Pháp luật về thế chấp DA kinh doanh bđs trong hoạt động tín dụng tại các TCTD và thực tiễn áp dụng tại ngân hàng TMCP việt nam thịnh vượng VPBank (luận văn thạc sĩ luật học)
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.69 MB, 109 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
BỘ TƢ PHÁP
TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI
--------------------
LÊ THỊ THU HẰNG
PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP DỰ ÁN KINH DOANH BẤT
ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG TẠI CÁC TỔ
CHỨC TÍN DỤNG VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI NGÂN
HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN VIỆT NAM THỊNH VƢỢNG
LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC
HÀ NỘI - 2017
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
BỘ TƢ PHÁP
TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI
--------------------
LÊ THỊ THU HẰNG
PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP DỰ ÁN KINH DOANH BẤT
ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG TẠI CÁC TỔ
CHỨC TÍN DỤNG VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI NGÂN
HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN VIỆT NAM THỊNH VƢỢNG
LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC
Chuyên ngành : Luật kinh tế
Mã số
: 60380107
Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS Nguyễn Thị Dung
HÀ NỘI - 2017
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của riêng
tôi.
Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình
nào khác. Các số liệu trong luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng, được trích
dẫn theo đúng quy định.
Tôi xin chịu trách nhiệm về tính chính xác và trung thực của Luận văn này.
Tác giả luận văn
Lê Thị Thu Hằng
BẢNG TỪ VIẾT TẮT
Bất động sản
:
BĐS
Chủ đầu tư
:
CĐT
Doanh nghiệp
:
DN
Doanh nghiệp vừa và nhỏ
:
SME
Dự án
:
DA
Đăng ký giao dịch bảo đảm
:
ĐK GDBĐ
Giấy chứng nhận
:
GCN
Khách hàng
:
KH
Hợp đồng tín dụng
:
HĐTD
Hợp đồng thế chấp
:
HĐTC
Hợp tác xã
:
HTX
Hội đồng quản trị
:
HĐQT
Hình thành trong tương lai
:
HTTTL
Một thành viên
:
MTV
Ngân hàng thương mại
:
NHTM
Ngân hàng Nhà nước
:
NHNN
Ngân hàng
:
NH
Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng: VPBank
Quản lý tài sản
:
QLTS
Quản trị rủi ro
:
QTRR
Quyền sử dụng đất
:
QSDĐ
Quyền đòi nợ
:
QĐN
Tài nguyên và môi trường
:
TN & MT
Tổ chức tín dụng
:
TCTD
Thương mại cổ phần
:
TMCP
Tài sản đảm bảo
:
TSĐB
Tài sản thế chấp
:
TSTC
Trách nhiệm hữu hạn
:
TNHH
Tổng giám đốc
:
TGĐ
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Bảng/ Biểu
Nội dung
Bảng 1
:
Tình hình tài chính của VPBank trong 05 năm trở lại đây
Bảng 2
:
Cơ cấu cho vay theo khách hàng của VPBank
Bảng 3
:
Chất lượng nợ của VPBank
Bảng 4
:
Cơ cấu các khoản vay theo hình thức cho vay
Biểu đồ 1
:
Tỷ lệ tăng trưởng của VPBank
Biểu đồ 2
:
Diễn biến tỷ lệ NPL của VPBank
Biểu đồ 3
:
Cơ cấu khoản vay theo thời gian Quý 1 năm 2017
Biểu đồ 4
:
So sánh dư nợ cho vay kinh doanh BĐS của VPBank từ năm
2014 đến nay
DANH MỤC CÁC PHỤ LỤC
Phụ lục
Nội dung
Phụ lục 1
:
Sơ đồ và cơ cấu tổ chức
Phụ lục 2
:
Nội dung ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Phụ lục 3
:
Danh mục tài sản gắn liền với đất được nhận thế chấp tại VPBank
Phụ lục 4
:
Phụ lục 5
:
Quy định về tiêu chí đánh giá dự án có BĐS được nhận là TSĐB
tại VPBank
Quy trình nhận TSĐB là đất trúng đấu giá tại VPBank
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
Chƣơng 1:...................................................................................................................5
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP DỰ ÁN VÀ PHÁP LUẬT VỀ
THẾ CHẤP DỰ ÁN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG
TÍN DỤNG .................................................................................................................5
1.1. Lý luận về thế chấp Dự án kinh doanh BĐS trong hoạt động tín dụng .5
1.1.1. Khái niệm về Dự án kinh doanh BĐS ......................................................5
1.1.1.1. Khái niệm đặc điểm của BĐS ....................................................................5
1.1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của Dự án đầu tư kinh doanh BĐS: .................8
1.1.2. Khái niệm thế chấp DA kinh doanh BĐS....................................................12
1.1.3. Đặc điểm của thế chấp DA kinh doanh BĐS. .............................................15
1.2. Lý luận pháp luật về thế chấp DA kinh doanh BĐS...............................16
1.2.1. Khái niệm pháp luật thế chấp DA kinh doanh BĐS ................................16
1.2.2. Nội dung pháp luật về thế chấp DA kinh doanh BĐS .............................17
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1 ........................................................................................22
Chƣơng 2:.................................................................................................................23
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP DỰ ÁN KINH DOANH BẤT
ĐỘNG SẢN VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI NH THƢƠNG MẠI CỔ
PHẦN VIỆT NAM THỊNH VƢỢNG....................................................................23
2.1. Các quy định của pháp luật về thế chấp DA kinh doanh BĐS tại các
TCTD ....................................................................................................................23
2.1.1. Chủ thể của quan hệ thế chấp DA kinh doanh BĐS ...................................23
2.1.1.1. Chủ thể thế chấp DA kinh doanh BĐS..................................................23
2.1.1.2. Chủ thể nhận thế chấp DA kinh doanh BĐS ........................................28
2.1.1.3. Một số điểm hạn chế về quy định chủ thể của thế chấp DA kinh doanh
BĐS .......................................................................................................................31
2.1.2. Đối tượng của quan hệ thế chấp DA kinh doanh BĐS ...........................31
2.1.2.1. Khái niệm và phân loại tài sản thế chấp trong quan hệ thế chấp dự án
kinh doanh BĐS ....................................................................................................31
2.1.2.2. Một số điểm còn hạn chế về đối tượng của quan hệ thế chấp dự án kinh
doanh BĐS ............................................................................................................36
2.1.3. Hình thức và hiệu lực của quan hệ thế chấp DA kinh doanh BĐS ........37
2.1.3.1. Hình thức của quan hệ thế chấp DA kinh doanh BĐS ............................37
2.1.3.3. Một số bất cập về quy định liên quan đến hình thức và hiệu lực trong
quan hệ thế chấp DA kinh doanh BĐS .................................................................40
2.1.4. Quyền, nghĩa vụ của các bên trong quan hệ thế chấp DA kinh doanh
BĐS .......................................................................................................................41
2.1.4.1. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp ......................................................42
2.1.4.2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp ..............................................43
2.1.4.3. Quyền và nghĩa vụ của người thứ ba giữ TSTC ......................................45
2.1.4.4. Một số điểm còn hạn chế về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan
hệ thế chấp dự án kinh doanh BĐS ......................................................................45
2.1.5. Xử lý TSĐB trong quan hệ thế chấp DA kinh doanh BĐS .....................46
2.1.5.1. Các trường hợp xử lý TSTC. ....................................................................46
2.1.5.2. Nguyên tắc xử lý TSTC. ...........................................................................48
2.1.5.3. Phương thức xử lý TSTC..........................................................................48
2.1.5.4. Một số điểm còn hạn chế về xử lý tài sản đảm bảo trong quan hệ thế
chấp dự án kinh doanh BĐS .................................................................................50
2.2.2. Khái quát về VPbank và hoạt động tín dụng của VPBank ......................52
2.2.3. Những quy định của VPBank về thế chấp DA kinh doanh BĐS. ...........57
2.2.3.1. Những quy định chung về bảo đảm tín dụng tại VPBank ........................57
2.2.3.2. Những quy định về thế chấp tài sản là BĐS tại VPBank .........................62
2.2.3.3. Những quy định về thế chấp tài sản là quyền tài sản tại VPBank ...........63
2.2.3.4. Những quy định về thế chấp tài sản HTTTL ............................................64
2.2.4. Đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật về thế chấp DA kinh doanh BĐS
trong hoạt động tín dụng của VPBank. ..............................................................65
KẾT LUẬN CHƢƠNG 2 ........................................................................................74
Chƣơng 3:.................................................................................................................75
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ
THỰC THI PHÁP LUẬT THẾ CHẤP DỰ ÁN KINH DOANH BẤT ĐỘNG
SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG ............................................................75
3.1. Các yêu cầu đặt ra với việc hoàn thiện pháp luật về thế chấp DA kinh
doanh BĐS ............................................................................................................75
3.1.1. Hoàn thiện pháp luật về thế chấp DA kinh doanh BĐS phải đồng bộ và phù
hợp với các quy định pháp luật liên quan đến đối tượng thế chấp ......................75
3.1.2. Hoàn thiện pháp luật về thế chấp DA kinh doanh BĐS phải đặt trong mối
quan hệ phát triển của thị trường tín dụng và thị trường BĐS ............................75
3.1.3. Hoàn thiện pháp luật về thế chấp DA kinh doanh BĐS phải đặt trong tổng
thể của việc hoàn thiện pháp luật về GDBĐ ........................................................76
3.1.4. Hoàn thiện pháp luật về thế chấp DA kinh doanh BĐS phải đáp ứng được
yêu cầu của xu thế hội nhập. ................................................................................77
3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp DA kinh doanh BĐS .........78
3.2.1. Hoàn thiện về pháp luật về chủ thể của quan hệ thế chấp DA kinh
doanh BĐS. ..........................................................................................................78
