KHẢO SÁT CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BÁN MỘT CĂN NHÀ

ĐỀ TÀI 16: KHẢO SÁT CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BÁN MỘT
CĂN NHÀ.
I. Ý NGHĨA CỦA VIỆC LỰA CHỌN ĐỀ TÀI
Nhà ở là nhu cầu thiết yếu trong đời sống của con người, “an cư” thì mới
“lạc nghiệp”. Trong thời đại ngày nay, khi dân số tăng nhanh thì nhu cầu này lại
càng trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết, đặc biệt là ở những khu vực đông dân cư và
có kinh tế phát triển như thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội…
Tuy nhiên, việc người dân có thể thỏa mãn nhu cầu về nhà ở hay không lại bị
tác động rất lớn bởi giá bán ngôi nhà đó. Giá bán lại do nhiều yếu tố khác chi phối
như: diện tích, vị trí, kết cấu, môi trường xung quanh ngôi nhà,…nhưng với mức độ
ảnh hưởng khác nhau. Do đó, việc tìm mua nhà đáp ứng được yêu cầu và phù hợp
với khả năng chi trả là vấn đề quan trọng hàng đầu với những người có nhu cầu. Vì
lí do trên, nhóm đã tiến hành khảo sát các yếu tố ảnh hưởng đến giá bán nhà ở thành
phố Hồ Chí Minh để có cái nhìn toàn diện hơn về vấn đề này.

II. PHƯƠNG PHÁP THU THẬP SỐ LIỆU VÀ THỰC HIỆN
ĐỀ TÀI
Nhóm đã tiến hành thu thập số liệu gồm 100 mẫu quảng cáo bán nhà từ các
tờ báo như : Thanh niên ( số ra ngày 6/3/2009), báo Mua & Bán ( số ra ngày
12/3/2009), báo Tuổi trẻ ( số ra ngày 12/3/2009), các website như muanha.com,
nhaban.com.
Nhóm đã tiến hành chọn lọc thông tin, tiến hành hồi quy, kiểm định đa cộng
tuyến, tự tương quan, phương sai thay đổi dựa trên 100 mẫu quan sát thu thập được.
Trong quá trình tiến hành thực hiện đề tài, nhóm đã sử dụng kiến thức của
môn kinh tế lượng cũng với sự hỗ trợ của các phần mềm như: Word, Excel. Power
Point, Eviews để hoàn thành đề tài.
III. THIẾT LẬP MÔ HÌNH TỔNG QUÁT
1. Giải thích các biến:
Mô hình tổng quát:
Y=C
1

+C
2
X
2
+C
3
D
1
+C
4
D
2
+C
5
D
3
+C
6
D
4
+C
7
D
5
+C
8
D
6
+C
9

D
7
+C
10
D
8
+C
11
D
9
+C
12
D
10
+C
13
D
11
+U
i
 Biến phụ thuộc:
Y_GBCN: giá bán căn nhà tại thành phố Hồ Chí Minh (Đơn vị: triệu đồng).
 Biến độc lập:
X
2
_DT: diện tích một căn nhà (đơn vị: m
2
).
D
1

_VT: vị trí
 D
1
_VT = 1: mặt tiền.
 D
1
_VT = 0: trong hẻm.
D
2
_QTT: quận trung tâm ( Quận 1, 3, 5, 10).
 D
2
_QTT = 1: quận trung tâm thành phố.
 D
2
_QTT = 0: các quận khác.
D
3
_QNT: quận ngoại thành.
 D
3
_QNT = 1: quận ngoại thành.
 D
3
_QNT = 0: các quận khác.
D
4
_TTNN: tình trạng ngôi nhà.
 D
4

_TTNN = 1: nhà mới xây.
 D
4
_TNNN = 0: nhà đã qua sử dụng.
D
5_
KC1: kết cấu.
 D
5_
KC1 = 1: biệt thự.
 D
5_
KC1 = 0: khác.
D
6_
KC2: kết cấu.
 D
6_
KC2 = 1: nhà lầu.
 D
6_
KC2 = 0: khác.
D
7
_GTPL: giá trị pháp lý.
 D
7
_GTPL = 1: có giấy tờ pháp lý.
 D
7

