Hoàn thiện công tác quản lý khai thác vận hành nhà chung cư của công ty vinasinco

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC THÀNH TÂY

---------------

TRẦN VĂN QUANG

LUẬN VĂN THẠC SĨ
Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh
Mã ngành: 60340102

HÀ NỘI, tháng 6/2018

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC THÀNH TÂY
---------------

1


HV: Trần Văn Quang
Đưc Bình

GV hướng dẫn GS, TS Đỗ

LUẬN VĂN THẠC SĨ
Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh
Mã ngành: 60340102

Đề tài:

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ KHAI THÁC VẬN
HÀNH NHÀ CHUNG CƯ CỦA CÔNG TY VINASINCO

HVTH : TRẦN VĂN QUANG
MSHV :
GVHD : GS.TS ĐỖ ĐỨC BÌNH

HÀ NỘI, tháng 6/2018

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của Đề tài:
Trong giai đoạn hiện nay, thời kỳ nền kinh tế thị trường, Nhà nước ta đã
2


HV: Trần Văn Quang
Đưc Bình

GV hướng dẫn GS, TS Đỗ

và đang tích cực đầu tư xây dựng các khu đô thị với cơ sở hạ tầng kỹ thuật tốt
nhằm theo kịp sự phát triển về đô thị trên thế giới nói chung và khu vực Đông
Nam Á nói riêng. Đây là một trong những yếu tố quan trọng thúc đẩy sự phát
triển kinh tế xã hội trong các đô thị. Công tác quản lý các khu đô thị sau khi
hoàn thành công tác đầu tư xây dựng ngày nay ngày càng được chú trọng, đòi
hỏi nhà nước, các địa phương và các doanh nghiệp quản lý phải thực hiện theo
đúng pháp luật nhằm thống nhất phát triển đô thị theo hướng bền vững.
Thị trường quản lý khai thác vận hành nhà chung cư ở Hà Nội là thị
trường rất có tiềm năng. Thời gian qua, mặc dù các công ty kinh doanh Quản lý
khai thách vận hành nhà chung cư đều có chiến lược phát triển riêng của mình

nhưng do ảnh hưởng của sự đầu tư hạ tầng kỹ thuật, sự chậm ban hành các hệ
thống văn bản pháp luật của Nhà nước về quản lý sử dụng nhà chung cư, trình
độ năng lực quản lý vận hành, sự xung đột lợi ích giữa cư dân đại diện là Ban
quản trị với chủ đầu tư cũng như đối với đơn vị quản lý vận hành. Nên vấn đề
quản lý vận hành nhà ở thương mại nói chung và nhà ở chung cư nói riêng đang
thực sự gặp vấn đề khó giải quyết, các Doanh nghiệp kinh doanh Quản lý vận
hành nhà chung cư đang rơi vào tình trạng vô cùng khó khăn.
Khu đô thị mới Trung Hòa - Nhân Chính được Tổng Công ty Xuất nhập khẩu &
Xây dựng Việt Nam - VINACONEX (nay là Tổng Công ty Cổ phần Xuất nhập
khẩu và Xây dựng Việt Nam - VINACONEX ) bắt đầu triển khai đầu tư xây
dựng năm 2000. Từ một khu đất nông nghiệp với diện tích 24ha, sau hơn 3 năm,
đến giữa năm 2003 nơi đây đã mang diện mạo của một khu đô thị mới với cơ sở
hạ tầng hiện đại. Hạ tầng kĩ thuật được đầu tư đồng bộ, mang lại hiệu quả thiết
thực cho người dân. Hệ thống giao thông, cấp thoát nước, điện sinh hoạt, chiếu
sáng đô thị, vệ sinh môi trường, công trình phúc lợi công cộng…đều được xây
dựng mới. Các công trình kiến trúc hiện đại được đầu tư xây dựng. Khu đô thị
được hình thành phía Tây Thành phố Hà Nội mang diện mạo đô thị mới với
cảnh quan đô thị khang trang, sạch đẹp.
3


HV: Trần Văn Quang
Đưc Bình

GV hướng dẫn GS, TS Đỗ

Tuy nhiên đến nay, sau gần 15 năm đưa vào khai thác sử dụng, với tốc độ
đô thị hóa cao của Thủ đô Hà Nội, vấn đề đặt ra đối với Ban lãnh đạo và cán bộ
nhân viên Công ty Vinasinco là làm thế nào để nâng cao chất lượng công tác
quản lý, cung cấp dịch vụ đô thị để đáp ứng được yêu cầu ngày càng cao của

người dân cũng như nâng cao năng lực cạnh tranh, mở rộng thị trường kinh
doanh dịch vụ quản lý đô thị sau đầu tư xây dựng, từng bước đưa doanh nghiệp
phát triển một cách mạnh mẽ và bền vững. Xuất phát từ những yêu cầu cấp thiết
đó, tôi chọn đề tài nghiên cứu: Hoàn thiện công tác quản lý khai thác vận
hành nhà chung cư của Công ty Vinasinco làm luận văn tốt nghiệp.
2. Mục tiêu, nhiệm vụ của luận văn
Mục tiêu của luận văn: Trên cơ sở phân tích đúng hiệu quả công tác quản
lý khai thác vận hành nhà chung cư của công ty trong những năm vừa qua, chỉ ra
những hạn chế bất cập và nguyên nhân, từ đó đề xuất giải pháp, kiến nghị nhằm
nâng hoàn thiện công tác quản lý khai thác vận hành nhà chung cư của công ty
Vinasinco đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2025.
Nhiệm vụ của luận văn:
+ Làm rõ một số vấn đề cơ bản về hiệu quả công tác quản lý khai thác vận
hành nhà chung cư của công ty Vinasinco.
+ Phân tích thực trạng hiệu quả công tác quản lý khai thác vận hành nhà chung
cư của công ty Vinasinco từ năm 2015 đến năm 2017.
+ Đề xuất một số giải pháp và kiến nghị nâng cao về hiệu quả công tác quản lý
khai thác vận hành nhà chung cư của công ty Vinasinco 2020 đến năm 2025.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1. Đối tượng nghiên cứu: hiệu quả công tác quản lý khai thác vận hành nhà
chung cư của công ty Vinasinco.
3.2.Phạm vi nghiên cứu:
4


HV: Trần Văn Quang
Đưc Bình

GV hướng dẫn GS, TS Đỗ

+ Về không gian: hiệu quả công tác quản lý khai thác vận hành nhà chung cư
của công ty Vinasinco - đi sâu nghiên cứu Khu đô thị mới Trung Hòa – Nhân
Chính và cụm nhà ở hỗn hợp N05 - thành phố Hà Nội.
+ Về thời gian: Nghiên cứu thực trạng: hiệu quả công tác quản lý khai thác vận
hành nhà chung cư của công ty Vinasinco (đi sâu nghiên cứu Khu đô thị mới
Trung Hòa – Nhân Chính và cụm nhà ở hỗn hợp N05 - thành phố Hà Nội).
4. Phương pháp nghiên cứu
Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứutruyền thống như thống kê, so
sánh, đối chiếu, phân tích và tổng hợp kết hợp với điều tra khảo sát phỏng vấn...
để làm tăng độ tin cậy cho các nhận xét , đánh giá và đề xuất trong luận văn.
5. Nội dung nghiên cứu
* Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài.

Luận văn sẽ là tài liệu giúp các CĐT, ban quản lý trên địa bàn Hà Nội và
trong nước tham khảo để hoạn thiện công tác quản lý vận hành nhà chung cư.
*

Cấu trúc luận văn.