3.2.1.1. Hoàn thiện về pháp luật về chủ thể thế chấp DA kinh doanh BĐS .........79
3.2.1.2. Hoàn thiện về pháp luật về chủ thể nhận thế chấp DA kinh doanh BĐS.
...............................................................................................................................79
3.2.2. Hoàn thiện các quy định về đối tượng thế chấp DA kinh doanh BĐS .......80
3.2.3. Hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng công chứng, chứng
thực, ĐK thế chấp .................................................................................................81
3.2.4. Hoàn thiện các quy định về xử lý TSĐB trong quan hệ thế chấp DA kinh
doanh BĐS. ...........................................................................................................82
3.2.5. Hoàn thiện các quy định pháp luật về thể chế hỗ trợ trung gian đối với
quan hệ thế chấp ...................................................................................................83
3.3. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về thế chấp DA
kinh doanh BĐS tại NH TMCP Việt Nam Thịnh Vƣợng - VPBank ..............84
KẾT LUẬN CHƢƠNG 3 ........................................................................................86
KẾT LUẬN ..............................................................................................................87
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1
MỞ ĐẦU
1. Giới thiệu khái quát về đề tài và tính cấp thiết của đề tài
Hệ thống NHTM và các TCTD khác đóng vai trò chủ yếu và quan trọng
trong việc huy động vốn đầu tư từ xã hội và đưa nguồn vốn này vào phục vụ nền
kinh tế thông qua hoạt động cho vay vốn hay còn gọi là hoạt động cấp tín dụng. Bởi
vậy, nó có quan hệ mật thiết với thị trường BĐS. Thị trường BĐS là thị trường có vị
trí và vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân. Thị trường tài chính tiền tệ là
một trong những nguồn cung vốn chủ yếu cho hoạt động đầu tư DA kinh doanh
BĐS. Thông qua hoạt động cấp tín dụng, các NH đã ''bơm'' tiền cho các CĐT để
thực hiện tạo lập các BĐS. Do tín dụng là hoạt động luôn tiềm ẩn rủi ro rất cao, nên
kèm theo hoạt động tín dụng NH phải có các biện pháp bảo đảm bằng tài sản cho
việc thu hồi vốn cho vay của NH. Trong các biện pháp đó, bảo đảm thực hiện
HĐTD bằng thế chấp tài sản chiếm vị trí quan trọng. Thông thường giá trị khoản
cấp tín dụng đầu tư kinh doanh BĐS thường rất lớn do vậy, việc chỉ sử dụng các
TSĐB khác để bảo đảm cho khoản vay đầu tư kinh doanh BĐS là việc rất hiếm, phổ
biến vẫn là việc các CĐT kinh doanh BĐS thế chấp chính DA kinh doanh BĐS
đang thực hiện để lấy vốn thực hiện DA đó. Thực tiễn áp dụng pháp luật về thế
chấp tài sản để bảo đảm thực hiện HĐTD cho thấy, nội dung của bộ phận pháp luật
này còn có nhiều bất cập với yêu cầu của cuộc sống, hiệu quả áp dụng còn rất thấp.
Điều bất ổn lớn nhất ở các lĩnh vực là: Xác định loại TSTC, đăng ký TSTC, xử lý
TSTC... dẫn đến hậu quả là hàng nghìn tỷ đồng tiền vốn cho vay của các NHTM và
TCTD khác không thu hồi được, đóng băng trong các BĐS thế chấp. Thực tiễn đó
bắt nguồn từ nguyên nhân trực tiếp là các văn bản pháp luật về vấn đề này vừa tản
mạn, vừa chồng chéo thậm chí mâu thuẫn nhau, chưa hình thành một hệ thống văn
bản pháp luật hoàn chỉnh. Điều này dẫn đến nhiều bất cập và vướng mắc trong quá
trình nhận thế chấp DA kinh doanh BĐS tại các NH. Với mong muốn góp phần
tháo gỡ một trong những tồn tại nói trên, em lựa chọn đề tài: ''Pháp luật về thế
chấp DA kinh doanh BĐS trong hoạt động tín dụng tại các TCTD và thực tiễn áp
dụng tại Ngân Hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng - VPBank''.
2. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài:
Liên quan đến việc nghiên cứu các quy định của pháp luật về biện pháp đảm
bảo tiền vay nói chung và biện pháp thế chấp tài sản là BĐS nói riêng, hiện nay đã
có nhiều công trình nghiên cứu bao gồm các khóa luận tốt nghiệp, luận văn thạc sỹ,
luận án tiến sỹ. Các công trình này đã đưa ra một số kết quả nghiên cứu đáng ghi
nhận đến một số khía cạnh nhất định trong quan hệ thế chấp tài sản. Do vậy, các tác
giả mới chỉ đưa ra các bất cập và giải pháp hoàn thiện từ một góc độ cụ thể với một
loại TSTC hay một chủ thể nhất định nào đó. Ví như:
2
Một số công trình nghiên cứu về thế chấp tài sản nói chung nhƣ:
- Nguyễn Hồng Vân (2015), Thế chấp tài sản trong hoạt động của TCTD tại
Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Luật học, Đại học Quốc Gia Hà Nội, Hà Nội. Trong nội
dung luận văn trên thì tác giả đã phân tích những điểm bất cập của pháp luật là
nguyên nhân chính dẫn đến những rủi ro pháp lý tiềm ẩn trong giao dịch thế chấp
tài sản tại TCTD và đề ra giải pháp hoàn thiện trên cơ sở phân tích các quy định của
pháp luật về thế chấp TSĐB và thực tiễn áp dụng trong hoạt động cấp tín dụng.
- Vũ Thị Hồng Yến (2013), TSTC và xử lý TSTC theo quy định của pháp luật
dân sự Việt Nam hiện hành, Luận án Tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà
Nội, Hà Nội. Luận án đã làm sáng tỏ về mặt lý luận, cơ sở pháp lý và thực trạng của
các quy định pháp luật về TSTC và xử lý TSTC để trên cơ sở đó đề xuất các giải
pháp hoàn thiện các quy định của pháp luật.
