng sâu sắc của tập đoàn trên thị trường bất động sản. Về quy
mô và giá cả, các sản phẩm bất động sản của Vingroup luôn mang đến cho người tiêu
dùng sự bất ngờ. Khi quyết định thực hiện các dự án khác có quy mô nhỏ hơn vẫn sẽ gây
ra tâm lý nghi ngại về giá cả cho người tiêu dùng.
III. Đề xuất chiến lược kinh doanh và giải pháp tài chính để thực hiện trong thời
gian tới
3.1. Các chiến lược kinh doanh thực hiện trong thời gian tới
3.1.1. Hợp tác với các nhà tư vấn chiến lược hàng đầu thế giới
Nhằm nâng cao tính chuyên nghiệp, tăng cường sức mạnh cạnh tranh và khả năng
hội nhập quốc tế trong giai đoạn phát triển mới, Tập đoàn Vingroup đã ký hợp đồng dịch
vụ tư vấn chiến lược phát triển với McKinsey&Company – Nhà tư vẫn quản lý đầu tư
quốc tế hàng đầu thế giới.
Theo đó, với dự án tư vấn “Chiến lược quản lý, kinh doanh trong giai đoạn tăng
trưởng” McKinsey sẽ cung cấp dịch vụ phân tích chiến lược và đề xuất những hướng,
phương thức phát triển ngắn, trung và dài hạn cho các hoạt động đầu tư kinh doanh mang
tính chiến lược của Tập đoàn Vingroup. Với sự tư vấn của mình, McKinsey sẽ gửi những
nhân sự cấp cao là các chuyên gia hàng đầu trong lĩnh vực BĐS, Tài chính, điều hành

chiến lược, quản lý dự án sang làm việc trực tiếp tại Vingroup; trao đổi, phỏng vấn các
lãnh đạo chủ chốt của Tập đoàn để nghiên cứu và phân tích;… qua đó sử dụng những
kinh nghiệm thực tế của mình trong nhiều năm và ở khắp nơi trên thế giới để đưa ra
những đường hướng chiến lược phù hợp cho Vingroup.
Nhóm 1 – Lớp SB 16E

Page 18


Tài chính kinh doanh bất động sản
Bên cạnh đó, thông qua các bài học tích lũy từ những thành công và thất bại của
các tập đoàn BĐS lớn trên thế giới mà McKinsey đã làm việc, cộng với các đánh fias thị
trường độc lập của mình, các nhà tư vấn sẽ có những đề xuất, kiến nghị cho Vingroup
trong chiến lược vươn lên trở thành thương hiệu BĐS số một Việt Nam, sánh vai với
những thương hiệu BĐS hàng đầu khu vực. Và đặc biệt, McKinsey sẽ truyền thụ trực tiếp
cho một số cán bộ nguồn của Vingroup những kinh nghiệm và phương thức quản lý quốc
tế có tính thực tiễn cao.
3.1.2. Xây dựng cơ cấu tổ chức, tuyển dụng các vị trí nhân sự phù hợp với công việc kinh
doanh của tập đoàn
Tập đoàn đang hoạt động trên phân khúc TTTM – Văn phòng – Khu căn hộ cao
cấp mang lại lợi ích kinh tế cao nhưng rất mạo hiểm, vì thế tập đoàn đòi hỏi những
chuyên viên có bề dày kinh nghiệm, chuyên môn sâu. Việc đưa cán bộ quản lý kiêm
nghiệm không đúng chuyên ngành sẽ mang lại hiệu quả kinh doanh không cao và không
tập trung, vị vậy cần phải có chiến lược tuyển dụng sao cho mỗi cán bộ nhân viên trong
các khâu, các tổ chức bộ phận phải có trình độ chuyên môn nghiệp vụ, dù đó là những vị
trí trong các khâu cơ bản nhất, yêu cầu công việc thấp nhất.
Vì vậy công ty cần thực hiện theo các bước sau đây:
- Chuyên môn hóa trình độ kinh doanh của mỗi các bộ nhân viên trong tập đoàn,
nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ nhân viên từ đó giảm thiểu các sai sót trong quá
trình thực hiện nhiệm vụ.

