Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng dự án xây dựng công viên tượng đài hòa bình, huyện từ liêm, thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM




LÊ THỊ NGẦN



ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH
BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG DỰ ÁN
XÂY DỰNG CÔNG VIÊN TƯỢNG ĐÀI HÒA BÌNH,
HUYỆN TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI





LUẬN VĂN THẠC SĨ




HÀ NỘI - 2014

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM


LÊ THỊ NGẦN


ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH
BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG DỰ ÁN
XÂY DỰNG CÔNG VIÊN TƯỢNG ĐÀI HÒA BÌNH,
HUYỆN TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI



CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 60.85.01.03



NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS. TS. NGUYỄN XUÂN THÀNH


HÀ NỘI - 2014
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu,
kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ
một học vị nào.

Tôi cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn
gốc.

Hà nội, ngày 15 tháng 9 năm 2014
Tác giả luận văn



Lê Thị Ngần
















Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ii

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý đất đai,
Khoa Sau đại học - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo mọi điều kiện
thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập
và nghiên cứu luận văn.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS. Nguyễn Xuân Thành,
là người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi hoàn
thành luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Từ Liêm và Trung tâm
Phát triển quỹ đất thành phố Hà Nội đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp
đầy đủ các thông tin, số liệu, trong quá trình nghiên cứu luận văn.
Cuối cùng, tôi xin trân trọng cám ơn các bạn học viên cùng lớp, những
người thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình
học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn.

Hà nội, ngày 15 tháng 9 năm 2014
Tác giả luận văn



Lê Thị Ngần

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iii

MỤC LỤC


LỜI CAM ĐOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iii
DANH MỤC BẢNG vi
DANH MỤC HÌNH vii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT viii
MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Mục đích nghiên cứu 2
3. Yêu cầu của đề tài 3
Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4
1.1. Cơ sở lý luận về bồi thường giải phóng mặt bằng 4
1.1.1. Một số khái niệm cơ bản về bồi thường giải phóng mặt bằng 4
1.1.2. Đặc điểm của quá trình bồi thường GPMB 5
1.1.3. Tác động của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đến phát triển cơ
sở hạ tầng và đời sống xã hội 6
1.1.4. Giá đất, định giá đất và tái định cư 7
1.2. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở Việt
Nam qua các thời kỳ 12
1.2.1. Trước khi có Luật Đất đai 1993 12
1.2.2. Sau khi Luật Đất đai 1993 có hiệu lực 16
1.2.3. Sau khi Luật sửa đổi một số điều của Luật Đất đai năm 1998 có hiệu lực 18
1.2.4. Sau khi Luật đất đai 2003 có hiệu lực 18
1.3. Chính sách thực hiện công tác giải phóng mặt bằng và tình hình quản lý sử

dụng đất của một số nước trên thế giới 24
1.3.1. Australia (úc) [24] 24
1.3.2. Hàn Quốc [24] 25
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iv

1.3.3. Trung Quốc [24] 27
1.3.4. Thái Lan [24] 29
1.4. Thực tiễn công tác giải phóng mặt bằng ở Việt Nam 30
1.4.1. Về đời sống, lao động và việc làm của các hộ nông dân bị thu hồi đất 33
1.4.2. Những ưu nhược điểm về tình hình GPMB trong thời gian qua 33
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU 37
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 37
2.2. Nội dung nghiên cứu 37
2.3. Phương pháp nghiên cứu 38
2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu 38
2.3.2. Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu có sử dụng phần mềm excel 38
2.3.3. Phương pháp phân tích, so sánh 38
Chương 3. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 39
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Từ Liêm 39
3.1.1. Điều kiện tự nhiên 39
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 44
3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Từ Liêm 55
3.2. Trình tự thực hiện công tác giải phóng mặt bằng [12] 57
3.3. Đánh giá chung về việc thực hiện công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn
huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội 62
3.4. Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng của dự
án xây dựng công viên Tượng đài Hòa Bình 64
3.4.1. Các văn bản pháp lý có liên quan đến dự án 64

3.4.2. Đánh giá kết quả thực hiện chính sách bồi thường GPMB dự án xây dựng
Công viên Tượng đài Hòa Bình 66
3.4.3. Đánh giá tác động, ảnh hưởng của việc thực hiện dự án 79
3.4.4. Đánh giá chung về việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt
bằng dự án 89
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page v

3.5. Một số đề xuất nhằm hoàn thiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng
khi Nhà nước thu hồi đất. 92
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 94
1. Kết luận 94
2. Kiến nghị 95
TÀI LIỆU THAM KHẢO 96
PHỤ LỤC 98

