Pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp và thực tiễn thi hành tại tỉnh vĩnh phúc (luận văn thạc sĩ luật học)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƢ PHÁP

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

NGUYỄN THỊ BÍCH NGỌC

PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP
VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI TỈNH VĨNH PHÚC

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Hà Nội - 2017


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƢ PHÁP

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

NGUYỄN THỊ BÍCH NGỌC

PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP
VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI TỈNH VĨNH PHÚC

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Mã số

: 60380107

Chuyên ngành : Luật kinh tế

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS Doãn Hồng Nhung

Hà Nội - 2017


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
CHƢƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI
VỚI DOANH NGHIỆP................................................................................... 8
1.1 Lý luận pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp ...................... 8
1.2 Khái niệm, đặc điểm, phân loại cho thuê đất đối với doanh nghiệp .. 11
1.3. Nguyên tắc cho thuê đất đối với doanh nghiệp ................................... 15
1.4. Khái quát pháp luật cho thuê đất đối với doanh nghiệp tại Việt Nam ..16
1.4.1 Thời kỳ trước Luật đất đai năm 1993 .................................................... 16
1.4.2 Thời kỳ từ năm 1993 đến trước Luật đất đai năm 2003 ........................ 16
1.4.3 Thời kỳ từ Luật đất đất đai năm 2003 đến trước Luật đất đai năm 201317
1.4.4 Thời kỳ từ Luật đất đai năm 2013 đến nay ............................................ 17
1.5. Kinh nghiệm cho thuê đất đối với doanh nghiệp ở một số quốc gia
trên thế giới .................................................................................................... 21
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1 .............................................................................. 25
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI
VỚI DOANH NGHIỆP TẠI VIỆT NAM VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH
TẠI TỈNH VĨNH PHÚC ............................................................................... 26
2.1 Quy định pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp ................ 26
2.1.1 Quy định về căn cứ cho thuê đất ............................................................ 26
2.1.2 Quy định về điều kiện cho thuê đất ........................................................ 27
2.1.3 Quy định về chủ thể trong quan hệ cho thuê đất ................................... 33

2.1.4 Trình tự, thủ tục cho thuê đất đối với doanh nghiệp ............................. 35
2.1.5 Quy định về thẩm quyền cho thuê đất .................................................... 41
2.1.6 Quy định về thời hạn sử dụng đất thuê của doanh nghiệp .................... 42
2.1.7 Nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp thuê đất ...................................... 43


2.1.8 Quy định về giải quyết tranh chấp, xử lý vi phạm pháp luật liên quan
đến thuê đất đối với doanh nghiệp .................................................................. 49
2.2 Đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về cho thuê đất đối với doanh
nghiệp tại tỉnh Vĩnh Phúc ............................................................................. 51
2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của tỉnh Vĩnh Phúc tác động đến việc
thi hành pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp ............................... 51
2.2.2 Một số thành tựu trong công tác thi hành pháp luật về cho thuê đất đối
với doanh nghiệp tại tỉnh Vĩnh Phúc............................................................... 57
2.2.3 Những khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện pháp luật về cho
thuê đất đồi với doanh nghiệp trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc ........................... 63
2.2.4 Nguyên nhân dẫn đến những khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực
hiện pháp luật về cho thuê đất đồi với doanh nghiệp trên địa bàn tỉnh Vĩnh
Phúc ................................................................................................................. 65
KẾT LUẬN CHƢƠNG 2 .............................................................................. 67
CHƢƠNG 3: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI
VỚI DOANH NGHIỆP TỪ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI TỈNH VĨNH
PHÚC.............................................................................................................. 68
3.1 Sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật về cho thuê đất đối với doanh
nghiệp ............................................................................................................. 68
3.2 Định hƣớng hoàn thiện pháp luật về cho thuê đất đối với doanh
nghiệp ............................................................................................................. 69
3.2.1 Hoàn thiện pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp cần dựa trên
chế độ sở hữu toàn dân về đất đai .................................................................. 69
3.2.2 Hoàn thiện pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp cần đảm bảo

phù hợp với nền kinh tế thị trường và yêu cầu hội nhập quốc tế.................... 70


3.2.3 Hoàn thiện pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp phải phù
hợp với đường lối phát triển kinh tế - xã hội của Đảng và chính sách pháp
luật của Nhà nước ........................................................................................... 71
3.2.4 Hoàn thiện pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp phải gắn với
hoàn thiện tổng thể pháp luật đất đai và các lĩnh vực pháp luật khác có liên
quan ................................................................................................................. 72
3.2.5 Hoàn thiện pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp phải chú
trọng đến chính sách tài chính, tạo điều kiện để ổn định chi phí đầu vào của
các doanh nghiệp ............................................................................................ 73
3.3 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp .... 73
3.4 Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cho thuê đất đối
với doanh nghiệp ........................................................................................... 75
KẾT LUẬN CHƢƠNG 3 .............................................................................. 77
KẾT LUẬN .................................................................................................... 78
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .........................................................
PHỤ LỤC ...........................................................................................................


LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình hoàn thành luận văn này, tác giả đã nhận được sự giúp
đỡ, cung cấp tài liệu, sự chỉ bảo tận tình của cô giáo hướng dẫn là PGS.TS
Doãn Hồng Nhung, các anh (chị) cán bộ tại Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh
Vĩnh Phúc, các cán bộ Trung tâm thư viện Trường Đại học Luật Hà Nội. Em
xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất vì sự giúp đỡ quý báu này.
Mặc dù đã hết sức cố gắng trong việc thu thập tài liệu và tìm tòi, nghiên
cứu nhưng do thời gian nghiên cứu và nguồn tài liệu có hạn, cùng với những
hạn chế của bàn thân tác giả, Luận văn chắc chắn khó tránh khỏi những khiếm

khuyết cần được xem xét, chỉnh sửa. Em mong nhận được sự phê bình và góp
ý của các Thầy, cô, các nhà khoa học và bạn bè đồng nghiệp để công trình
khoa học này được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của
riêng tôi.
Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công
trình nào khác. Các số liệu trong luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng,
được trích dẫn đúng theo quy định.
Tôi xin chịu trách nhiệm về tính chính xác và trung thực của Luận văn này.
HỌC VIÊN

Nguyễn Thị Bích Ngọc


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
HĐND

: Hội đồng nhân dân

SDĐ

: Sử dụng đất

UBND

: Ủy ban nhân dân

1

MỞ ĐẦU
1, Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Trong quá trình hội nhập và phát triển kinh tế quốc tế pháp luật đất đai
có vai trò quan trọng, góp phần khai thác nguồn lực từ đất đai cho quá trình
đầu tư, phát triển của mọi doanh nghiệp. Thực tiễn hơn 30 năm thực hiện
đường lối đổi mới (từ Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI năm 1986 đến nay),
đội ngũ các doanh nghiệp đã phát triển nhanh chóng về số lượng, đa dạng về
hình thức hoạt động và có đóng góp đáng kể vào chuyển dịch cơ cấu kinh tế,
nâng cao hiệu quả nền kinh tế. Nhà nước đã ban hành Luật Đất đai năm 1987,
Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung năm 1998, Luật Đất đai
sửa đổi, bổ sung năm năm 2001, Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm
2013. Có thể nói, cùng với sự phát triển của quá trình đổi mới, chính sách
pháp luật đất đai từng bước góp phần khai thác nguồn lực đất đai, chuyển
nguồn tài chính tiềm năng từ đất đai thành nguồn tài chính hiện thực cho đầu
tư phát triển của doanh nghiêp. Hoạt động quản lý, sử dụng đất của các doanh
nghiệp trong thời gian qua, bên cạnh những thành tựu đạt được còn bộc lộ
những tồn tại, hạn chế nhất định. Tại hầu hết các địa phương, việc cho thuê
đất so với nhu cầu sử dụng đất thực sự tại một số doanh nghiệp dẫn đến lãng
phí tài nguyên đất; chính sách giá đất chưa phù hợp, chưa tương xứng với bản
chất kinh tế, xã hội của các quan hệ sử dụng đất làm gia tăng chi phí đầu vào
của các dự án, làm phát sinh nhiều tham ô, tham nhũng từ đất đai; hiệu quả
huy động vốn từ quỹ đất sạch còn thấp; có sự phân biệt rõ rệt giữa doanh
nghiệp trong và ngoài nước về phương thức thanh toán tiền thuê đất… Hơn
nữa khi Luật Đất đai năm 2013 và đồng loạt các luật mới có hiệu lực đi vào
thực tiễn, cũng đã nảy sinh rất nhiều những bất cập do sự lúng túng của các cơ
quan thực thi, trông chờ vào văn bản hướng dẫn thi hành, đồng thời ở góc độ

2

lý luận pháp lý thì chưa có nhiều công trình mới ra đời để đáp ứng vấn đề lý
luận cho pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp theo tinh thần của đổi
mới và hội nhập.
Vĩnh Phúc là một trong những tỉnh có hoạt động cho thuê đất đối với
doanh nghiệp diễn ra khá sôi động do tỉnh Vĩnh Phúc là vùng trọng điểm kinh
tế Bắc Bộ, có vị trí gần Thủ đô Hà Nội – trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa
lớn nhất cả nước. Với sự phát triển nhanh chóng và năng động về kinh tế, môi
trường đầu tư thông thoáng, tỉnh Vĩnh Phúc ngày càng thu hút được sự quan
tâm của các doanh nghiệp trong và ngoài nước trong đó có nhiều dự án đầu tư
đã được thực hiện khá khả quan. Tuy nhiên, trong thực tiễn thi hành pháp luật
về cho thuê đất đối với doanh nghiệp trên địa bàn tỉnh cũng bộc lộ nhiều hạn
chế. Vì vậy, nhằm tiếp tục cải thiện môi trường đầu tư, đưa tỉnh Vĩnh Phúc
phát triển nhanh chóng, góp phần to lớn vào phát triển kinh tế đất nước chúng
ta cần tìm hiểu, đánh giá một cách toàn diện thực tiễn thực thi pháp luật về
cho thuê đất đối với doanh nghiệp tại tỉnh Vĩnh Phúc. Đây cũng chính là lý do
học viên lựa chọn nghiên cứu đề tài: “Pháp luật về cho thuê đất đối với
doanh nghiệp và thực tiễn thi hành tại tỉnh Vĩnh Phúc”.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Đến nay, vấn đề cho thuê đất đối với doanh nghiệp đã thu hút được sự
quan tâm của nhiều tác giả nghiên cứu dưới nhiều phương diện khác nhau. Có
thể đề cập đến một số công trình, bài báo tiêu biểu như:
Nguyễn Thọ Phú (1997), “Hoàn thiện chế định pháp luật về quyền sử
dụng và quyền cho thuê đất trong Luật đất đai Việt Nam”, luận văn thạc sĩ
luật học, Đại học Luật Hà Nội;
Hoàng Thị Hồng (2005), Tìm hiểu các quy định của Luật Đất đai 2003
về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất, khóa

luận tốt nghiệp, Đại học Luật Hà Nội;


