Thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội tại việt nam hiện nay (luận văn thạc sĩ luật học)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƢ PHÁP

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

TRỊNH THỊ QUẾ

THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI
TẠI VIỆT NAM HIỆN NAY

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Hà Nội - 2017


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƢ PHÁP

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

TRỊNH THỊ QUẾ

THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI
TẠI VIỆT NAM HIỆN NAY

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Chuyên ngành: Lý luận và lịch sử nhà nước và pháp luật
Mã số: 60380101

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS. TS. Nguyễn Thị Hồi

Hà Nội - 2017


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của riêng tôi.
Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công
trình nào khác. Các số liệu trong Luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ
ràng, được trích dẫn đúng theo quy định.
Tôi xin chịu trách nhiệm về tính chính xác, trung thực của Luận văn này.

Hà Nội, ngày tháng 08 năm 2017
Tác giả luận văn

Trịnh Thị Quế


MỤC LỤC
Trang phụ bìa
Lời cam đoan
Mục lục
MỞ ĐẦU ................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài ............................................................... 1
2. Tình hình nghiên cứu những vấn đề liên quan đến đề tài ...................................... 2
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu ......................................................................... 4
4. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................................ 5
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu ..................................................... 5
6. Những đóng góp của Luận văn .............................................................................. 5

7. Kết cấu của Luận văn ............................................................................................. 6
CHƢƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở
XÃ HỘI TẠI VIỆT NAM ........................................................................................ 7
1.1. Khái niệm nhà ở xã hội ..................................................................................... 7
1.2. Pháp luật về nhà ở xã hội ............................................................................... 10
1.2.1. Định nghĩa pháp luật về nhà ở xã hội ....................................................... 10
1.2.2. Nội dung pháp luật về nhà ở xã hội ........................................................... 10
1.3. Khái niệm thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội............................................. 16
1.3.1. Định nghĩa thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội ........................................ 16
1.3.2. Đặc điểm của thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội ................................... 18
1.4. Các hình thức thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội ..................................... 24
1.4.1. Tuân thủ pháp luật về nhà ở xã hội ........................................................... 24
1.4.2. Thi hành pháp luật về nhà ở xã hội ........................................................... 25
1.4.3. Sử dụng pháp luật về nhà ở xã hội ............................................................ 26
1.4.4. Áp dụng pháp luật về nhà ở xã hội ............................................................ 27
1.5. Vai trò của thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội .......................................... 28
1.6. Các yếu tố ảnh hƣởng đến thực hiện pháp luật về phát triển nhà ở xã hội ... 31
1.6.1. Đường lối chính sách của Đảng và Nhà nước .......................................... 31


1.6.2. Mức độ hoàn thiện của hệ thống pháp luật. .............................................. 33
1.6.3. Ý thức pháp luật của các chủ thể thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội. .... 34
1.6.4. Sự tác động của thị trường bất động sản ................................................... 34
Kết luận chƣơng 1 .................................................................................................. 36
Chƣơng II. 37THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY VIỆC THỰC
HIỆN PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI Ở VIỆT NAM HIỆN NAY ............. 37
2.1. Thực trạng thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội ........................................... 37
2.1.1. Thực trạng thực hiện và kết quả đạt được trong việc thực hiện các quy
định về phát triển nhà ở xã hội. ........................................................................... 37
2.1.2. Thực trạng thực hiện các quy định về vay vốn ưu đãi để thực hiện chính

sách nhà ở xã hội. ................................................................................................ 44
2.1.3. Thực trạng thực hiện và kết quả thực hiện các quy định về quản lý, sử dụng
nhà ở xã hội. ........................................................................................................ 45
2.1.4. Hạn chế, bất cập trong hoạt động thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội tại
Việt Nam và nguyên nhân. ................................................................................... 47
2.2. Phƣơng hƣớng và giải pháp thúc đẩy việc thực hiện pháp luật về nhà ở xã
hội tại nƣớc ta hiện nay. ........................................................................................ 69
2.2.1 Phương hướng nghiên cứu xây dựng và thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội
tại Việt Nam hiện nay. .......................................................................................... 69
2.2.2. Các giải pháp thúc đẩy việc thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội tại Việt Nam. 72
Kết luận chƣơng 2 .................................................................................................. 78
KẾT LUẬN ............................................................................................................. 79
TÀI LIỆU THAM KHẢO


1

MỞ ĐẦU
1.

Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Nhà ở là một trong những nhu cầu tối thiểu, cơ bản của con người…Nhà

ở vừa là một dạng vật chất của chỗ ở, là nơi cư trú, nghỉ ngơi, vừa là môi
trường văn hóa, giáo dục, tổ ấm hạnh phúc của mọi gia đình, vừa là thước do
phồn thịnh và tiến bộ xã hội của mỗi quốc gia. Vì vậy, hầu hết Hiến pháp của
các nước trên thế giới đều quy định về quyền có chỗ ở của con người, của
công dân. Quyền có chỗ ở là một trong những quyền cơ bản được Đảng và
Nhà nước ta ghi nhận và quan tâm. Ở nước ta, từ bản Hiến pháp đầu tiên năm
1946 của nước Việt Nam dân chủ cộng hòa đến Hiến pháp nước Cộng hòa xã

hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 đều quy định về nhà ở, quyền có nhà ở của
mọi người; theo đó, khoản 3 Điều 59 Hiến pháp năm 2013 quy định “Nhà
nước có chính sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện để mọi người có chỗ ở”.
Do vậy quyền về nhà ở là một trong những quyền của công dân và đã được
Đảng và Nhà nước quan tâm.
Chúng ta không phủ nhận những nỗ lực của Nhà nước trong việc thực
hiện quyền có chỗ ở của người dân. Năm 2003, thị trường bất động sản, trong
đó có thị trường nhà ở đã được chính thức thừa nhận để huy động mọi nguồn
lực trong xã hội vào phát triển nhà ở, đáp ứng nhu cầu của người dân. Nhà
nước ta đã xây dựng Luật Nhà ở năm 2005 và gần đây nhất, Nhà nước đã có
sự điều chỉnh, hoàn thiện bằng Luật Nhà ở năm 2014. Đó là công cụ pháp lý
quan trọng để Nhà nước thực hiện tốt hơn chức năng quản lý của mình đối với
thị trường bất động sản, thị trường nhà ở. Số lượng những căn nhà, đặc biệt là
nhà chung cư, biệt thự có kiến trúc đẹp, chất lượng tốt ngày càng nhiều và đã
được đưa vào sử dụng đáp ứng ngày càng tốt hơn quyền có nhà ở của người
dân. Với việc tạo điều kiện cho mọi người phát triển kinh tế, phát triển thị
trường hàng hóa, thị trường tiền tệ… ngày càng có nhiều người có khả năng


2

xây được các ngôi nhà khang trang để cải thiện điều kiện chỗ ở của mình. Bên
cạnh đó, đối với một bộ phận người dân thuộc đối tượng gia đình chính sách,
người thu nhập thấp…thì việc để có nhà ở trong điều kiện thu nhập hiện nay
thật không đơn giản. Vì vậy, Nhà nước cũng không ngừng quan tâm đầu tư
khoản ngân sách rất lớn để hỗ trợ nhà ở cho những người thuộc đối tượng
trên, qua đó nhiều người được đảm bảo tốt hơn về quyền có nhà ở của mình.
Bên cạnh đó thì vẫn còn nhiều người đang gặp khó khăn về nhà ở, hay chủ
đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội gặp khó khăn trong đầu tư, trong đó có
một phần xuất phát từ những cơ chế hỗ trợ tài chính, giá nhà ở, thủ tục còn

rườm rà, phức tạp gây khó khăn cho doanh nghiệp và người dân.
Với mong muốn tìm hiểu hoạt động thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội,
thực tiễn thực hiện hoạt động này để góp phần tìm ra các giải pháp nâng cao
hiệu quả thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội ở nước ta hiện nay, tác giả đã lựa
chọn đề tài “Thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội tại Việt Nam hiện nay”
làm đề tài luận văn của mình.
2.

Tình hình nghiên cứu những vấn đề liên quan đến đề tài
Thực hiện pháp luật nói chung và thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội tại

Việt Nam hiện nay là đề tài thu hút sự quan tâm của nhiều nhà khoa học pháp
lý. Đặc biệt trong trong điều kiện xây dựng Nhà nước pháp quyền xã hội chủ
nghĩa của dân, do dân, vì dân và hội nhập quốc tế hiện nay, đó là biện pháp cơ
bản để củng cố trật tự pháp luật. Vấn đề thực hiện pháp luật được đặt ra như
một nhiệm vụ cấp bách của các cơ quan nhà nước, các tổ chức xã hội và mọi
công dân. Thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội không nằm ngoài mục tiêu góp
phần xây dựng Nhà nước pháp quyền Việt Nam xã hội chủ nghĩa.
Thực hiện pháp luật là vấn đề được nhiều nhà nghiên cứu đề cập đến
dưới nhiều góc độ khác nhau.
Về thực hiện pháp luật nói chung có thể kể đến một số công trình sau:


3

- Đề tài "Thực hiện và áp dụng pháp luật" của PGS-TS Nguyễn Minh
Đoan – Trường Đại học Luật Hà Nội đi sâu nghiên cứu từng vấn đề về thực
hiện pháp luật, áp dụng pháp luật, quy trình thực hiện và áp dụng pháp luật,
những bảo đảm thực hiện pháp luật. Ngoài ra còn đề cập đến vấn đề áp dụng
pháp luật tương tự, giải thích pháp luật và hiệu quả thực hiện pháp luật tại

Việt Nam.
- Đề tài "Áp dụng pháp luật ở Việt Nam hiện nay – Một số vấn đề lý luận
và thực tiễn", Mã số LH-08-08/ĐHL/2009 của TS. Nguyễn Thị Hồi và các
cộng tác viên Trường Đại học Luật Hà Nội. Mặc dù nội dung chính của đề tài
đi sâu nghiên cứu một số vấn đề lý luận chung về áp dụng pháp luật, những
vấn đề liên quan đến lý luận và thực tiễn áp dụng pháp luật trong một số lĩnh
vực cụ thể như hình sự, dân sự, hành chính, đất đai, hôn nhân gia đình...
nhưng cũng đề cập một phần đến lý luận về thực hiện pháp luật.
- Đề tài "Thực hiện pháp luật ở cơ sở và giải pháp nâng cao năng lực
thực hiện", đề tài cấp tỉnh của Trịnh Thị Thanh Bình và nhóm cộng sự, Hội
đồng khoa học tỉnh Bến Tre năm 2008. Đề tài đi sâu nghiên cứu vấn đề thuận
lợi và khó khăn trong việc thực hiện pháp luật ở cơ sở gắn với thực tiễn tỉnh
Bến Tre.
Ngoài ra còn một số đề tài nghiên cứu vấn đề thực hiện pháp luật trên
từng lĩnh vực khác nhau như đề tài "Thực hiện pháp luật về dân chủ ở cơ sở
trên địa bàn huyện Hoài Đức (Hà Nội)" - Luận văn thạc sĩ của Vương Ngọc
Thanh, Học viện chính trị hành chính quốc gia Hồ Chí Minh, 2010; đề tài
"Thực hiện pháp luật đối với người nghèo trong Nhà nước pháp quyền XHCN
Việt Nam" của TS.Đỗ Xuân Lân được Nxb. Tư pháp xuất bản năm 2012....).
Trong lĩnh vực thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội thì có thể kể đến một
số công trình sau: Thực trạng áp dụng các quy định về mua bán nhà ở xã hội
trên địa bàn thành phố Hà Nội, Khóa luận tốt nghiệp – 2011 – Đỗ Thị Ánh