Cấu trúc luận văn được chia làm ba chương chính và các phần mở đầu, kết luận,
kiến nghị và tài liệu tham khảo:
Chương I: Một số vấn đề lý luận, mô hình và kinh nghiệm về công tác quản lý
khai thác và vận hành nhà chung cư.
Chương II : Thực trạng công tác quản lý khai thác và vận hành nhà chung cư
của Công ty Vinasinco tại khu đô thị Trung Hòa – Nhân Chính và cụm nhà ở
hỗn hợp N05 – thành phố Hà Nội từ năm 2015 đến 2017.
Chương III: Một số định hướng và giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản
lý, khai thác và vận hành nhà chung cư của Công ty Vinasinco.

5

HV: Trần Văn Quang
Đưc Bình

GV hướng dẫn GS, TS Đỗ

CHƯƠNG 1
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ KINH NGHIỆM VỀ CÔNG TÁC QUẢN
LÝ KHAI THÁC VẬN HÀNH NHÀ CHUNG CƯ
1.1.MỘT SỐ KHÁI NIỆM CƠ BẢN .
1.1.1. Nhà ở, nhà chung cư.
- Theo luật nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014: [3]
Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh
hoạt của hộ gia đình, cá nhân.
Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu
thang chung, có phần sờ hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ
tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung
cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục
đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
1.1.2.Quản lý vận hành nhà chung cư.
Theo thông tư số 02 ngày 15/02/2016 của Bộ xây dựng về việc ban hành
Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư [10] thì: “Quản lý vận hành nhà chung
cư bao gồm quản lý việc điều khiển, duy trì hoạt động bảo dưỡng thường xuyên
hệ thống thang máy, máy bơm nước, máy phát điện, hệ thống chữa cháy, dụng
cụ chữa cháy, các thiết bị dự phòng và các thiết bị khác thuộc phần sở hữu
chung, sử dụng chung của tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư; cung cấp các
dịch vụ (bảo vệ, vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây
cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác) đảm bảo cho nhà chung cư hoạt động
binh thường”.

Trong [10] có quy định về việc Bảo trì nhà chung cư bao gồm việc kiểm tra,
quan trắc, kiểm định chất lượng, sửa chữa nhỏ, sửa chữa định kỳ và sửa chữa
lớn phần xây dựng nhà chung cư; kiểm tra dụy trì hệ thống an toàn phòng cháy,
chữa cháy; thay thế các linh kiện hoặc thiết bị sử dụng chung của tòa nhà, cụm
nhà chung cư.
1.2. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC QUẢN LÝ
6


HV: Trần Văn Quang
Đưc Bình

GV hướng dẫn GS, TS Đỗ

KHAI THÁC VẬN HÀNH NHÀ CHUNG CƯ.
Thứ nhất: Hiệu quả hoạt động, quy mô tổ chức, năng lực điều hành của
đơn vị có tác động rất lớn đến hiệu quả sản xuất, kinh doanh. Nếu bộ máy tinh
gọn và hoạt động hiệu quả, sẽ tiết kiệm được chi phí. Yếu tố quan trọng nhất
trong tổ chức bộ máy là công tác nhân sự, trình độ cán bộ lãnh đạo, quản lý và
đội ngũ chuyên môn lành nghề. có năng lực, phẩm chất tốt thì sẽ là yếu tố quan
trọng cho mọi hoạt động của doanh nghiệp.
Thứ hai: Công tác quản lý, khai thác và vận hành nhà chung cư chịu ảnh
hưởng lớn do vấn đề sở hữu: đầu tư của Nhà nước hay của các thành phần kinh
tế khác. Công trình thuộc đầu tư sở hữu nhà nước, thường được các hệ thống, tổ
chức đã thành lập theo phân cấp để quản lý. Chi phí quản lý, vận hành, bảo trì,
bảo dưỡng... được trích từ nguồn ngân sách. Đây là một nguồn chi phí không
nhỏ hàng năm, làm tăng thêm gánh nặng cho Nhà nước ở lĩnh vực này. Công
trình do khu vực kinh tế ngoài Nhà nước đầu tư và quản lý thì khắc phục được
tình trạng vừa nêu, nhưng lại tạo ra khó khăn trong việc thực hiện một số mục
tiêu chính sách của Nhà nước, như giải quyết các vấn đề xã hội, dân sinh, vấn đề

đảm bảo an ninh quốc phòng, trật tự xã hội, môi trường sinh thái.
Tính phức tạp trong công tác quản lý, vận hành và cung cấp dịch vụ sau
đầu tư xây dựng tỷ lệ thuận theo quá trình phát triển kinh tế-xã hội của địa
phương hay Quốc gia, nó đòi hỏi tính cấp thiết phải xây dựng một mô hinh đặc
thù mang tính chuyên nghiệp cao và không ngừng đổi mới, nâng cao trình độ
quản lý mới đáp ứng được yêu cầu thời đại.
Thứ ba: Cơ chế chính sách của Nhà nước và địa phương là nền tảng tạo ra
hành lang thuận lợi hoặc kìm hãm sự phát triển của mô hình này. Trước hết là hệ
thống pháp lý Nhà nước như Luật đất đai, Luật Nhà ở, các văn bản pháp quy,
quy phạm pháp luật và cơ chế quản lý, vận hành, sử dụng sau đầu tư xây dựng...
sau đó là các cơ chế chính sách khuyến khích các nhà đầu tư, chủ sử dụng về
quản lý, khai thác các công trình, hạng mục công trình, quy định về nghĩa vụ,
trách nhiệm, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước hoạt động có
7


HV: Trần Văn Quang
Đưc Bình

GV hướng dẫn GS, TS Đỗ

hiệu quả. Tuy nhiên, sự thoáng, mở cần có sự phối hợp, kiểm tra, kiểm soát chặt
chẽ của các cấp, các ngành chức năng.
Công tác thanh tra, kiểm tra về hoạt động này phải thường trực, thường
xuyên, giải quyết kịp thời những vấn đề bất cập, tránh chồng chéo, hiệu quả
thấp, khi phát hiện vi phạm thì việc xử lý nghiêm minh, kịp thời..
Thứ tư: Các điều kiện về môi trường tự nhiên, văn hóa xã hội, kinh tế, an
ninh quốc phòng là những yếu tố ảnh hưởng tích cực.
Chính các nhân tố trên làm ảnh hưởng không nhỏ đến hiệu quả hoạt động
của đơn vị quản lý, khai thác và vận hành nhà chung cư

1.3. KINH NGHIỆM VỀ QUẢN LÝ KHAI THÁC VẬN HÀNH NHÀ
CHUNG CƯ VÀ BÀI HỌC RÚT RA CHO CÔNG TY VINASINCO.
1.3.1. Một số mô hình quốc tế về quản lý nhà chung cư.
1.3.1.1.Quản lý nhà chung cư ở Mỹ.
Lĩnh vực xây dựng nhà ở tại Mỹ do tư nhân kiểm soát. Một gia đình trung
bình ở Mỹ hàng năm phải trả tiền nhà gần bằng 1/4 chi phí cả năm (khoảng
6.800 đô la/năm), cao hơn 1,5 lần chi tiêu cho ăn uống. Vì vậy để thoả mãn nhu
cầu nhà ở của những gia đình có thu nhập thấp rất cần hỗ trợ của Nhà nước và
của cộng đồng. Chương trình nhà ở quốc gia chú trọng đáp ứng nhu cầu nhà ở
đối với những gia đình có thu nhập thấp với 3 chương trình như: Hỗ trợ nhà ở;
Khuyến khích chính quyền địa phương nâng cao chất lượng nhà ở và các khu
dân cư ngoại thành; Chính sách giảm giá thuê căn hộ.
Hiệp hội chủ hộ ra đời nhằm quản lý và thi hành các quyền và nghĩa vụ của
các bên, các điều kiện và hạn chế do CĐT quy định trong hợp đồng bán nhà,
chứng từ gốc đối với bất động sản. Hầu hết mọi hoạt động thương mại đều bị
luật từng bang chi phối, có đến 50 Luật chung cư (bắt đầu từ năm 1964).
Trong mỗi khu chung cư, các hiệp hội chủ hộ được thiết lập như những tổ
chức phi lợi nhuận và được miễn thuế. Mỗi tiểu bang sẽ ban hành quy định
thành lập các hiệp hội nhưng khá linh hoạt trong việc quy định quyền và nghĩa
8


