Đánh giá thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận cầu giấy, thành phố hà nội
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (3.01 MB, 128 trang )
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
--------------------
Nguyễn Thị Thu Trang
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG
CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT,
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIẾN VỚI ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN CẦU GIẤY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
Hà Nội – Năm 2018
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
--------------------
Nguyễn Thị Thu Trang
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG
CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT,
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIẾN VỚI ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN CẦU GIẤY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60850103
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS. TS. PHẠM QUANG TUẤN
Hà Nội – 2018
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
quả nêu trong luận văn là trung thực và chƣa từng đƣợc ai công bố trong bất kỳ luận
văn nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã đƣợc chỉ
rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn
Nguyễn Thị Thu Trang
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình nghiên cứu và thực hiện Luận văn, ngoài sự nỗ lực của bản
thân, tác giả đã nhận đƣợc sự hƣớng dẫn nhiệt tình, chu đáo và tận tâm của PGS.TS
Phạm Quang Tuấn. Tác giả bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc nhất đến Thầy giáo hƣớng
dẫn cùng sự giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của cơ quan và đồng nghiệp.
Tác giả xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới các Thầy, Cô giáo trong
trƣờng Đại học Khoa học Tự nhiên đã quan tâm, tạo điều kiện thuận lợi giúp tác giả
thực hiện nhiệm vụ nghiên cứu của mình.
Tác giả xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới sự góp ý chân thành của các
Thầy, Cô giáo Khoa Điạ lý , Trƣờng Đại học Khoa ho ̣c Tƣ̣ nhiên , Đa ̣i ho ̣c Quố c gia
Hà Nội đã nhiệt tình giúp đỡ tác giả trong quá trình hoàn thành luận văn này. Tác
giả cũng xin gửi lời cảm ơn tới các cán bộ UBND quận Cầu Giấy, phòng Tài
nguyên Môi trƣờng quận Cầu Giấy đã hỗ trợ dữ liệu và các thông tin cần thiết cho
Luận văn này.
Tác giả xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những ngƣời thân, cán bộ
đồng nghiệp và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tác giả trong quá trình
thực hiện Luận văn này.
Tác giả luận văn
Nguyễn Thị Thu Trang
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1
CHƢƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VÀ PHÁP LÝ VỀ ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI
SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT ........................................................................... 6
1.1. Cơ sở khoa học về đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác trên đất ......................................................................6
1.1.1. Các quyền về đất đai và tài sản gắn liền với đất ........................................6
1.1.1.1. Đất đai .................................................................................................6
1.1.1.2. Sở hữu đất đai .....................................................................................6
1.1.1.3. Quyền sử dụng đất ..............................................................................7
1.1.1.4. Quyền sở hữu nhà ở ............................................................................9
1.1.2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản
khác gắn liền với đất ..........................................................................................10
1.1.2.1. Khái niệm về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và các tài sản khác gắn liền với đất .............................................................10
1.1.2.2. Vai trò và ý nghĩa của giấy chứng nhận............................................10
1.1.3 Vai trò và ý nghĩa của việc cấp Giấy chứng nhận ....................................11
1.1.3.1. Vai trò ...............................................................................................11
1.1.3.2. Ý nghĩa ..............................................................................................12
1.1.3. Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở nƣớc ta ................................................12
1.1.3.1. Đăng ký đất đai .................................................................................12
1.1.3.2. Đăng ký quyền sở hữu nhà ở ............................................................13
1.1.3.3. Đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất .................................13
1.1.3.4. Mối quan hệ giữa công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận với các nội
dung quản lý nhà nƣớc về đất đai ..................................................................14
1.2. Cơ sở pháp lý về đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở Việt Nam.........................................16
1.2.1 Các văn bản pháp quy ...............................................................................16
1.2.1.1. Các văn bản Luật...............................................................................16
1.2.1.2. Các văn bản quy phạm pháp luật hƣớng dẫn thi hành Luật Đất đai và
các luật khác liên quan do Chính phủ và các Bộ ban hành ............................16
1.2.1.3. Các văn bản quy phạm pháp luật của địa phƣơng ............................17
1.2.2. Cơ sở pháp lý hiện hành về đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ..................................18
1.2.2.1. Cơ sở pháp lý về đăng ký đất đai ......................................................18
1.2.2.2. Nội dung của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .....................................................25
1.3. Cơ sở thực tiễn về đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ............................................................28
1.3.1. Đăng ký cấp giấy chứng nhận ở một số nƣớc trên thế giới .....................28
1.3.1.1. Đăng ký văn tự giao dịch Cộng hòa Pháp.........................................28
1.3.1.2. Hệ thống đăng ký quyền (hệ thống Torren) Liên bang Úc ...............30
1.3.1.3. Đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận ở nƣớc Cộng hòa Nhân dân
Trung Hoa ......................................................................................................31
1.3.2. Tình hình thực hiện đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác trên đất ở Việt Nam ...........................34
1.3.2.1. Khái quát tình hình thực hiện đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác trên đất cả nƣớc .....34
1.3.2.2. Tình hình thực hiện đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác trên đất trên địa bàn thành phố
