Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử đất tại xã phúc trìu, thành phố thái nguyên giai đoạn 2013 – 2015

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐÀO XUÂN HOÀNG

Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG, TẶNG CHO QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TẠI XÃ PHÚC TRÌU - THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN GIAI
ĐOẠN 2013 - 2015

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo
ngành

: Chính quy Chuyên
: Quản lý đất đai Khoa

: Quản lý tài nguyên Khóa học
2013 - 2017

Thái Nguyên, năm 2017

:


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐÀO XUÂN HOÀNG

Tên đề tài:

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG, TẶNG CHO QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TẠI XÃ PHÚC TRÌU - THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN GIAI
ĐOẠN 2013 - 2015

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo

: Chính quy Chuyên

ngành

: Quản lý đất đai Khoa

: Quản lý tài nguyên Lớp

:

45 QLĐĐ- N01
Khóa học

: 2013 - 2017

Giảng viên hướng dẫn

: PGS.TS. PHAN ĐÌNH BINH

Thái Nguyên, năm 2017


i

LỜI CẢM ƠN
Thực tập tốt nghiệp là một trong những giai đoạn quan trọng trong quá trình
đào tạo sinh viên của nhà trường. Đây là khoảng thời gian sinh viên được tiếp
cận thực tế, đồng thời củng cố những kiến thức đã được học trong nhà trường.
Được sự giúp đỡ của Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên
và Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên, em đã tiến hành nghiên cứu đề tài:
“Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử đất tại xã Phúc
Trìu, thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2013 – 2015”. Trong suốt quá trình thực
tập em đã nhận được sự giúp đỡ của các thầy cô giáo, các bạn lớp K45-QLĐĐ, các
cô chú và các anh chị nơi em thực tập tốt nghiệp.
Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, và đặc biệt là thầy giáo PGS.TS.
Phan Đình Binh người đã trực tiếp hướng dẫn em hoàn thành đề tài tốt nghiệp
này.
Em xin chân thành cảm ơn UBND xã Phúc Trìu, thành phố Thái Nguyên,
tỉnh Thái Nguyên đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong suốt thời gian thực tập
tại UBND xã Phúc Trìu.
Do trình độ có hạn, thời gian nghiên cứu còn ngắn mặc dù đã rất cố
gắng xong đề tài tốt nghiệp của em không thể tránh khỏi những thiếu sót. Em rất
mong nhận được những ý kiến, chỉ bảo của các thầy cô giáo, ý kiến đóng góp của
bạn bè để đề tài tốt nghiệp của em được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày

tháng năm 2017
Sinh viên
Đào Xuân Hoàng

ii

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.1: Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
tại xã Phúc Trìu giai đoạn 2013-2015 ........................................................... 30
Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng đất xã Phúc Trìu năm 2013 ............................. 32
Bảng 4.3: Hiện trạng sử dụng đất xã Phúc Trìu năm 2014 ............................. 34
Bảng 4.4: Hiện trạng sử dụng đất xã Phúc Trìu năm 2015 ............................. 36
Bảng 4.5: Biến động diện tch theo mục đích sử dụng năm 2015 so .............
38 với năm 2013 ...............................................................................................
38
Bảng 4.6: Kết quả chuyển nhượng QSDĐ ở xã Phúc Trìu ............................. 41
thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2013-2015 ................................................
41
Bảng 4.7: Kết quả quyền tặng cho QSDĐ ở tại xã Phúc Trìu
giai đoạn 2013-2015 ..................................................................................... 45
Bảng 4.7: Ý kiến người dân về thủ tục thực hiện các quyền ...........................
48 tại xã Phúc Trìu giai đoạn 2013- 2015 ...........................................................
48
Bảng 4.8: Ý kiến người dân về thời gian hoàn thành các thủ tục đăng ký các
quyền tại xã Phúc Trìu giai đoạn 2013- 2015................................................. 48
Bảng 4.9: Ý kiến người dân về các văn bản hướng dẫn thực hiện ..................
49 các quyền tại xã Phúc Trìu giai đoạn 2013- 2015...........................................
49
Bảng 4.10: Ý kiến người dân về các loại phí, lệ phí phải đóng khi thực hiện các
quyền tại xã Phúc Trìu giai đoạn 2013- 2015................................................. 50
Bảng 4.11: Ý kiến người dân về thái độ của cán bộ khi thực hiện TTHC ....... 50
Bảng 4.12: Đánh giá sự hiểu biết cơ bản của người dân về chuyển
nhượng quyền sử dụng đất

