phân tích dự án khu đô thị mới xã trung văn, thuộc huyện từ liêm, thành phố hà nội

Phân tích dự án Khu đô thị mới xã Trung Văn, thuộc Huyện Từ Liêm, thành phố
Hà Nội
Được sự tín nhiệm của UBND thành phố Hà Nội, Tổng công ty MAGACO được chỉ định
thực hiện dự án xây dựng khu đô thị mới tại một xã thuộc Huyện Từ Liêm, thành phố Hà
Nội. Dự án đã chính thức được phê duyệt và sẽ bắt đầu triển khai thực hiện từ ngày 15
tháng 1 năm 2013 và kết thúc vào ngày 31 tháng 12 năm 2020. Tổng ngân sách dự án là
500 ngàn tỷ đồng. Khu đất được huy động vào xây dựng khu đô thị mới chủ yếu là đất
nông nghiệp, xen lẫn nhà ở dân cư nông nghiệp gồm 60 hộ dân sẽ phải di dời.
Dự án phê duyệt gồm bẩy cấu phần công việc chủ yếu sau đây:
1. Đền bù, giải phóng mặt bằng và san lấp mặt bằng;
2. Chuẩn bị khu nhà tạm và đường tạm trong khu đô thị mới phục vụ cho triển khai

dự án;
3. Thi công xây dựng cơ bản các nhà cao tầng, biệt thự cao cấp, cơ sở hạ tầng như
trường mầm non, siêu thị;
4. Xây dựng hệ thống truyền tải điện từ các trạm điện có sẵn trên địa bàn Huyện vào

đến chân công trinh của khu đô thị mới;
5. Lắp đặt hệ thống điện, trang thiết bị điện cho các công trình xây dựng trong khu

đô thị mới;
6. Lắp đặt hệ thông cung cấp nước sạch, lắp đặt các trang thiết bị vệ sinh cho các căn

hộ trong các nhà cao tầng, biệt thự cao cấp, cơ sở mầm non, siêu thị;
7. Xây dựng và hoàn thiện hệ thống đường giao thông nội bộ khu đô thị mới.
Để triển khai thực hiện dự án, Tổng công ty MAGACO đã thành lập Ban Quản lý
dự án gồm 30 cán bộ, kỹ sư có nhiều kinh nghiệm để tổ chức, lãnh đạo triển khai việc
thực hiện dự án.
Anh (chị) là một trong những thành viên của Ban Quản lý dự án trên. Nhiệm vụ
anh (chị) là giúp Ban Quản lý dự án xây dựng chương trình, kế hoạch công tác chi tiết
cho phần công việc đảm nhận theo sự phân công.

1


Theo danh sách lớp, anh (chị) có số thứ tự lẻ sẽ thực hiện nhiệm vụ thứ nhất. Anh
(chị) có số thứ tự chẵn sẽ thực hiện nhiệm vụ thứ hai. Bài viết của anh (chị) sẽ nộp cho
chương trình theo lịch trình quy định, việc nộp chậm sẽ bị trừ điểm.
Nhiệm vụ thứ nhất: Anh (chị) được giao phụ trách đội thực hiện cấu phần thứ
nhất của dự án, cụ thể là “kết hợp với chính quyền địa phương thực hiện việc giải phóng
mặt bằng, đền bù, san lấp và chuẩn bị mặt bằng cho công tác triển khai xây dựng. Thời
gian hoàn thành công tác này là ngày 20 tháng 6 năm 2013”. Anh (chị) hãy xây dựng kế
hoạch hành động để thực hiện cấu phần này dựa vào công cụ WBS và biểu đồ GANTT đã
được học
Bài Làm:
Lời mở đầu
Tổng công ty MAGACO trong nhiều năm qua đã phát triển thành thương hiệu lớn
trong ngành xây dựng tại thành phố Hà nội và đã được UBND Thành phố tin tưởng và
giao nhiều dự án về xây dựng hạ tầng rất quan trọng. Đầu năm 2013, MAGACO đã vinh
dự được giao trọng trách xây dựng dự án “Khu đô thị mới xã Trung Văn, thuộc
Huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội”, trong đó tại giai đoạn 1, nhiệm vụ của Ban quản
lý dự án là “Kết hợp với chính quyền địa phương thực hiện việc giải phóng mặt bằng, đền
bù, san lấp và chuẩn bị mặt bằng cho công tác triển khai xây dựng và hoàn thành trước
ngày 20/06/2013”. Để hoàn thành nhiệm vụ trên, Ban Quản lý dự án MAGACO đã áp
dụng các công cụ WBS và biểu đồ GANTT trong việc xây dựng kế hoạch hành động chi
tiết để có thể thực hiện kịp theo yêu cầu về tiến độ đã đề ra của dự án.
I. TÓM TẮT NỘI DUNG CÔNG VIỆC VÀ CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA DỰ ÁN
1.1. Tóm tắt nội dung dự án
Tên dự án: Dự án xây dựng “Khu đô thị mới tại một xã Trung Văn, thuộc
Huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội” giai đoạn 1.
Chủ đầu tư dự án: Tổng công ty MAGACO