Một số công trình nghiên cứu về thế chấp QSDĐ và xử lý TSTC là QSDĐ nói
riêng nhƣ:
- Lê Thị Thúy Bình (2016), Thực hiện pháp luật thế chấp QSDĐ ở Việt Nam,
Luận án tiến sĩ, Học viện chính trị Quốc Gia Hồ Chí Minh, Thành phố Hồ Chí
Minh. Luận án đã xác định các quan điểm, đề xuất các giải pháp bảo đảm thực hiện
pháp luật thế chấp QSDĐ ở Việt Nam.
- Hồ Thị Nga (2013), Xử lý TSTC là QSDĐ tại các TCTD - Thực trạng và
hướng hoàn thiện, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội.
Luận văn đã đưa ra được những đánh giá thực trạng pháp luật về xử lý TSTC là
quyền sử dụng tại các TCTD, luân văn chỉ rõ nguyên nhân và đưa ra các giải pháp
hoàn thiện pháp luật về vấn đề này.
- Phan Hồng Điệp (2012), Pháp luật về thế chấp QSDĐ trong các TCTD Thực tiễn áp dụng và kiến nghị hoàn thiện pháp luật, Luận văn thạc sĩ luật học, Đại
học Quốc Gia Hà Nội, Hà Nội. Đề tài này đã làm sáng tỏ cơ sở lý luận và thực tiễn
của pháp luật về thế chấp QSDĐ trong các TCTD ở Việt Nam hiện nay.
- Hoàng Thị Hồng Nhung (2012), Pháp luật về thế chấp QSDĐ trong các
TCTD của NHTM và thực tiễn áp dụng tại NH công thương Việt Nam, Luận văn
thạc sĩ luật học, Đại học Quốc Gia Hà Nội, Hà Nội. Luận văn đã tập trung nghiên
cứu lý luận về thế chấp QSDĐ
Một số công trình nghiên cứu về thế chấp tài sản HTTTL nhƣ:
- Phan Ngọc Trâm (2016), Thế chấp nhà ở HTTTL để đảm bảo thực hiện
nghĩa vụ từ HĐTD, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà
Nội. Luận văn đã hệ thống hóa được các quy định hiện hành của pháp luật về thế
chấp nhà ở HTTTL, phân tích, đánh giá được thực trạng thi hành pháp luật về vấn
3
đề này cũng như đã đưa ra được một số giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về
thế chấp nhà ở HTTTL.
- Nguyễn Thùy Dương (2013), Thế chấp tài sản HTTTL để đảm bảo thực hiện
nghĩa vụ từ HĐTD, Luận văn thạc sĩ luật học, Đại học Kinh tế - Luật, Trường Đại
học Quốc Gia thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Hồ Chí Minh. Luận văn đã góp
phần tạo điều kiện để hình thức thế chấp tài sản HTTTL được dễ dàng và thuận lợi
hơn cũng như phát huy hết những tiện ích mà nó mang lại cho người vay và TCTD
cho vay.
Kế thừa những thành quả từ các công trình nói trên, Luận văn đi sâu vào
nghiên cứu, làm rõ hơn thực tiễn những vấn đề lý luận về thế chấp DA kinh doanh
BĐS nhằm đưa ra các giải pháp hữu hiệu cho hoạt động của các TCTD.
3. Đối tƣợng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu của luận văn
Đối tượng nghiên cứu của đề tài này là tất cả các quy định liên quan đến việc
thế chấp DA kinh doanh BĐS tại TCTD và thực tiễn áp dụng tại VPBank được tổng
kết quả các vụ việc thực tế tại VPBank. Cụ thể, luận văn sẽ đi sâu nghiên cứu về:
- Các hệ thống lý luận, quan điểm, tài liệu khoa học, luận điểm về thế chấp
DA kinh doanh BĐS tại TCTD.
- Hệ thống các quy định của pháp luật dân sự, pháp luật đất đai, pháp luật
thuộc lĩnh vực tín dụng NH và các quy định có liên quan đến thế chấp DA kinh
doanh BĐS tại TCTD.
- Thực tiễn thi hành pháp luật về thế chấp DA kinh doanh BĐS tại VPbank.
4. Mục tiêu nghiên cứu và nhiệm vụ nghiên cứu của luận văn
Trên cơ sở tìm hiểu một cách cụ thể và cập nhật các quy định của pháp luật
liên quan đến hoạt động thế chấp DA kinh doanh BĐS tại các TCTD nói chung và
việc áp dụng pháp luật tại VPBank nói riêng. Luận văn hướng tới nghiên cứu một
cách toàn diện các quy định của pháp luật, những rủi ro tiềm ẩn trong các giao dịch
thế chấp DA kinh doanh BĐS, phân tích đánh giá những nguyên nhân dẫn đến rủi
ro để đưa ra các giải pháp hoàn thiện nhằm hạn chế rủi ro. Để đạt được mục tiêu
nêu trên, nhiệm vụ nghiên cứu của luận văn cần phải làm rõ một số vấn đề như sau:
- Khái quát và phân tích những vấn đề lý luận về khái niệm, đặc điểm của DA
kinh doanh BĐS, BĐS, thế chấp, thế chấp DA kinh doanh BĐS,....
- Hệ thống hóa các quy định hiện hành của pháp luật về thế chấp DA kinh
doanh BĐS.
- Phân tích, đánh giá thực trạng thi hành pháp luật về thế chấp DA kinh doanh
BĐS và thực tiễn thi hành tại VPBank.
- Đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu
quả thực thi pháp luật về thế chấp DA kinh doanh BĐS trong hoạt động tín dụng.
4
5. Các phƣơng pháp nghiên cứu sử dụng để thực hiện luận văn
Trong quá trình nghiên cứu công trình tác giả đã vận dụng các phương pháp
luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử trong triết học
Mác - Lê nin. Đồng thời luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể sau:
- Ở chương 1: Tác giả sử dụng phương pháp phân tích, so sánh các quy định
của pháp luật, luận giải khái quát các khái niệm, phương pháp tổng hợp,.. để nghiên
cứu vấn đề lý luận về thế chấp DA và pháp luật về DA kinh doanh BĐS trong hoạt
động tín dụng.
- Ở chương 2: Tác giả sử dụng phương pháp thống kê, so sánh, phân tích tổng
hợp, bình luận những điểm phù hợp và chưa phù hợp, thống kê thực tiễn áp dụng
các quy phạm pháp luật về thế chấp tài sản là DA kinh doanh BĐS tại TCTD để
đánh giá khái quát, chỉ ra những rủi ro mà TCTD có thể gặp phải khi thực hiện các
giao dịch này.
- Ở chương 3: Tác giả sử dụng phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nạp,
diễn dịch để luận giải các quan điểm, đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật và
nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật thế chấp DA kinh doanh BĐS trong hoạt động
tín dụng.
6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn
Ý nghĩa khoa học của đề tài là góp phần tạo điều kiện để hình thức thể chấp
DA kinh doanh BĐS được dễ dàng và thuận lợi hơn cũng như phát huy hết tiện ích
mà nó mang lại. Bên cạnh đó về mặt thực tiễn, việc nghiên cứu đề tài mang lại
những lợi ích tích cực nhất định cho các CĐT và TCTD. CĐT thực hiện DA kinh
doanh BĐS sẽ dễ dàng sử dụng các tài sản từ chính DA kinh doanh BĐS để thực
hiện thế chấp tại các TCTD đề vay vốn thực hiện DA. Còn các TCTD sẽ giảm thiểu
các rủi ro khi nhận TSĐB phát sinh từ các DA kinh doanh BĐS, tăng thêm lợi
nhuận cho các TCTD trong hoạt động cấp tín dụng.
7. Bố cục của luận văn
Ngoài phần mở đầu, phần kết luận, phụ lục và tài liệu tham khảo thì luận văn
có kết cấu gồm ba chương như sau:
Chương 1: Một số vấn đề lý luận về thế chấp DA và pháp luật về thế chấp
DA kinh doanh BĐS trong hoạt động tín dụng.