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vi

DANH MỤC BẢNG

STT Tên bảng Trang

Bảng 3.1. Một số chỉ tiêu về khí hậu của Từ liêm 41
Bảng 3.2. Cơ cấu kinh tế các năm trong giai đoạn 2008 - 2013 44
Bảng 3.3. Giá trị sản xuất các ngành giai đoạn 2008 - 2013 45
Bảng 3.4. Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 của huyện Từ Liêm 55
Bảng 3.5. Tình hình thu hồi đất GPMB Dự án Đầu tư xây dựng Công viên
Tượng đài Hòa Bình 67
Bảng 3.6. Bảng đơn giá bồi thường, hỗ trợ về đất 69

Bảng 3.7. Đối tượng được bồi thường, hỗ trợ về đất 71
Bảng 3.8. Quan điểm của người dân có đất bị thu hồi

trong việc xác định đối
tượng và điều kiện được bồi thường về đất 71
Bảng 3.9. Ý kiến đánh giá của người bị thu hồi đất về đơn giá bồi thường, hỗ trợ
đất và tài sản trên đất 73
Bảng 3.10. Phương án bồi thường, hỗ trợ chi tiết của 01 hộ gia đình Dự án đầu
tư xây dựng Công viên Tượng đài Hòa Bình 75
Bảng 3.11. Ý kiến đánh giá của các hộ dân về các chính sách hỗ trợ 76
Bảng 3.12. Phương thức sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của các hộ dân 80
Bảng 3.13. Thu nhập bình quân của các hộ dân bị thu hồi đất 82
Bảng 3.14. Đánh giá của người bị thu hồi đất về tổng thu nhập

trước và sau thu
hồi đất 82
Bảng 3.15. Đánh giá của người bị thu hồi đất về việc làm

trước và sau thu hồi
đất 83
Bảng 3.16. Đánh giá của người bị thu hồi đất về điều kiện sinh hoạt văn hóa, thể
thao, cảnh quan môi trường trước và sau thu hồi đất 87

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vii

DANH MỤC HÌNH

STT Tên hình Trang

Hình 3.1 Vị trí huyện Từ Liêm trong thành phố Hà Nội 40
Hình 3.2. Khu đất GPMB dự án Công viên Tượng đài hòa bình 67
Hình 3.3. Cổng chính của công viên Hòa Bình 85
Hình 3.4. Khuôn viên vui chơi tại công viên Hòa Bình 87
Hình 3.5. Không gian thoáng đãng trong công viên Hoà Bình 90


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page viii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

TT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ
1 BT, HT&TĐC Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
2 BTC Bộ Tài chính
3 BTNMT Bộ Tài nguyên &Môi trường
4 CN-TTCN-DV Công nghiệp - Tiểu thủ công nghiệp - Dịch vụ
5 CNH-HĐH Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa
6 GPMB Giải phóng mặt bằng
7 HĐ Hội đồng
8 HTX Hợp tác xã
9 NĐ-CP Nghị định - Chính phủ
10 NN Nông nghiệp
11 NXB Nhà xuất bản
12 UBND Uỷ ban nhân dân
13 TĐC Tái định cư
14 TM-DV Thương mại - dịch vụ
15 THCS Trung học cơ sở
16 THPT Trung học phổ thông
17 TT Thứ tự

18 TTLB Thông tư liên bộ
19 VHTT Văn hóa thông tin
20 WB World bank - Ngân hàng thế giới
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 1

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất là sản phẩm của tự nhiên, qua quá trình tác động của con người đất đai
là yếu tố tham gia trực tiếp vào quá trình sản xuất, là mặt bằng xây dựng các
công trình kết cấu hạ tầng, xây dựng các công trình sản xuất kinh doanh, xây
dựng các khu đô thị Cùng với sự phát triển của xã hội, đất đai ngày càng được
sử dụng vào nhiều mục đích và nhu cầu sử dụng đất ngày một tăng lên. Việc sử
dụng đất có hiệu quả cả về kinh tế - xã hội và tính bền vững môi trường ngày
càng có ý nghĩa.
Trong những năm gần đây, nền kinh tế đất nước đã đạt được những thành
tựu to lớn, cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng tăng tỷ trọng công nghiệp và
dịch vụ. Song hành cùng quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước một
loạt các nhu cầu về: phát triển kết cấu hạ tầng kỹ thuật (đường giao thông, công
trình thủy lợi…), phát triển cơ sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, sân vận
động, công viên, chợ…), phát triển kinh tế (xây dựng các khu công nghiệp, khu
dịch vụ, mặt bằng sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp…). Bên cạnh đó là áp lực
của sự gia tăng dân số hàng năm. Vì thế, nhu cầu sử dụng đất của xã hội càng
ngày càng cao.
Việc thực thi chính sách BT, HT&TĐC (công tác GPMB) khi Nhà nước
thu hồi đất là công việc khó khăn, phức tạp chung của cả nước, nó mang tính
kinh tế - xã hội tổng hợp. Với thủ đô Hà Nội công tác GPMB lại càng phức tạp
gấp bội. Đây cũng là một lĩnh vực rất nhạy cảm, vì nó tác động đến mọi mặt đời
sống của người dân bị thu hồi đất, nó liên quan trực tiếp tới quyền lợi, lợi ích