- Có chính sách khuyến khích cán bộ công nhân viên trong tập đoàn tích cực học
tập, trau dồi thêm chuyên môn nghiệp vụ, như trợ cấp học phí, thưởng điểm thi đua khi
cán bộ nhân viên có những sáng kiến mang lại hiệu quả cao trong hoạt động đầu tư. Đăng
tin thông báo tuyển dụng nhân sự có trình độ, kinh nghiệm thực tiễn trong phân khúc mà
công ty đang hướng tới, tạo ra cho nhân viên môi trường sinh hoạt hòa đồng và thân thiện,
xây dựng mối quan hệ tích cực và gắn bó giữa các thành viên trong tập đoàn, giữa tập
đoàn với khách hàng.
- Bố trí các khóa học nâng cao chuyên môn như chuyên ngành xây dựng cơ bản,
luật thương mại, luật kinh doanh quốc tế.
Thực hiện tốt các bước trên sẽ mang lại các hiệu quả dự kiến như sau:
- Chuyên môn hóa trình độ chuyên môn nghiệp vụ, tránh sai sót trong quá trình sản
xuất kinh doanh.
- Nâng cao hiệu quả đầu tư.
Nhóm 1 – Lớp SB 16E

Page 19


Tài chính kinh doanh bất động sản
- Xây dựng thương hiệu của công ty không chỉ trên thị trường bất động sản mà còn
trong lĩnh vực nhân sự.
- Xây dựng mối đoàn kết gắn bó giữa các cán bộ nhân viên với tập đoàn, từ đó xây
dựng sự nhiệt huyết và lòng trung thành của mọi người trong quá trình thực hiện công
việc.
3.1.3. Thực hiện khống chế tình trạng bất động sản tồn đọng
Hiện nay số lượng bất động sản còn tồn đọng của Vingroup còn khá lớn, bên cạnh
đó công ty cũng phải đối đầu với áp lực cạnh trạnh ngày càng gay gắt, không chỉ với các
doanh nghiệp khác cùng quy mô hoặc các đối thủ lớn với nguồn lực tài chính dồi dào, các
công ty khách hàng chiếm dụng vốn. Do đó cần có giải pháp đưa ra nhằm thu hồi vốn và
công nợ đối với các bất động sản tồn kho.

Muốn đạt được những mục tiêu trên cần thực hiện các bước sau:
- Áp dụng triệt để các biện pháp thu hồi công nợ đặc biệt là đối với các khoản công
nợ đang nằm trong nguy cơ mất vốn.
- Hạn chế tối đa các khoản công nợ quá hạn phát sinh.
- Phân công bộ phận chuyên trách theo dõi và thu hồi công nợ.
- Phòng kế toán hàng tuần phải báo cáo với Giám đốc cụ thể tình hình công nợ
phát sinh và hướng giải quyết.
Những bước nêu trên thực hiện tốt chắc chắn sẽ mang lại hiệu quả sau:
- Nguồn vốn tăng lên, công ty dễ dàng đầu tư mở rộng hoạt động kinh doanh.
- Hạn chế các rủi ro tiếp theo có thể xảy ra.
- Nâng cao ý thức cảnh giác của cán bộ công nhân viên trong quá trình kinh doanh.
3.2. Các giải pháp tài chính được thực hiện trong thời gian tới
3.2.1. Tận dụng thương hiệu sẵn có của mình để tiếp tục huy động các nguồn vốn hợp tác
quốc tế
Tập đoàn Vingroup vừa nhận vốn góp từ quỹ đầu tư thế giới Warburg Pincus,
chính thức ký hợp đồng góp 200 triệu USD để mua khoảng 20% cổ phần trong Vincom
Retail, công ty thành viên của Tập đoàn bất động sản Vingroup (mã cổ phiếu VIC). Đây là
mức đầu tư lớn nhất từ trước đến nay của một quỹ đầu tư toàn cầu vào một doanh nghiệp
của Việt Nam.
Tập đoàn Vingroup cho biết, với sự quan tâm đặc biệt tới mảng BĐS bán lẻ của
Vingroup, trong thương vụ hợp tác đầu tiên, Warburg Pincus đã chỉ định một công ty tài

Nhóm 1 – Lớp SB 16E

Page 20


Tài chính kinh doanh bất động sản
chính của mình là Warburg Pincus Consortium đầu tư 200 triệu USD để mua khoảng 20%
cổ phần trong Công ty Cổ phần Vincom Retail.