4

Hồng, đề tài chỉ ra được quy định của pháp luật hiện hành về hoạt động mua
bán nhà ở xã hội với nội dung về đối tượng và điều kiện mua, trình tự thủ tục
mua….cũng như thực trạng áp dụng quy định mua bán nhà trên địa bàn thành
phố Hà Nội; “Pháp luật về mua bán nhà ở xã hội”, Luận văn thạc sĩ luật học,

2014, Phạm Hồng Điệp, đề tài đã phân tích các quy định của pháp luật về hoạt
động mua bán nhà ở xã hội, trình bày được thực trạng thực hiện và chỉ ra
những giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật về hoạt động mua bán nhà ở
xã hội... Nhìn chung, các công trình trên chủ yếu đề cập tới những vấn đề lý
luận và thực tiễn chung nhất về thực hiện pháp luật, và hoạt động áp dụng
pháp luật trong hoạt động mua bán nhà ở xã hội….nói riêng. Vì thế, chưa có
công trình nghiên cứu nào nghiên cứu một cách toàn diện và có hệ thống về
thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội như công trình này.
3.

Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu đề tài “Thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội tại Việt

Nam hiện nay” là nhằm xem xét, đánh giá thực trạng thực hiện pháp luật về
nhà ở xã hội tại Việt Nam thời gian qua, trên cơ sở đó tìm ra các giải pháp có
tính khả thi để thúc đẩy hoạt động thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội trong
thời gian tới, qua đó góp phần thúc đẩy sự phát triển của hệ thống pháp luật
nhà ở.
Để đạt được mục đích trên thì nhiệm vụ nghiên cứu đề tài gồm:
Một là, hệ thống hóa và làm rõ một số vấn đề lý luận về hoạt động thực
hiện pháp luật về nhà ở xã hội như khái niệm, đặc điểm, nội dung, các hình
thức của thực hiện pháp luật cũng như vai trò và các yếu tố ảnh hưởng đến
việc thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội.
Hai là, xem xét, đánh giá thực trạng hoạt động thực hiện pháp luật về
nhà ở xã hội của các chủ đầu tư, các đối tượng được hưởng trong thời gian


5

qua, chỉ ra những ưu điểm, khó khăn, bất cập của hoạt động này và xác định

những nguyên nhân dẫn những khó khăn, bất cập đó.
Ba là, đề xuất một số giải pháp để gỡ rối, hoàn thiện thúc đẩy hoạt động
thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội trong thời gian tới.
4.

Phạm vi nghiên cứu
Pháp luật về nhà ở xã hội là vấn đề có nội dung rộng và phức tạp. Do đó,

luận văn không giải quyết mọi vấn đề liên quan đến nhà ở xã hội mà Luận văn
chỉ tập trung nghiên cứu về thực trạng thực hiện các quy định pháp luật về
phát triển nhà ở xã hội và hoạt động quản lý, sử dụng nhà ở xã hội đầu tư
bằng nguồn vốn ngoài ngân sách.
Việc quản lý, sử dụng nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước không thuộc
phạm vi nghiên cứu của Luận văn này.
5.

Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu
Đề tài được nghiên cứu trên cơ sở phương pháp luận là các nguyên lý cơ

bản của chủ nghĩa Marx - Lenin, Tư tưởng Hồ Chí Minh về nhà nước pháp
luật, và đường lối chính sách của Đảng cộng sản Việt Nam.
Luận văn còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể:
- Phương pháp phân tích để phân tích các quan điểm, các khái niệm, liên
quan đến thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội;
- Phương pháp tổng hợp trong quá trình phân tích để đưa ra các quan
điểm, các nhận xét có giá trị thực tiễn;
- Phương pháp so sánh, thống kê, xã hội học....
6.

Những đóng góp của Luận văn

- Góp phần hệ thống hóa và làm sáng tỏ cơ sở lý luận của thực hiện pháp

luật về nhà ở xã hội ở Việt Nam hiện nay;


6

- Xác định được những thành tựu và hạn chế của hoạt động thực hiện
pháp luật trong phát triển nhà ở xã hội và quản lý, sử dụng nhà ở xã hội đầu tư
bằng nguồn vốn ngoài ngân sách;
- Đề xuất được một số giải pháp có tính khả thi để thúc đẩy hoạt động
thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội và hoạt động quản lý, sử dụng nhà ở xã
hội đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách của các đối tượng cũng như chủ
đầu tư trong thời gian tới.
7.

Kết cấu của Luận văn
Ngoài phần mở đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, nội dung

của Luận văn gồm 2 chương:
Chương 1. Cơ sở lý luận của thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội tại Việt
Nam.
Chương 2. Thực trạng và giải pháp thúc đẩy việc thực hiện pháp luật về
nhà ở xã hội tại Việt Nam hiện nay.