kinh tế của người dân bị thu hồi đất. Nhiều địa phương phải điều chỉnh lại quy
hoạch, sửa đổi thiết kế, dự án phải chờ đợi đất do không giải phóng mặt bằng
được hoặc do cơ sở hạ tầng không đảm bảo. Hậu quả là làm ảnh hưởng tiến độ,
gây thiệt hại lớn về kinh tế của Nhà nước và nhà đầu tư, làm bất ổn định về chính
trị - xã hội. Tồn tại lớn nhất đang xảy ra ở hầu hết các địa phương là việc thực
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 2

hiện chính sách BT, HT không tuân thủ các quy định của pháp luật, giá bồi
thường thấp, không công khai, thiếu dân chủ, tiêu cực, tham nhũng. Những tồn
tại có thể gọi là “bệnh cố hữu” này đang là nguyên nhân của tình trạng khiếu nại,
tố cáo, khiếu kiện đông người về đất đai hiện nay (có hơn 70% số đơn thư khiếu
nại về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư) (Nguồn Bộ Tài nguyên và Môi trường).
Sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lựcthi hành, Chính phủ đã ban
hành nhiều văn bản hướng dẫn như: Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày
03/12/2004 về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi; Nghị định
số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ Chính phủ quy
định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực
hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai; Nghị định số 69/2009/NĐ-CP
ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ Quy định bổ sung về quy hoạch sử
dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Huyện Từ Liêm, là một huyện nằm ở phía Tây của thành phố Hà Nội.
Theo quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội của Thủ đô đến năm 2020,
hơn nửa diện tích huyện Từ Liêm nằm trong vành đai phát triển đô thị, diện tích
đất nông nghiệp ngày càng bị thu hẹp và chia cắt, các khu công nghiệp, khu đô
thị mới từng bước hình thành. Cũng như các địa phương khác trong cả nước công
tác bồi thường, giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn
huyện cũng gặp một số khó khăn vướng mắc về mặt chính sách, trình tự, thủ tục
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Vì vậy, việc thực hiện

đề tài: “Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng
dự án xây dựng công viên Tượng đài Hòa Bình, huyện Từ Liêm, thành phố
Hà Nội” là cần thiết trong thời điểm hiện nay.
2. Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng đối
với dự án xây dựng Công viên Tượng đài Hòa Bình, huyện Từ Liêm, thành phố
Hà Nội.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 3

- Đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục những tồn tại và nâng cao hiệu
quả của chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng.
3. Yêu cầu của đề tài
- Nắm vững các văn bản liên quan đến bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất.
- Các số liệu phải phản ánh trung thực, khách quan về thực trạng công tác
giải phóng mặt bằng của dự án nghiên cứu.
- Chỉ ra được những thuận lợi, khó khăn, bất cập trong quá trình thực hiện
chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án nghiên cứu.







Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 4

Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1. Cơ sở lý luận về bồi thường giải phóng mặt bằng
1.1.1. Một số khái niệm cơ bản về bồi thường giải phóng mặt bằng
- Bồi thường có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao cho một
chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác. Bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện
tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất [21].
- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: Là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu
hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời
đến địa điểm mới [21].
- Giải phóng mặt bằng là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên
quan đến di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên phần đất nhất
định được quy định cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới
trên đó [21].
Điều này có nghĩa là:
- Không phải là mọi khoản “trả lại tương xứng” đều được tính bằng tiền.
- Sự “thiệt hại”, mất mát của một chủ thể nào đó có thể là sự “thiệt hại”,
mất mát về vật chất, có thể cả về tinh thần.
Việc bồi thường có thể vô hình (xin lỗi) hoặc hữu hình (bồi thường bằng
tiền, bằng vật chất khác), có thể do thoả thuận giữa các chủ thể.
Trên thực tế, ngoài các khoản bồi thường nói trên thì còn có một hình thức
bồi thường khác gọi là hỗ trợ. Hỗ trợ tương xứng với giá trị hoặc công lao cho
một chủ thể nào đó bị thiệt hại về một hành vi của chủ thể khác.
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh
quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế được
Hiến pháp năm 1992 quy định tại điều 23 [15]; một số điều của Luật Đất đai
2003 và các văn bản hướng dẫn hiện hành cụ thể như: Nghị định số
181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật đất đai; Nghị định
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 5

