Pháp luật về giá đất và thực tiễn thi hành tại thành phố hà giang, tỉnh hà giang (luận văn thạc sĩ luật học)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
BỘ TƢ PHÁP
TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI
--------------------

MAI THỊ THANH MAI

PHÁP LUẬT VỀ GIÁ ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI
THÀNH PHỐ HÀ GIANG, TỈNH HÀ GIANG

LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC

Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 60380107

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS Phạm Hữu Nghị

HÀ NỘI - 2017


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
BỘ TƢ PHÁP
TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI
--------------------

MAI THỊ THANH MAI

PHÁP LUẬT VỀ GIÁ ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI
THÀNH PHỐ HÀ GIANG, TỈNH HÀ GIANG

LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC

Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 60380107

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS Phạm Hữu Nghị

HÀ NỘI - 2017


ỜI C

ĐO N

Tôi xin cam đoan luận văn này à côn tr n n

i nc u

oa ọc độc lập

của ri n tôi
C c ết quả nêu trong luận văn c ưa được công bố trong bất kỳ công trình
nào khác. Các số liệu trong luận văn à trun t ực, có nguồn gốc rõ ràn , được trích
dẫn đún t eo quy định.
Tôi xin chịu trách nhiệm về tính chính xác và trung thực của luận văn này
T c giả uận văn

Mai Thị Thanh Mai


ỜI CẢ

Trước ết tôi c ân t àn

ƠN

ửi ời cảm ơn sâu sắc tới t ầy P ạm Hữu

N ị v t ầy đã trực tiếp ướn dẫn, c ỉ bảo về p ươn p p àm việc, n i n
c u c o tôi và iúp đỡ tôi oàn t àn

uận văn này

Tôi xin ửi ời cảm ơn c ân t àn tới toàn t ể c c t ầy i o, cô i o
Đại ọc Luật Hà Nội, n ữn n ười đã dạy dỗ, iúp đỡ và tạo điều iện t uận
ợi c o tôi tron suốt t ời ian ọc tập tại trườn
Tôi cũn xin cảm ơn UBND t àn p ố Hà Gian , p òn Tài N uy n
và Môi trườn t àn p ố Hà Gian , sở Tài N uy n và Môi trườn tỉn Hà
Gian đã tạo điều iện, cun cấp c c số iệu t ực tế, iúp đỡ n iệt t n c o tôi
được n i n c u, oàn t àn

uận văn này

Cuối cùn , tôi xin cảm ơn ia đ n , bạn bè - n ữn n ười đã uôn iúp
đỡ, độn vi n tôi tron suốt t ời ian tôi n i n c u và viết uận văn này
Dù đã có n iều cố ắn , tuy n i n
tron qu tr n

oàn t àn

ôn tr n

ỏi n ữn t iếu sót

uận văn Rất mon n ận được sự đón

óp ý iến

của c c t ầy cô và c c bạn
Tôi xin trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày 08 tháng8 năm 2017
Học vi n

ai Thị Thanh

ai


BẢNG QUY ƢỚC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Viết đầy đủ

STT

Viết tắt

1.

Bất độn sản

BĐS

2.

Giải p ón mặt bằn

GPMB

3.

Quyền sử dụn đất

QSDĐ

4.

Tài n uy n và Môi trườn

TN&MT

5.

Ủy ban n ân dân

UBND


D NH
Bảng 1

K un

ỤC CÁC BẢNG, BIỂU

i đất do Chính phủ quy định áp dụng tại các tỉnh thuộc

vùng trung du và miền núi phía Bắc
Bảng 2

Khung giá đất của Chính phủ áp dụng cho các loại đất tại đô t ị
thuộc vùng trung du và miền núi phía Bắc

Bảng 3

Tóm tắt bản

i đất iai đoạn 2015-2019 tại t àn p ố Hà Gian

Bảng 4

Thống kê các khoản thu từ đất qua c c năm tại thành phố Hà
Giang

Bảng 5

Hệ số điều chỉn
bồi t ườn

i đất (K) và i đất cụ thể àm căn c tính tiền

i N à nước thu hồi đất thực hiện dự án Nhà máy

thủy điện Sông Miện 6 (Hạng mục: Lòng hồ) tại p ường Quang

Trung và xã Ngọc Đường, thành phố Hà Giang


ỤC ỤC
LỜI CAM ĐOAN
LỜI CÁM ƠN
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Ở ĐẦU .......................................................................................................... 1
1.Tín cấp t iết của đề tài ................................................................................. 1
2 Tn
n n i n c u .................................................................................... 3
3 Mục đíc và n iệm vụ n i n c u ................................................................ 5
3.1. Mục đích nghiên cứu ............................................................................... 5
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu............................................................................... 5
4 Đối tượn , p ạm vi n i n c u .................................................................... 5
4.1. Đối tượng nghiên cứu của đề tài ............................................................ 5
4.2. P ạm vi n i n c u của đề tài ................................................................ 6
5 P ươn p p uận và c c p ươn p p n i n c u ..................................... 6
6 Ý n ĩa oa ọc và t ực tiễn của uận văn ................................................. 7
7 Cơ cấu của uận văn ...................................................................................... 7
CHƢƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ Í UẬN CỦ PHÁP UẬT VỀ GIÁ
ĐẤT................................................................................................................... 8
1 1 K i niệm, đặc điểm và vai trò của i đất ................................................ 8
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của giá đất...................................................... 8
1.1.2. Vai trò của giá đất ............................................................................. 10
1 2 K i niệm, đặc điểm, nội dun của p p uật về i đất ......................... 11
1.2.1. Khái niệm và đặc điểm của pháp luật về giá đất ............................... 11
1.2.2. Nội dung, hình thức của pháp luật về giá đất ................................. 12
1.2.2.1. Nội dung của pháp luật về giá đất ............................................ 12

1.2.2.2. Hình thức của pháp luật về giá đất. .......................................... 12
1.3. C c yếu tố ảnh hƣởng đến ph p uật về gi đất ............................ 13
1.3.1. Quan điểm, chủ trương của Đảng trong lĩnh vực đất đai ............... 13
1.3.2. Cơ chế quản lý kinh tế........................................................................ 14
1.3.3. Các quy luật của nền kinh tế thị trường .......................................... 16