7

CHƢƠNG I
CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI

TẠI VIỆT NAM
1.1.
Khái niệm nhà ở xã hội
Quyền có nhà ở của công dân được ghi nhận tại Điều 22 Hiến pháp năm
2013 như sau “Công dân có quyền có nơi ở hợp pháp”. Theo quy định hiện
hành của Luật Nhà ở năm 2014 thì nhà ở là công trình xây dựng với mục đích
để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Theo nghĩa
hiểu thông thường thì nhà ở là nơi phục vụ sinh hoạt cho cá nhân và gia đình,
đáp ứng các nhu cầu cần thiết của con người, là tài sản có giá trị đối với con
người. Nhà ở tại Việt Nam có rất nhiều căn cứ để để phân loại, tuy nhiên,
cách phân loại phổ biến nhất hiện nay là căn cứ theo Điều 3 Luật Nhà ở năm
2014 thì nhà ở bao gồm các loại như:
-

Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt

thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm
nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.
-

Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối

đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống
công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao
gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được
xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
-

Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho

thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường.
-

Nhà ở công vụ là nhà ở được dùng để cho các đối tượng thuộc

diện được ở nhà công vụ theo quy định của Luật này thuê trong thời gian đảm
nhận chức vụ, công tác.


8

-

Nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia

đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải
tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật.
-

Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối

tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của pháp luật.
Vậy nhà ở xã hội được hiểu như thế nào là đúng?
Cụm từ nhà ở xã hội còn rất lạ lẫm, có thể lầm tưởng đến những dự án
chất lượng thấp, xây dựng tạm bợ để giải quyết chỗ ở cho một bộ phận người
dân chưa có nhà trong chính sách được hưởng ưu đãi giống như các dự án tái
định cư. Có thể ý nghĩ này là đúng với một số dự án trước đây. Tuy là khái
niệm không còn xa lạ đối với người dân nhưng không phải ai cũng hiểu chính
xác, đúng ý nghĩa khái niệm này.
Văn bản đầu tiên xuất hiện cụm từ nhà ở xã hội là Chiến lược phát triển

nhà ở quốc gia được ban hành theo quyết định 76/2004/QĐ-TTg trong đó có
đưa ra định nghĩa về Quỹ nhà ở xã hội là “quỹ nhà ở do Nhà nước hỗ trợ
chính sách đầu tư xây dựng nhằm bán trả dần, cho thuê – mua và cho thuê
đối với các đối tượng thuộc diện chính sách có khó khăn trong việc cải thiện
chỗ ở”. Ở đây, khái niệm nhà ở xã hội đã xuất hiện một cách gián tiếp qua
khái niệm về quỹ nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước.
Chỉ sau đó một năm, khái niệm nhà ở xã hội đã lần đầu tiên chính thức
xuất hiện trong Luật Nhà ở năm 2005 với định nghĩa nhà ở xã hội là “Nhà ở
do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng để cho các đối tượng
quy định tại Điều 53 và Điều 54 của Luật này thuê hoặc thuê mua”. Các đối
tượng đó gồm cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên
nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc tại các khu
kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các đối tượng
khác theo quy định của Chính phủ. Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày


9

23/6/2010 thay thế Nghị định số 90/2006/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng
dẫn thi hành Luật nhà ở năm 2005 có bổ sung thêm đối tượng người có thu
nhập thấp tại các đô thị và quy định cho phép mua bán nhà ở xã hội. Đây là
một quy định mới thể hiện sự quan tâm của Đảng và Nhà nước đối với chính
sách nhà ở xã hội, được nhân dân hưởng ứng.
Như vậy, khái niệm nhà ở xã hội đã được luật hóa trong văn bản có hiệu
lực pháp lý cao là luật, tiếp theo trong các các văn bản dưới luật đều sử dụng
định nghĩa trên, coi nhà ở xã hội như một loại hình nhà ở được xây dựng dành
cho các nhóm yếu thế trong xã hội. Những thay đổi trong các văn bản dưới
luật về sau đều chỉ cụ thể hóa những nhóm đối tượng được hưởng và các điều
kiện để tiếp cận phân khúc nhà ở này chứ không thay đổi quan niệm chính
thức này.

Hoàn thiện khái niệm về nhà ở xã hội, tại khoản 4 Điều 3 Luật Nhà ở
năm 2014 định nghĩa: Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho
các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật
này. Nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng để đáp ứng nhu cầu cho các hộ gia
đình, cá nhân làm việc tại các khu công nghiệp, bao gồm: Khu công nghiệp,
khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao, cụm công nghiệp vừa và nhỏ,
các cơ sở sản xuất công nghiệp, thủ công nghiệp (kể cả các cơ sở khai thác,
chế biến) của tất cả các ngành, nghề thuộc các thành phần kinh tế (khoản 2
Điều 3 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP). Như vậy, nhà ở xã hội là một loại
hình nhà ở thuộc sở hữu của cơ quan nhà nước (có thể trung ương hoặc địa
phương) hoặc các loại hình nhà được sở hữu và quản lý bởi Nhà nước, các tổ
chức phi lợi nhuận, được xây dựng với mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho
một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội như công chức của Nhà nước chưa
có nhà ở ổn định, người có thu nhập thấp... và được cho thuê hoặc cho ở với
giá rẻ so với giá thị trường.


10

1.2.