3

Trần Thị Thanh Hợp (2010), “Những vấn đề pháp lý trong hoạt động cho
thuê đất của Nhà nước”, luận văn thạc sĩ luật học, Đại học Luật Hà Nội;
Bùi Thị Chín (2011), Những vấn đề pháp lý về giao đất, cho thuê đất,
chuyển mục đích sử dụng đất, khoá luận tốt nghiệp, Đại học Luật Hà Nội;
Nguyễn Thị Thu Hiền (2012), “Pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu
hồi đất đối với doanh nghiệp ở Việt Nam”, luận văn thạc sĩ luật học, Đại học
Quốc gia Hà Nội;
Nguyễn Quốc Chinh (2016), “Pháp luật về cho thuê đất và thực tiễn thi hành
tại thành phố Hồ Chí Minh”, luận văn thạc sĩ Luật học, Đại học Luật Hà Nội;
Nguyễn Khánh Ly (2016), Pháp luật về thuê đất ở Việt Nam hiện hay, Luận
án tiến sĩ Luật học, Viện hàn lâm khoa học Việt Nam;
Nguyễn Thị Dung, Đề tài cấp cơ sở: Pháp luật về giao đất, cho thuê đất
ở nước ta, thực trạng và giải pháp hoàn thiện, đăng trên trang:Vncpl.gov.vn;
Trần Bình Trọng (2006), Pháp luật về thuê đất giữa Nhà nước và người
sử dụng đất, Luận văn thạc sĩ Luật học, Đại học quốc gia Hà Nội;
Đặng Anh Quân (2016), Bất cập trong các quy định về giao đất, cho thuê
đất của Luật đất đai năm 2013, Tạp chí Nhà nước và pháp luật số tháng
5/2016, Tr 64-73.
Nguyễn Xuân Trọng (2014), Quy định mới về giao đất, cho thuê đất,
chuyển mục đích sử dụng đất trong Luật đất đai năm 2013 và văn bản hướng
dẫn thi hành, Tạp chí Luật học số đặc san năm 2013/2014, Tr 72-77.
Nguyễn Quang Tuyến, Nguyễn Vĩnh Diện (2014), Những điểm mới cuả
Luật đất đai năm 2013 về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng
đất, Tạp chí dân chủ và pháp luật, Số tháng 8/2014, Tr 10-14.
Nói chung, các công trình, bài báo nêu trên đều nghiên cứu về cho

thuê đất đối với doanh nghiệp ở mức độ và phạm vi khác nhau. Có
công trình, bài báo nghiên cứu đi sâu phân tích, bình luận một số khía cạnh


4

pháp lý về cho thuê đất, có công trình, bài báo nghiên cứu việc điều chỉnh
thẩm quyền cho thuê đất. Bên cạnh đó có công trình nghiên cứu vấn đề này
thông qua việc đánh giá thực trạng cho thuê đất...Tuy nhiên, chưa có công
trình nào nghiên cứu vấn đề này từ góc độ thực trạng pháp luật về cho thuê
đất đối với các doanh nghiệp ở Việt Nam nói chung và thực tiễn thi hành pháp
luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp tại tỉnh Vĩnh Phúc nói riêng từ đó đưa
ra những tồn tại, bất cập trong thi hành pháp luật về vấn đề này và giải pháp
nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp.
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Pháp luật về cho thuê đất đối với các doanh nghiệp là một đề tài có nội hàm
nghiên cứu rộng, phức tạp do đối tượng điều tra đa dạng về loại hình bao gồm:
doanh nghiệp nhà nước, công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn, doanh
nghiệp tư nhân, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài.
Nhóm đối tượng này có thể hoạt động ở nhiều lĩnh vực ngành nghề (công
nghiệp, xây dựng, dịch vụ, thương mại, nông nghiệp)và phân bố dưới nhiều hình
thức (tập trung trong các khu, cụm công nghiệp hoặc phi tập trung). Tuỳ vào lĩnh
vực hoạt động, đất đai có thể là mặt bằng sản xuất kinh doanh (đối với doanh
nghiệp công nghiệp, thương mại, dịch vụ), là hàng hoá (đối với doanh nghiệp
kinh doanh bất động sản), là tư liệu sản xuất (đối với doanh nghiệp nông - lâm
nghiệp). Tuy nhiên, trong khuôn khổ có hạn của một bản luận văn Thạc sĩ luật
học, tác giả chỉ tập trung đi sâu tìm hiểu các quy định hiện hành về cho thuê đất
đối với các doanh nghiệp sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh. Luận
văn đi sâu vào nghiên cứu, phân tích về sự cần thiết phải có quy định của pháp
luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp. Bên cạnh đó, luận văn phân tích các

quy định của pháp luật hiện hành về vấn đề liên quan cũng như có sự so sánh,
đối chiếu với các quy định trước đây cũng như với pháp luật đất đai của một số
nước trên thế giới; nghiên cứu thực trạng và đưa ra một số giải pháp nhằm nâng
cao hiệu quả của pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp từ thực tiễn thi
hành tại tỉnh Vĩnh Phúc.


