Pháp luật về phát triển nhà ở thương mại và thực tiễn áp dụng tại hà nội (luận văn thạc sĩ luật học)

LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu Luận văn tôi đã nhận được rất
nhiều sự giúp đỡ, động viên và hướng dẫn của các thầy cô giáo, gia đình, bạn bè,
đồng nghiệp trong khóa học cũng như thời gian nghiên cứu đề tài Luận văn.
Với lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến
Tiến sĩ Trần Quang Huy – thầy giáo kính mến đã hết lòng giúp đỡ, tận tình hướng
dẫn, chỉ bảo và tạo mọi điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện nghiên cứu
Luận văn của mình.
Đồng thời, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc tới Ban giám hiệu,
toàn thể Quý thầy cô, cán bộ trong Phòng Đào tạo, Khoa Sau đại học, Khoa Pháp
luật kinh tế và cán bộ Thư viện trường Đại học Luật Hà Nội đã tạo mọi điều kiện
thuận lợi cho tôi trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn
thạc sĩ.
Tôi cũng xin cảm ơn gia đình, bạn bè, đồng nghiệp đã luôn ở cạnh động viên;
giúp đỡ và là nguồn động lực cho tôi trong quá trình học tập và thực hiện đề tài
nghiên cứu của mình.
Tôi xin trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày 03 tháng 08 năm 2016
Học viên

Nguyễn Thị Ngọc Lan



3

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi và được sự hướng
dẫn khoa học của TS. Trần Quang Huy. Các nội dung nghiên cứu, kết quả trong đề tài
này là trung thực và chưa được công bố dưới bất kỳ hình thức nào trước đây. Những
số liệu trong luận văn được thu thập từ các nguồn khác nhau, đã được công bố theo

đúng quy định; được sử dụng trung thực và đã ghi rõ trong phần tài liệu tham khảo.
Các trích dẫn khoa học được sử dụng có chú thích rõ ràng, minh bạch, có tính kế thừa,
phát triển từ các tài liệu, tạp trí, các công trình nghiên cứu đã công bố, các website và
được liệt kê trong danh mục tài liệu tham khảo theo quy định.
Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về lời cam đoan của tôi.
XÁC NHẬN CỦA GIẢNG VIÊN
HƯỚNG DẪN

Hà Nội, ngày…..tháng…..năm…..
Học viên


MỤC LỤC
Trang
PHẦN MỞ ĐẦU

1

PHẦN NỘI DUNG

6

Chương 1: Khái quát chung về nhà ở và pháp luật phát triển nhà ở
thương mại
1.1. Tổng quan về nhà ở

6

1.1.1. Quan niệm nhà ở

6

1.1.2. Phân loại nhà ở

8

1.1.3. Vị trí, vai trò của nhà ở

9

1.2.

11

Nhà ở thương mại

6

1.2.1. Khái niệm nhà ở thương mại

11

1.2.2. Đặc điểm nhà ở thương mại

12

1.2.3. Vị trí, vai trò của nhà ở thương mại

13

1.3.

15

Pháp luật về phát triển nhà ở thương mại

1.3.1. Cơ sở pháp lý phát triển nhà ở thương mại

15

1.3.2. Lịch sử phát triển pháp luật phát triển nhà ở thương mại

16

1.3.3. Điều chỉnh pháp luật về phát triển nhà ở thương mại

18

1.3.4. Các yếu tố tác động đến pháp luật về phát triển nhà ở thương
mại
Chương 2: Thực trạng pháp luật về phát triển nhà ở thương mại

19

2.1. Hình thức phát triển nhà ở

25

2.1.1. Phát triển nhà ở thương mại theo dự án

25

2.1.2. Quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở
thương mại.
2.2. Quỹ đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại

29

2.2.1. Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư xây
dựng nhà ở thương mại
2.2.2. Nhà nước cho chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thuê đất
để thực hiện dự án xây dựng nhà ở cho thuê
2.2.3. Sử dụng quỹ đất thuộc sở hữu của chủ đầu tư hoặc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất để tạo quỹ đất đầu tư xây dựng nhà ở
thương mại.
2.3. Tài chính phát triển nhà ở thương mại

44

2.3.1. Nguồn vốn của chủ đầu tư

50

25

44

47
48
50

5

2.3.2. Nguồn vốn từ thị trường bất động sản

51

2.3.3. Nguồn vốn vay từ các tổ chức tín dụng

54

2.4. Thị trường mua bán nhà ở thương mại

56

2.4.1. Mua bán nhà ở thương mại

56

2.4.2. Cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhà ở thương mại

57

Chương 3: Thực trạng phát triển nhà ở thương mại tại Hà Nội và các
kiến nghị góp phần hoàn thiện pháp luật phát triển nhà ở thương mại
3.1. Một số yếu tố ảnh hưởng tới phát triển nhà ở thương mại tại
thành phố Hà Nội
3.1.1. Đặc điểm tự nhiên, điều kiện kinh tế - xã hội của thành phố Hà
Nội

3.1.2. Cơ chế, chính sách của thành phố Hà Nội về việc phát triển
nhà ở thương mại
3.2. Thực trạng phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn thành phố
Hà Nội
3.2.1. Tình hình phát triển nhà ở thương mại tại Hà Nội

60

3.2.2. Những tồn tại, hạn chế trong việc phát triển các dự án nhà ở
thương mại
3.3. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật phát triển nhà ở thương mại

74

3.3.1. Về phương diện pháp luật

80

3.3.2. Về cơ chế, chính sách

82

3.3.3. Về thực thi pháp luật

85

3.3.4. Nâng cao nhận thức, kiến thức pháp luật cho người tham gia
giao dịch mua bán, thuê, thuê mua nhà ở thương mại
KẾT LUẬN

86

60
60
64
67
67

80

89


PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Hà Nội là một trong những trung tâm chính trị - kinh tế - văn hóa - xã hội- khoa
học và công nghệ lớn nhất cả nước, tập trung các cơ quan đầu não của Đảng, Nhà
nước; trụ sở doanh nghiệp, khu công nghiệp, văn phòng…nên dân số tập trung đông
đúc, tỉ lệ người di cư đến Hà Nội lập nghiệp ngày càng tăng đã dẫn đến áp lực về chỗ
ở càng ngày càng cao. Khó khăn về nhà ở là một vấn đề thực sự và là thách thức của
xã hội, đòi hỏi phải có nhiều giải pháp đồng bộ để tháo gỡ mà một phần vấn đề được
đặt ra là phát triển được số lượng nhà ở đáp ứng các yêu cầu khác nhau của người dân
về cả chất lượng và số lượng. Hiện nay, thành phố Hà Nội có chủ trương phát triển chủ
yếu nhà ở xã hội để đáp ứng ngay nhu cầu bức thiết về nhà ở nhưng phát triển nhà ở
thương mại mới là tất yếu và là xu hướng trong tương lai, khi nhà nước đã hỗ trợ về
nhà ở cho những đối tượng yếu thế thì các đối tượng khác buộc phải tự tạo lập chỗ ở
của mình thông qua các hình thức tự xây dựng, cải tạo nhà ở hoặc các giao dịch mua
bán, thuê mua nhà ở thương mại. Để phát triển nhà ở thương mại trước hết phải có hệ
thống pháp luật hoàn chỉnh, đồng bộ và thống nhất để có căn cứ thực hiện và sau đó
phải có các biện pháp đảm bảo thực thi pháp luật tốt trên thực tế. Luật Nhà ở 2014

được ban hành là một trong những tiền đề pháp lý quan trọng để phát triển nhà ở
thương mại, mặc dù mới được đưa vào thi hành trên thực tế nhưng cũng đã nảy sinh
những bất cập yêu cầu đòi hỏi phải hoàn thiện hơn nữa. Mặt khác, do Hà Nội là một
thành phố có nhiều đặc thù khác với các địa phương khác nên trong quá trình thi hành
pháp luật về nhà ở cũng có một vài điểm khác, nhiều thuận lợi hơn nhưng cũng nhiều
thách thức đặt ra. Nhằm tìm hiểu rõ hơn các quy định về việc phát triển nhà ở thương
mại cùng những thực trạng pháp luật và việc thực thi pháp luật trên địa bàn thành phố
Hà Nội về vấn đề này, tác giả xin lựa chọn đề tài: “Pháp luật về phát triển nhà ở
thương mại và thực tiễn áp dụng tại Hà Nội”.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Phát triển nhà ở thương mại là một trong những tất yếu của quá trình phát triển
kinh tế thị trường cũng như phù hợp với xu thế phát triển của thế giới. Việc nghiên cứu
hoàn thiện các quy định của pháp luật về phát triển loại hình nhà ở thương mại là hết
sức cần thiết, mang ý nghĩa lý luận và thực tiễn sâu sắc, tuy nhiên hiện nay các công
trình nghiên cứu về vấn đề này chưa thực sự nhiều, đặc biệt khi Việt Nam đang quan
tâm mục tiêu phát triển nhà ở, tăng diện tích nhà ở cho các đối tượng được nhà nước
hỗ trợ về nhà ở như đối tượng người có công, đối tượng nhận bảo trợ xã hội; cán bộ
công nhân viên chức hưởng lương từ ngân sách nhà nước...thì vấn đề phát triển nhà ở
thương mại chưa thực sự nhận được nhiều sự quan tâm chú ý. Trong phạm vi hiểu biết
của tác giả, hiện nay có một số công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài có thể kể
đến như sau.
Về sách chuyên khảo, tham khảo: Dương Thị Bình Minh (2012), “Chính sách
phát triển nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh – Lý luận và thực tiễn”, NXB
Phương Đông.
Về luận văn, luận án:
Ngô Mạnh Tú (2011), Pháp luật kinh doanh nhà ở - thực trạng và giải pháp
hoàn thiện, Luận văn Thạc sĩ luật học, Đại học Luật Hà Nội; Lê Thị Lan (2013), Hợp
đồng mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật hiện hành- Một số vấn đề lý luận và
thực tiễn, Luận văn Thạc sĩ luật học, Đại học Luật Hà Nội; Nguyễn Thị Huyền Trang

7

(2015), Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai – Một số vấn đề lý luận
và thực tiễn, Luận văn Thạc sĩ luật học, Đại học Luật Hà Nội; Vũ Thị Tuyết Loan
(2010), Pháp luật về nhà ở - Thực trạng và giải pháp hoàn thiện, Khóa luận tốt
nghiệp, Đại học Luật Hà Nội; Tạ Thị Thương Huyền (2012), Các vấn đề pháp lý về
kinh doanh nhà ở và công trình xây dựng, Khóa luận tốt nghiệp, Đại học Luật Hà Nội;
Phạm Thị Toán (2012), Các vấn đề pháp lý mua bán nhà ở tiếp cận dưới góc độ pháp
luật kinh doanh bất động sản, Khóa luận tốt nghiệp, Đại học Luật Hà Nội..
Về các bài báo, tạp chí:
Hoàng Xuân Nghĩa (2009), “Giải pháp thúc đẩy phát triển thị trường bất động
sản, nhà ở cho người thu nhập thấp ở Hà Nội”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, (04),
tr.45-51; Nguyễn Đức Lịch (2014), “Tháo gỡ những vướng mắc khi nhận thế chấp nhà
ở hình thành trong tương lai”, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, (03), tr.31-35; Lưu
Quốc Thái (2014), “Bàn về vấn đề huy động vốn theo hình thức góp vốn đầu tư thỏa
thuận phân chia sản phẩm là nhà ở trong kinh doanh bất động sản”, Tạp chí Nhà nước
và Pháp luật, (05), tr.59-71; Trịnh Đình Dũng (2014), “Chính sách và giải pháp phát
triển nhà ở tại Việt Nam trong giai đoạn tới”, Tạp chí Cộng Sản, (11), tr.9-16; Bùi
Đức Giang (2016), “Pháp luật về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành
trong tương lai”, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, (02), tr.52-56.
Các công trình nghiên cứu kể trên hầu hết chỉ đi sâu phân tích, tìm hiểu các quy
định về nhà ở chung chung mà chưa đi phân tích riêng đặc thù của loại hình nhà ở
thương mại. Tổng hợp và kế thừa các thành quả của công trình nghiên cứu trên, luận
văn đi sâu tìm hiểu một cách có hệ thống, toàn diện và chi tiết hơn về vấn đề pháp luật
phát triển nhà ở thương mạivà tìm hiểu thực trạng tại Hà Nội – thủ đô, thành phố trực
thuộc trung ương có nhiều điều kiện tiềm năng về kinh tế, xã hội để phát triển nhà ở
thương mại.
3. Đối tượng nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài bao gồm:

Các quan điểm, đường lối của Đảng, Nhà nước về việc xây dựng và hoàn thiện hệ
thống pháp luật phát triển nhà ở thương mại.
Các quy định của Luật Nhà ở 2014; Luật Đất đai 2013; Luật Kinh doanh bất động
sản 2014 và các đạo luật, văn bản hướng dẫn thi hành có liên quan đến phát triển nhà ở
thương mại.
Thực tiễn việc phát triển nhà ở thương mại tại thành phố Hà Nội.
Phạm vi nghiên cứu:
Vấn đề phát triển nhà ở thương mại là một đề tài nghiên cứu có nội hàm nghiên
cứu rất rộng và liên quan đến nhiều lĩnh vực khác nhau. Tuy nhiên trong phạm vi
nghiên cứu của luận văn thạc sĩ thì tác giả chỉ tiến hành nghiên cứu nội dung các quy
định của pháp luật về nhà ở thương mại trong Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng
dẫn thi hành liên quan đến vấn đề này cũng như việc triển khai, áp dụng các quy định
trên một địa phương cụ thể là Hà Nội.
4. Mục tiêu nghiên cứu của luận văn
Tập hợp, hệ thống hóa các quy định của pháp luật về phát triển nhà ở thương mại.
Nghiên cứu thực trạng tại một địa phương cụ thể - thành phố Hà Nội để đánh giá
việc thực hiện quy định của pháp luật và đưa kiến nghị, giải pháp hoàn thiện pháp luật.
5. Phương pháp nghiên cứu
Luận văn được viết trên cơ sở các quan điểm của chủ nghĩa Mác – Lênin, tư tưởng
Hồ Chí Minh về nhà nước và pháp luật, Đường lối chính sách của Đảng, Nhà nước


trong việc hoàn thiện các quy định của pháp luật về nhà ở nói chung và nhà ở thương
mại nói riêng, quan điểm phát triển loại hình nhà ở thương mại trong bối cảnh hiện
nay.
Luận văn cũng sử dụng một số các phương pháp nghiên cứu khác:
Phương pháp biện chứng được sử dụng trong việc phân tích, đánh giá các quy định
của pháp luật phát triển nhà ở thương mại trong bối cảnh kinh tế, xã hội hiện nay, xem
xét việc kết thừa tư tưởng, giá trị trong vấn đề phát triển nhà ở thương mại từ trước
đến nay.

Phương pháp tổng hợp, thừa kế đối với các công trình nghiên, bài báo khoa học
trước đó về vấn đề phát triển nhà ở thương mại.
Phương pháp so sánh luật học
Phương pháp phân tích, đánh giá, bình luận, diễn giải, thống kê,….
6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
Góp phần hệ thống hóa các quy định của pháp luật liên quan đến vấn đề phát triển
nhà ở thương mại.
Luận văn đi sâu phân tích các quy định của pháp luật về phát triển nhà ở thương
mại, chỉ ra những điểm tiến bộ và bất cập, hạn chế trong quy định của pháp luật về vấn
đề phát triển nhà ở thương mại.
Luận văn đưa ra một số thực trạng áp dụng pháp luật phát triển nhà ở thương mại
trên địa bàn thành phố Hà Nội, chỉ ra một số thành tựu đạt được và một số hạn chế,
vướng mắc, khó khăn trong quá trình triển khai quy định pháp luật trên thực tế để có
biện pháp khắc phục.
Từ việc nghiên cứu thực trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện trên một địa phương
cụ thể để có thể kiến nghị một số biện pháp nhằm hoàn thiện các quy định pháp luật
cũng như thực thi pháp luật trên thực tế.
7. Bố cục của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung chính của
luận văn được chia thành 3 chương:
Chương 1: Khái quát chung về nhà ở và pháp luật phát triển nhà ở thương mại
Chương 2: Thực trạng pháp luật về phát triển nhà ở thương mại.
Chương 3: Thực trạng phát triển nhà ở thương mại tại Hà Nội và các kiến nghị góp
phần hoàn thiện


9

CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ NHÀ Ở VÀ PHÁP LUẬT PHÁT
TRIỂN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI.

1.1.

Tổng quan về nhà ở

1.1.1. Quan niệm nhà ở
Xã hội loài người đã trải qua một quá trình phát triển từ thấp đến cao, đi đôi
với đó là sự phát triển cả về vật chất, tinh thần, điều kiện sống của con người cũng
được nâng cao mà có thể kể đến sự phát triển của nhà ở. Nếu như từ thời nguyên thủy
con người chỉ biết săn bắn, hái lượm, khái niệm nhà ở chưa hình thành mà chỉ có khái
niệm về một nơi trú ngụ an toàn, tránh khỏi các điều kiện thời tiết tự nhiên không
thuận lợi cũng như tránh thú dữ, các loài động, thực vật đe dọa tính mạng. Lúc này con
người chỉ dựa vào bản năng, tìm kiếm một nơi trú tránh an toàn, thường lợi dụng các
điều kiện về địa hình, sự ưu đãi của thiên nhiên, lợi thế có sẵn trong tự nhiên để xác
định được nơi ẩn náu, nơi có thể che chở họ khỏi nắng, mưa, gió, bão, thú dữ…..như
các hang động, mái đá….Khi cuộc sống đã dần ổn định và phát triển hơn, con người
sống thành các bộ tộc, bộ lạc và xác định được vùng đất ổn định để định cư, nhiều
người đã có của cải tư hữu khi đó người ta nghĩ đến chuyện tạo ra một nơi ở nhân tạo,


có tác dụng như các hang đá, mái đá…nhưng có thể ở vị trí họ mong muốn, dần dần
người ta biết dùng các loại vật liệu cây cỏ, gỗ, đá…để tạo thành nơi ở. Ban đầu những
nơi ở này chỉ là nơi để con người trú ngụ khỏi tác động của thời tiết bên ngoài, tránh
thú dữ và cất giữ của cải nếu có. Sau khi thuần hóa được một số loài động vật thì nơi ở
được mở rộng quy mô có nơi nuôi nhốt động vật. Đến thời điểm này nhà ở cũng chỉ
được coi là một nơi trú tránh an toàn chứ chưa thực sự coi như khái niệm nhà ở hiện
nay. Đến thời kỳ phát triển tiếp theo, thời nô lệ và phong kiến, sự phân hóa địa vị, giai
cấp, điều kiện phát triển và hưởng thụ của cải xã hội khác nhau đồng thời lối sống du
mục ít đi, rất nhiều vùng đất có vị trí địa lý thuận lợi được con người chiếm giữ và
người ta mong muốn được bành trướng, thể hiện điều kiện của mình thông qua nơi ở.
Đồng thời, lúc này phương thức sản xuất thay đổi, nguyên liệu để xây dựng nhà ở

phong phú hơn đồng thời cũng phân tầng giai cấp, những người nắm giữ của cải xã
hội, nắm giữ tư liệu sản xuất có điều kiện hơn trong việc xây dựng ngôi nhà của mình
và họ làm mọi cách để thể hiện vị thế đó. Có thể thấy nhà ở thời kỳ này đã có sự khác
biệt rõ rệt, hình thành các kiến trúc xây dựng và loại nhà ở của tầng lớp thống trị chủ
nô, phong kiến phức tạp, to lớn và sử dụng vật liệu quý giá hơn rất nhiều so với tầng
lớp dưới. Nếu như nô lệ, dân thường phải sống trong những ngôi nhà nhỏ, kiến trúc
đơn giản, sử dụng vật liệu có sẵn và tác dụng che chắn còn hạn chế thì khối nhà ở của
tầng lớp chủ nô, phong kiến chính là một quần thể kiến trúc với những không gian tách
biệt, thể hiện địa vị cũng như vai trò của người ở mỗi không gian. Các nhà ở này phân
biệt theo giới, theo địa vị, lứa tuổi và có tầng lớp rào chắn kiên cố để bảo vệ người
sống trong đó, đồng thời hầu như trong quần thể nhà luôn có một bộ phận tách biệt
dành cho người ở, làm thuê, làm công trong nhà, tách biệt so với nơi ở của chủ nhân.
Đối với tầng lớp người lao động tự do, họ có nhà riêng nhưng nhà thường đơn sơ,
không tách biệt các khu vực không gian đồng thời luôn có chỗ cho sự trồng trọt, chăn
nuôi đảm bảo nguồn sống cho gia đình.
Nhà ở phản ánh rõ nét tiến bộ của đời sống kinh tế, văn hóa xã hội cũng như
đặc thù của dân cư. Đến thời kỳ cận đại sự phát triển của tư bản đã hình thành các loại
nhà ở khác biệt so với thời kỳ phong kiến. Với các tầng lớp thượng lưu, quý tộc, tư
bản cũng như tầng lớp trên chủ nô, phong kiến ngôi nhà ngoài dùng để ở còn là công
cụ để bành trướng và phô trương. Cùng với sự phát triển kiến thức thì có sự thay đổi rõ
rệt trong kiến trúc thời kỳ này, các ngôi nhà mang phong cách xa hoa, lộng lẫy, to lớn
xuất hiện như các lâu đài, cung điện. Cùng với sự phát triển của sản xuất đồng thời quá
trình di cư từ các vùng nông thôn lên thành phố hoặc các vùng có điều kiện kinh tế tốt


11

hơn, đồng thời diện tích đất eo hẹp hơn rất nhiều so với số lượng người ở đã hình
thành các loại nhà ở dạng tập thể, ký túc xá, các căn phòng nhỏ để ở và có chung
không gian sinh hoạt chung cùng nhau như khu vệ sinh, khu bếp. Đối với tầng lớp

trung lưu họ có điều kiện hơn tầng lớp dân lao động tự do nên vẫn có thể được sống
trong các ngôi nhà riêng biệt nhưng có tận dụng một phần để kinh doanh buôn bán
dưới các dạng nhà phố thường gặp.
Sự phát triển vượt bậc của khoa học công nghệ đã tạo ra sự phát triển đột phá
của nhà ở cả về công năng và kiến trúc. Nhà ở không chỉ là nơi để trú tránh khỏi tác
động tự nhiên, mà còn là không gian sống, là môi trường phát triển vật chất và tinh
thần, tác động mạnh mẽ đến đời sống của mỗi con người. Không gian nhà ở lúc này đa
dạng và có kiến trúc phong phú, người ta lựa chọn nhiều loại nhà ở, phát triển nhiều
loại hình nhà ở để phục vụ nhu cầu của đời sống và nhà ở thực sự trở thành một phần
không thể thiếu trong tiến trình phát triển của lịch sử loài người.
Tóm lại nhà ở trước hết vẫn là nơi trú ngụ, là tổ ấm, là nơi để con người sinh
sống, trở về nghỉ ngơi sau quãng thời gian làm việc vất vả. Tuy nhiên nhà ở không chỉ
đơn thuần là một nơi trú ẩn mà còn là một sản phẩm sáng tạo của con người luôn luôn
được cải tiến, hoàn thiện dựa trên các kinh nghiệm phát triển nhà ở từng thời kỳ và
phản ánh chân thực, sâu sắc nhất điều kiện đặc thù về môi trường, khí hậu cũng như
vật chất, kinh tế, văn hóa xã hội của mỗi vùng miền và lịch sử.
1.1.2. Phân loại nhà ở
Nhà ở có thể được phân loại theo nhiều tiêu chí, khía cạnh và góc độ nghiên
cứu khác nhau. Theo các quy định của pháp luật cũng như các cách phân loại thông
thường có thể kể đến việc phân loại nhà ở như sau:
Căn cứ theo kết cấu xây dựng và việc phân loại nhà ở theo QCXD
03:/2010/BXD về quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nguyên tắc phân loại, phân cấp công
trình dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô thị thì nhà ở có thể phân loại thành
nhà ở riêng lẻ và nhà chung cư. Luật Nhà ở 2014 có quy định cụ thể về từng loại nhà.
Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng
hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà
ở độc lập. Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu
thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng
sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây
dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà

chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh. Việc phân


loại chủ yếu xác định mục đích sử dụng, quỹ đất xây dựng từ đó dựa trên nhu cầu của
thị trường có thể phát triển các dự án nhà ở.
Căn cứ theo nguồn vốn để xây dựng nhà ở có thể phân loại bằng nhà ở xây
dựng bằng nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước; Nhà ở do các cá nhân, tổ chức kinh tế
bỏ vốn xây dựng và Nhà ở do vốn góp của nhiều cá nhân, tổ chức đóng góp xây dựng.
Nhà ở là tài sản rất có giá trị, bản thân việc xây dựng, tạo lập các dự án nhà ở cũng cần
nguồn vốn rất lớn, chính vì vậy cần phải huy động từ nhiều nguồn khác nhau. Tùy theo
loại hình nhà ở riêng lẻ hay chung cư, quy mô, mục đích sử dụng mà có nguồn vốn
khác nhau. Thông thường đối với các nhà ở riêng lẻ của cá nhân sử dụng vốn cá nhân,
đối với nhà ở dành cho các đối tượng thuộc diện nhà nước hỗ trợ về nhà ở hầu hết
dùng vốn từ ngân sách nhà nước; Nhà ở để bán, cho thuê là từ các nhà đầu tư xây
dựng, có thể là của một hoặc nhiều nhà đầu tư.
Căn cứ theo mục đích sử dụng của các dự án phát triển nhà ở như nhà ở
thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở tái định cư…. Luật Nhà ở 2014 cũng
quy định cụ thể từng loại nhà ở, đưa ra định nghĩa cũng như mục đích của từng loại
hình nhà ở để phân loại các loại hình nhà ở và cách phát triển mỗi loại hình. Như vậy,
căn cứ theo mục đích sử dụng có thể phân loại theo từng loại nhà và xây dựng để phục
vụ các mục đích khác nhau, kết cấu, chính sách phát triển từng loại nhà khác nhau.
Căn cứ theo quy định tại Thông tư 16/2010/TT-BXD phân loại các dự án phát
triển nhà ở phân loại theo dự án phát triển khu nhà ở với mục đích đầu tư xây dựng
đồng bộ hạ tầng, kỹ thuật, hệ thống hạ tầng xã hội, công trình nhà ở và các công trình
kiến trúc khác thuộc phạm vi của dự án và; Dự án phát triển nhà ở độc lập trong đó
gồm dự án nhà ở cấp II trong dự án phát triển khu nhà ở hoặc trong dự án khu đô thị
mới hoặc khu du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng; Dự án nhà ở độc lập chỉ xây dựng một
công trình hoặc cụm công trình nhà ở trong khu dân cư hoặc khu đô thị đã có sẵn hệ
thống hạ tầng kỹ thuật; công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp (làm nhà ở, văn
phòng, trung tâm thương mại, dịch vụ). Bằng việc phân loại như vậy để xác định quy

hoạch tổng thể tại địa phương, xem xét kết cấu về hạ tầng xã hội cơ bản để có định
hướng phát triển, quy hoạch các khu dân cư, khu hành chính, khu sản xuất, kinh doanh
khác nhau trên địa bàn.
1.1.3. Vị trí, vai trò của nhà ở
Nhà ở là một trong những điều kiện vật chất cơ bản để có thể sinh sống và phát
triển, tái sản xuất sức lao động. Nhà ở thích hợp là điều kiện cần thiết cho một cuộc


13

sống tốt đẹp và là yêu cầu quan trọng, là giá trị vật chất con người lưu giữ và phát
triển.
Những điều kiện vật chất là yếu tố quan trọng để con người có thể tái sản xuất
sức lao động, quyết định ý thức của mỗi người. Nhà ở chính là một trong những điều
kiện cơ bản và quan trọng nhất trong các yếu tố vật chất, ảnh hưởng lớn tới quá trình
sản xuất và hiệu quả công việc. An cư lạc nghiệp là cách thức lâu đời của con người,
phát triển và dựa vào nơi ở để có thể phát triển công việc, sự nghiệp. Có thể ví dụ nếu
người ta luôn lo lắng về một nơi chốn đi về sau khi làm việc thì không thể tập trung
vào công việc, sức sáng tạo cũng không được phát huy. Mặt khác khi có nơi ở ổn định
và đáp ứng được các nhu cầu sinh hoạt, vui chơi giải trí tại chính ngôi nhà của mình
sau những giờ làm việc mệt mỏi tạo điều kiện để có thể tái sản xuất sức lao động tốt
nhất.
Nghị quyết 43/181 ngày 20/12/1988 của Đại hội đồng Liên hợp quốc về
“Chiến lược toàn cầu về chỗ ở đến năm 2000” nhấn mạnh đến vai trò của chỗ ở, cung
cấp nhà ở cho người dân đặc biệt là người nghèo và có hoàn cảnh khó khăn là quyền
cơ bản và là mong ước của con người. Chính phủ các nước cùng với cộng đồng quốc
tế nỗ lực thực hiện các chiến lược nhằm cung cấp và phát triển nhà ở cho con người vì
nhà ở và sự phát triển về kinh tế hỗ trợ cho nhau 1. Như vậy, nhà ở là điều kiện vật
chất cơ bản để con người có thể bắt đầu phát triển kinh tế.
Nhà ở cũng là một loại tài sản đặc biệt có thể gìn giữ trong một thời gian dài

và cũng là loại tài sản có giá trị. Trước hết ngôi nhà có một không gian cố định gắn với
các yếu tố về địa lý, môi trường xung quanh, đồng thời do giá thành nguyên vật liệu
xây dựng lớn và quỹ đất dành xây nhà giới hạn nên theo thời gian giá nhà càng ngày
càng đắt đỏ hơn. Chính vì vậy mà một ngôi nhà có thể lưu giữ không gian văn hóa, là
nơi sinh hoạt của nhiều thế hệ trong gia đình và là tài sản để lại cho đời sau. Hơn nữa,
giá trị nhà ở không chỉ nằm ở giá trị nội tại ngôi nhà mà còn có thể có các giá trị vô
hình khác kèm theo ví dụ như cơ hội tìm kiếm việc làm tại nơi có nhà, tiếp cận y tế,
giáo dụ…Nơi ở gắn liền với hệ thống cơ sở hạ tầng và hệ thống dịch vụ xã hội thiết
yếu đi kèm, ở những nơi dịch vụ xã hội phát triển con người tăng thêm cơ hội được
tiếp cận tri thức để phát triển toàn diện từ đó có cơ hội gia tăng thu nhập, hưởng thụ
các điều kiện sống lý tưởng.

1 United Nations (1988); “A/RES/43/181 Global Strategy for shelter to the year 2000”, địa chỉ
20/12/1988


Nhà ở là nơi để phát triển không gian sống không chỉ về vật chất mà còn có ý
nghĩa về tinh thần, nó là nơi quan trọng để kết nối gia đình – tế bào của xã hội. Không
thể phủ nhận vai trò của nhà ở - tổ ấm gia đình, nơi kết nối tình cảm yêu thương giữa
các thành viên. Quá trình trưởng thành của mỗi con người gắn liền với nhà ở - mỗi nhà
mỗi nếp sống, cách sống khác nhau. Ông bà, cha mẹ dạy con cháu những điều nhỏ bé
nhất trong cuộc sống thường ngày tại chính ngôi nhà, để chúng lớn lên hình thành
nhân cách theo cách chúng được dạy dỗ. Ngôi nhà nếu được chăm sóc, giữ gìn sạch sẽ
và các thành viên trong gia đình yêu thương, giúp đỡ chia sẻ với nhau thì hẳn là mỗi
thành viên đó luôn cảm thấy hạnh phúc, cuộc sống tinh thần tốt đẹp. Ngược lại nếu
ngôi nhà không được chăm sóc, bừa bộn, bụi bẩn thì các thành viên không muốn tiếp
tục ở đó và cũng không thể phát triển được một tâm hồn yêu thương.
Như vậy, nhà ở không chỉ là một điều kiện vật chất cơ bản và quan trọng đối
với con người mà còn là tiền đề phát triển các giá trị tinh thần, nuôi dưỡng các giá trị
văn hóa và vị trí của nhà ở càng ngày càng thể hiện rõ nét trong đời sống của con

người, là ước vọng của mỗi con người.
1.2.

Nhà ở thương mại

1.2.1. Khái niệm nhà ở thương mại
Khi đất nước đổi mới thực hiện phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội
chủ nghĩa đồng thời xóa bỏ bao cấp về nhà ở thì người dân phải tự tạo lập nhà ở, nhà
nước chỉ hỗ trợ một phần và chủ yếu về mặt chính sách, chính vì vậy mà nhu cầu phát
triển về nhà ở thương mại tăng cao và có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Theo quy định
của Luật nhà ở thì nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê,
cho thuê mua theo cơ chế thị trường. Điều này có nghĩa là việc phát triển nhà ở cũng
phải vận động theo quy luật cung cầu và theo quy luật của thị trường. Cùng với sự phát
triển kinh tế, văn hóa, xã hội thì nhu cầu nhà ở ngày một nhiều, đa dạng và đòi hỏi
những yêu cầu khắt khe hơn, nhà ở không chỉ là một nơi để ở, sinh hoạt mà còn là
không gian sống cao cấp và tiện nghi.
Nhà ở thương mại cũng là một loại hình nhà ở chính vì vậy có đầy đủ những
đặc điểm của nhà ở thông thường, trước hết cần phải hiểu đó là ngôi nhà được xây
dựng phù hợp với các tiêu chuẩn xây dựng. Đối với các khu vực đã có quy hoạch cũng
phải phù hợp với quy hoạch, đặc điểm địa lý, phong tục, tập quán xây dựng nhà ở tại
địa phương. Tuy nhiên khác với các loại hình nhà ở khác, xây dựng chủ yếu hướng tới
một đối tượng nhất định thì nhà ở thương mại dành cho mọi loại đối tượng, chỉ cần có
nhu cầu và khả năng là có thể sở hữu nhà ở thương mại. Thị trường nhà ở thương mại


15

là rộng nhất vì nó đáp ứng các điều kiện thị trường, nhu cầu, thị hiếu của cư dân.
Người xây dựng nhà ở thương mại không phải mục đích chủ yếu là sinh sống mà chủ
yếu là để kinh doanh, thương mại, hầu hết quỹ nhà tạo lập được đều để bán, cho thuê,

cho thuê mua.
Tóm lại, nhà ở thương mại là loại hình nhà ở xây dựng dùng vào mục đích để
kinh doanh, thương mại bằng các hình thức bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế
thị trường. Nhà ở thương mại phát triển hoàn toàn độc lập và dựa trên các quy luật
khách quan trên thị trường, không được xác định ưu đãi về đất đai, thuế, tài chính, các
chế độ giảm giá, không giới hạn đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở thương
mại.
1.2.2. Đặc điểm nhà ở thương mại
Nhà ở thương mại là loại hình nhà ở được phát triển theo cơ chế thị trường, dựa
trên thị trường, tuân theo các quy luật giá trị, cung cầu, cạnh tranh. Nhu cầu của người
mua lớn thì nhà ở thương mại phát triển và ngược lại. Tùy từng giai đoạn, yêu cầu, nhu
cầu về nhà ở của cư dân khác nhau, nhưng thông thường, nhu cầu về nhà ở càng ngày
càng cao và đòi hỏi càng ngày càng khắt khe. Mặt khác, cũng tùy thuộc vào vị trí địa
lý của đất nơi xây dựng nhà ở thương mại mà có thể thu hút hoặc không thu hút được
người mua nhà ở thương mại. Thông thường, phát triển nhà ở thương mại ở các thành
phố lớn, các vùng công nghiệp phát triển, cư dân đông đúc và kinh tế phát triển sẽ thu
hút một lượng lớn dân cư và giá cả nhà ở đương nhiên sẽ càng đắt đỏ. Tuân theo quy
luật thị trường nên phát triển nhà ở thương mại không nằm ngoài các quy luật cạnh
tranh, chỉ khi tạo dựng được nhà ở chất lượng tốt, vị trí đẹp và giá cả cạnh tranh mới
có thể tiếp tục tồn tại trên thị trường và phát triển.
Nhà ở thương mại gắn liền với điều kiện địa lý, kinh tế, văn hóa xã hội tại địa
bàn xây dựng. Thông thường, nhà ở thương mại càng cao cấp thì các điều kiện về cơ
sở hạ tầng càng phát triển, từ đó tác động gián tiếp đến không gian sống, tiêu chuẩn,
chất lượng cuộc sống của cư dân. Tuy nhiên cũng phải nhìn theo hướng ngược lại, nơi
nào có điều kiện kinh tế, văn hóa xã hội càng cao thì càng được chọn là nơi xây dựng,
phát triển nhiều nhà ở thương mại. Nhà ở gắn liền với đất đai, mà đất đai là bất động
sản, vị trí mỗi mảnh đất có thể quyết định giá trị của nhà ở tại đó, do đó nhà ở ở mỗi
khu vực không đồng nhất. Thậm chí trong cùng một khu vực, hai mảnh đất liền kề thì
cũng không thể có cảnh quan đồng nhất, các điều kiện về phát triển kinh tế, văn hóa, y
tế, giáo dục cũng không hoàn toàn đồng nhất.

Phát triển nhà ở thương mại chủ yếu dựa vào nguồn vốn tư nhân, từ các nhà đầu
tư xây dựng phát triển nhà ở thương mại. Giá thành xây dựng tạo ra nhà ở rất cao,
cùng với đó là điều kiện về quỹ đất hạn hẹp nên yêu cầu phát triển nhà ở thương mại
dưới hình thức chung cư cao tầng. Để xây dựng dự án nhà ở đòi hỏi nguồn vốn cực kỳ
lớn, đồng thời nhà ở thương mại dựa theo nhu cầu thị trường, nhà nước không bao cấp
phân khúc nhà này, do đó chỉ những nhà đầu tư xây dựng có nguồn vốn lớn, có uy tín
mới có khả năng tiếp cận và tạo dựng các dự án nhà ở thương mại.
Đối tượng sở hữu, kinh doanh, sử dụng nhà ở thương mại cũng rất đa dạng và
không đồng nhất như đối với các loại hình nhà ở khác. Nếu như các đối tượng được sở
hữu nhà ở xã hội phải là những đối tượng được lựa chọn khắt khe, đáp ứng các yêu cầu
luật định thì mới được sở hữu nhà ở xã hội thì nhà ở thương mại dành cho mọi loại đối
tượng, bất kể ai có nhu cầu và khả năng tài chính đều có thể tiếp cận nhà ở thương
mại. Không những vậy nhà ở thương mại rất đa dạng, có thể nói là đáp ứng được mọi
nhu cầu từ cao cấp, trung cấp đến bình dân của các đối tượng muốn sở hữu nhà ở.
Tương tự, chủ đầu tư, người tham gia đầu tư phát triển nhà ở thương mại cũng không
hạn chế, miễn là đáp ứng được các điều kiện về năng lực tài chính, chuyên môn kỹ
thuật đảm bảo đều có thể tham gia xây dựng nhà ở thương mại, kể cả nhà đầu tư trong
hay ngoài nước.
Nhà ở thương mại gắn với giá trị lớn. Giá thành tạo ra nhà ở thương mại thường
lớn do phải lựa chọn vị trí đất đai, thông thường chọn những nơi có giá trị đất lớn thì
tài sản trên đất là nhà ở mới có giá trị và thu hút được người mua. Hơn nữa, vì nhà ở
thương mại hoàn toàn phụ thuộc vào cơ chế thị trường, nên tồn tại quan hệ mua bán,
chính vì vậy đôi khi ngoài giá trị thật của nhà ở còn tính đến chi phí mua bán, môi
giới, thị trường nên càng đội giá nhà ở thương mại lên cao.
1.2.3. Vị trí, vai trò của nhà ở thương mại
Nhà ở thương mại là loại hình nhà ở không thể thiếu trong chính sách phát triển
nhà ở của mỗi quốc gia.
Nhà ở thương mại có thể coi đây là loại hình nhà ở quan trọng nhất vì theo thời

gian, không một nhà nước nào có thể bao cấp nhà ở mà chủ yếu phải do cư dân tự tạo
dựng bằng các hình thức tự xây dựng, thuê, mua, thuê mua. Khi đất nước phát triển,
đời sống cư dân phát triển thì nhà ở thương mại là loại hình chủ yếu trên thị trường.
Nhà ở là quyền cơ bản của công dân và chính phủ các nước có trách nhiệm tạo mọi
điều kiện để người dân có chỗ ở, mặc dù nhà ở thương mại phát triển dựa trên cơ chế


17

thị trường nhưng cũng không thể phủ nhận vị trí, vai trò của nhà nước trong việc hỗ
trợ phát triển.
Nhà ở thương mại và phát triển nhà ở thương mại là mục tiêu, tiền đề, cơ sở
quan trọng trong việc phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội tại địa phương.
Như đã nói, hầu hết các dự án nhà ở thương mại gắn liền với việc phát triển hệ
thống hạ tầng cơ sở vật chất, kỹ thuật, tinh thần. Phát triển và đáp ứng các khu nhà ở
thương mại cao cấp cho thấy đời sống của dân cư tăng cao, nhu cầu nhà ở không chỉ
gói gọn trong mục đích để ở mà còn gắn với nhu cầu hưởng thụ không gian sống.
Thực tế hiện nay cho thấy, đối với các khu nhà ở thương mại hệ thống hạ tầng kinh tế,
văn hóa, giải trí, y tế, giáo dục, chăm sóc sức khỏe phát triển hơn. Đối với những vị trí
nhà ở không đáp ứng được các điều kiện đó thông thường cũng không được đánh giá
cao và trở thành hàng tồn kho trong phát triển thị trường bất động sản.
Nhà ở thương mại là phát triển tất yếu gắn với kinh tế thị trường. Thị trường
phát triển đồng thời nhà ở thương mại phát triển và ngược lại. Nhà ở thương mại góp
phần không nhỏ trong việc phát triển thị trường bất động sản.
Phát triển kinh tế thị trường là khách quan của tự nhiên và lịch sử kinh tế, xã
hội, do đó nhà ở thương mại là nhu cầu không thể thiếu và tiến tới là quan trọng gần
nhất, là nhu cầu cơ bản của xã hội. Để phát triển nhà ở thương mại nhà đầu tư cần phải
căn cứ theo thị trường để có kế hoạch kinh doanh, khách hàng càng ngày càng hướng
đến sự lựa chọn về nhà ở tối ưu hơn, đáp ứng nhu cầu về nơi sinh sống càng ngày càng
cao, hiện đại và tiện nghi.

Trong các loại bất động sản là nhà ở thì nhà ở thương mại là một phần cơ bản
nhất để hình thành và phát triển nên thị trường bất động sản. Nhà ở không những có
giá trị tiêu dùng mà còn có giá trị đầu tư. Không phải đối tượng nào mua nhà ở thương
mại cũng nhằm mục đích để ở mà một phần nhằm mục đích kinh doanh lấy lời. Mua
bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại dễ hơn so với các loại hình nhà ở khác
trên thị trường, do đó nhà ở thương mại là đối tượng hướng đến đầu tiên của các nhà
đầu tư.
1.3.

Pháp luật về phát triển nhà ở thương mại

1.3.1. Cơ sở pháp lý phát triển nhà ở thương mại
Việc phát triển nhà ở thương mại được ghi nhận trong hầu hết các văn bản quy
phạm pháp luật cũng như trong các văn kiện Đại hội Đảng. Trước hết phát triển nhà ở
thương mại được ghi nhận trong Hiến pháp và cụ thể hóa bằng các luật, Nghị định,
thông tư hướng dẫn. Có thể kể đển các văn bản quy phạm pháp luật đang có hiệu lực


thi hành là hành lang pháp lý cho việc phát triển nhà ở thương mại như sau: Hiến pháp
2013 khẳng định quyền về nhà ở của công dân được Nhà nước bảo hộ và Nhà nước
khuyến khích việc phát triển nhà ở. Luật Nhà ở 2014 là văn bản quan trọng và có ý
nghĩa khi xác định chính xác định nghĩa nhà ở thương mại và gì và các quy định trong
việc phát triển nhà ở thương mại từ quy định về nhà đầu tư nhà ở thương mại, đối
tượng mua, hỗ trợ tài chính, đất đai phát triển nhà ở thương mại…..Cụ thể hóa luật nhà
ở có thể kể đến Nghị định số 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật nhà ở; Nghị
định 117/2015/NĐ-CP về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và
thị trường bất động sản; Thông tư 02/2016/TT-BXD ban hành quy chế quản lý, sử
dụng nhà chung cư; Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành cũng là căn
cứ, cơ sở pháp lý để tạo quỹ đất phát triển nhà ở.
Ngoài luật nhà ở là luật quan trọng nhất trong việc phát triển nhà ở thương mại

thì luật kinh doanh bất động sản cũng là một phần không thể thiếu. Nếu như luật nhà ở
quy định về nội dung phát triển nhà ở thương mại thì Luật kinh doanh bất động sản
chính là phát triển thị trường mua bán nhà ở thương mại, có thị trường tốt thì mới có
thể phát triển được số lượng nhà ở thương mại. Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và
Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất
động sản là hai văn bản quan trọng nhất làm căn cứ pháp lý phát triển thị trường bất
động sản trong đó có phát triển nhà ở thương mại.
Nói đến phát triển nhà ở thương mại không thể không kể đến việc hỗ trợ và
tăng cường tài chính. Hỗ trợ tài chính để phát triển nhà ở thương mại cho cả nhà đầu
tư phát triển nhà ở và khách hàng mua nhà. Trước hết có thể đề cập đến Luật Đất đai
2013; các luật thuế, luật doanh nghiệp, luật đầu tư, các nghị định và thông tư hướng
dẫn của các bộ, ban ngành liên quan như Bộ xây dựng, Bộ tài chính, Ngân hàng nhà
nước….cũng là những văn bản thể hiện tính pháp lý của việc pháp triển nhà ở thương
mại.
1.3.2. Lịch sử phát triển pháp luật phát triển nhà ở thương mại
Kể từ khi Việt Nam bước vào giai đoạn đổi mới đồng thời cũng xóa bỏ cơ chế
bao cấp trên mọi lĩnh vực trong đó có nhà ở, nhà nước đã kịp thời ban hành các văn
bản quy phạm pháp luật về lĩnh vực nhà ở và phát triển nhà ở làm căn cứ pháp lý cho
hoạt động trên thực tiễn.
Quyền sở hữu nhà ở được ghi nhận lần đầu tiên trong Hiến pháp 1959 quy
định về việc Nhà nước đảm bảo quyền sở hữu nhà ở của công dân (Điều 18 Hiến pháp
1959) nhưng chưa có quy định liên quan đến việc tạo lập và phát triển nhà ở. Hiến


19

pháp 1980, ngoài việc ghi nhận việc đảm bảo của nhà nước về quyền sở hữu nhà ở
(Điều 27 Hiến pháp 1980) mà còn xác định đến vấn đề phát triển nhà ở bắt đầu bằng
phát triển nhà ở tập thể và sau này là một phần trong việc xây dựng các quy định về
nhà ở thương mại. Điều này thể hiện rõ nét tại Điều 27 Hiến pháp 1980. Như vậy có

thể thấy mặc dù vẫn đang trong thời kỳ khó khăn, bao cấp nhưng Nhà nước đã bắt đầu
chú trọng đến việc phát triển nhà ở. Đến thời điểm này, nhà ở thương mại chưa chính
thức được ghi nhận nhưng cũng đã thể hiện việc phát triển nhà ở là nhu cầu tất yếu và
sau này khi kinh tế thị trường phát triển thì nhà ở thương mại cũng là một tất yếu như
phát triển nhà ở tập thể thời bao cấp. Ngày 06/04/1991 Hội đồng Nhà nước ban hành
Pháp lệnh về nhà ở và có thể coi đây là văn bản đầu tiên đề cập đến việc phát triển nhà
ở và nhà ở thương mại. Nếu như Hiến pháp 1980 chỉ đề cập đến việc phát triển nhà ở
tập thể thì có thể thấy đây là vấn đề về lịch sử. Đến thời điểm 1986 khi đất nước đổi
mới sang nền kinh tế thị trường thì nhà ở không còn được bao cấp, nhu cầu phát triển
nhà ở theo thị trường là tất yếu và đó là cơ sở hình thành những nhà ở thương mại,
mặc dù mới chỉ manh nha hình thành và chưa thực sự được ghi nhận chính thức. Pháp
lệnh về nhà ở xác định các nội dung liên quan đến quyền có nhà ở, việc khuyến khích
phát triển và duy trì quỹ nhà ở cũng như vấn đề bán và cho thuê nhà ở. Việc quy định
các quy định này đặc biệt là vấn đề bán và cho thuê nhà ở đã cho thấy nhà nước đang
từng bước vận hành phát triển nhà ở theo cơ chế thị trường, quan tâm đến nhu cầu mua
bán, cho thuê, không chỉ đơn thuần là mỗi người có một nhà ở mà một người có thể có
nhiều nhà và đưa nhà đó vào kinh doanh thương mại.
Hiến pháp 1992 tiếp tục ghi nhận quyền sở hữu của công dân về nhà ở, và chú
trọng đến việc phát triển nhà ở bằng cách để công dân có quyền tự xây nhà ở theo quy
hoạch và pháp luật. Ngoài ra bắt đầu xác lập quan hệ thuê nhà ở là quyền và được bảo
hộ. Thị trường nhà ở bắt đầu xác định theo nhu cầu của thị trường, có quyền phát triển,
xây dựng nhà ở và cho thuê trên thị trường. Có thể kể đến Pháp lệnh 51/CP của Chính
phủ về nhà ở, Nghị định 61/CP về mua bán và kinh doanh nhà ở là văn bản cơ bản xác
định phát triển nhà ở thương mại trong đó chương 3 về kinh doanh nhà ở đã xác định
nhà ở là một loại hàng hóa tồn tại trên thị trường và công dân được quyền thực hiện
việc cho thuê, mua bán nhà ở, nhận quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở để bán hoặc
cho thuê, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng theo quy hoạch xây dựng nhà ở để chuyển
quyền sử dụng đất (Điều 12 Nghị định 61/CP). Đây được coi là một trong những văn
bản đầu tiên đề cập đến tính pháp lý của việc kinh doanh nhà ở, tạo lập, phát triển quỹ
nhà ở thương mại để bán, cho thuê, cho thuê mua theo thị trường.

Vấn đề phát triển về nhà ở thương mại được ghi nhận trong Hiến pháp 2013
bằng quy định: “Nhà nước có chính sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện để mọi người
có chỗ ở” (Khoản 3 Điều 59 Hiến pháp 2013). Để cụ thể hóa quy định của Hiến pháp,
Quốc hội đã thông qua một loạt các văn bản luật liên quan xác định chính sách phát
triển nhà ở và tạo điều kiện để có chỗ ở, một trong những nội dung của vấn đề này là
việc phát triển nhà ở thương mại. Có thể kể đến các văn bản như Luật Nhà ở 2014 và
các văn bản hướng dẫn thi hành; Luật Đất đai 2013; Luật Kinh doanh bất động sản
2014. Các văn bản trên không những là tiền đề pháp lý quan trọng phát triển nhà ở
thương mại mà còn cho thấy bước đột phá trong quá trình phát triển nhà ở thương mại
trong tương lai. Hiện nay người ta nói nhiều đến phân khúc nhà ở xã hội nhưng trên
thực tế thị trường về nhà ở thương mại cũng tăng trưởng nhanh chóng và hứa hẹn sự
phát triển đột phá trong tương lai khi những văn bản luật đi vào cuộc sống cũng như sự
phát triển thực tế của đất nước.
1.3.3. Điều chỉnh pháp luật về phát triển nhà ở thương mại.
Phát triển nhà ở thương mại là một vấn đề bức thiết hiện nay và để đạt được
mục tiêu phát triển số lượng và chất lượng theo nhu cầu thì trước hết cần phải có một
hệ thống pháp luật hoàn chỉnh làm cơ sở, tiền đề pháp lý thực hiện mục tiêu đó. Hiện
nay, vấn đề này được đề cập đến ở nhiều văn bản pháp luật dưới những góc độ khác
nhau, ví dụ như về vấn đề đất đai để phát triển nhà ở thương mại được thực hiện theo
Luật Đất đai, việc tạo lập thị trường giao dịch nhà ở được đề cập chủ yếu trong Luật
Kinh doanh bất động sản…nhưng quan trọng và cơ bản nhất của việc phát triển nhà ở
thương mại là các quy định của Luật Nhà ở, do đó cần nghiên cứu cụ thể các quy định
của pháp luật nhà ở về vấn đề này để có định hướng hoàn thiện các nội dung quy phạm
pháp luật nói riêng và hệ thống pháp luật nói chung. Như đã nói trong phạm vi nghiên
cứu của luận văn này, tác giả chỉ đi tìm hiểu sâu hơn và có hệ thống hơn các quy định
về vấn đề phát triển nhà ở thương mại trong Luật Nhà ở 2014 và nhìn nhận dưới bốn
vấn đề chủ yếu sau:
Một là, hình thức phát triển nhà ở trong đó xác định việc phát triển nhà ở

thương mại theo dự án là phát triển chính, phù hợp với nhu cầu, điều kiện cũng như
hoàn cảnh hiện tại. Khi định hình được hình thức phát triển nhà ở thương mại thì luật
xác định đến việc lựa chọn chủ đầu tư có uy tín, năng lực, kinh nghiệm để thực hiện.
Luật Nhà ở 2014 có các quy định rất cụ thể về điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây
dựng nhà ở, các loại hình dự án và phương thức lựa chọn chủ đầu tư. Đồng thời luật


21

cũng điều chỉnh những vấn đề chung nhất về quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư khi
thực hiện dự án đầu tư xây dựng, phát triển nhà ở thương mại.
Hai là, Luật Nhà ở 2014 điều chỉnh vấn đề tạo nguồn quỹ đất thực hiện các dự
án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Chủ đầu tư có thể tự sử dụng diện tích đất thuộc
quyền sở hữu hợp pháp của mình để xây dựng nhà ở thương mại hoặc nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai để tạo thành phần diện
tích thuộc quyền sở hữu của mình và tiến hành thực hiện dự án. Tuy nhiên trên thực tế
hầu hết các chủ đầu tư phải thông qua thủ tục nhận giao đất, nhận thuê đất của nhà
nước để thực hiện dự án vì mỗi dự án xây dựng nhà ở phải sử dụng quỹ đất rất lớn, hầu
như không chủ đầu tư nào có thể nhận chuyển nhượng và sở hữu một diện tích đất lớn
như vậy.
Ba là, pháp luật phát triển nhà ở thương mại điều chỉnh vấn đề này dưới góc độ
điều chỉnh các quy định về tài chính trong phát triển nhà ở thương mại. Hiện nay luật
cho phép các chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được huy động vốn dưới các hình
thức sử dụng nguồn vốn của chính bản thân chủ đầu tư để xây dựng dự án, huy động
vốn từ thị trường và huy động vốn từ các tổ chức tín dụng. Huy động vốn từ thị trường
bất động sản dựa trên các quy định của pháp luật doanh nghiệp trong góp vốn, chuyển
nhượng vốn, liên doanh, liên kết doanh nghiệp; các quy định của pháp luật kinh doanh
bất động sản trong việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, ứng trước tiền mua
nhà; hoặc chủ đầu tư huy động vốn dựa trên việc vận dụng các quy định của pháp luật
tài chính liên quan đến đầu tư, tín thác tài chính….Một nguồn vốn chủ yếu và quan

trọng nhất đối với chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có thể kể đến là vốn vay từ
các tổ chức tín dụng.
Bốn là, điều chỉnh pháp luật phát triển nhà ở thương mại dưới góc độ đưa ra các
quy định liên quan đến thị trường mua bán nhà ở thương mại. Đây là một vấn đề hết
sức quan trọng vì chỉ khi phát triển được thị trường minh bạch, hiệu quả thì mới tạo
tiền đề kích thích nguồn cung nhà ở, từ đó kích thích việc phát triển nhà ở thương mại.
Thị trường mua bán nhà ở thương mại được điều chỉnh trong luật nhà ở nhưng cũng
không thể không nhắc đến quy định về vấn đề này được đề cập đến trong Luật kinh
doanh bất động sản.
Như vậy, điều chỉnh pháp luật phát triển nhà ở thương mại không chỉ được quy
định trong một luật mà còn liên quan nhiều đến các luật chuyên ngành khác như Luật
đất đai, Luật kinh doanh bất động sản, Luật doanh nghiệp, Luật các tổ chức tín
dụng…. Do đó cần phải có sự nghiên cứu mối quan hệ tương quan giữa các quy định


của pháp luật, điều chỉnh dưới từng góc độ khác nhau. Khi nghiên cứu mỗi vấn đề
được đề cập ở trên cần phải xem xét các quy định trong những luật liên quan từ đó đưa
ra cái nhìn cơ bản khi điều chỉnh pháp luật về phát triển nhà ở thương mại.
1.3.4. Các yếu tố tác động đến pháp luật về phát triển nhà ở thương mại.
Nhà ở thương mại là loại hình nhà ở chủ yếu và là xu hướng phát triển tất yếu
trong tương lai, do đó việc phát triển nhà ở thương mại là hết sức cần thiết, đáp ứng
yêu cầu, đòi hỏi của thực tiễn. Để phát triển hiệu quả nhà ở thương mại thì cần nhìn
nhận vấn đề này dưới nhiều yếu tố khác nhau, nhưng quan trọng nhất phải kể đến việc
hình thành và phát triển các quy phạm pháp luật về phát triển nhà ở, đây là tiền đề
pháp lý để các chủ thể có liên quan đến phát triển nhà ở có thể thuận tiện thực hiện
trên thực tế. Tuy nhiên pháp luật phát triển nhà ở thương mại khi được ban hành còn
chịu ảnh hưởng, tác động của rất nhiều các yếu tố khác, có thể kể đến các yếu tố chủ
yếu như Đường lối, Chính sách; cơ chế của Đảng, Nhà nước trong vấn đề phát triển
nhà ở nói chung và Nhà ở thương mại nói riêng; quá trình thực hiện pháp luật, sự vận
động và phát triển của thị trường nhà ở…..cụ thể như sau:

-

Về Đường lối, chủ trương, Chính sách, quan điểm của Đảng, Nhà nước trong
việc phát triển nhà ở thương mại.
Đảng, Nhà nước luôn coi việc đảm bảo nhà ở cho người dân là nhiệm vụ trọng

tâm và là mục tiêu hướng tới trong tương lai. Để thực hiện vấn đề này, những chủ
trương, Đường lối, Chính sách, cơ chế của Đảng, Nhà nước đề ra luôn thống nhất và
được thực hiện thông qua việc xây dựng, ban hành các quy định của pháp luật về phát
triển nhà ở nói chung và nhà ở thương mại nói riêng.
Ngày 30/11/2011 Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định số 2127/QĐ-TTg
phê duyệt chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm
2030 trước hết khẳng định “có chỗ ở thích hợp và an toàn là một trong những điều cơ
bản, là điều kiện cần thiết để phát triển con người một cách toàn diện, đồng thời là
nhân tố quyết định để phát triển nguồn nhân lực” đồng thời xác định việc phát triển
nhà ở là mục tiêu quan trọng và cần sự nỗ lực của tất cả các cấp chính quyền từ trung
ương đến địa phương phù hợp với quan điểm, chính sách, pháp luật và điều kiện kinh
tế, văn hóa, xã hội cũng như môi trường tại địa phương. Cụ thể đối với việc phát triển
nhà ở thương mại được xác định là một trong những nhiệm vụ cần thực hiện là “tạo
các điều kiện khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở thương
mại để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường nhằm đáp ứng nhu cầu của
các đối tượng có khả năng chi trả”.


23

Với tinh thần nêu trên việc phát triển nhà ở thương mại phải được thực hiện
nhất quán thông qua các quy định của pháp luật. Trước hết các quy định của pháp luật
phải tương đối đầy đủ, dựa trên nhu cầu, tình hình thực tế thường xuyên rà soát các
văn bản quy phạm pháp luật về nhà ở và có hướng điều chỉnh kịp thời. Về các quy

định của pháp luật liên quan đến việc thực hiện thủ tục hành chính trong phát triển nhà
ở thương mại phải đảm bảo đơn giản, hiệu quả, tạo điều kiện cho người mua nhà ở có
thể tiếp cận được nhà ở và đảm bảo quyền của mình, chủ đầu tư xây dựng có thể tiếp
cận dự án đầu tư phát triển nhà ở tối ưu. Ngoài ra các chính sách về kinh tế, xã hội cần
có mối quan hệ với việc phát triển nhà ở, vì nhà ở chính là tiền đề cơ bản để phát triển
kinh tế, văn hóa, giáo dục, y tế, xã hội và lực lượng lao động.
Đảng, Nhà nước luôn quan tâm và tạo các điều kiện về vật chất; tài chính hỗ
trợ tối đa việc phát triển nhà ở thương mại. Điều này tác động đến các quy định của
pháp luật phát triển nhà ở dưới khía cạnh xây dựng các quy định của pháp luật về vốn
để chủ đầu tư có thể huy động trong quá trình xây dựng nhà ở thương mại. Đối với
phía người dân có nhu cầu mua nhà được nhìn nhận dưới góc độ đảm bảo quyền của
người dân khi mua bán nhà ở. Liên quan đến chủ trương, đường lối, chính sách, quan
điểm của Đảng, Nhà nước trong hỗ trợ tài chính được thể hiện khá rõ nét tại Nghị
quyết 02/NQ-CP của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất
kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu và Nghị quyết 61/NQ-CP sửa đổi bổ
sung một số điều của nghị quyết 02/NQ-CP và các văn bản quy phạm pháp luật có liên
quan đến vấn đề phát triển, hỗ trợ tài chính trong phát triển nhà ở thương mại.
Một vấn đề khác tác động mạnh đến pháp luật về phát triển nhà ở thương mại
là Chủ trương, Đường lối, Chính sách của Đảng, Nhà nước trong vấn đề hình thành
một thị trường bất động sản lành mạnh, công khai, minh bạch, hiệu quả, đáp ứng các
yêu cầu đổi mới toàn diện đất nước theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Quan
điểm của Đảng trong việc phát triển thị trường bất động sản ở nước ta theo hướng phát
triển bền vững thị trường bất động sản, khuyến khích tham gia của các thành phần
kinh tế trong phát triển thị trường, điều hòa lợi ích của các bên và phù hợp với cơ chế
quản lý của nhà nước, hướng tới mở rộng thị trường ra bên ngoài quốc tế từ đó khi xây
dựng, ban hành các văn bản quy phạm pháp luật liên quan cũng phải bám sát, thể hiện
rõ những chủ trương, đường lối, quan điểm, chính sách này. Luật Kinh doanh bất động
sản 2014 cũng có rất nhiều quy định thể hiện rõ vấn đề này.
Như vậy phát triển nhà ở thương mại là một trong những nhiệm vụ trọng tâm
mà Đảng, Nhà nước rất quan tâm. Hệ thống pháp luật pháp triển nhà ở thương mại

cũng được dựa trên các quan điểm, Đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng, Nhà
nước trong vấn đề phát triển nhà ở nói chung và phát triển nhà ở thương mại nói riêng.
-

Về thực hiện pháp luật về phát triển nhà ở thương mại
Để các quy phạm pháp luật được thực hiện có hiệu quả trên thực tế thì vai trò

của việc thực thi pháp luật là hết sức cần thiết. Hệ thống pháp luật là tiền đề pháp lý
nhưng để quy định của pháp luật đi vào thực tế phải dựa trên quá trình thực hiện pháp
luật. Ban hành các quy định của pháp luật về phát triển nhà ở thương mại và thực hiện
các quy định đó là một quá trình không thể tách rời và có quan hệ biện chứng lẫn
nhau, cái này là tiền đề của cái kia và ngược lại. Hệ thống pháp luật về phát triển nhà ở
thương mại không thể hoàn thiện nếu không có quá trình thực hiện pháp luật trên thực
tế và quá trình thực hiện pháp luật không thể đạt hiệu quả nếu có hệ thống pháp luật
lỏng lẻo, thiếu chặt chẽ, thiếu đồng bộ, thống nhất với nhau. Do đó thực hiện pháp luật
tác động trực tiếp đến các quy định của pháp luật về phát triển nhà ở thương mại. Thực
hiện pháp luật không những chỉ thực hiện một cách cơ học, máy móc các quy định của
pháp luật mà còn phải dựa trên quá trình thực hiện pháp luật phải liên tục kiểm tra, rà
soát, đối chiếu, tổng hợp những khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện thực tế
và quy định của pháp luật, từ đó đưa ra hướng bổ sung, thay thế cho phù hợp. Thực
hiện pháp luật về phát triển nhà ở thương mại thể hiện qua việc các cá nhân, tổ chức có
liên quan đến phát triển nhà ở thương mại thực hiện đúng các quy định của pháp luật
liên quan đến quyền và nghĩa vụ của mình, không thực hiện những điều pháp luật cấm,
vận dụng đúng, áp dụng đúng đắn nhưng linh hoạt các quy định của pháp luật từ khi
triển khai xây dựng nhà ở thương mại cho đến khi thực hiện các hoạt động mua bán
nhà ở thương mại và sử dụng nhà ở theo đúng mục đích.
Mặt khác, thực hiện pháp luật là việc đưa các quy định của pháp luật vào đời
sống, do đó một yếu tố quan trọng tác động trực tiếp đến thực hiện pháp luật và tác

động gián tiếp đến các quy định của pháp luật chính là yếu tố liên quan đến điều kiện,
hoàn cảnh, tình hình kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội từng giai đoạn và từng địa
phương. Cùng một quy phạm pháp luật tương tự nhưng khi áp dụng tại địa phương
này, trong thời gian này mang đến những tác động tích cực nhưng tại thời gian khác và
nơi khác, lại mang đến những hệ quả tiêu cực. Đặc biệt khi phát triển nhà ở thương
mại là gắn liền với đất đai, giá trị nhà ở thương mại không chỉ xác định ở bản thân giá
trị kỹ thuật của ngôi nhà mà còn liên quan đến các giá trị vô hình, các giá trị phi vật
chất mà do điều kiện hoàn cảnh về kinh tế, xã hội mang lại nên việc xác định cụ thể,
đầy đủ, chi tiết điều kiện kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục tại mỗi nơi


25

sẽ tạo điều kiện thuận lợi để thực hiện pháp luật từ đó tác động ngược lại đến quá trình
hình thành các quy phạm pháp luật liên quan đến phát triển nhà ở thương mại như đã
trình bày trước đó.
-

Sự vận động và phát triển của thị trường mua bán nhà ở thương mại.
Một yếu tố đặc biệt quan trọng tác động đến pháp luật về phát triển nhà ở

thương mại đó là diễn biến, sự vận động và phát triển của bản thân thị trường bất động
sản nói chung và thị trường mua bán nhà ở thương mại nói riêng. Thiết lập và quản lý
thị trường bất động sản công khai, minh bạch, hiệu quả, đảm bảo nguồn cung tối đa cả
về số lượng và chất lượng nhà ở thương mại phục vụ cho nhu cầu của người dân phải
được thể hiện thông qua các quy định của pháp luật. Đây là tiền đề pháp lý để bảm bảo
thực hiện trên thực tế và xây dựng được thị trường như mong muốn. Tương tự các yếu
tố khác, phát triển nhà ở thương mại và phát triển thị trường bất động sản, thị trường
mua bán nhà ở thương mại có mối quan hệ mật thiết với nhau. Không có thị trường
mua bán nhà ở thương mại là đầu ra cho nhà ở thương mại thì dù có hệ thống pháp luật

về phát triển nhà ở thương mại hoàn thiện đến đâu cũng không thể tiếp tục phát triển,
thậm chí dẫn đến việc thừa nguồn cung, ngược lại kìm chế việc phát triển. Nếu có hệ
thống pháp luật phát triển nhà ở thương mại hoàn thiện, đầy đủ nhưng thị trường thực
tế không phát triển, nhu cầu không cao hoặc người có nhu cầu không tiếp cận được với
thị trường thì cũng không thể thực hiện các quy định của pháp luật được hiệu quả từ đó
dẫn đến các quy định của pháp luật lạc hậu, không điều chỉnh hiệu quả quan hệ mua
bán nhà ở thương mại trên thực tế vốn đã tồn tại nhiều phức tạp, mâu thuẫn.
Như đã trình bày ở các phần trước, pháp luật về phát triển nhà ở thương mại
được nhìn nhận dưới bốn yếu tố chủ yếu trong đó có yếu tố về phát triển thị trường
mua bán nhà ở, chính vì vậy thị trường mua bán nhà ở thương mại trực tiếp tác động
đến pháp luật. Thị trường mua bán nhà ở thương mại nói riêng và thị trường bất động
sản nói chung rất phức tạp, lợi ích giữa các chủ thể luôn đối ngược nhau, tranh chấp
xảy ra thường xuyên, do đó cần có hệ thống pháp luật đầy đủ điều chỉnh, hạn chế tối
đa những hệ lụy không mong muốn. Trong quá trình xây dựng hệ thống pháp luật phát
triển nhà ở thương mại cần phải tính đến các vấn đề có thể gặp phải trong quá trình
thực hiện, lường trước các quan hệ khi mua bán nhà ở thương mại, những tranh chấp
có thể xảy ra từ đó đưa ra các quy phạm pháp luật để giải quyết, đảm bảo khi thực tế
có phát sinh vấn đề thì sẽ có quy định của pháp luật để giải quyết. Càng nghiên cứu kỹ
về thị trường mua bán nhà ở thương mại càng xây dựng được hệ thống pháp luật đầy
đủ, giải quyết được các vướng mắc, phát sinh có thể xảy ra trên thực tế.