Bên cạnh đó, là một phần trong thỏa thuận này, Warburg Pincus còn cam kết sẽ đầu
tư 25 triệu USD trong đợt phát hành lần đầu ra công chúng (IPO) của Vingroup để niêm
yết tại thị trường quốc tế trong thời gian tới.
Ngoài ra, thỏa thuận cũng cho phép Warburg Pincus có quyền lựa chọn đầu tư
thêm 100 triệu USD vào Vincom Retail tùy thuộc vào cơ hội phát triển của thị trường bán
lẻ tại Việt Nam. Và trong trường hợp Warburg Pincus thực hiện quyền này thì Vingroup
cũng sẽ có quyền tăng vốn đầu tư để giữ nguyên tỷ lệ sở hữu của hai bên trong Vincom
Retail.
Thương vụ hợp tác đầu tư với Warburg Pincus này là thành công mới nhất của
Vingroup trong việc thu hút vốn đầu tư từ thị trường quốc tế, tiếp nối thành công của đợt
phát hành 300 triệu USD trái phiếu chuyển đổi quốc tế vào năm 2012.
Trươc đó, ngày 08/10/2013 Vingroup đã huy động thành công khoản vay hợp vốn
quốc tế trị giá 100 triệu USD. Lãnh đạo Vingroup cho biết, khoản vay này sẽ hoàn tất việc
giải ngân ngay trong tháng 10/2013 với lãi suất Libor + 5.5% một năm; trả dần trong 3
năm. Mục đích của khoản vay dùng để phát triển các đại dự án bất động sản đã và đang
chuẩn bị triển khai của Vingroup.
Credit Suisse AG (Singapore) và Maybank Investment Bank Berhad là các tổ chức
thu xếp khoản vay và dựng số chính; Deustche Bank AG (Singapore) là tổ chức thu xếp
khoản vay chính. Bên cạnh đó, Credit Suisse cũng đóng vai trò là bên điều phối của
khoản vay.
3.2.2. Sử dụng hợp lý chính sách bán thanh toán chậm để tăng doanh thu
Tập đoàn Vingroup tập trung trong điều hướng TTTM – Văn phòng – Khu căn hộ
cao cấp với giá thành cho thuê cao, điều kiện cho thuê cũng phức tạp hơn các sản phẩm
bất động sản khác, vì vậy cũng sẽ tạo ra những khó khăn nhất định cho các doanhh
nghiệp, đơn vị sự nghiệp có nhu cầu thuê văn phòng, gian hàng. Trong thời điểm kinh tế
còn vướng nhiều khó khăn, Vingroup có thể tạo điều kiện cho các đối tượng khách hàng
có nhu cầu bất động sản bẳng các hình thức thanh toán chậm, hoặc giảm số tiền đặt cọc
đối với sản phẩm cho thuê, bất động sản để bán để người tiêu dùng có thể thuận lợi hơn
trong việc xoay vòng vốn. Tuy nhiên, chính vì sản phẩm bất động sản của Vingroup có sự
khác biệt rất lớn so với các sản phẩm của các đối thủ cạnh tranh, do đó việc xác định đối

tượng đồng ý thanh toán chậm cũng được coi là một bài toán cho Vingroup. Tập đoàn cần
Nhóm 1 – Lớp SB 16E

Page 21


Tài chính kinh doanh bất động sản
xác định rõ mục tiêu và điều kiện thanh toán chậm, xây dựng đội ngũ chuyên viên phân
tích khách hàng để nhìn nhận một cách tương đối chính xác khả năng tài chính, khả năng
trả nợ của khách hàng, tránh những tổn thất không đáng có xảy ra.
- Xác định mục tiêu thanh toán chậm: Nhằm thúc đẩy tăng doanh thu, giải tỏa hàng
tồn kho, gây uy tín về năng lực tài chính của Vingroup.
- Xây dựng các điều kiện thanh toán chậm: Thông thường căn cứ vào mức giá, lãi
xuất nợ vay và thời hạn bán chịu.
- Tình toán hiệu quả của chính sách thanh toán chậm: Thực chất là so sánh giữa các
chi phí phát sinh do thanh toán chậm với lợi nhuận mà chúng mang lại.
Trong cơ chế thị trường hiện nay, chấp nhận thanh toán chậm được coi như là một
trong những biện pháp để đẩy nhanh tiêu thụ. Mâu thuẫn ở đây là đẩy nhanh tiêu thụ
trong trường hợp này là làm chậm kỳ luân chuyển vốn, giảm số vòng quay vốn lưu động.
Chính vì vậy, để tính toán hiệu quả của chính sách bán chịu, tập đoàn phải căn cứ vào chỉ
tiêu lợi ích tài chính mình cho phép thanh toán chậm.
Điều quan trọng nhất tập đoàn cần gắn liền một cách chặt chẽ việc cho phép thanh
toán chậm với các chính sách thức thu hồi công nợ và hình thức chiết khấu, giảm giá phù
hợp, mền dẻo, linh hoạt nhằm giúp tập đoàn nhanh chóng thu lại phần vốn bị chiếm dụng,
tăng khối lượng bất động sản tiêu thụ, đẩy mạnh tốc độ lưu chuyển vốn.
Nhờ cho phép khách hàng thanh toán các sản phẩm về bất động sản, công ty có thể
tiêu thụ được một lượng lớn hơn. Do đó doanh thu tiêu thụ tăng lên làm cho chỉ tiêu liên
quan đến doanh thu tiêu thụ được cải thiện như vòng quay vốn lưu động, kỳ thu tiền bình
quân, doanh lợi tiêu thụ. Nhưng chính sách thanh toán chậm cũng đem lại lợi ích thực tế
cho công ty, mặc dù con số này nhỏ bé nhưng cũng góp phần cải thiện các chỉ tiêu về khả

