Xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất cấp xã phường

1

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng bản thân tôi. Toàn
bộ quá trình nghiên cứu được tiến hành một cách khoa học, các số liệu, kết quả
trình bày trong luận văn là chính xác, trung thực và chưa từng được ai công bố
trong bất kỳ công trình nào khác.
Hà nội, ngày
tháng 4 năm 2013
Tác giả luận văn

Đỗ Duy Bộ


2

MỤC LỤC

Table of Contents

DANH MỤC CÁC KÝ KIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT
GIS: Hệ thống thông tin địa lý (Geographic Information System)
LIS: Hệ thống thông tin đất đai
ArcGIS: Phần mềm xây dựng dự án thông tin địa lý của hãng ESRI
Microstation: Phần mềm CAD nổi tiếng của tập đoàn Bentley
Geoserver: Máy chủ mã nguồn mở
Microsoft Excel: Phần mềm xử lý bảng tính của hãng Microsoft
GDP: Tổng thu nhập quốc dân
BĐS: Bất động sản
UBND: Ủy ban nhân dân

XD: Xây dựng
MT: Mặt tiền
CGIS: Hệ thống thông tin địa lý đầu tiên xây dựng ở Canada (Canada
Geographic Information System)
ESRI: Công ty dịch vụ và phần mềm cung cấp các phần mềm hệ thống thông tin
địa lý và các ứng dụng quản lý cơ sở dữ liệu địa lý
CSDL: Cơ sở dữ liệu
HTML: Ngôn ngữ hiển thị siêu văn bản (Hyper Text Markup Language)
FM: (Frequency modulation) đài phát thanh sóng cực ngắn


3

GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
BĐĐC: Bản đồ địa chính

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 1.1. Mô hình giá đất
Bảng 2.1. So sánh mô hình dữ liệu kiểu raster và vector
Bảng 3.1. Kết quả cấp GCNQSDĐ và chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn
phường Yên Phụ
Bảng 3.2. Tình hình vi phạm năm 2010
Bảng 3.3. Hiện trạng sử dụng đất phường Yên Phụ
Bảng 3.4. Tình hình biến động đất đai
Bảng 3.5 Quy định về các loại đường phố và giá đất của phường Yên Phụ
Bảng 3.6. Mô hình định giá đất phường Yên Phụ
Bảng 3.7. Cấu trúc dữ liệu thuộc tính các thông tin chung về thửa đất
Bảng 3.8. Cấu trúc dữ liệu thuộc tính các thông tin vị trí thửa đất
Bảng 3.9. Cấu trúc dữ liệu thuộc tính các thông tin hướng thửa đất
Bảng 3.10. Cấu trúc dữ liệu thuộc tính các thông tin quy mô thửa đất

Bảng 3.11. Cấu trúc dữ liệu thuộc tính các thông tin hình thể thửa đất
Bảng 3.12. Tổng hợp thông tin các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
Biểu đồ 3.1. So sánh giá đất của UBND T.P.Hà Nội với giá đất thị trường
Biểu đồ 3.2. Tỷ lệ vị trí của các thửa đất
Biểu đồ 3.3. Biểu đồ tỷ lệ hướng của các thửa đất
Biểu đồ 3.4. Tỷ lệ quy mô các thửa đất


4

Biểu đồ 3.5. Tỷ lệ hình thể các thửa đất

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ
Hình 2.1. Cấu trúc của GIS
Hình 2.2. Các thiết bị phần cứng của GIS
Hình 2.3. Mô hình lưu trữ dữ liệu không gian
Hình 2.4. Mô hình dữ liệu quan hệ
Hình 2.5. Mô hình hoạt động WebGIS
Hình 2.6. Kiến trúc WebGIS
Hình 2.7. Giao diện GeoServer
Hình 3.1. Vị trí phường Yên Phụ
Hình 3.2. Sơ đồ phân vùng giá đất ở phường Yên Phụ
Hình 3.3. Sơ đồ mức độ ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở
Hình 3.4. Sơ đồ mức độ ảnh hưởng của yếu tố hướng đến giá đất ở
Hình 3.5. Sơ đồ mức độ ảnh hưởng của yếu tố quy mô đến giá đất ở
Hình 3.6. Sơ đồ mức độ ảnh hưởng của yếu tố hình thể đến giá đất ở
Hình 3.7. Sơ đồ phân vùng giá đất ở phường Yên Phụ
Hình 3 . 8 . Sơ đồ hệ thống thông tin giá đất của thửa đất số 218, tờ bản đồ 38
Hình 3.9. Kết quả tính thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ với thửa đất
Hình 3.10. Giao diện chương trình GeoServer

Hình 3.11. Giao diện Workspaces
Hình 3.12. Giao diện Stores


5

Hình 3.13. Giao diện cài đặt hệ quy chiếu cho Layer
Hình 3.14. Giao diện chỉnh sửa hiển thị của Layer
Hình 3.15. Giao diện bản đồ khi hiển thị trên web

MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là yếu tố
quyết định của mọi quá trình sản xuất, là thành phần quan trọng của môi trường
sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, các công trình kinh tế - xã hội, an ninh
quốc phòng. Đất đai có ý nghĩa rất quan trọng đối với đời sống con người và sự
phát triển kinh tế - xã hội, là tư liệu sản xuất để tạo ra của cải vật chất nuôi sống
con người, đất đai được sử dụng làm nơi cư trú, nơi sản xuất kinh doanh làm giàu
cho xã hội,…Bên cạnh đó cùng với những đặc tính vốn có như cố định về vị
trí, hạn chế về số lượng, giới hạn về không gian, vô hạn về thời gian sử dụng đã
làm cho đất đai ngày càng trở nên khan hiếm và quý giá hơn. Vì vậy, việc quản lý
đất đai và thị trường bất động sản trong nền kinh tế nhiều thành phần có sự quản
lý của nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa là một vấn đề mới và hết sức
quan trọng, tuy nhiên vấn đề này vẫn còn nhiều bất cập ở nhiều địa phương.
Sự chênh lệch ngày càng cao về cung cầu đất đai trên thị trường làm cho
giá trị quyền sử dụng đất ngày một tăng lên và quá trình trao đổi, chuyển nhượng
quyền sử dụng đất diễn ra sôi động, phức tạp. Điều này dẫn đến mức giá đất trên
thị trường chuyển nhượng biến động liên tục dưới tác động của nhiều yếu tố
khách quan và chủ quan, trong khi Nhà nước chỉ thực hiện việc quy định giá đất

6

hàng năm. Do vậy, trên thực tế giữa mức giá quy định của Nhà nước và mức giá
giao dịch trên thị trường còn có sự chênh lệch lớn.
Mặc dù, giá đất nhà nước đã thay đổi liên tục để phù hợp tình hình nhưng
nhìn chung giá đất do Nhà nước quy định còn chênh lệch nhiều so với giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trên thực tế. Tuy nhiên vấn đề điều chỉnh, giảm chênh
lệch là rất khó. Điều này có thể nhận thấy nếu điều chỉnh giá đất nhà nước phù
hợp với thực tế thị trường nhằm đáp ứng việc tăng ngân sách từ vấn đề thuế và
các nguồn thu khác từ sử dụng đất thì với quá trình phát triển kinh tế xã hội như
hiện nay, các công trình chuyên dùng, các công trình phúc lợi xã hội sử dụng
nhiều các quỹ đất khác, rõ ràng sẽ khó giải quyết vấn đề vốn cho phát triển cơ
sở hạ tầng và ổn định đời sống cho người dân bị thu hồi đất và công tác tái định
cư sẽ gặp nhiều khó khăn. Từ nhìn nhận đó, vấn đề đặt ra có thể ứng dụng công
nghệ thông tin để xây dựng một hệ thống thông tin giá đất ở nhằm cung cấp
những thông tin cần thiết về giá trị thực của thửa đất nhằm hỗ trợ cho công tác
quản lý đất đai của địa phương đồng thời giúp cho người sử dụng đất tìm kiếm
được nơi ở phù hợp với khả năng chi trả của mình hay được đền bù thỏa đáng khi
có dự án thu hồi đất từ các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Ngoài ra, tạo điều
kiện cung cấp thông tin cho các nhà đầu tư phát triển bất động sản phục vụ phát
triển kinh tế - xã hội.
Vì vậy việc cập nhật giá đất nhà nước và điều tra giá đất thực tế trên thị trường
kết hợp với việc ứng dụng công nghệ thông tin để xây dựng một hệ thống thông tin
giá đất ở đô thị là một việc làm hết sức cần thiết nhằm hỗ trợ công tác quản lý nhà
nước về đất đai hiệu quả, hợp lý, khoa học và tiết kiệm. Đối với quản lý hệ thống
thông tin đất thì hệ thống thông tin địa lý (Geographic Information Systems – GIS)
là một công cụ mạnh để có thể xây dựng được một hệ thống thông tin đất đai (Land
information systems- LIS) đáp ứng được yêu cầu quản lý cũng như khai thác nhằm
phục vụ cho quá trình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.

Xuất phát từ tình hình thực tiễn đó, việc ứng dụng công nghệ thông tin để
xây dựng một hệ thống thông tin giá đất đặc biệt là giá đất ở trên địa bàn cấp xã


7

phường là một việc hết sức quan trọng không chỉ hỗ trợ cho vấn đề quản lý nhà
nước về đất đai mà còn giúp cho các doanh nghiệp và người sử dụng đất tìm kiếm
cơ hội đầu tư nhằm phát triển kinh tế - xã hội và góp phần ổn định thị trường bất
động sản. Vì vậy, việc nghiên cứu và ứng dụng công nghệ thông tin cụ thể là xây
dựng hệ thống thông tin giá đất ở trên địa bàn cấp xã phường là một việc làm tất
yếu và cần thiết.
Do điều kiện thời gian, để tập trung vào kết quả điều tra, tôi chọn khu vực có
giao dịch bất động sản khá sôi động là cấp xã phường để thực hiện đề tài: "Xây
dựng hệ thống cơ sở dữ liệu thông tin giá đất ở cấp xã phường".
2. Mục tiêu
Ứng dụng GIS và phương pháp so sánh dữ liệu thị trường nhằm xây dựng cơ
sở dữ liệu hệ thống thông tin giá đất ở, thành lập bản đồ chuyên đề các yếu tố ảnh
hưởng đến giá thửa đất và bản đồ giá đất thị trường trên địa bàn nghiên cứu.
Đề xuất giải pháp phát triển hệ thống thông tin giá đất ở đã xây dựng
nhằm phục vụ cho công tác quản lý giá đất ở cấp xã phường.
Trên cơ sở hệ thống cơ sở dữ liệu hoàn thiện nội dung để chuyển tải lên
mạng Internet.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
Nghiên cứu kết hợp ứng dụng GIS để xây dựng hệ thống thông tin giá đất ở.
Xây dựng cơ sở dữ liệu hệ thống thông tin giá đất ở, cung cấp thông tin đất
đai một cách nhanh nhất, đầy đủ và chính xác.
Thiết kế cơ sở dữ liệu, đưa kết quả nghiên cứu lên hệ thống Internet.
4. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu là giá đất ở đô thị, các giao dịch về thị trường nhà