HV: Trần Văn Quang
Đưc Bình

GV hướng dẫn GS, TS Đỗ

vụ. Trách nhiệm chính của Hiệp hội chủ hộ là quản lý và điều phối việc sử dụng

Thành lập

các khu vực chung (hình 1.1)

HIỆP HỘI CHỦ HỘ

CHỦ ĐẦU TƯ

Hợp
QLcư tại Mỹ
Hình 1.1. Sơ đồ cơ cấu quản
lýđồng
chung

Hiệp hội chung cư vàTRƯỞNG
Hiệp hộiBAN
chủ hộ
(trong các Phân khu) đều hướng đến
QUẢN LÝ
các vấn đề như ai sẽ chịu trách nhiệm đối với các khu vực chung, quản lý các
Quản lý vận hành

khu vực này như thế nào và chi phí ra sao. Ranh giới phân biệt giữa các khu vực
chung và riêng thường được nêu rõ TÒA
trongNHÀ
hợp đồng bán nhà. Trong các khu
chung cư, mỗi chủ hộ đều quyền sử dụng riêng đối với căn hộ của mình và
quyền sử dụng
đối Chủ
với các
chung.

Chủ chung
hộ
Chủ
hộ
hộ khu vực

Chủ hộ

Chủ hộ

Các Chủ đầu tư thích kiểm soát bằng cách duy trì quyền sở hữu một số hạng
mục trong dự án, duy trì được quyền bầu cử thông qua đại đa số phiếu. Chủ đầu
tư có thể giữ lại hoặc bán các hạng mục của dự án như nhà hàng, phòng tập thể
dục, bãi đậu xe, hơn là chuyển giao cho Hiệp hội chủ hộ: Chủ đầu tư không gắn
bó lâu dài với dự án, vì vậy cần thiết lập một hệ thống quản lý.
Ban điều phối Hiệp hội được bầu từ các chủ hộ và chịu trách nhiệm trước
tập thể các chủ hộ (chứ không phải trước Chủ đầu tư). Các cuộc họp phải được
tổ chức theo quy định của luật tiểu bang; các chủ hộ bỏ phiếu trong mọi vấn đề,
tỷ lệ số phiếu thông qua bắt buộc phải trên 50% đến 100%.
Hiệp hội đưa ra các khoản dự trù và ngân sách, các chủ hộ chịu trách nhiệm
đóng góp phần của mình trong chị phí thực tế, thậm chí khi chi phí này đã vượt
mức dự trù. Chủ đầu tư không còn phải chịu trách nhiệm về các khoản chi một
9


HV: Trần Văn Quang
Đưc Bình

GV hướng dẫn GS, TS Đỗ

khi Hiệp hội đề ra ngân sách hoạt động, trừ trường hợp Chủ đầu tư cũng bị tính
phí với tư cách là chủ hộ.
Đối với Khu chung cư, phí dịch vụ thường được tính dựa trên diện tích căn
hộ, nhưng mỗi căn hộ cũng chỉ có một phiếu bầu trong Hiệp Hội chủ hộ. Phí sử
dụng các tiện ích giới hạn trong thành viên đăng ký sử dụng, nên chỉ tính phí đối
với các thành viên trong tòa nhà. Chủ đầu tư sẽ bị tính phí trên cơ sở tương tự
đối với bất kỳ căn hộ nào họ sở hữu, tuỳ nhiên Chủ đầu tư có thể nắm đa số
phiếu bầu nếu được quy định trong luật tiểu bang.
Một khi đã hình thành và thông qua ngân sách, Hiệp hội phải lập hóa đơn
Phí dịch vụ gửi các chủ hộ. Các khoản tiền thu được sẽ được gửi trong Tài
khoản ngân hàng riêng biệt dưới sự kiểm soát của Hiệp hội và đơn vị này sẽ
được kiểm toán độc lập hàng năm.
Phí dịch vụ chưa thanh toán có thể trở thành quyền được thế chấp bất động
sản của chủ hộ và có thể cản trở chủ hộ bán căn hộ của mình. Biện pháp cưỡng
chế cũng khác nhau; tại một số tiểu bang, Hiệp hội có thể tước quyền sở hữu của
chủ hộ chậm thanh toán tương tự như một ngân hàng.
Các nguồn quỹ dự phòng được Hiệp hội sử dụng và kiểm soát, điều này
không bắt buộc trong luật pháp nhưng là “thông lệ điển hình”. Các mức phí thay
đổi tùy theo loại dự án, tỷ lệ các khu vực chung và sổ tiện ích cung cấp cho dân
cư từng dự án. Các chủ hộ bị tính mọi chi phí liên quan đến việc vận hành và
bảo dưỡng các khu vực chung và các tiện ích, dù họ có sử dụng chúng hay
không.
Chủ đầu tư chi chịu trách nhiệm về bảo hành, chứ không chịu trách nhiệm
về chi phí bảo trì. Chi phí bảo trì sẽ được Chủ đầu tư trích ra từ tiền bán căn hộ
và được bàn giao lại cho Hiệp hội chủ hộ.
1.3.1.2.Quản lý nhà chung cư ở Singapore
Từ một nước kém phát triển, với hơn 70% hộ gia đình sống trong những
khu nhà ở chật chội, xuống cấp, mất vệ sinh; 1/4 dân số sống ở các khu nhà ổ
chuột và 1/3 người khác sống trong các khu nhà tự phát ven thành phố của
10

HV: Trần Văn Quang
Đưc Bình

GV hướng dẫn GS, TS Đỗ

những năm trước 1960. Ủy ban Nhà ở của Singapore tự hào từ những năm 1960,
khi số chung cư mà nơi đây quản lý mới 31 nghìn căn đến nay, Singapore đã có
80% dân số có sở hữu căn hộ chung cư (4,5 triệu người dân).
Trước đây có 2 luật khác nhau: Điều Lệ Strata Land và Điều Lệ Bất động
sản Chung. Năm 2005 luật Bảo Trì Tòa Nhà và Điều Lệ Quản Lý Strata ra đời.
Trước khi Cơ quan quản lý (Management Corporation) được thành lập, Chủ
đầu tư sẽ thu Phí dịch vụ và nộp tất cả hồ sơ để thành lập Cơ quan quản lý theo
luật định và thành lập quỹ quản lý tòa nhà. Quỹ này được kiểm toán hàng năm
và nộp cho chính phủ và công khai cho tất cả chủ hộ để kiểm tra cho đến khi
Đơn vị quản lý được thành lập. Chủ đầu tư mở tài khoản, bàn giao tất cả quỹ và
khoản thu cho Cơ quan quản lý khi Cơ quan quản lý thành lập.
Cơ quan quản lý được thành lập khi Chứng nhận quyền sở hữu bất động sản
được gửi bởi Giám định viên trưởng và Đơn xin quyền sở hữu được nộp cho
Chính quyền Singapore. Cơ quan quản lý có chức năng:
Lưu giữ dữ liệu kế toán và tài chính.
Lưu giữ danh sách chủ hộ trong tòa nhà và giá trị cổ phần tương ứng.
Tổ chức bầu cử cho Hội đồng tòa nhà, hội đồng này được bình chọn bởi chủ
hộ (đến 14 thành viên).
Chủ sở hữu là người mua căn hộ và được chuyển quyền sở hữu bởi Chủ đầu
tư. Mỗi chủ sở hữu phải trả phí dịch vụ cho Cơ quan quản lý theo giá trị cổ phần
của mỗi căn hộ. Cơ quan quảnCHỦ
lý có
thể chỉ định một đơn vị thứ 3 để quản lý bất

ĐẦU TƯ
động sản hàng ngày. Đó có thể là một công ty bất kỳ có năng lực quản lý và mức
ChØ ®¹o

phí quản lý phù hợp dược Đơn vị quản lý chỉ định hoặc thông qua đấu thầu [16]
ĐƠN VỊ QUẢN LÝ
Hợp đồng QL
NHÀ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN
Quản lý vận hành
TÒA NHÀ
11

Chủ hộ

Chủ hộ

Chủ hộ

Chủ hộ

Chủ hộ


HV: Trần Văn Quang
Đưc Bình

GV hướng dẫn GS, TS Đỗ

Hình 1.2. Sơ đồ cơ cấu quản lý căn hộ tại Singapore
Phí dịch vụ được tính dựa trên diện tích sàn của mỗi căn hộ, được đo bởi

giám định viên độc lập và sau đó phân theo giá trị cổ phần. Phí dịch vụ được trả
hàng tháng cho Cơ quan quản lý để bảo trì phần diện tích chung và mua bảo
hiểm cho tòa nhà. Quỹ dự phòng cũng được thu bởi Cơ quan quản lý.
Theo luật mỗi tòa nhà phải được bảo hiểm bởi Hội đồng tòa nhà cho trường
hợp hỏa hoạn, sấm chớp, cháy nổ và các trường hợp rủi ro khác. Chủ hộ cá nhân
được quyền mua bảo hiểm cá nhân cho căn hộ của họ cho trường hợp rủi ro bất
kỳ (cửa sổ, thiết bị...)
1.3.1.3.Quản lý nhà chung cư ở Thái Lan:
Theo luật chung cư của Thái thì mọi bất động sản riêng được xem là căn hộ
chung cư có quyền sở hữu và được đăng ký tại Sở nhà đất; ngoài ra sẽ được xem
là bất động sản chung.
Khi Chủ đầu tư đăng ký khu chung cư, phải:
- Thành lập Ban thanh tra chung cư (Hiệp hội nhà ở)
- Đề ra bản nội quy chung và đăng ký tại Sở nhà đất khi làm thủ tục đăng ký.

Theo Luật chung cư của Thái, bản nội quy trong chung cư phải được đăng
ký tại Sở nhà đất vào thời điểm đăng ký dự án. Pháp luật quy định phải bao
gồm:
- Tên của Ban thanh tra chung cư.
- Mục tiêu của khu chung cư.
- Trụ sở văn phòng của Ban thanh tra chung cư.
- Các chi phí chủ hộ phải trả trước.
12


HV: Trần Văn Quang
Đưc Bình

GV hướng dẫn GS, TS Đỗ

- Bất động sản chung - Danh sách chi tiết, kể cả các mục nằm ngoài quy

định trong Luật chung cư.
- Quản lý việc sử dụng bất động sản chung.
- Sử dụng bất động: sản chung và riêng.
- Tỷ lệ sở hữu của mỗi chủ hộ tại khu vực chung.
- Triệu tập các cuộc họp giữa các chủ hộ và thủ tục họp hành.
- Tỷ lệ chi phí mà các đồng chủ hộ buộc phải đóng góp.
- Việc bổ nhiệm, quyền và nghĩa vụ, nhiệm kỳ của Trưởng ban thanh tra

chung cư.
Ban thanh tra chung cư:
- Một tổ chức phi lợi nhuận được thiết lập khi chuyển nhượng quyền sở

hữu căn hộ lần đầu tiên từ Chủ đầu tư sang người mua.
- Miễn thuế - không chịu bất kỳ khoản thuế Giá trị gia tăng hay thuế thu

nhập doanh nghiệp.
- Quản lý các tài khoản ngân hàng được lập cho các khoản phí cũng như tài

khoản cho Quỹ dự phòng.
- Có quyền thực thi các giải pháp do các chủ hộ đề ra.
- Phải bổ nhiệm một Trưởng ban thanh tra.

. Ban quản trị chung cư:
- Không bắt buộc nhưng cũng được đề cập trong Luật chung cư như một

Thông lệ điển hình tích cực.
-Gồm 3 đến 9 thành viên được bầu thông qua đại đa số phiếu.
Sau độ Chủ đầu tư sẽ bình bầu một Chủ tịch.

.

- Được thành lập trong Hội nghị nhà chung cư thường niên lần đầu tiên

(theo quy định, phải được tổ chức sau 6 tháng kể từ ngày đăng ký).
- Chịu trách nhiệm theo dõi việc quản lý điều hành khu chung cứ của Ban

thanh tra chung cư.
- Việc quản lý dự án được báo cáo lên Ban quản trị chung cư và Ban quản

trị sẽ giải quyết trong các buổi họp định kỳ.
Trường ban thanh của chung cư:
- Do Ban thanh tra chung cư chỉ định (hoặc được Chủ đầu tư chi định trước
13


HV: Trần Văn Quang
Đưc Bình

GV hướng dẫn GS, TS Đỗ

đó).
- Đại diện cho Ban thanh tra chung cư.
- Đảm bảo bản nội quy chung được chấp hành nghiêm chỉnh.
- Trong các trường hợp khẩn cấp, có quyền tự chủ động giải quyết.
- Có thể trao quyền cho bên thứ ba, ví dụ như một Công ty quản lý bất động

sản.
- Có quyền thực thi các giải pháp do các chủ hộ đề ra.

CHỦ ĐẦU TƯ
ChØ ®¹o

Thành lập

BAN THANH TRA CHUNG CƯ
Bầu cử
BAN QUẢN TRỊ
CHUNG CƯ

Giám sát

TRƯỞNG BAN THANH TRA
CHUNG CƯ
Hợp đồng QL

TRƯỞNG BAN QUẢN LÝ
Quản lý vận hành

Hình 1.3. Sơ đồ cơ cấu quản DỰ
lý chung
cư tại Thái Lan
ÁN
1.3.1.4.Quản lý nhà chung cư ở New Zealand
Chủ hộ

Chủ hộ

Chủ hộ

Chủ hộ

Chủ hộ

Trong: 10-15 năm vừa qua, New Zealand đã chứng kiến nhiều khu chung cư
vả khu phức hợp ra đời, từ đó dẫn đến sự hình thành và phát triển của các hiệp
hội dân cư, được biết đến như các Đoàn thể hợp nhất. Luật chi phối Đoàn thể
họp nhất là Luật sở hữu căn hộ năm 1972.
Định nghĩa “Đoàn thể hợp nhất”: Tập thể tất cả các chủ hộ trên khu đất được
mô tả trong Bản vẽ nhà (một tài liệu pháp lý được đánh số thứ tự và lưu trữ tại
phòng Thông tin Nhà đất New Zealand), và do chủ hộ thành lập khi các căn hộ
đã được bán hết.
14


HV: Trần Văn Quang
Đưc Bình

GV hướng dẫn GS, TS Đỗ

- Chủ đầu tư không thiết lập Đoàn thể hợp nhất nhưng họ sẽ đăng ký bất

động sản như một quyền sở hữu căn hộ. Thông thường, một Đoàn thể hợp nhất
cũng cần hoàn thuế và cũng sẽ được đăng ký mã số thuế giá trị gia tăng (GTGT).
- Trách nhiệm của một Đoàn thể hợp nhất:

+ Phụ trách bảo hiểm cho dự án;
+ Sửa chữa và giữ bất động sản chung luôn trong tình trạng tốt;
+ Đảm bảo chấp hành nghiêm chỉnh Luật sở hữu căn hộ;
+ Duy trì nguồn quỹ đủ để giúp Đoàn thể hợp nhất hoàn thành mọi nghĩa vụ

của mình, bằng cách tính phí các chủ hộ tùy theo căn hộ họ sở hữu.
- Khi đã thành lập Đoàn thể họp nhất, sẽ tiến hành bầu chọn ủy ban đoàn

thể. Mỗi chủ hộ có một phiếu bầu, không quan tâm đến diện tích căn hộ.
Thường ủy ban được bầu chọn hàng năm.
- Vai trò của ủy ban là nhằm thực thi các quy định pháp luật và bất cứ nội

quy nào do từng thành viên trong ủy ban đoàn thể đồng ý thông qua tại Hội nghị
chung thường niên (AGM). Ngân sách phí dịch vụ thường niên cũng được thống
nhất tại Hội nghị chung thường niên trước khi thi hành.
- Khi đã trúng cử, ủy ban đoàn thể sẽ bình chọn một Đơn vị quản lý khai

thác dịch vụ khu nhà chung cư. Đó có thể là một công ty bất kỳ có năng lực
quản lý và mức phí quản lý phù hợp được ủy ban đoàn thể thông qua đấu thầu.
- Vai trò của Đơn vị này là thay mặt Đoàn thể thống nhất, quản lý bất động

Thành lập

sàn (hình 1.4). [16]

CHỦ ĐẦU TƯ (Như chủ hộ)
Thành lập
ĐOÀN THỂ HỢP NHẤT
Bầu chọn
ỦY BAN ĐOÀN THỂ
Hợp đồng QL
DỰ ÁN (ĐƠN VỊ QUẢN LÝ)
15

Chủ hộ

Chủ hộ

Chủ hộ

Chủ hộ

Chủ hộ


HV: Trần Văn Quang
Đưc Bình

GV hướng dẫn GS, TS Đỗ

Hình 1.4. Sơ đồ cơ cầu quản lý chung cư tại New Zealand
Bất động sản chung thuộc sở hữu của các chủ hộ và Phí dịch vụ sẽ được
tính theo diện tích căn hộ của họ, được xác định thông qua một cuộc khảo sát.
Việc thiết lập một Quỹ dự phòng sẽ tùy theo ý kiến của Đoàn thể hợp nhất
nhưng thường được xem là “Thông lệ điển hình”. Nếu thiết lập Quỹ dự phòng,
các chủ hộ có thể bị tính phí theo một tỷ lệ cố định hoặc trên cơ sở tương tự như
Phí dịch vụ. Chủ đầu tư không đóng góp vào Phí dịch vụ hoặc Quỹ dự phòng trừ
trường hợp họ cũng là chủ hộ. Thông thường Phí dịch vụ được tính hàng tháng.
Mọi khoản thu Phí dịch vụ được giữ trong một tài khoản ngân hàng và Quỹ dự
phòng trong một tài khoản khác. Cả hai tài khoản đều được kiểm toán độc lập
hàng năm nhằm đảm bảo tính minh bạch. Thỉnh thoảng có những khoản chi phí
phát sinh không lường trước nhưng sẽ không được trích từ Quỹ dự phòng mà
các chủ hộ phải cùng thanh toán.
1.3.2. Một số mô hình quản lý vận hành chung cư trên địa bàn Hà Nội
Khi chung cư bắt đầu được bàn giao thì cần phải thành lập ban quản lý để

vận hành các hạng mục trong tòa nhà. Dưới đây là hai mô hình quản lý tòa nhà
chung cư phổ biến hiện nay.
- Chủ đầu tư xây dựng xong thì tự lập bộ phận quản lý chung cư: Đây là mô
hình phổ biến nhất nhìn qua tưởng rằng mang tính tích cực như sự hiểu biết sâu
về tòa nhà của đơn vị, xác lập quan hệ với cư dân sớm từ lúc làm hợp đồng mua
nhà. Song thực tế đây là mô hình hiện tỏ ra bất cập nhất, hay xảy ra xung đột
nhất giữa cư dân và chủ đầu tư (bản chất cũng là đơn vị quản lý vận hành) có lẽ
từ nguyên nhân xung đột lợi ích mang tính trực diện. Phần đông cư dân tại các
tòa nhà đều mong muốn lập ra Ban quản trị để tự lựa chọn đơn vị quản lý vận
hành nhà chung cư theo các quy định của Luật Nhà ở.
- Chủ đầu tư xây dựng thuê / giao cho đơn vị quản lý vận hành chuyên
nghiệp: Mô hình này hiện chưa nhiều song nhìn chung mang tính tích cực cao
hơn, đơn vị quản lý tòa nhà xác định rõ tính “phục vụ” thay vì “quản lý” và gần
16


HV: Trần Văn Quang
Đưc Bình

GV hướng dẫn GS, TS Đỗ

như không có xung đột về lợi ích với cư dân.
1.3.2.1.Thực trạng của việc quản lý, khai thác và vận hành nhà chung cư trên địa
bàn Hà Nội.
- Hiện nay, việc quản lý các dự án chung cư ở Hà Nội đang được thực hiện
bằng các hình thức sau:
+ Nhà nước quản lý đối với các dự án chung cư phục vụ công tác di dân,
giải phóng mặt bằng có nguồn vốn thuộc ngân sách Nhà nước. Đơn vị trực tiếp
quản lý là các công ty quản lý nhà: Công ty quản lý và phát triển nhà Hà Nội,
Xí nghiệp Quản lý dịch vụ và khai thác đô thị...

+ Các đơn vị quản lý do Chủ đầu tư thành lập. Đây là hình thức đang được
triển khai rộng rãi đối với các dự án chung cư thương mại hiện nay như: Tổng
công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) với Công ty TNHH Nhà nước
một thành viên dịch vụ nhà ở và khu đô thị (HUDS) quản lý các khu đô thị
mới của HUD như Khu đô thị mới Linh Đàm, Mỹ Đình, Pháp Vân - Tứ Hiệp...
Tập đoàn Vingroup thành lập đơn vị quản lý vận hành Vinhomes quản lý vận
hành Tổ hợp tòa nhà Royal City Nguyễn Trãi, Vinhomes Nguyễn Chí Thanh.
Công ty CP đầu tư Hải Phát thành lập đơn vị quản lý vận hành Công ty CP
Dịch Vụ Đô Thị Hải Phát quản lý vận hành tòa nhà Tân Tây Đô.
+ Chủ đầu tư và Ban quản trị chung cư thuê một đơn vị thứ ba thực hiện
công tác quản lý, khai thác các dịch vụ. Đơn vị thứ ba này thường là các Công
ty có năng lực chuyên môn về quản lý, khai thác các dự án chung cư. Tập đoàn
Lã Vọng thuê Công ty Vinasinco quản lý tòa nhà New house Xala. Chủ đầu tư
và Ban quản trị tòa nhà Keangnam Landmark Tower đường Phạm Hùng thuê
Công ty quản lý và khai thác tòa nhà PMC quản lý vận hành.
+ Mô hình hợp tác xã nhà ở do các xã viên là các chủ hộ thành lập nên, xã
viên vừa là người sở hữu vừa là người quản lý những căn nhà của hợp tác xã
theo nguyên tắc dân chủ, công bằng, công khai, tự tham gia quản lý như: Hợp
tác xã nhà ở 19-8 quản lý khu chung cư N5 (A, B, C, D) tại khu đô thị mới
Trung Hòa - Nhân Chính.
17


HV: Trần Văn Quang
Đưc Bình

GV hướng dẫn GS, TS Đỗ

- Về việc thành lập Ban quản trị chung cư còn chậm. Hiện nay, trong 643

nhà chung cư trên địa bàn thành phố đưa vào sử dụng đến nay mới thành lập
được 190 Ban quản trị, đạt tỷ lệ 39% số nhà chung cư đã đưa vào sử dụng. Tại
một số nhà chung cư sau khi thành lập Ban quản trị đã nảy sinh mâu thuẫn về
quyền lợi và trách nhiệm giữa Ban quản trị với Chủ đầu tư, đơn vị quản lý vận
hành và người dân đang sử dụng trong nhà chung cư...
- Việc sử dụng và bàn giao kinh phí bảo trì 2% phần sở hữu chung cũng còn

nhiều vấn đề “đau đầu”. Dù đã có quy định cụ thể về việc bàn giao lại cho B an
quản trị (BQT) theo quy định nhưng trên thực tế, nhiều Chủ đầu tư đã thu phí từ
chủ sở hữu nhà chung cư, nhưng không thực hiện đúng quy định hoặc sử dụng
vào những mục đích khác.
Trên thực tế, những bất cập trên đã diễn ra tại nhiều chung cư gây ra những
bất bình, xung đột giữa người dân với Chủ đầu tư. Có những xung đột, tranh
chấp kéo dài trong thời gian dài.
Đơn cử như, xác định phần sở hữu chung - riêng, mà điển hình là việc xác
định sở hữu đối với tầng hầm để xe; vấn đề hoạt động của Ban quản trị; vấn đề
về thu và quản lý bảo trì...
Bên cạnh đó, hệ thống văn bản pháp luật quy định về quản lý, sử dụng nhà
chung cư chưa rõ ràng, chưa theo kịp những thực tế phát sinh trong quá trinh
quản lý sử dụng đối với các loại nhà chung cư, thường xuyên thay đổi và có
những nội dung còn chồng chéo, bất cập khi áp dụng trong thực tiễn.
Đơn cử gần đây nhất trong [10] dành hẳn một mục quy định về bảo trì Nhà
chung cư, được xem là khá cụ thể và bao quát được mô hình Nhà chung cư hiện
nay thương là các dự án hỗn hợp nhiều mục đích sư dụng! Tuy nhiên, để áp
dung các điều khoản thì không phải dễ dàng triển khai trên thực tế., [10] quy
định rõ lập, bàn giao và quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của Nhà
chung cư có nhiều chủ sở hữu, nhiều mục đích sử dụng mà phân chia riêng biệt
được phần sở hữu chung của khu căn hộ và khu văn phòng, dịch vụ, thương mại
thì Nhà chung cư lập một tài khoản; để quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu
chung của khu căn hộ. Chủ sở hữu phần diện tích khu văn phòng, dịch vụ,

thương mại có trách nhiệm tự quản lý kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung của
18


HV: Trần Văn Quang
Đưc Bình

GV hướng dẫn GS, TS Đỗ

khu chức năng này.
Trường hợp thành lập cụm Nhà chung cư thì căn cứ vào mục đích sử dụng
của từng tòa nhà, Nhà chung cư cụm Nhà chung cư phải lập các tài khoản riêng
để quản lý kinh phí bảo trì cho từng tòa nhà. Tính sơ sơ, một dự án Nhà chung
cư phải có từ 1 đến 3 quỹ bảo trì gồm: Quỹ bảo trì diện tích sử dụng chung c ủa
căn hộ; quỹ bảo trì diện tích khu văn phòng, dịch vụ, thương mại và quỹ bảo trì
phần diện tích chung giữa các cụm Nhà chung cư. Để có cơ sở xác định diện
tích và số tiền cho từng loại quỹ bảo trì nêu trên, các bên liên quan phải có trách
nhiệm làm thủ tục quyết toán số liệu kinh phí trước khi tiến hành bàn giao.
Trong đó, tài liệu quyết toán kinh phí bảo trì yêu cầu khá nhiều như biên bản xác
định các phần diện tích, thiết bị thuộc sở hữu chung, biên bản xác định tổng số
kinh phí bảo trì đã thu, trong đó xác định rõ số tiền đã thu của người mua, thuê
mua và số tiền Chủ đầu tư phải nộp theo quy định... Đây là một khối lượng công
việc không hề nhỏ và đơn giản, liệu các thành viên trong Ban quản trị (đã thành
Văn phòng
lập) có đủ thời gian vàTổng
chuyên
môn
để thẩm
công ty Lắp
máyđịnh,

Việt tiếp
Namnhận, chưa nói đến các
chung cư chưa có Ban quản trị thì ai dám gánh vác trọng trách này?
Đa số các Chủ đầu tư, BQT và cư dân tòa nhà chưa thực hiện việc mua bảo
hiểm cháy nổ bắt buộc đối với nhà chung cư.
Đội quản lý vận hành Nhà hỗn hợp cao
tầng Lilama (toàn bộ 25 người)
1.3.2.2. Một số mô hình quản lý vận hành nhà cao tầng ở Hà Nội hiện nay:
a. Chủ đầu tư tự thực hiện: Quản lý vận hành tòa nhà cao tầng hỗn hợp Lilama124 Minh Khai - Hà Nội.
Đội đưa
trưởng
người)
Sau khi dự án hoàn thành
vào (01
sử dụng,
Tổng công ty đã lập Ban quản
lý nhà cao tầng để quản lý việc vận hành toà nhà. Đội Quản lý vận hành nhà là
đơn vị thay mặt cho CĐT trực tiếp quản lý, vận hành tòa nhà đảm bảo đúng yêu
cầu thiết kế đã đề ra; .đáp ứng nhu cầu của người sử dụng, đảm bảo đúng Quy
chế quản
nhà(01
chung
cư.kiêm
Sơ đồ quản lý tòa nhà Lilamma (hình 1.5):[15]
Đội lý
phó
người)
TT tổ vận hành

Tổ vận hành HTKT

(9 người)

Tổ vận hành HTKT
(9 người)

Tổ lễ tân – lao công
(4 người)

CN điện, trục máy phát điện:
3 người
CN nước, gas: 3 người
CN vận hành thang máy,
Đhòa: 2 người
Nhân viên thu ngân: 1 người

Bảo vệ 2 sảnh khu ở x 3 ca = 6
người
1 sảnh chính x 1 ca = 1 người
Tầng hầm: 4 người
2 người x ca 1 = 2 người
1 người ca 2
1 người ca 3

Lễ tân sảnh chính: 1 người
Vệ sinh ĐN1: 1 người
Vệ sinh DDN2: 1 người
Vệ sinh khu VP, Vệ sinh ngoài
nhà và chăm sóc cây cảnh: 119
người.