_GTPL = 0: không có giấy tờ pháp lý.
D
8
_GT: giao thông.
 D
8
_GT = 1: giao thông thuận lợi.
 D
8
_GT = 0: giao thông không thuận lợi.
D
9
_THC: truyền hình cáp.
 D
9
_THC = 1: có truyền hình cáp.
 D
9
_THC = 0 : không có truyền hình cáp.
D
10
_I: Internet.
 D
10
_I = 1: có Internet.
 D
10
_I = 0 : không có Internet.
D
11

_AN: an ninh.
 D
11
_AN = 1: có an ninh.
 D
11
_AN = 0: không an ninh.
2. Bảng thống kê mô tả:
 Nhận xét trị thống kê mô tả:
Số quan sát của chúng tôi là 100 mẫu quảng cáo bán nhà tại Thành phố Hồ Chí
Minh. Trong 100 mẫu quảng cáo thì giá bán trung bình của một ngôi nhà là:
3669.59 triệu đồng.
Nhà có giá bán cao nhất là: 33100 triệu đồng.
Nhà có giá bán thấp nhất là: 400 triệu đồng.
Bản quyền thuộc sinh viên lớp K46E Đại Học Ngoại Thương Cơ Sở II
2
Khoảng chênh lệch giữa giá bán cao nhất và giá bán thấp nhất là: 32700 triệu đồng.
Khoảng chênh lệch này khá lớn là do có sự khác biệt về vị trí căn nhà, kết cấu, giấy
tờ pháp lý và an ninh ngôi nhà.
Biến X
2
_DT: diện tích của căn nhà.
Biến D
1
_VT: vị trí của căn nhà, trong số 100 mẫu nhà được khảo sát là 71 mẫu nhà
trong trong hẻm, 29 mẫu là nhà mặt tiền.
Biến D
2
_QTT: có 27 căn nhà thuộc các quận trung tâm thành phố.
Biến D

3
_QNT: có 29 căn nhà thuộc quận ngoại thành.
Còn 44 mẫu là nhà thuộc các quận khác (không thuộc trung tâm thành phố cũng
không thuộc quận ngoại thành).
Biến D
4
_TTNN: tình trạng ngôi nhà, trong đó có 22 căn nhà mới xây, 78 căn nhà đã
qua sử dụng.
Biến D
5
_KC1: kết cấu nhà kiểu biệt thự, có 7 mẫu nhà là biệt thự
Biến D
6
_KC2: kết cấu nhà có lầu, có 79 mẫu nhà có lầu. Còn 14 mẫu nhà có kết cấu
khác.
Biến D
7
_GTPL: giấy tờ pháp lí của căn nhà, trong đó có 98 mẫu nhà có giấy tờ pháp
lí, 2 mẫu nhà không có giấy tờ pháp lí.
Biến D
8
_GT: giao thông, trong đó có 10 mẫu nhà không có vị trí giao thông thuận
lợi và 90 mẫu nhà có vị trí giao thông thuận lợi.
Biến D
9
_TTC: truyền hình cáp, trong đó có 70 mẫu nhà có truyền hình cáp, 30 mẫu
nhà không có truyền hình cáp.
Biến D
10
_I: Internet, trong đó có 68 mẫu nhà có Internet, 32 mẫu nhà không có

Internet.
Biến D
11
_ AN: an ninh xung quanh căn nhà, trong đó có 54 mẫu nhà có an ninh, 46
mẫu nhà có 46 mẫu nhà không có an ninh.
3. Bảng hồi quy gốc:
Phương trình hồi quy gốc:
Y_GB = -2376.0555 + 14.6435*X
2
_DT + 722.0592*D
1
_ VT +
2105.6156*D
2
_QTT - 359.1278*D
3
_QNT - 390.0384*D
4
_TTNN +
5228.3218*D
5
_KC1 - 524.8906*D
6
_KC2 + 2659.4737*D
7
_GTPL +
2188.6948*D
8
_GT - 3369.4760*D
9