đất và ứng dụng GIS vào việc xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất ở đô thị.
5. Phạm vi nghiên cứu
Nghiên cứu các giao dịch về thị trường nhà đất và các yếu tố ảnh hưởng đến
giá đất ở trên địa bàn phường Yên Phụ và ứng dụng GIS để xây dựng cơ sở dữ
liệu hệ thống thông tin giá đất ở trên địa bàn phường.


8

Thời gian nghiên cứu: từ 10/2012 đến 4/2013.
Phạm vi số liệu: Sử dụng số liệu trong thời điểm gần nhất từ năm 2008 - 2010.
Về phần mềm: Sử dụng phần mềm ArcGIS 10.0, Microstation, Geoserver và
Microsoft Excel.
6. Nội dung nghiên cứu
- Nghiên cứu tình hình cơ bản của địa bàn nghiên cứu
- Điều tra giá đất ở trên địa bàn nghiên cứu. Xác định các yếu tố ảnh hưởng
đến giá đất ở. Xây dựng mô hình giá đất ở cơ sở theo thị trường làm cơ sở tính
giá từng thửa đất cụ thể.
- Ứng dụng GIS thông qua phần mềm ArcGIS để liên kết dữ liệu không gian
và dữ liệu thuộc tính thông tin giá đất nhằm xây dựng bản đồ các yếu tố ảnh
hưởng đến giá của từng thửa đất, bản đồ giá đất ở phục vụ công tác quản lý đất đai
trên địa bàn nghiên cứu.
- Nghiên cứu và đề xuất các giải pháp phát triển hệ thống thông tin giá đất ở
đã xây dựng nhằm ứng dụng trong công tác quản lý giá đất ở tại địa bàn phường.
- Nghiên cứu công nghệ WebGIS, hoàn thiện cơ sở dữ liệu đưa lên trên
mạng Internet.
7. Vật liệu nghiên cứu
- Nguồn số liệu không gian (bản đồ): gồm các loại bản đồ với tỷ lệ phù hợp:
bản đồ hiện trạng sử dụng đất, bản đồ vị trí các thửa đất, bản đồ quy mô chuẩn
các thửa đất, bản đồ hình thể các thửa đất, bản đồ hướng các thửa đất, và các bản

đồ khác có liên quan.
- Nguồn số liệu thuộc tính: bao gồm các bảng số liệu đi kèm với dữ liệu
không gian ở trên và các dữ liệu thuộc tính như số liệu về vị trí địa lý, số liệu
thống kê về các yếu tố ảnh hưởng giá đất như vị trí, mặt tiền, quy mô, hướng.
8. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra, thu thập số liệu: thu thập số liệu thứ cấp, số liệu sơ
cấp, tài liệu, các văn bản ở cơ quan quản lý đất đai, các ban ngành, báo chí,


9

internet… Căn cứ vào phương pháp này để tiếp cận tư liệu qua các hộ sử dụng
đất, cơ quan chức năng,...
- Phương pháp xử lý, phân tích, tổng hợp số liệu: Dựa trên các số liệu đã thu
thập được để tiến hành xử lý, chọn lọc, phân tích, so sánh, đánh giá và nhận xét.
- Phương pháp kế thừa: kế thừa dữ liệu của các cơ quan chuyên môn,
các cá nhân nghiên cứu cùng đề tài và gần với đề tài.
- Phương pháp điều tra, phỏng vấn: Dùng phiếu điều tra có sẵn trực tiếp
phỏng vấn các đối tượng như hộ gia đình, cá nhân, tổ chức liên quan đến đề tài.
- Phương pháp so sánh dữ liệu thị trường: để điều tra, tập hợp và xử lý
thông tin thu thập trên thị trường, quy đổi về cùng thời điểm, xác định các
yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thực tế, khoanh vùng giá trị, xây dựng mô hình
định giá đất thị trường.
- Phương pháp ứng dụng công nghệ tin học, công nghệ GIS: Ứng dụng tin học
và phần mềm Arcgis vào phục vụ cho việc xây dựng hệ thống thông tin giá đất ở.
- Phương pháp bản đồ : Bản đồ là hình ảnh thu nhỏ thể hiện toàn bộ các
thông tin về các đối tượng tự nhiên một cách chính xác và đầy đủ. Do vậy, sử
dụng bản đồ để có thể tiếp cận một cách nhanh chóng hình ảnh tổng quan của địa
bàn cần nghiên cứu.
9. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn

- Ý nghĩa khoa học:
Nghiên cứu kết hợp ứng dụng GIS và phương pháp so sánh dữ liệu thị
trường để xây dựng hệ thống thông tin giá đất ở.
- Ý nghĩa thực tiễn:
Xây dựng cơ sở dữ liệu hệ thống thông tin giá đất ở, cung cấp thông tin
đất đai một cách nhanh nhất, đầy đủ và chính xác.
Đề xuất giải pháp phát triển hệ thống thông tin giá đất ở đã xây dựng
nhằm phục vụ cho công tác quản lý giá đất ở cấp xã phường.
10. Cấu trúc của luận văn


10

Ngoài phần mở đầu, kết luận, luận văn được trình bày trong ba chương.
Ngoài ra còn có tài liệu tham khảo, phụ lục, bảng biểu và hình.
Trong quá trình thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình của
các thầy cô và đồng nghiệp thuộc Bộ môn Đo ảnh và Viễn thám – Trường Đại học
Mỏ địa chất Hà Nội. Tôi xin chân thành cảm ơn sự hướng dẫn nhiệt tình và quý
báu của TS. Trần Vân Anh, người hướng dẫn trực tiếp để tôi hoàn thành luận văn
này, cùng toàn thể các thầy cô và các bạn đồng nghiệp đã giúp tôi hoàn thành luận
văn.

Chương 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận của đề tài
1.1.1. Giá đất và giá bất động sản
1.1.1.1. Giá đất
Đất đai không có giá thành sản xuất. Giá trị của đất đai một phần do tự
nhiên sinh ra, một phần do con người khai thác sử dụng đất đai mang lại được gọi
là "giá trị đất đai" (địa tô tư bản hoá). Lợi ích thu được từ đất đai càng lớn thì giá

trị của nó càng cao. Trong nền kinh tế thị trường, đất đai được mua bán, chuyển
nhượng dẫn tới đất đai có "giá trị trao đổi". Giá trị của đất đai được biểu hiện
dưới hình thức tiền tệ, đó chính là "giá cả của đất đai" thường gọi là giá đất.
Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giá đất là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô
nhiều năm được chi trả một lần và giá đất là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất
đai trong kinh tế. Do đó, giá đất ở nước ta không giống giá đất ở một số quốc gia
khác có chế độ tư hữu đất đai. Giá đất ở nước ta là giá phải trả để có quyền sử
dụng đất trong nhiều năm, mà không phải là giá cả quyền sở hữu đất. Tuy thời
gian sử dụng đất tương đối dài nhưng trong thời gian sử dụng, người sử dụng đất


11

cũng có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn
tương tự như quyền sở hữu. Do vậy Luật Đất đai quy định: giá quyền sử dụng
đất (giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc
được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất (Khoản 23 Điều 4 Luật
Đất đai 2003).
1.1.1.2. Giá bất động sản
Cũng như các hàng hóa thông thường khác, giá cả bất động sản được hình
thành trên cơ sở quan hệ cung - cầu về bất động sản trên thị trường. Tuy nhiên
hàng hoá bất động sản là hàng hoá đặc biệt, do đó giá cả bất động sản có một số
đặc trưng riêng:
- Tính song trùng tức là bao gồm cả giá đất và công trình
- Tính khu vực
- Có hai cách thể hiện: bằng giá mua bán hoặc giá cho thuê
Giao dịch bất động sản thực chất là giao dịch quyền lợi mà bất động sản đó
đem lại, quyền lợi không giống nhau thì giá cả cũng khác nhau.
1.1.1.3. Các đặc trưng của giá đất

Giá đất không giống nhau về phương thức biểu thị: Giá cả đất đai phản ánh
tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả
năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá
cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp...
Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ
ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hoá thông thường.
Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt:
Đất đai cố định về vị trí nên giá thị trường của đất rất khó hình thành thống
nhất mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng, trong cùng một thành phố vị trí của
thửa đất khác nhau sẽ quyết định giá đất khác nhau.
Giá đất có tính cá biệt rõ ràng, ở mảnh đất khác nhau, cấp hạng khác nhau
thì sẽ có giá khác nhau. Vì vậy thửa đất khác nhau có giá cả rất khác nhau.


12

1.1.1.4. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
a. Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và
tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do
lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong
chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa
phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng
đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô.
Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là
tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô
tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song
nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ
nghĩa tư bản.

b. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất
có thể thay đổi. Có thể thấy rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất
giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để
có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất
phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa
tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá
đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh
muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong quá trình phát triển kinh tế của
xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh
doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở
để xác định giá đất.


13

1.1.1.5. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất
Giá cả bất động sản tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung - cầu trên thị
trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá bất động sản thường bị đẩy lên cao; ngược lại,
khi cầu thấp hơn cung, giá bất động sản có xu hướng giảm xuống.
Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố
xuất phát từ những khuyết tật của thị trường: "độc quyền", "đầu cơ", "cạnh tranh
không lành mạnh"..., có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như
đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giao
thông, cấp và thoát nước, cấp điện...), tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh
nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản bất động sản thuộc sở
hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp...; có những yếu tố
bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán nhà đất do cha
ông để lại, hoặc không thích ở nhà chung cư, hoặc ham muốn có nhà nằm trên
Quốc lộ, Thành phố lộ...

Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá bất động sản, cụ thể là:
a. Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản
- Nhóm các yếu tố tự nhiên
Vị trí của bất động sản: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí bất động sản
mang lại càng cao thì giá trị của bất động sản càng lớn. Những bất động sản nằm
tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản
nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những bất
động sản nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng
lại có giá trị cao hơn những bất động sản nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Việc
xem xét đánh giá ưu thế về vị trí bất động sản là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối
với việc xác định giá đất.
Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và
diện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân
cư trong vùng.


14

Địa hình bất động sản toạ lạc: địa hình nơi bất động sản toạ lạc cao hay
thấp so với các bất động sản khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị bất
động sản. Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị
hiện tượng triều cường thì giá của bất động sản sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ
cao hơn.
Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của bất động sản (đối với bất động sản là
nhà hoặc là các công trình xây dựng khác): nếu 2 bất động sản có giá xây dựng
như nhau, bất động sản nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ
cao hơn và ngược lại.
Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính
chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý…). Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến
giá trị của bất động sản tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất.

Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh
hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản.
Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những bất động sản nằm ở
những vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu
khắc nghiệt…) làm cho giá trị bất động sản bị sút giảm và ngược lại.
- Nhóm các yếu tố kinh tế
Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản: mức thu nhập hàng năm từ bất
động sản mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của bất động sản đó. Khi
khả năng tạo ra thu nhập từ bất động sản càng cao thì giá chuyển nhượng của nó
càng cao và ngược lại.
Những tiện nghi gắn liền với bất động sản: như hệ thống điện, nước, vệ
sinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và
chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị bất động sản càng gia tăng.
- Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường
Tính hữu dụng của bất động sản.
Nhu cầu loại bất động sản trên thị trường.
b. Các yếu tố về pháp lý liên quan đến bất động sản


15

Tình trạng pháp lý của bất động sản: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền
sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng,... hiện có.
Các yếu tố chính trị pháp lý: sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà
nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị
trường bất động sản nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nói riêng.
Cụ thể là:
Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài
vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về bất động sản qua đó có thể làm
cho giá bất động sản gia tăng.

Các chính sách tác động trực tiếp như: chính sách cho phép Việt kiều
mua bất động sản tại Việt Nam, chính sách cho phép những người không có hộ
khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố, chính sách tài chính áp dụng đối với
những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất… chính sách tín dụng đối với
hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản, các chính sách thuế của Nhà nước đối
với bất động sản.
- Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô
Đó là các yếu tố kinh tế liên quan như: tình hình cung - cầu bất động sản
trong khu vực, đặc điểm của những người tham gia thị trường bất động sản trong
khu vực, các điều kiện của thị trường bất động sản trong khu vực, hiện trạng
vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông
tin liên lạc…), mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng, thu nhập bình quân
hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với
các vùng khác, khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong
vùng, số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng, mức giá bình quân các loại đất
trong vùng, tỷ lệ thuế và mức thuế suất, mức độ lạm phát chung, tình hình thị
trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng.
- Các yếu tố xã hội
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị bất động sản trong vùng
như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán


16

người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản. Tình trạng
những người sống trong bất động sản, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình
trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang
chung sống… Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ.
1.1.2. Định giá đất và bất động sản
1.1.2.1. Định giá đất

Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật,
tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định giá hình
thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị
trường. Người định giá đất căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất trên
cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế
và tự nhiên của đất đai theo chất lượng và tình trạng thu lợi thông thường trong
hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu tố về
phát triển kinh tế - xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và
chính sách đất đai, đối với việc thu lợi từ đất, rồi tổng hợp để định ra giá tại một
thời điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều thửa đất với một quyền đất đai nào đó.
Đối với Việt Nam, định giá đất là một trong bốn quyền định đoạt đối với
đất đai của Nhà nước và là công cụ quan trọng trong việc thiết lập một cơ chế
quản lý đất thích hợp theo định hướng kinh tế thị trường, nó là cơ sở cho chuyển
nhượng quyền sử dụng có trả tiền theo đấu thầu, đấu giá và hợp đồng thỏa thuận
giữa người quản lý và người sử dụng đất.
1.1.2.2. Định giá bất động sản
Bất động sản có thể là đất đai cũng có thể là đất đai và các tài sản khác gắn
liền với đất. Định giá bất động sản thực chất là định giá đất và định giá các tài
sản gắn liền với đất (nếu có).
Định giá bất động sản giúp cho người bán và người mua xác định được giá
trị thị trường của bất động sản, đảm bảo cho việc thanh toán trên cơ sở giá cả hợp
lý, tránh được rủi ro do đó việc giao dịch, thoả thuận mua bán bất động sản diễn
ra thuận lợi. Mặt khác việc định giá bất động sản giúp cho Nhà nước có căn cứ để


17

thu thuế bất động sản đảm bảo công bằng, hợp lý. Xây dựng khung pháp lý, quy
định chế độ, quy trình thủ tục định giá bất động sản là một nội dung quan trọng
của quản lý nhà nước về thị trường bất động sản.

