Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố vinh, tỉnh nghệ an giai đoạn 2014 2016

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
–––––––––––––––––––––

NGUYỄN VĂN TỨ
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA
BÀN THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2014 - 2016

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN – 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
–––––––––––––––––––––

NGUYỄN VĂN TỨ
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA
BÀN THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2014 - 2016
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Đàm Xuân Vận

THÁI NGUYÊN – 2017


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực, đầy đủ, rõ nguồn gốc và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm
ơn.
Tôi xin chịu trách nhiệm trước Hội đồng bảo vệ luận văn, trước Khoa và
Nhà trường về các thông tin, số liệu trong đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn!

Thành phố Vinh, tháng 10 năm 2017
Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Tứ


ii

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn này, tôi đã nhận được sự giúp đỡ của các thầy
giáo, cô giáo, các phòng ban và các đơn vị trong và ngoài trường. Tôi xin gửi lời
cảm ơn chân thành đến:
Thầy giáo PGS. TS Đàm Xuân Vận - Giảng viên Khoa Quản lý Tài nguyên,
Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo, truyền thụ
những kinh nghiệm quý báu, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và
viết luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn các Thầy giáo, Cô giáo trong Khoa Quản lý Tài
nguyên, Phòng Quản lý đào tạo Sau đại học, các phòng ban và trung tâm của
Trường Đại học Nông lâm, Đại học Thái Nguyên đã hướng dẫn, tạo điều kiện và
giúp đỡ tôi trong thời gian tiến hành đề tài.

Tôi xin chân thành cảm ơn Ủy ban nhân dân thành phố Vinh,
Phòng Tài nguyên - Môi trường và Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
thành phố Vinh đã tạo điều kiện và giúp đỡ tôi trong thời gian tiến hành đề tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới gia đình, người thân, bạn bè, đồng
nghiệp đã quan tâm động viên tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và thực hiện
đề
tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Thành phố Vinh, tháng 10 năm 2017
Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Tứ


iii
iiii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii
MỤC LỤC................................................................................................................. iii
DANH MỤC VIẾT TẮT .......................................................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG....................................................................................... vii MỞ
ĐẦU .....................................................................................................................1
1.
Tính
cấp
thiết
của
..........................................................................................1

đề

2.
Mục
tiêu
và
ý
nghĩa
................................................................................2

của

tài
đề

2.1
Mục
...............................................................................................................2

tài
tiêu.

CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ...........................................4
1.1
Cơ
sở
khoa
học
và
tài....................................................................4

pháp

lý

của

đề

1.1.1
Cơ
sở
lí
.......................................................................................................4

luận

1.1.2
Cơ
sở
thực
...................................................................................................9

tiễn

1.2
Khái
quát
chung
về

..................................................10

chuyển

1.2.1
Các
hình
thức
chuyển
.......................................................11
1.2.2 Một số quy định
.....................................13

chung

về

quyền
quyền

chuyển

sử

dụng

sử
quyền

dụng

sử

dụng

đất
đất.
đất

1.3. Tình hình chuyển quyền sử dụng đất trên Thế Giới và ở Việt Nam..................18
1.3.1 . Sơ lược tình hình quản lý đất đai và chuyển quyền sử dụng đất
trên
thế
giới.......................................................................................................................18
1.3.2. Tình hình chuyển
.........................................25

quyền

sử

dụng

đất

ở

Việt

Nam.

1.3.3. Sơ lược tình hình chuyển quyền sử dụng đất của tỉnh Nghệ An
....................31


iv
ivi
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..33
2.1.
Đối
tượng
và
phạm
cứu......................................................................33

vi

2.1.1.
Đối
tượng
cứu......................................................................................33

nghiên

2.1.2.
Phạm
vi
nghiên
.........................................................................................33
2.2.
Địa

điểm
và
thời
......................................................................33

gian

2.3.
Nội
dung
nghiên
..........................................................................................33

nghiên

cứu
nghiên

cứu
cứu


iv
iv
2.3.1. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh
giai
đoạn
2016........................................................................................................33

2014-

2.3.2. Đánh giá sự hiểu biết của người sử dụng đất và cán bộ quản lý của
..............33 thành phố Vinh về những quy định chung của chuyển quyền sử dụng
đất. .............33
2.3.3. Đánh giá những thuận lợi và khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng
đất, đề xuất những giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng
đất

trên

địa

bàn

thành

phố

Vinh.

.....................................................................................34
2.4.
Phương
pháp
cứu....................................................................................34
2.4.1.
Phương
pháp
thu
.............................................................34

thập

2.4.2.
Phương
pháp
thu
cấp...............................................................34
2.4.3
Phương
pháp
tổng
liệu............................................34

hợp,

số
thập

phân

tích

nghiên
liệu

thứ

cấp

số

liệu

sơ

và

xử

lí

số

CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................35
3.1. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn TP Vinh
.................35
3.1.1. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất theo các hình
thức
chuyển
............................................................................................................35

quyền

3.1.2. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh
theo
đơn
vị
hành
......................................................................................................44

chính

3.2. Đánh giá sự hiểu biết của người sử dụng đất và cán bộ quản lý về chuyển
quyền

sử

dụng

đất.

...............................................................................................................49
3.2.1. Đánh giá sự hiểu biết về những quy định chung của chuyển quyền sử dụng
đất

trên

địa

bàn

thành

phố

Vinh


v

v
................................................................................49
3.2.2. Đánh giá sự hiểu biết về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất trên địa
bàn

thành

phố

Vinh

..........................................................................................................50
3.3. Thuận lợi và khó khăn, những yếu tố ảnh hưởng trong công tác chuyển
quyền sử dụng đất và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền
sử

dụng

đất

trên

địa

bàn

thành

phố

Vinh

................................................................................60
3.3.1.
Thuận
.........................................................................................................60

lợi

3.3.2
Khó
..........................................................................................................60

khăn

3.3.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành
phố
Vinh. ..........................................................................................................................6
1


v
v
3.3.4. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên
địa bàn thành phố Vinh
.............................................................................................61
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...................................................................................63
1. Kết luận .................................................................................................................63
2. Kiến nghị ...............................................................................................................64
TÀI LIỆU THAM KHẢO.........................................................................................65

vi
vi
DANH MỤC VIẾT TẮT

ĐVT:

Đơn vị tính

GCN:

Giấy chứng nhận

HĐND:

Hội đồng nhân dân

QSDĐ:

Quyền sử dụng đất

QSD:

Quyền sử dụng SDĐ:

Sử dụng đất
TP:

Thành phố TB:

Trung bình UBND:
nhân dân

Ủy ban


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Kết quả công tác chuyển nhượng QSD đất trên địa bàn TP Vinh ............36
giai đoạn 2014 - 2016................................................................................................36
Bảng 3.2. Kết quả công tác cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất trên địa
bàn thành phố Vinh giai đoạn 20142016.......................................................................37
Bảng 3.3. Kết quả công tác tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh
giai đoạn 2014 - 2016................................................................................................38
Bảng 3.4. Kết quả công tác thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố
Vinh giai đoạn 2014 2016................................................................................................39
Bảng 3.5. Kết quả công tác thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất trên địa
bàn thành phố Vinh giai đoạn 2014 2016......................................................................40
Bảng 3.6. Kết quả xóa thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thành phố Vinh
giai đoạn 2014 – 2016 ...............................................................................................41
Bảng 3.7a. Kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố
Vinh giai đoạn 2014 - 2016 theo đơn vị hành chính
..........................................................44
Bảng 3.7b. Kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố
Vinh giai đoạn 2014- 2016 theo đơn vị hành chính.
..........................................................45
Bảng 3.8. Những hiểu biết chung của người dân thành phố Vinh về chuyển quyền
sử dụng đất

................................................................................................................49
Bảng 3.9. Sự hiểu biết về chuyển đổi quyền sử dụng đất trên địa bàn
.....................51 thành phố Vinh
..........................................................................................................51
Bảng 3.10: Sự hiểu biết về tặng cho quyền sử dụng đất
...........................................53 trên địa bàn thành phố Vinh


vii
......................................................................................53
Bảng 3.11. Sự hiểu biết về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Vinh
....................................................................................................................54
Bảng 3.12. Sự hiểu biết về thừa kế quyền sử dụng đất
.............................................55 trên địa bàn thành phố Vinh
......................................................................................55
Bảng 3.13. Sự hiểu biết về thế chấp quyền sử dụng đất
...........................................56 trên địa bàn thành phố Vinh
......................................................................................56


viii
viiiv
Bảng 3.14. Sự hiểu biết về cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất trên địa
bàn thành phố Vinh
..........................................................................................................57
Bảng 3.15. Sự hiểu biết về góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Vinh
..........................................................................................................59

ix
ix
DANH MỤC CÁC HÌNH

Biểu đồ 3.1a. Kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất ......................................42
Biểu đồ 3.1b. Kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất ......................................43
Biểu đồ 3.2a. Kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành
phố Vinh giai đoạn 2014- 2016 theo đơn vị hành chính ...........................................47
Biểu đồ 3.2b. Kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành
phố Vinh giai đoạn 2014- 2016 theo đơn vị hành chính ...........................................48


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Như chúng ta đã biết, trong mọi thời đại đất đai luôn là một tài nguyên vô
cùng quý giá mà thiên nhiên ban tặng cho con người, là điều kiện để hình thành,
tồn tại và phát triển của mọi loài sinh vật trên trái đất. Vì thế người ta xem đất đai
như là một tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế, là thành phần quan
trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ
sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng. Đối với sự nghiệp phát triển kinh
tế xã hội thì đất đai là tư liệu sản xuất trực tiếp của kinh tế nông lâm - ngư nghiệp,
là chỗ đứng chân để phát triển kinh tế công nghiệp và dịch vụ, là nhu cầu thiết yếu
cho sinh hoạt của con người.
Dưới bất kỳ thời đại nào, một chế độ xã hội nào đất đai luôn là một trong
những vấn đề được quan tâm hàng đầu của bộ máy Nhà nước. Xã hội ngày
càng phát triển hiện thì nhu cầu của con người đối với đất đai ngày càng lớn. Đặc
biệt trong điều kiện thực tế ở nước ta hiện nay, sau khi gia nhập tổ chức

thương mại quốc tế WTO, xu thế hội nhập toàn cầu đang phát huy tối đa sức
mạnh của nó làm cho việc phân bổ đất đai vào các mục đích sử dụng khác nhau
ngày càng trở nên khó khăn, các quan hệ đất đai ngày càng thay đổi phức tạp và
luôn biến động gây áp lực lớn cho quỹ đất quốc gia cũng như công tác quản lý Nhà
nước về đất đai. Thực tế đó đã đặt ra yêu cầu đối với việc sử dụng và quản lý đất
càng phải tốt hơn, tiết kiệm và hiệu quả hơn.
Chuyển quyền sử dụng đất là một hoạt động diễn ra thường xuyên từ xưa
đến nay và tồn tại dưới nhiều hình thức đa dạng. Tuy nhiên, chỉ đến Luật đất đai
năm
1993, chuyển quyền sử dụng đất mới được quy định một cách có hệ thống. Tiếp
đó là Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 tiếp tục hoàn thiện về quy định của
các hình thức chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với nhu cầu phát triển kinh tế xã hội của đất nước.


2

Thành phố Vinh là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá - xã hội của tỉnh
Nghệ An, là một trong hai đô thị lớn nhất vùng Bắc Trung Bộ có diện tích tự nhiên
là 104,9996 km2 bao gồm 16 phường và 9 xã. Trung tâm Thành phố cách thủ đô Hà
Nội 295 km (về phía Bắc) và cách Huế 350 km; Đà Nẵng 472 km; Thành phố Hồ Chí
Minh 1.447 km (về phía Nam). Vị trí địa lý:
+ Phía Bắc và phía Đông giáp huyện Nghi Lộc;
+ Phía Tây giáp huyện Hưng Nguyên;
+ Phía Nam giáp huyện Nghi Xuân, tỉnh Hà Tĩnh.
Thành phố Vinh nằm ở trung độ cả nước trên trục đường giao thông quan
trọng Bắc - Nam, nằm giữa thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh là hai
trung tâm của hai vùng kinh tế phát triển nhất trong cả nước. Trong những năm
gần đây, quá trình đô thị hoá tại thành phố Vinh đã diễn ra mạnh mẽ. Thị
trường bất động sản hết sức sôi động, giá đất thị trường thay đổi rất nhanh, nhất
là các vị trí đất có khả năng sinh lợi. Quyền sử dụng đất thực sự đã trở thành