Chương 2: Thực trạng pháp luật về thế chấp DA kinh doanh BĐS và thực
tiễn thi hành tại NH TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank).
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp
luật thế chấp DA kinh doanh BĐS trong hoạt động tín dụng.
5
Chƣơng 1:
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP DỰ ÁN VÀ PHÁP LUẬT VỀ
THẾ CHẤP DỰ ÁN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG
TÍN DỤNG
1.1. Lý luận về thế chấp Dự án kinh doanh BĐS trong hoạt động tín dụng
1.1.1. Khái niệm về Dự án kinh doanh BĐS
1.1.1.1. Khái niệm đặc điểm của BĐS
Theo từ điển Tiếng Việt thì BĐS là "tài sản không di dời được: ruộng, đất,
nhà cửa, cây cối đều là BĐS"1. Như vậy, theo nghĩa đen thì BĐS là tài sản không
di chuyển được. Trên thế giới tại mỗi quốc gia thì lại có quan niệm khác nhau về
những tài sản gắn liền với đất đai mà được coi là BĐS như:
Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt
khỏi cây là BĐS, nếu bứt khỏi cây được coi là động sản”; trong Luật Dân sự của
Nhật Bản cũng quan niệm BĐS tương tự quy định này của Pháp.
Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan lại quy định BĐS là “đất đai và những vật
gắn liền với đất đai hoặc hợp thành một hệ thống thống nhất với đất đai, bao gồm cả
những quyền gắn vói việc sở hữu đất đai…”.
Như vậy, BĐS là một thuật ngữ rộng để chỉ các tài sản như đất trống và công
trình xây dựng dùng cho các mục đích cư trú, giải trí, nông nghiệp, công nghiệp,
kinh doanh và thương mại… Nói vắn tắt, BĐS bao gồm đất đai và tất cả mọi thứ
gắn vững chắc và lâu dài với nó.
Để một tài sản được coi là BĐS phải hội tụ bốn điều kiện sau: (1) Là một yếu
tố vật chất có ích cho con người; (2) Được chiếm giữ bởi cá nhân, tổ chức hoặc
cộng đồng; (3) Có thể đo lường bằng giá trị nhất định; (4) Không thể di dời hoặc di
dời hạn chế và tồn tại lâu dài.
Ở nước ta, trước khi ban hành Bộ Luật Dân sự (năm 1995), trong hệ thống
pháp luật, cũng như trong quản lý và hoạt động kinh tế, chúng ta rất ít sử dụng thuật
ngữ BĐS và động sản, chủ yếu chúng ta sử dụng thuật ngữ tài sản cố định và tài sản
lưu động. Theo thông lệ và tập quán quốc tế, cũng như trên cơ sở thuộc tính tự
nhiên của các tài sản và các tài sản có thể di dời được hay không, nên kể từ Bộ luật
dân sự 1995 của nước ta thì những quy định về động sản và BĐS là hoàn toàn
khách quan và phù hợp với bản chất của tài sản. Cụ thể:
1 Bùi Quang Tịnh, Bùi Thị Tuyết Khanh (2006), Từ điển Tiếng Việt, Nxb. Từ điển Bách Khoa, Việt Nam, tr. 71.
6
Bộ Luật Dân sự nước Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành năm
1995 tại Điều 181 đã quy định: "BĐS là các tài sản không di, dời được bao gồm:
Đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài
sản khác do pháp luật quy định".
Bộ luật dân sự 2005 đã phân chia tài sản thành BĐS và động sản. Điều 174
Bộ Luật Dân sự đã xác định khái niệm BĐS như sau: “BĐS là các tài sản bao gồm:
Đất đai; Nhà, công trình xây đựng gắn nền với đất dai, kê cả các tài sản gắn liền
với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản
khác do pháp luật quy định”.
Hiện nay Bộ luật dân sự 2015 quy định tại Điều 107: BĐS bao gồm: đất đai;
nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà,
công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm
mở, cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này. Ta có thể
phân loại các BĐS hiện nay như sau: Nhà ở là nơi cư trú của cá nhân, gia đình;
BĐS công nghiệp bao gồm nhà làm việc của các cơ quan DN, nhà kho, nhà sản
xuất, nhà máy,..; BĐS nông nghiệp bao gồm các đồn điền, nông trại, khu trồng trọt,
chăn nuôi,...; BĐS thương mại bao gồm văn phòng, trung tâm thương mại, cửa
hàng, nhà hàng, khách sạn,...; BĐS sử dụng cho mục đích chuyên biệt như giảng
đường, nghĩa trang, BĐS thuộc nhà nước quản lý và sử dụng,...Tuy nhiên, hiện nay
với sự phát triển không ngừng của nền khoa học và công nghệ nên hiện tại và trong
tương lai sẽ xuất hiện những mô hình mới có tính năng để ở như nhà, ví dụ hiện tại
đã có nhà nổi, nhà bè, nhà thủy tạ, nhà di động,... và sau này có thể có những ngôi
nhà bay. Như vậy, với các khái niệm mở như hiện nay một mặt tạo ra cơ hội cho
các loại nhà mới, một mặt cũng cản trở trong công việc áp dụng pháp luật để xử lý
các tranh chấp đến các loại hình nhà ở mới này vì vẫn chưa có những hướng dẫn cụ
thể chi tiết. Cách phân loại trên phù hợp với yêu cầu của công tác quản lý và hoạt
động sản xuất kinh doanh của nước ta hiện nay. Đất đai, nhà ở, các công trình xây
dựng và các tài sản gắn liền với đất đai là những loại chủ yếu của BĐS. Theo quy
định của pháp luật, các loại tài sản đó phải được đăng ký nhằm xác định rõ quyền
chủ thể, cũng như đảm bảo việc kiểm tra, kiểm soát của các cơ quan nhà nước có
thẩm quyền.
BĐS là một loại hàng hóa đặc biệt, vì vậy ngoài các đặc điểm chung của
hàng hóa thông thường nó còn có các đặc điểm riêng, đó là:
7
BĐS là hàng hóa cố định không di dời được, bởi lẽ BĐS luôn gắn liền với
đất đai, nên nó bị cố định về vị trí và địa điểm và không có khả năng di chuyển. Đây
là điểm khác biệt cơ bản nhất giữa BĐS với các hàng hóa thông thường khác. Đặc
tính không di dời được của BĐS có được do các yếu tố cấu thành nên BĐS luôn gắn
liền với đất đai mà đất đai là yếu tố không thể di đời được trong mọi trường hợp,
còn các trường hợp tài sản khác do không gắn liền với đất đai nên không được gọi
là BĐS trừ một số trường hợp đặc biệt do pháp luật quy định;
BĐS là hàng hóa có tính lâu bền, đất đai là một tài sản quý giá do mẹ thiên
nhiên ban tặng, một loại tài sản được xem như không thể hủy hoại, trừ khi có các sự
cố của thiên tai như xói lở, vùi lấp. Giá trị của đất đai không bị giảm đi khi đưa vào
sử dụng mà trái lại còn được gia tăng nếu được khai thác và bồi đắp thường xuyên.
Đồng thời các công trình xây dựng trên đất có thể tồn tại được rất lâu nếu thường
xuyên được tu sửa, nâng cấp, cải tạo một cách hợp lý và thời gian sử dụng của BDS
có thể lên tới hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Trong trường hợp cuối cùng nếu
không sử dụng được các công trình trên đất nữa thì người ta có thể thực hiện tháo
dỡ và xây dựng lại trên nền đất cũ.