Định giá bất động sản cần dựa trên các thông tin thu thập về các bất động
sản đó. Thông tin càng chính xác, càng cụ thể, đảm bảo độ tin cậy thì định giá
càng chính xác.
1.1.3. Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng ảnh hưởng
trực tiếp đến đời sống văn hóa, xã hội, kinh tế và chính trị của con người, tác động
đến tăng trưởng kinh tế, thu hút đầu tư nước ngoài tạo nguồn vốn cho đầu tư phát
triển kinh tế đất nước. Thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực
lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc
dân.
1.1.3.1. Thị trường bất động sản thế giới
Trên thế giới tại các nước tư bản phát triển chế độ sở hữu tư nhân về ruộng
đất đã được xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đai đã đạt đến đỉnh cao, thị
trường đất đai cũng mang tính độc quyền cao tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự
vận hành của nền kinh tế lũng đoạn, các quốc gia này thường áp dụng luật thuế
đối với việc mua bán ruộng đất chứ không áp đặt giới hạn hành chính đối với thị
trường đất đai. Tại đây có các trang trại với quy mô lớn hàng ngàn hecta.
Sự sụp đổ thị trường bất động sản tại một số nước đã gây hậu quả rất nặng
nề cho nền kinh tế - xã hội của những nước đó. Ở Thái Lan, thị trường bất động
sản sôi động, đặc biệt là đầu tư vào chứng khoán bất động sản đã đẩy giá bất
động sản lên mức rất cao dẫn đến sự sụp đổ của thị trường bất động sản vào năm
1997, khiến đồng tiền của nước này bị mất giá mạnh, tạo ra phản ứng dây
chuyền tàn phá nền kinh tế Thái Lan và nhiều nước Đông - Nam Á. Đây cũng
là một trong những nguyên nhân dẫn đến cuộc khủng hoảng kinh tế - tài chính
Châu Á năm 1997.


18

1.1.3.2. Thị trường bất động sản Việt Nam.

Thị trường bất động sản nước ta mới tự phát hình thành vào nửa cuối thập
kỷ 90 thế kỷ trước và trong mười năm qua đã kịp trải qua vài đợt biến động
"nóng, lạnh". Khuôn khổ pháp lý mới cho thị trường bất động sản chỉ ra đời
tương đối hoàn chỉnh chỉ trong mấy năm gần đây, bắt đầu bằng việc ban hành
Luật Đất đai (2003), tiếp theo là Luật xây dựng (2003), Luật kinh doanh bất động
sản (2006) và Luật nhà ở (2006).
Vào thời điểm năm 2000, thị trường bất động sản bắt đầu hoạt động sôi
động, thị trường không chính quy phát triển mạnh hơn thị trường chính quy. Năm
2001 thị trường bắt đầu có dấu hiệu nóng lên, giá nhà đất tăng nhanh, cơn sốt kéo
dài và lan nhanh sang địa bàn của tất cả các thành phố thành phố. Tình trạng này
kéo dài sang cả năm 2002 và nửa đầu năm 2003.
Cuối năm 2003 và năm 2004, với việc ban hành Luật Đất đai 2003,
trong đó không cho phép "phân lô bán nền" tại các dự án nhà đã làm cho thị
trường bất động sản tại các dự án phát triển nhà ở giảm mạnh và gần như bị "đóng
băng". Tình trạng này kéo dài trong cả năm 2005 và 2006.
Cuối năm 2006 đầu năm 2007, giá nhà đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí
Minh cũng như Hà Nội bắt đầu leo thang cùng với làn sóng nguồn vốn từ thị
trường chứng khoán đổ sang.
Năm 2008 là năm thăng trầm với thị trường bất động sản Việt Nam, giá nhà
đất giảm mạnh, giao dịch diễn ra cầm chừng.
Bước sang năm 2009 thị trường bắt đầu "ấm" trở lại, giá đất cũng đang có
những chuyển biến phù hợp hơn với nhu cầu.
Năm 2010 cùng với tốc độ phát triển kinh tế của đất nước, nhu cầu sử dụng
đất trở nên nóng hổi ở tất cả các lĩnh lực. Các nhà đầu tư luôn nắm bắt cơ hội
mở rộng hoạt động kinh doanh bằng cách tham gia vào thị trường siêu lợi nhuận
này. Chính vì vậy thị trường BĐS cũng đã có những bước chuyển mình mạnh
mẽ đẩy giá đất tăng nhanh một cách chóng mặt.


19

Thị trường BĐS Việt Nam đã phần nào khẳng định được vai trò, vị trí của
nó trong nền kinh tế quốc dân. Mặc dù đã có những bước phát triển nhất định,
song nhìn chung vẫn còn sơ khai và thiếu ổn định.
1.1.4. Các phương pháp xác định giá đất
1.1.4.1. Căn cứ xác định giá đất đô thị ở Việt Nam
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành
Luật đất đai năm 2003.
- Nghị định 188/2004/NNĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính Phủ về xác
định giá đất và khung giá các loại đất.
- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị
định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác
định giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu
tiền sử dụng đất.
- Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 hướng dẫn thực hiện
Nghị định số 198/2004/NĐ-CP.
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ
sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực hiện Nghị
định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác
định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số123/2007/NĐ-CP ngày
27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số
188/2004/NĐ-CP.
- Nghị định số 42/2009/ NĐ-CP ngày 07/05/2009 của Chính phủ về phân
loại đô thị, tổ chức lập, thẩm định đề án và quyết định công nhận loại đô thị.
- Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010
hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất
thuộc thẩm quyền của UBND thành phố, thành phố trực thuộc Trung ương.

