KINH TẾ LƯỢNG - CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BÁN MỘT CĂN NHÀ Ở KHU ĐÔ THỊ PHÚ MỸ HƯNG

NHÓM 21
1. Hoàng Mai Chi
2. Trần Thị Xuân Đào
3. Cù Mỹ Linh
4. Phạm Thị Thùy Ngân
5. Lâm Đức Thái
6. Nguyễn Diên Tú Trinh


CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN

GIÁ BÁN MỘT CĂN NHÀ
Ở KHU ĐÔ THỊ MỚI
PHÚ MỸ HƯNG


NỘI DUNG
I. LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI
II. THIẾT LẬP MÔ HÌNH TỔNG QUÁT
III.KIỂM ĐỊNH VÀ KHẮC PHỤC CÁC
HIỆN TƯỢNG TRONG MÔ HÌNH
IV.KHÓ KHĂN
V. ĐỀ XUẤT


I. LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI
1) Nhu cầu về nhà ở của người dân tăng
cao
2) Khó khăn trong việc lựa chọn một căn
nhà thích hợp

3) Các yếu tố môi trường, an ninh, thẩm
mỹ ngày càng được quan tâm


II. THIẾT LẬP MÔ HÌNH TỔNG QUÁT

1) Hàm hồi qui tổng thể
Y= c1+ c2D2 + c3D3 + c4D4 + c5D5
+ c6D6 + c7D7 + c8D8 + c9X9
+ c10X10 + Ui


II. THIẾT LẬP MÔ HÌNH TỔNG QUÁT
2) Giải thích các biến

Biến phụ thuộc
Y: Giá bán trung bình một căn hộ ở khu đô
thị mới Phú Mỹ Hưng ( tỷ đồng )


II. THIẾT LẬP MÔ HÌNH TỔNG
QUÁT
2) Giải thích các biến
 Biến định tính
D1->5: Loại địa ốc
 D1 : căn hộ chung cư.
D1= 1: là căn hộ chung cư
D1= 0: không là căn hộ chung cư
 D2 : Villa đơn lập
D2 =1: là villa đơn lập

D2 =0: không là villa đơn lập


II. THIẾT LẬP MÔ HÌNH TỔNG
QUÁT
2) Giải thích các biến
D3 : Villa song lập
D3 = 1: là villa song lập
D3 = 0: không là villa song lập
 D4 : Villa tứ lập
D4 =1: là villa tứ lập
D4 =0: không là villa tứ lập
 D5 : Nhà phố
D5 =1: là nhà phố
D5= 0: không là nhà phố



II. THIẾT LẬP MÔ HÌNH TỔNG
QUÁT
2) Giải thích các biến

D6 : Nội thất
D6 = 1: Có nội thất
D6 = 0: Không có nội thất
 D7 : Hướng nhà
D7 = 1:Hướng đẹp (Nam, Đông, Đông Nam…)
D7 = 0:Hướng xấu (Tây, Bắc, Tây Bắc …)
 D8 : Giấy tờ
D8 =1 : Số hồng

D8 =0 : Giấy tờ hợp lệ nhưng chưa có sổ
hồng



II. THIẾT LẬP MÔ HÌNH TỔNG
QUÁT
2) Giải thích các biến


Biến định lượng



X9 : Diện tích sử dụng ( m2)



X10 : Chiều rộng đường trước nhà ( m
)


II. THIẾT LẬP MÔ HÌNH TỔNG QUÁT
3) Bảng thống kê mô tả
- D2: 38/180 căn là villa đơn lập
- D3: 18/180 căn là villa song lập
- D4: 23/180 căn là villa tứ lập
- D5: 30/180 căn là nhà phố
⇒70 căn trong số 180 căn nhà mà chúng tôi
khảo sát là căn hộ cao cấp.