BĐS có tính cá biệt và khan hiếm, đặc điểm này có nguồn gốc từ tính cá biệt
và khan hiếm của đất đai. Đất đai khan hiếm là do diện tích bề mặt của trái đất là có
giới hạn. Tính khan hiếm của đất đai là giới hạn về diện tích của từng miếng đất,
từng khu vực, từng vùng, từng địa phương, từng lãnh thổ,... Chính từ tính khan
hiếm của đất đai, tính cố định không di dời được của đất đai mà BĐS có tính cá biệt
và khan hiếm. Tính cá biệt của BĐS ngày nay còn được các nhà đầu tư chú ý để có
thể tăng giá trị của BĐS đồng thời đáp ứng nhu cầu về tính cá biệt của người tiêu
dùng vì không thể có các BĐS hoàn toàn giống nhau. Xã hội càng phát triển thì nhu
cầu về tính cá biệt ngày càng cao. Do tính khan hiếm của BĐS mà làm cho quan hệ
cung cầu về BĐS thường mất cân đối, và chiều hướng thông thường là cầu lớn hơn
cung nên dẫn đến tình trạng đầu cơ BĐS.
BĐS có tính thích ứng: mỗi loại BĐS đều có công năng sử dụng riêng của
mình, tuy nhiên BĐS lại có tính thích ứng, chỉ cần có nhu cầu là người sử dụng có
thể tiến hành điều chỉnh lại công năng để phù hợp hơn với nhu cầu sử dụng. Và với
các công trình kinh doanh thì việc thay đổi công năng có thể đem lại nguồn lợi lớn
cho CĐT, khi thay đổi công năng kịp thời và phù hợp với nhu cầu của khách hàng
thì góp phần thúc đẩy sự thu hút của khách hàng với DA BĐS đó. Lưu ý là khi thay
đổi công năng của BĐS thì CĐT phải tiến hành xin phép cơ quan có thẩm quyền.
8
BĐS có tính ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS là loại hàng hóa đặc biệt tuy không
thể di chuyển nhưng có thể đem lại khoản lợi nhuận lớn cho CĐT. Chẳng hạn, khi
mở mang đường xá, xây dựng các công trình công cộng như công viên, trường học,
siêu thị, chợ, .... luôn làm cho giá trị của các BĐS lân cận khu vực đó tăng giá trị
một cách nhanh chóng. Như vậy, nếu CĐT có thể nắm bắt được sớm các thông tin
liên quan đến cơ sở hạ tầng hoặc các công trình lân cận BĐS thì có thể mang lại lợi
nhuận lớn trong kinh doanh BĐS.
BĐS là loại hàng hóa chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách
nhà nước. BĐS là tài sản quan trọng và vô cùng đặc biệt đối với mỗi quốc gia. Nó
nói lên sự giàu mạnh của mỗi quốc gia là yếu tố cấu thành nên giang sơn đất nước.
Cùng với đất đai, nhà ở cũng có vị trí hết sức quan trọng với đời sống con người là
tài sản của mỗi nhà nước, mỗi gia đình, nó phản ảnh trình độ phát triển kinh tế - xã
hội và mức sống của mối quốc gia, mỗi dân tộc. BĐS là hàng hóa đặc biệt, các giao
dịch liên quan đến BĐS tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã
hội. Vì vậy, các vấn đề liên quan đến BĐS phải chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt
chẽ của các quy định pháp luật, đặc biệt là hệ thống pháp luật về BĐS và đất đai.
1.1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của Dự án đầu tư kinh doanh BĐS:
''Dự án" được hiểu là điều có ý định làm hay đặt kế hoạch cho một ý đồ, quá
trình hành động. Như vậy, DA có khái niệm vừa là ý tưởng, ý đồ, nhu cầu vừa có ý
năng động, chuyển động, hành động. Chính vì lẽ đó mà có khá nhiều khái niệm về
thuật ngữ này, như:
Xét theo nghĩa chung nhất, DA là một lĩnh vực hoạt động đặc thù, một nhiệm
vụ cụ thể cần phải đạt được thực hiện với phương pháp riêng, nguồn lực riêng và
phải theo một kế hoạch tiến độ nhằm tạo ra một thực thể mới. Như vậy theo định
nghĩa này thì: DA không chỉ là một ý định phác thảo mà có tính cụ thể và mục tiêu
xác định; DA không phải là một nghiên cứu trìu tượng mà phải cấu trúc nên một
thực thể mới.
Xét về hình thức: DA đầu tư được hiểu là một tập tài liệu tổng hợp bao gồm
các luận chứng cá biệt được trình bày một cách có hệ thống, chi tiết về một kế
hoạch đầu tư nhằm đầu tư các nguồn tài nguyên của một cá nhân, một tổ chức vào
một lĩnh vực hoạt động nào đó của xã hội để tạo ra một kết quả kinh tế, tài chính
kéo dài trong tương lai.
Xét trên góc độ quản lý: DA đầu tư là một công cụ hoạch định nỗ lực có thời
hạn trong việc sử dụng vốn, vật tư, lao động nhằm tạo ra những sản phẩm mới cho
xã hội. Định nghĩa này nhấn mạnh hai đặc tính: Mọi DA dầu tư đều có điểm bắt đầu
9
và điểm kết thúc xác định. DA kết thúc khi mục tiêu của DA đã đạt được hoặc khi
xác định rõ ràng mục tiêu không thể đạt được và DA bị loại bỏ; Sản phẩm hoặc dịch
vụ mới được tạo ra khác biệt so với những sản phẩm tương tự đã có hoặc DA khác.
Xét trên góc độ kế hoạch hoá: DA đầu tư được xem là một kế hoạch chi tiết
để thực hiện chương trình đầu tư nhằm phát triển kinh tế, xã hội làm căn cứ đưa ra
quyết định đầu tư và sử dụng vốn đầu tư.
Căn cứ theo khoản 2 Điều 3 Luật Đầu tư 2014 thì: DA đầu tư là tập hợp đề
xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh
trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định. Cũng theo quy định tại Điều 3
Luật đầu tư 2014 thì DA đầu tư bao gồm: DA đầu tư mở rộng là DA đầu tư phát
triển DA đang hoạt động đầu tư kinh doanh bằng cách mở rộng quy mô, nâng cao
công suất, đổi mới công nghệ, giảm ô nhiễm hoặc cải thiện môi trường; DA đầu tư
mới là DA thực hiện lần đầu hoặc DA hoạt động độc lập với DA đang thực hiện
hoạt động đầu tư kinh doanh.
Về mặt lý thuyết, DA được hiểu là một công việc với các đặc tính sau: Cần
tới nguồn lực (con người, máy móc, vật tư và tiền vốn); có mục tiêu cụ thể; phải
được hoàn thành với thời gian và chất lượng định trước; có thời điểm khởi đầu và
kết thúc rõ ràng; có khối lượng công việc cần thực hiện cụ thể; có ngân sách hạn
chế và sự kết nối hợp lý của nhiều phần việc lại với nhau.
Từ những cách nhìn nhận khác nhau về DA nêu trên, có thể rút ra một số
đặc trưng cơ bản sau đây:
- DA có mục đích, mục tiêu rõ ràng. Mỗi DA thể hiện một hoặc một nhóm
nhiệm vụ cần được thực hiện với một bộ kết quả xác định nhằm thoả mãn một nhu
cầu nào đó. DA cũng là một hệ thống phức tạp nên cần được chia thành nhiều bộ
phận khác nhau để thực hiện và quản lý nhưng phải dảm bảo các mục tiêu cơ bản về
thời gian, chi phí và việc hoàn thành với chất lượng cao.
- DA có chu kỳ phát triển riêng và tồn tại hữu hạn. Nghĩa là giống như các
thực thể sống, DA cũng trải qua các giai đoạn: hình thành, phát triển, có thời điểm
bắt đầu và kết thúc.
- DA liên quan đến nhiều bên và có sự tương tác phức tạp giữa các bộ phận
quản lý chức năng với quản lý DA… DA nào cũng có sự tham gia của nhiều bên
hữu quan như CĐT, người hưởng thụ DA, các nhà tư vấn, nhà thầu, cơ quan quản lý
Nhà nước… Vì mục tiêu của DA các nhà quản lý DA duy trì thường xuyên mối
quan hệ với các bộ phận quản lý khác.
10
- Sản phẩm của DA mang tính chất đơn chiếc, độc đáo. Khác với quá trình sản
xuất liên tục và gián đoạn kết quả của DA không phải là sản phẩm sản xuất hàng
loạt mà có tính khác biệt cao. Sản phẩm và dịch vụ do DA đem lại là duy nhất.
- Môi trường hoạt động “va chạm”. Quan hệ giữa các DA là quan hệ chia nhau
cùng một nguồn lực khan hiếm của một tổ chức. DA “cạnh tranh” lẫn nhau và với
các bộ phận chức năng khác về tiền vốn, nhân lực, thiết bị.
- Tính bất định và rủi ro cao: Hầu hết các DA đòi hỏi lượng tiền vốn, vật tư và
lao động rất lớn để thực hiện trong một khoảng thời gian nhất định. Mặt khác, thời
gian đầu tư vào vận hành kéo dài nên các DA đầu tư thường có độ rủi ro cao.
Như vậy, DA kinh doanh BĐS được hiểu là hoạt động bỏ vốn đầu tư nhằm
tạo lập BĐS trên khu đất để cung cấp hàng hóa BĐS. Trên thị trường hiện nay, có
các loại DA kinh doanh BĐS như là: DA đầu tư kinh doanh cao ốc văn phòng; DA
căn hộ cho thuê; DA trung tâm thương mại; DA khách sạn, nhà hàng; DA về dịch
vụ nhà ở; DA hạ tầng khu công nghiệp; DA kết hợp các mô hình trên. Nói cách
khác, DA đầu tư kinh doanh BĐS là một tập hợp các hoạt động đầu tư có liên quan
và gắn kết với nhau có kế hoạch nhằm từng bước tạo ra sản phẩm BĐS là các công
trình xây dựng.
Theo từ điển Luật học: ''Kinh doanh là hoạt động đầu tư sản xuất, mua bán,
cung ứng dịch vụ do các chủ thể kinh doanh tiến hành một cách độc lập, thường
xuyên trên thị trường nhằm mục đích sinh lợi nhuận''2.
Theo khoản 1 Điều 3 Luật kinh doanh BĐS 2014 thì kinh doanh BĐS là việc
đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán,
chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS; thực hiện dịch vụ môi
giới BĐS; dịch vụ sàn giao dịch BĐS; dịch vụ tư vấn BĐS hoặc quản lý BĐS nhằm
mục đích sinh lợi.
Do tốc độ đô thị hóa ngày càng cao, cùng với tốc độ phát triển dân số và tốc
độ tăng trưởng của nền kinh tế mà nhu cầu về BĐS ngày càng gia tăng. Đặc biệt tại
khu vực các thành phố lớn nhu cầu về nhà ở, nhu cầu về các khu văn phòng, trung
tâm thương mại, khách sạn, nhà hàng hay khu công nghiệp,.. ngày một gia tăng. Lợi
nhuận từ BĐS là tương đối lớn do vậy nó thu hút được rất nhiều người đầu tư vào
thị trường này. Nhưng vẫn có nhiều trường hợp trong một giai đoạn nào đó thị
trường sẽ có dấu hiệu chững lại hay đóng băng. Lúc này những nhà đầu tư có tài
chính yếu thường phải chịu lỗ để trả nợ. Với đặc trưng của thị trường BĐS là dao
động mang tính chu kỳ phát triển, trầm lắng, suy thoái, phục hồi đem đến một tình
2
Từ điển Luật học (2006), Nxb. Từ điển Bách khoa và Nxb. Tư pháp, Hà Nội, tr450 - 451
11
trạng tất yếu là sẽ có những giai đoạn các nhà đầu tư ồ ạt gia nhập hoặc rút lui khỏi
thị trường. Khi đầu tư mà lợi nhuận thấp dẫn đến các nhà đầu tư có xu hướng rút
dần ra khỏi thị trường làm cho thị trường ngày càng yếu dần và dẫn đến hiện tượng
đóng băng. Tuy nhiên, thị trường kinh doanh BĐS là một thị trường khá nhạy cảm
nó phụ thuộc rất lớn vào quyết định của nhà đầu tư. Do vậy, để thành công nhà đầu
tư cần phải nắm bắt thông tin, am hiểu thị trường một cách sâu sắc, để có những
quyết định chính xác.
* Đặc điểm của DA kinh doanh BĐS: Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS cũng có
những đặc điểm tương tự như đặc điểm của hoạt động đầu tư phát triển, ngoài các
đặc điểm như: khối lượng vốn đầu tư lớn và bị đọng vốn trong suốt quá trình thực
hiện đầu tư, thời gian tiến hành đầu tư DA thường kéo dài với nhiều biến động và
rủi ro có thể xảy ra. Tuy nhiên, hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS cũng có những
đặc điểm mang tính chất riêng biệt đó là:
- Chủ thể kinh doanh BĐS có phạm vi hoạt động kinh doanh không giống
nhau, đặc biệt trong so sánh giữa chủ thể trong nước và chủ thể có yếu tố nước
ngoài. Điều đó có nghĩa là, pháp luật về kinh doanh BĐS có những quy định thể
hiện về mặt chính sách trong hoạt động kinh doanh BĐS của từng chủ thể nhất định
và không đồng nhất giữa các chủ thể trong nước và nước ngoài. Các chính sách về
kinh doanh BĐS sẽ được nới rộng theo xu thế hội nhập của đất nước vào khu vực
và thế giới.
- Đối tượng kinh doanh BĐS là một loại tài sản có đặc trưng không thể di dời
như: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng,..nói chung DA kinh doanh BĐS phải luôn
gắn liền với đất cho nên hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS phải phù hợp với kế
hoạch và quy hoạch phát triển của Nhà nước và địa phương về địa lý và hạ tầng cơ
sở, sự đồng bộ trong kiến trúc và đảm bảo về chất lượng công trình.
- Ngành nghề kinh doanh BĐS là ngành nghề kinh doanh có điều kiện liên
quan đến chứng chỉ hành nghề của chủ thể kinh doanh, điều kiện về vốn trong kinh
doanh đặc biệt khi nhà đầu tư xây dựng các khu nhà ở, hạ tầng kỹ thuật, khu công
nghiệp, khu đô thị mới, điều kiện về nhận chuyển nhượng DA về BĐS.
- Lĩnh vực kinh doanh BĐS tiềm ẩn lợi nhuận cao song cũng đầy rủi ro trong
kinh doanh. Lợi nhuận có được hay rủi ro của nhà đầu tư không chỉ xuất phát từ
việc điều hành quản trị trong kinh doanh của tổ chức, cá nhân mà trong nhiều
trường hợp do cơ chế, chính sách của Nhà nước, môi trường đầu tư, thời điểm đầu
tư, tác động của thị trường trong nước và ngoài nước.
12
- Các DA đầu tư BĐS thường có quy mô vốn đầu tư và diện tích chiếm đất
lớn, đặc biệt là các DA đầu tư khu đô thị mới, khu công nghiệp, DA BĐS du lịch.
Do vậy, không phải nhà đầu tư nào cũng có thể đáp ứng được khả năng đầu tư kinh
doanh BĐS.
- Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS chứa đựng nhiều yếu tố kinh tế xã hội đan
xen, theo đó nó không chỉ phụ thuộc vào chính sách quản lý đầu tư của Nhà nước
mà còn phụ thuộc nhiều vào yếu tố xã hội, tâm lý, tập quán của người dân.
- Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS phụ thuộc khá nhiều vào yếu tố thời tiết,
khí hậu vì các công trình đều được thực hiện ngoài trời nên ảnh hưởng của yếu tố tự
nhiên là rất lớn, nó ảnh hưởng đến tiến độ cũng như chất lượng của công trình.
-
Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS là hoạt động có quy mô lớn nên cần một
nguồn vốn lớn và thu hồi chậm, chi phí quản lý và chi phí giao dịch lớn. Do vậy,
nguồn vốn cho hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS thường được huy động hỗn hợp
từ nhiều nguồn khác nhau như từ phần vốn tự có của CĐT, nguồn vốn huy động từ
khách hàng mua BĐS, nguồn vốn viện trợ (trong trường hợp DA xin được nguồn
viện trợ), nguồn vốn từ Ngân sách Nhà nước (trong trường hợp các công trình có
hỗ trợ từ Nhà nước) và nguồn vốn đi vay mà chủ yếu là vay từ NHTM.
1.1.2. Khái niệm thế chấp DA kinh doanh BĐS.
Hoạt động tín dụng là việc TCTD sử dụng nguồn vốn của mình để thỏa thuận
cấp tín dụng cho khách hàng với các nguyên tắc có hoàn trả bằng các nghiệp vụ cho
vay, chiết khấu, cho thuê tài chính, bảo lãnh, bao thanh toán và các nghiệp vụ cấp
tín dụng khác. Trong hoạt động của NH thì hoạt động tín dụng là hoạt động mang
lại nguồn lợi lớn cho các TCTD, tuy nhiên đồng nghĩa với nó thì đây cũng là mảng
hoạt động có rủi ro lớn nhất trong NH. Rủi ro trong hoạt động là rủi ro mà người đi
vay không hoàn trả được gốc hoặc lãi hoặc cả gốc và lãi khi đến hạn đúng và đầy đủ
như thỏa thuận ban đầu. Loại rủi ro này luôn tiền ẩn trong hoạt động tín dụng của
các NH, nó có thể xảy ra bất cứ lúc nào và bất cứ khi nào. Vì vậy, việc nhận biết rủi
ro để có biện pháp ngăn chặn rủi ro ngay từ đầu là một lựa chọn chủ động và khôn
ngoan cho các NH. Vì vậy, để đảm bảo an toàn trong hoạt động tín dụng các NH đã
sử dụng các biện pháp đảm bảo tín dụng thông qua việc áp dụng các quy định của
pháp luật về các biện pháp đảm bảo nghĩa vụ dân sự.
Trong hoạt động tín dụng của các TCTD thì việc đảm bảo tiền vay bằng tài
sản có vai trò hết sức quan trọng. Các biện pháp đảm bảo được thực hiện phổ biến
hiện nay tại các TCTD đó là: cầm cố tài sản của bên vay hoặc bên thứ ba; thế chấp
tài sản của bên vay hoặc bên thứ ba. Trong các biện pháp này thì biện pháp thế chấp
13
tài sản được các NH ưa tiên lựa chọn, vì biện pháp này đảm bảo tính linh hoạt cho
khách hàng mà vẫn đảm bảo an toàn cho NH cấp tín dụng.
''Thế chấp'' là từ Hán - Việt, ''thế'' là bỏ đi, thay cho còn ''chấp'' là cầm giữ,
bắt. Sự ghép nối hai từ Hán - Việt này có thế hiểu ''thế chấp'' là ''thay thế'', giữ để
bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ.
Theo từ điển Tiếng Việt ngôn ngữ học thì ''Thế chấp'' là dùng làm vật bảo
đảm, thay thế cho số tiền vay nếu không có khả năng trả đúng kỳ hạn3.
Trong hệ luật Common Law, thế chấp được hiểu là một giao dịch bằng văn
bản nhằm chuyển quyền sở hữu BĐS sang cho người đã thế chấp tài sản khi người
này thanh toán nợ. Người nhận thế chấp có quyền sở hữu đối với tài sản trong suốt
thời gian thế chấp. Nếu người đi vay không thực hiện được nghĩa vụ của mình thì
người nhận thế chấp sẽ có quyền sở hữu tuyệt đối.
Theo giáo trình Luật dân sự của Trường Đại học Luật Hà Nội nêu khái niệm
thế chấp như sau: Về phương diện ngữ nghĩa, thế chấp tài sản là việc một bên dùng
một tài sản để thay thế, chấp hành một nghĩa vụ trước đó. Thế chấp tài sản là sự
thỏa thuận giữa các bên hoặc theo quy định của pháp luật, theo đó bên có nghĩa vụ
phải dùng tài sản là BDS thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối
với bên có quyền.
Theo Điều 317, Bộ luật dân sự năm 2015 thì: "Thế chấp tài sản là việc một
bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế
chấp)''4. Như vậy ta có thể thấy với biện pháp đảm bảo này thì tài sản không phải
giao cho bên nhận thế chấp giữ nên tạo điều kiện cho bên thế chấp tiếp tục sử dụng
và khai thác TSTC, đây là một biện pháp đảm bảo tuyệt vời, hữu hiệu. Chính vì lẽ
đó mà thế chấp được lựa chọn là biện pháp đảm bảo trong hầu hết các giao dịch dân
sự và đặc biệt là trong hoạt động NH. TSTC thông thường là BĐS và động sản và
bên thế chấp không phải chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp mà chỉ phải
chuyển giao các giấy tờ sở hữu tài sản đó cho bên nhận thế chấp mà thôi. Tuy
nhiên, trong thực tế hoạt động tín dụng thì TSTC chủ yếu vẫn là BĐS.
Trong bối cảnh thị trường BĐS đang hết sức sôi động như hiện nay thì nhu
cầu thế chấp các DA BĐS đang diễn ra hết sức mạnh mẽ. DA kinh doanh BĐS
thường cần rất nhiều vốn vì vậy, nếu chỉ dựa vào nguồn vốn tự có của các CĐT để
xây dựng là không khả thi và không mang lại hiệu quả kinh tế. Các DA kinh doanh
3
4
Hoàng Phê (2003), Từ điển Tiếng Việt, Nxb. Đà Nẵng, Việt Nam, tr. 949
Điều 317, Bộ luật dân sự 2015
14
BĐS hiện nay chủ yếu là các DA đầu tư xây dựng nhà ở, khu văn phòng, trung tâm
thương mại hay là DA với mục đích hỗn hợp. Các DA này khi huy động vốn từ
người mua cũng bị quy định khá chặt chẽ bởi các quy định của Luật, cụ thể theo
quy định tại Điều 69 Luật Nhà ở 2014, vốn đầu tư thực hiện DA phát triển Nhà ở
bao gồm các loại hình như vốn thuộc sở hữu của CĐT; vốn huy động thông qua
hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các
tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước
theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở HTTTL; vốn vay từ TCTD, tổ
chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam. Do vậy, một kênh huy động vốn khá
phổ biến hiện nay của các CĐT đó là thế chấp DA để vay vốn NH.
Thế chấp DA kinh doanh BĐS là việc CĐT thế chấp một phần hoặc toàn bộ
DA BĐS của mình cho NH để bảo đảm cho nghĩa vụ vay vốn tại NH. Hiện nay có
các hình thức thế chấp DA BĐS cho NH đó là: thế chấp QSDĐ và tài sản gắn liền
với đất (đối với DA bắt buộc phải có GCN QSDĐ); thế chấp bằng DA thì không
nhất thiết phải có GCN QSDĐ; thế chấp quyền tài sản trên đất (quyền khai thác,
quyền sở hữu, quyền bán tài sản trên đất và nhiều quyền liên quan đến đất) trường
hợp này không cần GCN QSDĐ, Thế chấp tài sản HTTTL của CĐT xây dựng trong
DA đầu tư.
Đối với trường hợp thế chấp QSDĐ và tài sản gắn liền với đất thì đây là
trường hợp thế chấp tài sản an toàn nhất cho TCTD. Bởi trong, trường hợp này việc
cấp GCN quyền sử dụng và tính pháp lý của DA đã được Nhà nước đảm bảo. Với
hình thức thế chấp này thì thông tin thế chấp phải được đăng ký giao dịch bảo đảm
tại Sở TN & MT.