5

4. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu
4.1 Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu nghiên cứu của luận văn là nghiên cứu chuyên sâu và có hệ
thống các quy định của pháp luật hiện hành về cho thuê đất đối với doanh
nghiệp và thực tiễn thi hành về vấn đề này trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc. Luận
văn đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hơn nữa hiệu quả thi hành pháp
luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp thông qua thực tiễn thi hành tại tỉnh
Vĩnh Phúc.
4.2 Nhiệm vụ nghiên cứu
Trên cơ sở mục tiêu nghiên cứu, luận văn xác định các nhiệm vụ nghiên
cứu cụ thể sau đây:
Thứ nhất, luận văn nghiên cứu những vấn đề lý luận về cho thuê đất và
pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp để từ đó xác định đúng bản
chất, nội dung, yêu cầu điều chỉnh của pháp luật về cho thuê đất giữa Nhà
nước với doanh nghiệp thuê đất.
Thứ hai, luận văn nghiên cứu, lý giải vai trò của pháp luật về cho thuê
đất đối với doanh nghiệp ở Việt Nam hiện nay.
Thứ ba, luận văn làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn của việc hoàn thiện
pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp.
Thứ tư, luận văn phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật hiện hành về
cho thuê đất đối với doanh nghiệp và thực tiễn thi hành tại tỉnh Vĩnh Phúc

nhằm chỉ ra những thành tựu, hạn chế và nguyên nhân của những hạn chế đó.
Trên cơ sở đó, luận văn đưa ra định hướng và giải pháp hoàn thiện, nâng cao
hiệu quả thi hành pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp từ thực tiễn
thi hành tại tỉnh Vĩnh Phúc.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Đề tài được tiến hành thực hiện dựa trên phương pháp luận nghiên cứu


6

khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác – Lênin,
các quan điểm của Đảng, Nhà nước ta về xây dựng Nhà nước pháp quyền xã
hội chủ nghĩa.
Bên cạnh đó, luận văn còn áp dụng các phương pháp nghiên cứu chủ yếu
sau đây:
- Phương pháp phân tích, bình luận, diễn giải được sử dụng khi đánh giá,
bình luận các quy định pháp luật, thực tiễn áp dụng pháp luật về quan hệ cho
thuê đất giữa Nhà nước và doanh nghiệp để làm cơ sở cho những kết luận khoa
học. Phương pháp này được sử dụng trong suốt quá trình thực hiện luận văn.
- Phương pháp tổng hợp được sử dụng khi đánh giá thực trạng pháp luật
về cho thuê đất đối với doanh nghiệp và thực tiễn thi hành tại tỉnh Vĩnh Phúc
nhằm rút ra những kết luận tổng quan, những đề xuất, kiến nghị.
- Phương pháp so sánh luật học được sử dụng khi phân tích, đánh giá các
quy định của pháp luật đất đai về cho thuê đất qua các thời kỳ để thấy được
xu thế vận động của chế định này ở nước ta.
- Phương pháp phân tích logic quy phạm được sử dụng khi đánh giá thực
trạng pháp luật, xem xét về tính thống nhất hoặc phát hiện những mâu thuẫn
trong nội dung quy định pháp luật về cho thuê đất giữa Nhà nước và doanh
nghiệp thuê đất.
6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn

Luận văn đã phân tích được một số vấn đề lý luận cơ bản về cho thuê đất
đối với các doanh nghiệp như khái niệm, đặc điểm, phân loại doanh nghiệp;
khái niệm, đặc điểm, nguyên tắc cho thuê đất; khái quát được pháp luật về
cho thuê đất đối với các doanh nghiệp qua các thời kỳ. Luận văn đã đánh giá
thực trạng pháp luật về cho thuê đất đối với các doanh nghiệp, cụ thể: phân
tích các quy định pháp luật hiện hành về cho thuê đất đối với các doanh
nghiệp; đánh giá tác động của các quy định pháp luật này đến các doanh


7

nghiệp; nghiên cứu thực trạng áp dụng pháp luật về cho thuê đất đối với
doanh nghiệp trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc, đồng thời nhận diện những tồn tại,
bất cập trong quá trình triển khai thực hiện, từ đó đưa ra giải pháp nâng cao
hiệu quả thực thi pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, mục lục, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo,
luận văn được kết cấu thành 03 chương gồm:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về cho thuê đất đối với doanh nghiệp.
Chương 2: Thực trạng pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp tại
Việt Nam và thực tiễn thi hành tại tỉnh Vĩnh Phúc.
Chương 3: Hoàn thiện pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp từ
thực tiễn thi hành tại tỉnh Vĩnh Phúc


8

CHƢƠNG 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP
1.1 Lý luận pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp

Đất đai là tư liệu sản xuất quan trọng; là nguồn tài nguyên hữu hạn của mỗi
quốc gia, là điều kiện cơ bản cho mọi hoạt động của đời sống và sản xuất. Việt
Nam là một nước dựa vào nông nghiệp nên vấn đề đất đai là một vấn đề luôn
được quan tâm hàng đầu, trong quá trình xây dựng, đổi mới đất nước, thực hiện
công nghiệp hóa, hiện đại hóa thì vấn đề đất đai trở thành một vấn đề bức thiết,
đặt ra các yêu cầu sao cho sử dụng hiệu quả, hợp lý, bền vững, gia tăng được giá
trị của đất đai. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước là đại
diện chủ sở hữu, điều này đã được ghi nhận trong Hiến pháp và các văn bản Luật
đất đai. Đất đai là nguồn tài nguyên của đất nước, để có được giá trị đến thời
điểm hiện tại giá trị của đất đai tồn tại giá trị lao động, cải tạo của các thế hệ đi
trước, do đó đất đai không thể là sở hữu của riêng một cá nhân nào mà phải
thuộc sở hữu toàn dân. Tuy nhiên, “toàn dân” không thể tự mình thực hiện các
quyền năng của chủ sở hữu đất gồm chiếm hữu, sử dụng, định đoạt, do đó phải
thông qua thiết chế của Nhà nước để thực hiện các quyền năng của mình. Người
dân thông qua các quy định của pháp luật trao quyền cho Nhà nước thay mặt
mình thực hiện quyền của chủ sở hữu. Mặt khác, Nhà nước là một thiết chế
chính trị được lập ra để thay mặt người dân quản lý các vấn đề khác nhau của
đời sống kinh tế, xã hội trong đó có việc quản lý đất đai, do đó Nhà nước cũng
được trao cho chức năng thống nhất quản lý đất đai.
Pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp là tổng hợp các quy phạm
pháp luật điều chỉnh quan hệ cho thuê đất đối với doanh nghiệp nhằm bảo vệ
quyền và lợi ích hợp pháp của doanh nghiệp khi thuê đất ở Việt Nam. Pháp luật
về cho thuê đất đối với doanh nghiệp cần đảm bảo những yêu cầu sau đây:


9

Thứ nhất, các quy phạm pháp luật nhằm đảm bảo hiệu quả thực thi pháp
luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp, theo đó cần đảm bảo các tiêu chí
đó là: cho thuê đất đối với doanh nghiệp phải đúng mục đích, đúng diện tích

và đúng đối tượng.
Thứ hai, các quy phạm pháp luật thể hiện rõ nội dung được thể hiện trong
Luật Đất đai năm 2013 là phân định rõ vai trò, nhiệm vụ, quyền hạn và trách
nhiệm của các cơ quan nhà nước trong việc thực hiện chức năng đại diện chủ sở
hữu toàn dân về đất đai với chức năng quản lí Nhà nước về đất đai.
Luật Đất đai năm 2013 đã sửa đổi, bổ sung làm rõ hơn vai trò đại diện chủ
sở hữu. Theo đó, Luật quy định việc thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất
đai của Nhà nước được thực hiện thông qua các cơ quan gồm Quốc hội, HĐND
các cấp, Chính phủ và UBND các cấp với định chế rõ ràng hơn, cụ thể hơn về
quyền hạn của các cơ quan này. Vai trò của Nhà nước trong lĩnh vực đất đai
được xem xét, đánh giá với ba tư cách: (i) Tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân
về đất đai; (ii) Tư cách thống nhất quản lí đất đai; (iii) Tư cách của người sử
dụng đất trong từng trường hợp cụ thể. Trong mỗi tư cách, Nhà nước có các
quyền hạn và nhiệm vụ không giống nhau. Luật đất đai năm 2013 đã có quy định
đề cập rõ hơn quyền hạn, nhiệm vụ của Nhà nước dưới khía cạnh thực hiện
quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai1. Với tư cách đại diện chủ sở
hữu Nhà nước có một số quyền luật định như quyền quyết định mục đích sử
dụng đất thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất; quyền quy định hạn mức sử dụng và thời hạn sử dụng đất;
quyền thu hồi, trưng dụng đất; quyền trao quyền sử dụng đất cho người sử
dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất cho các đối tượng có nhu
cầu sử dụng đất….Nhà nước là đại diện chủ sở hữu nhưng Nhà nước không
sử dụng được đất đai và đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do đó cần phải có cơ
chế phân phối quỹ đất đến những người sở hữu thực sự.
1

Nguyễn Quang Tuyến (2014), "Những sửa đổi, bổ sung về sở hữu đất đai trong Luật Đất đai 2013", Tạp chí Luật
học, (Đặc san về Luật Đất đai 2013), tr.78-84.

10

Thứ ba, Luật đất đai 2013 thể hiện rõ nội dung chế độ sở hữu toàn dân về
đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.
Về bản chất, phân phối và phân phối lại đất đai là tổng hợp các hành vi
pháp lý có liên quan chặt chẽ với nhau của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
trong việc phân chia lại một cách hợp lý quỹ đất đai, nhằm giải quyết hài hoà
lợi ích của Nhà nước, mọi tổ chức, cá nhân sử dụng đất. Để thực hiện phân
phối và phân phối lại đất đai, Nhà nước thực hiện giao đất không thu tiền sử
dụng (Luật Đất đai năm 1987) và thực hiện đồng thời giao đất không thu tiền
sử dụng và giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đối với mọi tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân sử dụng đất (từ Luật Đất đai năm 1993 đến nay). Nếu như
Luật Đất đai 1987 mang nặng tính hành chính, mệnh lệnh, chủ yếu chỉ giải
quyết mối quan hệ hành chính về đất đai giữa Nhà nước với người được
giao, cấp đất; đất đai không có giá và Nhà nước tiến hành giao, cấp đất cho
các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân không thu tiền sử dụng; giá đất không
được đề cập đến và Nhà nước quản lý đất đai theo diện tích, loại, hạng đất
thì sự ra đời của Luật Đất đai năm 1993 đã khắc phục được những nhược
điểm này. Luật Đất đai năm 1993 thừa nhận đất có giá và Nhà nước xác định
giá đất để quản lý, từ đó Nhà nước không chỉ quản lý đất đai theo diện tích,
loại, hạng đất mà còn quản lý theo giá trị đất (giao đất, cho thuê đất có thu
tiền sử dụng). Như vậy, bên cạnh hình thức giao đất không thu tiền (đối với
một số trường hợp phục vụ lợi ích công cộng), Nhà nước tiến hành cho thuê
đất có thu tiền sử dụng. Với những điểm mới của Luật Đất đai năm 1993,
việc công nhận quyền sở hữu tài sản là quyền sử dụng đất đã tạo cho quyền
sử dụng đất tách khỏi quyền sở hữu đất đai và trở thành một loại quyền có
tính độc lập tương đối, quyền sử dụng đất phát sinh trên cơ sở quyền sở hữu
toàn dân về đất đai thông qua việc Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu
thực hiện việc giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đối với đất
đang sử dụng ổn định.