II. THIẾT LẬP MÔ HÌNH TỔNG QUÁT
3) Bảng thống kê mô tả

- D6: 127 / 180 căn đã trang bị nội thất đầy đủ,
còn lại 53 căn chưa có nội thất.
- D7: 95/180 căn nhà có hướng đẹp ( các hướng
như Đông Nam, Nam


II. THIẾT LẬP MÔ HÌNH TỔNG QUÁT
3) Bảng thống kê mô tả
-D8: 74/180 căn có sổ hồng
- X9: tổng diện tích sử dụng trung bình của
một căn nhà là 209,9 m2/căn. Cao nhất là
1000m2/căn, thấp nhất là 40m2/căn.
- X10: bề rộng trung bình của đường phía
trước nhà là 34,73 m. Cao nhất là 120m, thấp
nhất là 2m.


II. THIẾT LẬP MÔ HÌNH TỔNG QUÁT
4) Bảng hồi qui gốc


Dependent Variable: Y
Sample: 1 180
Included observations: 180
Variable

Coefficient

Std. Error

t-Statistic

Prob.  

C

0.769816

0.677159

1.136832

0.2572

D2

4.095106

1.047892

3.907947

0.0001

D3

5.035263

1.040281

4.840292

0.0000

D4

4.039356

0.976280

4.137495

0.0001

D5

2.414908

0.825753

2.924494

0.0039

D6

1.198030

0.597113

2.006371

0.0464

D7

0.541366

0.559110

0.968264

0.3343

D8

0.206535

0.598466

0.345107

0.7304

X9

0.005465

0.002524

2.165500

0.0317

X10

0.153208

0.009770

15.68223

0.0000

R-squared

0.851133

    Mean dependent var

10.74123

Adjusted R-squared

0.843252

    S.D. dependent var

9.005852

S.E. of regression

3.565542

    Akaike info criterion

5.434462

Sum squared resid

2161.225

    Schwarz criterion

5.611848

Log likelihood

-479.1016

    F-statistic

107.9958

Durbin-Watson stat

1.961964

    Prob(F-statistic)

0.000000


II. THIẾT LẬP MÔ HÌNH TỔNG QUÁT
4) Bảng hồi qui gốc
Phương trình hồi quy gốc 
Y= 0.769816 + 4.095106*D2 + 5.035263*D3
+ 4.039356*D4 + 2.414908*D5 +
1.198030*D6 + 0.541366*D7 + 0.206535*D8
+ 0.005465*X9 + 0.153208*X10


IV . KIỂM ĐỊNH MÔ HÌNH HỒI QUY
 Đa cộng tuyến
Tự tương quan
 Phương sai thay đổi
 Thừa biến
 Bỏ sót biến


IV . KIỂM ĐỊNH MÔ HÌNH HỒI QUY
1) Đa cộng tuyến

=> Không có đa cộng tuyến

IV . KIỂM ĐỊNH MÔ HÌNH HỒI QUY
2) Tự tương quan

=> Không bị tự tương quan bậc 1


IV . KIỂM ĐỊNH MÔ HÌNH HỒI QUY
3) Phương sai thay đổi


IV . KIỂM ĐỊNH MÔ HÌNH HỒI QUY
3) Phương sai thay đổi

=> Mô hình bị HET


IV . KIỂM ĐỊNH MÔ HÌNH HỒI QUY
3) Phương sai thay đổi
Cách khắc phục phương sai thay đổi
1)Tạo trọng số
Ta hồi qui theo y thêm 1 lần để bảng phần dư
resid được cập nhật lại. Sau đó, ta tạo trọng số
abs_resid = abs (resid2).
2) Hồi qui theo trọng số
Hàm hồi qui phụ:
abs_resid = α 1 + α2*X9i + α3*X10i + α4*(X9i2)
+ α5*(X10i2) + α6*(X9i*X10i)

IV . KIỂM ĐỊNH MÔ HÌNH HỒI QUY
3) Phương sai thay đổi

Kiểm định White
sau khi khắc phục hiện tượng
phương sai thay đổi


=> Khắc phục thành công


IV . KIỂM ĐỊNH MÔ HÌNH HỒI QUY
4) Kiểm định thừa biến

=> Các biến có mặt trong mô hình
đều không thừa