Hà Nội ............................................................................................................35
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI
SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN CẦU GIẤY
THÀNH PHỐ HÀ NỘI ............................................................................................. 38
2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội quận Cầu Giấy .........................................38
2.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên ....................................................................38
2.1.1.1. Vị trí địa lý ........................................................................................38
2.1.1.2. Địa hình, địa chất ..............................................................................39
2.1.1.3. Đặc điểm khí hậu, thời tiết ................................................................40
2.1.1.4. Các nguồn tài nguyên ........................................................................41
2.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội .........................................................................42
2.1.3. Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Cầu Giấy.......44
2.2. Khái quát tình hình quản lý nhà nƣớc về đất đai trên địa bàn quận Cầu Giấy,
thành phố Hà Nội...................................................................................................45
2.2.1. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai ......................................................45
2.2.1.1. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất
đai và tổ chức thực hiện .................................................................................45
2.2.1.2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa chính, lập bản
đồ hành chính .................................................................................................46
2.2.1.3. Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, lập bản đồ địa chính, bản
đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất .........................47
2.2.1.4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ........................................48
2.2.1.5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử
dụng đất ..........................................................................................................51
2.2.1.6. Quản lý việc bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi nhà nƣớc thu hồi đất
........................................................................................................................52
2.2.1.7. Đăng ký quyền sử đụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất .............................................................................................................53
2.2.1.8. Thống kê, kiểm kê đất đai .................................................................54
2.2.1.9. Quản lý tài chính về đất đai và giá đất ..............................................55
2.2.1.10. Quản lý giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử
dụng đất ..........................................................................................................55
2.2.1.11. Thanh tra kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất
đai và xử lý vi phạm về pháp luật đất đai ......................................................56
2.2.1.12. Giải quyết tranh chấp đất đai, giải quyết khiếu nại tố cáo các vi
phạm trong quản lý và sử dụng đất ................................................................57
2.2.1.14. Xây dựng hệ thống thông tin đất đai ...............................................58
2.2.1.15. Phổ biến, giáo dục về đất đai ..........................................................58
2.2.2. Phân tích hiện trạng sử dụng đất quận Cầu Giấy năm 2017 ....................59
2.3. Phân tích thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận tại khu vực
nghiên cứu .............................................................................................................61
2.3.1. Thực trạng công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận giai đoạn 2014 - 2017
...........................................................................................................................62
2.3.1.1. Thực trạng hồ sơ địa chính................................................................62
2.3.1.2. Thực trạng nguồn nhân lực làm công tác đăng ký đất đai ................64
2.3.1.3. Thực trạng cơ sở vật chất, trang thiết bị máy móc phục phụ công tác
đăng ký cấp giấy chứng nhận .........................................................................66
2.3.1.4. Thực trạng công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận ..........................67
2.3.2. Đánh giá công tác đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận ...................76
2.4. Phân tích và đánh giá những ƣu điểm, vấn đề tồn tại trong công tác đăng ký
cấp Giấy chứng nhận tại khu vực nghiên cứu giai đoạn 2014-2017 .....................78
2.4.1. Những ƣu điểm ........................................................................................78
2.4.2. Những khó khăn.......................................................................................79
2.4.2.1. Khó khăn chung ................................................................................79
2.4.2.2. Khó khăn trong công tác cấp Giấy chứng nhận ................................79
2.4.3. Những nguyên nhân .................................................................................88
2.4.3.1. Nguyên nhân khách quan ..................................................................88
2.4.3.2. Nguyên nhân chủ quan ......................................................................89
2.5. Phân tích ý kiến của ngƣời dân và của cán bộ quản lý trong công tác đăng ký
cấp Giấy chứng nhận tại quận Cầu Giấy ...............................................................89
CHƢƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN CẦU GIẤY THÀNH PHỐ HÀ NỘI ............................... 97
3.1. Giải pháp về pháp luật, pháp chế và chính sách .............................................97
3.1.1. Đề xuất các giải pháp điều chỉnh các qui định của thành phố, Chính phủ
đối với công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận .................................................97
3.1.2. Giải pháp về hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính .................................100
3.2. Giải pháp về cơ sở vật chất, trình độ cán bộ, công chức, viên chức thực hiện
công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận ................................................................101
3.2.1. Giải pháp về cơ sở vật chất, khoa học công nghệ..................................101
3.2.2. Giải pháp nâng cao trình độ cán bộ, công chức, viên chức thực hiện công
tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận ....................................................................102
3.2.3. Giải pháp về tài chính ............................................................................103
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ................................................................................. 104
TÀI LIỆU THAM KHẢO ....................................................................................... 107
PHỤ LỤC ................................................................................................................ 111
DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1: Sơ đồ địa giới hành chính quận Cầu Giấy ................................................ 39
Hình 2.2: Cơ cấu đất đai theo đối tƣợng quản lý và sử dụng .................................... 55
Hình 2.3: Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp năm 2015 quận Cầu Giấy ............... 60
Hình 2.4: Số liệu thống kê khảo sát thời gian giải quyết thủ tục hành chính ........... 91
Hình 2.5: Kết quả khảo sát ý kiến ngƣời dân về phí và lệ phí trong đăng ký cấp
GCNQSDĐ ............................................................................................................... 92
DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1: Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất đến 31/12/2016 ......................... 49
Bảng 2.2: Bảng giao đất và chuyển mục đích đất cho hộ gia đình, cá nhân ............. 51
Bảng 2.3: Tình hình giải quyết khiếu nại tố cáo ....................................................... 57
Bảng 2.4: Hiện trạng sử dụng đất quận Cầu Giấy năm 2017.................................... 60
Bảng 2.5: Hiện trạng hệ thống bản đồ địa chính quận Cầu Giấy.............................. 63
Bảng 2.6: Tình trạng giải quyết tranh chấp, đơn thƣ ................................................ 68
Bảng 2.7: Tình trạng thực hiện Quyết định, Thông báo thu hồi đất ......................... 69
Bảng 2.8: Tình trạng cho thuê kiot ........................................................................... 70
Bảng 2.9: Phân loại các trƣờng hợp theo quy định cho phép chuyển đổi ................. 71
Bảng 2.10: Các trƣờng hợp có nguồn gốc đất dự án trƣớc 01/7/2004 ...................... 73
Bảng 2.11: Các trƣờng hợp có nguồn gốc giao đất không đúng thẩm quyền ........... 74
Bảng 2.12: Các trƣờng hợp có nguồn gốc đất lấn chiếm .......................................... 74
Bảng 2.13: Các trƣờng hợp chƣa kê khai .................................................................. 75
Bảng 2.14: Tổng số các trƣờng hợp chƣa đƣợc cấp GCN của từng phƣờng tại
Cầu Giấy.................................................................................................................... 76
Bảng 2.15 : Khả năng tiếp cận dịch vụ đăng ký cấp GCNQSDĐ ............................ 90
Bảng 2.16: Thời gian giải quyết thủ tục hành chính và thu các khoản phí, lệ phí .... 90
Bảng 2.17: Ý kiến ngƣời dân về thái độ phục vụ của cán bộ công chức .................. 92
Bảng 2.18: Ý kiến ngƣời dân về tầm quan trọng của việc đăng ký quyền sở hữu
nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất ................................................................. 93
Bảng 2.19: Số liệu điều tra khảo sát thái độ của ngƣời làm thủ tục đăng ký ............ 94
Bảng 2.20: Số liệu điều tra khảo sát phí và lệ phí ..................................................... 95
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Luật đất đai năm 2013 đã quy định 15 nội dung quản lý Nhà nƣớc về đất đai,
trong đó có công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là Giấy chứng
nhận). Đây thực chất là thủ tục hành chính nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địa
chính đầy đủ, chặt chẽ giữa Nhà nƣớc và đối tƣợng sử dụng đất, là cơ sở để Nhà
nƣớc quản lý, nắm chặt toàn bộ diện tích đất đai và ngƣời sử dụng, quản lý đất theo
pháp luật. Thông qua việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữa nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của
ngƣời sử dụng đất cũng là cơ sở đảm bảo chế độ quản lý Nhà nƣớc về đất đai, đảm
bảo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và khoa học.
Việt Nam đang trong quá trình đổi mới, đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại
hoá với mục tiêu trở thành nƣớc công nghiệp vào năm 2020; Đất đai trở thành
nguồn nội lực để thực hiện CNH-HĐH đất nƣớc .
Tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nƣớc trao quyền sử
dụng đất cho ngƣời sử dụng đất theo quy định của Luật này". Và một trong những
điều kiện để ngƣời sử dụng đất đƣợc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất khi có giấy chứng nhận trừ trƣờng hợp nhận thừa kế theo quy định tại
khoản 1 Điều 168, trƣờng hợp qui định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai năm 2013
[18].
Đăng ký đất đai là một công cụ của Nhà nƣớc để bảo vệ lợi ích nhà nƣớc, lợi
ích cộng đồng cũng nhƣ lợi ích của công dân. Hệ thống đăng ký đất đai hiện tại của
Việt Nam đang chịu một sức ép ngày càng lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triến của
thị trƣờng bất động sản và cung cấp khuôn khổ pháp lý để tăng thu hút đầu tƣ. Việc
1
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó cơ bản hoàn thành nhƣng nhu cầu giao
dịch đất đai thì ngày càng cao. Một nguyên tắc cơ bản cho hệ thống đăng ký đất đai
là đảm bảo tính pháp lý, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống
nhất của dữ liệu địa chính. Tuy nhiên hồ sơ về đất đai đƣợc quản lý ở nhiều cấp
khác nhau, có nhiều khác biệt giữa thông tin trên sổ sách và trên giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, vì vậy mặc dù có những chuyển biến quan trọng trong khuônkhổ
pháp lý về đất đai, nhƣng vẫn cần nỗ lực nhiều hơn khi triển khai hệ thống đăng ký
đất đai ở cấp địa phƣơng.
Cầu Giấy là một quận nội thành của Thành phố Hà Nội, đƣợc thành lập theo
Nghị định số 74/CP ngày 21/11/1996 của Chính Phủ và đi vào hoạt động ngày 1
tháng 9 năm 1997. Quận có diện tích 1202,98 ha bao gồm gồm 8 phƣờng: Quan
Hoa, Dịch Vọng, Dịch Vọng Hậu, Nghĩa Đô, Nghĩa Tân, Yên Hòa, Trung Hòa, Mai
Dịch [8].
Trong những năm gần đây nhiều dự án đã triển khai trên địa bàn Quận đặc
biệt là các dự án về nhà ở đã tạo ra một bộ mặt đô thị với diện mạo mới khang trang
sạch đẹp xứng tầm với Thủ Đô.
Những năm qua, cùng với sự phát triển về kinh tế xã hội, quá trình đô thị hoá
diễn ra với tốc độ ngày càng nhanh, tình hình giao dịch về đất đai, bất động sản
ngày một tăng lên. Công tác đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất là vấn đề quan trọng, cấp thiết luôn đƣợc chính quyền quận Cầu Giấy chỉ đạo,
thực hiện trong nhiều năm qua. Tuy nhiên trên thực tế công tác này ở một số
phƣờng chất lƣợng hồ sơ đăng ký, cấp giấy chứng nhận chƣa cao dẫn đến tỷ lệ cấp
giấy chứng nhận còn thấp, việc lấn chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép,
mua bán, chuyển nhƣợng đất đai diễn ra ngầm, thế chấp dƣới hình thức “tín dụng
đen” không thông qua cơ quan đăng ký còn nhiều.
Nhằm góp phần tạo điều kiện cho công dân thực hiện quyền sử dụng đất của
mình và thúc đẩy thị trƣờng bất động sản phát triển, hoạt động công khai, minh
bạch đồng thời Nhà nƣớc quản lý đất đai có hiệu quả thì công tác đăng ký cấp giấy
2
chứng nhận quyền sử dụng đất hiện nay tiếp tục cần đƣợc coi là vấn đề quan trọng,
cấp bách để các cấp ủy, chính quyền, nhân dân thành phố Hà Nội nói chung cũng
nhƣ quận Cầu Giấy nói riêng quan tâm chỉ đạo, thực hiện. Để làm tốt công tác này
hơn nữa, cần thiết dựa trên những cơ sở khoa học và khảo sát, phân tích đánh giá
thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận hiện nay, từ đó đề xuất giải pháp
nâng cao hiệu quả công tác này. Xuất phát từ lý do trên, tôi đã chọn đề tài "Đánh
giá thực trạng công tác Đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành
phố Hà Nội" nhằm góp phần cải cách thủ tục hành chính, thực hiện tốt hơn nữa
chức năng dịch vụ công của Nhà nƣớc về đăng ký đất đai, giải quyết đƣợc những
hạn chế, khó khăn trong công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận, phục vụ
cho công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai trên địa bàn quận Cầu Giấy.
2.Mục tiên nghiên cứu.
Đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giai
đoạn từ năm 2014 đến tháng 6 năm 2017 làm cơ sở khoa học cho việc đề xuất giải
pháp đẩy nhanh tiến độ công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
Khảo sát thực trạng, đánh giá hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính, phƣơng tiện,
trang thiết bị, máy móc, tài liệu, số liệu, bản đồ các thời kỳ liên quan đến hƣớng
nghiên cứu. Thu thập tài liệu, số liệu về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng
nhận (đối với đất ở).
Tìm hiểu tình hình, phân tích thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng
nhận.
Phân tích quan hệ giữa quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa, các yếu tố đặc thù
tác động đến công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận tại quận Cầu Giấy.
Phân tích những ƣu điểm, hạn chế trong công tác đăng ký cấp giấy chứng
nhận, nguyên nhân tồn tại nhằm làm cơ sở đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công
tác đăng ký cấp giấy chứng nhận trên địa bàn quận Cầu Giấy.
3
4. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vị không gian: Đề tài đƣợc thực hiện trên phạm vi địa giới hành chính
thuộc quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội .
Phạm vi thời gian: 2014-2017.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
1) Phƣơng pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp
Thu thập tài liệu, số liệu có sẵn nhƣ: sổ mục kê, sổ cấp GCN, quyết định giao
đất, các biểu số liệu thống kê, kiểm kê đất đai; số liệu giao đất, cấp GCN của các hộ
gia đình, cá nhân và các tổ chức. Số liệu, diện tích theo bản đồ địa chính để chỉnh lý
đối chiếu tài liệu, cân đối tăng giảm giữa các loại đất theo hệ thống biểu mẫu tài liệu
hƣớng dẫn kiểm kê đất đai của Bộ TN&MT.
2) Phƣơng pháp thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp
Áp dụng phƣơng pháp điều tra xã hội theo phiếu hỏi để thu thập ý kiến của
ngƣời sử dụng đất về các vấn đề liên quan đến công tác đăng ký cấp giấy chứng
nhận trên địa bàn nghiên cứu.
3) Phƣơng pháp thống kê, tổng hợp
Thống kê các số liệu, tài liệu thứ cấp, sơ cấp vào các bảng tổng hợp theo nội
dung nghiên cứu.
4) Phƣơng pháp phân tích, so sánh:
Phân tích từng giai đoạn, từng chủ thể của từng vấn đề nghiên cứu nhằm
phân tích tiến trình cấp giấy, tổng hợp kết quả nghiên cứu từ việc phân tích số liệu,
tài liệu.
So sánh tình hình cấp GCN, kết quả đạt đƣợc qua các năm, các giai đoạn, so
sánh kết quả thực hiện với quy định pháp luật, từ đó rút ra những hiệu quả đạt đƣợc
sau khi thực hiện.
Đánh giá tình hình thực hiện việc quản lý nhà nƣớc về đất đai, việc thực hiện
những chủ trƣơng, chính sách của Đảng và Nhà nƣớc.
5) Phƣơng pháp xử lý số liệu: số liệu đƣợc xử lý bằng phần mềm Microsoft
Excel.
4
6. Cấu trúc luận văn
Ngoài phần mở đầu và kết luận và kiến nghị, luận văn gồm 3 chƣơng:
Chƣơng 1: Cơ sở khoa học và pháp lý của đăng ký cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Chƣơng 2: Thực trạng của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liên với đất trên địa bàn quận Cầu
Giấy, thành phố Hà Nội.
Chƣơng 3: Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội.
5
CHƢƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VÀ PHÁP LÝ VỀ ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI
SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
1.1. Cơ sở khoa học về đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác trên đất
1.1.1. Các quyền về đất đai và tài sản gắn liền với đất
1.1.1.1. Đất đai
Đất là tài nguyên thiên nhiên, ban tặng cho loài ngƣời, đất đai xuất hiện, tồn
tại ngoài ý chí và nhận thức của con ngƣời, là sản phẩm của tự nhiên, có trƣớc lao
động, là điều kiện tự nhiên của lao động; đất đai là lãnh thổ quốc gia; đất đai là tài
sản quý hiếm, có giới hạn và không thể tái tạo; đất đai là tƣ liệu sản xuất không thể
thay thế trong sản xuất nông lâm, ngƣ nghiệp; đất đai là di sản của các thế hệ loài
ngƣời [5].
Lời nói đầu của Luật Đất đai 1993 xác định: “Đất đai là tài nguyên quốc gia
vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu
của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh
tế, văn hoá, xã hội, quốc phong và an ninh”. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã
tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay;”
[18].
1.1.1.2. Sở hữu đất đai
a) Quyền sở hữu: Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng
và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật. (Bộ Luật Dân sự ,
2015, Điều 158)
Quyền khác đối với tài sản:
1. Quyền khác đối với tài sản là quyền của chủ thể trực tiếp nắm giữ, chi
phối tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ thể khác.
2. Quyền khác đối với tài sản bao gồm: a) Quyền đối với bất động sản liền
6
kề; b) Quyền hƣởng dụng; c) Quyền bề mặt. (Bộ Luật Dân sự , 2015, Điều 159)
b) Sở hữu đất đai
Có 3 hình thức sở hữu đất đai: Sở hữu nhà nƣớc (chủ sở hữu là nhà nƣớc);
Sở hữu tập thể (chủ sở hữu làtập thể); Sở hữu cá nhân (chủ sở hữu là cá nhân );
Theo Karl Marx: “Toàn thể một xã hội, một nƣớc và thậm chí tất thảy các xã
hội cùng sống trong một thời đại hợp lại, cũng đều không phải là kẻ sở hữu đất đai.
Họ chỉ là ngƣời có đất đai ấy, họ chỉ đƣợc phép sử dụng đất đai ấy và phải truyền
lại cho các thế hệ tƣơng lai sau khi đó làm cho đất đai ấy tốt hơn lên nhƣ những
ngƣời cha hiền vậy”. Karl Marx khẳng định “ Quyền tƣ hữu về ruộng đất là vô lý.
Nói đến quyền tƣ hữu về ruộng đất, chẳng khác gì nói đến quyền sở hữu cá nhân đối
với đồng loại của mình. Trong chế độ tƣ hữu về tƣ liệu sản xuất thì chế độ tƣ hữu về
ruộng đất là vô lý nhất”. Karl Marx cũng đã dự báo: “Vận động xã hội sẽ quyết định
là ruộng đất chỉ có thể là sở hữu của nhà nƣớc; sự tập trung toàn quốc những tƣ liệu
sản xuất sẽ trở thành cơ sở toàn quốc của một xã hội gồm những tổ chức liên hợp
của những nguồn sản xuất bình đẳng và tự do, tiến hành lao động xã hội theo một
kế hoạch chung và hợp lý. Đó là các mục tiêu nhân đạo của sự vận động kinh tế vĩ
đại của thế kỷ XIX đang dẫn đến” [7].
Ở Việt Nam, theo quy định của Hiến pháp 1980,1992,2013 Đất đai thuộc sở
hữu toàn dân, do Nhà nƣớc là đại diện chủ sở hữu.
1.1.1.3 Quyền sử dụng đất
Theo nguyên tắc, chủ sở hữu đất đai có 3 quyền: chiếm hữu, sử dụng và định
đoạt đất đai ; Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nƣớc là đại diện chủ sở hữu , vì
vậy chỉ có Nhà nƣớc mới có 3 quyền năng đó, còn ngƣời sử dụng đất chỉ có quyền
chiếm hữu, sử dụng đất đai.
Đất đai luôn là một vấn đề đƣợc nhà nƣớc và xã hội quan tâm nhiều ngƣời
quan tâm và chú ý. Cũng vì thế mà Nhà nƣớc ta đã cho ra đời và không ngừng hoàn
thiện bộ luật đất đai nhằm bảo vệ quyền lợi cũng nhƣ trách nhiệm, nghĩa vụ mà
ngƣời dân cần tuân theo. Theo quy định của Luật đất đai 2013 thì đất đai thuộc
quyền sở hữu của toàn dân và do Nhà nƣớc làm chủ sở hữu. Theo Điều 17 Luật Đất
7
đai 2013 thì Nhà nƣớc theo đó trao quyền sử dụng đất cho ngƣời dân thông qua
hình thức giao đất, cho thuê đất. Luật cũng chứng nhận quyền sử dụng đất đối với
những ngƣời sử dụng đất ổn định và quy định về quyền cũng nhƣ nghĩa vụ chung
của ngƣời sử dụng đất [18].
Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ngày càng trở nên đƣợc coi trọng, khi
quan hệ đất đai ngày càng mở rộng và đan xen phức tạp vào mọi hoạt động kinh tế
xã hôi nhƣ hiện nay thì sự phối hợp giữa cơ chế sở hữu và cơ chế sử dụng đất phát
sinh nhiều vấn đề phức tạp. Vì thế việc tìm ra một cơ chế phối hợp quyền sở hữu và
quyền sử dụng hợp lý đảm bảo hài hòa các lợi ích là rất cần thiết, và nếu đạt đƣợc
điều đó thì sẽ thúc đẩy nên kinh tế phát triển và xã hội ổn định. Ngƣợc lại nếu
chúng ta không có cơ chế hợp lý sẽ kìm hãm sự vận động quan hệ đất đai tất yếu sẽ
phát sinh mâu thuẫn gây cản trở cho bƣớc tiến của nên kinh tế - xã hội đất nƣớc.
Do đó, để bảo vệ và thực thi chế độ quản lý và sử dụng đất đai hiện hành của
nƣớc ta là sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nƣớc thống nhất quản lý, nhân dân đƣợc
trực tiếp sử dụng và có quyền của ngƣời sử dụng đất, Nhà nƣớc ta đã đƣa ra các văn
bản pháp luật, pháp lý quy định cụ thể. Luật Đất đai 2013 quy định về quyền sở hữu
đất đai, quyền sử dụng đất đai, chế độ quản lý đất đai thống nhất của Nhà nƣớc
cũng nhƣ quy định rõ quyền hạn, trách nhiệm, các công tác quản lý đất và quyền
hạn trách nhiệm của ngƣời sử dụng đất [11, 12,13, 14].
Cơ chế sở hữu và sử dụng đất đai mà Đảng đề ra và Nhà nƣớc ta thực hiện
nhƣ ngày nay là hoàn toàn hợp lý, phù hợp với thực tiễn. Hệ thống văn bản pháp
luật đất đai hiện nay của nƣớc ta đã bƣớc đầu đáp ứng đƣợc những yêu cầu phức tạp
trong việc điều chỉnh các mối quan hệ đất đai tồn tại và phát sinh.Tuy nhiên với xu
hƣớng luôn luôn vận động, luôn luôn phát triển và thực tế còn nhiều khó khăn tồn
tại trong công tác quản lý và sử dụng đất đai hiện nay đòi hỏi Nhà nƣớc phải nghiên
cứu nắm bắt rõ tình hình đất đai nhằm đề ra những văn bản pháp lý về đất đai mới
bổ sung cho hệ thống văn bản hiện có, thay thế những văn bản không còn phù hợp,
hoàn thiện hệ thống văn bản đất đai. Đây sẽ là cơ sở vững chắc nhất đảm bảo cho
việc quản lý và sử dụng đất diễn ra ổn định, chặt chẽ, sử dụng tiết kiệm hiệu quả
8
đem lại lợi ích cao nhất.
1.1.1.4. Quyền sở hữu nhà ở
a) Khái niệm về Nhà ở
1. Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu
sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.
2. Nhà ở riêng lẻ là nhà ở đƣợc xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc
quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự,
nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.
3. Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu
thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ
tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cƣ
đƣợc xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cƣ đƣợc xây dựng có mục đích sử
dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
4. Nhà ở thương mại là nhà ở đƣợc đầu tƣ xây dựng để bán, cho thuê, cho
thuê mua theo cơ chế thị trƣờng.
5. Nhà ở công vụ là nhà ở đƣợc dùng để cho các đối tƣợng thuộc diện đƣợc ở
nhà công vụ theo quy định của Luật này thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ,
công tác.
6. Nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá
nhân thuộc diện đƣợc tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo
quy định của pháp luật.
7. Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nƣớc cho các đối tƣợng đƣợc
hƣởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này. (Quốc Hội, 2014,
Luật Nhà ở , Điều 3).
b) Sở hữu nhà ở
Các nƣớc đều áp dụng chế độ đa sở hữu về nhà ở ( Nhà nƣớc, tập thể và các
nhân). Luật Nhà ở 2014 nƣớc ta quy định:
Quyền có chỗ ở và quyền sở hữu nhà ở: Hộ gia đình, cá nhân có quyền có
chỗ ở thông qua việc đầu tƣ xây dựng, mua, thuê, thuê mua, nhận tặng cho, nhận
9
thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi, mƣợn, ở nhờ, quản lý nhà ở theo ủy quyền và các
hình thức khác theo quy định của pháp luật. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà ở
hợp pháp thông qua các hình thức quy định tại khoản 2 Điều 8 của Luật này có
quyền sở hữu đối với nhà ở đó theo quy định của Luật này. (Quốc Hội, 2014, Luật
Nhà ở, điều 4).
Đối tƣợng đƣợc sở hữu nhà ở tại Việt Nam: 1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
trong nƣớc. 2. Ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài. 3. Tổ chức, cá nhân nƣớc
ngoài quy định tại khoản 1 Điều 159 của Luật này. (Quốc Hội, 2014, Luật Nhà ở,
điều 7).
c) Mối quan hệ giữa nhà ở và đất ở: Nhà và đất có mối quan hệ khăng khít
với nhau, đặc biệt đất ở và nhà ở luôn luôn đi cùng nhau. Với tầm quan trọng đặc
biệt của mình, nhà ở và đất ở phải chịu sụ quản lý chặt chẽ thống nhất của Nhà
nƣớc.
1.1.2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản
khác gắn liền với đất
1.1.2.1 Khái niệm về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
các tài sản khác gắn liền với đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là chứng thƣ pháp lý để Nhà nƣớc xác nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của ngƣời có quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. (Khoản 16,
Điều 3 Luật Đất đai 2013) [18].
1.1.2.2. Vai trò và ý nghĩa của giấy chứng nhận
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất, dƣới đây gọi tắt là Giấy chứng nhận-GCN); GCN do cơ quan Nhà nƣớc
có thẩm quyền cấp cho ngƣời sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của
ngƣời sử dụng đất, GCN là cơ sở pháp lý để Nhà nƣớc chứng nhận và bảo hộ quyền
sử dụng đất của chủ sử dụng. GCN có vai trò rất quan trọng, nó là căn cứ để xây
dựng các quy định về đăng ký, theo dõi biến động đất đai, kiểm soát giao dịch dân
10
sự về đất đai, các thẩm quyền và trình tự giải quyết các tranh chấp đất đai, xác định
nghĩa vụ về tài chính của ngƣời sử dụng đất, đền bù thiệt hại về đất đai, xử lý vi
phạm về đất đai.
Nhà nƣớc quy định và bảo hộ quyền lợi hợp pháp của chủ sử dụng các loại đất
và chủ sở hữu nhà ở. Đối với mỗi loại đất khi Nhà nƣớc tiến hành giao đất, cho thuê
đất thì đều chứng nhận quyền sử dụng của ngƣời đƣợc giao đất, cho thuê đất thông
qua việc Nhà nƣớc cấp giấy chứng nhận cho ngƣời sử dụng đất. Giấy chứng nhận là
giấy tờ pháp lý thiết lập quan hệ giữa Nhà nƣớc với ngƣời sử dụng đất, bảo vệ cho
quyền lợi và việc thực hiện nghĩa vụ của mỗi bên đối với bên kia.
1.1.3 Vai trò và ý nghĩa của việc cấp Giấy chứng nhận
1.1.3.1 . Vai trò
GCNQSDĐ là một trong những công cụ quan trọng để quản lý quỹ đất đai
chặt chẽ đến từng thửa đất, từng chủ sử dụng đất. Là cơ sở để nhà nƣớc bảo hộ tài
sản hợp pháp của chủ sử dụng đất, cũng nhƣ là cơ sở để chủ sử dụng đất thực hiện
nghĩa vụ tài chính đối với nhà nƣớc [1].
Cấp GCNQSDĐ là căn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mối quan hệ về đất
đai, cũng là cở sở pháp lý để nhà nƣớc công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất.
- Giấy CNQSDĐ có vai trò quan trọng, là căn cứ để xây dựng các quyết định
cụ thể, nhƣ các quyết định về đăng kí, theo dõi biến động kiếm soát các giao dịch
dân sự về đất đai.
- Giấy CNQSDĐ không những buộc ngƣời sử dụng đất phải nộp nghĩa vụ tài
chính mà còn giúp cho họ đƣợc đền bù thiệt hại về đất khi bị thu hồi
- GCNQSDĐ còn giúp xử lý vi phạm về đất đai.
- Thông qua việc cấp GCNQSDĐ, nhà nƣớc có thể quản lý đất đai trên toàn
lãnh thổ, kiểm soát đƣợc việc mua bán, giao dịch trên thị trƣờng và thu đƣợc nguồn
tài chính lớn hơn nữa.
- GCNQSDĐ là căn cứ xác lập quan hệ về đất đai, là tiền đề để phát triển
kinh tế xã hội. giúp cho các cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất, yên tâm đầu tƣ trên
mảnh đất của mình.
11
Trƣớc đây đất đai không đƣợc phép mua bán, chuyển đổi vì vậy việc cấp
GCN chỉ có ý nghĩa thiết thực đối với việc thực hiện chức năng quản lý nhà nƣớc
đối với đất đai.
Tuy nhiên, trong quá trình phát triển, đổi mới đất nƣớc, đất đai đã ngày càng
đƣợc sử dụng có hiệu quả hơn, mang lại nhiều lợi ích cho ngƣời sử dụng. Vì vậy
việc cấp GCN là vô cùng quan trọng. Hiện nay việc cấp GCN không những chỉ
phục vụ yêu cầu pháp lý Nhà nƣớc đối với tài sản quốc gia, mà còn có ý nghĩa bảo
vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣời sử dụng đất.
Vai trò này thể hiện ở các điểm sau đây [1]: GCN là giấy tờ hợp pháp để
ngƣời sử dụng đất thực hiện 9 quyền mà Nhà nƣớc giao cho, đó là: quyền tặng cho,
chuyển nhƣợng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất; GCN là điều kiện tiên quyết để ngƣời sử dụng đất
đƣợc bồi thƣờng thiệt hại về đất và tài sản có trên đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất sử
dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; và
GCN là căn cứ để xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai giữa hệ thống
toà án nhân dân với Uỷ ban nhân dân.
1.1.3.2. Ý nghĩa
Việc cấp GCN với mục đích để Nhà nƣớc tiến hành các biện pháp quản lý
Nhà nƣớc đối với đất đai, để ngƣời sử dụng đất yên tâm khai thác tốt mọi tiềm năng
của đất, đồng thời phải có nghĩa vụ bảo vệ, cải tạo nguồn tài nguyên đất cho các thế
hệ sau. Thông qua việc cấp GCN để Nhà nƣớc nắm chắc và quản lý chặt chẽ toàn
bộ quỹ đất của quốc gia.
1.1.3. Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở nước ta
1.1.3.1. Đăng ký đất đai
a) Khái niệm: Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa
chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho ngƣời sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập
mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nƣớc với ngƣời sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà
12
nƣớc quản lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của
ngƣời sử dụng đất [1, 17].
b) Ý nghĩa
- Đăng ký đất đai là công cụ của Nhà nƣớc đảm bảo lợi ích Nhà nƣớc, công
dân nhƣ quản lý nguồn thuế. Nhà nƣớc với vai trò trung gian tiến hành cân bằng lợi
ích giữa các chủ thể, bố trí cho mục đích sử dụng tốt nhất. Lợi ích của công dân có
thể thấy đƣợc nhƣ Nhà nƣớc bảo vệ quyền và bảo vệ ngƣời công dân khi có các
tranh chấp, khuyến khích đầu tƣ cá nhân, hỗ trợ các giao dịch về đất đai, giảm khả
năng tranh chấp đất đai.
- Đăng ký đất đai để Nhà nƣớc nắm chắc và quản lý chặt chẽ nguồn tài
nguyên đất. Biết mục đích sử dụng, từ đó điều chỉnh hợp lý các thông tin hồ sơ địa
chính, hồ sơ địa chính cung cấp tên chủ sử dụng, diện tích, vị trí, hình thể, góc cạnh,
thời hạn sử dụng đất, mục đích sử dụng, những ràng buộc thay đổi trong quá trình
sử dụng và quản lý của những thay đổi này.
1.1.3.2. Đăng ký quyền sở hữu nhà ở
Đăng ký quyền sở hữu nhà ở là việc cá nhân, tổ chức sau khi hoàn thành, tạo
lập nhà ở hợp pháp thì đến cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền để làm thủ tục đăng ký
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật
[17].
1.1.3.3 Đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
a). Khái niệm
Thuật ngữ đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực chất là việc ghi
vào hồ sơ địa chính về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với một thửa đất
xác định và cấp giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với thửa đất đó nhằm chính
thức xác lập quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
“Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi
nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính” (Điều 3
Luật đất đai năm 2013) [18].
13
b). Ý nghĩa:
Đất đai thƣờng có các tài sản gắn liền nhƣ nhà, công trình xây dựng, cây lâu
năm,... mà các tài sản này chỉ có giá trị nếu gắn liền với một thửa đất tại một vị trí
nhất định.
“Đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo
yêu cầu của chủ sở hữu”. Nhƣ vậy, việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất không phải là bắt buộc đối với chủ sở hữu. ( Luật Đất đai 2013 ,
Khoản 1, Điều 95)
1.1.3.4. Mối quan hệ giữa công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận với các nội dung
quản lý nhà nước về đất đai
Đăng ký cấp giấy chứng nhận là một trong 15 nội dung quản lý nhà nƣớc về
đất đai, là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Công tác kê khai đăng
ký cấp giấy chứng nhận sẽ thiết lập nên hệ thống hồ sơ về nhà đất với đầy đủ các
thông tin có liên quan. Hệ thống hồ sơ này là sản phẩm của các nội dung quản lý
khác của quản lý Nhà nƣớc về đất đai và nhà ở, ngƣợc lại hệ thống hồ sơ này lại là
điều kiện đảm bảo thúc đẩy cho các nội dung đó thực hiện tốt hơn [1].
Thông qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận, đăng ký đất đai
và bất động sản quy định trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nƣớc về quản lý đất
đai và ngƣời sử dụng đất trong việc chấp hành pháp luật đất đai vì hồ sơ địa chính
và giấy chứng nhận sẽ là tài liệu cung cấp thông tin đấy đủ nhất và là cơ sở pháp lý
chặt chẽ để xác định các quyền của ngƣời sử dụng đất, ngƣời sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất và sẽ đƣợc Nhà nƣớc bảo vệ khi tranh chấp xâm phạm
cũng nhƣ xác định các nghĩa vụ mà ngƣời sử dụng đất phải tuân thủ theo pháp luật.
Với việc xây dựng và ban hành các văn bản pháp quy về quản lý sử dụng đất
và sở hữu nhà: các văn bản pháp quy về quản lý sử dụng đất và sở hữu nhà giúp cho
việc tiến hành kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận thực hiện đúng đối tƣợng, đúng
thủ tục, đúng quyền và nghĩa vụ của chủ sử dụng đất và sở hữu nhà. Ngƣợc lại,
những phát sinh xảy ra trong quá trình kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận sẽ là cơ
sở để yêu cầu việc điều chỉnh các văn bản chính sách cũ và ban hành các văn bản
14
pháp lý mới cho phù hợp với yêu cầu thực tế.
Với công tác điều tra đo đạc đất: kết quả của điều tra đo đạc là cơ sở khoa
học cho việc xác định vị trí, hình thể, kích thƣớc, diện tích, loại đất và tên chủ sử
dụng thực tế để phục vụ cho công tác kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Ngƣợc lại, quá trình kê khai đăng ký cấp giấy
chứng nhận sẽ là quá trình kiểm tra kết quả đo đạc. Nếu phát hiện những sai sót sẽ
kịp thời điều chỉnh để đảm bảo tính chính xác của thông tin nhà đất.
Với công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch, kế hoạch
phát triển nhà ở: kết quả của việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và phát triển
nhà là căn cứ khoa học định hƣớng cho việc giao đất, cấp giấy chúng nhận quyền sử
dụng đất, đảm bảo cho việc sử dụng đất ổn định hợp lý. Qua công tác lập quy
hoạch, kế hoạch, ta sẽ lập ra bản đồ quy hoạch sử đụng đất để dựa vào đó ngƣời
quản lý biết đƣợc nơi nào đƣợc phép cấp giấy chứng nhận, nơi nào không đƣợc cấp,
nhà ở đƣợc xây dựng nhƣ thế nào là phù hợp quy hoạch.
Với công tác giao đất, cho thuê đất: Quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ
quan quản lý Nhà nƣớc về đất đai và nhà ở có thẩm quyền là cao nhất để xác định
nguồn gốc hợp pháp của của đất và nhà khi tiến hành kê khai đăng ký cấp giấy
chứng nhận. Tuy nhiên, hiện nay nhiều nơi ở nƣớc ta nhân dân tự ý sử dụng đất và
xây dựng nhà ở khi chƣa đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất hay nhà đất sử dụng
từ trƣớc mà không có giấy tờ hợp pháp. Đây là tồn tại do lịch sử quản lý đất đai để
lại. Vì vậy, thông qua việc kê khai đăng ký sử dụng đất và sở hữu nhà ở Nhà nƣớc
đối chiếu với quy hoạch sử dụng đất và phát triển nhà hiện có, nếu nhà đất đó phù
hợp với quy hoạch thì đƣợc Nhà nƣớc tiến hành giao đất, chứng nhận quyền sử
dụng đất, cho thuê đất, đảm bảo hợp pháp hoá toàn bộ đất đai tránh tình trạng đất
đai của Nhà nƣớc chƣa giao cho chủ sử dụng quản lý cụ thể bị bỏ hoang hoá, bị lấn
chiếm trái phép mà Nhà nƣớc không quản lý đƣợc.
Đối với công tác phân hạng và định giá nhà đất: kết quả phân hạng và định
giá nhà đất là cơ sở cho việc xác định nghĩa vụ tài chính của ngƣời sử dụng đất, sở
hữu nhà trƣớc và sau khi kê khai đăng ký và cấp giấy chứng nhận, đồng thời cũng là
15