197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 quy định về BT, HT và TĐC khi Nhà nước
thu hồi đất, Thông tư 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 hướng dẫn thi hành
nghị định số 197/2004/NĐ-CP; Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về
bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm
2003; Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung về trình tự,
thủ tục BT, HT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất; Thông tư 14/2008/TTLB-BTC-
BTNMT hướng dẫn thi hành Nghị định 84/2007/NĐ-CP; Nghị định
69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá
đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và tái định cư…
Từ đây có thể thấy rằng bản chất của công tác GPMB trong tình hình hiện
nay không chỉ đơn thuần là bồi thường trả lại về giá trị vật chất mà còn đảm bảo
lợi ích chính đáng cho những người dân bị Nhà nước thu hồi đất phục vụ cho
mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Đó là việc
Nhà nước đảm bảo cho họ có một cuộc sống mới ổn định, một điều kiện sống tốt
hơn hoặc bằng điều kiện sống nơi ở cũ, hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản
xuất, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm…để họ yên tâm sản xuất,
làm việc và cống hiến cho xã hội góp phần đưa đất nước phát triển trên những cơ
sở vững chắc, ổn định và tiến vững trên con đường hội nhập toàn cầu [16].
1.1.2. Đặc điểm của quá trình bồi thường GPMB
GPMB là quá trình đa dạng và phức tạp. Nó thể hiện khác nhau đối với
mỗi một dự án, nó liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích
của toàn xã hội.
- Tính đa dạng thể hiện: mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác
nhau với điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và trình độ dân trí nhất định. Đối với
khu vực nội thành, mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản
trên đất lớn dẫn đến quá trình GPMB có đặc trưng nhất định. Đối với khu vực
ven đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động
sản xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ
quá trình GPMB cũng có đặc trưng riêng của nó. Còn đối với khu vực ngoại

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 6

thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp, đời sống
phụ thuộc chính vào nông nghiệp. Do đó, GPMB cũng được tiến hành với những
đặc điểm riêng biệt.
- Tính phức tạp thể hiện: đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan
trọng trong đời sống kinh tế - xã hội đối với mọi người dân. Ở khu vực nông
thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại
là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả
năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được
đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất
nhưng họ vẫn không cho thuê. Trước tình hình đó đã dẫn đến công tác tuyên
truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển là rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển
nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này. Mặt khác, cây
trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng đa dạng, không được tập trung một loại nhất
định nên gây khó khăn cho công tác định giá bồi thường [16].
1.1.3. Tác động của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đến phát triển cơ
sở hạ tầng và đời sống xã hội
1.1.3.1. Đối với sự phát triển cơ sở hạ tầng
Công tác giải phóng mặt bằng đúng tiến độ sẽ tiết kiệm được thời gian, chi
phí và sớm thực hiện dự án, cơ sở hạ tầng được đưa vào sử dụng mang lại hiệu
quả kinh tế xã hội. Ngược lại, làm chậm tiến độ thực hiện dự án, lãng phí thời
gian, tăng chi phí, giảm hiệu quả dự án.
Thực hiện GPMB tốt sẽ giảm chi phí, có điều kiện tập trung vốn cho mở
rộng đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng. Ngược lại, chi phí bồi thường lớn, không kịp
hoàn thành tiến độ dự án dẫn đến quay vòng vốn chậm gây khó khăn cho các nhà
đầu tư.
1.1.3.2. Đối với sự phát triển kinh tế - xã hội
Công tác GPMB góp phần cải thiện môi trường đầu tư, khai thác các nguồn

lực từ đất đai cho đầu tư phát triển, các cơ sở hạ tầng kinh tế - xã hội ở nước ta thời
gian qua đã được Đảng và Nhà nước quan tâm đầu tư hầu khắp các vùng, miền
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 7

trên cả nước, đặc biệt tại các thành phố lớn đã đóng góp vào sự thành công bước
đầu của công cuộc CNH-HĐH đất nước, thúc đẩy kinh tế phát triển, đáp ứng nhu
cầu vật chất, tinh thần của nhân dân. Để đạt được kết quả nêu trên công tác bồi
thường GPMB đóng vai trò không nhỏ để các dự án phát huy hiệu quả.
1.1.4. Giá đất, định giá đất và tái định cư
1.1.4.1. Giá đất
Tại Điều 4, Luật Đất đai năm 2003 quy định: “Giá quyền sử dụng đất (sau
đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy
định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất” [21].
Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:
- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định (căn cứ vào
nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và khung giá đất theo quy định của
Chính phủ) và được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng
đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Giá đất là công cụ kinh tế để Nhà nước quản lý và người sử dụng đất tiếp
cận với cơ chế thị trường. Giá đất là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân
phối đất đai người sử dụng thực hiện nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh
các mối quan hệ đất đai theo pháp luật.
1.1.4.2. Định giá, định giá đất, định giá bất động sản
* Định giá:

Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật,

tính pháp lý, vừa mang tính xã hội [22]. Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và
phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường. Định giá
tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Nhiều khái niệm sử dụng trong lý
thuyết định giá là những khái niệm kinh tế tuy có một số khác biệt.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 8

- Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định ( GS. W. Sealrooke -
Viện đại học Portsmouth - Vương quốc Anh).
- Định giá là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của
một tài sản cụ thể, tại một thời điểm xác định,có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm
của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao
gồm các loại đầu tư lựa chọn.( GS. Lim Lan Yuan - khoa xây dựng và bất động
sản - đại học quốc gia Singapore).
* Định giá đất:
Định giá đất là những phương pháp kinh tế nhằm tính toán lượng giá trị
của đất đai bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm xác định khi chúng tham gia
trong một thị trường nhất định. Vì vậy, về nguyên tắc việc định giá đất cũng như
định giá các tài sản thông thường nhưng đất đai là một tài sản đặc biệt, giá đất
ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp luật chi phối, nó còn bị
tác động bởi các yếu tố tâm lý xã hội. Cho nên, định giá đất được biểu hiện là sự
ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích
đã được xác định tại một thời điểm xác định. Việc định giá đất hiện nay chủ yếu
được sử dụng là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập.
Theo quy định tại Luật đất đai năm 2003, định giá đất phải đảm bảo
nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường
trong điều kiện bình thường [21]. Thực tế cho thấy, bảng giá đất các địa phương
công bố hàng năm chưa phù hợp với nguyên tắc nêu trên dẫn tới các khiếu kiện
của người bị thu hồi đất và gây ách tắc trong thực hiện bồi thường, GPMB. Theo

kết quả Bộ Tài nguyên và Môi trường kiểm tra thi hành Luật Đất đai cho thấy
trong 17.480 đơn khiếu kiện về đất đai thì khiếu kiện về GPMB chiếm 70,64%
mà khiếu kiện về giá đất bồi thường thấp hơn giá thị trường chiếm 70% khiếu
kiện về GPMB [25].
* Định giá bất động sản:
Khoản 9, Điều 4, Luật kinh doanh Bất động sản năm 2006 quy định:
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 9

“Định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản
cụ thể tại một thời điểm xác định” [22].
Định giá bất động sản thực chất là định giá đất và định giá các tài sản gắn
liền với đất (nếu có). Trong trường hợp bao gồm cả việc định giá các tài sản gắn
liền với đất, thì cũng không thể vì thế mà tách chúng hoàn toàn độc lập nhau, vì
bất động sản là một đơn vị thống nhất, thống nhất về quyền chiếm hữu, quyền sử
dụng và về mục đích sử dụng. Hơn nữa do bất động sản là một tài sản không di
dời được nên giá trị bất động sản luôn luôn chịu sự tác động bởi nhiều yếu tố. Số
lượng các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của mỗi yếu tố đến giá trị của bất động
sản là không giống nhau, chúng tùy thuộc vào từng loại bất động sản, từng vị trí
của bất động sản. Vì vậy, việc xác định các quyền đối với bất động sản, những
yếu tố và mức độ ảnh hưởng chúng đến giá trị của bất động sản là rất khó khăn,
phức tạp.
1.1.4.3. Vận dụng lý luận địa tô của C.Mac vào việc định giá đền bù thiệt hại đất
và tài sản
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra
đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa
tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra.
Trong chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị
chúa phong kiến chiếm đọat. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về

ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Địa tô tư bản chủ nghĩa phản
ánh quan hệ giữa ba giai cấp: Địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công
nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản có các loại địa tô: địa tô
chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi
ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản
thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa
bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của nhà nước và
khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 10

Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những
mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơi tiêu
thụ hơn…) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn. Đây là độ chênh lệch
giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Nguồn gốc của địa tô chênh
lệch là do lao động tạo ra. Có hai loại địa to chênh lệch, gồm: địa tô chênh lệch I
và địa tô chênh lệch II.
- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản và
lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được khác nhau.
- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh
đem lại. Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư bản không
bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau.
Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất
có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. Địa tô chênh lệch có thể tính theo
công thức sau:
Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội - Giá cả sản xuất cá biệt
Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận
dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao
hơn giá cả sản xuất.
Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh

doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê đất
của địa chủ để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh
hưởng rất lớn. Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên mà
còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên.
1.1.4.4. Về tái định cư
Theo từ điển Tiếng Việt: Tái nghĩa là "hai lần hoặc lần thứ hai, lại một
lần nữa". Định cư: là ở một nơi nhất định để sinh sống, làm ăn.
Tái định cư là một khái niệm mang nội hàm khá rộng, dùng để chỉ những
ảnh hưởng tác động đến đời sống của người dân do bị mất tài sản và nguồn thu
nhập trong quá trình phát triển dự án gây ra, bất kể có phải di chuyển hay không
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 11

và các chương trình nhằm khôi phục cuộc sống của họ. Tái định cư bao hàm cả
việc thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất. Tái định cư theo
nghĩa hẹp là quá trình di chuyển người dân đến nơi ở mới [22].
Phân loại tái định cư:
1. Về hình thức, việc tái định cư có các dạng:
- Di dân vào vùng đô thị hóa.
- Chuyển dịch nội ngoại thành, bao gồm từ việc thực hiện các chương
trình cải tạo đô thị cho tới việc chuyển dịch theo sở nguyện của người dân.
- Tái định cư tại chỗ khi thực hiện các dự án chỉnh trang khu dân cư.
2. Xét về sở nguyện của người dân cũng có nhiều mức độ:
- Tái định cư tự phát: là việc mua bán đất và xây dựng trái phép không
theo quy hoạch. Do việc xây dựng trái phép ở khu vực không có hạ tầng, giá đất
rẻ nên nhiều người có thu nhập thấp, trong đó có nhiều người thuộc diện giải tỏa
từ các dự án nhận tiền bồi thường tự lo chỗ ở.
- Tái định cư tự giác: là việc tái định cư để thực hiện các dự án và người
dân tự giác chấp hành kế hoạch và phương thức tái định cư, kể cả việc tạo lập
chỗ ở mới ở các dự án phát triển nhà.

- Cưỡng bức tái định cư: thường là cưỡng bức giải tỏa và bố trí chỗ ở cho
những người bị giải tỏa chưa được sự đồng thuận của họ. Nhiều trường hợp
không kiên quyết đã gây ra ách tắc cho đấu tư phát triển.
3. Xét về tính chất, tái định cư có 2 dạng:
- Tái định cư bắt buộc: để thực hiện các dự án phục vụ lợi ích chung. Nhìn
chung các quốc gia trên thế giới đều xác lập quyền ưu tiên của nhà nước trong
việc thu hồi đất để thực hiện các dự án này ví lợi ích quốc gia.
- Tái định cư tự nguyện: thông thường trong các dự án cải tạo đô thị ở quy
mô nhỏ, vì lợi ích trực tiếp của những người tham gia thực hiện dự án.
Tái định cư là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí quan trọng
trong chính sách giải phóng mặt bằng. Các dự án tái định cư cũng được coi là dự
án phát triển và phải được thực hiện như các dự án phát triển khác.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 12

1.2. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở
Việt Nam qua các thời kỳ
1.2.1. Trước khi có Luật Đất đai 1993
1.2.1.1. Giai đoạn trước cách mạng tháng 8 năm 1945
Khi thực dân Pháp xâm lược nước ta, chúng thực hiện chính sách lập đồn
điền, ngoài một số hiệp ước bất bình đẳng để chiếm hữu đất không bồi hoàn,
Nghị định của toàn quyền Đông Dương ngày 17 tháng chạp 1913 là văn bản
chính thức định ra những nguyên tắc nhượng địa, núp dưới hình thức mua bán để
chiếm đoạn đất đai, mục đích chủ yếu là để cho tư bản Pháp khai thác tài nguyên
của đất nước.
1.2.1.2. Giai đoạn từ sau cách mạng tháng 8 năm 1945 đến năm 1975
Sau cách mạng tháng 8 năm 1945 thành công, hiến pháp đầu tiên của của
nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà (1946) chỉ rõ “Nhiệm vụ của dân tộc ta trong
giai đoạn này là nhằm bảo toàn lành thổ giành độc lập hoàn toàn và kiến thiết
quốc gia trên nền tảng dân chủ ” Với các hình thức sở hữu đất đai, mục tiêu