nguồn lực quan trọng, nguồn vốn lớn nhất để đầu tư cho việc xây dựng cơ sở hạ
tầng, đường giao thông, các công trình quan trọng phục vụ cho việc phát triển kinh
tế và lợi ích cộng đồng. Tuy nhiên, do tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh vượt quá
khả năng đáp ứng của các bộ máy quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn Thành
phố đã phát sinh nhiều bất cập, một trong những bất cập đó là thị trường đất đai
chưa được quản lý chặt chẽ, đây là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng giao dịch
“ngầm” vẫn tồn tại khá nhiều trên địa bàn thành phố.
Xuất phát từ tình hình thực tiễn trên và được sự đồng ý của ban giám hiệu
trường Đại học Nông Lâm Vinh, phòng Quản lý đào tạo Sau đại học, sự giúp đỡ của
Phòng Tài Nguyên và Môi trường thành phố Vinh và dưới sự hướng dẫn của thầy
giáo PGS. TS Đàm Xuân Vận, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài:“Đánh giá công tác
chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An giai đoạn
2014- 2016”.
2. Mục têu và ý nghĩa của đề tài
2.1 Mục tiêu.
- Đánh giá kết quả của 7 hình thức chuyển quyền sử dụng đất theo Luật Đất
đai 2013 tại thành phố Vinh giai đoạn 2014 – 2016.


3

- Đánh giá công tác chuyển quyền thông qua người dân hành phố Vinh về
những quy định chung của chuyển quyền sử dụng đất.
- Đánh giá những ưu điểm, tồn tại và đề xuất hướng giải quyết trong
thời gian tới.
2.2 Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học: giúp học viên vận dụng
được kiến thức đã học vào thực tế.
- Ý nghĩa trong thực tiễn: Việc đánh giá công tác chuyển QSD đất sẽ giúp
học viên rõ hơn về công tác quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương, từ đó có

thể đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn và hoàn thiện
công tác quản lý nhà nước về đất đai trong thời gian tiếp theo.


4

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1 Cơ sở khoa học và pháp lý của đề tài
1.1.1 Cơ sở lí luận
Đề tài là công trình nghiên cứu khoa học về hệ thống các chính sách, pháp
luật về đất đai, đặc biệt là chính sách chuyển quyền sử dụng đất; nghiên cứu,
đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất, từ đó đưa ra các giải
pháp, kiến nghị để nâng cao hiệu quả của công tác chuyển quyền sử dụng đất
trên địa bàn thành phố Vinh.
* Khái niệm về đất đai
Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu
thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó bao gồm khí hậu,
bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, nước mặt (hồ, sông), nước ngầm, tập đoàn
thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả do hoạt
động của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (Nguyễn Đình Bồng, 2010).[27]
* Khái niệm về quản lý đất đai
Quản lý đất đai là một ngành khoa học có truyền thống lâu đời và ngày nay
càng có vai trò quan trọng,mang tính liên tục theo thời gian và không gian. Quản lý
đất đai bao gồm những chức năng, nhiệm vụ liên quan đến việc xác lập và thực thi
các quy tắc cho việc quản lý, sử dụng và phát triển đất đai cùng với những lợi
nhuận thu được từ đất (thông qua bán, cho thuê, hoặc thuế) và giải quyết những
tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu và QSDĐ. Quản lý đất đai là quá trình điều
tra mô tả, những tài liệu chi tiết về thửa đất, xác định hoặc điều chỉnh các quyền
và các thuộc tính khác của đất, lưu giữ và cập nhật và cung cấp những thông tin

về sở hữu, giá trị, sử dụng đất và các nguồn thông tin khác liên quan đến thị
trường BĐS. Quản lý đất đai liên quan đến cả hai đối tượng đất công và đất tư bao
gồm: đo đạc đất đai, ĐKĐĐ, định giá đất, giám sát, quản lý sử dụng đất đai và cơ
sở hạ tầng cho công tác quản lý. Quản lý nhà nước về đất đai có thể đồng nghĩa
với QLĐĐ, tập trung vào cách thức Chính phủ xây dựng, thực hiện các chính sách
đất đai và QLĐĐ cho