Pháp luật về nhà ở xã hội

1.2.1. Định nghĩa pháp luật về nhà ở xã hội
Đã có rất nhiều công trình khoa học nghiên cứu và đưa ra định nghĩa về
pháp luật; theo Giáo trình lý luận chung về nhà nước và pháp luật, Trường
Đại học Luật Hà Nội: “Pháp luật là hệ thống quy tắc xử sự chung do nhà
nước đặt ra hoặc thừa nhận và bảo đảm thực hiện để điều chỉnh các quan hệ
xã hội theo mục đích, định hướng của Nhà nước”1.
Pháp luật là hệ thống các quy phạm (quy tắc hành vi hay quy tắc xử sự)

có tính chất bắt buộc chung nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội, do Nhà nước
đặt ra hoặc thừa nhận, thể hiện ý chí Nhà nước và được Nhà nước bảo đảm
thực hiện bằng các biện pháp tổ chức, giáo dục, thuyết phục, cưỡng chế, bằng
bộ máy nhà nước. Trên cơ sở các quy định của pháp luật, các cá nhân, tổ chức
tham gia vào quan hệ pháp luật tự mình thực hiện những hành vi nhất định
nhằm đạt được mục đích nào đó. Pháp luật về nhà ở xã hội hướng tới các chủ
thể là tổ chức, cá nhân tham gia đầu tư phát triển nhà ở xã hội và các đối
tượng được hưởng chính sách mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội. Theo đó, có
thể định nghĩa: Pháp luật về nhà ở xã hội là hệ thống các quy phạm do Nhà
nước đặt ra hoặc thừa nhận và bảo đảm thực hiện để điều chỉnh các quan hệ
xã hội phát sinh trong lĩnh vực nhà ở xã hội nhằm bảo vệ các quyền, lợi ích
hợp pháp của công dân.
1.2.2. Nội dung pháp luật về nhà ở xã hội
Pháp luật về nhà ở xã hội hiện hành được thể hiện trong hệ thống các
văn bản quy phạm pháp luật mà chủ yếu là một số văn bản sau:
- Hiến pháp năm 2013, Bộ luật dân sự năm 2015. Hai văn bản này tuy
không phải là những văn bản quy định trực tiếp về nhà ở xã hội nhưng lại có

1

Trường Đại học Luật Hà Nội (2016), Giáo trình “Lý luận chung về nhà nước và pháp luật”, Nxb Tư pháp,
tr.209


11

những quy định mang tính nguyên tắc, là cơ sở để xây dựng và ban hành các
quy định trong các văn bản khác về nhà ở xã hội.
- Luật Nhà ở năm 2013, Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015
của Chính phủ quy định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, Thông tư số

20/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016; Luật kinh doanh bất động sản năm 2014,
Luật Đầu tư năm 2014, Luật Đất đai năm 2013, Luật Xây dựng năm 2014…
Các văn bản trên là những văn bản trực tiếp thể hiện nội dung, các quy
phạm pháp luật về nhà ở xã hội; quy định về các đối tượng được hưởng chính
sách nhà ở xã hội, trình tự thủ tục để mua bán nhà ở xã hội, các quy định về
lựa chọn chủ đầu tư, ưu đãi dành cho chủ đầu tư cũng như chính sách hỗ trợ
vốn vay; trách nhiệm quản lý nhà nước về nhà ở xã hội.
Được hưởng những cơ chế ưu đãi riêng cho chủ đầu tư xây dựng các Dự
án nhà ở xã hội cũng như được áp dụng cho các đối tượng đủ điều kiện được
hưởng theo quy định pháp luật, vì vậy, các quan hệ xã hội liên quan đến lĩnh
vực này đều phải được quy phạm pháp luật điều chỉnh và đây là cơ sở để hình
thành pháp luật về nhà ở xã hội. Pháp luật về nhà ở xã hội bao gồm các nhóm
quy định sau:
Thứ nhất: Nhóm các quy định về phát triển nhà ở xã hội.
- Quy định về quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội:
Hiện nay có hai hình thức đầu tư xây dựng nhà ở xã hội (Điều 53 Luật
Nhà ở năm 2014), đó là: nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư xây dựng bằng vốn
ngân sách nhà nước; nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng vốn không phải
bằng ngân sách Nhà nước (doanh nghiệp, hợp tác xã bỏ vốn đầu tư xây dựng;
hộ gia đình, cá nhân bỏ vốn đầu tư xây dựng).
Hình thức cung cấp dịch vụ nhà ở xã hội hiện nay gồm bán, cho thuê và
cho thuê mua. Trong đó thuê mua nhà ở là việc người thuê mua thanh toán
trước cho bên cho thuê mua 20% giá trị của nhà ở thuê mua, trừ trường hợp


12

người thuê mua có điều kiện thanh toán trước thì được thanh toán không quá
50% giá trị nhà ở thuê mua; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để
trả hàng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định; sau khi hết

hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có
quyền sở hữu đối với nhà ở đó.
Đất để phát triển nhà ở xã hội bao gồm: Đất được Nhà nước giao để xây
dựng nhà ở cho thuê, cho thuê mua, bán (Nhà nước giao quyền sử dụng đất là
việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho
đối tượng có nhu cầu sử dụng đất). Và đất được Nhà nước cho thuê để xây
dựng nhà ở cho thuê (Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất là việc Nhà nước
quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng). Đối với
các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị (không
phân biệt quy mô diện tích đất), pháp luật quy định chủ đầu tư phải dành 20%
tổng diện tích đất trong đồ án quy hoạch chi tiết để xây dựng nhà ở xã hội.
Đối với các khu công nghiệp thì quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội do Ban
quản lý khu công nghiệp của địa phương hoặc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có
trách nhiệm lập, phê duyệt, đầu tư xây dựng, bổ sung quỹ đất phù hợp để xây
dựng khu nhà ở cho công nhân.
- Quy định về loại nhà, tiêu chuẩn nhà và nhu cầu nhà ở.
Nhà ở xã hội theo quy định hiện hành (Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014) có
hai loại nhà là nhà chung cư (là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có
lối đi, cầu thang chung…) hoặc nhà ở riêng lẻ (là nhà ở được xây dựng trên
thửa đất ở riêng biệt), cùng theo đó là yêu cầu về thiết kế, xây dựng theo tiêu
chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội, cụ thể về tiêu
chuẩn diện tích tối thiểu, diện tích tối đa mỗi căn hộ (hiện nay theo quy định
pháp luật tối thiểu là là 25 m2 sàn, tối đa là 70 m2 sàn), bảo đảm tiêu chuẩn,
quy chuẩn xây dựng. Căn cứ vào quy hoạch chi tiết đô thị của từng địa