1.3.4. Các yếu tố, vị trí không gian và thời gian ....................................... 17
1 4 Lược sử n t àn và p t triển p p uật về i đất ............................. 17
1.4.1. Giai đoạn trước khi ban hành Luật Đất đai năm 1993 ..................... 18
1.4.2. Giai đoạn từ 1993 đến 2002 .............................................................. 18
1.4.3. Giai đoạn từ 2003 đến 2013 .............................................................. 19
1.4.4. Giai đoạn từ 2013 đến nay................................................................. 20
1 5 P p uật một số nước về i đất và ợi mở c o Việt Nam .................... 22
1.5.1. Pháp luật về giá đất ở các nước chuyển đổi Đông Âu ...................... 22
1.5.2. Pháp luật về giá đất của Úc ............................................................... 23
1.5.3. Pháp luật về giá đất của Đài Loan .................................................... 24
1.5.4. Pháp luật về giá đất của Hàn Quốc ................................................... 26
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP UẬT VỀ GIÁ ĐẤT VÀ THỰC
TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ HÀ GI NG, TỈNH HÀ GI NG 29
2 1 T ực trạn p p uật về i đất ................................................................ 29
2.1.1. Quy định về nguồn hình thành giá đất ............................................... 29
2.1.2. Quy định về nguyên tắc xác định giá đất ........................................... 32
2.1.3. Quy định về phương pháp xác định giá đất ....................................... 35
2.1.4. Quy định về khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể ............... 39
2.1.4.1. Thẩm quyền ban hành khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ
thể .............................................................................................................. 39
2.1.4.2. Nội dung, vai trò của khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ
thể .............................................................................................................. 42
2.1.5. Quy định về hoạt động tư vấn về giá đất ........................................... 44

2 2 T ực tiễn t i àn p p uật về i đất tại t àn p ố Hà Gian , tỉn Hà
Giang ............................................................................................................... 46
2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội của thành phố Hà Giang, tỉnh Hà
Giang ảnh hưởng đến việc thực hiện pháp luật về giá đất .......................... 46
2.2.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên ........................................................ 46
2.2.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội ............................................................. 47
2.2.2. Tình hình thực hiện pháp luật về giá đất tại thành phố Hà Giang, tỉnh
Hà Giang ...................................................................................................... 50


2.2.2.1. Vềviệc xây dựng bảng giá đất và giá đất cụ thể .......................... 50
2.2.2.2. Thực tiễn áp dụng pháp luật về giá đất trong việc thu các loại
thuế và tính giá bồi thường, thu hồi, giải phóng mặt bằng tại thành phố
Hà Giang ................................................................................................... 56
2.2.3. Đánh giá tình hình thực hiện pháp luật về giá đất tại thành phố Hà
Giang, tỉnh Hà Giang................................................................................... 61
Tiểu ết c ươn 2............................................................................................ 66
CHƢƠNG 3: ĐỊNH HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VÀ BẢO
ĐẢ THI HÀNH PHÁP UẬT VỀ GIÁ ĐẤT TỪ THỰC TIỄN
THÀNH PHỐ HÀ GI NG, TỈNH HÀ GI NG ......................................... 67
3 1 Địn ướn oàn t iện p p uật và nân cao iệu quả t i àn p p uật
về i đất ......................................................................................................... 67
3 2 Kiến n ị về iải p p oàn t iện p p uật và nân cao iệu quả t i
àn p p uật về i đất ................................................................................. 68
3.2.1. Giải pháp hoàn thiện pháp luật .......................................................... 68
3.2.1.1. Về nguyên tắc định giá đất .......................................................... 68
3.2.1.2. Về quy định về tổ chức tư vấn định giá đất ................................. 69
3.2.1.3. Các quy định về xây dựng và công khai hệ thống thông tin về đất
đai.............................................................................................................. 70
3.3.1.4. Các quy định về định giá bất động sản: thẩm quyền, trình tự thủ

tục, phương pháp và căn cứ định giá đất ................................................. 71
3.3.1.5.Về việc cho người sử dụng đất quyền tham gia vào việc xây dựng
giá đất Nhà nước và thuê tổ chức thẩm định giá đất ............................... 72
3.2.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về giá đất ............. 73
3.2.2.1. Trên phương diện quản lý ........................................................... 73
3.2.2.2. Trên phương diện tổ chức thức hiện ............................................ 74
Tiểu kết c ươn 3 ........................................................................................ 75
KẾT UẬN .................................................................................................... 76
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO


1

Ở ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai à cội n uồn dự trữ tài n uy n có i trị n ất của con n ười và ơn
t ế nữa à p ươn tiện sốn mà t iếu nó n ười ta

ôn t ể tồn tại, duy trì, và

p t triển sự sốn . Đất đai à tài n uy n ạn c ế về

ôn

ian n ưn

ại

ôn t ể t iếu được tron mọi qu tr n p t triển Bởi t ế, đất đai uôn
được coi à vốn quý của xã ội, và uôn được c ú tâm

n iữ và phát huy

tiềm năn từ đất Là đất nước có nền in tế nôn n iệp à c ủ yếu, t m
vào đó “đất c ật, n ười đôn ”, do vậy việc sử dụn t ật tốt n uồn tài nguyên
quốc ia này

ôn c ỉ sẽ quyết địn c o sự tăn trưởn của nền in tế đất

nước mà còn à sự đảm bảo c o mục ti u ổn địn c ín trị và p t triển xã
ội
C ín v tầm quan trọn của đất đai n n mỗi quốc ia đều xây dựn
c omn

ệ t ốn p p uật ri n về đất đai để điều c ỉn p ù ợp với điều

iện của quốc ia đó Vấn đề i đất à một tron n ữn vấn đề cơ sở, nền
tản c o việc t ực iện quản ý đất đai Tuy n i n, i đất à vấn đề p

c tạp,

n ạy cảm và i n quan đến quyền ợi của đại đa số c ủ t ể sử dụn đất Hiện
nay, nước ta vẫn c ưa có cở sở cụ t ể và ợp ý để x c địn

i đất sao c o

t ỏa đ n n ất c o cả cơ quan N à nước ẫn n ười sử dụn đất Do đó, t n
n

iếu iện về đất đai nói c un và về i đất tron việc bồi t ườn

Nhà nước t u ồi đất nói ri n vẫn còn xảy ra t ườn xuy n, p

i

c tạp và éo

dài Do đó, vấn đề p p uật về i đất rất được quan tâm iện nay – việc quy
địn p p uật về i đất sao c o ợp ý cũn

ặp rất n iều

ó

ăn

P p uật đất đai nước ta từ 1987 đến nay đã dần dần oàn t iện ơn
c c quy địn về i đất t ôn qua từ Luật Đất đai 1987, Luật Đất đai 1993
(sửa đổi bổ sun năm 2001), Luật Đất đai 2003, và ần đây à Luật Đất đai
2013 đan có iệu ực t i àn

Mặc dù vấn đề i đất được quy địn rất cụ

thể tron Luật Đất đai 2013, tuy n i n t ực tiễn t i àn p p uật tr n t ực tế
còn n iều vướn mắc, bất cập, đòi ỏi tiếp tục n i n c u, t m iểu, t am


2

ảo quy địn của c c nước tr n t ế iới về vấn đề này n ằm oàn t iện ơn

p p uật về i đất tại nước ta iện nay
T àn p ố Hà Gian , tỉn Hà Gian
p ía Bắc nước ta, với địa

à một tron n ữn tỉn miền núi

n c ủ yếu à đồi núi T àn p ố được t àn

ập

và được côn n ận à đô t ị oại III n ày 27 t n 9 năm 2010 tr n cơ sở mở
rộn và nân cấp t ị xã Hà Gian

T àn p ố Hà Gian

à trun tâm in tế,

c ín trị của tỉn Hà Gian , c c bi n iới Việt Nam – Trun Quốc 23 m và
c c Hà Nội 318 m Có p ía Bắc, và p ía Tây và p ía Nam i p uyện Vị
Xuy n, p ía Đôn

i p uyện Bắc M

Diện tíc tự n i n của t àn p ố Hà

Gian rộn 130,3 m² và có ơn 75 n
sốn

n n ân

ẩu ồm 22 dân tộc sin

Diện tíc tự n i n nói tr n p ần ớn à núi đ có iệu quả sử dụn t ấp,

p ần diện tíc mặt bằn có iệu quả sử dụn đất cao à dất ít Tron n ữn
năm qua, đặc biệt tron

iai đoạn từ năm 2010 tới nay, t n

n

in tế - xã

ội của t àn p ố Hà Gian p t triển mạn mẽ, do đó qu n tr n biến độn
về đất đai rất ớn để p ục p ụ n u cầu p t triển, đặc biệt à việc c uyển mục
đíc sử dụn đất từ đất nôn n iệp san c c oại đất
in doan ; đất iao t ôn , t uỷ ợi; đất ở

c n ư: đất sản xuất

Dẫn đến n ữn năm ần đây t ị

trườn bất độn sản tại t àn p ố cũn có n iều biến độn , có n ữn “cơn
sốt” đất diễn ra dẫn đến i đất tại đại bàn t àn p ố có n iều biến độn ; i
đất tr n t ị trườn c n

ệc rất n iều so với i đất do N à nước quy địn

Do được tập trun p t triển ơn, tại t àn p ố có n iều dự n được triển
ai, tuy n i n còn ặp n iều

ó

ăn do i đất tín đền bù do t u ồi đất

ôn được n ười dân đồn ý, dẫn đến
côn t c iải p ón mặt bằn
c ấp đất đai diễn ra dưới n iều
Xuất p t từ t n

iếu nại ẹo dài,

ó

ăn tron

Việc i đất tăn cũn dẫn đến vấn đề tran
n t

c và n iều ơn…

n t ực tiễn và tín cấp t iết của vấn đề, tôi c ọn đề

tài “P p uật về i đất và t ực tiễn t i àn tại t àn p ố Hà Gian , tỉn Hà
Gian ” à đề tài n i n c u c o uận văn t ạc sĩ của m n


3

2. Tình hình nghiên cứu

P p uật về i đất à một tron n ữn vấn đề p p ý được sự quan
tâm của đôn đảo n ười dân cũn n ư sự quan tâm của iới n i n c u

oa

ọc dưới n iều óc độ

c n au Qua t m iểu và rà so t c c n uồn tài iệu có

i n quan đến đề tài n

i n c u, n ười viết n ận t ấy t ời ian qua đã có

n iều côn tr n

oa ọc về vấn đề này được côn bố n ư:

- Hội t ảo “Tài c ín đất đai, i đất và cơ c ế c ín s c tron bồi
t ườn , ỗ trợ, t i địn cư” do Tổn cục Quản ý đất đai và Viện c iến ược,
c ín s c tài n uy n và môi trườn – Bộ Tài n uy n và Môi trườn tổ c
tại Hà Nội n ày 12/07/2011 Tron

c

ội t ảo này có bàn đến vấn đề i đất

n ưn c ỉ tron bồi t ườn , ỗ trợ, t i địn cư t eo Luật đất đai 2003;
- Đề tài

oa ọc cấp trườn năm 2013, trườn Đại ọc Luật Hà Nội

“P p uật về tài c ín đất đai và i đất ở Việt Nam”, c ủ n iệm đề tài: PGS
TS N uyễn Quan Tuyến Tron đề tài có c c c uy n đề cụ t ể i n quan đến
vấn đề i đất n ư: c uy n đề 2: Tổn quan về i đất của PGS TS N uyễn
Quan Tuyến; c uy n đề 3: Tổn quan p p uật về tài c ín đất đai và i
đất của TS N uyễn T ị N a; c uy n đề 4: C c yếu tố c i p ối p p uật về
tài c ín đất đai và i đất của T s Trần Vũ Hải; c uy n đề 5: Kin n iệm
của một số nước và bào ọc đối với Việt Nam về xây dựn và oàn t iện
p p uật về tài c ín đất đai và i đất của CN Qu c T ị Hồn N un ;
c uy n đề 6: Đ n

i t ực trạn về i đất do N à nước quy địn và iải

p p của T s N uyễn Văn Hồn ;…”1 N n c un đề tài n i n c u

oa

ọc này đã n u ra rất n iều vấn đề đồn t ời p ân tíc rất c i tiết, ĩ ưỡn
c c vấn đề i n quan đến i đất t eo quy địn

uật đất đai 2003 C c c uy n

ia về đất đai đã n u ra n ữn

ạn c ế, vướn mắc tron qu tr n t i àn

uật từ đó đưa ra p ươn

oàn t iện sửa đổi uật

ướn

Trườn Đại ọc Luật Hà Nội (2013), “P p uật về tài c ín đất đai và i
đất ở Việt Nam”.
1


4

- Một số

óa uận, uận văn n i n c u có n i n c u về vấn đề i

đất có t ể ể đến n ư: P an T an Min ,

óa uận tốt n iệp năm 2006,

Trườn đại ọc Luật Hà Nội “Gi đất và t ực tiễn p dụn p p uật về i
đất tron việc t ực iện n ĩa vụ về tài c ín của n ười sử dụn đất”; “T m
iểu c c quy địn của p p uật về i đất” của N uyễn T ị Hươn Mai,

óa

uận tốt n iệp năm 2012, Trườn đại ọc Luật Hà Nội; “T m iểu c c quy
địn của Luật Đất đai 2013 về i đất” của P an T ị Hải Yến,

óa uận tốt

n iệp 2016,…
N n c un c c

óa uận tốt n iệp này p ân tíc , đ n

i c c quy

địn p p uật về i đất đồn t ời c ỉ ra n ữn vướn mắc, t iếu sót và
p ươn

ướn

oàn t iện t eo uật đất đai cũ – Luật đất đai 2003

B n cạn đó, i n quan đến đề tài n
tr n c c tạp c í đ n c ú ý n ư: “Qu tr n

i n c u cũn có một số bài viết
n t àn , p t triển và nội dun

quản ý n à nước về i đất t eo Luật đất đai 2013”, Đỗ Xuân Trọn , tạp c í
Luật

ọc, Trườn

Đại

ọc Luật Hà Nội, số đặc san Luật Đất đai năm

2013/2014, tr.62-71; “Bàn về

i đất tron

Luật Đất đai 2013” của TS

N uyễn T ị N a, Tạp c í N à nước và p p uật, Viện N à nước và P p
uật, số 5/2015, tr 41-47,55; “Cơ c ế

n t àn và p dụn

i đất theo pháp

uật iện àn ”, Lưu Quốc T i, K oa ọc P p ý, trườn Đại ọc Luật
T àn p ố Hồ C í Min , số 3/2011, tr 39-44 C c bài viết tr n c c tạp c í của
c c t c iả tr n đã n u ra n ữn p ân tíc sâu sắc t ực trạn p p uật iện
àn về vấn đề i đất đồn t ời đưa ra c c iải p p n ằm

ắc p ục n ữn

ạn c ế tron p p uật về i đất iện àn
Tr n cơ sở tiếp t u, ế t ừa n ữn t àn tựu

oa ọc của c c côn

tr n n i n c u đã côn bố, Luận văn tiếp tục t m iểu, óp p ần bổ sun ,
oàn t iện ệ t ốn cơ sở ý uận và t ực tiễn p p uật về i đất; p ân tíc ,
bn

uận c c nội dun cụ t ể của ĩn vực p p uật này t eo Luật Đất Đai

2013 iện nay; đồn t ời n u n t ực tiễn t i àn p p uật i đất tại t àn

5

p ố Hà Gian , tỉn Hà Gian ; n ữn t àn tựu và ạn c ế; từ đó đưa ra
n ữn
3.

iải p p n ằm oàn t iện

ục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1. Mục đích nghiên cứu
Mục đíc n i n c u của luận văn à àm s n tỏ n ữn vấn đề ý uận
và t ực tiễn (qua t ực tiễn thi hành pháp luật tại thành phố Hà Giang, tỉnh Hà
Giang) của p p uật về i đất; Từ đó, đề xuất các giải pháp óp p ần tiếp
tục oàn t iện p p uật về i đất ở Việt Nam và iải p p n ằm nân cao
iệu qua t ực t i tr n t ực tiễn của c ế địn p p uật về i đất
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để àm s n tỏ n ữn mục đíc tr n, uận văn có n iệm vụ sau đây:
- Tr n bày n ữn vấn đề ý uận c un n ất về p p uật về i đất; sự

n

t àn và p t triển của p p uật về i đất;
- P ân tíc , đ n
t on qua việc b n

i c c t ực trạn p p uật iện àn về i đất ở nước ta
uận nội dun c c quy địn p p uật t ực địn và n ận

diện n ữn điểm đạt được và mặt ạn c ế của n ữn quy địn đó ;
- Tr n bày, p ân tíc c c quy địn về i đất của một số nước tr n t ế iới để
có cơ sở đề xuất n ữn

iải p p t íc

ợp c o việc xây dựn p p uật về

i đất ở nước ta iện nay;
-Đ n

i t ực tiễn t i àn p p uật về i đất tại t àn p ố Hà Gian , tỉn

Hà Gian ; n ữn t àn tựu đạt được và n ữn

ạn c ế, t iếu sót và n uy n

nhân.
- Đề xuất đưa ra một số iến n

ị óp p ần tiếp tục oàn t iện p p uật về

i đất ở Việt Nam và iải p p n ằm nân cao iệu qua t ực t i tr n t ực
tiễn của c ế địn p p uật về i đất
4. Đối tƣợng, phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu của đề tài
T m iểu đề tài này, Luận văn tập trun n i n c u ở n ữn nội dun c ủ
yếu sau:

6

• C c vấn đề ý uận c un về i đất và p p uật về i đất;
• C c quy địn p p uật iện àn về i đất;
• T ực tiễn p dụn c c quy địn p p uật về i đất tại t àn p ố Hà
Gian , tỉn Hà Gian ;
• Quy địn của một số nước tr n t ế iới về i đất n ằm vận dụn

oàn

t iện p p uật Việt Nam
4.2. Phạm vi nghiên cứu của đề tài
P p uật về i đất à một đề tài n i n c u có nội àm n
tươn đối rộn
p p uật

i nc u

i n quan đến n iều ĩn vực p p uật và qua n iều t ời

c n au

c n au Tuy n i n, tron

n ười viết iới ạn p ạm vi n

ổ của uận văn này,

i n c u c ủ yếu tron c c vấn đề ý uận về

p p uật về i đất, p ân tíc n ữn nét
đất qua c c t ời

uôn

i qu t p p uật Việt Nam về i

ịc sử; sau đó, Luận văn sẽ tập trun p ân tíc nội dun

c c quy địn của Luật Đất đai 2013 và c c văn bản ướn dẫn t i àn về i
đất; và t ực tiễn t i àn tại t àn p ố Hà Gian , tỉn Hà Gian
- P ạm vi về

ôn

ian: Luận văn n i n c u vấn đề p p uật về i đất và

ảo s t t ực tiễn t i àn tron p ạm vi địa điểm tại t àn p ố Hà Gian ,
tỉn Hà Giang.
- P ạm vi về t ời ian: B o c o t ực tiễn t i àn p p uật về i đất tại
t àn p ố Hà Gian , tỉn Hà Gian tron

iai đoạn từ 2013 đến t n 6/2017

5. Phƣơng ph p uận và c c phƣơng ph p nghiên cứu
Để iải quyết c c y u cầu mà đề tài đặt ra, c c p ươn p p n i n c u
c ủ yếu dự iến được n ười viết sử dụn tron qu tr n n i n c u ồm c c
p ươn p p sau:
- P ươn p p uận n i n c u

oa ọc duy vật biện c

n và duy vật ịc

sử của c ủ n ĩa M c-Lênin;
- P ươn p p uận iải Lo ic, p ươn p p p ân tíc , p ươn p p ịc
sử,… được sử dụn tron c ươn 1

i n i n c u một số vấn đề ý uận

c un về i đất và p p uật về i đất qua c c t ời

;


7

- P ươn p p p ân tíc , p ươn p p tổn
được sử dụn ở c ươn 2

ợp, p ươn p p b n

uận,…

i n i n c u về t ực trạn p p uật về i đất ở

Việt Nam và t ực tiễn t i àn tại t àn p ố Hà Gian , tỉn Hà Gian ;
- P ươn p p so s n

uật ọc, p ươn p p tổn

nạp,…được sử dụn ở c ươn 1

i n i n c u quy địn của một số nước

tr n t ế iới về i đất và vận dụn
c ươn 3

ợp, p ươn p p quy

oàn t iện p p uật Việt Nam; và

i n i n c u đưa ra iến n ị và iải p p oàn t iện quy địn

p p uật về i đất và nân cao iệu quả t ực t i
6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của uận văn
- Về mặt ý uận, ết quả n i n c u của uận văn óp p ần àm rõ cơ sở lý
uận của p p uật về i đất Luận văn cũn đã cun cấp cơ sở ý uận để óp
p ần oàn t iện c c quy địn của p p uật về i đất và nân cao iệu quả
t ực iện c c quy địn p p uật về i đất tr n t ực tiễn
- Về mặt t ực tiễn, uận văn có ý n ĩa cun cấp cơ sở

oa ọc c o oạt

độn t ực iện p p uật về i đất tr n t ực tiễn Đặc bi t, uận văn n i n
c u tìn

n t ực tiễn tại địa p ươn , ết quả của uận văn có ý n ĩa óp

p ần đảm bảo và nân cao iệu quả t i àn p p uật về i đất tr n t ực

tiễn B n cạn đó, uận văn có t ể được sử dụn

àm tài iệu t am

ảo c o

việc ọc tập, n i n c u
7. Cơ cấu của uận văn
N oài p ần mục ục, ời nói đầu, ết uận, p ụ ục và dan mục tài iệu
t am

ảo, uận văn được ết cấu t àn 03 c ươn :

- C ươn 1: N ữn vấn đề ý uận của p p uật về i đất;
- C ươn 2: T ực trạn p p uật về i đất và t ực tiễn t i àn tại t àn
p ố Hà Gian , tỉn Hà Gian ;
- C ươn 3: Địn

ướn và giải p p n ằm oàn t iện và đảm bảo t i àn

p p uật về i đất từ tại t ực tiễn t àn p ố Hà Gian , tỉn Hà Gian


8

CHƢƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ Í UẬN CỦ PHÁP UẬT
VỀ GIÁ ĐẤT
1.1. Kh i niệm, đặc điểm và vai trò của gi đất
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của giá đất
Theo quan điểm của c ủ n ĩa M c – Lênin, i cả à sự biểu iện bằn

tiền của i trị àn

óa Mà iện nay, đa số c c nước tr n t ế iới đều t ừa

n ận đất đai à một oại àn

óa đặc biệt, có t ể iao dịc mua b n, c uyển

n ượn , cầm cố, t ế c ấp n ư c c oại àn

óa

c n n đất đai cũn có i

N ư vậy, i đất có t ể iểu à i cả của đất đai, t c à biểu iện bằn tiền
của i trị đất đai
T eo c c ọc iả dưới óc độ in tế t

“ i đất à số tiền n ười mua,

n ười t u sẵn san có t ể trả c o một àn

óa à QSDĐ nào đó và được

n ười b n oặc n ười t u c ấp n ận

i àn

óa QSDĐ đó được đem ra

àm đối tượn trao đổi tại một t ời điểm n ất địn , số tiền này có t ể do c c
b n tự t ỏa t uận oặc do tổ c

c địn

i bất độn sản c uy n n

iệp cun

cấp oặc do N à nước quy địn ”
Từ điển Giải t íc t uật n ữ Luật ọc (Trườn Đại ọc Luật Hà Nội)
có iải t íc
c o từn

i đất à “ oản tiền quy địn từ m c tối t iểu đến m c tối đa

oại đất n ằm x c địn n ĩa vụ tài c ín của n ười sử dụn đất”2.

Còn t eo Từ điển Luật ọc t
đất do N à nước quy địn

i đất à “số tiền tín tr n một đơn vị diện tíc
oặc được

n t àn tron

iao dịc về quyền sử

dụn đất”3.
Luật Đất đai 2013 có iệu ực t i àn từ n ày 01/7/2014 đã quy địn

i niệm i đất tại K oản 19 Điều 3, t eo đó “ i đất à i của quyền sử
dụn đất(QSDĐ) tín tr n một đơn vị diện tíc đất” T uật n ữ “ i quyền sử
2

Trườn Đại học Luật Hà Nội (1994): Từ điển Thuật ngữ Luật học (Luật Đất đai, Luật
Lao độn , Tư p p quốc tế), Nxb Công an nhân dân, Hà Nội – 1999, tr.34
Viện Khoa học Pháp lý (Bộ Tư p p)(2006): Từ điển Luật học, Nxb Từ điển Bách khoa
và Nxb Tư P p, Hà Nội – 2006, tr.238)
3


9

dụn đất” cũn được t c ri n và cụ t ể óa tại Điều 20: “Gi QSDĐ à i
trị bằn tiền của QSDĐ đối với một diện tíc đất x c địn tron t ời ạn sử
dụn đất x c địn ” K i niệm này tập trun
i trị bằn tiền của QSDĐ, mặt
địn

c

àm rõ bản c ất của i đất đó à
i niệm cũn bổ sun căn c x c

i đất dựa tr n diện tíc đất và t ời ạn sử dụn đất
N ư vậy, từ n ữn quan điểm n u tr n, có t ể đưa ra địn n

ĩa i đất

n ư sau: Gi đất à i trị bằn tiền của QSDĐ đối với một diện tíc đất n ất

địn , tron

oản t ời ian n ất địn được

nước, sự t ỏa t uận của c c b n tron

n t àn bởi quy địn của N à

iao dịc về đất đai oặc tron qu

tr n đấu i QSDĐ
Đặc điểm của gi đất
T ừa n ận đất đai à một oại àn

òa đặc biệt, n n i đất cũn man

n ữn đặc điểm cơ bản của i cả của àn
àn

óa n ư à t ước đo i trị của

óa, c ịu sự t c độn của quy uật cun cầu,…Tuy n i n, v đất đai à

một oại àn
T

óa đặc biệt n n i đất còn man một số đặc điểm cơ bản sau:

n ất, i đất à một đại ượn dùn để biểu t ị i trị của đất đai

được trị i t àn tiền
T

i t am ia c c iao dịc (trao đổi) tr n t ị trườn ;

ai, i đất vừa man

ía cạn

in tế vừa man

ía cạnh pháp lý.

Cụ t ể:
• K ía cạn p p ý t ể iện ở c ỗ i đất được N à nước quy địn tron
c c văn bản quy p ạm p p uật đất đai n ư Luật đất đai 2013, N ị
địn 44/2014/NĐ-CP,… Việc N à nước x c địn
quan ệ in tế iữa N à nước với tư c c

i n ằm xử ý mối

à đại diện c ủ sở ữu đối

với đất đai và n ười sử dụn đất tron qu tr n sử dụn đất
• K ía cạn

in tế t ể iện ở c ỗ i đất được

dịc cụ t ể về QSDĐ

n t àn tron c c iao

i đất đai được x c địn

à oại àn

biệt được man trao đổi tr n t ị trườn t eo p ươn t
4

c n an

óa đặc
i

4

Nguyễn Quang Tuyến (2013), Đề tài khoa học cấp trườn , trườn Đại học Luật Hà Nội
“P p uật về tài c ín đất đai và i đất ở Việt Nam”


10

T

ba, do tín đặc t ù của c ế độ sở ữu toàn dân về đất đai ở nước ta

n n đất đai

ôn p ải à đối tượn của c c iao dịc tr n t ị trườn mà

quyền sử dụn đất mới à đối tượn t am ia trao đổi tr n t ị trườn
i đất được iểu à i trị QSDĐ được x c địn

V vậy,

i t ực iện c c iao dịc

về QSDĐ
1.1.2. Vai trò của giá đất
Gi đất có vai trò đặc biệt quan trọn , nó có ản

ưởn

quan ệ in tế, c ín trị, xã ội của một đất nước tron
n n in tế t ị trườn ; nó có ản

iai đoạn p t triển

ưởn đến mọi c ủ t ể t am ia quan ệ

p p uật đất đai tron xã ội Để t ấy được ết ý n
xem xét dưới n iều óc độ

ớn đến tất cả c

ĩa của i đất t

p ải

c n au, cụ t ể:

Một à, dưới óc độ p p ý, i đất à côn cụ để N à nước t ực iện
côn t c quản ý, điều tiết sự oạt độn của t ị trườn bất độn sản (BĐS) nói
c un , t ị trườn n à đất nói ri n N oài ra, i đất cũn

à côn cụ tài c ín

để N à nước tiến àn t ực iện quản ý về đất đai, n oài việc quy địn c c
oản t u vào n ân s c n à nước t
trườn

i đất còn có t c dụn điều tiết t ị

Một mặt, vai trò của i đất ướn tới àm àn mạn

bất độn sản, mặt

óa t ị trườn

c đảm bảo tập trun đầy đủ n uồn t u c o n ân s c

N à nước từ đất đai Kin tế, xã ội n ày càn p t triển, đất đai sẽ n ày càn
có i trị, do đó, y u cầu quản ý và sử dụn đất đòi ỏi p p n ày càn tốt
ơn
Hai à, dưới óc độ in tế, i đất à một đại ượn , t ước đo i trị của
QSDĐ, à căn c để c c c ủ t ể t ực iện c c iao dịc man bản c ất àn
óa tiền tệ tr n t ị trườn mà đối tượn trao đổi c ín

à QSDĐ; i đất à căn

c để t ực iện oạt độn đấu i QSDĐ
N oài ra, i đất có ý n

ĩa quan trọn tron việc xử ý tốt c c quan ệ tài

c ín về đất đai được sử dụn
đất
n ập

àm căn c để tín tiền sử dụn đất, c o t u

i N à nước iao đất và c o t u đất, tín t uế sử dụn đất, t uế t u
i c uyển n ượn quyền sử dụn đất, tín tiền bồi t ườn

i N à


11

nước t u ồi đất, tín p í và ệ p í về đất đai,… Gi nước do N à nước quy
địn còn à cơ sở để t ực iện đấu i QSDĐ, đấu t ầu dự n có sử dụn đất
Để đ n
đất và

i c ín x c c c n ĩa vụ tài c ín từ p ía n ữn đối tượn sử dụn
ai t c ợi íc từ đất, N à nước cần quy địn

địn , p ù ợp với t ị trườn

un

i đất cụ t ể, ổn

ết ợp với sự quản ý c ặt c ẽ từ p ía N à

nước, để tr n được sự t ất t u c o N ân s c N à nước
1.2. Kh i niệm, đặc điểm, nội dung của ph p uật về gi đất
1.2.1. Khái niệm và đặc điểm của pháp luật về giá đất
P p uật đất đai à tổn

ợp c c quy p ạm p p uật mà n à nước ban

àn n ằm t iết ập quan ệ đất đai tr n cơ sở c ế độ sở ữu toàn dân về đất
đai và sự bảo ộ đầy đủ của N à nước đối với c c quyền sử dụn đất tạo
t àn một n àn

uật quan trọn tron

ệ t ốn p p uật”5

Từ địn n ĩa tr n có t ể địn n ĩa

p uật về i đất à tổn

ợp c c

văn bản quy p ạm p p uật mà N à nước ban àn n ằm điều c ỉn c c vấn
đề i n quanđến i đất n ư địn
i đất, bản

i đất, n uy n tắc x c địn

i đất, t ẩm quyền quy địn

i đất,

un

i đất, …

Đặc điểm của ph p uật về gi đất
P p uật về i đất ồm n ữn đặc trưn cơ bản :
Một à, t eo Điều 53 Hiến p p năm 2013 quy địn đất đai t uộc sở
ữu toàn dân, do N à nước đại diện c ủ sở ữu, quy địn này được cụ t ể óa
tại Điều 4 Luật Đất đai 2013 “đất đai t uộc sở ữu toàn dân do N à nuwocs
đại diện c ủ sở ữu và t ốn n ất quản ý” V vậy, c c quy địn về i đất sẽ
c ịu t c độn của c ế độ sở ữu về đất đai này ở nước ta; c c quy địn về i
đất sẽ ướn tới mục ti u quan trọn n ất à đảm bảo sự quản ý của N à
nước về đất đai, đảm bảo sử dụn đất đún mục đíc và iệu quả
Hai à, p p uật về i đất bao ồm c c quy địn về i đất do N à
nước quy địn và c c quy địn về i đất do n ười sử dụn đất t ỏa t uận
t ực iện c c iao dịc về c uyển quyền sử dụn đất
5

Đại học Luật Hà Nội (2016), Giáo trình luật đất đai, Nxb Côn an n ân dân, Hà Nội

i


12

Ba à, p p uật về i đất được ban àn bởi n iều cơ quan n à nước
có t ẩm quyền do đất đai c ịu sự quản ý của n iều bộ, ban, n àn
Điều này

ôn tr n

c n au

ỏi một số quy địn về i đất có sự mâu t uẫn c ồn

c éo cần được đồn bộ để tr n t n trạn

p dụn sai, p dụn bừa bãi ây

n n n ữn bất cập tron t ực tiễn t i àn
1.2.2. Nội dung, hình thức của ph p uật về gi đất
1.2.2.1. Nội dung của pháp luật về giá đất
Gi đất à yếu tố cơ bản của ệ t ốn tài c ín đất đai và à một yếu tố
quan trọn của t ị trườn QSDĐ V vậy, địn
và ản

i đất à một vấn đề p

ưởn đến n iều ĩn vực của đời sốn xã ội và t n

của một quốc ia

c tạp

n c ín trị

Do đó đòi ỏi oạt độn này p ải được p p uật điều

c ỉn một c c cụ t ể T eo quy địn p p uật iện àn , i n quan đến i
đất có:
- C c quy địn về p ươn p p x c địn

i đất;

- C c quy địn về xây dựn , điều c ỉn

un

- C c quy địn về địn

i đất;

i đất cụ t ể;

- C c quy địn về oạt độn tư vấn x c địn
Tron đó, p ải x c địn rõ: N uồn
quyền x c địn

i đất, bản
i đất

n t àn

i đất; n uy n tắc, t ẩm

i đất,…Tr n cơ sở quy địn rõ c c

ía cạn n u tr n, việc

t ực iện c c quy địn về i đất mới có t ể diễn ra tron

uôn

ổp p ý

rõ ràn , đảm bảo sự min bạc tron qu tr n t ực iện
1.2.2.2. Hình thức của pháp luật về giá đất.
P p uật về i đất được

i n ận tron c c dạn văn bản quy p ạm p p

uật do cơ quan N à nước có t ẩm quyền ban àn ; ồm văn bản uật và văn
bản dưới uật được ban àn ở cấp trun ươn và cấp địa p ươn cụ t ể ồm:
• Luật đất đai do Quốc ội ban àn
• Các n ị địn

ướn dẫn i n quan đến i đất do C ín p ủ ban àn ;

• Các t ôn tư ướn dẫn của c c Bộ, n àn

i n quan;

• Các quyết địn của UBND tỉn , t àn p ố trực t uộc trun ươn

13

1.3.

C c yếu tố ảnh hƣởng đến ph p uật về gi đất
P p uật về i đất của mỗi quốc ia

c n au à

àn c c quy địn p p uật về i đất c ịu ản

c n au Việc ban

ưởn từ n iều yếu tố

n au n ư: Quan điểm, c ủ trươn của Đản tron

c

ĩn vực đất đai; cơ c ế

quản ý N à nước về đất đai; C c quy uật của in tế t ị trườn ;C c yếu tố,
vị trí

ôn

ian và t ời ian, …

1.3.1. Quan điểm, chủ trương của Đảng trong lĩnh vực đất đai

Đây à yếu tố đầu ti n ản

ưởn đến c ín s c p p uật về đất đai

nói c un và về i đất nói ri n do Đản

à tổ c

c c ín trị có vai trò ãn

đạo N à nước n n n ữn quan điểm, c ủ trươn của Đản sẽ được t ể c ế
óa t àn c c quy p ạm p p uật cụ t ể C c quan điểm c ỉ đạo tron
vực đất đai à t ốn n ất từ N ị quyết Hội n ị ần t
Trun ươn Đản

7 Ban c ấp àn

óa IX về tiếp tục đổi mới c ín s c , p p uật tron t ời

đẩy mạn côn n
N ị quyết Hội n

ĩn

iệp óa, iện đại óa đất nước và được bổ sun tron

ị ần t

6 Ban c ấp àn Trun ươn Đản

tiếp tục đổi mới c ín s c , p p uật về đất đai tron t ời

óa IX về

đẩy mạn toàn

diện côn cuộc đổi mới, tạo nền tản để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở
t àn nước côn n iệp t eo ướn

iện đại óa T eo đó, c ủ trươn , c ín

s c của Đản có c c nội dun cụ t ể sau:
• Đất đai t uộc sở ữu toàn dân do N à nước à đại diện c ủ sở ữu
Việc x c địn đất đai t uộc sở ữu toàn dân có tín c i p ối mạn mẽ
đến nội àm p p uật về đất đai, tron đó có p p uật về i đất N à
nước vừa à c ủ t ể đại diện c ủ sở ữu đất đai vừa à c ủ t ể quản ý
đất đai
• N ười sử dụn đất được N à nước iao đất, c o t u đất, côn n ận
QSDĐ để được ổn địn

âu dài oặc cso t ời ạn và có c c quyền

c uyển đổi, c uyển n ượn , c o t u , c o t u
óp vốn bằn QSDĐ và được bồi t ườn

ại, t ừa ế, t ế c ấp,

i N à nước t u ồi đất, tùy

14

t eo từn

oại đất và n uồn ốc sử dụn đất t eo quy địn của p p

uật;
• Đất đai được p ân bổ ợp ý, sử dụn đún mục đíc , tiết iệm và có
iệu quả cao, bảo đảm ợi íc trước mắt và âu dài, bảo vệ môi trườn
sin t i, đ p n y u cầu p t triển bền vữn đất nước; nân cao c ất
ượn và bảo vệ đất can t c nôn n iệp, bảo đảm an nin

ươn t ực

quốc ia;
• Cần đẩy mạn côn t c cải c c

àn c ín , bảo đảm côn

ai, min

bạc tron quản ý đất đai, đồn t ời p t triển đa dạn c c oại

n

dịc vụ đất đai
Quan điểm đất đai t uộc sở ữu toàn dân do N à nước à đại diện c ủ
sở ữu được t ể iện tron c c văn ban p p uật của nước ta n ư Hiến p p
2013, Luật Đất đai 2013, Việc x c địn đất đai t uộc sở ữu toàn dân có tín
c i p ối mạn mẽ đến nội àm p p uật về đất đai

Tron mỗi t ời

, Đản và N à nước đều ban àn c c c ủ trươn ,

c ín s c p p uật điều c ỉn n ữn quan ệ về đất đai và ịp t ời t ay đổi
sao c o p ù ợp với tiến tr n p t triển đất nước tron đó có vấn đề về i
đất Tất cả c c c ủ trươn , c ín s c của Đản và p p uật của N à nước đã
t c độn trực tiếp đến c c vấn đề về i đất, à cở sở để từn bước b n ổn và
p t triển t ị trườn bất độn sản, tạo n uồn t u c o n ân s c N à nước, ạn
c ế và tiến tới xóa bỏ t n trạn đầu cơ đất đai
1.3.2. Cơ chế quản ý kinh tế
Mỗi t ời

, với mỗi cơ c ế quản ý in tế

c n au cũn ản

đến p p uật về đất đai nói c un và p p uật về i đất nói ri n
n ư

i đất nước vừa t o t

ưởn
Cụ t ể

ỏi c iến tran , Đản ta c ủ trươn xây dựn

c ủ n ĩa xã ội t eo cơ c ế tập trun bao cấp C c quan ệ in tế nói
c un , quan ệ đất đai nói ri n tron t ời
ện

này c ủ yếu man tín mện

àn c ín t eo cơ c ế “xin-c o”, N à nước

một oại àn

ôn t ừa n ận QSDĐ à

óa đặc biệt và có i Đến đại ội Đản toàn quốc ần t

VI


15

năm 1986, Đản ta đã đề ra đườn
nền in tế t eo địn

ối đổi mới c uyển ướn xây dựn một

ướn xã ội c ủ n ĩa Tuy vậy, do việc quản ý in

tế t eo cơ c ế cũ vẫn c ưa được xóa bỏ oàn toàn n n
ra đời vấn đề ía đất vẫn c ưa được đề cập Mãi đến
đời, t ực iện đổi mới c c t

i Luật Đất đai 1987
i Luật Đất đai 1993 ra

c quản ý in tế, c c quan ệ đất đai úc này

mới t eo quy uật ban đầu của nó và vận độn t eo đún bản c ất của một
quan ệ in tế tron cơ c ế t ị trườn
à một oại àn

Lúc này, p p uật t ừa n ận đất đai

óa đặc biệt và có i N ư vậy, ướn đổi mới tron quản ý

in tế đã từn bước p t uy n uồn ực đất đai, t ực iện có iệu quả c c
c ín s c về i đất nói ri n và c ín s c về đất đai nói c un
Một tron n ữn c c t

c để N à nước quản ý đất đai có iệu quả à

t ôn qua c c quy oạc , ế oạc sử dụn đât Yếu tố này ản

ưởn trực

tiếp đến mục đíc và iệu quả in tế tron việc sử dụn đất n n nó cũn ản
ưởn

ôn n ỏ đến i đất

Quy oạc sử dụn đất uôn ắn iền với ế oạc

óa đất đai, đây c ín

à việc x c địn c c biện p p, t ời ian sử dụn đất t eo quy oạc

qu tr n côn n iệp óa, iện đại óa đất nước,
càn

i mà quỹ đất đai n ày

ạn ẹp, n u cầu sử dụn đất n ày một tăn , đòi ỏi N à nước p ải có

quy oạc , ế oạc
t ấy,

Tron

ợp ý để đất đai

ôn bị sử dụn

i n ười dân có được t ôn tin quy oạc t

ãn p í T ực tế c o

ập t c đổ xô đi mua đất,

một bộ p ận à để iải quyết n u cầu về n à ở, còn một bộ p ận
để mua b n in doan
đất, đẩy i đất t ị trườn
óa iàu n

ôn n ỏ à

iếm ời T ực trạn này dẫn đến nạn đầu cơ tíc trữ

n cao N oài ra, vấn đề này còn tạo ra sự p ân

èo sâu sắc: n ười t

nắm tron tay rất n iều đất, n ười t

t ể iải quyết được n u cầu tối t iểu về n à ở,…C ín v vây, để ổn địn
đất, c ốn

ôn
i

ại nạn đầu cơ tíc trữ, ũn đoạn t ị trườn n à đất, ổn địn xã ội

đòi ỏi cần p ải có sự can t iệp mạn mẽ ơn từ c ín N à nước với c c quy
địn p p uật về đất đai nói c un và về i đất nói riêng.


16

1.3.3. C c quy uật của nền kinh tế thị trƣờng
Gi cả à sự biểu iện t àn tiền của i trị àn

óa Gi QSDĐ cũn

à sự

biểu iện t àn tiền của i trị QSDĐ N ày nay, i đất c ịu sự c i p ối của
một tập ợp c c quy uật của nền in tế t ị trườn : Quy uật cun cầu, quy
uật i trị, quy uật cạn tran … Sự t c độn của c c quy uật này này đến

i đất uôn uôn

ôn ổn địn C ín v t ế i đất tín to n tr n ý t uật dù

có sử dụn c c p ươn p p tối ưu n ất cũn

ó có t ể c ín x c được với

i t ị trườn
Gi trị của một mản đất ồm i trị tài n uy n tự n i n và c i p í đầu tư
tr n đất Do đất đai có tín vĩn cửu n n c c

oản c i p í đầu tư tr n đất à

man tín dài ạn T ôn t ườn để x c địn

i đất c c b n t ườn dựa vào

yếu tố t ị trườn tr n cơ sở cân n ắc p ần ợi íc của m n t u được từ đất
đó Điều này p ụ t uộc rất ơn vào tr n độ p t triển xã ội của

ả năn

ai t c c biệt của n ữn n ười có quyền iểm so t đất đai
Mặt

c, tổn cun tự n i n tối đa của àn

óa quyền sử dụn đất bị

iới ạn bởi diện tíc tự n iện của đất đai Cùn với sự tăn trưởn của in
tế xã ội, n u cầu về đất n ày một tăn

Cầu tăn n ưn cun

ôn tăng, do

vậy i đất t ươn tăn t eo tỷ ệ t uận với sự p t triển của in tế xã ội
B n cạn đó, do tín đặc địn của àn

óa quyền sử dụn đất àm c o cun

quyền sử dụn đất uôn man tín độc quyền N ười ta

ôn t ể t m ra ai

mản đất iốn y ệt n au Điều này dẫn ra rằn quy uật cun cầu t c độn
rất mạn đến i đất v nó à yếu tố trực tiếp n ất, n ạy cảm n ất, rõ nét n ất
N oài ra,
i đất

i nói đến c c quy uật của n n in tế t ị trườn t c độn đến

ôn t ể t iếu quy uật cạn tran N ư đã nói ở tr n, àn

sử dụn đất uôn man tín đặc địn n n c c iao dịc
đó cũn có nét

c biệt với c c àn

óa t ôn t ườn

óa quyền

i n quan đến àn

óa

c K ôn p ải bất

ỳ một c ủ t ể nào cũn được tự do trở t àn n ười mua oặc n ười b n đối
với quyền sử dụn đất mà c ỉ n ữn c ủ t ể có điều iện p p uật c o p ép
mới được t am ia iao dịc tr n t ị trườn