5

tất cả các loại đất không phân biệt quyền sử dụng đất. Cụ thể hơn, đây là quá trình
nhà nước QLĐĐ thuộc sở hữu của Nhà nước và giao đất cho các mục đích sử dụng
khác nhau (Nguyễn Đình Bồng và các tác giả, 2005).[26]
Luật Đất đai năm 2013 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và
sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với đất đai thuộc
lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Mọi tổ chức, cá nhân trong
xã hội không có quyền sở hữu đất, họ được Nhà nước giao đất và quyền sử dụng
đất để sử dụng đất ổn định lâu dài. Trong thời gian sử dụng đất do pháp luật quy
định người sử dụng đất được chuyển các quyền và nghĩa vụ sử dụng đất cho người
khác [8].
Theo điều 164 Bộ luật dân sự 2005: "Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm
hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của
pháp luật...". Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về
một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo
ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối tượng của quyền sở hữu là một tài sản
cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình, cộng
đồng...). Chủ sở hữu thực hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương
thức: định đoạt số phận pháp lý của tài sản; định đoạt số phận thực tế của tài sản.
- Quyền chiếm hữu: Là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc

quyền sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì
người không phải sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng chủ).
Dưới góc độ pháp lý quyền chiếm hữu đất đai có ý nghĩa quan trọng, bởi lẽ nó là
cơ sở đầu tiên để xác lập quyền sử dụng và định đoạt đất đai.
- Quyền sử dụng: Là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa
tức, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của
mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải chủ sở hữu cũng có quyền sử
dụng tài sản trong các trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng. Điều này
thấy rõ trong việc nhà nước giao quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực hiện quyền sở hữu
đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn nhiều thành phần, Nhà nước không


thể tự

6


7

mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ chức cho toàn xã hội, trong đó
có cả tổ chức của Nhà nước sử dụng đất vào mọi mục đích. Như vậy, quyền sử
dụng đất lại được trích ra để giao về cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân) trên những thửa đất cụ thể; quyền sử dụng đất đai của Nhà nước trong
trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng hoa
lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà nước mang lại.
- Quyền định đoạt: Là quyền của chủ sử hữu chuyển giao quyền sở hữu
tài sản của mình cho người khác, quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt
đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê
đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc định đoạt số phận

pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến quyền sử dụng đất, thể hiện qua
việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất; những quyền này là hạn chế theo từng mục đích sử
dụng, phương thức nhận đất và đối tượng nhận đất theo quy định cụ thể của pháp
luật (Đào Trung Chính,
2005).[27]
Như vậy, quyền sở hữu là quyền được pháp luật ghi nhận và bảo vệ đối với
một chủ thể được tự do chiếm hữu, sử dụng và định đoạt quyền sở hữu, trong đó:
quyền chiếm hữu là quyền được pháp luật bảo vệ nhằm giám sát thực tế đối với
bất động sản; quyền sử dụng là quyền được pháp luật bảo vệ để khai thác các đặc
tính hữu ích tự nhiên của bất động sản và sử dụng lợi ích của nó; lợi ích có thể là
thu nhập, phát triển, thu hoạch và các hình thức khác; quyền định đoạt là quyền
được pháp luật bảo vệ trong quyết định số phận pháp lý của bất động sản. Các
hình thức sở hữu về đất đai: Sở hữu nhà nước (chủ sở hữu là nhà nước); Sở hữu
tập thể, cộng đồng (chủ sở hữu là tập thể hoặc cộng đồng); Sở hữu cá nhân (chủ
sở hữu là cá nhân) (Nguyễn Đình Bồng, 2005).[26]
Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 quy định: tại khoản 10: "Chuyển quyền sử
dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người
khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất"; tại khoản 20: "Giá trị
quyền sử dụng