13

phương, Ủy ban nhân dân tỉnh sẽ có những quy định cụ thể về nhu cầu nhà ở
xã hội tại từng địa phương.

- Quy định về cơ chế ưu đãi cho chủ đầu tư
Pháp luật quy định về thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở
xã hội, theo đó Sở Xây dựng, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải có văn bản lựa
chọn chủ đầu tư.
Đối với những dự án xây dựng nhà ở xã hội không sử dụng nguồn vốn
ngân sách, pháp luật quy định cơ chế ưu đãi chủ đầu tư được miễn tiền sử
dụng đất, tiền thuê đất; hỗ trợ chủ đầu tư chi phí đầu tư xây dựng; được miễn,
giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp; được vay vốn ưu đãi
từ Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc tổ chức tín dụng; được hỗ trợ kinh phí
đầu tư xây dựng đồng thời được miễn thực hiện thủ tục thẩm định thiết kế cơ
sở.
- Quy định về huy động vốn phát triển nhà ở xã hội
Theo đó, nguồn vốn ngoài ngân sách do các thành phần kinh tế tham gia
đầu tư xây dựng nhà ở xã hội huy động gồm: vốn tự có của chủ đầu tư dự án
hoặc của hộ gia đình, cá nhân; vốn vay ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã
hội hoặc từ các tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định; vay vốn thương mại
của các tổ chức tín dụng hay vốn vay từ Quỹ phát triển nhà ở của địa
phương…
Thứ hai: Nhóm các quy định về vay vốn ưu đãi để thực hiện chính
sách nhà ở xã hội.
- Quy định về vay vốn ưu đãi để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội
Doanh nghiệp, hợp tác xã là chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội không phải
bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước hoặc đầu tư xây dựng theo hình thức hợp
đồng xây dựng - chuyển giao (gọi tắt là hợp đồng BT) là hình thức đầu tư
được ký giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư để xây dựng


14

công trình kết cấu hạ tầng; sau khi xây dựng xong, nhà đầu tư chuyển giao

công trình đó cho Nhà nước Việt Nam; Chính phủ tạo điều kiện cho nhà đầu
tư thực hiện dự án khác để thu hồi vốn đầu tư và lợi nhuận hoặc thanh toán
cho nhà đầu tư theo thỏa thuận trong hợp đồng BT2) là những đối tượng được
vay vốn. Để được vay vốn thì pháp luật quy định chi tiết về điều kiện vay vốn
của các đối tượng; mức cho vay không vượt quá 80% tổng mức đầu tư dự án
đối với xây dựng nhà ở xã hội chỉ để cho thuê, và không vượt quá 70% đối
với xây dựng để cho thuê, mua bán; với thời hạn vay không vượt quá 20 năm,
15 năm, 10 năm cho các hình thức xây dựng cho thuê, cho thuê mua và bán
theo lãi suất cho vay ưu đãi của Ngân hàng chính sách xã hội.
- Quy định về vay vốn ưu đãi để mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội
Các đối tượng là gia đình, hộ cá nhân đủ điều kiện vay vốn được hỗ mức
vốn vay tối đa bằng 80% giá trị hợp đồng mua, thuê, thuê mua nhà với lãi suất
cho vay được Ngân hàng chính sách xã hội quyết định cho từng thời kỳ, thời
hạn vay tối thiểu là 15 năm.
Việc quản lý nguồn vốn và quản lý sử dụng vốn cho vay hỗ trợ nhà ở
xã hội do Ngân hàng chính sách xã hội hoặc các tổ chức tín dụng do Nhà
nước chỉ định thực hiện.
Thứ ba: Nhóm các quy định về quản lý, sử dụng nhà ở xã hội.
- Quy định về đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội
Pháp luật quy định chi tiết các nhóm đối tượng được giải quyết nhu cầu
về chỗ ở theo quy định nhà ở xã hội gồm người có công với cách mạng; hộ
gia đình nghèo và cận nghèo; sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên
môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị
thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân...đồng thời, để được hưởng
chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội, những nhóm đối tượng nói trên phải đáp
2

Khoản 19 Điều 3 Luật Đầu tư năm 2005

15

ứng các điều kiện quy định về nhà ở, cư trú, thu nhập như chưa có nhà ở
thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội,
chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức; phải có
đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có nhà ở xã
hội…..
- Quy định về chuyển nhượng nhà ở xã hội
Nhằm bảo đảm quyền sở hữu nhà ở cho người mua, thuê, thuê mua nhà
và tính ổn định trong việc chuyển nhượng nhà ở xã hội, pháp luật đã có những
quy định chặt chẽ về việc người thuê nhà ở xã hội không được cho thuê lại
hoặc chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian thuê nhà theo
hợp đồng đã ký với bên cho thuê. Người mua, thuê mua nhà ở xã hội không
được phép thế chấp (trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua,
thuê mua chính căn hộ đó) và không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi
hình thức trong mức thời gian tối thiểu kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê
mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán, bên cho thuê mua; chỉ được phép
bán lại, thế chấp hoặc cho thuê sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định
của pháp luật về đất đai.
- Quy định về giá bán, cho thuê, thuê mua
Chỉ những đối tượng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật thuộc đối
tượng được mua nhà ở xã hội. Giá bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội do
chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư
xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án
không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư nhưng không được cao hơn khung
giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành. Trên cơ sở đó, căn cứ tình hình
thực tế về giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua công trình, chủ đầu tư dự án