20

1.1.4.2. Các phương pháp định giá đất dựa trên Thông tư số 145/2007/TT-BTC
Theo hướng dẫn của Thông tư số 145/2007/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số
123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một
số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP các địa phương xây dựng bảng giá
đất có bốn phương pháp định giá, bao gồm so sánh trực tiếp, thu nhập, chiết trừ và
thặng dư, cụ thể:
a. Phương pháp so sánh trực tiếp
Là phương pháp xác định giá đất dựa trên cơ sở phân tích mức giá của thửa
đất tương tự với thửa đất cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua bán
trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm định giá để ước tính
giá trị thị trường của thửa đất cần định giá.
* Các bước tiến hành:
Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin
Mỗi loại đất cần định giá, phải lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất trống ở
khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần định giá đã được
chuyển nhượng thành công trên thị trường (bao gồm giao dịch trực tiếp giữa các
cá nhân, tổ chức với nhau; trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giao dịch thành
công trên sàn giao dịch bất động sản) có những đặc điểm tương tự với thửa đất,
khu đất cần định giá về: loại đất, vị trí đất, quy mô diện tích, kết cấu hạ tầng, đặc
điểm pháp lý và mục đích sử dụng đất.
Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất
với thời điểm khảo sát để xác định giá của thửa đất, khu đất cần định giá.
Bước 2: So sánh, phân tích thông tin.
Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất,

khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần
định giá.


21

Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân
của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh
khác biệt về giá đất ở.
* Điều kiện áp dụng của phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị
trường có các loại đất tương tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh
được với loại đất cần định giá.
b. Phương pháp thu nhập
Là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập
thuần tuý thu được hằng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết
kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi
Việt Nam đồng kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại ngân hàng thương mại Nhà nước có
mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.
* Các bước tiến hành:
Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất, khu đất cần
định giá. Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng
thu nhập. Bước 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm.
Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá.
* Điều kiện áp dụng của phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập chỉ áp dụng để định giá cho các loại đất xác định
được các khoản thu nhập mang lại từ đất.
c. Phương pháp chiết trừ
Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất
bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động

sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất).
* Các bước tiến hành:
Bước 1: Thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 bất động sản
(bao gồm đất và tài sản trên đất) đã chuyển nhượng thành công, mà thửa đất của
các bất động sản đó có những đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá (vị trí,


22

hiện trạng, điều kiện kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mục đích sử dụng, giá
cả…)
Bước 2: Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản trên đất
(bao gồm nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các bất động sản nói trên.
Bước 3: Xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tư xây dựng trên đất
Giá trị hiện tại của các tài
sảntrịtrên
Giá
xâyđất
dựng mới tại thời điểm định giá
=
- Phần giá trị hao mòn
Bước 4: Tính toán giá trị của các thửa đất của các bất động sản đã lựa
chọn ở bước 1
Giá trị của thửa đất

Giá chuyển nhượng bất động
sảnhiện tại của các tài sản trên đất
Giá trị
=
Giá trị của thửa đất

Đơn giá của thửa đất =
Diện tích thửa đất
Bước 5: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá.
* Điều kiện áp dụng của phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập chỉ áp dụng để định giá cho các loại đất xác định
được các khoản thu nhập mang lại từ đất.
d. Phương pháp thặng dư
Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển
theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt
nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng
giá trị phát triển giả định của BĐS.
* Các bước tiến hành:
Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất
Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của bất động sản
Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển
Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất
* Điều kiện áp dụng của phương pháp thặng dư


23

Được áp dụng để xác định giá đất của các thửa đất trống có tiềm năng phát
triển do thay đổi quy hoạch hoặc do chuyển mục đích sử dụng đất trong khi
không có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương tự trên thị trường để áp
dụng phương pháp so sánh trực tiếp.
1.1.4.3. Định giá đất đô thị theo phương pháp Tổng cục địa chính
* Các bước tiến hành:
Bước 1: Xác định khung giá đất tương ứng với loại đô thị theo Quyết
định 132/HĐBT ngày 05/05/1990 của Hội đồng Bộ trưởng về việc phân loại đô