8

đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác
định trong thời hạn sử dụng đất xác định"[8].
Giá tính thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ khi thực hiện thủ tục chuyển
quyền sử dụng đất là giá cao nhất trong 03 trường hợp: giá do UBND tỉnh, thành
phố trực thuộc Trung ương quy định; giá do đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu

dự án có sử dụng đất; giá thực tế do người sử dụng đất thoả thuận với những
người có liên quan khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất.
Chương IX, Luật Đất đai năm 2013 đã quy định quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất; trong đó tại điều 167 quy định người sử dụng đất được thực
hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn quyền sử
dụng đất.
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây
(Điều 188, Luật Đất đai năm 2013):
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và
trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai năm
2013;
- Đất không có tranhchấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụngđất.
- Ngoài các điều kiện quy định trên, người sử dụng đất khi thực hiện các
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều
189,
190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai năm2013.
Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm
đăng ký vào sổ địa chính.
Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất:
Luật đất đai năm 2013 quy định có 7 hình thức chuyển QSD đất:
- Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của


9
việc chuyển quyền sử dụng đất. Hình thức này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất”

giữa


1
0
các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho
phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiệnnay.
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của
việc chuyển quyền sử dụng đất. Đây là hình thức chuyển quyền sử dụng đất từ
người này cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người
được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc
hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất
cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó.
- Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng
đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng
không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm
huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này. Tuy nhiên, để tránh
lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước qui định cụ thể những
trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế thu nhập cá nhân, lệ
phí trước bạ và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này.
- Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền
sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo phápluật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội
dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa văn hoá, xã hội.
Nếu người chết để lại di chúc và di chúc là hợp pháp thì chia theo di chúc;
trường hợp người chết không để lại di chúc thì chia theo thoả thuận phân chia của
các hàng thừa kế; nếu những người được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất của
người đã chết mà không tự thoả thuận được thì phân chia theo pháp luật.
- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có quyền coi
giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với

người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này được thực hiện
theo thoả thuận giữa 2 hay nhiều đối tác, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc
góp tài sản khác như sức lao động, công nghệ, máy móc... Qui định này tạo cơ hội
cho sản xuất hàng hoá phát triển, các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng
của mình; từ đó


1
1
thành sức mạnh tổng hợp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản
xuất, kinh doanh nói chung.
- Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn bằng quyền
sử dụng đất được quy định chi tiết tại điều 79, Nghị định số 43/NĐ-CP ngày
15/5/2014 của Chính phủ về quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai
năm 2013.[13] Thời gian thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai (bao gồm cả
chuyển quyền sử dụng đất) được quy định cụ thể tại điều 61, Nghị định số 43/NĐCP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai
năm 2013.[13]
Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản
gắn liền với đất được quy định tại điều 64, Nghị định số 43/NĐ-CP ngày 15/5/2014
của Chính phủ về quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai năm 2013 như sau
[13]:
- Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài
sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận
hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.
- Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài
sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn
liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy
quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn
hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.
Tại Phần thứ 5, Bộ Luật dân sự năm 2005 quy định cụ thể về chuyển quyền

sử dụng đất như: hợp đồng chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho quyền sử
dụng đất; nguyên tắc chuyển quyền; nghĩa vụ các bên chuyển quyền.[1]
1.1.2 Cơ sở thực tễn
Qua quá trình đổi mới đất nước nhằm đưa nước ta từ một nước có nền
nông nghiệp lạc hậu thành một nước có nền kinh tế hiện đại phát triển theo
hướng công nghiệp hóa - hiện đại hóa đã đạt được những thành tựu vượt bậc.
Hòa nhịp cùng xu thế phát triển toàn cầu, thị trường đất đai ngày càng sôi
động, vì vậy nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng cũng như công
tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới