Đánh giá việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện đan phượng, thành phố hà nội, giai đoạn 2010 2014
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.02 MB, 154 trang )
iii
NGUYỄN VĂN CHÍN
ĐÁNH GIÁ VIỆC CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN ĐAN
PHƯỢNG GIAI ĐOẠN 2010 - 2014
LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
NGUYỄN VĂN CHÍN
ĐÁNH GIÁ VIỆC CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN ĐAN
PHƯỢNG GIAI ĐOẠN 2010 - 2014
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03
LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn
THÁI NGUYÊN – 2015
3i
LỜI CAM ĐOAN
Luận văn được sử dụng thông tin từ nhiều nguồn dữ liệu khác nhau,
các
thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.
Tôi xin cam đoan rằng, các số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tác giả
Nguyễn Văn Chín
4i
LỜI CẢM ƠN
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ban Giám hiệu nhà trường, Bộ môn Quản lý
đất đai - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, phòng Tài nguyên và Môi
trường huyện Đan Phượng và các đơn vị khác đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi về
mọi mặt trong quá trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ tận tình của thầy giáo hướng dẫn
khoa học PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn
Trong quá trình thực hiện đề tài tôi còn nhận được sự giúp đỡ và
cộng tác của cán bộ, công nhân viên địa bàn nghiên cứu. Tôi xin cảm ơn
sự giúp đỡ đó.
Tôi xin cảm ơn sự động viên, giúp đỡ của bạn bè và gia đình đã giúp đỡ
tôi thực hiện luận văn này.
Tôi xin bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc đối với mọi sự giúp đỡ quý báu đó.
Thái Nguyên, ngày
tháng
Tác giả
Nguyễn Văn Chín
năm 2015
33
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1
1. ĐẶT VẤN ĐỀ............................................................................................... 1
2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI ............................................................................ 2
2.1. Mục tiêu tổng quát ..................................................................................... 2
2.2. Mục tiêu cụ thể ........................................................................................... 2
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU................................. 3
1.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI........................................................... 3
1.1.1. Cơ sở lí luận của đề tài ............................................................................ 3
1.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài .......................................................................... 4
1.2. KHÁI QUÁT CÁC QUY ĐỊNH VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT ...................................................................................................... 6
1.2.1. Khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ............................................................................................................. 6
1.2.2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ............................................... 7
1.2.3. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ........................................................................................... 10
1.2.4. Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất .................................... 14
1.2.5. Thuế và lệ phí khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất ......................... 14
1.2.6. Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ....................................... 16
1.3. SƠ LƯỢC TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN THẾ GIỚI VÀ Ở VIỆT NAM ............................................................. 18
1.3.1. Sơ lược tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thế giới ...... 18
1.3.2. Sơ lược tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt nam ....... 22
1.3.2.1. Quá trình hình thành và phát triển ..................................................... 22
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
44
1.3.3. Sơ lược tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Hà
Nội ................................................................................................................... 32
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
55
2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU......................................... 33
2.1.1 Đối tượng nghiên cứu............................................................................. 33
2.1.2 Phạm vi nghiên cứu................................................................................ 33
2.2. THỜI GIAN VÀ ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU ......................................... 33
2.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU .................................................................... 33
2.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU............................................................ 35
2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu..................................... 35
2.4.2. Phương pháp tổng hợp, xử lý, biểu đạt số liệu ..................................... 36
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN........................ 38
3.1. ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CƠ BẢN TẠI HUYỆN ĐAN PHƯỢNG,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI ................................................................................... 38
3.1.1. Điều kiện tự nhiên huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội .................. 38
3.1.2. Các nguồn tài nguyên ............................................................................ 39
3.1.3. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội huyện Đan Phượng, thành phố Hà
Nội ................................................................................................................... 40
3.1.4. Thực trạng quản lý đất đai huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội...... 42
3.1.5. Hiện trạng sử dụng đất huyện Đan Phượng năm 2014, thành phố Hà
Nội ................................................................................................................... 47
3.2. ĐÁNH GIÁ HỒ SƠ VÀ QUI TRÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN ĐAN PHƯỢNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI ......... 49
3.3. ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI HUYỆN ĐAN PHƯỢNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2010 2014 ................................................................................................................. 51
3.3.1. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đan
Phượng theo đơn vị hành chính ...................................................................... 51
3.3.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đan
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
66
Phượng theo thời gian ..................................................................................... 52
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
77
3.3.3. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đan
Phượng theo loại đất........................................................................................ 53
3.4. ĐÁNH GIÁ VIỆC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI
HUYỆN ĐAN PHƯỢNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI THEO SỐ LIỆU ĐIỀU
TRA TỪ NGƯỜI DÂN .................................................................................. 64
3.4.1. Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đan
Phượng theo số liệu điều tra từ người có giao dịch chuyển nhượng .............. 64
3.4.2. Mối quan hệ giữa người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ........................................................................................... 69
3.4.3. Những thuận lợi, khó khăn trong quá trình hoàn thiện hồ sơ và thủ tục
chuyển nhượng trên địa bàn ............................................................................ 73
3.4.4. Giải pháp cho công tác chuyển nhượng trên địa bàn Huyện Đan
Phượng, thành phố Hà Nội.............................................................................. 75
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ............................................................................. 79
4.1. KẾT LUẬN .............................................................................................. 79
4.2. ĐỀ NGHỊ.................................................................................................. 79
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
88
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Ký hiệu
CN - TTCN
Chú giải
: Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp
CNH - HĐH : Công nghiệp hóa - Hiện đại hoá
GCNQSDĐ
GCN
: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
: Giấy chứng nhận
QSDĐ
: Quyền sử dụng đất
HĐND
: Hội đồng nhân dân
HTXNN
MTTQ
: Hợp tác xã nông nghiệp
: Mặt trận tổ quốc
NLN
: Nông lâm nghiệp
SDĐ
: Sử dụng đất
SXNN
: Sản xuất nông nghiệp
TDTT
: Thể dục – Thể thao
TW
: Trung ương
UBND
: Uỷ ban nhân dân
XHCN
: Xã hội chủ nghĩa
HTX
: Hợp tác xã
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
99
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Giá trị sản xuất các ngành kinh tế trên địa bàn
huyện Đan Phượng.................................................................................. 40
Bảng 3.2. Cơ cấu giá trị sản xuất các ngành kinh tế huyện
Đan Phượng............................................................................................. 41
Bảng 3.3. Tình hình biến động dân số huyện Đan Phượng
qua một số năm ....................................................................................... 41
Bảng 3.4. Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 huyện Đan Phượng................... 47
Bảng 3.5. Tổng số vụ chuyển nhượng các xã, thị trấn trên
địa bàn huyện .......................................................................................... 51
Bảng 3.6. Tổng hợp diện tích đất chuyển nhượng qua các năm và tổng số
tiền thuế thu hàng năm từ công tác chuyển nhượng ............................... 52
Bảng 3.7. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ ở theo các
xã giai đoạn 2010 - 2014......................................................................... 55
Bảng 3.8. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ nông
nghiệp theo các xã giai đoạn 2010 - 2014 .............................................. 56
Bảng 3.9. Kết quả điều tra công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất........ 65
Bảng 3.10. Bảng so sánh chênh lệch số thuế thu theo giá Nhà nước và
giá thu theo giá thị trường ....................................................................... 68
Bảng 3.11. Ước tính thất thu thuế........................................................... 69
Bảng 3.12. Mối quan hệ giữa người chuyển nhượng và người nhận
chuyển nhượng Quyền sử dụng đất tại địa điểm nghiên cứu ................. 70
Bảng 3.13. Địa điểm và thời gian giao dịch ........................................... 71
Bảng 3.14. Thời gian và hình thức thanh toán........................................ 72
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
1
MỞ ĐẦU
1. ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai ngày nay được xem là tài sản vô cùng quý giá của quốc gia, là
tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế được, là thành phần quan trọng
của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở
hạ tầng, các trung tâm văn hóa, xã hội - an ninh quốc phòng.
