Tổ chức công tác kế toán tài sản cố định ở công ty bánh kẹo tràng an

LờI mở ĐầU
Nhà ở là một trong những điều kiện cơ bản phục vụ cho
đời sống của con ngời. Ngay từ khi mới sơ khai thì con ngời
đã biết tạo ra cho mình một mái nhà che chở trớc thiên nhiên.
Khi mà mọi điều kiện sống thay đổi dân số ngày càng
đông lên thì nhu cầu về nhà ở tăng cao.
Công cuộc đổi mới trong những năm qua đã đa nớc ta
thoát khỏi tình trạng khủng hoảng kinh tế-xã hội để bớc vào
thời kỳ đẩy mạnh CNH-HĐH đất nớc. Tuy nhiên tốc độ đô thị
hoá đã làm tăng sức ép khá căng thẳng về nhiều mặt, trong
đó có vấn đề về nhà ở. Việc tăng dân số tự nhiên và di dân
tự do làm cho dân số đô thị tăng nhanh, trong khi việc cải
thiện điều kiện ơ tại chổ không đáp ứng đợc, dẫn đến việc
nhà ở xây dựng tràn lan, lộn xộn phá vỡ quy hoạch làm mất
cảnh quan và kiến trúc đô thị. Vấn đề này ngày càng trở
nên bức xúc nhức nhối với nhân dân và chính quyền đô thị.
Trong chiến lợc phát triển kinh tế -xã hội và thực hiện mục
tiêu CNH-HĐH đất nớc nói chung và thủ đô Hà Nội nói riêng
thì việc thực hiện đầu t xây dựng nhà ở cho ngời dân có
tầm quan trọng đặc biệt, nó không những góp phần làm
thay đổi bộ mặt kiến trúc của thủ đô, mà đồng thời nâng
cao đời sống vật chất, tinh thần cho nhân dân.
Vấn đề đầu t xây dựng nhà ở phát triển đã tạo điều
kiện phát triển nhiều mục tiêu quan trọng khác của thủ đô
Hà Nội nh tăng nhanh tốc độ đô thị hoá, phát triển khu đô
thi mới, phát triển cơ sở hạ tầng sản xuất...

1


Khi tiến hành một hoạt động đầu t xây dựng nhà ở thì

vấn đề đợc đặt ra là kết quả đạt đợc đó đã giúp giải
quyết đợc vấn đề gì? Giải quyết đợc bao nhiêu?Tạo ra
thuận lợi nh thế nào? về chỗ ở cho ngời dân. Và đồng thời
qua đó đã tạo ra sự đồng bộ nh thế nào về mặt kiến trúc
đô thị cho thủ đô để phù hợp với quy hoạch chung đã đề ra.
Ngoài ra còn đánh giá đợc hiệu quả đầu t xây dựng đó đã
đem lại những giá trị gì khác nữa, đạt đợc hiệu quả tài
chính là bao nhiêu, qua đó cho chúng ta rút ra đợc những
bài học kinh nghiệm cho những giai đoạn đầu t xây dựng
nhà ở những nơi khác và cho phép tạo ra tính hiệu quả sử
dụng cao, giải quyết đợc nhiều vớng mắc trong vấn đề chổ
ở cho ngời dân đô thị. Đồng thời nó cũng đóng góp một
phần nguồn lực tài chính cho nền kinh tế.
Thấy đợc tầm quan trọng của vấn đề đó trong thời gian
thực tập tại công ty T vấn-Đầu t xây dựng và phát triển nhà
Hà Nội em đã chọn đề tài: Vấn đề đầu t xây dựng nhà
ở tại thủ đô Hà Nội của công ty T vấn-Đầu t xây dựng
và phát triển nhà Hà Nội.Thực trạng và giải pháp.
Làm đối tợng nghiên cứu của chuyên đề thực tập. Nội
dung của báo cáo chuyên đề xem xét tình hình đầu t xây
dựng nhà ở của công ty T vấn-Đầu t xây dựng và phát triển
nhà Hà Nội trong thời gian qua và đánh giá chi tiết hiệu quả
của việc đầu t xây dựng nhà ở của công ty.
Trên cơ sở đó vận dụng những kiến thức lý luận đã nắm
bắt đợc ở trờng để đề ra một số giải pháp nhằm nâng cao
hiệu quả đầu t xây dựng nhà ở trên địa bàn Hà Nội của
công ty.

2

Kết cấu của chuyên đề đợc chia làm 3 chơng:
Chơng I: Những vấn đề lý luận chung về đầu t
xây dựng nhà ở đô thị
Chơng II: Thực trạng hoạt động đầu t xây dựng
nhà ở tại Hà Nội của công ty T vấn-Đầu t xây dựng và
phát triển nhà Hà Nội trong thời gian qua.
ChơngIII: Những định hớng, giải pháp và kiến
nghị nhằm nâng cao chất lợng và hiệu quả công tác
đầu t xây dựng nhà ở tại địa bàn Hà Nội của công ty
T vấn-Đầu t xây dựng và phát triển nhà Hà Nội.
Tất cả những lý luận phân tích, đánh giá và giải pháp
trong chuyên đề này đợc vận dụng các phơng pháp phân
tích, đánh giá thực trạng công tác quản lý... Kết hợp với hiểu
biết của bản thân trong 4 năm học đại học ở trờng ĐHKTQD
và những kiến thực thu đợc trong thời gian thực tập. Hy vọng
đây không chỉ là một đề tài nghiên cứu của chuyên đề
thực tập mà nó còn là một cơ hội để em tự khẳng định lại
những kiến thức đã tiếp thu đợc trong quá trình học tập,
đặc biệt là trong thời gian học các môn chuyên ngành. Đồng
thời đây cũng là cơ hội để em tập hợp đợc những kiến thức
mà tiếp thu đợc ở trờng lớp và thực tế để có thể phục vụ tốt
công việc sau này của mình.
Do đợc sự tận tình giúp đỡ của cô giáo th.s Nguyễn Thị
Thanh Huyền giảng viên chính của bộ môn Kinh tế đô thị
của trờng ĐHKTQD và các cô chú của công ty, đặc biệt là cô
Nguyễn Kim Duyên,Trởng ban quản lý dự án Mỹ Đình cùng với
sự nỗ lực tìm tòi tài liệu đã giúp em hoàn thành báo cáo
chuyên đề này.Tuy nhiên do thời gian có hạn và kinh nghiệm