thị và phân cấp quản lý đô thị
Bước 2: Điều tra thực trạng giá đất đô thị trên thị trường tại thời điểm
định giá
Bước 3: Xây dựng các tiêu chuẩn phân loại đường và vị trí đất đô thị
Bước 4: Lập bản đồ đánh giá tổng hợp giá trị đất đai và xác định biểu giá
đất đô thị. Giá đất của lô đất trong từng vùng tương ứng và vị trí xác định theo
công thức:
Gij = Gk* K
Trong đó: Gij : Giá đất tương ứng với loại đường i, vị trí j của đô thị
K : Hệ số điều chỉnh tương ứng với tuyến đường và vị trí
Gk : Khung giá đất do Chính phủ quy định
* Điều kiện áp dụng:
Xác định giá của các thửa đất ở khu vực đô thị theo các tuyến đường và vị trí
quy định của nhà nước dựa trên giá thực trạng của thị trường.
1.1.4.4. Phương pháp xác định giá đất theo phương pháp so sánh dữ liệu thị
trường (Chương trình hợp tác Việt Nam - Thụy Điển)
* Cách tiến hành:
Bước 1: Thu thập số liệu thị trường
Tuỳ theo nguồn cung cấp dữ liệu mà mức độ đầy đủ, chính xác của thông
tin sẽ rất khác nhau. Vì vậy ngay từ đầu cần phải xác định phương pháp điều tra
thu thập thông tin phù hợp. Thông thường khi điều tra số liệu thị trường, người ta


24

sử dụng phương pháp chọn mẫu kết hợp với những giải pháp thẩm định dữ liệu
chặt chẽ.
Thu thập số liệu thị trường thông qua mẫu phiếu điều tra có sẵn
Các thông tin cần thu thập gồm:
Địa chỉ: Tên chủ sử dụng đất, số thửa, số tờ bản đồ, số nhà, tên đường,

phố...Cần phải xác định rõ thửa đất ở mặt tiền đường chính hay trong hẻm, nếu ở
trong hẻm thì phải xem nó ở chiều sâu bao nhiêu, chiều rộng của hẻm và kết cấu
mặt đường.
Diện tích, hình thể thửa đất (hình dạng cụ thể).
Hiện trạng sử dụng bất động sản: ở, cho thuê, thế chấp, làm văn phòng hay
sản xuất kinh doanh...
Giá chuyển nhượng bất động sản: giá được quan tâm là giá thị trường. Việc
điều tra giá thị trường gặp rất nhiều khó khăn do đó có thể điều tra trực tiếp bên
mua bên bán, gián tiếp thông qua hàng xóm hoặc các tổ chức môi giới...
Điều kiện pháp lý: Bất động sản có giấy tờ hợp lệ không, có phù hợp với
quy hoạch không.
Tình trạng cơ sở hạ tầng: hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội (điện, nước, giao
thông, môi trường, vị trí của nó so với trường học, chợ, bệnh viện ...)
Tập hợp và xử lý thông tin
Loại bỏ những thông tin không chính xác và có độ tin cậy thấp trên cơ
sở 2 nguồn thông tin là điều tra trực tiếp và lấy từ các cơ quan chức năng.
Các số liệu về diện tích, năm xây dựng, năm bán bất động sản nên lấy tại
các hồ sơ chuyển nhượng tại phường, phòng địa chính Quận, Huyện, phòng công
chứng, phòng thuế trước bạ.
Các thông tin về giá cả thực tế, hướng nhà, cấp nhà, kết cấu hạ tầng, quy
hoạch, môi trường ... nên lấy thông qua điều tra thực tế.
Hoàn chỉnh các số liệu điều tra: Sau khi thu thập đầy đủ các thông tin thì
việc tiếp theo là biểu thị các mẫu điều tra lên bản đồ gồm số thứ tự mẫu với
màu sắc thể hiện năm chuyển nhượng.


25

Bước 2: Phân tích dữ liệu thị trường và phát triển các thông tin
Số liệu thị trường bất động sản rất phong phú, có thể khai thác từ rất nhiều

nguồn khác nhau vì vậy rất phức tạp. Để kết quả phân tích phản ánh khách
quan, đầy đủ, đúng tình hình và xu hướng phát triển của thị trường bất động
sản trong vùng, nội dung phân tích số liệu cần thực hiện các bước sau:
Quy đổi giá thị trường của các bất động sản về cùng một thời điểm
Các giao dịch mua bán bất động sản trên thị trường thu thập được thường
không phát sinh cùng một năm do đó phải quy đổi giá trị chuyển nhượng của tất
cả các bất động sản đã thu thập được về cùng một thời điểm của năm phân tích.
Để thực hiện được việc này ta phải chọn những cặp bất động sản tương tự
nhau, tức là những bất động sản mà các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của nó
tương tự hoặc gần tương tự nhau, chỉ riêng yếu tố về năm chuyển nhượng là là
khác nhau.
Hệ số chuyển đổi giá đất qua các năm:
Giá đất = Giá BĐS – (Đơn giá XD chuẩn * Diện tích đất XD * tỷ lệ % giá trị
còn lại của ngôi nhà)
Giá đất/m2 =

Hệ số K(n-1)-n=

Hệ số K(n-2)-n=

Giá đất
Diện tích

Giá đất/m2 năm n
Giá đất/m2 năm n-1
Giá đất/m2 năm n
Giá đất/m2 năm n-2

Trong đó: n là năm phân tích giá bất động sản
Lập bảng giá chi phí xây dựng nhà theo giá thị trường

Chọn cặp mẫu so sánh: Chọn bất động sản là đất trống và bất động sản có
nhà từ đó tìm ra giá trị của nhà.
Tính toán giá xây dựng của thị trường:
Nếu bất động sản là đất trống và bất động sản có nhà có các yếu tố
tương tự nhau, ta có công thức: