BÀI TIỂU LUẬN môn QUẢN TRỊ dự án đầu tư

BỘ GIÁO DỤC-ĐÀO TẠO

BỘ CÔNG THƢƠNG

TRƢỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHIỆP TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH

BÀI TIỂU LUẬN MÔN QUẢN TRỊ DỰ ÁN ĐẦU TƢ
Đề tài: DỰ ÁN KINH DOANH NHÀ TRỌ
Học kỳ I, Năm học 2018 – 2019
Giảng Viên Hƣớng Dẫn: PHẠM VĂN QUYẾT

NHÓM THỰC HIỆN: As Fast As Lingtning
MÃ HỌC PHẦN:210741407


TP. HỒ CHÍ MINH, THÁNG 11/2018


QUYẾT ĐỊNH PHÊ DUYỆT CỦA CÁC SỞ:

Sở Tài Nguyên- Môi
Trường:

Sở Y Tế:

Sở Tài Chính:

Sở Công Thương

Sở Kế Hoạch- Đầu Tư

DANH SÁCH NHÓM

STT
1

Họ
C Và Tên
Phạm Thị Thuy Thơ

MSSV
16023751

2

Nhâm Thị Thắm

16039741

3

4

5

Hà Thị Kiều Mi (NT) 16045441

Nguyễn Thị Huế

16049531

Nguyễn Phƣơng Thảo 16034901

Công việc























Phần VI.2
Bảng quyết định phê duyệt của các cơ sở

Phần VI.4
Phần VI.5; VI.2
Phần III
Phần V
Phần VI.1
Phần VI.4; VI.2
Lời mở đầu
Phần I
Phần IV
Phần V
Phần VI.2; VII; VIII
Tổng hợp
Phần VI.2
Phần VI.3
Phần VI.4
Phần VIII
Phần II
Phần V
Phần VI.2
Phần VIII


BẢNG ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ HOẠT ĐỘNG NHÓM

STT

Họ tên

Lớp
DHTD12B

Đánh giá

Phần đánh giá
của GV

của nhóm
(15)

Điểm cộng
tích cực

1

Phạm Thị Thuy Thơ

DHTD12B

4.5

2

Nhâm Thị Thắm

DHTD12B

4.5

3

Hà Thị Kiều Mi (NT)

DHTD12B

4.5

4

Nguyễn Thị Huế

DHTD12B

4.5

5

Nguyễn Phƣơng Thảo

DHTD12B

4.5

Tổng điểm


MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU ................................................................................................... 1
PHẦN I: MÔ TẢ KHU NHÀ TRỌ ................................................................ 2
PHẦN II: SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƢ .................................................. 4
1. Căn cứ pháp lí ........................................................................................ 4

2. Căn cứ thực tiễn ..................................................................................... 5
PHẦN III: NHU CẦU VÀ DỰ KIẾN NHU CẦU THUÊ PHÒNG TRỌ ... 5
PHẦN IV: SỰ CẤP THIẾT PHẢI ĐẦU TƢ ................................................. 7
PHẦN V: TÓM TẮT DỰ ÁN.......................................................................... 7
PHẦN VI: NỘI DUNG CHÍNH CỦA DỰ ÁN .............................................. 8
1. Nghiên cứu, phân tích sản phẩm tạo ra của dự án ........................... 8
2. Nghiên cứu nội dung công nghệ kỹ thuật của dự án ........................ 9
2.1. Địa điểm................................................................................... 10
2.2. Vật liệu xây dựng..................................................................... 12
2.3. Lịch trình thực hiện của dự án ................................................. 13
3. Phân tích hiệu quả tài chính của dự án ........................................... 14
4. Khái toán chi phí của dự án ............................................................. 15
5. Phân tích hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trƣờng của dự án ............ 19
PHẦN VII: PHÂN TÍCH RỦI RO TRONG QUÁ TRÌNH THỰC HIỆN ...
.......................................................................................................................... 20
PHẦN VIII: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................. 21


LỜI MỞ ĐẦU
Thành phố Hồ Chí Minh là một trong những thành phố tập trung đông các trường
đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp trong cả nước. Trên địa bàn thành phố
hiện nay có khoảng 95 trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp bao gồm
đầy đủ các loại hình đào tạo từ công lập, bán công, dân lập, các trung tâm liên kết
đào tạo. Điều này đã tạo ra một sức ép rất lớn trong việc giải quyết điều kiện ăn ở
cho sinh viên; người lao động từ mọi vùng miền tập trung đến... Đối với sinh viên
nói riêng, vấn đề nhà ở, nơi ở không chỉ gắn với các hoạt động sống đơn thuần mà
còn là nơi diễn ra quá trình tự học, tự nghiên cứu và rèn luyện nhân cách của sinh
viên. Điều kiện nơi ở tốt sẽ tạo điều kiện cho sinh viên phát huy hết khả năng của
mình. Đồng thời giải quyết vấn đề nhà ở cho sinh viên, cho mọi thành phần trong xã
hội thực chất là xây dựng lối sống văn hóa trong họ. Chính vì vậy, nhóm chúng

mình đã đề ra kế hoạch “Xây dựng nhà trọ” nhằm đáp ứng nhu cầu cấp bách trên.
Với phương châm : “Mang lại cảm giác như chính ngôi nhà của bạn”, bởi vậy nhóm
chúng mình hy vọng nhận được sự quan tâm ủng hộ, và đóng góp của các bạn.
Chân thành cảm ơn!

1


PHẦN I. MÔ TẢ KHU NHÀ TRỌ
 Tên dự án: Dự án xây dựng khu nhà trọ cho sinh viên và người lao động
 Địa điểm: phường Tân Chánh Hiệp, quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh
 Quy mô dự án: tổng diện tích 182.4m2, trong đó:
Tổng diện dích xây dựng: 152m2
Diện tích sàn xây dựng: 304m2
Dự án sẽ gồm 10 phòng trọ, được chia làm 2 dãy, mỗi dãy 5 phòng. Mỗi dãy sẽ gồm
có 3 phòng lớn (15m2) và 2 phòng nhỏ (12m2).Việc bố trí thiết kế vật dụng mỗi
phòng là như nhau. Mỗi phòng trọ sẽ có cửa sổ, gác lỡ, nhà vệ sinh và phòng tắm,
bồn rửa tay, bếp nấu ăn. Đặc biệt chỗ đặt bếp sẽ được thiết kế đảm bảo an toàn, sẽ
có lỗ thông thoáng đảm bảo không khí sạch sẽ, thuận tiện cho việc nấu ăn.
Mục đích xây gác lỡ là nhằm tạo ra không gian thêm cho căn phòng, cảm giác như
rộng hơn. Có thể dùng làm phòng ngủ, sinh hoạt khi có nhiều người cùng ở hoặc là
nơi chứa các vật dụng khác.
Bên cạnh đó mỗi phòng có vệ sinh, nhà tắm riêng sẽ tạo sự thuận lợi cho người đi
thuê khi mà các nơi khác lại xây nhà vệ sinh chung.
Ngoài ra khu trọ sẽ lắp đặt các thiết bị truyền Internet tốc độ cao nhằm đáp ứng nhu
cầu học tập, tìm kiếm thông tin, giải trí ch o người thuê phòng
Tại mỗi phòng sẽ có công-tơ điện để thuận tiện cho việc tính tiền và trả tiền điện
hàng tháng của người thuê.
Nước dùng cho sinh hoạt hàng ngày là nước máy, có đường ống dẫn nước vào mỗi
phòng.

Bản vẽ thiết kế của nhà trọ:

2


Mặt đứng

Mặt cắt

DÃY A

DÃY B
MẶT BẰNG TẦNG TRỆT

3


PHẦN II. SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƢ
1.Căn cứ pháp lý.
Căn cứ pháp lý để tiến hành xây dựng và kinh doanh phòng trọ bao gồm:
- Luật Nhà ở năm 2005
- Luật sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở năm 2009
- Quyết định 2127/QĐ-TTg phê duyệt định hướng phát triển nhà ở quốc gia đến
năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030
- Quyết định 17/2006/QĐ-BXD quy định về điều kiện tối thiểu về nhà ở cho người
lao động thuê để ở
- Thông tư 13/2009/TT-BXD hướng dẫn việc cho thuê, quản lý vận hành nhà ở sinh
viên và công nhân khu công nghiệp
- Thông tư 10/2009/TT-BXD hướng dẫn quản lý đầu tư xây dựng nhà ở sinh viên,

nhà ở công nhân khu công nghiệp và nhà ở người có thu nhập thấp.
- Thông tư 15/2009/TT-BXD hướng dẫn phương pháp xác định giá cho thuê nhà ở
sinh viên, nhà ở công nhân, nhà ở cho người có thu nhập thấp và giá bán, giá thuê
mua nhà ở cho người có thu nhập thấp thuộc các dự án do các thành phần kinh tế
tham gia đầu tư
- Thông tư 36/2009/TT-BXD việc bán, cho thuê, cho thuê mua và quản lý sử dụng
nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị
Theo một số quy định hiện hành, nhà nước khuyến khích các thành phần kinh tế
tham gia đầu tư xây dựng nhà ở để bán ( trả tiền một lần hoặc trả góp), cho thuê,
cho thuê mua đối với người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị ( sau đây gọi chung
là nhà ở thu nhập thấp) theo phương thức xã hội hóa.
Chủ đầu tư các dự án nhà ở thu nhập thấp được hưởng các ưu đãi về đất đai, thuế,
tín dụng và các ưu đãi khác theo quy định như:
- Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án
- Được áp dụng thuế suất ưu đãi thuế giá trị gia tăng ở mức cao nhất (thuế suất
0%)

4


- Được miễn thuế TNDN trong 4 năm, kể từ khi có thu nhập chịu thuế và giảm
50% thuế TNDN trong 5 năm tiếp theo và được áp dụng thuế suất thuế TNDN 10%
trong suốt thời gian hoạt động
- Được hỗ trợ tín dụng đầu tư từ các nguồn:
+ Vay vốn tín dụng ưu đãi hoặc bù lãi suất theo quy định
+ Vay từ quỹ phát triển nhà ở của địa phương và các nguồn vay ưu đãi khác (nếu
có)
+ Được Ủy ban nhân dân Tỉnh thành cấp xem xét hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ lãi
vay (tùy theo khả năng ngân sách của từng địa phương)
- Được cung cấp miễn phí các thiết kế mẫu, thiết kế điển hình về nhà ở cũng như

các tiến bộ khoa học kĩ thuật về thi công, xây lắp nhằm giảm giá thành xây dựng
công trình; được áp dụng hình thức tự thực hiện nếu có đủ năng lực theo quy định
của pháp luật hoặc chỉ định thầu đối với các hợp đồng tư vấn, thi công xây lắp và
mua sắm thiết bị
- Được nhà nước hỗ trợ đầu tư hạ tầng kĩ thuật ngoài hàng rào dự án (Giao thông,
cấp điện, cấp thoát nước).
2.Căn cứ thực tiễn.
- Quận 12 là quận ngoại thành, bán nông bán thị, kinh tế có cả nông nghiệp, công
nghiệp, tiểu thủ công, dịch vụ và thương mại… Kết cấu kinh tế ấy phù hợp với vị trí
vùng đệm của Quận 12 và nó là sự kết hợp lại những tầng lớp dân cư hội tụ về đây.
- Người dân từ các miền đến đây sinh sống, học tập, lao động nên các nhu cầu về
nhà ở đang có xu hướng gia tăng cao trong những năm gần đây.
PHẦN III. NHU CẦU VÀ DỰ KIẾN NHU CẦU THUÊ PHÒNG TRỌ
Theo báo cáo khảo sát mới nhất của Sở Xây dựng và Viện nghiên cứu phát triển
TPHCM, trên địa bàn thành phố có khoảng 500.000 hộ dân chưa có nhà, trong đó
có khoảng 81.000 hộ cần nhà ở xã hội trong giai đoạn 2016 - 2020. Chỉ tính riêng
trong đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức nhà nước tại thành phố, có khoảng
139.000 người chưa có nhà ở, cần khoảng 80.000 căn hộ. Trong tổng số hơn
402.000 công nhân, lao động đang làm việc tại 17 khu chế xuất, khu công nghiệp,
khu công nghệ cao của thành phố cũng có đến 284.000 người (chiếm 70,6%) có nhu

5


cầu nơi lưu trú, nhưng hiện chỉ mới giải quyết được chỗ ở cho 39.400 người, chiếm
khoảng 15% nhu cầu. Hầu hết công nhân, lao động này đều có nhu cầu thuê phòng
trọ, nhà trọ.
Theo thống kê mới nhất của Bộ giáo dục & đào tạo mỗi năm nước ta có thêm
khoảng 400 nghìn sinh viên mới. Trong đó, TPHCM có thêm gần 200 nghìn sinh
viên nhập học.Trên thực tế, kí túc xá sinh viên đa số chưa đáp ứng được nhu cầu

ngày càng lớn về nơi ở của sinh viên. Cụ thể: tính bình quân cả nước chưa tới 30%
sinh viên được ở kí túc xá. Hà Nội có 80%, Đà Nẵng 90% và TPHCM là 70% sinh
viên phải đi thuê phòng trọ ở ngoài để ở. Sinh viên khó khăn trong việc đăng ký ở
Kí túc xá. Chưa kể tới kí túc xá sinh viên ở TPHCM hiện nay cũng có nhiều biến
tướng. Một số trường liên doanh với các doanh nghiệp xây kí túc xã Xã hội hóa rồi
cho sinh viên thuê lại với giá cắt cổ; một số trường tư thục thì kí túc xá chỉ dành cho
những bạn nào thực sự có điều kiện kinh tế; các trường công thì kí túc xá ít, cũ kỹ
không đảm bảo…Chính vì vậy thuê phòng trọ sinh viên được cho là giải pháp tối ưu
nhất cho các bạn sinh viên.
Qua đó, chúng ta có thể thấy nhu cầu cần thuê phòng trọ của sinh viên là rất
lớn. Dự án xây phòng trọ mang tính khả thi và mang lại nhiều lợi ích về kinh doanh
và tạo chỗ ở cho sinh viên tạo điều kiện cho sinh viên có chỗ ở ổn định để học tập.
Không chỉ sinh viên mà cả công nhân, người buôn bán nhỏ, dân lao động
thời vụ giờ cũng không còn mặn mà với phòng trọ kiểu cũ. Những khu trọ xây theo
kiểu mới giờ đang phù hợp với nhu cầu, điều kiện sống ngày một tốt hơn của nhiều
người nên vừa hoàn thành, treo biển là có khách tới hỏi thuê. Khu trọ gồm hơn 10
phòng đều có gác lửng, gạch men ốp tường, nền nhà lát đá hoa sạch sẽ... Cũng
giống như các khu trọ mới khác, tại đây, các phòng đều có khu vệ sinh khép kín với
vòi tắm sen, bồn rửa hiện đại... Một khu phòng trọ kiểu mới khang trang, tiện nghi
tại Tp.HCM. Đây là kiểu phòng trọ được cả sinh viên, công nhân, người lao động
nhập cư ưa chuộng.

6


=> Dân số Việt Nam đang ngày một tăng nhanh, người dân luôn hướng về thành
phố để học tập và làm việc, dự kiến nhu cầu thuê nhà trong tương lai sẽ ngày càng
gia tăng.
PHẦN IV. SỰ CẤP THIẾT PHẢI ĐẦU TƢ
Mỗi năm, các thành phố lớn trên cả nước lại đón nhận một lượng không nhỏ người

dân ngoại tỉnh đổ về học tập và làm việc. Vì thế, nhu cầu về chỗ ở ngày càng cao,
đặc biệt là các quận ven thành phố, nơi tập trung lượng lớn khu công nghiệp và các
trường đại học. Nắm bắt được tình hình đó, nhóm chúng em đã quyết định lựa chọn
hình thức kinh doanh nhà trọ như một cơ hội đầu tư bền vững và mang lại nguồn lợi
nhuận ổn định.
Theo báo cáo của các trường đại học, cao đẳng, trên địa bàn thành phố, hiện có
khoảng gần 1 triệu sinh viên, một số lượng chiếm tỷ lệ cao trong kết cấu dân cư của
thành phố. Tuy nhiên, về nhà ở cho sinh viên, kể cả ký túc xá và nhà trọ đang tồn tại
nhiều bất cập: đó là ký túc xá luôn trong tình trạng thiếu thốn, xuống cấp trầm
trọng, không đảm bảo các điều kiện sinh hoạt, học tập của sinh viên; các nhà trọ ra
đời tự phát, thiếu sự quản lý, kiểm soát của các cấp chính quyền, dù giá cả đắt đỏ,
nhưng điều kiện ăn ở lại chật chội, thiếu an ninh.… Sinh viên vừa trực tiếp tham gia
vào các hoạt động kinh tế - xã hội của thành phố, đem ánh sáng văn minh, khoa học
kỹ thuật, văn hóa lan tỏa trong đời sống xã hội đồng thời cũng là lực lượng nhạy
cảm, dễ tiếp nhận những thói hư, tật xấu, các tệ nạn xã hội… Chính những điều đó
đã tác động tiêu cực đến đời sống, học tập và sức khỏe của sinh viên, đồng thời đó
là môi trường thuận lợi để những thói hư tật xấu phát sinh, dẫn đến sự gián đoạn
trong việc học. Chính vì thế việc trang bị cho sinh viên những phòng trọ đầy đủ tiện
nghi và an toàn là điều hết sức cần thiết.
PHẦN V. TÓM TẮT DỰ ÁN
1. Chủ dự án: cả nhóm
2. Đặc điểm đầu tư: đầu tư một lần
3. Mục tiêu nhiệm vụ chủ yếu của đầu tư: tìm kiếm lợi nhuận; giúp cho sinh viên,
người lao động…có chỗ ăn chỗ ở lâu dài.
4. Sản phẩm, dịch vụ chủ yếu:
Sản phẩm: hoàn thành nên dãy phòng trọ
Dịch vụ: cho thuê
5. Thời gian khởi công và hình thành

7

Thời gian bắt đầu dự án theo dự kiến: ngày 1/10/2018
Thời gian kết thúc dự án theo dự kiến: ngày 5/01/2018
6. Nguồn nguyên liệu
Danh sách một số nhà cung cấp vật liệu xây dựng mà nhóm lựa chọn dựa trên các
tiêu chí về chất lượng, giá cả, sự thuận lợi trong việc vận chuyển:
- Doanh nghiệp tư nhân Mai Trinh
- Doanh nghiệp tư nhân Minh Quân
- Công ty TNHH Vật Liệu Xanh
- Công ty cổ phần thương mại kĩ thuật công nghệ Tân Xuân Phúc
Và một số đại lý nhỏ lẻ khác.
7. Hình thức đầu tư
Đầu tư trực tiếp, cụ thể: dự án chia làm 2 đội
Đội 1 hoàn thành dãy A gồm 5 phòng
Đội 2 hoàn thành dãy B gồm 5 phòng
8. Giải pháp xây dựng
Chỉ định người nhận thầu
9. Tổng vốn đầu tư
Tổng vốn đầu tư: khoảng 1.200.000.000 VNĐ
Nguồn vốn: vốn chủ sở hữu và vốn vay ngân hàng, trong đó vốn chủ sở hữu là 60%
và vốn vay 40%
10. Người sử dụng sản phẩm
Gồm có các đối tượng sau: sinh viên, người lao động, người từ nơi xa đến sinh hoạt
và làm việc…
PHẦN VI. NỘI DUNG CHÍNH CỦA DỰ ÁN
1. Nghiên cứu, phân tích sản phẩm tạo ra của dự án

8

Dự án nhà trọ với tiêu chí đặt ra hàng đầu là nhà trọ phải đảm bảo về chất lượng ,
giá thuê phù hợp có tính cạnh tranh với thị trường . Xu hướng đầu tư vào phòng trọ
không phải là mới nhưng dự án của nhóm chính là việc kết hợp nhiều ưu điểm từ
những phòng trọ mà nhóm đã đi khảo sát. Trong đó một số ưu điểm mà sản phẩm
nhóm đã tạo ra như sau:
 Mỗi phòng khu nhà trọ là tương đối rộng, mỗi phòng có diện tích trung bình
tầng trệt là 15m2 và gác lửng có diện tích tương đương, một phòng có thể ở
được từ 3-5 người, như vậy chi phí san sẻ cho mỗi người không phải là vấn
đề về nỗi lo tài chính, đặc biệt là những người có thu nhập thấp. Riêng với
những cá nhân thích có không gian riêng , thì khu nhà trọ vẫn có 4 trong tổng
số 10 phòng có diện tích nhỏ hơn 12m2 với chi phí rẻ mà người có thu
nhập trung bình có thể trang trải mà vẫn đáp ứng được nhu cầu cho nơi an
chốn ở , sinh hoạt hàng ngày
 Thiết kế mỗi phòng có nhà vệ sinh riêng , đảm bảo vệ sinh sức khỏe cho
người ở. Một phòng có một cửa chính, hai cửa sổ và dàn lỗ khí thông gió
đảm bảo độ thông thoáng cho căn phòng.
 Việc xây dựng hai dãy trọ song song đóng vai trò như hai bức tường tạo
bóng mát cho nhau, giúp mọi gười tránh được cái nắng của một thành phố
đậm chất khí hậu nhiệt đới gió mùa.
 Nơi phơi đồ: có mảnh đất trống dành làm nơi phơi đồ, thuận tiện trong sinh
hoạt của mọi người, khô ráo, thoáng mát mà không chiếm mất một phần
không gian của căn phòng
 Có bãi để xe có mái che, lắp camera cho mọi người. Vì dãy nhà trọ được xây
dựng trong khu nhà ở chủ hộ nên việc đảm bảo an ninh, tránh trộm cắp từ
bên ngoài cũng được đảm bảo.
 Đặc biệt là khu nhà trọ nằm trên đường có nhiều khu chợ , quán cơm phòng
khám tư nhân, công viên nhỏ…đáp ứng hầu hết các nhu cầu sinh hoạt.
 Bên cạnh chất lượng và giá cả cạnh tranh nêu trên, những dịch vụ và phong
cách dịch vụ cũng là phần không thể thiếu để có thể thu hút khách hàng mới

và giữ chân khách hàng lâu năm. Một số chính sách được đưa ra như : tặng
quà cho các chủ phòng trọ nhân dịp lễ tết; nơi đổ rác tách biệt đảm bảo vệ
sinh, được thu dọn hàng ngày ; bố trí lắp đặt miễn phí máy điều hòa, thiết bị
điện tử, truyền hình cáp, mạng Internet…cho những ai có nhu cầu. Bên cạnh
đó, chủ sẽ luôn quan tâm hỏi han để nắm bắt mức độ thỏa mãn, nhu cầu của
người ở, từ đó cải thiện chất lượng phục vụ.
2. Nghiên cứu nội dung công nghệ kỹ thuật của dự án
2.1.Địa điểm
9


Dự án khu nhà trọ cho người lao động và hộ gia đình được đặt ở quận 12,
Thành Phố Hồ Chí Minh
- Quận 12 nằm về phía Tây Bắc Thành phố Hồ Chí Minh, được bao quanh một
phần Quốc lộ 1A, quận là ngõ giao thông khá quan trọng của thành phố nối
liền với các tỉnh miền Đông Nam Bộ
+ Phía Đông giáp thị xã Thuận An, tỉnh Bình Dương và Quận Thủ Đức thuộc
Thành phố Hồ Chí Minh.
+ Phía Tây giáp Huyện Hóc Môn và Quận Bình Tân, thuộc Thành phố Hồ Chí
Minh.
+ Phía Nam giáp Quận Bình Thạnh, Quận Gò Vấp, Quận Tân Bình, Quận Tân
Phú và Quận Bình Tân, thuộc Thành phố Hồ Chí Minh.
+ Phía Bắc giáp Huyện Hóc Môn, thuộc Thành phố Hồ Chí Minh.
- Dự án được đặt tại địa điểm này căn cứ vào các yếu tố:
+ Điều kiện giao thông thuận lợi
+ Khí hậu mát mẻ, gần sông, ít khói bụi
+ Gần chợ, thuận lợi cho sinh hoạt hàng ngày
+ Thuận lợi cho việc vận chuyển vật liệu xây dựng
+ Nền đất rắn, không bị sụt lún và không bị lụt lội vào mùa mưa
2.2. Vật liệu xây dựng

Bảng chi phí nguyên vật liệu của dự án:
Vật liệu
Gạch xây
Xi măng
Cát

Đơn giá
900
1850
300000

Số lƣợng
33800
33380
112.6

Đơn vị tính
viên
kg
3
m

Thành tiền
30.420.000
61.753.000
33.780.000

Đá

350000

62.4

21.840.000

Sắt
Bột trét ngoài
Sơn ngoài
Bột trét trong
Sơn trong nhà
Tôn

19000
5000
36000
4000
25000
110000

10080
148
148
372
372
54

3
m
kg
kg

kg
kg
kg
2
m

191.520.000
740.000
5.328.000
1.488.000
9.300.000
5.940.000

10


Gạch men

300000

54

2
m

Tổng tiền

16.200.000
378.309.000

Để đảm bảo tiến độ cũng như là chất lượng của công trình, thì việc lựa chọn vật liệu
xây dựng như thế nào là hết sức quan trọng. Qua điều tra nhóm thu được một số kỹ
thuật khi lựa chọn các vật liệu:
+ Xi măng: là thành phần chính trong quá trình trộn vữa bê tông, xây. Việc lựa
chọn xi măng chất lượng sẽ đảm bảo cho tính vững chắc của công trình. Nhóm đã
chọn xi măng PCB40, không sử dụng xi măng quá 2 tháng từ ngày sản xuất. Bao xi
măng phải căng tròn, đủ trọng lượng theo sản xuất quy định.
+ Cát: những khiếm khuyết dễ thấy nhất là gây nứt tường khi tô trát, nứt chân chim
đa phương, làm ảnh hưởng tới thẩm mỹ và chất lượng công trình, vì vậy cát khi sử
dụng phải sạch, đều hạt. Không có tạp chất như mùn hữu cơ, đất sét, thực vật,
nhiễm phèn hay nhiễm mặn.
+ Gạch: Vật liệu cơ bản được sử dụng cho hầu hết các công trình, cần chọn gạch
màu sắc đồng nhất, không loang lỗ, nứt nẻ.
2.3. Lịch trình thực hiện dự án
Thời gian bắt đầu theo tiến trình dự án theo dự kiến:
- Giai đoạt khởi đầu : Dự án chia thành hai đội
+ Đội 1 hoàn thành dãy A gồm 5 phòng
+ Đội 2 hoàn thành dãy B gồm 5 phòng
Hai đội tiến hành song song trong quá trình xây dựng để dễ quản lí tiến trình thi
công và việc cung ứng nguyên vật liệu
- Giai đoạn hoạch định tổ chức:
Thể hiện trong bảng hoạch định tổ chức

11


Công việc

Thời gian (ngày)

Xin giấy phép xây dựng

20

Tiến hành các công đoạn xây dựng
Dọn dẹp mặt bằng xây dựng

2

Xây móng

7

Xây vách

22

Lợp mái

4

Trát

8

Gắn cửa

4

Quét vôi

12

Lót gạch

5

Quét sơn

7

Gắn hệ thống điện nước và trang thiết bị

16

=>Thời gian cần thiết là 93 ngày
- Xác định lịch trình của dự án

Công việc
A

Hành động
Xin giấy phép xây dựng

Thời gian

Công việc

(ngày)

làm trước

20

Tiến hành các công đoạn xây dựng
B

Dọn dẹp mặt bằng xây dựng

2

A

C

Xây móng

7

B

D

Xây vách

22

C

E

Lợp mái

4

D

F

Trát

8

D

G

Gắn cửa

4

F

12


H

Quét vôi

12

G

I

Lót gạch

5

G

J

Quét sơn

7

H

K

Gắn hệ thống điện nước và trang thiết bị

16

J

Sơ đồ Gant:

Thời gian (ngày)
Gắn cửa
Quét sơn
Lót gạch
Quét vôi
Trát
Gắn hệ thống điện nước
Lợp mái
Xây vách
Xây móng
Dọn dẹp mặt bằng
Xin giấy phép xây dựng
0

10

20

30

13


Hành động

Thời gian (ngày)

Xin giấy phép xây dựng
Dọn dẹp mặt bằng
Xây móng

Xây vách
Lợp mái
Gắn hệ thống điện nước
Trát
Quét vôi
Lót gạch
Quét sơn
Gắn cửa

15
2
7
22
4
16
8
12
5
7
4

3. Phân tích hiệu quả tài chính của dự án

14


Dự án xây dựng khu nhà trọ
Giá trị

Đơn vị tính

1. Đất

0

Triệu đồng

2. Chi phí xây dựng

453.971

Triệu đồng

2a. Chi phí nguyên vật liệu

378.309

Triệu đồng

2b. Chi phí nhân công

75.662

Triệu đồng

3. Giá mua máy móc, thiết bị

80

Triệu đồng

4. Chi phí vận chuyển, lắp đặt

7.566

Triệu đồng

Đầu tư

5. Chi phí quản lý, tư vấn và chi phí 50
khác

Triệu đồng

6. Chi phí dự phòng

132.408

Triệu đồng

Thời gian xây dựng dự án

3

Tháng

Thời gian khấu hao nhà trọ

20

Năm

Thời gian khấu hao máy móc, thiết
bị

5

Năm

4. Khái toán chi phí của dự án

15


Doanh thu
Công suất thiết kế

100%

Tỷ lệ khai thác
Năm 1
Năm 2 đến năm 5
Năm 5 trở lên

94%
96%
98%

/năm
/năm

/năm

Đơn giá cho thuê
Triệu đồng/ tháng
2

Phòng diện tích 12m

2.000

Phòng diện tích 15m2

2.500

Triệu đồng/ tháng

Bảng báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh

16


Năm
Doanh thu

0

1
259.440

2

264.960

3
264.960

4
264.960

5
264.960

6
270.480

7
270.480

8
270.480

9
270.480

10
270.480

Gia vốn (chưa kể
khấu hao)

65.000

65.000

65.000

65.000

65.000

65.000

65.000

65.000

65.000

65.000

Chi phí quản lý

2.000

2.000

2.000

2.000

2.000

2.000

2.000

2.000

2.000

2.000

LN trước KH

192.440

197.960

197.960

197.960

197.960

203.480

203.480

203.480

203.480

203.480

Khấu hao
EBIT
Lãi vay
EBT
Chuyển lỗ
Lỗ tích lũy

54.321
138.119
31.204
106.915

54.321
143.639
24.963
118.676

54.321
143.639
18.722
124.917

54.321
143.639
12.482
131.158

54.321
143.639
6.241
137.398

54.321
149.159
0.000
149.159

54.321
149.159
0.000
149.159

54.321
149.159
0.000
149.159

54.321
149.159
0.000
149.159

54.321
149.159
0.000
149.159

0.000

0.000

0.000

0.000

0.000

0.000

0.000

0.000

0.000

0.000

0.000

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

8.000

9.000

TN chịu thuế

106.915

118.676

124.917

131.158

137.398

149.159

149.159

149.159

149.159

149.159

Thuế
Lợi nhuận ròng
(EAT)

0.000

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

8.000

9.000

106.915

118.676

124.917

131.158

137.398

149.159

149.159

149.159

149.159

149.159

Dòng vào

161.236

172.997

179.238

185.479

191.719

203.48

203.48

203.48

203.48

203.48

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Dòng ra

(881.931.7) 0

17


Dự án có khấu hao nhà trọ trong vòng 40 năm và khấu hao theo phương pháp
đường thẳng
*Dự án có tổng vốn đầu tư là 881.931.700 đồng và tỉ suất sinh lợi IRR=30%/năm.
NPV= -881.931.700+161.236.000(1+15%)-1+172.997.000(1+15%)2
+179.238.000(1+15%)-3+185.479.000(1+15%)-4+191.719.000(1+15%)5
+203.480.000(1+15%)-6+203.480.000(1+15%)-7+203.480.000(1+15%)8
+203.480.000(1+15%)-9+203.480.000(1+15%)-10.
= 1257.350.000 đồng > 0 => Dự án khả thi, chấp nhận dự án.

NPV=0 0= -881.931.700+161.236.000(1+IRR)-1+172.997.000(1+IRR)2
+179.238.000(1+IRR)-3+185.479.000(1+IRR)-4+191.719.000(1+IRR)5
+203.480.000(1+IRR)-6+203.480.000(1+IRR)-7+203.480.000(1+IRR)8
+203.480.000(1+IRR)-9+203.480.000(1+IRR)-10.
=> IRR=16% > itt => Chấp nhận dự án

STT
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10

Chi phí
Giấy phép xây dưng
Chi phí thiết kế
Chi phí nguyên vật liệu xây dựng
Chi phí thiết bị
Chi phí quản lý dự án
Chi phí nhân công
Chi phí trang trí, hoàn thiện
Chi phí khác(=1+2+3+4+5+6+7)*15%
Chi phí dự phòng của công trình(=8)
Tổng chi phí

Số tiền ước tính
100000
20000000
378309000
100000000
50000000
100000000
30000000
101761350
101761350
881931700

Trong đó:
- Chi phí trang thiết bị:
 Đèn.
18






Dây và phụ tùng điện
Cửa
Trang thiết bị nhà vệ sinh
Đường ống nước…

- Chi phí nhân công:
 Nhân công xây dựng
 Nhân công lắp ráp
5. Phân tích hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trƣờng của dự án
Dự án xây nhà trọ ở quận 12 nói riêng và Tp.HCM nói chung của chúng em đã giải
quyết phần nào nhu cầu nhà ở - nhu cầu cơ bản của những người có thu nhập thấp,
đặc biệt là những người dân nhập cư và tầng lớp học sinh, sinh viên đổ về thành phố
học mỗi năm. Với mức thu nhập khiêm tốn, việc có một ngôi nhà ở thành phố đắt
đỏ như TP.HCM vẫn là một điều hết sức khó khăn đối với những lao động và đặc
biệt là tầng lớp học sinh, sinh viên. Vì vậy, chúng em quyết định xây dựng dãy nhà
trọ cho thuê với giá cả hợp lí mang ý nghĩa hết sức thiết thực trong việc tạo ổn định
đời sống nhân dân, góp phần giúp họ có thể yên tâm công tác, làm việc, học tập để
đóng góp vào sự phát triển kinh tế của TP.HCM.
Để phân tích hiệu quả kinh tế-xã hội của dự án, ta cần xét các yếu tố sau:
 Thỏa mãn nhu cầu của người dân quanh khu vực, gần nơi họ làm việc, sinh
sống:
Như chúng ta đã biết, nhu cầu về nhà ở là nhu cầu vô cùng cơ bản và thiết yếu
đối với mỗi con người. Vì vậy, việc xây dựng nhà trọ đã đáp ứng được nhu cầu
đó, có thể giúp người dân có nơi ở tạm thời và thậm chí lâu dài, góp phần tạo
điều kiện ổn định về cuộc sống để họ thực hiện những nhu cầu khác.

 Góp phần phát triển địa phương:
Việc xây nhà trọ đã góp phần giải quyết sự thiếu hụt tạm thời về chỗ ở của địa
phương, góp phần ổn định xã hội, tạo điều kiện để kinh tế địa phương phát triển,
qua đó làm cho kinh tế ở thành phố ngày càng phát triển, từng bước nâng cao
đời sống nhân dân.
 Tạo điều kiện phát triển các dịch vụ xung quanh khu dân cư:

19


Nhu cầu về đời sống vật chất cũng như tinh thần là không thể thiếu đối với mỗi
con người. Khi dự án đi vào hoạt động, các dịch vụ về ăn uống hay giải trí sẽ có
điều kiện phát triển, đáp ứng nhu cầu của một bộ phận dân cư ở khu vực này.
 Ảnh hưởng của một dự án đến môi trường sinh thái:
Vì đây là một dự án xây dựng nên cũng ít nhiều ảnh hưởng đến môi trường xung
quanh, dĩ nhiên đây là điều không tránh khỏi. Trong thời gian xây dựng, dự án
có thể gây ra những ô nhiễm như ô nhiễm không khí, tiếng ồn... Trong thời gian
khai thác, cần chú ý đến những vấn đề như hệ thống vệ sinh, hệ thống thoát
nước đã đảm bảo các điều kiện về môi trường hay chưa, để từ đó đưa ra biện
pháp khắc phục kịp thời, tránh gây ảnh hưởng đến môi xung quanh.
PHẦN VII. PHÂN TÍCH RỦI RO TRONG QUÁ TRÌNH THỰC HIỆN
 Rủi ro trong quá trình khai thác:
- Rủi ro nhà xây xong không đúng như ý muốn: do nhóm chưa hình dung đúng
bản thiết kế xây dựng hoặc là do trong qua strinhf thi công bên thầu không xây
dựng đúng như bản thiết kế do chủ quan hoặc có một số vấn đề thực tế phát sing
ngoài dự kiến.
- Rủi ro nhà xây dựng xong không phù hợp nhu cầu người đi thuê: không gian,
diện tích, cấu trúc của phòng trọ không đáp ứng, phù hợp với nhu cầu của người
đi thuê.
- Rủi ro về chất lượng nhà trọ: phòng trọ mau xuống cấp do không đáp ứng chất

lượng thi công hoặc do điều kiện khí hậu, hoặc do người tiêu dùng sử dụng quá
công suất
- Rủi ro về vấn đề tế nhị đối với hàng xóm ( tiếng ồn, vệ sinh…): người ở trọ
gây ra tiếng ồn, xả rác bừa bãi ảnh hưởng đến các hộ gia đình sống xung quanh.
- Rủi ro trong phòng cháy chữa cháy: trong quá trình cho thuê, người cho thuê
không tuân theo các yêu cầu về phòng cháy chữa cháy gây hỏa hoạn trong khu
phòng trọ.
- Các rủi ro khách quan phát sinh: tình hình an ninh trật tự quanh khu vực không
đảm bảo, hoặc khu vực xung quanh bị ngập lụt, đường xá xuống cấp…
- Rủi ro không lấy lại được vốn: người thuê nhà không có khả năng chi trả, hoặc
cố tình chây ỳ không thanh toán tiền thuê. Không tìm kiếm được khách hàng
trong thời gian đầu để thu hồi vốn trả nợ ngân hàng.

20