Địa điểm đầu tư: Xã Trung Văn, huyện Từ Liêm, thành phố Hà nội
Hình thức đầu tư: Dự án an sinh xã hội kết hợp với kinh doanh nhà ở thương mại.
Tổng vốn đầu tư: 500 ngàn tỷ đồng (giai đoạn 1 là 500 tỷ đồng)
2


Nội dung thực hiện giai đoạn 1: Kết hợp với chính quyền địa phương thực hiện
việc giải phóng mặt bằng, đền bù, san lấp và chuẩn bị mặt bằng.
Thời gian thực hiện: Từ ngày 15/01/2013 đến ngày 20/06/2013
Hiệu quả kinh tế và xã hội: Góp phần thúc đẩy và phát triển nền kinh tế của địa
phương, giải quyết nhu cầu nhà ở tại khu vực huyện Từ Liêm và các vùng lân cận.
1.2. Các cơ sở pháp lý để thực hiện dự án
1. Bộ Luật đất đai và Luật nhà ở 2011
2. Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về việc bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.
3. Nghị định số 84/2007/NĐ-Cp ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thực hiện quyền sử dụng đất trình tự,
thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết
khiếu nạn về đất đai.
4. Các quyết định của UBND Thành phố Hà Nội phê duyệt cho Công ty Magaco
được thực hiện dự án xây dựng khu đô thị mới tại xã Trung Văn, Huyện Từ
Liêm Thành phố Hà Nội.
5. Quyết định số 62/2008/QĐ-UBND ngày 31/12/2008 của UBND Thành phố Hà
Nội về việc ban hành Quy định về giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hà
Nội năm 2009.
6. Thông báo số 14/TB-STC-QLCS ngày 21/01/2009 của Sở tài chính về việc
thong báo đơn giá làm cơ sơ tính bồi thường, hỗ trợ cây trồng, hoa màu, vật
nuôi trên đất có mặt nước phục vụ công tác GPMB trên địa bàn Thành phố Hà
Nội.
7. Quyết định số 40/2008/QĐ-UBND ngày 22/10/2008 của UBND Thành phố Hà

Nội về việc ban hành giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc trên địa
bàn Thàng phố Hà Nội.
8. Bản đồ TP Hà nội, bản đồ Huyện từ liêm, bản đồ ranh giới khu dự án.
9. Bản đồ chi tiết dự án đã được phê duyệt.
10. Các văn bản phê duyệt liên quan đến dự án.
11. Sơ đồ quy hoạch tổng quan khu đô thị thiết kế theo tỉ lệ 1: 2000 (được phê
duyệt)
12. Sơ đồ chi tiết khu đô thị thiết kế theo tỷ lệ 1: 500 (được phê duyệt)
II. THIẾT KẾ SƠ ĐỒ VẬN HÀNH GIAI ĐOẠN 1 CỦA DỰ ÁN
2.1. Thiết kế sơ đồ công việc trong nhóm
Với nhiệm vụ chính được phân công của nhóm được phụ trách là “Kết hợp với
chính quyền địa phương để giải phóng mặt bằng, đền bù và san lấp và chuẩn bị mặt bằng
3


cho triển khai xây dựng”, nhóm đã phân ra thành 2 phần công việc chính là “Giải phóng
mặt bằng và đền bù” và “ San lấp mặt bằng” và đã phân chia chi tiết công việc thành
nhiều hạng mục công việc nhỏ hơn và lên kế hoạch thực hiện.

Sơ đồ nhân sự điều hành kết cấu phần thứ nhất của dự án
BQL DỰ ÁN TCT MAGACO
(ĐỘI DỰ ÁN SỐ 1)

Giải phóng mặt bằng và Đền bù

Kế hoạch &
Ban điều hành
dự án

Mục

1

Mục
2

Tài chính

Mục
3

San lấp mặt bằng

Nhân sự

Mục
4

Hành chính

Mục
5

Mục
n

2.2 Triển khai công tác giải phóng mặt bằng của dự án
Thực tế kiểm tra trên địa bàn triển khai dự án tại xã Trung Văn, huyện Từ Liêm,
bộ phận khảo sát thông báo: Đất đai tại khu vực này bằng phằng, chủ yếu là đất ruộng
trồng lúa và hoa màu, uy nhiên trong khu vực dự án triển khai có đan xen 60 hộ nông dân
cần phải di dời. Vì vậy nhóm đã phân công cán bộ trực tiếp làm tham khảo các tài liệu

hiện hành và trực tiếp làm việc với chính quyền địa phương và toàn bộ các hộ dân để tiến
hành các thủ tục bồi thường cho các hộ dân trên và xây dựng quy trình làm việc với các
môc thời gian (theo tuần – T) như sau:

Hạng
mục

Nội dung công việc

Thời gian
thực hiện

Đơn vị thực hiện

4


1

Tập hợp các căn cứ pháp lý để thực hiện dự án.

T1/01/2013

Phòng HC

2

Họp ra mắt Hội đồng Bôi thường

T2/01/2013

Hội đồng BT (Bồi
thường)

T3/01/2013

Hội đồng BT

T3/01/2013

Hội đồng BT

T4/01/2013

Phòng HC và Công ty
đo đạc

T4/01/2013

Hội đồng BT, UBND
xã Trung Văn

T1,
T2/02/2013

Hội đồng BT, UBND
xã Trung Văn.

T2/02/2013

Hội đồng BT

T2/02/2013

Hội đồng BT

T3/02/2013

Hội đồng BT, UBND
xã Trung văn

3

4
5
6
7
8
9
10

+ Lập, phê duyệt kế hoạch tiến độ chi tiết GPMB, thông qua Hội
đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, trình UBND Quận phê
duyệt.
+ Lập, thẩm tra dự toán chi phí GPMB, quyết định phê duyệt dự
toán.
Họp ra mắt Tổ công tác GPMB, niêm yết công khai các văn bản
pháp lý liên quan đến công tác GPMB, thong báo trên hệ thống
truyền thanh phường.
Tiến hành triển khai đo bản đồ giải thửa – lập hồ sơ KTTĐ các

hộ.
Họp dân công khai quyết định thu hồi đất, phát bản tự kê khai
đất, tài sản trên đất, nhân khẩu, hồ sơ KTTĐ. Thu bản tự kê khai
đất, tài sản trên đất, nhân khẩu…
Tổ chức điều tra hiện trạng, lập biên bản điều tra, xác minh nội
dung kê khai công trình tài sản, cây cối, hoa màu của các hộ dân.
Niêm yết công khai các kết quả điều tra xác minh, kết quả xác
nhận.
Lập dự thảo phương án Bồi thường chi tiết cho các hộ gia đình có
nhà, đất bị thu hồi. Thông qua Tổ thẩm định dự thảo phương án
bồi thường.
+ Niêm yết công khai, lấy ý kiến về dự thảo phương án Bồi
thường chi tiết tại UBND phường.
+ Phúc tra phương án có kiến nghị (Nếu có).

11

Giải thích các thắc mắc kiến nghị của Nhân dân (Nếu có).

T3/02/2013

Hội đồng BT

12

Hoàn chỉnh, thẩm định phương án bồi thường sau khi niêm yết
công khai dự thảo phương án.

T3/02/2013

Hội đồng BT

13

Phòng TNMT tham mưu cho UBND quận quyết định thu hồi đất
tới chủ sử dụng đất.

T4/02/2013

Hội đồng BT

14

Trình UBND quận ra quyết định phê duyệt phương án Bồi thường
chi tiết và tổng hợp.

T4/02/2013

Hội đồng BT

15

Quyết định phê duyệt phương án bồi thường hỗ trợ, tái định cư.

T1/03/2013

UBND quận Từ Liêm

16

Niêm yết công khai phương án Bồi thường chi tiết đã được
UBND quận phê duyệt, phát Quyết định phê duyệt kèm theo
phương án BT đến từng hộ dân, thông báo thời gian nhận tiền BT,
thời gian nhận TĐC, thời gian bàn giao mặt bằng.

T1/03/2013

Hội đồng BT, UBND
xã Trung văn

17

+ Xây dựng kế hoạch chi trả tiền Bồi thường
+ Thực hiện việc chi trả tiền Bồi thường

T2/03/2013

Hội đồng BT

18

Bàn giao mặt bằng

T2/03/2013

Hội đồng BT, UBND
xã Người bị thu hồi
đất.
5

19

Cưỡng chế các hộ dân không thực hiện việc đền bù GPMB.

T2/3/2013

Hội đồng BT, UBND
xã, CA phường

(PHẦN BIỂU ĐỒ GANTT THỰC HIỆN VIỆC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI
PHỤ LỤC 1 ĐÍNH KÈM)
2.3. Phần san lấp mặt bằng.
Sơ đồ tổ chức thi công
MAGACO

NHÀ THẦU

BAN QLDA

PHÒNG HC-KT

ĐỘI MÁY
XÚC

ĐỘI VẬT
TƯ, TB

PHÒNG KỸ THUẬT

ĐỘI XE VẬN
CHUYỂN

BỘ PHẬN GIÁM SÁT

ĐỘI XE ỦI,
LU ĐẤT

ĐỘI RỬA
ĐƯỜNG, XE

Phân tích các hạng mục công việc:
Công việc chính là san nền. Thời gian thực hiện từ 15/3/2013 đến 20/6/2013.
Hạng
mục

1

Nội dung công việc

Chuẩn bị văn phòng, lán trại

Thời gian thực
hiện

T2/3/2013

Nhóm thực hiện công việc

Đội vật tư, thiết bị

6


T3/3/2013

2

Tập kết máy móc, trang thiết bị.

3

Bốc đất hữu cơ, vận chuyển đổ đi

20/3 – 15/4/2013

4

Đào đất

12/4 – 12/5/2013

5

Đổ cát đen, lu lèn chặt

2/5 – 18/6/2013

6

Vệ sinh công trường, sửa chữa xe 12/5 – 20/6/2013
cộ
Tổng cộng: 100 ngày

Đội vật tư, thiết bị
Đội máy xúc, Đội xe vận
chuyển
Đội máy xúc
Đội xe lu, đội xe vận
chuyển
Đội vệ sinh, đội sửa chữa
xe

15/3 – 20/6/2013

(PHẦN BIỂU ĐỒ GANTT THỰC HIỆN VIỆC SAN LẤP TẠI PHỤ LỤC 2 ĐÍNH
KÈM)

III. DỰ TOÁN KINH PHÍ GIAI ĐOẠN 1
Sau khi đã tiến hành đo đạc, khảo sát giá thành thị trường và khung giá đất do
thành phố quy định, 60 hộ dân đã đồng tình với việc di dời với mức bồi thường trung
bình /hộ. Các hạng mục khác cũng đã được tính toán và đưa ra các mức dự toán cụ thể.
Tổng mức đầu tư cho toàn bộ hạng mục Giải phóng mặt bằng, đền bù, San nền của Dự án
Xây dựng khu đô thị mới tại xã Trung Văn, huyện Từ Liêm của MAGACO khoảng 500
tỷ với bảng dự toán chi tiết kinh phí sau:

DỰ TOÁN KINH PHÍ DỰ ÁN GIAI ĐOẠN 1
Công trình : Xây dựng khu đô thị mới tại xã Trung văn, huyện Từ Liêm
Hạng mục: Giải phóng mặt bằng, đền bù và san lấp mặt bằng
Đơn vị tính: đồng

No

Nội dung chi phí

Cách tính

Giá trị trước
thuế

Thuế GTGT

Giá trị sau
thuế

Ký
hiệu

(1)

(2)

(3)

(4)

(5)

(6)

(7)

1

Chi phí lập dự án đầu tư
và phương án GPMB

2,07%*500 tỷ

2

Chi phí đền bù GPMB

60*2 tỷ

10,350,000,0
00

1,035,000,00
0

11,385,000,000

120,000,000,0

12,000,000,00

132,000,000,000

7

00

0

G1+G2+G3

402,402,685,000

40,240,268,500

G1

375,000,000,000

37,500,000,000

412,500,000,000

2,341,850,000

25,760,350,000

398,418,500

4,382,603,500

8,551,057,056

855,105,706

9,406,162,762

GQL
DA

17,842,535,053

1,784,253,505

19,626,788,558

GTV

3.1

Chi phí xây dựng công
trình
San nền

3.2

Thoát nước

G2

3.3

Chi phí xây dựng nhà tạm

G3

3

3,984,185,0
00

4

Chi phí quản lý dự án

5

Chi phí tư vấn và đầu tư
xây dựng công trình

5.1

Chi phí thiết kế

2,07%*Gxd

8,329,735,580

832,973,558

9,162,709,137

5.2

Chi phí thẩm tra thiết kế
bản vẽ thi công

0,158%*Gxd

635,796,242

63,579,624

699,375,867

5.3

Chi phí thẩm tra dự toán

0,153%*Gxd

615,676,108

61,567,611

677,243,719

5.4

Chi phí giám sát xây dựng

2,053%*Gxd

8,261,327,123

826,132,712

9,087,459,835

6

Chi phí khác

4,104,507,387

410,450,739

4,514,958,126

6.1

Chi phí thẩm tra phê duyệt
quyết toán

0,38%*Gxd

1,529,130,203

152,913,020

1,682,043,223

6.2

Chi phí kiểm toán

0,64%*Gxd

2,575,377,184

257,537,718

2,832,914,902

7

chi phí dự phòng

7.1

Chi phí dự phòng cho yếu
tố khối lượng phát sinh

(1+2+3+4+5)*5
%

Tổng cộng

(1+2+3+4+5)

Làm tròn

2.125%*Gxd

23,418,500,000

442,642,953,500

Gxd

GK

23,809,543,147
21,645,039,225

2,164,503,922

23,809,543,147

GDP1

500,000,406,093

T

500,000,406,000

8