người cày có ruộng, luật cải cách ruộng đất ra đời ngày 04/12/1953 có ý nghĩa
thủ tiêu quyền chiếm hữu ruộng đất thực dân Pháp và tay sai bán nước ở Việt
Nam, xoá bỏ chế độ phong kiến về chiếm hữu ruộng đất của giai cấp địa chủ thực
hiện chế độ sở hữu ruộng đất của nông dân, đồng thời trực thu, trưng thu trưng
mua ruộng đất để thể hiện thái độ của nhà nước đối với từng đối tượng, trong đó
tịch thu trưng thu là chủ yếu, việc trưng mua hầu như không theo giá cả thị
trường, khi cuộc cải cách ruộng đất hoàn thành nông dân có quyền sở hữu ruộng
đất được chia cấp [17].
Ngay sau khi hoà bình được lập lại ở Miền Bắc (1954), Đảng và Nhà nước
đã khẳng định con đường tất yếu của cách mạng Việt Nam là xây dựng chủ nghĩa
xã hội ở miền Bắc và đấu tranh giải phóng miền Nam. Do đó nhu cầu đất để sử
dụng vào các mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia là
vấn đề không thể tránh khỏi đối với một đất nước mới hoàn thành cuộc cách mạng
giải phóng dân tộc, đánh đổ chế độ thực dân, phong kiến địa chủ (với đặc thù sản
xuất nông nghiệp là chủ yếu). Trong giai đoạn này, nước ta tồn tại ba hình thức sở
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 13

hữu về đất đai là sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân.
Hiến pháp năm 1959 đã quy định rõ sự tồn tại của các thành phần kinh tế.
Về chính sách đất đai, Nhà nước ban hành các văn bản nội dung cơ bản là công
nhận sự tồn tại đồng thời của ba hình thức sở hữu của đất đai bao gồm sở hữu
Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Thời kỳ này, vấn đề tái định cư chưa
được đặt ra, mà người bị trưng dụng đất tự chủ động trong việc bố trí nơi ở mới,
nếu sau khi trưng dụng đất họ phải di chuyển chỗ ở. Do đất đai được coi như
hàng hoá tham gia vào quá trình lưu thông dân sự nên Nhà nước không đặt vấn
đề đền bù một cách chi tiết mà chỉ cho phép chủ các công trình tự bàn bạc, thoả
thuận với nhân dân. Điều này cho thấy quan hệ dân sự được thể hiện rất rõ trong
quan hệ đất đai.
Khi trưng dụng ruộng đất, Nhà nước ta xác định cách bồi thường tốt nhất

là vận động nhân dân điều chỉnh hoặc nhượng ruộng đất khác cho người có
ruộng đất bị trưng dụng để họ tiếp tục sở hữu sản xuất. Trường hợp không làm
được như vậy, về đất sẽ được bồi thường bằng tiền từ 1- 4 năm sản lượng thường
niên của ruộng đất bị trưng dụng. Mức bồi thường căn cứ vào thực tế ở mỗi nơi,
đời sống của nhân dân cao hay thấp, ruộng đất ít hay nhiều, tốt hay xấu mà xác
định. Đối với ruộng đất bị đào để tu bổ đường xá, thì tuỳ theo đất bị đào sâu hay
nông, sản lượng bị giảm nhiều hay ít mà định mức bồi thường nhưng không quá
2 năm sản lượng thường niên. Nếu ruộng đất bị trưng dụng chuyên trồng cây ăn
quả, cây công nghiệp lưu niên thì bồi thường cao hơn so với các loại hoa màu
khác. Nếu phải rời nhà, giếng nước đi nơi khác thì sẽ được giúp đỡ để xây dựng
cái khác. Ruộng đất bị trưng dụng thuộc HTX nông nghiệp thì không cần bồi
thường nếu như có khả năng thu xếp để việc trưng dụng không ảnh hưởng đến
đời sống xã viên hoặc chỉ được bồi thường một phần nào.
Ngày 11/01/1970, Thủ tướng Chính phủ ban hành Thông tư 1792/TTg quy
định một số điểm tạm thời về bồi thường nhà cửa đất đai cây cối lưu liên các hoa màu
cho nhân dân ở những vùng xây dựng kinh tế, mở rộng thành phố. Thông tư này ra
đời trong bối cảnh yêu cầu phát triển kinh tế, mở rộng các khu công nghiệp tập trung
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 14

và hình thành một số thành phố ở các khu công nghiệp này. Như vậy, hàng năm diện
tích đất nông nghiệp sẽ bị thu hẹp dần, ảnh hưởng rất lớn đến đời sống của nhân dân,
đây là điều bất lợi cho mô hình kinh tế tập trung của Nhà nước.
Về nguyên tắc bồi thường, thông tư hướng dẫn bồi thường phải thoả đáng
quyền lợi kinh tế của các hợp tác xã và của nhân dân, nhưng không vì thiên lệch
về phía nhân dân mà nhà nước phải bồi thường quá.
Về thể thức bồi thường, trước hết là các ngành, các cơ quan xây dựng phải
đến liên hệ với chính quyền các cấp để tiến hành thương lượng với nhân dân, rồi
căn cứ vào tài sản hiện có (Nhà, sản lượng thu hoạch thường liên và thời hạn
hưởng hoa lợi cây quả) hoặc hoa màu, công sức bỏ ra khai phá và phân loại đất