HV: Trần Văn Quang
Đưc Bình

GV hướng dẫn GS, TS Đỗ

Hình 1.5. Sơ đồ quản lý tòa nhà LILAMA
Ban quản lý dự án nhà cao tầng LILAMA có trách nhiệm soạn thảo chức
năng, nhiệm vụ và sơ đồ tổ chức biên chế của Đội quản lý vận hành nhà để trình
Chủ đầu tư phê duyệt.
Vận hành các hệ thống kỹ thuật (cấp điện, nước, thông gió, điều hoà, thông
tin liên lạc, truyền hình, phòng cháy chữa cháy, bảo vệ) của Toà nhà.
Tuần tra bảo vệ đảm bảo tốt công tác an ninh, trật tự trong và ngoài Toà nhà
với thời gian 24/24 giờ trong ngày.
Vệ sinh tất cả các hành lang, cầu thang, tiền sảnh bên trong Toà nhà và sân
vườn phía ngoài Toà nhà, kể cả chăm sóc bồn hoa cây cảnh.
Trực lễ tân tại sảnh chính ở tầng 1: có nhiệm vụ hướng dẫn khách tới liên hệ
công tác với các đơn vị làm việc tại các tầng 1, 2 , 3 trong Toà nhà.
Tiếp nhận đơn và các kiến nghị của các gia đình, đơn vị, làm việc sinh sống
trong Toà nhà, để nghiên cứu đề xuất với lãnh đạo Chủ đầu tư giải quyết.
Kết hợp với phòng Kế hoạch đầu tự để nghiên cứu đề xuất các hợp đồng
kinh tế cho thuê Văn phòng và các dịch vụ khác liên quan đến Toà nhà.
Tổ chức thu nộp các khoản tiền liên quan đến các phí dịch vụ và các hợp
đồng đã ký theo đúng quy định do các cấp có thẩm quyền ban hành trước đó.
(Nộp tiền về phòng Tài; chính kế toán Tổng công ty Lắp máy Việt Nam).
20


HV: Trần Văn Quang
Đưc Bình

GV hướng dẫn GS, TS Đỗ

Lập kế hoạch vẫn dự trù kinh phí cho công tác bảo trì Tòa nhà (phần xây
dựng, thiết kế lại căn hộ và các hệ thống kỹ thuật vận hành tòa nhà) theo đúng
quy định hiện hành, đồng thời giám sát việc thực hiện bảo trì của các đơn vị.
Thực hiện chế độ báo cáo đột xuất và định kỳ tháng, quý, năm lên CĐT.
Đội trưởng Đội Quản lý vận hành có nhiệm vụ:
+ Quản lý công tác điều hành chung của toàn Đội.
+ Lập kế hoạch và dự trù kinh phí bảo trì cho Toà nhà
+ Tham gia cùng phòng Kế hoạch đầu tư để dự thảo các hợp đồng dịch vụ
liên quan đến Toà nhà.
+ Ký các biên bản và các thông báo liên quan quá trình quản lý.
+ Trực tiếp giải quyết các đơn, kiến nghị của các chủ hộ và các đơn vị trong
Toà nhà, phối hợp với BQT để giải quyết các công việc liên quan đến Nghị
quyết của Hội nghị nhà Chung cư.
Ban quản lý nhà chung cư có quyền hạn:
Có quyền yêu cầu tất cả mọi tổ chức, cá nhân làm việc và sinh sống trong
toà nhà cũng như khách đến liên hệ công tác chấp hành đúng Quy chế quản lý sử
dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Quyết định số 1294/QĐ- TCT/BQLDA
ngày 26/6/2004 và Nội quy của Toà nhà đã quy định.
Có quyền từ chối những đề nghị của các tổ chức và cá nhân nếu những đề
nghị đó có ảnh hưởng tới trật tự an ninh, vệ sinh, mỹ quan hoặc ảnh hưởng tới
kết cấu kiến trúc hệ thống kỹ thuật của Toà nhà.
Có quyền lập biên bản và ra thông báo đình chỉ các hành vi vi phạm tới Quy
chế quản lý nhà chung cư và Nội quy của Toà nhà.
Có quyền ra thông báo và tạm thời ngừng cung cấp điện, nước, gas và các
dịch vụ truyền thanh, điện thoại, truyền hình ... khi người sử dụng không nộp
tiền sử dụng một trong các dịch vụ nói trên hoặc: Có những vi phạm khác đối
với Quy chế quản lý nhà chung cư họặc nội quy của Toà nhà.

Có quyền đề nghị cấp độ thẩm quyền phục hồi lại việc cung cấp các dịch vụ
cho các Chủ sử dụng sau khi đã có biên bản xác nhận hoàn thanh trách nhiệm và
21


HV: Trần Văn Quang
Đưc Bình

GV hướng dẫn GS, TS Đỗ

nghĩa vụ của người vi phạm hoặc Chủ sử dụng không có lỗi.
Có quyền giám sát và ký bản xác nhận khối lượng hoàn thành và biên bản
nghiệm thu công việc đã hoàn thành cho các công việc bảo trí liên quan đến Toà nhà.
Có quyền ngừng khẩn cấp các hệ thống kỹ thuật (như điện, nước, gas ... )
khi phát hiện thấy có nguy cơ xảy ra mất an toàn, nguy hại tới tính mạng và tài
sản; đồng thời phải có báo cáo nhanh tới cấp có thẩm quyền và phải có ngay
biện pháp khắc phục sự cố nhanh nhất để đưa hệ thống trở lại hoạt động bình
thường.
Đội trưởng Quản lý nhà có quyền tạm đình chỉ công việc của cán bộ công
nhân viên trong đội khi có vi phạm Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư và
Nội quy của đơn vị (thời gian không quá 01 ngày) và có quyền đề nghị hạ mức
năng suất lương, khen thường, kỷ luật của cán bộ công nhân viên trong đội.
Một số vấn đề bất cập gặp phải:
- Vì đây là tòa nhà hỗn hợp ở và làm việc (từ tầng 1 đến tầng 4 là khối văn
phòng làm việc và cho thuê) và với hơn 150 căn hộ. Các hộ gia đình luôn có nhu
cầu hoàn thiện, cải tạo lại căn hộ theo ý thích từng chủ nhà. Mặc dù Ban quản lý
tòa nhà đã phổ cập, cung cấp quy chế sử dụng, hoạt động của toà nhà cho từng
căn hộ, trong đó đã có những quy định ràng buộc cụ thể, nhung một số hộ gia
đình vẫn cố ý làm trái, trốn tránh sửa chữa, cải tạo mà không được sự đồng ý
của Ban quản lý, đây cũng là tình trạng bất cập chung của tất cả các chung cư tại

Việt Nam.
- Do đặc điểm riêng biệt của toà nhà “Nhà hỗn hợp cao tầng ở và làm việc
LILAMA”: không những là nơi ờ dành riêng cho những cán bộ công nhân viên
ngành lắp máy, mà còn là Văn phòng làm việc (tầng 1,2,3) của Cơ quan Tổng
cộng ty lắp máy Việt Nam - nơi hàng ngày thường xuyên giao dịch, tiếp xúc với
nhiều đối tác nên có yêu cầu nghiêm ngặt về vấn đề an ninh, trật tự, vệ sinh và
mỹ quan trong giáo tiếp, ứng xử.
- Hầm để xe của tòa nhà chưa đáp ứng được đầy đủ nhu cầu chỗ để xe các

loại cho các hộ gia đình đang sinh sống. Nhà để xe chỉ có sức chứa 10 ô tô và
22


HV: Trần Văn Quang
Đưc Bình

GV hướng dẫn GS, TS Đỗ

254 xe máy, quá ít so với 152 căn hộ và tốc độ gia tăng về phương tiện cá nhân,
nhất là ô tô.
- Tuy đã ban hành: quy chế quản lý nhà chung cư (Ban hành kèm theo Quyết

định số 1294 /QĐ-TCT/BQLDA ngày 26/6/2004 của Tổng giám đốc Tổng công
ty lắp máy Việt N a m ) _ Quy chế này là cơ sờ cho công tác quản lý, nhằm đảm
bảo cho các hoạt động tại chung cư có được nếp sống văn hoá lành mạnh, văn
minh, một môi trường sống trong sạch và giữ vững an ninh, trật tự tại khu vực
nhưng các điều khoản vẫn còn chung chung, chưa có quy định cụ thể, rõ ràng do
đó khi thực hiện vẫn còn nhiều vướng mắc hoặc không thực hiện được và gây ra
một số tranh chấp giữa Chủ đầu tư, Ban quản trị toà nhà và các hộ
dân thuộc toà nhà. Một sổ điều khoản chỉ mang tính khuyên răn, chưa có hình

thức xử phạt cụ thể, nên hiệu quả thi hành không cao.
b.Ban quản trị và chủ đầu tư thuê đơn vị thứ 3 quản lý vận hành tòa nhà.
Sơ đồ tổ chức Ban quản lý tòa nhà tòa nhà Keangnam Hà Nội Landmark Tower
đường Phạm Hùng.(Hình 1.6)

Hình 1.6. Sơ đồ quản lý tòa nhà Keangnam Hà Nội Landmark Tower
Keangnam Hanoi Landmark Tower là một khu phức hợp khách sạnvăn phòng-căn hộ-trung tâm thương mại tại đường Phạm Hùng, quận Nam Từ
23


HV: Trần Văn Quang
Đưc Bình

GV hướng dẫn GS, TS Đỗ

Liêm, Hà Nội được đầu tư xây dựng bởi tập đoàn Keangnam có trụ sở chính tại
Dongdaemun-gu, Seoul của Hàn Quốc. Keangnam Landmark Tower được bàn
giao từ 20 tháng 3 năm 2011 đến cuối tháng 12 năm 2011 đã có 780 hộ chuyển
vào sinh sống

[1]

. Đây là toà nhà cao nhất Việt Nam từ năm 2010 đến tháng 2-

2010.
Với tổng diện tích 300000m2 và là tòa nhà cao nhất Việt Nam từ năm
2010-2018 (350m), nơi đây có thể được coi là biểu tượng cho sự tăng trưởng
kinh tế của Việt Nam, đặc biệt là sự tăng trưởng về xây dựng cũng như ngành
công nghiệp dịch vụ, những ngành đang thúc đẩy sự phát triển của thành phố Hà
Nội.

Tòa tháp là tòa nhà cao nhất Việt Nam. Landmark 72 là khu phức hợp
nằm ngay trung tâm khu đô thị mới của Hà Nội, Việt Nam. Với hai tòa nhà
chung cư 50 tầng và một tòa tháp 72 tầng, một thành phố thu nhỏ trong lòng Hà
Nội.
Khu chung cư bao gồm 922 căn hộ cao cấp nhất với các tiện ích như
fitness center, bể bơi và khu mua sắm. Tại tòa nhà nối giữa tòa 72 tầng và tòa
chung cư căn hộ là khu thương mại với khu mua sắm Parkson lớn nhất Đông
Nam Á và rạp chiếu phim Lotte hiện đại. Đầu năm 2015, Parkson đột ngột đóng
cửa trung tâm thương mại vì hoạt động thua lỗ tại Việt Nam.[2]
Ngoài ra còn có khu vực văn phòng hạng A từ tầng 12 đến tầng 46 nhìn ra
phong cảnh Hà Nội; Khu căn hộ dịch vụ Calidas từ tầng 48 đến tầng 60;
Khách sạn Intercontinental nổi tiếng thế giới từ tầng 62 đến 70 được khai
trương vào tháng 9 2017, 6 năm sau khi tòa nhà Landmark 72 được khánh thành,
sau khi Mirea Asset và AEON BNG mua toàn bộ khoản nợ của Keangnam
Enterprises và trở thành chủ nhân của toà tháp cao nhất Việt Nam.[2]
Thêm nữa là hội trường có sức chứa 2000 người, khu tổ chức sự kiện
ngoài trời, bể bơi ngoài trời và bar ngoài bể bơi. Với độ cao 350m, bạn có thể
ngắm bức tranh toàn cảnh Hà Nội tại đài quan sát trên tầng 72.

24


HV: Trần Văn Quang
Đưc Bình

GV hướng dẫn GS, TS Đỗ

Với PMC, trước khi tiếp nhận và quản lý bất cứ dự án bất động sản nào,
chúng tôi luôn đặt mình vào nhiều vị thế khác nhau để thấu hiểu, đồng cảm, hiện
thực hóa và phát triển những ý tưởng, mục đích nhân văn mà mỗi chủ đầu tư gửi

gắm vào từng dự án. Tiếp cận dự án từ trong ý tưởng và cảm hứng thiết kế, PMC
nỗ lực nhằm kết nối giá trị của chủ đầu tư từ khi hình thành dự án và qua đó
vạch ra chiến lược nhằm phát triển, quảng bá thương hiệu chung cư, nâng cao
giá trị của thương hiệu của dự án và của chủ đầu tư.
Trong quản lý chung cư, PMC không chỉ quan tâm tới chủ đầu tư mà còn
đặc biệt chú trọng vai trò của cư dân, ban quản trị. Trên thực tế, người chủ thực
sự của mỗi tòa chung cư chính là cộng đồng cư dân của nơi đó. Chính vì vậy,
PMC mong mỏi mỗi cư dân, thông qua ban quản trị, sẽ được tham gia sâu vào
việc quản lý, quyết định các chính sách quan trọng của khu chung cư. Chính
điều này sẽ tạo nên giá trị nhân văn đích thực cho cộng đồng, từ đó góp phần tạo
nên bản sắc văn hóa và nâng cao giá trị cho bất động sản.
Khách hàng: Cư dân là khách hàng của chủ đầu tư và là người chủ đích
thực của chung cư nhưng hiện nay họ vẫn chưa được phục vụ với đúng nghĩa
của hai từ khách hàng. Do tập quán chưa quen ở chung cư nên hầu hết các cư
dân ở Việt Nam hiện nay không nắm được những vấn đề như quản lý chung cư
bao gồm những danh mục gì, quản lý chung cư như thế nào, các tiêu chuẩn quản
lý chung cư... dẫn đến dễ dàng xảy ra các hiểu nhầm, tranh chấp trong vấn đề
quản lý chung cư. Chính vì vậy, PMC chú trọng tuyên truyền, truyền tải các
thông tin cho cư dân về các vấn đề trong quản lý chung cư, nhấn mạnh các tiêu
chuẩn quản lý.
PMC tư vấn và giúp đỡ cư dân tham gia vào Ban quản trị, có thực quyền
quyết định trong những vấn đề cốt yếu của chung cư và đồng thời nâng cao nhận
thức của mỗi cư dân trong việc tham gia quản lý và xây dựng chung cư, tạo nên
bản sắc cộng đồng, nâng cao chất lượng sống và cũng đồng thời nâng cao giá trị
của bất động sản theo thời gian.

25