Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất của các tổ chức được nhà nước giao đất trên địa bàn quận hà đông, thành phố hà nội
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (3.18 MB, 130 trang )
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
------------------
PHƢƠNG PHƢƠNG THẢO
NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC
ĐƢỢC NHÀ NƢỚC GIAO ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
Hà Nội – 2018
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
------------------
PHƢƠNG PHƢƠNG THẢO
NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC
ĐƢỢC NHÀ NƢỚC GIAO ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Chuyên ngành: Quản Lý Đất Đai
Mã số: 60 85 01 03
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. PHẠM THỊ PHIN
Hà Nội – 2018
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được công bố trong
bất kì công trình nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./.
Tác giả luận văn
Phƣơng Phƣơng Thảo
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, ngoài sự nỗ
lực của bản thân, tôi đã nhận được sự hướng dẫn tận tình, chu đáo của các thầy, cô
giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình của cơ quan, đồng nghiệp và nhân dân địa phương.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành và sâu sắc nhất tới TS. Phạm Thị Phin,
cô đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý, chỉ bảo của các thầy, cô giáo Khoa Địa
lý – Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, sự giúp đỡ nhiệt tình của Cục Đăng ký Thống kê - Tổng cục Quản lý đất đai, Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà
Nội, phòng Tài nguyên và Môi trường quận Hà Đông, chi nhánh Văn phòng Đăng
ký đất đai Hà Nội – quận Hà Đông, phòng Tài chính – Kế hoạch quận Hà Đông, cán
bộ địa chính các phường, các cơ quan, đơn vị, tổ chức thuộc địa bàn nghiên cứu đã
tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ đồng nghiệp
và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn
Phƣơng Phƣơng Thảo
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Ký hiệu
Các chữ viết tắt
CHXHCN
Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
CN
Công nghiệp
CNH-HĐH
Công nghiệp hoá- Hiện đại hoá
CP
Chính phủ
CT
Chỉ thị
D
Dịch vụ
GCN
Giấy chứng nhận
GCNQSD
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
GPMB
Giải phóng mặt bằng
HĐND
Hội đồng nhân dân
KH
Kế hoạch
NQ
Nghị quyết
NN
Nhà nước
QH
Quốc hội
QĐ
Quyết định
SDĐ
Sử dụng đất
TC
Tổ chức
TCKT
Tổ chức kinh tế
TM
Thương mại
TT
Thông tư
UBND
Uỷ ban nhân dân
BVMT
Bảo vệ môi trường
SDKĐMĐ
Sử dụng không đúng mục đích
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 2.1: Dân số, lao động quận Hà Đông qua các năm 2010-2014 ............. 431
Bảng 2.2: Các chỉ tiêu kinh tế giai đoạn 2010-2014 của quận Hà Đông ........ 44
Bảng 2.3: Tổng hợp việc giao đất cho các đối tượng sử dụng đất trênđịa bàn
quận Hà Đông ............................................................................................... 49
Bảng 2.4: Tổng hợp việc giao đất cho các đối tượng quản lýtrên địa bàn quận
Hà Đông…………………………………………………… …………………….49
Bảng 2.5. Thống kê diện tích đất đai năm 2016 của quận Hà Đông …………..53
Bảng 2.6. Biểu hiện trạng sử dụng đất quận Hà Đông theo đối tượng được
giaoquản
lý,
sử
dụng
đất…………………………………………………………….. ......................... 58
Bảng 2.7. Bảng thống kê diện tích sử dụng đất của các tổ chức ………………60
Bảng 2.8. Tổng số tổ chức, khu đất, diện tích sử dụng đất của các tổ chức được
Nhà nước giao đất theo loại hình sử dụng ... ……………………………………61
Bảng 2.9. Diện tích đất của các tổ chức phân theo đơn vị hành chính ………63
Bảng 2.10. Tình hình giao đất đối với các tổ chức ……………………………65
Bảng 2.11. Tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức
được Nhà nước giao đất trên địa bàn quận Hà Đông………………………….. 66
Bảng 2.12. Tình hình sử dụng đất đúng mục đích được giao của các tổ chức.. 67
Bảng 2.13. Tình hình sử dụng không đúng mục đích được giao của các loại
hình tổ chức . ……………………………………………………………………70
Bảng 2.14. Tình trạng cho thuê, cho mượn, chuyển nhượng trái phép của các tổ chức. 73
Bảng 2.15. Thực trạng tranh chấp, lấn, chiếm đất của các tổ chức theo loại hình tổ
chức và một số đại diện tổ chức điển hình xảy ra vi phạm ...................................... 75
Bảng 2.16. Thực trạng sử dụng đất vào mục đích khác của các tổ chức ................. 77
Bảng 2.17. Một số tổ chức điển hình trong việc sử dụng đất không đúng mục đích
được giao .................................................................................................................. 78
Bảng 2.18. Thực trạng đất chưa đưa vào sử dụng của các tổ chức, một số tổ chức
điển hình xảy ra vi phạm .......................................................................................... 80
Bảng 2.19. Tổng hợp tình hình sử dụng đất không đúng mục đích được giao của
các tổ chức ................................................................................................................ 83
Bảng 2.20. Tình hình lấn, chiếm đất đai của các tổ chức ........................................ 84
Bảng 2.21. Tổng hợp tình hình sử dụng đất không đúng mục đích được giao của
các tổ chức .............................................................................................................. . 86
Bảng 2.22. Tổng hợp thực trạng tình hình sử dụng đất và hiệu quả sử dụng đất…. 87
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 2.1 Sơ đồ vị trí của quận Hà Đông, thành phố Hà Nội....................................37
Hình 2.2 Cơ cấu đất đai năm 2016 của quận Hà Đông ............................................ 57
Hình 2.3. Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất theo đối tượng được giao sử dụng đất .. ……59
Hình 2.4. Biểu đồ cơ cấu các tổ chức được Nhà nước giao đất theo loại hình tổ chức ... .62
Hình 2.5. Biểu đồ thể hiện tình hình sử dụng đất của các tổ chức theo mục đích
được giao ................................................................................................................... 71
Hình 2.6. Lô đất đầu tư xây dựng chậm của Công ty Sông Đà – Thăng Long…… 82
Hình 2.7. Lô đất xây dựng Bệnh viện Nhi Hà Nội (phường Yên Nghĩa) ................ 82
Hình 2.8. Biểu đồ cơ cấu diện tích tỷ lệ sử dụng đất không đúng mục đích của các
tổ chức ...................................................................................................................... 84
Hình 2.9. Phần diện tích đất của Trường mầm non Ngô Thì Nhậm đang có tranh
chấp với hộ bà Nguyễn Thị Kim Dung .................................................................... 90
Hình 2.10. Lô đất của Công ty Du lịch và xúc tiến đầu tư Viptour bị một số hộ dân
lấn chiếm trồng rau màu ........................................................................................... 90
Hình 2.11. Công ty Thương mại xi măng xây ki ốt cho một số cửa hàng kinh
doanh thuê ............................................................................................................... 90
Hình 2.12. Công ty cổ phần Vận tải và Thương mại Hà Nội tự phân đất cho một số
cán bộ, công nhân viên xây dựng nhà ở. .................................................................. 90
Hình 2.13. Lô đất của HTX Đồng Mai đang có tranh chấp với một số hộ dân
liền kề... ................................................................................................................... 91
MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC CÁC BẢNG
DANH MỤC CÁC HÌNH
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU........................................................................................................ 1
CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ........................... 5
1.1. Cơ sở lý luận của việc quản lý sử dụng đất của các tổ chức đƣợc Nhà
nƣớc giao đất ................................................................................................. 5
1.1.1. Cơ sở lý luận của công tác giao đất ...................................................... 5
1.1.2. Tổ chức sử dụng đất..................................................................................... 6
1.2. .... Cơ sở pháp lý của quản lý sử dụng đất của các tổ chức đƣợc nhà nƣớc giao
đất .................................................................................................................................... 9
1.2.1. Khái quát chung về cơ sở pháp lý ......................................................... 9
1.2.2. Cơ sở pháp lý hiện hành về quản lý sử dụng đất của các tổ chức được nhà
nước giao đất ............................................................................................................ 14
1.2.2.1. Căn cứ giao đất............................................................................................14
1.2.2.2. Đối tượng, thời hạn và thẩm quyền giao đất ............................................... 14
1.2.2.3.Các hình thức giao đất .............................................................................. 15
1.2.2.4.Trình tự, thủ tục giao đất .......................................................................... 16
1.2.2.5.Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất ............................. 19
1.3. Khái quát tình hình thực hiện giao đất, thực trạng quản lý sử dụng đất
của các tổ chức .................................................................................................... 23
1.3.1. Khái quát tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức được giao trên
cả nước ................................................................................................................. 23
1.3.1.1. Tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức được giao trên cả nước ..23
1.3.1.2. Tình hình xử lý sai phạm trong công tác quản lý, sử dụng đất của các tổ
chức trên phạm vi cả nước .................................................................................... 25
1.3.1.3. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức ................. 26
1.3.2. Tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức tại thành phố Hà Nội .... 27
1.4. Các chính sách về giao đất đối với đối tƣợng sử dụng là các tổ chức ở một số
nƣớc trên Thế giới, và bài học kinh nghiệm rút ra cho Việt Nam………………..30
1.4.1. Tình hình thực hiện giao đất ở một số nước trên Thế giới ................................ 30
1.4.2. Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam ........................................................... 34
CHƢƠNG 2: ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG QUẢN LÝ VÀ HIỆU QUẢ SỬ
DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC ĐƢỢC NHÀ NƢỚC GIAO ĐẤT TẠI
QUẬN HÀ ĐÔNG ............................................................................................... 36
2.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Hà Đông..... .........36
2.1.1. Điều kiện tự nhiên ..................................................................................... 36
2.1.1.1. Vị trí địa lý .............................................................................................. 36
2.1.1.2. Địa hình ................................................................................................... 38
2.1.1.3. Khí hậu, thủy văn ..................................................................................... 38
2.1.1.4. Đặc điểm thổ nhưỡng ............................................................................... 39
2.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội .......................................................................... 40
2.1.2.1. Dân số lao động và việc làm ................................................................... .41
2.1.2.2. Thực trạng phát triển kinh tế.................................................................... 40
2.1.2.3. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội ............ .44
2.2. Khái quát tình hình quản lý Nhà nƣớc về đất đai và hiện trạng sử dụng đất
trên địa bàn quận Hà Đông .................................................................................... 46
2.2.1. Tình hình quản lý đất đai .............................................................................. 45
2.2.2.Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 tại quận Hà Đông theo mục đích sử dụng .. 52
2.2.3. Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng được giao quản lý, sử dụng tại quận
Hà Đông .................................................................................................................... 57
2.2.4. Tổ chức sử dụng đất ....................................................................................... 58
2.3. Thực trạng quản lý, sử dụng đất của các tổ chức đƣợc Nhà nƣớc giao đất
trên địa bàn quận Hà Đông .................................................................................... 60
2.3.1. Các tổ chức được Nhà nước giao đất trên địa bàn quận Hà Đông……... ..60
2.3.2. Công tác giao đất đối với các tổ chức…………………………… ………....63
2.3.3. Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức được Nhà
nước giao đất…………………………………………………………… ………...65
2.3.4. Thực trạng quản lý, sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất
trên địa bàn quận Hà Đông ..................................................................................... 67
2.3.4.1.Tình hình sử dụng đất đúng mục đích được giao của các loại hình tổ chức........... 66
2.3.4.2.Tình hình sử dụng đất không đúng mục đích được giao của các loại hình
tổ chức…………………………………………………………………… ...………………….68
2.3.4.3.Đánh giá việc quản lý, sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất tại
quận Hà Đông qua việc tổng hợp các phiếu điều tra và kết quả điều tra thực địa… …85
CHƢƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN
LÝ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC ĐƢỢC NHÀ NƢỚC GIAO ĐẤT TẠI
QUẬN HÀ ĐÔNG………………………………………………………….……92
3.1 Những thuận lợi trong công tác giao đất tại quận Hà Đông.………… …...92
3.2. Những tồn tại và nguyên nhân………………………………………… . …...93
3.2.1. Những tồn tại………………………………………………… …………….94
3.2.2. Nguyên nhân…………………………………………………………… …..97
3.3. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức đƣợc Nhà
nƣớc giao đất…………………………………………………………….… ……..97
3.3.1. Nhóm giải pháp hoàn thiện các chính sách pháp luật về giao đất đối với
các đối tượng sử dụng đất là các tổ chức ........................................................... .98
3.3.2. Nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả của công tác giao đất. ............................. 99
3.3.3. Nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức được Nhà
nước giao đất .......................................................................................................... 104
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................... 106
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................... 108
PHỤ LỤC .................................................................................................. 112
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý giá, là địa bàn để phân
bố dân cư, để thực hiện các hoạt động kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh; là
nguồn nội lực để xây dựng và phát triển bền vững quốc gia. Việc quản lý, sử dụng
đất đai nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh là
nhiệm vụ quan trọng đang được Đảng, Nhà nước, các cấp, các ngành đặc biệt quan
tâm thực hiện. Chính vì vậy, Hiến pháp của nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt
Nam qua các thời kỳ đã khẳng định điều đó, Nhà nước ta luôn quan tâm đến vấn đề
quản lý và sử dụng đất và đã ban hành, đổi mới Luật Đất đai: Luật Đất đai 1987,
Luật Đất đai năm 1993; Luật sửa đổi và bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993
năm 1998, năm 2001; Luật Đất đai năm 2003, Luật đất đai 2013 và các văn bản
hướng dẫn thi hành đã tạo hành lang pháp lý đưa công tác quản lý đất đai dần vào
nề nếp, việc sử dụng đất đai ngày càng có hiệu quả hơn.
Để quản lý và sử dụng đất được chặt chẽ và có hiệu quả, bền vững, ngày
14/12/2007, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg về kiểm
kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất. Đây là việc làm có ý nghĩa thiết thực trong việc tăng cường vai trò quản lý Nhà
nước đối với nguồn tài nguyên đất đai.
Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường tại kỳ họp thứ 5, Quốc hội
khóa XII năm 2015 [8], cho thấy tình hình sử dụng đất của các tổ chức với tổng số
144.485 tổ chức đang sử dụng đất trên cả nước (7,8 triệu ha đất, chiếm 23,65% diện
tích tự nhiên); có 2,85% tổ chức chưa sử dụng đất với diện tích 299.220 ha; 2,29%
tổ chức sử dụng không đúng mục đích, với diện tích 25.588 ha;0,83% tổ chức cho
thuê đất trái phép, với diện tích 2.919 ha;1,14% tổ chức cho mượn đất trái phép, với
diện tích 6.740 ha.
Đến kỳ họp thứ 4, Quốc hội khoá XIII ngày 06/5/2013, tổng hợp số liệu báo
cáo của 63 tỉnh [7], thành phố trực thuộc Trung ương đến ngày 30/6/2013, có 8.161
tổ chức vi phạm, sử dụng đất lãng phí với diện tích 128.033,131 ha. Các địa phương
1
đã xử lý, đạt kết quả như sau: Đã thu hồi đất của 819 tổ chức với diện tích 38.771
ha (trong đó có: 479 tổ chức kinh tế/25.138 ha; 158 tổ chức sự nghiệp công/551 ha;
17 nông, lâm trường/12.794 ha; 61 cơ quan nhà nước/275 ha; 02 tổ chức chính
trị/1,6 ha; 02 tổ chức chính trị - xã hội/10 ha). Đang tiếp tục xử lý 1.547 tổ chức với
diện tích 22.654 ha. Đang lập hồ sơ thu hồi đất của 559 tổ chức với diện tích 27.095
ha; xử lý khác đối với 1.902 tổ chức với diện tích 16.516 ha.
Thực tế cho thấy, việc vi phạm pháp luật đất đai của các tổ chức vẫn còn nhiều
và được biểu hiện dưới nhiều hình thức như: sử dụng đất không đúng mục đích được
giao, cho thuê, cho mượn, chuyển nhượng đất trái phép; để đất hoang hóa, quản lý
lỏng lẻo để bị lấn chiếm đất, tranh chấp, khiếu nại liên quan đến sử dụng đất…
Quận Hà Đông, một quận đang phát triển mạnh của thành phố Hà Nội về kinh
tế xã hội, là nơi tập trung các dự án trọng điểm, các khu dân cư đông đúc, là nơi thu
hút một lực lượng lao động dồi dào, nên áp lực đối với việc quản lý và sử dụng đất
là rất lớn.
Như vậy, làm thế nào để phân bổ được quỹ đất một cách hợp lý, đất phải được
sử dụng khoa học, tiết kiệm, công tác giao đất phải bảo đảm hài hòa được quyền lợi
và lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất đã và đang là một vấn đề
rất được quan tâm trong cả nước nói chung và quận Hà Đông nói riêng. Đánh giá
công tác này là rất cần thiết nhằm tìm ra những khó khăn, tồn tại và đưa ra các giải
pháp khắc phục sao cho quản lý đất đai đạt hiệu quả tốt nhất. Chính vì vậy, đề tài:
“Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử
dụng đất của các tổ chức đƣợc Nhà nƣớc giao đất trên địa bàn quận Hà Đông,
thành phố Hà Nội” là rất cần thiết.
2. Mục đích nghiên cứu
Làm rõ thực trạng quản lý, sử dụng đất của các tổ chức được nhà nước giao
đất trên địa bàn quận Hà Đông.Từ đó đề xuất mô ̣t số giải pháp nhằm nâng cao hiệu
quả quản lý, sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn nghiên cứu.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Nghiên cứu tổng quan các chính sách, quy định pháp lý của Nhà nước, của
ngành, của quận Hà Đông về công tác quản lý, sử dụng đất của các tổ chức.
2
- Thu thập tài liệu, số liệu có liên quan đến quản lý sử dụng đất của các tổ chức
được nhà nước giao đất trên địa bàn quận Hà Đông
- Đánh giá thực trạng, phân tích những mặt đạt được, những tồn tại, những khó
khăn, vướng mắc, từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm quản lý và sử dụng đất đai
hợp lý bền vững, hiệu quả đối đối với các tổ chức được nhà nước giao đất trên địa
bàn nghiên cứu.
4. Phạm vi và đối tƣợng nghiên cứu
- Phạm vi không gian: Quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.
- Phạm vi thời gian: Đề tài tiến hành nghiên cứu trong khoảng thời gian từ năm
2008 đến hết 30/09/2016.
- Đối tượng nghiên cứu: Đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất trên địa
bàn quận Hà Đông
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
* Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp
Thu thập các tài liệu, số liệu có sẵn có liên quan đến việc quản lý và sử dụng
đất của các tổ chức được nhà nước giao đất như: bản đồ, báo cáo chuyên ngành, kết
quả thống kê, kiểm kê… từ các cơ quan nhà nước, các sở, các phòng ban trong
quận, qua mạng, qua sách, báo để phục vụ cho việc nghiên cứu đề tài.
* Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp
- Phương pháp chọn mẫu:
Số lượng mẫu được chọn phải đủ lớn để đảm bảo tính chính xác. Theo
Yamane, Taro (1967), xác định cỡ mẫu tính theo công thức: n = N/[1+N*(e)2].
Trong đó n là cỡ mẫu cần điều tra, N là tổng thể gồm toàn bộ các phần tử nghiên
cứu, e là sai số tiêu chuẩn (xác định là 5%). Kết quả tính toán theo công thức này
cho thấy cần điều tra 60 tổ chức được nhà nước giao đất trên địa bàn quận Hà Đông.
Chọn mẫu điều tra mang tính đại diện cao nhất: Các tổ chức được chọn điều
tra là các tổ chức có chế độ quản lý, sử dụng đất đại diện cho từng loại hình (tổ chức
được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, tổ chức được nhà nước giao không
thu tiền sử dụng đất, tổ chức là doanh nghiệp, tổ chức là các cơ quan nhà nước…
3
-Phương pháp điều tra xã hội học: Sử dụng mẫu phiếu điều tra đã thiết kế sẵn
để điều tra trực tiếp các tổ chức sử dụng đất được nhà nước giao đất trên địa bàn
quận Hà Đông
-Phương pháp điều tra, khảo sátngoài thực địa: quan sát, đối chiếu hiện trạng
sử dụng đất với hồ sơ giao đất, bản đồ hiện trạng giao đất của thửa đất nhằm:
+ Xác định ranh giới thửa đất thực tế mà tổ chức đang quản lý, sử dụng và so
sánh với các mốc ranh giới đã được bàn giao tại thực địa.
+ Xác định mục đích đang sử dụng của thửa đất và tiến độ đầu tư các công
trình trên đất.
+ Xác định chủ sử dụng đất thực tế so với chủ sử dụng đất trong hồ sơ địa chính
* Phương pháp tổng hợp, thống kê, phân tích xử lý số liệu
Trên cơ sở các tài liệu, số liệu thu thập được tiến hànhtổng hợp và xử lý thành
các bảngbiểu. Từ đó đánh giá, phân tích thực trạng công tác giao đấttình hình quản
lý, sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn quận Hà Đông.
* Phương pháp phân tích so sánh
Phương pháp này được sử dụng để đối chiếu các quy định của pháp luật với
việc thực hiện ở địa phương, tìm ra các điểm bất cập, chưa phù hợp, chưa thống
nhất trong hệ thống pháp luật về đất đai trên địa bàn nghiên cứu
6. Cấu trúc luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, phụ lục và tài liệu tham khảo, luận văn được cấu
trúc thành 3 chương, gồm:
Chương 1. Tổng quan về vấn đề nghiên cứu.
Chương 2. Đánh giá thực trạng quản lý và hiệu quả sử dụng đất của các tổ
chức được Nhà nước giao đất tại quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.
Chương 3. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất
của các tổ chức được Nhà nước giao đất tại quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.
4
CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận của việc quản lý sử dụng đất của các tổ chức đƣợc Nhà nƣớc
giao đất
1.1.1. Cơ sở lý luận của công tác giao đất
Là đại diện sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước có đầy đủ quyền của một
chủ sở hữu, đó là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đất đai. Tuy
nhiên, trên thực tế, Nhà nước không trực tiếp khai thác lợi ích trên từng mảnh đất
mà việc làm này thuộc về các chủ thể được Nhà nước trao quyền sử dụng đất thông
qua công tác giao đất. Điều 54 Chương III Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam năm 2013 [22] đã quy định : “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của
quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước , được quản lý theo pháp luâ ̣t . Tổ
chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất.
Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa
vụ theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ.”
Như vậy, thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, trên cơ sở sự tính toán,
phân bố đất đai cụ thể về số lượng, chất lượng, vị trí không gian... cho các mục tiêu
kinh tế - xã hội, Nhà nước đảm bảo cho các mục tiêu đó được xây dựng trên cơ sở
khoa học và việc sử dụng đất là phù hợp với các điều kiện đất đai, khí hậu, thổ
nhưỡng, và phù hợp với từng ngành sản xuất.
Có thể thấy, giao đất là một trong những công cụ quan trọng trong quản lý
Nhà nước về đất đai, giúp cho việc sử dụng đất đai hợp lí, công bằng, đảm bảo lợi
ích hài hòa giữa Nhà nước với mọi cá nhân, tổ chức sử dụng đất, đảm bảo việc quản
lý của Nhà nước được tập trung, thống nhất. Giao đất là tạo điều kiện cho tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân có tư liệu sản xuất hoặc mặt bằng không gian để sản xuất.
Thông qua việc quản lý của Nhà nước, người sử dụng đất được Nhà nước giao đất
có thể yên tâm đầu tư vào sản xuất, làm tăng giá trị của đất đai, góp phần tăng
trưởng kinh tế - xã hội. Từ việc theo dõi biến động các loại đất thông qua hoạt động
thống kê, kiểm kê, Nhà nước sẽ có những điều tiết thích hợp nhằm tạo điều kiện
thực hiện các chủ trương, chính sách.... cũng như các công tác khác liên quan tới đất
5
đai. Đây cũng là cơ sở để bảo vệ chế độ công hữu đối với đất đai mà Nhà nước là
đại diện chủ sở hữu.
1.1.2. Tổ chức sử dụng đất
1.1.2.1. Khái niệm về tổ chức sử dụng đất
Theo khoản 7 điều 3 Luật đất đai 2013 quy định [28]: “Nhà nước giao quyền
sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết
định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất”.
Tổ chức sử dụng đất là tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử
dụng hoặc được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng,
được Nhà nước giao đất để quản lý, quy định trong Luật này bao gồm:
Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức
chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã
hội – nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức sự nghiệp công,
đơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy định của Chính phủ (sau đây
gọi chung là tổ chức) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền
sử dụng đất; tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất;
Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao,
cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao
được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp
quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính
phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất;
Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tư
được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất.
Tổ chức sự nghiệp công là tổ chức do các cơ quan có thẩm quyền của Nhà
nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội thành lập, có chức năng thực hiện
các hoạt động dịch vụ công do ngân sách Nhà nước chi trả.
1.1.2.2 Phân loại tổ chức sử dụng đất
Theo Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường [1] quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện
6
trạng sử dụng đất thì loại hình tổ chức được phân theo đối tượng sử dụng đất bao
gồm tổ chức trong nước và tổ chức nước ngoài quy định ở khoản 1 điều 10 của
Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT như sau:
- Tổ chức trong nước gồm:
Tổ chức kinh tế gồm các doanh nghiệp và các hợp tác xã;
Cơ quan, đơn vị của Nhà nước gồm cơ quan nhà nước (kể cả Ủy ban nhân
dân cấp xã); tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội; đơn vị quốc phòng, an ninh;
Tổ chức sự nghiệp công lập gồm các đơn vị sự nghiệp do cơ quan có thẩm
quyền của Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội thành lập, có chức
năng thực hiện các hoạt động dịch vụ công theo quy định của pháp luật;
Tổ chức khác gồm tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức
khác (không phải là cơ quan, đơn vị của Nhà nước, tổ chức sự nghiệp công lập, tổ
chức kinh tế);
- Tổ chức nước ngoài gồm:
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu
tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư
nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư;
Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại
giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại
giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên
hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên
chính phủ;
1.1.3. Ý nghĩa và tầm quan trọng của việc giao đất cho các tổ chức đối với sự
phát triển kinh tế xã hội
Dưới góc độ kinh tế, đất đai ngày nay không chỉ được coi là tài nguyên, tài
sản mà nó còn được coi là nguồn lực quan trọng đối vời bất kì quốc gia nào. Tuy
nhiên nói như vậy vẫn chưa đầy đủ và chưa thể hiện bản chất kinh tế của đất đai vì
đất đai còn được xem như là nguồn vốn của nền kinh tế. Khi xem xét đất đai như là
nguồn vốn thì các quan hệ về đất đai được mở rộng, vai trò của nó trong nền kinh tế
7
được nhìn nhận đầy đủ, toàn diện và phức tạp hơn. Trong nền kinh tế, bất cứ nguồn
vốn nào cũng đòi hỏi phải được sử dụng hiệu quả. Đối với đất đai, yêu cầu này lại
càng cần thiết hơn vì không chỉ là nguồn vốn, đất đai còn là một nguồn lực khan
hiếm, do đó trong sử dụng đòi hỏi phải sử dụng một cách tiết kiệm nhất nhưng cho
hiệu quả cao nhất. Đầu tư là chìa khóa của tăng trưởng kinh tế, đặc biệt đối với tạo
việc làm, lý thuyết đã chứng minh rằng khi tăng đầu tư sẽ bù đắp những thiếu hụt
của “cầu tiêu dùng” từ đó tăng việc làm, tăng thu nhập, tăng hiệu quả biên của vốn
đầu tư, kích thích tái sản xuất mở rộng. Các tổ chức sử dụng đất chính là nhân tố
quan trọng và chủ chốt để thực hiện các chiến lược và chính sách đầu tư. Các tổ
chức sử dụng đất nào cũng cần phải tính đến nguồn lực đất đai và hiệu quả sử dụng
đất, đây chính là một trong những chỉ tiêu đánh giá hiệu quả của một dự án đầu tư.
Giữa dự án đầu tư và đất đai có một mối quan hệ mật thiết. Hiểu đúng mối quan hệ
này sẽ giúp chúng ta phát huy được hết các thế mạnh và lợi thế so sánh của mình
trong quá trình phát triển kinh tế. Nền kinh tế nước ta sau khi mở cửa, đặc biệt là
sau khi gia nhập Tổ chức Thương mại Thế Giới (tiếng anh: World Trade
Organization, viết tắt WTO) đang phát triển hết sức nhanh chóng. Các tổ chức đầu
tư trong và ngoài nước tăng nhanh. Do đó, nhu cầu sử dụng đất của các tổ chức
cũng qua đó mà tăng cao. Đây là điều đáng mừng vì là chìa khoá của tăng trưởng
kinh tế và việc làm. Nếu các tổ chức sử dụng đất đẩy mạnh hiệu quả sử dụng đất
vào các dự án không chỉ thúc đẩy nền kinh tế phát triển, góp phần sản xuất ra của
cải vật chất mà còn tạo việc làm cho người lao động. Không chỉ vậy, các các tổ
chức được giao đất đi vào hoạt động còn góp phần vào việc khai thác đất đai, làm
cho hiệu quả sử dụng đất được tăng lên. Nhưng điều đó chỉ xảy ra khi các tổ chức
được giao đất triển khai thực hiện và sử dụng đất đúng mục đích đã được quy
hoạch. Nhưng thực tế hiện nay là có rất nhiều tổ chức được giao đất vì một lý do
nào đó không thực hiện đầu tư xây dựng và thực hiện dự án như đã định hoặc sử
dụng đất không đúng như mục đích được giao làm cho hiệu quả sử dụng đất giảm.
Giao đất đối với các tổ chức sử dụng đất có đặc điểm là giao đất với quy mô, diện
tích lớn, để có đất phục vụ công tác giao, chúng ta phải hy sinh rất nhiều các mục
đích khác. Vì vậy, nếu sử dụng không hiệu quả thì đó là một sự lãng phí tài nguyên
8
rất lớn. Do đó, tăng cường quản lý công tác giao đất đối với các tổ chức là một vấn
đề rất quan trọng và cần thiết.
Vốn đất đai của nước ta là hơn 33 triệu ha. Khả năng cung ứng nhu cầu về
đất đai là hữu hạn. Để đáp ứng những nhu cầu đó, Nhà nước phải thực hiện việc
phân chia lại đất đai hợp lý và công bằng. Vì vậy, các quyết định về giao đất là tổng
hợp các hành vi pháp lý có liên quan chặt chẽ với nhau của cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền trong việc phân chia và phân chia lại một cách hợp lý quỹ đất đai thống
nhất vì lợi ích của Nhà nước và mọi tổ chức, cá nhân sử dụng đất.
Từ năm 1994, nguồn thu từ đất chủ yếu từ thuế sử dụng đất nông nghiệp,
thuế nhà đất và thuế chuyển quyền sử dụng đất. Đến năm 1999, các nguồn thu đã
được tăng thêm do bao gồm: thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất, thuế
chuyển quyền sử dụng đất, tiền sử dụng đất, từ tiền thuê đất, từ tiền bán nhà thuộc
sở hữu Nhà nước. Từ khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, việc mở rộng
các loại hình tổ chức được Nhà nước giao đất đã dẫn đến các khoản thu từ đất có rất
nhiều thay đổi. Tổng thu từ đất tăng lên với số lượng đáng kể. Lúc này nguồn thu
chính là tiền sử dụng đất, chiếm tới 80% tổng thu từ đất.
Hiện nay, hàng năm nguồn thu từ giao đất, cho thuê đất chiếm khoảng
7,25% tổng thu ngân sách. Năm 2013, thu khoảng 32.905 tỷ đồng, trong đó, thuế sử
dụng đất nông nghiệp 67 tỷ đồng; lệ phí trước bạ 1.337 tỷ đồng; thuế nhà đất 1.203
tỷ đồng; thuế chuyển quyền sử dụng đất 262 tỷ đồng; tiền sử dụng đất 36.304 tỷ
đồng; tiền thuê đất 2.625 tỷ đồng; thuế thu nhập doanh nghiệp đối với thu nhập từ
chuyển quyền sử dụng đất 1.083 tỷ đồng. Với chủ trương đẩy mạnh kinh tế hóa
ngành tài nguyên và môi trường, nguồn lực đất đai đang và sẽ là một trong những
nguồn lực quan trọng cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, phấn đấu đến năm
2020 mức thu đạt 20 - 22% tổng thu ngân sách [34].
1.2. Cơ sở pháp lý của quản lý sử dụng đất của các tổ chức được nhà nước giao đất
1.2.1. Khái quát chung về cơ sở pháp lý
Để thực hiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước với tư cách đại
diện chủ sở hữu được ghi nhận tại Hiến pháp 1980 đến Hiến pháp 1992 và các Luật
Đất đai từ năm 1987 đến nay, các quy định về giao đất, cho thuê, quản lý, sử dụng
9
đất từng bước được hoàn thiện nhằm đảm bảo cho việc sử dụng đất hợp lý, tiết
kiệm, hiệu quả, đảm bảo công bằng giữa những người sử dụng đất, đồng thời đảm
bảo cho việc quản lý đất đai của Nhà nước được tập trung, thống nhất.
Nếu như tại Luật đất đai năm 1987 không đề cập đến vấn đề giá đất, Nhà nước
quản lý đất đai theo diện tích, loại đất, hạng đất, Nhà nước có quyền được giao đất
và thu hồi đất đã giao thì sự ra đời Luật đất đai năm 1993 đã có một số sửa đổi, bổ
sung để khắc phục những nhược điểm này. Trong đó, Nhà nước không chỉ có quyền
giao đất, thu hồi đất mà còn có quyền cho thuê đất. Việc cho thuê đất thực chất là
cho thuê quyền sử dụng đất đai. Với quyền này, đối tượng sử dụng đất đã được mở
rộng khá lớn, bao gồm không chỉ những tổ chức được giao đất mà cả những tổ chức
được thuê đất. Nếu như người sử dụng đất trong diện giao đất chủ yếu là hộ gia
đình, cá nhân thì người sử dụng đất trong diện thuê đất lại chủ yếu là các tổ chức
trong và ngoài nước. Luật đất đai 1993 thừa nhận đất có giá và Nhà nước xác định
giá để quản lý và để làm căn cứ tính tiền sử dụng đất trong quá trình giao đất, cho
thuê đất.
Luật đất đai sửa đổi bổ sung năm 1998, có bổ sung hình thức giao đất có thu
tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế trong nước đối với các dự án xây dựng kinh
doanh nhà ở và các dự án sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây cơ sở hạ tầng.
Tiếp tục đổi mới chính sách Pháp luật đất đai theo quan điểm, đường lối của
Đảng, Luật đất đai 2003 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại
diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Các nội dung về giao đất, cho thuê đất đối
với đối tượng sử dụng là tổ chức được hoàn thiện một cách đầy đủ, chặt chẽ, các
quy định rõ ràng, đảm bảo nguyên tắc sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm, quyền và
lợi ích của Nhà nước cũng như chủ sử dụng đất đều được đảm bảo.
Kế thừa những nội dung cơ bản của Luật đất đai 2003, Luật Đất đai năm 2013
có sửa đổi, bổ sung một số nội dung cho phù hợp với xu thế hội nhập và tinh thần
Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 của Bộ Chính trị “Tiếp tục đổi mới
chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi
mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo
hướng hiện đại”.
10
Một số Nghị định của Chính Phủ, các văn bản dưới Luật để làm rõ Luật đất
đai như sau:
- Luật đất đai 2013
- Nghị định số 85/CP của Chính phủ ngày 17/12/1996 quy định việc thi hành
pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất và Chỉ thị số 245/TTg ngày 22 tháng 4 năm 1996.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ quy định chi
tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013..
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thu tiền sử
dụng đất.
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thu tiền thuê
đất, thuê mặt nước.
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi
thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định 104/2014/NĐ- CP ngày 14/11/2014 của Chính Phủ quy định về
khung giá đất.
- Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính Phủ quy định về xử
phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định về hồ sơ địa chính.
- Thông tư 30/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày
02/06/2014 Quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất,
thu hồi đất.
- Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày
02/6/2014 quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Thông tư 28/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày
11
02/6/2014 quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
- Công văn số 1244/TCQLĐĐ-CQHĐĐ ngày 22/9/2014 của Tổng cục Quản lý
đất đai – Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn điều chỉnh quy hoạch, kế
hoạch sử đụng đất các cấp và lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm các cấp.
- Nghị quyết của Hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội về việc thông qua danh
mục của các dự án thu hồi đất năm 2016; dự án chuyển mục đích đất trồng lúa, rừng
phòng hộ, rừng đặc dụng 2016 thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng Nhân
dân thành phố Hà Nội.
Ngày 29/11/2013, Luật Đất đai 2013 cũng đã được Quốc hội thông qua, thay
thế cho Luật Đất đai năm 2003. Đây là đạo luật được người dân cả nước rất quan
tâm vì có ảnh hưởng đến nhiều mặt liên quan đến cuộc sống, kinh tế.
Đối với các tổ chức thì Luật Đất đai 2013 cũng có những điểm thay đổi đáng
chú ý, cụ thể như sau:
Về giao đất: Theo Luật Đất đai 2013, thì các tổ chức sự nghiệp công lập tự
chủ tài chính, các đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp,
lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,
nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh phải
chuyển sang thuê đất (điểm e khoản 1, khoản 2 Điều 56; khoản 2 Điều 60 Luật Đất
đai 2013) [28]. Bên cạnh đó, chủ thể sử dụng đất là các tổ chức được giao đất không
thu tiền sử dụng đất cũng được Luật Đất đai 2013 quy định, ngoài tổ chức sử dụng
đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước thì chỉ còn bao
gồm các tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất để xây dựng
công trình sự nghiệp.
Về thời hạn sử dụng đất: Về cơ bản, thời hạn giao đất, cho thuê đất cho các
cơ quan nhà nước, tổ chức kinh tế của Luật Đất đai 2003 với Luật Đất đai 2013 là
giống nhau. Tuy nhiên, theo Luật Đất đai 2013, đối với các đơn vị vũ trang nhân
dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm
muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp
với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh phải chuyển sang thuê đất thì thời hạn sử dụng
12
đất không quá 50 năm; với các tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, các
công trình công cộng có mục đích kinh doanh thì thời hạn sử dụng đất không quá 70
năm (Điều 126 Luật Đất đai 2013) [28].
Về đất nông nghiệp: Quy định đối với sử dụng đất nông nghiệp của tổ chức
của Luật Đất đai 2013 là đầy đủ và chi tiết hơn so với Luật Đất đai 2003 khi quy
định phải rà soát hiện trạng sử dụng đất, lập phương án sử dụng đất trong đó phải
xác định rõ diện tích, ranh giới sử dụng, diện tích từng loại đất được giữ lại sử dụng,
thời hạn sử dụng đất, diện tích đất bàn giao cho địa phương. Bên cạnh đó cũng nêu
trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đối với việc rà soát, phê duyệt phương án
sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất theo phương án sử dụng đất được phê duyệt; thu
hồi diện tích đất không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, giao khoán, cho
thuê, cho mượn trái pháp luật, bị lấn, bị chiếm… Ngoài ra, theo Luật Đất đai 2013,
tổ chức kinh tế đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng
vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối
trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành phải chuyển sang thuê đất (khoản 3, Điều
133, Luật Đất đai 2013) [28].
Về đất phi nông nghiệp: Luật Đất đai 2013 đã hoàn thiện hơn quy định về chế
độ sử dụng đất cho khu công nghiệp, khu công nghệ cao và khu kinh tế. Khi sử
dụng đất thì phải đồng thời lập quy hoạch, xây dựng khu nhà ở, công trình công
cộng nằm ngoài khu công nghiệp, khu chế xuất phục vụ đời sống người lao động
làm việc trong khu công nghiệp, khu chế xuất; quy hoạch, xây dựng khu nhà ở,
công trình công cộng nằm ngoài khu công nghệ cao để phục vụ đời sống chuyên
gia, người lao động làm việc trong khu công nghệ; việc lập khu kinh tế mới phải
phù hợp với quy hoạch tổng thể hệ thống các khu kinh tế trong cả nước (Điều 149,
Điều 150, Điều 151) [28]. Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2013 cũng bổ sung quy định
việc sử dụng đất cảng hàng không, sân bay dân dụng (Điều 156), đất xây dựng công
trình ngầm (Điều 161) [28].
13
1.2.2. Cơ sở pháp lý hiện hành về quản lý sử dụng đất của các tổ chức được nhà
nước giao đất
1.2.2.1. Căn cứ giao đất
Theo điều 52 của Luật đất đai 2013, các tổ chức để được giao đất, cho thuê
đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải dựa trên các căn cứ sau:
- Thứ nhất, diện tích đất được giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất phải có sự phù hợp với kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất của địa phương.
- Thứ hai, người có được giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất phải thể hiện được nhu cầu sử dụng đất qua đơn xin giao đất, cho thuê đất,
xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Khi nhận được đơn của người có nhu cầu nhận giao đất, thuê đất, chuyển mục
đích sử dụng đất cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ tiến hành rà soát hồ sơ, đối
tượng để từ đó ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục đích sử
dụng đất.
1.2.2.2. Đối tượng, thời hạn và thẩm quyền giao đất
a) Đối tượng được giao đất là các tổ chức gồm: UBND xã, cơ quan nhà nước,
tổ chức chính trị, tổ chức xã hội, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị - xã hội
- nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công, tổ chức kinh tế và tổ chức ngoại giao.
b) Thời hạn giao đất
Thời hạn giao đất đối với Luật đất đai 2013 cơ bản giống theo quy định tại
điều 66 và 67 của Luật Đất đai năm 2003 thì thời hạn giao đất được chia theo loại
đất sử dụng đất gồm đất sử dụng ổn định lâu dài và đất sử dụng có thời hạn. Tuy
nhiên, điểm đổi mới là:
Người được sử dụng đất ổn định lâu dài trong các trường hợp: đất làm trụ sở cơ
quan; xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
đất giao thông thủy lợi; đất xây dựng công trình y tế, văn hóa, giáo dục và đào tạo;
thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng và các công trình công cộng khác không
nhằm mục đích kinh doanh; đất có di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh.
Người sử dụng đất có thời hạn được quy định trong các trường hợp sau: Thời
hạn giao đất đối với tổ chức kinh tế sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp,
14