đai của địa phương mà định giá bồi thường cho phù hợp.
Về mức bồi thường, Thông tư số 1792/TTg quy định: Đối với nhà ở, trước
hết căn cứ vào diện tích chính và phụ, giá trị sử dụng của ngôi nhà để định giá
bồi thường; Giá cả bồi thường căn cứ vào giá quy định bình quân cho một m
2
trong kế hoạch của nhà nước thời kỳ đó đối từng loại nhà, đảm bảo số tiền đủ để
xây dựng nhà khác có diện tích tương đương như nhà cũ. Đối với đất đai, căn cứ
vào công khai phá và sản lượng thu hoạch của từng vùng mà quy định giá bồi
thường cho thoả đáng Đối với cây lưu niên việc bồi thường các cây ăn quả lâu
dài và ngắn ngày phải căn cứ sản lượng thu hoạch thường niên và thời hạn trồng,
hoa lợi của mỗi loại cây để quy định giá bồi thường.
Như vậy, thời kỳ này quan hệ về đất đai vẫn được giải quyết bằng các
quan hệ dân sự. Đó là sự thoả thuận bàn bạc, sau đó thống nhất giá trị đền bù mà
không cần cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải phê duyệt phương án đền bù
hay ban hành giá đền bù. Một điều đáng chú ý là, thẩm quyền giao đất (cấp đất)
chưa được pháp luật quy định cụ thể, hơn nữa đất đai tuỳ thuộc 3 hình thức sở
hữu nhưng chưa tham gia mạnh mẽ vào thị trường, người được cấp đất không
phải nộp tiền, thủ tục đơn giản, công tác quy hoạch sử dụng đất chưa được chú
trọng. Do đó, Thông tư số 1792/TTg không đặt vấn đề đền bù thiệt hại về đất
(nhất là đất làm nhà ở) mà chỉ đặt vấn đề đền bù thiệt hại về tài sản trên đất
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 15

(gồm nhà cửa cây cối, hoa màu công khai phá, tôn tạo).
1.2.1.3. Giai đoạn từ sau năm 1975 đến trước năm 1993
Sau khi giải phóng miền Nam, thống nhất đất nước 1975, chúng ta bước
vào giai đoạn cả nước xác định con đường đi lên chủ nghĩa xã hội, ổn định kinh
tế, chính trị, văn hoá, khôi phục đất nước. Để đáp ứng với yêu cầu của giai đoạn
cách mạng mới, Hiến pháp năm 1980 ra đời, bước đầu tạo ra sự đổi mới về nhận
thức cũng như phương thức quản lý kinh tế. Điều 19 của Hiến pháp khẳng định

đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhưng sự phát triển kinh tế vẫn dựa trên cơ sở của
chế độ bao cấp. Về đất đai pháp luật không quy định giá đất và không cho phép
đất đai tham gia chuyển dịch dân sự, điều này được thể hiện trong Quyết định số
201/CP ngày 01/7/1980 của Hội đồng Bộ trường "Không được phát canh thu tô,
cho thuê, cầm cố hoặc bán nhượng đất dưới bất cứ hình thức nào, không được
dùng đất để thu những khoản lợi không do lao động mà có, trừ trường hợp nhà
nước quy định". Như vậy khi có nhu cầu sử dụng đất, nhà nước sẽ cấp đất và
không thu tiền sử dụng đất, cần bao nhiêu, nhà nước cấp bấy nhiêu và quan hệ
đất đai chỉ là quan hệ giữa nhà nước với người sử dụng đất, tức là quan hệ đơn
thuần, quan hệ "giao - thu". Do đó thời kỳ này, vấn đề đền bù thiệt hại khi nhà
nước thu hồi đất không được đặt ra.
Luật đất đai 1988 ra đời dựa trên quy định đất đai thuộc sở hữu tòan dân
nên khi đất đai bị nhà nước thu hồi, người sử dụng đất không được đền bù về đất
mà chỉ được đền bù tài sản hoa màu. Theo quy định của Luật đất đai, đất đai
không có giá, mọi hành vi mua bán, cho thuê, thừa kế đất đai đều bị nghiêm cấm.
Đất đai là một loại tài sản đặc biệt do nhà nước phân phối giao đất theo cơ chế
hành chính, bao cấp xin bao nhiêu cấp bấy nhiêu mà người được nhà nước cấp
đất không phải nộp tiền sử dụng đất. Thị trường ngầm về đất đai tuy đã hình
thành nhưng không sôi động và hầu như người sử dụng đất ít nghĩ đến khả năng
sinh lợi của đất [18].
Để đất đai được sử dụng hợp lý, tiết kiệm và bù lại những thiệt hại về đất
nông nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang sử dụng vào các mục đích khác, ngày