Trong quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa, Việt Nam ngày càng thay
đổi theo chiều hướng đi lên. Trong cơ chế thị trường nhu cầu sử dụng đất để
đầu tư các cơ sở hạ tầng, các công trình công nghiệp, dịch vụ phát triển các
khu dân cư đã tạo ra sự biến động về đất đai rất đáng kể nhất là vấn đề chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, gây không ít khó khăn trong công tác quản lý về
đất đai. Nhằm thực hiện tốt công tác quản lý đất đai, nhà nước đã ban hành
Luật đất đai 2013, để tiến hành các hoạt động như: Quy hoạch sử dụng đất,
thống kê, kiểm kê, thanh tra đất đai,…đây là các hoạt động vừa mang tính
pháp lý, vừa mang tính nghiệp vụ để đưa công tác quản lý đất đai ổn định, sắp
xếp một cách có hệ thống, bên cạnh sự tuân thủ theo quy định của pháp luật
đất đai hiện hành của người sử dụng đất là không ít các trường hợp chuyển
nhượng trái phép, mua bán sang tay, đầu cơ đất đai,…Điều này làm ảnh
hưởng rất lớn đến đời sống và sử dụng đất. Chính vì vậy, công tác chuyển
nhượng quyền sử dụng đất là một vấn đề nóng bỏng cần được sự quan tâm
của rất nhều người dân và cơ quan, ban, ngành có liên quan.
Việc tìm hiểu, hệ thống lại tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất
để có những kết luận đúng, những giải pháp thiết thực nhằm hoàn thiện công
tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở các địa phương là hết sức cần thiết.
Huyện Đan Phượng là một huyện nhỏ của thành phố Hà Nội, nằm ở phía Tây
bắc trung tâm thành phố Hà Nội, tại khoảng giữa của trục đường quốc lộ 32
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
2
từ trung tâm Hà Nội đi Sơn tây. Đầu những năm 2010 trở lại đây, tình hình
biến động về vấn đề chuyển nhượng đất đai diễn ra rất sôi nổi, do vậy, việc
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
22
nghiên cứu những cơ sở lý luận và thực tiễn của điều kiện chuyển quyền sử
dụng đất, nhìn nhận và đánh giá những ưu điểm và thuận lợi của việc chuyển
nhượng nhằm góp phần khắc phục những diễn biến trong lĩnh vực này, tìm ra
những nguyên nhân vi phạm điều kiện chuyển quyền và trên cơ sở những quy
định của pháp luật giải quyết những vi phạm đó một cáh đúng đắn. Từ đó đề
xuất một số kiến nghị để đưa hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất
vào khuôn khổ của pháp luật, góp phần nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật
nói chung và cá quy định của pháp luật và “điều kiện chuyển nhượng quyền
sử dụng đất” nói riêng là rất quan trọng. Xuất phát từ những vấn đề trên, tôi
tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá việc chuyển nhượng quyền sử dụng
đất tại huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội, giai đoạn 2010-2014”.
2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
2.1. Mục tiêu tổng
quát
Đánh giá được tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất; những
thuận lợi, khó khăn; những yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng quyền sử
dụng đất tại huyện Đan Phượng; từ đó đề xuất giải pháp khắc phục và quản lí
việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho thuận lợi, minh bạch và đúng qui
định của pháp luật.
2.2. Mục tiêu cụ
thể
- Đánh giá sơ lược tình hình cơ bản của huyện Đan Phượng, thành phố
Hà Nội;
- Đánh giá hồ sơ và quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại
huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội;
- Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đan
Phượng, thành phố Hà Nội giai đoạn 2010 – 2014;
- Đánh giá việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đan
Số hóa
bở Trung
âmNội
Học theo
liệu –góc
ĐHTN
Phượng,
thành
phố Hà
nhìn của người dân.
i
t
3
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI
1.1.1. Cơ sở lí luận của đề
tài
Việc chuyển quyền sử dụng đất là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp
luật đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự
biến động do chuyển quyền sử dụng đất. Mặc dù, trong Luật đất đai 1987 Nhà
nước chỉ quy định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển quyền sử dụng đất
nhưng chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp,
còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các
loại đát khác nhau hầu như bị cấm đoán; nhưng thực tế, các quyền này diễn ra
rất sôi động và trốn tránh sự kiểm soát của Nhà nước.
Đến Luật đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ
đất đai rất toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi
nó là một loại hàng hóa đặc biệt cho phép người sử dụng được quyền chuyển
quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế quyền sử dụng đất. Các
quyền này được nêu tại điều 73 Luật Đất đai 1993. Tuy vậy Luật đất đai 1993
đã được soạn với tinh thần đổi mới của Hiến pháp 1992 và trong quá trình
thực hiện đã được bổ sung hai lần (vào năm 1998 và 2001) cho phù hợp; sau
10 năm thực hiện đã thu được nhiều kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào
công tác quản lý đất đai của Nhà nước trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền
kinh tế Việt nam phát triển. Song trong quá trình thực hiện Luật đất đai năm
1993 cũng còn bộc lộ nhiều điểm chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển
của đất nước trong thời kỳ Công nghiệp hóa - hiện đại hóa. Để khắc phục
những tồn tại của Luật đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
4
chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua
Luật đất đai 2003 [10].
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
5
Đến Luật đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được
chuyển quyền sử dụng đất như Luật đất đai 1993 nhưng cụ thể hóa hơn về các
quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình thức tặng
cho quyền sử dụng đất (QSDĐ), góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ về
thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác có liên quan.
Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất
nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép
chuyển quyền sử dụng đất trong 3 trường hợp sau:Đất sử dụng không có giấy
tờ hợp pháp;
Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển
quyền sử dụng; Đất đang có tranh chấp. Giống như mua bán các loại tài sản
dân sự khác, chuyển nhượng QSDĐ phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố. Để thấy
được thực trạng việc chuyển nhượng QSDĐ thì cần phải đánh giá [10].
1.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài
Để thực hiện tốt các QSDĐ, từ năm 2003 đến nay Nhà nước đã ban
hành các văn bản pháp quy liên quan như sau:
* Các văn bản luật:
- Luật Đất đai năm 2003, có hiệu lực từ ngày 01/7/2004.
- Bộ Luật Dân sự năm 2005.
- Luật Đất đai sửa đổi năm 2009, có hiệu lực thi hành từ ngày
01/9/2009 .
- Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007, có hiệu lực thi hành từ ngày
01/01/2009.
- Luật đất đai năm 2013, có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2014.
* Các văn bản dưới luật:
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật Đất đai.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
6
- Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về xử
phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
7
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về
thu tiền sử dụng đất.
- Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/4/2005
của Bộ tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc luân
chuyển hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005
của Bộ tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn việc đăng
ký, thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006
của Bộ tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi bổ sung một số quy
định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005
của Bộ tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn việc
đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa
đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai và
nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty Nhà nước thành công
ty cổ phần.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy
định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện
QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
8
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
9
- Thông tư số 113/2011/TT-BTC ngày 04/8/2011 của Bộ Tài chính ban
hành quy định cách xác định thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, nhà, căn hộ đã được cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất.
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của
luật đất đai 2013;
- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất;
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về
hồ sơ địa chính;
- Thông tư 25/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về
bản đồ địa chính;
- Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư khi nhà nước thu hồi đất.
1.2. KHÁI QUÁT CÁC QUY ĐỊNH VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT
1.2.1. Khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền
sử dụng đất
Chuyển quyền sử dụng đất: là việc xác lập quyền sử dụng đất cho pháp
nhân mới do được người khác chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của
pháp luật thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng,
cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp
người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có
khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
10
1
0
phép,…Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển
QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
11
1
1
quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển
nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển
quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền
điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế
sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp
không được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký
biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp luật [3].
1.2.2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng
đất
Luật Đất đai 2003 quy định có 8 hình thức chuyển quyền sử dụng đất
đo là: chuyển đổi; chuyển nhượng; cho thuê; cho thuê lại; thừa kế; tặng cho
QSDĐ; thế chấp; bảo lãnh; góp vốn bằng giá trị QSDĐ [10].
* Chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc
chuyển quyền sử dụng đất. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất”
giữa các chủ thể sử dụng đát, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất
cho phù hợp, khắc phục tình trạng mạnh mún, phân tán đất đai hiện nay.
* Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của
việc chuyển quyền sử dụng đất. Nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho
người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất
phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng
với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả các chi
phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó.
Hiện nay, Luật Đất đai 2003 [10] cho phép chuyển nhượng quyền sử
dụng đất rộng rãi khi đất đã có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 106 trên đây, cụ
thể:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
12
1
2
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trừ các trường hợp quy định tại Điều 103 Nghị định số
181/2004/NĐ-CP [13] như sau:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
13
1
3
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận
tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép
chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
chuyên trồng lúa nước, đát rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình,
cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng, cho quyền sử dụng đất chuyên trồng
lúa nước.
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất ở, đát nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt,
phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng
hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
* Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đát
nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong
một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử
dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê đất mà người sử
dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì
việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước
trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì không
cấm việc này.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