11

Như vậy, để thực hiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại
diện chủ sở hữu được ghi nhận tại Hiến pháp 1980, đến Hiến pháp 1992, 2013
và các Luật Đất đai từ năm 1987 đến nay, các quy định về cho thuê đất nói
chung và cho thuê đất đối với doanh nghiệp nói riêng đã ra đời nhằm đảm bảo
cho việc phân phối, phân phối lại quỹ đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả, công
bằng, đồng thời đảm bảo cho việc quản lý đất đai của Nhà nước tập trung,
thống nhất.
1.2 Khái niệm, đặc điểm, phân loại cho thuê đất đối với doanh nghiệp
Luật đất đai năm 2013 đã đưa ra định nghĩa, giải thích thế nào là thuê
đất. Cụ thể: “Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất là việc Nhà nước quyết
định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua
hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất” (Khoản 8, Điều 4). Cho thuê đất là
một trong những hình thức Nhà nước trao quyền cho người có nhu cầu sử
dụng đất bằng hợp đồng sử dụng đất. Hình thức cho thuê đất lần đầu tiên
được quy định tại Luật Đất đai năm 1993. Ta có thể thấy, hình thức cho thuê
đất nói chung và cho thuê đất đối với doanh nghiệp nói riêng ra đời gắn liền
với việc chuyển đổi nền kinh tế từ cơ chế tập trung, quan liêu, bao cấp sang
cơ chế thị trường. Hình thức này được áp dụng sẽ ngăn ngừa được cơ chế
“xin-cho”, xác lập nguyên tắc công khai, minh bạch và bình đẳng trong việc
tiếp cận đất đai giữa các chủ thể SDĐ.
Như vậy, cho thuê đất đối với doanh nghiệp được hiểu là việc Nhà nước
quyết định trao quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng đất
thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.
Căn cứ vào khái niệm Nhà nước cho thuê đất trong Luật Đất đai 2013,
chúng ta có thể thấy hoạt động cho thuê đất nói chung và cho thuê đất đối với
doanh nghiệp nói riêng có một số đặc điểm cơ bản sau đây:

12

Thứ nhất, về giá trị pháp lý của việc cho thuê đất đối với doanh nghiệp:
Hoạt động cho thuê đất đối với doanh nghiệp làm phát sinh QSDĐ thông qua
Hợp đồng cho thuê đất.
So sánh hoạt động Nhà nước cho thuê đất đối với các hình thức Nhà
nước giao đất, Nhà nước công nhận QSDĐ cho thấy mặc dù giữa các hình
thức này có điểm chung: đều là cơ sở pháp lý làm phát sinh QSDĐ của doanh
nghiệp, song hoạt động cho thuê đất vẫn có điểm khác biệt chủ yếu sau đây:
Hoạt động Nhà nước cho thuê đất

Hoạt động Nhà nước giao đất-Hoạt
động Nhà nước công nhận QSDĐ

Hoạt động Nhà nước cho thuê đất
được thực hiện thông qua Hợp đồng

Hoạt động Nhà nước giao đất, công
nhận QSDĐ được thực hiện thông qua
một Quyết định hành chính .
QSDĐ phát sinh phụ thuộc chủ yếu
vào ý chí chủ quan của Nhà nước là
đại diện chủ sở hữu đất đai;

QSDĐ phát sinh dựa trên cơ chế
thỏa thuận, tự do bày tỏ ý chí của
hai bên: Nhà nước-Doanh nghiệp có
nhu cầu thuê đất

Quan hệ giữa Nhà nước và doanh
nghiệp trong thuê đất thể hiện tính
bình đẳng hơn, mang yếu tố, quy
luật của thị trường.
Thứ hai, về quan hệ chủ thể.

Quan hệ giữa Nhà nước với người
SDĐ trong giao đất, công nhận QSDĐ
thể hiện tính mệnh lệnh hành chính bất
bình đẳng và phụ thuộc.
Hoạt động cho thuê đất đối với doanh

nghiệp phát sinh giữa Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai với
bên kia là doanh nghiệp có nhu cầu SDĐ. Trong khi đó, hoạt động cho thuê
lại QSDĐ lại diễn ra giữa doanh nghiệp SDĐ (doanh nghiệp được Nhà nước
cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài hoặc có thời hạn) với bên thuê lại. Hơn
nữa, mặc dù hoạt động cho thuê đất đối với doanh nghiệp được thực hiện
thông qua hình thức pháp lý là hợp đồng song do Nhà nước vừa là tổ chức
chính trị quyền lực vừa là đại diện chủ sở hữu đất đai; nên ở một mức độ nhất
định, hoạt động cho thuê này vẫn mang nặng tính quyền lực Nhà nước. Trong
khi đó, hoạt động cho thuê lại QSDĐ với bên thuê lại khác nên sự tự do thỏa
thuận ý chí bình đẳng được thể hiện đậm nét hơn.


13

Thứ ba, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở
nước ta nên đối tượng của hoạt động thuê đất đối với doanh nghiệp là đất đaitài sản đặc biệt, không thuộc sở hữu của bên cho thuê là Nhà nước mà thuộc
sở hữu toàn dân. Nhà nước với vai trò đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai
được giao thực hiện quyền định đoạt đất đai thông qua việc cho thuê đất; vì

vậy, hoạt động cho thuê đất nói chung và cho thuê đất đối với doanh nghiệp
nói riêng phải tuân thủ theo các quy định của pháp luật về điều kiện, thẩm
quyền, hình thức và trình tự thủ tục cho thuê đất.
Thứ tư, về nghĩa vụ tài chính. Nếu như trong hoạt động Nhà nước giao
đất, có những đối tượng SDĐ phải nộp tiền SDĐ (các trường hợp sử dụng đất
vào mục đích kinh tế, sản xuất..vv..) và có những đối tượng không phải nộp
tiền SDĐ (các trường hợp sử dụng đất vào mục đích công cộng, quốc phòngan ninh..vv..), thì hoạt động cho thuê đất nói chung và cho thuê đất đối với
doanh nghiệp nói riêng , người sử dụng đất là doanh nghiệp luôn phải thực
hiện nghĩa vụ trả tiền thuê đất cho Nhà nước.
Thứ năm, mặc dù pháp luật hiện hành cho phép doanh nghiệp được cho
thuê lại QSDĐ song so với hoạt động Nhà nước cho thuê đất đối với doanh
nghiệp chúng vẫn có những điểm khác biệt sau:
Nhà nước cho thuê đất