năng sinh lợi của tập đoàn.
Để thực hiện được chính sách này, tập đoàn cần phải:
- Giao trách nhiệm cho bộ phần phòng kinh doanh chuyên giải quyết các vấn đề
xung quanh chính sách thanh toán chậm.
- Có phương án xử lý cụ thể đối với từng khoản bán chịu sao cho giảm được các
chi phí thu tiền, nợ khó đòi,... đồng thời vẫn đảm bảo bù đắp được mọi rủi ro tập đoàn có
thể phải gánh chịu khi áp dụng việc thanh toán chậm.
- Thời hạn thanh toán chậm không quá dài
-Khách hàng có khả năng thanh toán nợ trong tương lai
- Lãi xuất vay nợ thấp.
Nhóm 1 – Lớp SB 16E

Page 22


Tài chính kinh doanh bất động sản
- Mức giá thanh toán chậm phải cao hơn mức giá bán thanh toán ngay.
3.2.3. Quản lý thanh toán
Qua phân tích tình hình tài chính của công ty ta thấy: Công ty thường bị khách
hàng chiếm dụng vốn lớn nên Công ty thường phải vay để bù đắp cho khoản này, làm ảnh
hưởng đến tình hình sản xuất kinh doanh của công ty. Do đó, Công ty cần phải thực hiện
có một chính sách thanh toán hợp lý.
Trước hết phải quản lý tốt các khoản phải thu, nhanh chóng thu hồi công nợ.
- Giảm giá, triết khấu hợp lý những khách hàng mua số lượng lớn và thanh toán
đúng hạn.
- Thực hiện chính sách thu tiền linh hoạt, mền dẻo nhằm mục đích vừa không làm
mất thị trường vừa thu hồi được các khoản nợ dây dưa khó đòi. Bởi lẽ, trên thực tế, rõ
ràng là nếu công ty áp dụng các biện pháp quá cứng rắn thì cơ hội thu hồi nợ lớn hơn
nhưng sẽ khiến cho khách hàng khó chịu dẫn đến việc họ có thể cắt đứt các mối quan hệ
làm ăn với công ty. Vì vậy, hết thời hạn thanh toán, nếu khách hàng vẫn chưa trả được

tiền thì công ty có thể tiến hành quy trình thu hồi công nợ theo các cấp độ:
+ Gọi điện, gửi thư nhắc nhở, thư khuyên nhủ hoặc thư chuyển cho cơ quan
chuyên trách thu hồi giúp.
+ Cử người đến gặp trực tiếp khách hàng để đòi nợ
+ Cuối cùng nếu các biện pháp trên không thành công thì phải ủy quyền đại diện
tiến hành các thủ tục pháp lý.
Mặt khác các khoản nợ khách hàng chiếm dụng cũ, Công ty cần phải dứt điểm theo dõi
chặt chẽ và tuân thủ theo nguyên tắc: Các khoản nợ cũ phải dứt điểm so với các khoản nợ
mới phát sinh.

Nhóm 1 – Lớp SB 16E

Page 23


Tài chính kinh doanh bất động sản
C. KẾT LUẬN
Đối vơi bất kỳ một doanh nghiệp nào trong hoạt động kinh doanh của mình thì
mục tiêu cuối cùng là lợi nhuận. Tuy nhiên, để đạt được điều đó không phải là một điều
dễ dàng, nó phụ thuốc vào rất nhiều yếu tố như: thị trường, nền kinh tế, chính trị, văn
hóa… Nhất là đối với lĩnh vực bất động sản, đây là lĩnh vực kinh doanh đem lại nhiều lợi
nhuận nhưng cũng không ít rủi ro. Vì vậy, vấn đề tìm hiểu, nghiêm cứu thị trường bất
động sản một cách chính xác là một công việc mà bất kỳ doanh nghiệp kinh doanh bất
động sản nào cũng cần phải làm. Để từ đó có những biện pháp. Những sách lược đúng
đắn trong hoạt động kinh doanh của mình nhằm đạt được những mục tiêu đặt ra, tránh
những rủi ro không đáng có.

Nhóm 1 – Lớp SB 16E

Page 24