_THC + 93.4885*D
10
_I + 1921.4433*D
11
_AN
Bản quyền thuộc sinh viên lớp K46E Đại Học Ngoại Thương Cơ Sở II
3
MÔ HÌNH 1
Dependent Variable: Y
Method: Least Squares
Date: 03/14/09 Time: 18:00
Sample: 1 100
Included observations: 100
Variable Coefficient Std. Error t-Statistic Prob.
C -2376.056 2498.301 -0.951068 0.3442
X2 14.64352 2.279999 6.422598 0.0000
D1 722.0592 776.8533 0.929467 0.3552
D2 2105.616 805.1979 2.615029 0.0105
D3 -359.1278 752.0593 -0.477526 0.6342
D4 -390.0384 805.4675 -0.484239 0.6294
D5 5228.322 1698.166 3.078806 0.0028
D6 -524.8906 856.3592 -0.612933 0.5415
D7 2659.474 2472.311 1.075704 0.2850
D8 2188.695 1257.375 1.740685 0.0853
D9 2463.628 -1.367689 0.1749
D10 93.48846 2288.876 0.040845 0.9675
D11 1921.443 807.5106 2.379465 0.0195
R-squared 0.624332 Mean dependent var 3533.870
Adjusted R-squared 0.572515 S.D. dependent var 4727.918
S.E. of regression 3091.222 Akaike info criterion 19.03126

Sum squared resid 8.31E+08 Schwarz criterion 19.36993
Log likelihood -938.5629 F-statistic 12.04893
Durbin-Watson stat 2.104871 Prob(F-statistic) 0.000000
Nhận xét:
Mức độ phù hợp của mô hình so với thực tế là R
2
= 62.4332%, dựa vào bảng
hồi quy gốc ta thấy các biến X
2
, D
2
, D
5
, D
11
có /t-stat/ > 2 nên các biến này thực sự
có ý nghĩa thống kê. Các biến còn lại có /t-stat/ <2 nên không có ý nghĩa thống kê.

Mô hình tổng quát:
Y_GB = -2376.0555 + 14.6435*X
2
_DT + 2105.6156*D
2
_QTT +
5228.3218*D
5
_KC1 + 1921.4433*D
11
_AN
Bản quyền thuộc sinh viên lớp K46E Đại Học Ngoại Thương Cơ Sở II

4
MÔ HÌNH 2
Dependent Variable: Y
Method: Least Squares
Date: 03/12/09 Time: 17:57
Sample: 1 100
Included observations: 100
Variable Coefficient Std. Error t-Statistic Prob.
C 275.3149 544.8768 0.505279 0.6145
X2 15.53003 2.258402 6.876559 0.0000
D2 1875.057 729.1298 2.571638 0.0117
D5 4573.488 1453.808 3.145867 0.0022
D11 473.8808 657.5837 0.720640 0.4729
R-squared 0.556500 Mean dependent var 3533.870
Adjusted R-squared 0.537827 S.D. dependent var 4727.918
S.E. of regression 3214.196 Akaike info criterion 19.03725
Sum squared resid 9.81E+08 Schwarz criterion 19.16751
Log likelihood -946.8624 F-statistic 29.80135
Durbin-Watson stat 2.015546 Prob(F-statistic) 0.000000
4. Kiểm định và khắc phục
4.1. Kiểm định đa cộng tuyến
Xem xét qua ma trận tương quan giữa các biến: không có hiện tượng đa cộng
tuyến.
X2 D2 D5 D11
X2 1.000000 0.057257 0.498579 0.167068
D2 0.057257 1.000000 0.009711 0.109370
D5 0.498579 0.009711 1.000000 0.095939
D11 0.167068 0.109370 0.095939 1.000000
Vì mức tương quan giữa các biến là rất nhỏ nên không có đa cộng tuyến xảy ra.
Bản quyền thuộc sinh viên lớp K46E Đại Học Ngoại Thương Cơ Sở II

5