Đối với trường hợp thế chấp bằng DA hay thế chấp bằng các quyền tài sản
trên đất CĐT chưa cần phải có GCN QSDĐ và dưới hình thức thế chấp này thì
thông tin thế chấp chỉ phải đăng ký tại Cục đăng ký giao dịch đảm bảo mà không
phải đăng ký tại Sở TN & MT.
CĐT có thể vừa thế chấp DA để vay vốn NH và vừa huy động vốn theo hình
thức huy động tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua
bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở HTTTL,.... CĐT có thể thực hiện thế chấp một
phần hoặc toàn bộ DA của mình cho NH. CĐT DA đã bị thế chấp vẫn được quyền
bán, chuyển nhượng, cho thuê nhà ở của DA, với điều kiện phải được NH nhận thế
chấp có văn bản chấp thuận. Như vậy, trong trường hợp được NH đồng ý bán,
chuyển nhượng hoặc cho thuê nhà ở của DA thì CĐT hoàn toàn có thể huy động
thêm một lần nữa nguồn vốn để thực hiện DA từ chính nguồn đảm bảo là DA. Điều
15
này trên thực tế sẽ gây ra những rủi ro cho người mua nhà, nhận chuyển nhượng và
người thuê nhà trong trường hợp CĐT gặp khó khăn về năng lực tài chính dẫn đến
NH phát mại TSĐB.
1.1.3. Đặc điểm của thế chấp DA kinh doanh BĐS.
Thế chấp DA kinh doanh BĐS cũng là một trong các biện pháp bảo đảm
bằng thế chấp tài sản và nó có những đặc điểm pháp lý riêng so với các biện pháp
đảm bảo khác đó là:
Trong quan hệ thế chấp: Không có sự chuyển giao TSTC, đây là một đặc
trưng riêng biệt của biện pháp thế chấp. Trong quan hệ thế chấp không phải chuyển
giao TSĐB cho bên nhận thế chấp mà vẫn trực tiếp được nắm giữ TSTC đó. Tính
chấp đảm bảo được xác định bằng việc bên thế chấp sẽ phải giao cho bên nhận thế
chấp những giấy tờ chứng minh tình trạng pháp lý của TSTC như giấy đăng ký
quyền sở hữu tài sản, GCN QSDĐ, hay các giấy tờ khác như hợp đồng mua bán,
hợp đồng chuyển nhượng,.... Như vậy, khác với biện pháp cầm cố, trong quan hệ
thế chấp các bên giảm thiểu được những thủ tục công việc liên quan trực tiếp đến
việc chuyển giao tài sản từ chủ thể này sang chủ thể khác. Sự không chuyển giao
TSTC không hề ảnh hưởng tới quyền lợi của bên nhận thế chấp hay nói cách khác
quyền định đoạt tài sản với bên nhận thế chấp không bị mất hay giảm sút từ việc
không nắm giữ TSTC. Bên thế chấp là người trực tiếp nắm giữa TSTC, mặc dù vậy
vẫn không thể định đoạt TSTC do giấy tờ pháp lý liên quan đến tài sản do bên nhận
thế chấp giữ.
Biện pháp thế chấp đáp ứng linh hoạt lợi ích của chủ thể, bên nhận thế chấp
không phải giữ gìn và bảo quản TSĐB trong thời hạn thế chấp do vậy họ không
phải chịu những chi phí về việc thuê kho bến bãi, người trông coi hay các biện pháp
bảo quản thích hợp cũng như không phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại nếu
như không may làm hỏng, mất mát TSTC. Đối với bên thế chấp thì biện pháp thế
chấp giúp bên thế chấp vẫn được tiếp tục sử dụng, khai thác công dụng của TSTC
để tìm kiếm lợi nhuận, đồng thời vẫn được sử dụng vốn vay từ bên nhận thế chấp.
TSTC thường có sự thay đổi trong thời hạn thế chấp và dẫn đến việc xung
đột về lợi ích giữa bên nhận thế chấp với những người khác có liên quan đến TSTC.
Sự thay đổi này có thế là sự thay đổi về chủ thế như bên thế chấp cho thuê TSTC,
bên thế chấp bán TSTC là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất kinh
doanh, cũng có thể là sự thay đổi về giá trị như TSTC được mua bảo hiểm và sự
kiện bảo hiểm đã xảy ra, hoặc là sự thay đổi về trạng thái như TSTC là tài sản
HTTTL, TSTC đầu tư thêm để làm tăng thêm giá trị.
16
1.2.
Lý luận pháp luật về thế chấp DA kinh doanh BĐS
1.2.1. Khái niệm pháp luật thế chấp DA kinh doanh BĐS
Pháp luật là hệ thống các quy định về các cách thức ứng xử chung giữa các
chủ thể trong xã hội, được ban hành nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội phù hợp
với bản chất của nền kinh tế và định hướng của Nhà nước. Trong nền kinh tế thị
trường hệ thống các TCTD với các hoạt động của mình có vai trò vô cùng quan
trọng đối với sự phát triển của nền kinh tế. Hệ thống NH là kênh cung ứng vốn cho
nền kinh tế, đặc biệt đối với lĩnh vực kinh doanh BĐS là một lĩnh vực nhạy cảm và
cần nguồn vốn lớn để thực hiện DA. Đặc điểm của hoạt động NH là một hoạt động
chứa đựng nhiều rủi ro. Bởi vậy, để phòng tránh các rủi ro có thể xảy ra cho hệ
thống NH và nền kinh tế. Nhà nước đã có các quy định pháp lý hết sức chặt chẽ để
điều chỉnh và quản lý hoạt động của các TCTD trong đó có các quy phạm điều
chỉnh quan hệ thế chấp giữa các CĐT DA kinh doanh BĐS và NH.
Pháp luật thế chấp DA kinh doanh BĐS là một lĩnh vực pháp luật, gồm các
quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ phát sinh giữa các chủ thể trong quá trình
thực hiện hoạt động về thế chấp DA kinh doanh BĐS nhằm đảm bảo quyền và lợi
ích của bên thế chấp, bên nhận thế chấp và lợi ích chung của xã hội, của Nhà nước.
Tại nước ta hiện nay, các quy định của pháp luật về thế chấp DA kinh doanh
BĐS không được quy định cụ thể tại một văn bản pháp luật nào mà nó được quy
định rải rác trong các văn bản pháp luật như: Bộ luật dân sự, Luật đất đai, Luật kinh
doanh BĐS, Luật Nhà ở, Luật xây dựng và một số văn bản pháp luật liên quan khác.
Pháp luật dân sự là lĩnh vực pháp luật chung, điều chỉnh các quan hệ dân sự trong
đó có quan hệ thế chấp tài sản đã xây dựng những nguyên lý chung nhất, cơ bản
nhất cho giao dịch thế chấp tài sản nói chung là giao dịch thế chấp DA kinh doanh
BĐS nói riêng. Như đã phân tích ở trên thì thế chấp DA kinh doanh BĐS hiện đang
được thực hiện dưới các hình thức là thế chấp QSDĐ và tài sản gắn liền trên đất, thế
chấp DA, thế chấp tài sản HTTTL và thế chấp quyền tài sản phát sinh từ DA. Căn
cứ vào những quy định chung mà giao dịch thế chấp DA kinh doanh BĐS được vận
hành theo một thể thức chung thống nhất, có cơ chế pháp lý rõ ràng nhằm ràng buộc
trách nhiệm của các bên tham gia quan hệ thế chấp. Theo đó, Bộ luật dân sự 2015
hiện nay cũng đã quy định cụ thể, đầy đủ các nguyên tắc, những yêu cầu về nội
dung và hình thức của HĐTC tài sản và HĐTC quyền tài sản; những quyền và
nghĩa vụ của mỗi bên trong HĐTC tài sản, quyền tài sản; cũng như cách thức để
thiết lập HĐTC tài sản, quyền tàn sản;.... trên nền tảng của sự tôn trọng tối đa quyền
bình đẳng, tự do ý chí của các bên tham gia quan hệ thế chấp. Các quy định này là