3


còn ít nên em không thể tránh những sai sót khi trình bày
những lý luận về chuyên đề.
Em mong có đợc sự đóng góp ý kiến của quý thầy cô và các
cán bộ của công ty T vấn-Đầu t xây dựng và phát triển nhà
Hà Nội cùng với bạn bè quan tâm tới vấn đề này.
Cuối cùng em xin chân thành cảm ơn quý thầy cô cùng các
cô chú trong công ty đã giúp đỡ em hoàn thành báo cáo này.
Hà Nội, tháng 5
năm 2004
Sinh viên: Nguyễn
Thế Quân

4


CHƯƠNG I
NHữNG VấN Đề Lý LUậN CHUNG Về ĐầU TƯ
XÂY DựNG
NHà ở ĐÔ THị .
I. Khái niệm nhà ở đô thị và những đặc tính cơ bản của
nó

1.1.Khái niệm
Nhà ở là nơi c trú của con ngời, là chổ để cho con ngời tạo
ra tái sản xuất sức lao động của mình để tồn tại và phát
triển.
Nhà ở đợc hiểu đồng nghĩa với chỗ ở, bao gồm phần

kiến trúc kỹ thuật của ngôi nhà (kể cả tịên nghi và công
trình kỹ thuật gắn với ngôi nhà), các kết cấu kỹ thuật
và điều kiện kỹ thuật gắn với ngôi nhà), các kết cấu kỹ
thuật và điều kiện môi trờng của khu vực.
Trên thực tế, khái niệm nhà ở luôn phải đợc hiểu theo nghĩa
rộng vì tất cả các vấn đề liên quan đến nhà ở kể cả kiến
trúc kỹ thuật của ngôi nhà không thể tách rời các yếu tố kỹ
thuật và môi trờng tự nhiên xẵ hội của khu vực.
1.2.Những đặc tính cơ bản của nó
- Nhà ở đô thị là nơi c trú của các hộ gia đình với mật
độ cao.
Nhu cầu về sự thuận tiện và dễ dàng liên hệ với bên ngoài
dẫn đến nhà ở tập trung trong thành phố với mật độ cao.
Con ngời muốn thuận tiện khi đi làm, đi học, đi mua
sắm,...Cơ quan, trờng học, cữa hàng thờng tập trung từng
khu vực. Do đó mọi ngời cũng muốn nhà ở của mình quanh

5


khu vực đó. Các hộ gia đình mong muốn nơi mình ở có
dịch vụ về kỹ thuật, có trờng học, có trạm xá và dịch vụ xã
hội khác. Khi các hộ gia đình sống gần nhau thì tổng các
chi phí lại rẽ hơn so với việc các hộ gia đình sống phân tán.
- Mang tính loại trừ.
Nếu các khu nhà đợc sử dụng với cùng mục đích, muốn
tập trung các hoạt động lại với nhau thì nhất thiết phải loại bỏ
các hoạt động khác trong khu vực khác trong khu vực đó. Vì
vậy, nếu nhà ở muốn tập trung thành một khu vực riêng biệt
thì phải có sự tách biệt về hoạt động so vớ các khu vực khác.

Quá trình loại trừ này diễn ra thông qua thị trờng đất đai.
Có nghĩa là nếu có sự cạnh tranh về đất đai khi hai hay
nhiều hoạt động khác nhau đều muốn diễn ra trên địa
điểm thì địa điểm sẽ dành cho hoạt động nào có khả năng
đầu t nhiều hơn. Hoạt động còn lại sẽ tìm một vị trí khác
mà ở đó lại có một hoạt động khác loại trừ. Bằng cách này hệ
thống hoạt động sẽ loại bỏ lẫn nhau và dành đợc địa điểm
mà nó có thể tập trung thành một khu vực.
Quá trình loại trừ diễn ra chậm bởi vì nhà ở tồn tại rất lâu
nên sự thay đổi về đất đai không xãy ra thờng xuyên và
diễn ra với một chừng mực mà tất cảt các hoạt động có vị trí
trung tâm -là nơi thuận tiên nhất. Trong quá trình cạnh tranh
này,các cơ quan, cữa hàng thờng dành đợc vị trí trung tâm
thành phố. Sau đó, các hoạt động, các nhà máy trong ngành
công nghiệp có vị trí xung quanh khu vực trung tâm và nhà
ở bị loại bỏ ở các nơi trừ vùng nông thôn.
- Thị trờng nhà ở không đồng nhất

6


Khác nhau về vị trí trong thành phố, diện tích, tuổi, cấu
trúc tiện dụng, cao tầng hay thấp tầng.
- Nhà ở không có khả năng di chuyển
Ngời ta không di chuyển đợc nhà vì nó gắn với vị trí
không gian.
- Tính bền vững
Nhà ở bền vững lâu dài, chi phí cho xây dựng, mua
sắm cao.
-

Chuyển chổ ở phức tạp, chi phí lớn và kéo theo nhiều

vấn đề.
Chuyển nhà có liên quan đến rất nhiều vấn đề nh nơi
học tập, nơi làm việc của các thành viên trong gia đình.
- Môi trờng tự nhiên và xã hội có vai trò quan trọng
Các hộ gia đình chọn chổ ở có môi trờng trong lành,an
ninh xã hội tốt.
- Giá nhà phụ thuộc vào giá đất và mức độ bền vững vật
lý, kết cấu, mức thuận tiện
Giá nhà ở với ý nghĩa là nơi c trú gồm tiền xây dựng nhà
và tiền mua đất. Cần chia mức giá nhà thành hai phần: Mức
giá xây dựng và giá đất.
Nh vậy, giá thị trờng của nhà ở là tổng giá trị thị trờng của
nhà và đất.

7


1.3.Cung cầu và các nhân tố ảnh h ởng về nhà ở đô
thị
Đờng cung dài hạn về nhà co giãn hoàn toàn, điều đôó
không co nghĩa là ngời chủ nhà lắp bánh xe vào nhà của họ
để chuyển từ thành phố này sang thành phố khác. Thực tế
họ có thể tăng, giảm cung nhà bằng cách:
-Tăng giảm đầu t cho sữa chữa,duy trì.
-Sử dụng hoặc bỏ trống nhà ở.
-Cho thuê nhà để ở hoặc dùng nhà vào mục đích khác.
-Không làm gì để chờ tăng cầu nhà.

Bốn phản ứng này ngời chủ nhà có thể tăng, giảm cung nhà
ở trong dài hạn. Đờng cầu dài hạn cũng nh ngắn hạn về nhà ở
cũng co giãn hoàn toàn, vì ngời thuê nhà có thể di chuyển
nhà từ thành phố này sang thành phố khác.
Tuy nhiên vì chi phí chuyển nhà khá cao nên sự co giãn của
cầu về số lợng nhà sẽ chậm hơn so với sự co giãn về chất lợng
nhà. Khi cầu về số lọng cũng nh chất lợng giảm làm cho
doanh thu giảm, khối lợng nhà cung cấp tối u và lợi nhuận
giảm.Chủ nhà sẽ có hớng giảm cung bằng cách đã nêu trên.
Có rất nhiều nhân tố ảnh hởng đến cung cầu về nhà ở đô
thị và sự ảnh hởng với các mức độ khác nhau nh:
- Thu nhập trung bình làm tăng cầu nhà ở, nhng cầu về
chất lợng nhà ở tăng nhanh do sự di chuyển nhà và chi phí
nhà rất lớn.
-Biến động dân số và mật độ dân số làm tăng hoặc
giảm số lọng nhà ở .
-Tập quán sinh sống của dân c, đặc biệt là dân nhập c
mang theo tập quán của mình.

8


-ảnh hởng của khu vực lân cận: Chính là vấn đề ngoại
ứng trong lĩnh vực nhà ở.
-Sự điều chỉnh quy hoạch của nhà nớc về đất đô thị và
thay đổi chc năng đất đô thị .

9

1.4.Các tiêu chuẩn phân loại nhà ở
1.4.1.Tiêu chuẩn kỹ thuật
-Tiêu chuẩn kỹ thuật xác định chất lợng xây dựng công
trình và nhà ở đợc thể hiện thông qua các tiêu chuẩn về độ
bền vững của ngôi nhà (niên hạn sử dụng ngôi nhà ) và mức
độ chịu lửa (độ bền vững và độ chịu lửa của ngôi nhà đợc
xác định trong tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy cho nhà và
công trình)
-Tiêu chuẩn kỹ thuật xác định chất lợng sử dụng của ngôi
nhà đợc xác định theo các yếu tố sau:
+Tiêu chuẩn diện tích, khối lợng và dây chuyền sử dụng
các buồng phòng.
+Tiêu chuẩn về trang thiết bị kỹ thuật vệ sinh, thông hơi,
thông gió, tiện nghi các lắp đặt hệ thống cấp điện, cấp
thoát nớc.
+ Mức độ hoàn thiện bên trong và bên ngoài ngôi nhà,
trang trí nội thất.
Cụ thể:
Bậc I: Đầy đủ, phần lớn bằng hàng cao cấp, cữa bằng gỗ tốt.
Bậc II: Đầy đủ, thiết bị vệ sinh và cữa bằng vật liệu tốt.
Bậc III: Cha đầy đủ, đều là vật liệu thông thờng.
Bậc IV: Không đầy đủ, đều là vật liệu thông thờng và cấp
thấp.
1.4.2.Phân loại nhà ở
Việc đánh giá phân loại nhà ở trong một nớc phải dựa vào
các tiêu chuẩn của nớc đó. Liên quan đến vật liệu sử dụng
để xây dựng nhà ở, ngời ta phân biệt nhà ở theo: Vật liệu

10

bền nh đá, bê tông, gỗ tốt. Vật liệu ít bền nh tranh, tre, nứa,
lá.
Nhà ở còn đợc phân loại nh nhà kiên cố, bán kiên cố, hoặc
nhà tạm theo vật liệu xây và thời gian sử dụng nhà ở.
Có nhiều phơng pháp khác nhau để tiến hành xác định
chất lợng của nhà ở: Đó là phơng pháp phân tích kinh tế - kỹ
thuật và phơng pháp thống kê kinh nghiệm .
Phơng pháp phân tích kinh tế - kỹ thuật: Đây là phơng
pháp xác định giá trị còn lại của nhà ở căn cứ vào chất lợng
của các kết cấu chính (móng, khung, cột, tờng, nền, sàn kết
cấu đỡ mái và mái) tạo nên ngôi nhà ở đó và tỷ lệ giá trị của
các kết cấu chính so với tổng giá trị ngôi nhà .
Phơng pháp thống kê kinh nghiệm: Xác định giá trị còn lại
của ngôi nhà căn cứ vào thực trạng của ngôi nhà, niên hạn sử
dụng và thời gian sử dụng của ngôi nhà đó.
Nớc ta thờng sử dụng các tiêu chuẩn phân cấp nhà ở nh sau:
- Đối với nhà ở nhiều căn hộ, nhà ở riêng biệt thấp tầng hoặc
cao tầng đợc phân loại theo 4 cấp, cấp I là cấp cao nhất, cấp
IV là cấp thấp nhất.
Cấp nhà

Chất

lợng

sử Chất lợng xây dựng công

dụng

Cấp I

trình
Độ

vững
Bậc I:Chất lợng BậcI:Niên
sử dụng cao

Cấp II

bền Độ chịu lửa
Bậc I hoặc

hạn sử dụng II

trên100 năm
Bậc II:Chấtlợng BậcII:Niên
sử dụng khá

hạnsử

dụng

trên 50 năm

11

BậcIII

Cấp III

Bậc
lợng

Cấp IV

III:Chất Bậc III: Niên Bậc IV
sử

dụng hạn sử dụng

trung bình
trên 20 năm
Bậc IV:Chất l- Bậc IV :Niên Bậc V
ợng

sử

dụng hạn sử dụng

thấp
- Đối với nhà biệt thự

trên 20 năm

Nhà biệt thự là nhà ở riêng biệt, có sân vờn, hàng rào, xây
bằng gạch ngói hay bê tông cốt thép, kiến trúc mỹ thuật tiện
nghi sinh hoạt đầy đủ, mổi tầng có ít nhất hai phòng để ở

quay mặt ra sân hay ra vờn (không kể phòng tiếp khách hay
phòng ăn riêng). Biệt thự phân ra bốn hạng:
Hạng 1: Biệt thự giáp tờng;
Hạng 2: Biệt thự song đôi;
Hạng 3: Biệt thự riêng biệt;
Hạng 4:Biệt thự sang trọng riêng biệt ;
Phân loại biệt thự căn cứ vào mức độ, sử dụng vật liệu
xây dựng đắt tiền, sân vờn rông hay hẹp, mức độ trang
trí tiện nghi sinh hoạt và cách bố trí phòng tắm rửa, vệ
sinh ;
Hạng 1 có thể mổi tầng có một phòng tắm rửa vệ sinh và
hạng 4 cứ mổi phòng có 1 phòng tắm rửa vệ sinh riêng. Giải
pháp kiến trúc, mỹ thụât, có trang trí, hoàn thiện bên trong,
bên ngoài ngôi nhà chất lợng cao hoặc tợng đối cao. Ngôi nhà
có kết cấu chịu lực: Khung cột bê tông hoặc tờng gạch chịu
lực, sàn gỗ hoặc bê tông có lát vật liệu chất lợng cao. Mái
bằng bê tông cốt thép hoặc mái ngói có trần bảo đảm cách
âm, chống nhiệt, chống nóng.

12


Ngoài các cách phân loại trên, nhà ở còn phải căn cứ vào các
tiêu chuẩn sau để phân loại:
- Diện tích sử dụng (m2);
- Hệ số cấp đô thị (K1);
- Hệ số vị trí xét theo các khu vực trong đô thị (K2);
- Hệ số cao tầng (K3);
- Hệ số điều kiện giao thông, kết cấu hạ tầng (K4);
Việc phân loại các điều kiện nhà ở nh trên sẽ là căn cứ để

tính giá cho thuê nhà ở cảu các tổ chức, cá nhân, đồng thời
cũng là căn cứ để xác định nghĩa vụ với nhà nớc của các tổ
chức quản lý và kinh doanh phát triển nhà ở thuộc sở hữu
của Nhà nớc.
II.Đầu t xây dựng nhà ở và sự cần thiết của nó
2.1.Khái niệm về đầu t xây dựng nhà ở đô thị
* Khái niệm về đầu t: Đầu t theo nghĩa rộng nhất của nó,
có thể hiểu nh một quá trình bỏ vốn (bao gồm cả tiền,
nguồn lực và công nghệ) để đạt đợc một mục đích hay
một tập hợp các mục đích nhất định nào đó. Những loại
mục tiêu này có thể là: Mục tiêu kinh tế chính trị, kinh tế,
văn hoá,xẵ hội...và cũng có lúc là mục đích nhân đạo đơn
thuần.
* Khái niệm về đầu t phát triển: Là hình thức quan trọng
và chủ yếu. Ngời có vốn đầu t (cá nhân, tập thể hay nhà nớc)gắn liền với hoạt động kinh tế của đầu t. Hoạt động đầu
t trong trờng hợp này nhằm nâng cao năng lực của các cơ sở
sản xuất hiện có theo hớng số lợng và chất lợng và tạo ra các
năng lực sản xuất mới. Đây là hình thức tái sản xuất mở rộng.

13


Và cũng là hình thức đầu t quan trọng tạo ra nhiều việc làm
mới, sản phẩm mới và thúc đẩy nền kinh tế phát triển.
* Khái niệm đầu t xây dựng nhà ở: Là hoạt động đầu t
phát triển bỏ vốn và sức lao động, trí tuệ và công nghệ để
tiến hành các hoạt động nh là xây dựng mới, sửa chửa cải tạo
nhà cửa và các kết cấu hạ tầng nhằm tạo ra tài sản mới hoặc
duy trì hoạt động của các ngôi nhà đang tồn tại cho mỗi cá
nhân, mỗi hộ gia đình, cho mỗi quốc gia, tạo ra tiềm lực

kinh tế xã hội.
2.2.Đặc điểm và nội dung của đầu t xây dựng nhà ở
đô thị
2.2.1 Đặc điểm đầu t xây dựng nhà ở:
- Để thi công và hoàn thành một công trình phải trải qua
nhiều giai đoạn do đó quá trình này cần một số vốn lớn.Tức
là giá trị của hoạt động đầu t vào nhà là rất lớn.
- Có những dự án nhỏ thì thời gian thực hiện ngắn có thể
là một vài năm, ngoài ra có những dự án lớn tầm cỡ thì thời
gian thực hiện phải kéo dài rất lâu lên tới nhiều năm. Lý do là
ngoài những công việc chính ra còn phải thực hiện các công
việc khác mà mức độ phức tạp cũng không kém nó phải trải
qua nhiều công đoạn cụ thể nh: Giải phóng mặt bằng, thu
hồi đất, bồi thờng và chuẩn bị đầu t...
- Hoạt động đầu t xây dựng nhà ở khi thực hiện xong thì
có thể thu hồi vốn ngay đối với những ngôi nhà để bán nh
khu chung c cao tầng, ngoài ra thì có nhiều dự án mà bắt
buộc phải thu hồi vốn muộn nh xây dựng bán trả góp, trả
chậm hoặc những công trình phúc lợi, công trình cho hộ có
thu nhập thấp ...

14


- Quá trình thực hiện đầu t xây dựng nhà chịu ảnh hởng
bởi các điều kiện về địa hình, kinh tế, chính trị văn hoá
xẵ hội ...
2.2.2. Nội dung của đầu t xây dựng nhà ở đô thị :
- Đầu t mới mở rộng việc cung cấp các loại nhà và công
trình.

- Đầu t thay thế các toà nhà hiện có khi mà các tuổi thọ
của các công trình này giảm sút một cách nghiêm trọng
hoặc do một lý do nào đó.
- Đầu t những dự án có quy mô lớn ví dụ nh các khu chung c
chất lợng cao, khu đô thị mới đợc thành lập hay các khu nhà
có chất lợng cao. ở nớc ta thì các dự án này đơc thực hiện rất
nhiều trong quá trình phát triển đi lên, nó đợc coi là nhu cầu
không giới hạn.
- Đầu t sữa chữa bảo trì, khôi phục, cải tạo công trình
hiện có khi cần thiết tại một thời điểm nào đó.
2.3.Sự cần thiết phải đầu t xây dựng nhà ở đô thị
- Hiện nay thì các khu dân c đã trở nên quá đông với một
mật độ dày đặc, diện tích nhà ở đầu ngời ngày càng ít
đi, mọi ngời phải sống chật chội chen lấn. Đầu t nhà ở giải
quyết phần nào đợc nhu cầu ở tạm thời, cải thiện điều kiện
ở cho ngời dân đô thị.
- Đầu t xây dựng nhà ở đô thị nhằm thực hiện hoá chính
sách hiện hoá chiến lợc phát triển đô thị, đồng thời sẽ giảm
đợc tình trạng xây dựng tràn lan trái phép gây nên tình
trạng lộn xộn mất mỹ quan đô thị nh hiện nay.
- Đầu t xây dựng nhà ở đô thị nhằm tạo nên một khu đô
thị mới hiện đại , đồng bộ về cơ sở hạ tầng có kiến trúc hài

15


hoà thích hợp với lối sống công nghiệp hiện đại, qua đó cũng
nhằm bảo vệ những khu nhà cổ có giá trị văn hoá truyền
thống.
- Đầu t xây dựng nhà ở là một nghành quan trọng có nhiều

đóng góp cho ngành kinh tế đô thị, nó không những tạo ra
công ăn việc làm mà còn thúc đẩy các nhành khác liên quan
cùng phát triển nh sản xuất vật liệu xây dựng,vận tải, và các
nhành dịch vụ khác...
2.4.Các nhân tố ảnh hởng đến đầu t xây dựng nhà ở
đô thị
Cũng nh các hoạt động đầu t khác, đầu t xây dựng nhà ở
cũng chịu tác động của các yếu tố khác nh: Lãi suất, tỷ suất
lợi nhuận bình quân, chu kỳ kinh doanh, độ trễ thời gian.
- Lãi suất: Là một yếu tố nội sinh tác động trực tiếp tới sự gia
tăng hay sự suy giảm của đầu t. Khi lãi suất giảm tức là giảm
chi phí sử dụng vốn sẽ khuyến khích các nhà đầu t vay vốn
từ các ngân hàng để tiến hành đầu t do có kích cầu đầu
t. Ngợc lại khi lãi suất tăng sẽ làm hạn chế khả năng vay vốn
của nhà đầu t, từ đó làm giảm khả năng nhu cầu đầu t.
- Tỹ suất lợi nhuận bình quân: Là một nhân tố khách quan
vừa phản ánh trong mỗi thời kỳ thì đầu t vào ngành nào là
có lợi nhất, mặt khác nó cũng điều tiết đầu t từ vùng này
sang vùng khác. Tỷ suất lợi nhuận bình quân của ngành này
cao hơn ngành khác tức là đầu t vào ngành đó cho lợi nhuận
cao hơn.Điều này kích thích các nhà đầu t rút vốn từ ngành
khác để đầu t vào nghành đó.
- Thời gian thu hồi vốn đầu t: Đây là một nhân tố quan
trọng của hoạt động đầu t.Tức là đầu t hôm nay thì trong

16


một thời gian sau mới phát huy tác dụng, một thời gian sau
thì mới có kết quả và thu hồi đợc vốn đầu t.Đây là một

nhân tố ảnh hởng quan trọng đến hiệu quả và đánh giá
hiệu quả đầu t xây dựng nhà ở.
- Chu kỳ kinh doanh: Thể hiện dao động của nền kinh tế
qua hai giai đoạn đặc trng là đỉnh và đáy của chu kỳ.
Đỉnh của chu kỳ kinh doanh đợc xem nh thời kỳ khi nền kinh
tế đang cực thịnh, phần lớn nhà đầu t đều bỏ vốn để đầu
t, nhu cầu của đầu t là rất lớn. Khi nền kinh tế bớc vào thời kỳ
suy thoái, hay đáy của chu kỳ thì mọi hoạt động sản xuất
kinh doanh đều bị trì trệ, các nhà đầu t thận trọng bảo
toàn vốn của mình, nhu cầu đầu t thấp.
2.5.Những chủ thể tham gia đầu t xây dựng nhà ở tại
đô thị .
2.5.1.Khu vực nhà nớc đầu t xây dựng nhà ở công cộng
Nhà ở khu vực công cộng đợc xem là mục tiêu của các
chính sách về nhà ở, vì đây là khu vực mà chính phủ đầu
t vốn xây dựng và có thể kiểm soát trực tiếp. Đa số các nớc
đang phát triển có một vài hình thức nhà ở công cộng mặc
dù dân c đợc sống trong nhà ở công cộng là rất nhỏ. Tuy có sự
khác nhau giữa các nớc, song có một điều đợc thừa nhận là
nhà ở công cộng đợc sử dụng chủ yếu cho các viên chức nhà
nớc hơn là đáp ứng cho ngời nghèo và các tầng lớp khác trong
xẵ hội.
Nhà ở công cộng trong các nớc đang phát triển trong đó có
Việt Nam thờng đợc xác địnhlà loại hàng hoá đựợc bao cấp,
với nguồn cung cấp rất có hạn trong khi nhu cầu lại rất lớn.

17


Những ngời sống trong các ngôi nhà này giành đợc sự bao

cấp hoàn toàn hoặc một phần của nhà nớc.
Do tác động của các dự án về nhà ở của chính phủ nên đầu
thập kỹ 70, những hình thức can thiệp với mô hình đất
xây dựng nhà ở đã có các dịch vụ tối thiểu. Công việc nâng
cấp, sữa chữa nhà ổ chuột đã đợc thực hiện tại các nớc đang
phát triển, nhờ có các tổ chức quốc tế và Ngân hàng thế giới
cho vay để xây dựng nhà ở.
Trong giải pháp sử dụng đất xây dựng nhà ở tại các khu đô
thị, chính quyền các đô thị đã chuẩn bị những lô đất có
các dịch vụ tối thiểu cho những hộ gia đình có thu nhập
thấp đợc xây dựng dần dần nhà ở của họ. Cách giải quyết
nàycho phép mở rộng đối với tất cả các đô thị để giảm chi
phí cho dân chúng , góp phần vào việc ổn định xã hội ở
đô thị một cách đáng kể.Vì vậy,vấn đề nhà ở là một bộ
phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế đô thị chứ
không phải là một khía cạnh của phúc lợi xẵ hội.
2.5.2.Khu vực t nhân đầu t xây dựng nhà ở
Nhà ở công cộng là một hệ thống công trình đợc xây
dựng để cấp, cho thuê và bán do chính chủ kiểm soát hoàn
toàn. Nhà nớc có trách nhiệm cấp vốn nhân sách cũng nh quy
định khuôn khổ điều tiết đối với việc phát triển và xây
dựng. Trong trờng hợp khu vực t nhân, chính phủ có ít sự
kiểm soát hơn, mặc dầu nhà nớc vẫn quản lý và điều tiết
trong khuôn khổ pháp luật.
Vấn đề quyết định đầu t (đầu t vào đâu,đầu t nh thế
nào và cho loại hình nhà ở nào ) đợc thực hiện bỡi những lợi
ích t nhân. Sự quan tâm chủ yếu của chủ đầu t đợc quyết

18

định mức độ lợi nhuận thu đợc là bao nhiêu từ việc bỏ vốn
vào đầu t xây dựng nhà ở.
Trong cơ chế đó, chức năng quản lý của nhà nớc là ban
hành những quy định nhằm kiểm soát việc xây dựng nhà ở
khu vực t nhân đợc thực hiện thông qua một hệ thống các
văn bản pháp luật và các quy định dới luật. Mọi yếu tố về chi
phí đầu t xây dựng các công trình đều đợc các doanh
nghiệp t nhân tính toánvà đa vào giá thành xây dựng nhà
ở.
Mục đích đầu tiên của các doanh nghiệp là lợi nhuận nên
họ cố gắng tiến hànhtrong khuôn khổ của pháp luật và tận
dụng mọi kẽ hở của pháp luật để giữ đúng những quy định
trong quá trình kinh doanh nhà đất, đó là một nghành kinh
doanh sinh lợi đặc biệt. Để đạt đợc mục tiêu lợi nhuận nó có
thể tạo điều kiện cho sự tham nhũng của bộ máy quan liêu.
Đôi khi đối với các chu doanh nghiệp xây dựng khu vực nhà
ở t nhân họ quan niệm hối lộ các quan chức nhà nớc có lợi
hơn là tuân thủ theo đúng các quy định pháp luật.
Nhà ở là một loại hàng hóa đặc biệt và thông thờng ngòi
mua không thể nắm vững toàn bộ chất lợng ngôi nhà, vì
vậy Nhà nớc cần ban hành các quy định bằng văn bản bảo
vệ ngời tiêu dùng có đợc một số thông tin tối thiểu trong việc
mua nhà, tránh đợc những sai lầm có thể xảy ra và rằng
buộc trách nhiệm của chủ công trình. Mặt khác có các quy
định cụ thể nh vậylà để hạ thấp giá nhà ở thị trờng, hoặc
mở rộng hơn quyền sở hửu nhà ở trong xã hội đô thị. Điều
này thể hiện trong chính sách cho vay, thế chấp bằng nhà ở
của nhà mình, bằng cách đảm bảo một khoản vay nợ dài hạn

19


từ các ngân hàng công và t. Tuy nhiên, việc mở rộng quyền
sở hửu nhà ở thông qua các chính sách cầm cố và chính sách
thuế lại gây thiệt hại cho những ngời thuê nhà vốn là bộ
phận dân nghèo ở thành thị. Nhà nớc điều tiết ngành xây
dựng nhà ở là khuyến khích sự phát triển cũa các thành phố,
để có tiện nghi đầy đủ và môi trờng sống dễ chịu. Chính
quyền địa phơng các cấp đang nổ lực thực hiện khuyến
khích xây dựng nhà ở tập trung với mật độ cao, lợi ích trớc
mắt là không phải đi làm việc, học tập xa, đồng thời để bù
đắp cho sự phát triển tiếp theo của các vùng ngoại ô có mật
độ c trú thấp bất lợi về mặt sinh thái.
Các thành phần kinh tế phi chính phủ (doanh nghiệp t
nhân) xây dựng nhà ở với mục đích kiếm lợi nhuận tối đa,
điều đó có ý nghĩa quan trọng cho sự phát triển về không
gian và môi trờng của thành phố. Nếu không có sự can thiệp
của các chính sách thuế, các chủ doanh nghiệp này sẽ xây
dựng những ngôi nhà lới có chất lọng cao nhằm phục vụ cho
tầng lớp ngời giàu có trong xă hội và họ sẽ không xây dựng
các ngôi nhà cho ngời mua và có thu nhập thấp với mục đích
có nhiều lợi nhuận hơn. Họ làm nh vậy với một lý do quan
trọng là chi phí đầu t vào nhà đất và cung cấp một kết cấu
hạ tầng kỹ thuật trên một đơn vị diện tíchlà rất cao khi xây
dựng các ngôi nhà có quy mô lớn.
Ngày nay, tại các nớc đang phát triển, ngành kinh doanh bất
động sản đang trên đà phát triển. Nhà ở đợc xây dựng ven
thành phố theo thể loại thành phố vờn và dân chúng đô thị
đi lại làm việc, học tập và sinh hoạt bằng các phơng tiện giao

thông hiện đại nh ô tô, xe máy.

20


Việc định c nh vậy tạo ra sự tách biệt về không gian và
phân hoá xã hội rõ rệt hơn giữa các tầng lớp xẵ hội khác
nhau về thu nhập và mức sống, đồng thời việc đầu t cơ sở
kết cấu hạ tầng điện, nớc, hơi đốt,v.v...sẽ rất đắt và chiếm
dụng nhiều đất canh tác, nhng lại thích hợp với nhu cầu của
một bộ phận giàu có trong xã hội đô thị. Do đáp ứng đợc các
nhu cầu đa dạng trong xã hội mà khu vực t nhân (phi chính
phủ ) xây dựng nhà ở để bán, cho thuê đạt đợc lợi nhuận
cao. Vấn đề cơ bản để giải quyết nhà ở tại các đô thị là
phải rằng buộc trách nhiệm của chủ đầu t hoặc giảm đến
mức tối thiểu sự kiểm soát theo các quy định của pháp luật
thì mọi ngời sẽ có khả năng đạt đợc nhu cầu của mình về
nhà ở.
Trong các nuớc đang phát triển, sự chênh lệch về mức sống
giữa các tầng lớp giàu nghèo còn cao thì việc hy vọng của
ngời dân vào thị trờng trong việc phân phối đất đai và
nhà ở tại các đô thị là điều rất mong manh và sẽ dẫn đến
sự mất bình đẵng, không công bằng về vấn đề nhà ở nhất
định xãy ra. Do đó, vấn đề hoạch định các chính sách cho
thích hợp với các đối tợng trong xẵ hội đô thị để quản lý và
điều tiết quá trình này cần phải đặt ở tầm quan trọng hơn
nữa.
2.6. Những yêu cầu cơ bản trong xây dựng nhà ở đô
thị
Nhà ở có ý nghĩa quan trọng đối với cuộc sống của con ngời và nó gắn liền với tính dân tộc, hiện đại và theo thời

gian. Đối với đô thị, nhà ở còn phản ánh quy mô phát triển

21


đô thị trên mọi lĩnh vực khi ta nhìn vào mức độ phát triển
của nhà ở đô thị.
Nhà ở đô thị gồm có nhà chung c, nhà ở xây dựng liền
kề, nhà ở độc lập trên các đờng phố, nhà biệt thự vờn và
mỗi loại nhà đều có yêu cầu và kiến trúc thẩm mỹ khác nhau.
Để có một cái nhà đẹp, một đờng phố có nhiều nhà đẹp,
đợc xây dựng liền kề nhau, tiện lợi cho ngời sử dụngvà phù
hợp với hình khối kiến trúc đờng phố thì ngời thiết kế nhà
phải suy nghĩ đắn đo để cho tác phẩm của mình khi xây
dựng lên phải phù hợp với quy hoạch chung và quy hoạch chi
tiết của một lô đất, phải phù hợp với các công trình liền kề
trên một đờng phố để mang đợc tính hiện đại của một đô
thị trong một thời đại khoa học công nghệ phát triển cao.
Ngày nay, một vấn đề mà các nhà quy hoạch và các nhà
quản lý đô thị cần nhận rõ hơn đó là những tác phẩm kiến
trúc về nhà ở hoặc một công trình dịch vụ công cộng ở đô
thị đều phải đợc tổ chức không gian và thẩm mỹ

kiến

trúc phù hợp với các công trình xung quanh và phải đúng với
quy hoạch.
Việc phân lô cho mổi căn hộ phải cân nhắc kỹ trên một đờng phố để khi xây dựng, nó mang đợc tính hài hoà và
hiện đại, muốn vậy việc xác định chỉ giới đờng đỏ và chỉ
giới xây dựng là một vấn đề rất quan trọng. Từ đó tạo dáng

hình khối kiến trúc đờng phố sạch sẽ hài hoà, mang đợc tính
thẩm mỹ, còn việc xây thụt vào, trồi ra vỉa hè đều là việc
làm không mang lại vẽ đẹp cho đờng phố, mặt khác phải có
những văn bản hớng dẫn cụ thể trong xây dựng với cốt cao

22


nhà bao nhiêu mà Nhà nớc phải quản lý, không chỉ tầng một
mà các tầng trên cũng phải quản lý có quy địng cụ thể.
Nhà nớc phải có hớng dẫn cụ thể và phải khống chế mô dun
từng tầng, có nh vậy thành phố mới có vẻ đẹp trong trật tự.
Song muốn có một bộ mặt thành phố đẹp cũng cần lu ý
dến tính bền vững của ngôi nhà, vì vậy vấn đề quản lý
phần nền móng cho mỗi ngôi nhà và từng công trình công
cộng cần chú ý để việc xây dựng này đối với những thời
gian khác nhau mà vẫn không gây rạn nứt công trình liền
kề. Đây là vấn đề mà các cơ quan xây dựng cần có những
văn bản hớng dẫn cụ thể, đồng thời cùng với cơ quan quy
hoạch xây dựng ở đô thị tăng cờng kiểm soát để mỗi công
trình trên mỗi đòng phố đảm bảo đợc yêu cầu kỹ thuật về
mặt nền móng cũng nh các bộ phận tồn tại lâu dài nh bộ
phận bể phốt, đờng ống dẫn nớc sạch, thoát nớc bẩn và đờng
cáp điện cũng có phần văn bản hớng dẩn kèm theo sơ đồ
thiết kế để cho cơ quan quản lý nhà ở và công trình nắm
đợc mọi liên hệ trong một ngôi nhà và các công trình khác
trên mỗi đờng phố.
Ngời làm quản lý đô thị là ngời đại diện cho cả chính
quyền và cho cả lĩnh vực chuyên môn, vì họ là những ngời
hiểu biết về chuên môn trong nghành xây dựng và nắm

chắc tình hình ở địa phơng, họ có khả năng xem xét hồ
sơ xây dựng của các ngôi nhà và công trình công cộng có
đủ các thủ tục về hồ sơ trong lĩnh vực xây dựng, nằm tiến
hành xây dựng một ngôi nhà hoặc công trình. Khi đã có đủ
các cơ sở pháp lý mới cấp phép xây dựng, và khi xây dựng
xong công trình phải đủ đảm bảo các yêu cầu trong giấy

23


phép xây dựng mới cấp giấy phép hoàn công. Nhng để tiến
hành đợc công việc đó, nhà nớc cần có những văn bản dới
luật một cách cụ thể hơn, giúp đợc nhà quản lý đô thị hoàn
thành đợc nhiệm vụ của mìnhlà hớng dẫn dân chúng làm
đúng với quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết để đô thị
đẹp về mặt kiến trúc và hiện đại về phần kết cấu hạ tầng
kỹ thuật.
III. NGUồN VốN CHO ĐầU TƯ XÂY DựNG NHà ở
3.1.Khái niệm về vốn
*Vốn đợc hiểu theo nghĩa rộng là vốn của một quốc gia, vốn
theo nghĩa hẹp là vốn của cá nhân, của doanh nghiệp.
Hình thái biểu hiện của vốn bao gồm hình thái tiền tệ,
hình thái phi vật chất dới dạng bằng phát minh sáng chế, kiểu
dáng mẫu mã, hình thái vật chất dói dạng hàng hoá, tất cả
các dạng hình thái

này đều tham gia vào quà trình sản

xuất.
Vốn phải gắn với chủ sở hữu. Mổi một đồng vốn đều có

chủ sở hữu nhất định. Tuỳ theo hình thức đầu t mà ngời sở
hữu và ngời sử dụng vốn có thể đồng nhất hay tách rời. Song
dù trờng hợp nào đi chăng nữa, ngời sở hữu vốn vẫn đợc u
tiên đảm bảo quyền lợi và phải đợc tôn trọng quyền sỡ hữu
vốn của mình. Có thể nói đây là một nguyên tắc cực kỳ
quan trọng trong việc huy động vốn, quản lý và sử dụng vốn,
nó cho phép huy động đợc vốn nhàn rỗi trong dân c vào sản
xuất kinh doanh, đồng thời quản lý và sử dụng vốn có hiệu
quả. Nhận thức đợc đặc trng này sẽ giúp doanh nghiệp tìm
ra mọi biện pháp để nâng cao hiệu quả sử dụng vốn.

24


Những phân tích trên cho thấy; Vốn là phạm trù kinh tế cơ
bản. Vốn sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp là biểu hiện
bằng tiền toàn bộ giá trị tài sản đợc đầu t vào hoạt động
sản xuất sản xuất kinh doanh nhằm mục đích sinh lợi .
3.2.Phân loại vốn
3.2.1.Theo góc độ chu chuyển vốn.
3.2.1.1. Vốn cố định
Vốn cố định chia thành hai phần:
Một phần tơng ứng với giá trị hao mòn đợc chuyển dần
vào giá trị sản phẩm gọi là khấu hao tài sản cố định.
Số tiền khấu hao này đợc trích lại và tích luỹ thành quỹ
gọi là quỹ khấu hao tài sản cố định, nằm mục đích
để mua sắm, hiện đại hoá tài sản cố định của doanh
nghiệp.
Phần còn lại của vốn cố định nằm trong giá trị còn lại
của các tài sản cố định mà doanh nghiệp đang sử

dụng.
Hai phần vốn trên sẽ tăng giảm tơng ứng cho đến khi tài
sảncố định khấu hao hết hay hết thời gian sử dụng thì
cũng là lúc hoàn thành một vòng luân chuyển.
3.2.1.2.Vốn lu động
- Vốn lu động của doanh nghiệp là số tiền ứng trớc về tài
sản lu động nhằm bảo đảm cho quá trình tái sản xuất của
doanh nghiệp đợc tiến hành một cách liên tục và thờng
xuyên.
- Vốn lu động của doanh nghiệp là bộ phận của vốn sản
xuất đợc biểu hiện bằng số tiền ứng trớc về tài sản lu động
nhằm đảm bảo cho quá trình tái sản xuất của donh nghiệp

25