........................................................................................ 51


ii
Bảng 4.13: Sự hiểu biết của người dân xã Phúc Trìu về hình thức................ 53
tặng cho quyền sử dụng đất ..........................................................................
53
Bảng 4.14: Việc thực hiện các thủ tục chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ của
người dân xã Phúc Trìu ................................................................................ 55


iii
iiii
DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 4.1 : Sơ đồ hành chính xã Phúc Trìu .................................................... 24
Hình 4.2. Biểu đồ cơ cấu đất đai của xã Phúc Trìu năm 2013 ........................ 33
Hình 4.3.Biểu đồ cơ cấu đất đai của xã Phúc Trìu năm 2014 ......................... 35
Hình 4.4. Biểu đồ cơ cấu đất đai của xã Phúc Trìu năm 2015....................... 37


iv
iv
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

Từ, cụm từ

Nghĩa của từ, cụm từ

QSD

Quyền sử dụng

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

TB

Trung bình

TTHC

Thủ tục hành chính

NDSXPNN

Người dân sản xuất phi nông nghiệp

NDSXNN

Người dân sản xuất nông nghiệp

STT

Số thứ tự

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

UBND

Ủy ban nhân dân


v
v
MỤC LỤC

PHẦN 1. MỞ ĐẦU ........................................................................................ 1
1.1 Tính cấp thiết của đề tài............................................................................ 1
1.2. Mục tiêu của đề tài .................................................................................. 2
1.2.1. Mục tiêu tổng quát................................................................................ 2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể .....................................................................................
2
1.3. Yêu cầu ................................................................................................... 3
1.4. Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu.................................................................. 3
PHẦN 2. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU........................................ 4
2.1. Cơ sở khoa học về QSD đất đai của đề tài ............................................... 4
2.1.1 Cơ sở lý luận của đề tài......................................................................... 6
2.1.2. Cơ sở pháp lí của đề tài....................................................................... 10
2.1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài.................................................................... 12
2.2. Khái quát về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. .........
15
2.2.1. Quyền chuyển nhượng QSDĐ. ........................................................... 15
2.2.2. Quyền tặng cho QSDĐ ....................................................................... 18
PHẦN 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG
PHÁP NGHIÊN CỨU.................................................................................. 22
3.1. Đối tượng nghiên cứu ............................................................................

22
3.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 22
3.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................. 22
3.3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tnh hình quản lý, sử
dụng đất của xã Phúc Trìu. ........................................................................... 22
3.3.2. Đánh giá công tác thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền
sử đụng đất tại xã Phúc Trìu giai đoạn 2013-2015 ...........................................
.22
3.3.3. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về công tác thực hiện quyền


vi
vi sử dụng đất tại xã Phúc Trìu .
chuyển nhượng , tặng cho quyền
................................. 22


vi
iv
3.3.4. Đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện tốt các quyền chuyển
nhượng, tặng cho quyền dụng đất tại xã Phúc Trìu.
.................................................... 22
3.4. Phương pháp nghiên cứu.........................................................................
22
3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu................................................................
22
3.4.2. Phương pháp xử lí số liệu......................................................................
23
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................. 24
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất tại xã

Phúc Trìu...................................................................................................... 24
4.1.1. Đặc điểm tự nhiên ............................................................................... 24
4.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội..................................................................... 27
4.1.3. Hiện trạng quản lý và sử dụng đất tại xã Phúc Trìu .............................. 30
4.2. Kết quả đánh giá công tác thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho
quyền sử dụng đất tại xã Phúc Trìu giai đoạn 2013-2015.
........................................ 40
4.2.1. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ..............
40
4.2.2. Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất .........................
44
4.2.3. Đánh giá chung về việc thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho
QSDĐ tại xã Phúc Trìu thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2013-2015 ......... 48
4.3. Kết quả đánh giá sự hiểu biết của người dân về công tác thực hiện
quyền chuyển nhượng, tặng cho QSD đất đai .
........................................................ 51
4.3.1. Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã Phúc Trìu về hình thức chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ...........................................................................
51
4.3.3. Đánh giá về việc thực hiện các thủ tục chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ


vi
iiv
của người dân xã Phúc Trìu ..........................................................................
54
4.4. Thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp nhằm thực hiện tốt công
tác chuyển QSDĐ trên địa bàn xã Phúc Trìu ......................................................
55
4.4.1. Thuận lợi ............................................................................................ 55

4.4.2. Khó khăn ............................................................................................ 56
4.5.2. Giải pháp khắc phục. .......................................................................... 56


vii

PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ........................................................... 57
5.1. Kết luận ................................................................................................. 57
5.2. Đề nghị.................................................................................................. 57
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 59


1


2

PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1 Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý báu, là nguồn nội lực để xây
dựng và phát triển đất nước, nên mỗi nước đều có một hệ thống quản lý và sử
dụng đất đai có hiệu quả. Ở Việt Nam, trước khi có Hiến pháp 1980, đất đai nước ta
vẫn có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư
nhân. Khi có Hiến pháp 1980, ở nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất đai
là sở hữu toàn dân. Đến Hiến pháp 1992, tại Điều 18 đã quy định với tinh thần là:
Người được Nhà nước giao đất thì được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất
(QSDĐ) theo quy định của pháp luật. Cụ thể hóa Hiến pháp 1992, Luật Đất đai
1993, Luật sửa đổi một số điều Luật Đất đai 1998, 2001 và Luật Đất đai 2003 đã
từng bước cụ thể hoá quy định này của Hiến pháp với xu thế là ngày càng mở

rộng các quyền cho người sử dụng đất, trước hết là đối với đất giao có thu tiền sử
dụng đất và đất thuê (như đất làm nhà ở, đất sử dụng vào mục đích kinh doanh của
các chủ thể). Việc “thị trường hoá”, “tiền tệ hoá” QSDĐ ngày càng rõ nét và quyền
của người sử dụng đất tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ đã đóng góp cho xã
hội, cho Nhà nước. Sự phát triển này đã hình thành thị trường đất đai, hoà nhập vào
nền kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, từng bước đồng bộ với các thị trường khác
trong nền kinh tế quốc dân. Vì vậy trong Đại hội Đảng lần thứ IX đã có chủ trương
phát triển đầy đủ thị trường QSDĐ. Luật Đất đai 2003 có những quy định về giao
QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và có những quy định để các tổ
chức, cá nhân sử dụng đất dễ dàng thực hiện các quyền của QSDĐ. Tuy nhiên, đến
nay tnh hình thực hiện các QSDĐ ở các địa phương vẫn còn nhiều bất cập cần giải
quyết.
Phúc Trìu là một xã nằm ở phía Tây của thành phố Thái Nguyên ,tỉnh Thái
Nguyên và nằm ven hồ Núi Cốc. Tính đến năm 2015 tổng diện tích đất tự nhiên của
xã là 20,7568km2, xã gồm có 15 xóm : Rừng Chùa, Thanh Phong, Đồng Nội, Xóm
Chợ, Lai Thành, Cây De, Khuôn I, Khuôn II , Phúc Thuần , Đồi Chè, Đá Dựng, Soi Mít,
Phúc Tiến và Hồng Phúc. Xã Phúc Trìu giáp với xã Phúc Xuân ở phía Bắc, xã Quyết
Thắng ở phía Đông Bắc, xã Thịnh Đức, xã Tân Cương đều ở phía Đông Nam,


phía Tây Nam giáp với xã Phúc Tân của huyện Phổ Yên. Xã có tuyến tỉnh lộ 261
chạy qua và có đường nối với tuyến tỉnh lộ 261 tại xã Phúc Xuân. Xã còn là nơi giao
lưu buôn bán, lưu thông hàng hoá và có nhiều tiềm năng thuận lợi để phát
triển thành một xã có ngành du lịch và thương mại phát triển mạnh trong tương lai.
Cùng với nhịp độ phát triển của cả nước, để đáp ứng nhu cầu phát triển của xã
và chủ trương xây dựng nông thôn mới, nhiều dự án đầu tư đã được triển khai,
nhiều hạng mục công trình, các tuyến đường được nâng cấp mở rộng. Chính vì thế,
trong những năm qua, tốc độ phát triển kinh tế của xã ngày một tăng nhanh cùng với
sự tăng lên về dân số do vậy nhu cầu sử dụng đất của người dân cũng tăng lên, đất
đai trở thành tài sản có giá trong thị trường bất động sản. Các giao dịch dân sự

về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất diễn ra với mật độ phổ biến và sôi
động, tỷ lệ thuận với nhịp độ gia tăng dân số, sự phát triển của nền kinh tế đất
nước, trên thực tế việc áp dụng quy định pháp luật của các cơ quan có thẩm quyền
vẫn còn nhiều bất cập đã góp phần ảnh hưởng không nhỏ đến việc thực hiện các
quyền của người sử dụng đất.
Để đảm bảo được lợi ích tối đa của người dân khi thực hiện các quyền
chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật,
phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, em chọn thực hiện đề tài: “Đánh giá công
tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại xã Phúc Trìu , thành phố
Thái Nguyên giai đoạn 2013 - 2015”.
1.2. Mục tiêu của đề tài
1.2.1. Mục tiêu tổng
quát
Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại xã
Phúc Trìu thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2013-2015 từ đó đề xuất một số giải
pháp nhằm tăng cường công tác quản lý được tốt hơn.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế -xã hội, tnh hình quản lý và sử dụng đất
tại địa bàn xã Phúc Trìu.
Điều tra, đánh giá tnh hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn xã
Phúc Trìu thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở xã


Phúc Trìu thành phố Thái Nguyên.
1.3. Yêu cầu
- Nắm vững các chủ trương chính sách, pháp luật về đất đai liên quan tới các
QSDĐ.
- Đánh giá đúng tình hình thực hiện các QSDĐ; Các giải pháp đề xuất có ý
nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần thúc đẩy việc thực hiện các QSDĐ tại xã

Phúc Trìu thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
1.4. Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu
- Ý nghĩa khoa học: Làm rõ các quy định của pháp luật hiện hành trong việc
chuyển quyền sử dụng đất cụ thể là chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
- Ý nghĩa thực tiễn: Giúp sinh viên củng cố những kiến thức đã học và tiếp xúc
thực tế với vấn đề nghiên cứu.


PHẦN 2
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở khoa học về QSD đất đai của đề tài
Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân
về đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai
theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên,
với các quyền năng đó, cũng không được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về
đất đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế. Vậy
chủ sở hữu của đất đai là toàn dân, Nhà nước là người đại diện, còn mỗi người dân
thực hiện quyền của mình như thế nào? Quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền
tối cao, thiêng liêng và không thể chia cắt, chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là toàn
dân, nhưng mỗi người dân không phải là một chủ sở hữu của khối tài sản chung đó,
không phải là các đồng chủ sở hữu đối với đất đai. Nhưng người dân (tổ chức và cá
nhân, hộ gia đình) có QSDĐ. Thông qua Nhà nước - cơ quan đại diện thực hiện
quyền sở hữu, người dân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng. Điều này
đã được Hiến pháp cũng như Luật Đất đai hiện hành ghi nhận. Vì vậy, trong Luật
Đất đai năm 1993 [7] đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử
dụng đất”, hay nói cách khác là QSDĐ của người sử dụng.
Theo điều 1 Luật Đất đai 1993: “... Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh
tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi
chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Nhà nước còn
cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà

nước giao đất, cho thuê đất trong Luật này gọi chung là người sử dụng đất” [7].
“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tnh sáng tạo đặc biệt của các nhà
lập pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và không
thể phân chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình? Để
người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của
sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân,
không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái
niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật,
giải quyết được mâu thuẫn nói trên


và làm hài hoà được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân [11].
Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định:
quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCNQSDĐ, quyền được pháp luật bảo
vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích
của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao) và
một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại đất sử
dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người
sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất.
QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao
gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, tặng
cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường
khi Nhà nước thu hồi đất”. Điều106 Luật Đất đai 2003 với 8 quyền : đó là chuyển
đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê hoặc cho thuê lại QSDĐ, thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị sử dụng đất [8]. Đây không phải là quyền sở hữu
nhưng là một quyền năng khá rộng và so với quyền sở hữu thì không khác nhau là
mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử dụng đất. Mặt khác Nhà nước giao đất
cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nước chỉ thu
hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn
giao đất không có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất

cho người sử dụng. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác
cho người sử dụng hoặc sẽ “đền bù” (Luật Đất đai 1993), “bồi thường” (Luật Đất
đai 2003). Như vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng các loại đất này
thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối toàn diện, còn quyền định
đoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên phương
diện lý thuyết xét trên góc độ pháp lý, còn trên thực tế các quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thế chấp QSDĐ cũng rất gần với khái niệm
quyền định đoạt. Sau đây là nội dung cụ thể của quyền chuyển nhượng, tặng cho
quyền sử dụng đất.
- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người
sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử
dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép,...


Trong


trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền
tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu
tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai
vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn
của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông
qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có
thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển
nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành
vi phạm pháp [11],[12].
- Tặng cho QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc biệt,
người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu
của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển
QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các

quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một tỉ trọng
rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản [11].
2.1.1 Cơ sở lý luận của đề tài
Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt
Nam
Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà
Việt Nam được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953. Ngày
29/12/1987
Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các quan hệ về
quản lý, sử dụng đất. Luật Đất đai đã thể chế hoá đường lối, chính sách của Đại
hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20) khẳng định đất đai
thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Luật Đất đai được ban
hành đúng vào thời kỳ đất nước ta bước đầu bước vào giai đoạn đổi mới về kinh
tế, đặc biệt thời kỳ này có nhiều chính sách mở cửa. Nội dung về QSDĐ của Luật
Đất đai 1987 là: Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất,
người được giao đất chỉ được hưởng những kết quả đầu tư trên đất. Họ không có
quyền chuyển QSDĐ đai dưới mọi hình thức khác nhau. Luật quy định: “Nghiêm
cấm mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận
đất được giao mà


không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp,
đất có rừng vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai” [6].
Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1987 cho thấy thực tế đã nảy
sinh những bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự không có quyền đối với mảnh
đất mình được giao, kể cả quyền tặng cho, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyển
QSDĐ trong các trường hợp: Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn
sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp
và cá thể thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao
đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn

tiếp tục sử dụng đất đó. Luật chỉ cho phép được tặng cho nhà ở hoặc mua nhà
ở đồng thời được QSDĐ ở có ngôi nhà đó, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở.
Theo quy định trên cho thấy, Luật còn gò bó, chưa đáp ứng được nhu cầu sử
dụng đất của các chủ sử dụng đất. Cho nên thực tế vẫn xảy ra hiện tượng mua
bán đất đai trá hình theo cách xây dựng một túp lều trên đất để bán, nhưng thực
chất là bán đất. Luật điều chỉnh các quan hệ đất đai ở trạng thái tnh. Nhà nước chỉ
quản lý về mặt pháp luật hành chính đơn thuần, chưa thể hiện đầy đủ quản lý
Nhà nước về mặt kinh tế đối với đất đai.
Ngoài những lý do bất cập về mặt pháp luật nêu trên, trong thời gian này Nhà
nước đã ban hành nhiều chính sách mở cửa nhằm thu hút vốn đầu tư không chỉ đối
với đầu tư trong nước mà cả đối với nước ngoài. Đặc biệt, Quốc hội thông qua Luật
đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; Nghị quyết số 05-NQ/HNTW ngày 10/06/1993 của
Ban chấp hành Trung ương khoá VII: “Tiếp tục đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội
nông thôn đã khẳng định cho người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thế chấp QSDĐ”.
Hiến pháp 1992 còn quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có
quyền chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật” [5]. Do đó, Quốc hội đã đưa việc
sửa đổi Luật Đất đai vào chương trình xây dựng pháp luật năm 1993. Luật Đất đai
năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và có hiệu lực ngày
15/10/1993 về cơ bản kế thừa Luật Đất đai 1988 và bổ sung một nội dung mới như


một số quyền của người sử dụng đất. Cụ thể Luật cho phép người sử dụng đất
được thực hiện 5 quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho,
thế chấp QSDĐ. Như vậy, luật đưa ra những quy định theo xu hướng ngày càng mở
rộng quyền của người sử dụng, cho họ định đoạt hạn chế QSDĐ của mình.
Nghĩa là chuyển QSDĐ phải tuân theo điều kiện, nội dung, hình thức do Bộ luật
dân sự và pháp luật về đất đai quy định.
Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh chóng của tnh hình kinh tế, xã hội, qua thực

tế cuộc sống với tác động của cơ chế kinh tế thị trường làm cho quan hệ đất đai
càng trở nên phức tạp, nhiều vấn đề lịch sử còn chưa được xử lý thì các vấn đề
mới lại nảy sinh mà Luật Đất đai 1993 chưa có quy định. Vì vậy, năm 1998 Luật
Đất đai được sửa đổi, bổ sung. Luật bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng
đất như quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ, quyền cho thuê lại QSDĐ. Tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất đã trả tiền sử dụng đất cho cả thời
gian đầu tư hoặc tiền thuê đất đã trả trước còn lại là 05 năm cũng được thực hiện
các QSDĐ như chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, cho thuê lại QSDĐ. Riêng tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân mới trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được chuyển
nhượng, thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với QSDĐ.
Để triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành chính và để
đồng bộ với một số Luật mà Quốc hội mới thông qua trong thời gian qua như Luật
khuyến khích đầu tư trong nước, Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, thì Luật Đất
đai cũng cần được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp. Trong chương trình xây dựng luật,
pháp lệnh của Quốc hội, uỷ ban thường vụ Quốc hội năm 2000 Luật Đất đai lại được
đưa vào chương trình sửa đổi, bổ sung. Ngày 29/06/2001 Quốc hội khoá X, kỳ họp
thứ
9 đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất
đai.
Luật lần này đã sửa đổi, bổ sung một số vấn đề về QSDĐ như sau:
- Cho phép người sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất nông
nghiệp, đất lâm nghiệp sang mục đích khác; được chuyển đổi cơ cấu cây
trồng vật nuôi đối với đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, đất lâm
nghiệp, đất làm muối, nuôi trồng thủy sản, nhưng cũng phải căn cứ vào
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.


- Cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền thế chấp giá trị QSDĐ
theo quy định của pháp luật cũng được bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản thuộc sở
hữu của mình gắn liền với đất đó tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động

tại Việt Nam. Nghĩa là người sử dụng đất cũng được thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị
QSDĐ tại các tổ chức tín dụng có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh ngân hàng
nước ngoài hoạt động tại Việt Nam, tổ chức tín dụng 100% vốn nước ngoài.
Tuy nhiên, trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa, tình hình
quản lý và sử dụng đất sau 3 năm thực hiện Luật Đất đai sửa đổi 2001 đã cho thấy
còn bộc lộ những thiếu sót, yếu kém. Vì vậy, việc tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai 1993
(Luật sửa đổi bổ sung 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu nhằm mục đích tháo
gỡ những vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng đất, bảo đảm tính ổn định
của pháp luật, đồng thời, thế chế hóa kịp thời đường lối, chủ trương, chính sách của
Đảng về đất đai trong thời kỳ mới. Luật Đất đai năm 2003 đã được Quốc hội thông
nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 4 thông qua ngày
26/11/2003 và có hiệu lực từ ngày 01/07/2004.
Về QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân: Luật Đất đai năm 2003 đã kế thừa quy
định của Luật Đất đai năm 1993 đồng thời bổ sung quyền tặng, cho QSDĐ của hộ gia
đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê; không quy định các điều kiện
hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và bổ sung quyền tặng cho QSDĐ đất
nông nghiệp trồng cây hàng năm nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong thực hiện
các quyền của người sử dụng đất, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển và
tch tụ đất đai theo định hướng của Nhà nước. Cụ thể nội dung của QSDĐ như sau:
“Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, tặng cho
QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi
Nhà nước thu hồi đất” (Điều 106)
Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất đai Việt
Nam: Luật Đất đai 2003 quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất có các quyền
tương ứng với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm hay trả tiền một lần cho cả thời
gian thuê. Bổ sung quyền được đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở tại Việt Nam.


10
10

Mới đây nhất là luật Đất Đai 2013 kèm theo hệ thống các văn bản hướng dẫn thi
hành luật với nhiều đổi mới. Theo Luật Đất đai 2013 thì chuyển QSDĐ gồm có các
hình thức sau: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ. Luật Đất Đai 2013 khác so với luật 2003 là bỏ đi
hình thức “bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất”, và tách hình thức “cho thuê
QSDĐ” và “cho thuê lại QSDĐ”. Các quy định cụ thể về chuyển QSDĐ được đưa ra
góp phần tạo điều kiện giải quyết những vấn đề nảy sinh trong các quan hệ về đất
đai giữa những người sử dụng đất.
Qua các quy định của Luật Đất đai qua từng thời kỳ cho thấy, Luật đang dần
dần đưa ra những quy định phù hợp với cuộc sống hơn và chấp nhận những thực tế
của cuộc sống đòi hỏi; mở rộng dần quyền của người sử dụng đất nhưng vẫn
đảm bảo được nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân.
2.1.2. Cơ sở pháp lí của đề
tài
Trên cơ sở Luật Đất đai đã xác định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước thống nhất quản lý”. Luật Đất đai cũng quy định Nhà nước giao cho hộ gia
đình, cá nhân, tổ chức sử dụng ổn định lâu dài. Hơn nữa Nhà nước bảo hộ quyền lợi
hợp pháp của người sử dụng đất “người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế” đã tạo điều kiện lưu thông đất đai trong
cơ chế thị trường nhưng đất đai vẫn thuộc sở hữu của Nhà nước.
* Luật.
- Hiến pháp nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
- Hiến pháp sửa đổi nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam 2013, ngày
28/11/2013 được Quốc hội thông
qua.
- Luật Đất đai 2003, ngày 26 tháng 11 năm 2003 được Quốc hội thông qua.
- Luật Đất đai sửa đổi năm 2013, ngày 29 tháng 11 năm 2013 được Quốc
hội thông qua.
- Bộ Luật Dân sự năm 2005, ngày 14 tháng 06 năm 2005 được Quốc hội thông
qua.

- Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21 tháng 11 năm 2007.
- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân số


11
26/2012/QH13 ngày 22 tháng 11 năm
11
2012.