Người SDĐ cho thuê lại đất

Về đối tượng: Nhà nước cho doanh
nghiệp

Doanh nghiệp cho người khác thuê lại
QSDĐ

Về tư cách pháp lý: Nhà nước là đại
diện chủ sở hữu thực hiện quyền định
đoạt đất đai thông qua hình thức cho
thuê đất

Về tư cách pháp lý: Đây là trường
hợp doanh nghiệp cho người khác
thuê lại QSDĐ được Nhà nước cho

thuê đất

Về căn cứ pháp lý: Nhà nước cho
thuê đất làm phát sinh QSDĐ của
doanh nghiệp thuê đất (QSDĐ ban
đầu)

Về căn cứ pháp lý: doanh nghiệp cho
người khác thuê lại QSDĐ sau khi đã
được Nhà nước cho thuê đất để sử
dụng (QSDĐ phái sinh)


14

Phân loại cho thuê đất đối với doanh nghiệp cụ thể là:
Có hai hình thức Nhà nước cho thuê đất đối với doanh nghiệp, đó là
hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm và hình thức Nhà nước
cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Theo Điều 56 Luật Đất
đai 2013 thì đã liệt kê tương đối chi tiết các chủ thể, các mục đích sử dụng
đất để có thể áp dụng hình thức thuê đất, các chủ thể tùy vào mục đích sử
dụng đất, tùy vào khả năng tài chính của mình mà có thể lựa chọn một
trong hai hình thức cho thuê đất nêu trên trước khi đề nghị Nhà nước giao
đất hoặc có thể sửa đổi xin chuyển hình thức cho thuê đất khi đã đưa đất
đai vào sử dụng sao cho phù hợp với pháp luật và phù hợp với tình hình sử
dụng đất của mình. Theo quy định của pháp luật, doanh nghiệp thuê đất có
thể được lựa chọn một trong hai hình thức trả tiền một lần hoặc hàng năm.
Hai hình thức cho thuê đất trả tiền một lần và cho thuê đất trả tiền hàng
năm có một số khác biệt trong đó quan trọng nhất là hình thức trả tiền và
quyền, nghĩa vụ của bên thuê đất. Về hình thức trả tiền, đúng như tên gọi,

nếu được cho thuê đất trả tiền một lần thì doanh nghiệp sử dụng đất phải
trả tiền một lần cho cả thời gian thuê tính theo giá thuê ghi trong hợp đồng.
Thông thường, đối với loại hình này đặt sức ép khá lớn lên doanh nghiệp
sử dụng đất vì khoản tài chính để trả tiền thuê là khá lớn. Ngược lại, thuê
đất trả tiền hằng năm thì doanh nghiệp sử dụng đất sẽ căn cứ theo hợp đồng
thuê đất, hằng năm đến kỳ trả tiền thuê đất thì sẽ nộp vào ngân sách và số
tiền thuê đất được chia đều trong cả khoảng thời gian thuê, giảm áp lực lên
doanh nghiệp sử dụng đất. Tuy nhiên, đối với hình thức thuê đất trả tiền
thuê đất một lần thì doanh nghiệp sử dụng đất có nhiều quyền lợi hơn, do
ngay từ khi bắt đầu họ có nghĩa vụ lớn hơn. Cụ thể, đối với doanh nghiệp
sử dụng đất thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm không được thực hiện các
quyền chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho, góp vốn….bằng quyền sử dụng


15

đất mà chỉ được thực hiện đối với tài sản trên đất trong khi doanh nghiệp
sử dụng đất thuê đất trả tiền một lần có thể được thực hiện một số quyền
liên quan đến quyền sử dụng đất trong phạm vi pháp luật cho phép.
1.3. Nguyên tắc cho thuê đất đối với doanh nghiệp
Đất đai là yếu tố không thể thiếu đảm bảo cho hoạt động sản xuất, kinh
doanh của doanh nghiệp, chi phí về đất đai là một yếu tố đầu vào của mọi quá
trình sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp. Vì thế, cơ chế chính sách đất đai
đặc biệt là vấn đề cho thuê đất đối với doanh nghiệp phù hợp sẽ góp phần cải
thiện môi trường đầu tư, môi trường hoạt động cuat doanh nghiệp, chuyển
nguồn tài chính tiềm năng của đất đai thành nguồn tài chính hiện thực cho đầu
tư phát triển của doanh nghiệp. Do đó, việc hoàn thiện cơ chế, chính sách và
thực hiện các giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất thuê của các doanh
nghiệp là hết sức cần thiết. Để Nhà nước thực hiện tốt được chức năng quản
lý đối với đất đai, hoạt động cho thuê đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau:

Thứ nhất, cho thuê đất đối với doanh nghiệp phải đúng quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất. Quy hoạch sử dụng đất là quá trình phân phối tài nguyên
đất đai với mục tiêu phát huy hiệu quả cao nhất về kinh tế và môi trường gắn
liền với nhiệm vụ chính trị - xã hội của từng thời kỳ và từng vùng; Quy
hoạch sử dụng đất không chỉ để quản lý mà còn là công cụ quan trọng để
điều tiết thị trường bất động sản, nó gắn liền với việc nâng cao giá trị đất
đai, do đó yêu cầu phải đạt được về kinh tế, quy hoạch sử dụng đất là quá
trình tối đa hoá giá trị của bất động sản;
Thứ hai, cho thuê đất đối với doanh nghiệp đúng thẩm quyền, đúng đối
tượng. Đây là một trong những nguyên tắc quan trọng đảm bảo cho việc
phân phối, phân phối lại đất đai đúng pháp luật, tạo sự công bằng giữa những
người sử dụng đất. Thực tế cho thấy, việc cho thuê đất sai thẩm quyền, sai
đối tượng là nguyên nhân dẫn đến khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai
gây mất ổn định chính trị, xã hội, làm giảm hiệu quả quản lý và sử dụng đất.
Do vậy, cần thiết phải thực hiện nguyên tắc này trong công tác cho thuê đất.


16

Thứ ba, cho thuê đất đúng trình tự, thủ tục. Đây là một trong những
nguyên tắc nhằm đảm bảo cho hoạt động cho thuê đất được thực hiện thống
nhất, đồng bộ tại các địa phương. Thực hiện tốt nguyên tắc này sẽ góp phần
tiết kiệm thời gian, nâng cao hiệu quả cho thuê đất.
1.4. Khái quát pháp luật cho thuê đất đối với doanh nghiệp tại Việt Nam
1.4.1 Thời kỳ trước Luật đất đai năm 1993
Từ Quyết định số 201/CP ngày 01/7/1980 của Hội đồng Chính phủ về
việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất
trong cả nước, trong các nội dung quản lý nhà nước về đất đai chỉ có nội dung
"Giao đất, thu hồi đất và trưng dụng đất"; đến Luật Đất đai năm 1987, nội
dung này được quy định là "Giao đất, thu hồi đất". Bởi lẽ, lúc đó Nhà nước

chưa thừa nhận quyền sử dụng đất có giá trị nên Nhà nước chỉ giao đất và khi
Nhà nước cần sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng hoặc phục vụ cho
lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì Nhà nước thu hồi đất hoặc có thể trưng
dụng đất mà không quy định việc cho người sử dụng thuê đất hoặc cho người
sử dụng chuyển mục đích sử dụng đất. Đồng thời, việc giao đất cũng chỉ thực
hiện dưới hình thức "cấp đất", tức là giao đất nhưng có thể không tương
đương với giá trị của quyền sử dụng đất.
1.4.2 Thời kỳ từ năm 1993 đến trước Luật đất đai năm 2003
Đến Luật Đất đai năm 1993, quyền sử dụng đất được Nhà nước thừa
nhận có giá trị và người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng dưới các
hình thức khác nhau, nội dung về "cho thuê đất" mới được ghi nhận. Luật đất
đai năm 1993 được ban hành đã đưa ra một số quy định mới tạo điều kiện
thuận lợi cho quá trình SDĐ của các doanh nghiệp, đặt nền móng cho sự hình
thành và phát triển thị trường bất động sản chính thống. Nhà nước xác định
giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền SDĐ, thu tiền khi cho thuê đất…
Pháp luật cũng thừa nhận đất có giá trị và xác định giá đất để quản lý, từ đó
Nhà nước không chỉ quản lý đất đai theo diện tích, loại, hạng đất mà còn quản
lý theo giá trị đất.


17

1.4.3 Thời kỳ từ Luật đất đất đai năm 2003 đến trước Luật đất đai
năm 2013
Luật đất đai năm 2003 đã một lần nữa khẳng định đất đai thuộc sở hữu
toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước
giao đất sử dụng ổn định, lâu dài cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Luật đất
đai năm 2003 đã góp phần tạo môi trường pháp lý tương đối thuận lợi để các
doanh nghiệp có thể tiếp cận, khai thác và sử dụng hiệu quả, hợp lý tài
nguyên đất đai, đặc biệt trong giai đoạn Việt Nam gia nhập sâu rộng vào các

tổ chức quốc tế. Tuy nhiên, trong điều kiện hội nhập quốc tế sâu rộng hiện
nay Luật đất đai năm 2003 đã bộc lộ một số hạn chế đòi hỏi tiếp tục bổ sung,
hoàn thiện cho phù hợp với sự phát triển kinh tế đất nước, tạo điều kiện cho
doanh nghiệp trong và ngoài nước có cơ hội tiếp cận đất đai phục vụ sản xuất,
kinh doanh.
1.4.4 Thời kỳ từ Luật đất đai năm 2013 đến nay
Nghị quyết số 19-NQ/TW của Hội nghị lần thứ sáu Ban chấp hành Trung
ương Đảng khóa XI đã chỉ rõ: “Đất đai phải được phân bổ hợp lý, sử dụng
đúng mục đích, tiết kiệm và có hiệu quả cao…”,“Thu hẹp các đối tượng được
giao đất và mở rộng đối tượng được thuê đất”. Nghị quyết cũng nhấn mạnh:
“Quy định cụ thể điều kiện để nhà đầu tư được giao đất, cho thuê đất thực
hiện dự án phát triển kinh tế, xã hội; đồng thời có chế tài đồng bộ, cụ thể để
xử lý nghiêm, dứt điểm các trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất, nhưng sử dụng lãng phí, không đúng mục đích, đầu cơ đất, chậm đưa đất
vào sử dụng…”. Trên tinh thần của Nghị quyết, Luật Đất đai năm 2013 đã
được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp
thứ 6 thông qua ngày 29/11/2013 (có hiệu lực từ ngày 01/7/2014). Đây là cơ
sở pháp lý quan trọng nhất để thể chế hóa quan điểm của Nghị quyết.