16

phân bổ phần lợi nhuận thu được để xác định giá bán, giá cho thuê, giá cho
thuê mua nhà ở xã hội.
- Quy định về quản lý, khai thác sử dụng nhà ở xã hội
Pháp luật quy định việc quản lý khai thác, sử dụng nhà ở xã hội đối với
dự án đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước thì chủ đầu
tư dự án có trách nhiệm tổ chức, quản lý việc sử dụng vận hành và khai thác
nhà ở xã hội. Quy định này đảm bảo cho quyền lợi khi chủ đầu tư xây dựng
dự án, chủ đầu tư được quyền quản lý khai thác, sử dụng nhà xã hội đó.
- Quy định về hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở xã hội
Mặc dù việc mua bán nhà ở xã hội là sự thỏa thuận giữa hai bên chủ đầu
tư và các đối tượng đủ điều kiện được hưởng mua, tuy nhiên, pháp luật về nhà
ở xã hội đã có những quy định mang tính tham khảo, giúp các bên tham gia
nắm được các nội dung trong hợp đồng để thỏa thuận. Ngoài ra, còn có quy
định về thời điểm mà chủ đầu tư được ký Hợp đồng với khách hàng (theo quy
định của pháp luật hiện hành là xây dựng xong phần móng), việc huy động
thanh toán tiền trước của khách hàng theo thỏa thuận, nhưng cũng không
được vượt quá 70% giá trị nhà trong Hợp đồng. Bên cạnh những nội dung đó
thì việc quy định quyền và nghĩa vụ, trách nhiệm của các bên, việc xử lý vi
phạm, giải quyết tranh chấp là nội dung không thể thiếu.
1.3.

Khái niệm thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội.

1.3.1. Định nghĩa thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội.
Trên phương diện lý luận chung về nhà nước và pháp luật, thực hiện
pháp luật được coi là một khâu quan trọng trong cơ chế điều chỉnh pháp luật,
là giai đoạn thứ hai sau khi đã tiến hành xây dựng pháp luật bởi pháp luật chỉ
có thể phát huy được vai trò và những giá trị của mình trong việc điều chỉnh

các quan hệ xã hội khi nó được tôn trọng và thực hiện đầy đủ, nghiêm minh;


17

do đó thực hiện pháp luật cũng được nhiều học giả nghiên cứu sâu như là một
khái niệm cơ bản của khoa học pháp lý.
Theo quan điểm của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội: “Thực hiện pháp
luật là hiện tượng, quá trình có mục đích làm cho những quy định của pháp luật
trở thành hoạt động thực tế của các chủ thể pháp luật3”.
Theo quan điểm của Trường Đại học Luật Hà Nội:“Thực hiện pháp luật
là hoạt động có mục đích làm cho quy định của pháp luật trở thành những
hành vi thực tế, hợp pháp của các chủ thể pháp luật4”.
Đồng quan điểm với giáo trình Trường Đại học Luật Hà Nội, PGS-TS
Nguyễn Minh Đoan tiếp cận và xây dựng khái niệm thực hiện pháp luật trên
cơ sở phân tích phạm trù này trong mối liên quan đến rất nhiều hiện tượng và
hoạt động khác như hoạt động xây dựng pháp luật, liên quan đến pháp chế và
dân chủ xã hội, liên quan đến các yếu tố xã hội và các công cụ điều chỉnh
quan hệ xã hội khác như tập quán, đạo đức, tín điều tôn giáo… và trong mối
liên hệ với cơ chế điều chỉnh pháp luật. Từ đó, tác giả đã phân tích rõ mục
đích ý nghĩa của thực hiện pháp luật trong từng khía cạnh, kể cả về học thuật
và về thực tiễn.
Dưới góc độ khoa học pháp lý thì chỉ những hành vi, xử sự của các chủ
thể phù hợp với các quy định của pháp luật mới được coi là biểu hiện thực tế
của việc thực hiện pháp luật. Dưới góc độ lý luận chung về nhà nước và pháp
luật thì thực hiện pháp luật là hoạt động có mục đích làm cho quy định của
pháp luật trở thành những hành vi thực tế, hợp pháp của các chủ thể pháp luật.
Những hành vi thực tế đó phải là của chủ thể có đủ khả năng nhận thức những
quy định của pháp luật, từ đó xác lập, thực hiện hành vi do pháp luật quy
định. Dù hiểu dưới góc độ nào thì cũng có thể thấy thực hiện pháp luật là làm

3

Đại học Quốc gia Hà Nội – Khoa Luật (2005), Giáo trình “ Lý luận chung về nhà nước và pháp luật”, Nxb
Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội, tr. 369.
4
Đại học Luật Hà Nội (2016), Giáo trình “Lý luận chung về nhà nước và pháp luật”, Nxb Tư pháp, Hà Nội,
tr. 403.


18

cho các quy định của pháp luật trở thành hiện thực trong đời sống xã hội, trở
thành những hành vi pháp lý hợp pháp của các chủ thể pháp luật. Như vậy,
thực hiện pháp luật là hành vi thực tế hợp pháp của các chủ thể pháp luật
được thực hiện có mục đích, nhằm hiện thực hóa các quy định của pháp luật,
làm cho chúng đi vào cuộc sống.
Trên cơ sở một số cách tiếp cận khái niệm thực hiện pháp luật, có thể
hiểu thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội là quá trình hoạt động hoặc hành vi
của các chủ thể nhằm hiện thực hóa các quy định của pháp luật về nhà ở xã
hội, làm cho chúng đi vào thực tiễn cuộc sống để đảm bảo thực hiện các
chính sách, quy định của Nhà nước về nhà ở xã hội.
1.3.2. Đặc điểm của thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội
Thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội ngoài những đặc điểm của thực hiện
pháp luật nói chung như hành vi hợp pháp của các chủ thể; có mục đích thực
hiện hóa các quy định của pháp luật, do các chủ thể khác nhau tiến hành theo
nhiều hình thức khác nhau….thì nó còn mang những đặc điểm riêng theo lĩnh
vực điều chỉnh. Điều này được biểu hiện ở những nội dung sau:
Thứ nhất: Chủ thể của việc thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội .
Trong lĩnh vực nhà ở xã hội, chủ thể thực hiện pháp luật bao gồm cá
nhân hoặc tổ chức có quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm liên quan thông qua

việc thực hiện các quy định của pháp luật về nhà ở xã hội. Bao gồm các chủ
thể sau:
- Chủ thể là chủ đầu tư:
Theo quy định của pháp luật nhà ở (Điều 53 Luật nhà ở năm 2014) thì
hiện nay có ba hình thức phát triển nhà ở xã hội đó là: Nhà nước đầu tư xây
dựng; doanh nghiệp, hợp tác xã bỏ vốn đầu tư xây dựng; hộ gia đình, cá nhân
bỏ vốn đầu tư xây dựng. Dựa trên các quy định về hình thức phát triển nhà ở
xã hội mà quy định về lựa chọn chủ đầu tư, theo đó chủ đầu tư xây dựng nhà


19

ở xã hội có thể gồm các chủ thể sau: Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở xã hội
bằng vốn ngân sách nhà nước thì Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng quyết định lựa
chọn chủ đầu tư. Đối với dự án nhà ở xã hội được đầu tư không phải bằng
nguồn vốn ngân sách nhà nước thì chủ đầu tư được lựa chọn như sau:
Trường hợp Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để xây dựng

++

nhà ở xã hội thì thực hiện lựa chọn chủ đầu tư thông qua hình thức đấu thầu
nếu có từ hai nhà đầu tư trở lên đăng ký làm chủ đầu tư hoặc chỉ định chủ đầu
tư nếu chỉ có một nhà đầu tư đăng ký làm chủ đầu tư;
++

Trường hợp phải dành quỹ đất trong dự án đầu tư xây dựng nhà

ở thương mại để xây dựng nhà ở xã hội thì chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở
thương mại có trách nhiệm trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.
++

Trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã có quyền sử dụng đất hợp

pháp, phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở, có đủ điều kiện làm chủ đầu tư
và có nhu cầu xây dựng nhà ở xã hội thì doanh nghiệp, hợp tác xã đó được
giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội;
++

Trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để bố trí cho người lao động

làm việc trong khu công nghiệp ở thì doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu
công nghiệp hoặc doanh nghiệp sản xuất trong khu công nghiệp hoặc doanh
nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản được Nhà nước giao làm chủ
đầu tư dự án.
- Chủ thể là đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội
Khác với quy định pháp luật về nhà ở thương mại, pháp luật hiện hành
quy định có 10 nhóm đối tượng được giải quyết như cầu về chỗ ở theo quy
định nhà ở xã hội như sau:
+

Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu

đãi người có công với cách mạng. Cụ thể đó là các đối tượng theo quy định
tại khoản 1 Điều 1 Pháp lệnh số 04/2012/UBTVQH13. Đây là nhóm đối


20

tượng đầu tiên được Nhà nước ghi nhận thể hiện sự tri ân sâu sắc và thiết thực
của Đảng, Nhà nước đối với những người có công với cách mạng, những

người đã đứng lên đấu tranh, giành độc lập, bảo vệ đất nước, đó là ý nghĩa xã
hội lớn lao.
+

Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn (theo

quy định tại Quyết định số 59/2015/QĐ-TTg ngày 19/11/2015 của Thủ tướng
Chính phủ).
+

Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị

ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu;
+

Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị.

Theo quy định tại Quyết định của Thủ tướng Chính phủ thì hộ nghèo đáp ứng
một trong hai tiêu chí sau: Có thu nhập bình quân đầu người/tháng từ đủ
900.000 đồng trở xuống và/hoặc có thu nhập bình quân đầu người/tháng trên
900.000 đồng đến 1.300.000 đồng và thiếu hụt từ 03 chỉ số đo lường mức độ
thiếu hụt tiếp cận các dịch vụ xã hội cơ bản trở lên. Còn đối với hộ chuẩn
nghèo là hộ có thu nhập bình quân đầu người/tháng trên 900.000 đồng đến
1.300.000 đồng và thiếu hụt dưới 03 chỉ số đo lường mức độ thiếu hụt tiếp
cận các dịch vụ xã hội cơ bản.
+

Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và

ngoài khu công nghiệp.

+

Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật,

quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an
nhân dân và quân đội nhân dân. Đây là những đối tượng thuộc lực lượng vũ
trang nhân dân hưởng lương từ ngân sách nhà nước.
+

Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán

bộ, công chức, viên chức;