QUYỀN sử DỤNG đất của tổ CHỨC cá NHÂN, nước NGOÀI tại VIỆT NAM,

LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian học tập, nghiên cứu tại Khoa Luật, Viện Đại học mở Hà Nội em
đã nhận được rất nhiều những kiến thức chuyên ngành cũng như xã hội vô cùng bổ ích
do các thầy giáo, cô giáo trong khoa truyền đạt bằng kiến thức, kinh nghiệm cũng như
tâm huyết của mình qua mỗi môn học, mỗi buổi giảng.
Em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới nhà trường và giảng viên hướng dẫn
thực tập Phùng Trọng Quế đã tạo điều kiện cho em được tham gia thực tập 2 tháng tại
Uỷ ban nhân dân xã Nậm Chà để tìm hiểu thực tiễn và tham gia trực tiếp vào công
việc của cơ quan chính quyền nhà nước từ đó vận dụng những kiến thức lý luận đã
học trên sách vở vào so sánh nhận xét với thực tiễn thực hiện các quy định pháp luật
tại địa bàn nhiệt tình hướng dẫn, chỉ bảo cho em trong suốt thời gian đi thực tập từ
việc nghiên cứu lý luận đến việc tìm hiểu thực tiễn cũng như trong quá trình hoàn
thiện chuyên đề báo cáo thực tập.
Em cũng xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến Ban lãnh đạo Uỷ ban nhân dân xã
Nậm Chà, các cán bộ, công chức xã đã tạo điều kiện cho em được tham gia vào các
công việc chuyên môn tại Uỷ ban cũng như cung cấp các thông tin, tài liệu liên quan
đến nội dung chuyên đề báo cáo, đóng góp ý kiến cho bản thân em trong suốt quá
trình đi thực tập cả về thời gian, kiến thức, kinh nghiệm và xuống địa bàn cơ sở nắm
bắt tình hình tâm tư nguyện vọng của nhân dân. Đây là những kiến thức vô cùng bổ
ích giúp em hoàn thiện năng lực của bản thân. Đặc biệt đã trao đổi thông tin kiến thức
liên quan đến chuyên đề báo cáo và đưa ra nhận xét để em chỉnh sửa và hoàn thiện
hơn, góp một phần nhỏ bé vào việc hoàn thiện các quy định của pháp luật liên quan
đến quyền sử dụng đất của tổ chức cá nhân nước ngoài khi thực hiện các dự án đầu tư
tại Huyện Nậm Nhùn.
Với Thời gian thực tập không dài và bước đầu đi vào thực tế tìm hiểu, vận
dụng những quy định pháp luật đã từng học trên giảng đường vào thực tế. Năng lực,
kiến thức của em còn nhiều hạn chế và còn nhiều bỡ ngỡ. Do vậy, không tránh khỏi
những thiếu sót, em rất mong nhận được những ý kiến đóng góp quý báu của quý
Thầy Cô, các cán bộ, công chức tại Uỷ ban nhân dân xã để kiến thức của em trong
lĩnh vực pháp luật về đất đai được hoàn thiện hơn.

Em xin kính chúc quý Thầy Cô trong khoa và nhà trường, các cán bộ, công
chức tại uỷ ban nhân dân xã thật dồi dào sức khỏe, niềm tin để tiếp tục thực hiện sứ
mệnh cao đẹp của mình là truyền đạt kiến thức cho thế hệ mai sau và phát triển kinh
tế - xã hội trên địa bàn.
Nậm Nhùn, ngày 22 tháng 07 năm 2018
Sinh viên thực tập


MỤC LỤC


4

PHẦN 1: GIỚI THIỆU CHUYÊN ĐỀ
Chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai được ghi nhận trong Hiến pháp 1980
(Điều 19) và được tiếp tục khẳng định trong Hiến pháp 1992 (Điều 17). Đồng thời với
việc khẳng định sở hữu toàn dân về đất đai, Hiến pháp năm 1992 đã đưa ra một quy
định có tính nguyên tắc: “Nhà nước giao cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định
lâu dài” (Điều 18). Đến Hiến pháp năm 2013 chế định về sở hữu đất đai tiếp tục được
quy định và hoàn thiện hơn nữa. Đây là một quy định có tính đổi mới nhằm tăng
thêm các quyền của cá nhân, tổ chức được giao đất để phù hợp với tình hình mới của
đất nước. Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VII đã khẳng định: “trên cơ sở
chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, ruộng đất được giao cho nông dân sử dụng ổn
định lâu dài, Nhà nước quy định bằng pháp luật các vấn đề về thừa kế, chuyển quyền
sử dụng đất”. Như vậy, quyền của người sử dụng đất ngày càng được mở rộng.
Chủ trương này đã được thể chế hoá trong Luật Đất đai 1993 và các Luật sửa
đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998 và năm 2001 và năm 2013 với
quy định cụ thể về các quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân Việt
Nam và tổ chức cá nhân nước ngoài thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam. Như

vậy, hành lang pháp lý cho việc thực hiện quyền của các chủ thể sử dụng đất đã được
thiết lập. Mặc dù trong Luật Đất đai năm 2013 vẫn chưa thể hiện rõ nội dung, điều
kiện, thủ tục cho việc chuyển quyền sử dụng đất nhưng các quy định này đã được Bộ
luật Dân sự 2015, Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam 2014 và các văn bản hướng
dẫn thi hành Luật Đất đai quy định khá cụ thể.
Trong những năm qua, khung pháp lý về kinh tế nói chung, về doanh nghiệp
nói riêng không ngừng được hoàn thiện và phát triển. Nhiều đạo luật đã được ban
hành mới hoặc sửa đổi bổ sung sao cho phù hợp với nội dung của Hiến Pháp 2013
như Bộ luật Dân sự, Luật Các tổ chức tín dụng, Luật Khuyến khích đầu tư trong nước,
Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, Luật Doanh nghiệp, các Luật về thuế, ... Song,
trên thực tế việc thực hiện quyền sử dụng đất của các chủ thể (chủ yếu là “tổ chức
kinh tế”) còn nhiều bất cập, đặc biệt là của các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư tại Việt
Nam. Trong quá trình CNH-HĐH đất nước, Đảng và Nhà nước ta có chủ trương
hội nhập kinh tế quốc tế ở quy mô ngày càng rộng hơn, trình độ ngày càng cao
hơn, với những bước đi được cân nhắc, tính toán chu đáo để tạo thế đứng mới
trên thị trường Khu vực và Thế giới.


5

Nghị quyết Trung ương V (Khoá IX) đã nêu vấn đề khuyến khích doanh
nghiệp tư nhân, kinh tế tập thể và hợp tác xã... Hiến pháp 2013 (Điều 22) quy định
quyền tự do kinh doanh của các thành phần kinh tế “doanh nghiệp thuộc mọi thành
phần kinh tế được liên doanh, liên kết với các cá nhân, tổ chức kinh tế trong và ngoài
nước theo quy định của pháp luật”, Điều 48 cũng đã quy định Người nước ngoài cư
trú ở Việt Nam phải tuân theo Hiến Pháp và pháp luật Việt Nam, được bảo hộ tính
mạng, tài sản và các quyền lợi ích chính đáng theo pháp luật Việt Nam. Hệ thống
pháp luật, chính sách về kinh tế liên quan đến hoạt động đầu tư nước ngoài (ĐTNN)
đang trong quá trình hoàn thiện nên thiếu tính đồng bộ, ổn định gây khó khăn không ít
tới hoạt động ĐTNN tại Việt Nam. Việc ban hành các Luật đề cập trên đây cùng các

văn bản hướng dẫn thi hành luật một mặt tạo dựng môi trường pháp lý theo hướng
từng bước thu hẹp sự cách biệt, tạo cơ sở cho việc tiến tới hình thành khung pháp lý
bình đẳng đối với doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn ĐTNN; nhưng
mặt khác cũng có những quy định chồng chéo, không thống nhất làm cho môi trường
kinh doanh của doanh nghiệp ĐTNN vốn đã khó khăn và nhiều rủi ro lại khó khăn
thêm, như các quy định về thuế thu nhập cao, thuế giá trị gia tăng, ngoại hối, lao
động, đất đai... Trên thực tế, việc thực hiện quyền của các tổ chức kinh tế nói chung
chưa thật sự bình đẳng. Trong đó, việc thực hiện quyền sử dụng đất của các chủ thể là
tổ chức kinh tế, đặc biệt là tổ chức kinh tế nước ngoài thực hiện các dự án đầu tư tại
các địa phương theo quy định của pháp luật là vấn đề đang được quan tâm nhiều nhất.
Với mục tiêu xây dựng Việt Nam thành một nước công nghiệp ở năm 2020, Đại hội
đại biểu toàn quốc lần thứ IX của Đảng (4/2001) quyết định định hướng chiến lược
phát triển kinh tế - xã hội 10 năm đầu Thế kỷ XXI là “Đẩy mạnh CNH - HĐH theo
định hướng xã hội chủ nghĩa, xây dựng nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở
thành một nước công nghiệp”.hình thành và phát triển thị trường bất động sản, bao
gồm cả quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, từng bước mở rộng thị trường
bất động sản cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư
tại Việt Nam.
Khi được khoa và nhà trường phân công về thực tập tại Uỷ ban nhân dân xã
Nậm Chà em nhận thấy vấn đề đất đai là một vấn đề hay, phạm vi rộng, còn nhiều bất
cập mà quy định của pháp luật chưa dự liệu được hết cũng như chưa thật sự tạo ra một
khung pháp lý vững chắc cho lĩnh vực này. Đặc biệt là các quy định pháp luật về


6

quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện các dự án đầu tư tại Việt
Nam. Vì vậy khi về thực tập tại đây. em đã quyết định lựa chọn chuyên đề “Thực tiễn
thực hiện các quy định pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, cá
nhân nước ngoài thực hiện các dự án đầu tư tại địa bàn xã Nậm Chà, Huyện Nậm

Nhùn, Tỉnh Lai Châu” làm chuyên đề báo cáo thực tập. Với thời gian thực tập hai
tháng không phải là dài, trình độ nhận thức của bản thân về lĩnh vực quyền sử dụng
đất của tổ chức kinh tế nước ngoài tại địa bàn xã còn hạn chế nên không tránh khỏi
những thiếu sót. Rất mong nhận được những ý kiến đóng góp của quý thầy cô để
chuyên đề được hoàn thiện hơn.
Trong chuyên đề này em tập trung triển khai một số nội dung cơ bản sau:
- Giới thiệu chuyên đề
- Trình bày quá trình tìm hiểu thu thập thông tin nơi thực tập:
+ Thời gian thu thập;
+ Phương pháp thu thập;
+ Nguồn thu thập tư liệu và các thông tin thu thập được;
+ Xử lý thông tin đã thu thập được (Phân tích, bình luận, đánh giá).
- Nhận xét và kiến Nghị:
+ Nhận xét
+ Kiến nghị
- Kết luận
- Danh mục tài liệu tham khảo


7

PHẦN II: QUÁ TRÌNH TÌM HIỂU VÀ THU THẬP THÔNG TIN
Tìm hiểu và thu thập thông tin là một giai đoạn quan trọng quyết định đến nội
dung và chất lượng chuyên đề báo cáo. Để tìm hiểu và thu thập thông tin đạt chất
lượng và hiệu quả thì người thu thập phải có khả năng định hướng và lựa chọn xem
mình muốn thu thập những thông tin gì? Thông tin nào là thông tin chính, thông tin
phụ? Thông tin đưa vào chuyên đề báo cáo, thông tin tham khảo; nguồn thu thập thông
tin được thu thập từ đâu? Nên lựa chọn những nguồn thông tin là các văn bản quy
phạm pháp luật, các báo cáo của cơ quan nhà nước vì đây là những nguồn thông tin
chính thống, bên cạnh đó có thể thu thập từ sách, báo, internet, các phương tiện thông

tin đại chúng.
1. Thời gian thu thập
Trong khoảng thời gian 2 tháng từ ngày 25 tháng 06 năm 2017 đến ngày 17
tháng 08 năm 2016 thực tập tại Uỷ ban nhân dân xã Nậm Chà kết hợp với xuống cơ sở
tại một xã miền núi, xã có nhiều đồng bào dân tộc sinh sống thuộc huyện Nậm Nhùn
huyện mới được tách ra từ huyện Mường tè của tỉnh Lai Châu. Vì vậy mà điều kiện
kinh tế xã hội trên địa bàn xã còn gặp nhiều khó khăn, với diện tích tự nhiên rộng lớn
19.258,57 ha, dân số 3.256 nhân khẩu. Nhằm ưu tiên thu hút đầu tư vào các địa
phương trên địa bàn tỉnh Lai Châu Hội đồng nhân dân tỉnh đã ban hành nhiều chính
sách ưu tiên khuyến khích đầu tư trong đó ưu tiên quyền sử dụng đất cho các tổ chức,
cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam. Trên địa bàn xã Nậm Chà chính quyền xã
cũng luôn ưu tiên cho các tổ chức kinh tế nước ngoài đầu tư và đặt trụ sở phát triển
kinh tế trên địa bàn. Khi về thực tập giúp việc cho các công chức chuyên môn tại xã
như công chức tư pháp hộ tịch, công chức địa chính Xây dựng - Nông nghiệp - Môi
trường và các công chức khác. Đi xuống các bản, làng tìm hiểu nắm bắt địa bàn.
Đồng chí Chủ tịch xã đã giao cho đồng chí Phó chủ tịch Chảo San Sinh hướng dẫn
đoàn thực tập cũng như các công chức có liên quan đến chuyên môn chỉ bảo nghiên
cứu, tìm hiểu quy định của Pháp luật. Khi vào thực tập em đã quyết định lựa chọn
tìm hiểu Thực tiễn thực hiện các quy định pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ
chức kinh tế, cá nhân nước ngoài thực hiện các dự án đầu tư tại địa bàn xã Nậm Chà,
Huyện Nậm Nhùn, Tỉnh Lai Châu” Nhờ sự hướng dẫn, giúp đỡ của các cán bộ, công
chức xã em đã tìm hiểu được nhiều thông tin hữu ích liên quan trực tiếp đến nội dung
chuyên đề báo cáo cụ thể như sau:


8

+ Thu thập, đọc và nghiên cứu các quy định của pháp luật liên quan đến
quyền sử dụng đất trong Hiến pháp 2013, Bộ luật dân sự 2015, Luật đất đai 2013,
Luật đấu giá tài sản 2016, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật

đất đai, Nghị định số 01/2017/NĐ-CP sửa đổi Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng
dẫn thi hành luật đất đai có hiệu lực ngày03/03/2017, Thông tư số 24/2014/TTBTNMT về hồ sơ địa chính, Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT về bản đồ địa chính,
Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển
mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, Thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP
Quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền
sử dụng đất hoặc cho thuê đất và các Nghị quyết của hội đồng nhân dân liên quan
đến lĩnh vực đất đai.
Đây là khâu đầu tiên trong quá trình thu thập thông tin giúp em hình dung và
nắm vững các quy định của pháp luật liên quan đến lĩnh vực quyền sử dụng đất.
+ Tìm hiểu về diện tích đất tại địa bàn cũng như đất giao cho các tổ chức,
cá nhân nước ngoài quyền sử dụng tại địa bàn xã Nậm Chà.
+ Nghiên cứu về dự án đầu tư của các tổ chức, cá nhân nước ngoài tại địa
bàn xã Nậm Chà
+ Cùng địa chính xuống các hộ tại các bản làng tổng hợp ý kiến người dân.
+ Xem xử phạt, nghiên cứu hồ sơ các trường hợp vi phạm về đất đai
Tập trung nghiên cứu kỹ các Nghị Quyết của hội đồng nhân dân liên quan đến
chính sách thu hút đầu tư vào địa bàn tỉnh Lai Châu.
2. Phương pháp thu thập thông tin
Chuyên đề báo cáo được thực hiện trên cơ sở lý luận chủ nghĩa Mác - Lê nin về
Nhà nước và Pháp luật; Quan điểm của Đảng và Nhà nước ta về chế độ sở hữu toàn
dân đối với đất đai. Nội dung của báo cáo được xây dựng trên cơ sở phân tích văn bản
quy phạm pháp luật của Nhà nước, các văn bản hướng dẫn thi hành của Chính Phủ, Bộ
tài nguyên môi trường, các Nghị quyết của hội đồng nhân dân tỉnh Lai Châu và các tài
liệu tổng kết thực tiễn áp dụng Luật Đất đai về quyền sử dụng đất trên địa bàn. Các tài
liệu, sách báo về pháp luật kinh tế, đối ngoại,... được tham khảo, phân tích và sử dụng
trong báo cáo; Đặc biệt là các kết luận đánh giá, nhận xét, các giải pháp đưa ra một
cách hệ thống của các tổ nghiên cứu về chính sách, sửa đổi pháp luật Đất đai và quyền
sử dụng đất của các đối tượng đầu tư nước ngoài của Tổng cục quản lý đất đai, Bộ Kế

9

hoạch và Đầu tư phối hợp với các Bộ, Ngành liên quan trong quá trình hoàn thiện
pháp luật.
Phương pháp nghiên cứu chủ yếu được sử dụng trong báo cáo này là phương
pháp duy vật biện chứng xem xét các sự vật, hiện tượng luôn trong trạng thái phát triển
và xem xét nó trong các mối quan hệ khác. Các phương pháp cụ thể được sử dụng để
giải quyết các vấn đề đặt ra trong báo cáo là: phương pháp phân tích để phân tích các
quy định của pháp luật những ưu điểm, hạn chế cũng như thực tiễn thực hiện các quy
định pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức cá nhân nước ngoài, phương pháp
tổng hợp được sử dụng để tổng hợp các kiến thức lý luận và thực tiễn lựa chọn vào
chuyên đề từ đó đưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất
có yếu tố nước ngoài, so sánh với các quốc gia trên thế giới về chính sách đất đai,
thống kê các số liệu thực tế từ báo cáo, khảo sát thực tế tại địa bàn huyện trực tiếp
xuống một số khu đất được giao, cho thuê trao đổi, hỏi các quy định pháp luật từ các
công chức chuyên môn tại xã, phòng tài nguyên môi trường.
3. Nguồn thu thập thông tin
Nguồn thông tin em thu thập chủ yếu tại Uỷ ban nhân dân xã Nậm Chà bên
cạnh đó em thu thập các thông tin thực tiễn trên địa bàn huyện và địa bàn tỉnh để so
sánh đầu tư của của các tổ chức, cá nhân nước ngoài tại các khu vực. Nghiên cứu các
quy định pháp luật trên các phương tiện thông tin đại chúng đài, báo, ti vi, internet.
Các Nghị quyết của hội đồng nhân dân dân tỉnh và quyết định của uỷ ban nhân dân
tỉnh về các chính sách ưu đãi thu hút đầu tư tại địa bàn. Để bài báo cáo đạt chất lượng
và có tính thuyết phục cao bên cạnh những thông tin lý luận em còn xuống trực tiếp cơ
sở nơi có đất được giao gặp gỡ chủ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thu thập
thông tin nắm bắt tình hình thực tiễn.
Qua thời gian 2 tháng em đã tập hợp và thu thập được thông tin từ các nguồn sau:
- Hiến pháp 2013;
- Bộ luật dân sự 2015;
- Luật đất đai năm 2013;

- Luật đấu giá tài sản 2016;
- Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Năm năm 2014;
- Các nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai năm 2013;


10

+ Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính Phủ quy định chi
tiết thi hành một số điều của Luật đất đai;
+ Nghị định số 01/2017/NĐ-CP sửa đổi Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng
dẫn thi hành luật đất đai có hiệu lực ngày03/03/2017;
+ Nghị định số 57/2018/NĐ-CP về cơ chế, chính sách khuyến khích doanh
nghiệp đầu tư vào nông nghiệp, nông thôn;
+ Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính, Thông tư số
25/2014/TT-BTNMT về bản đồ địa chính;
+ Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất,
chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất;
+ Thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP Quy định việc tổ chức
thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho
thuê đất;
- Các Nghị quyết và quyết định của Hội đồng nhân dân và Uỷ ban nhân
dân tỉnh Lai Châu như:
+ Nghị quyết số 69/2012/NQ-HĐND ngày 07 tháng 12 năm 2012 Nghị
quyết ban hành chính sách ưu đãi, hỗ trợ đầu tư trên địa bàn tỉnh Lai Châu;
+ Nghị quyết số 119/2014/NQ-HĐND Nghị quyết sửa đổi, bổ sung, bãi
bỏ, một số nội dung Nghị quyết số 69/2012/NQ-HĐND ngày 07 tháng 12 năm
2012 Nghị quyết ban hành chính sách ưu đãi, hỗ trợ đầu tư trên địa bàn tỉnh Lai
Châu;
+ Thông tư 16/2015/TT-BKHĐT quy định biểu mẫu thực hiện thủ tục đầu tư và
báo cáo hoạt động đầu tư tại Việt Nam

+ Nghị định 194/2013/NĐ-CP về đăng ký lại, chuyển đổi doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài và đổi Giấy phép đầu tư của dự án đầu tư theo hình thức hợp đồng
hợp tác kinh doanh
+ Thông tư 186/2010/TT-BTC hướng dẫn việc chuyển lợi nhuận ra nước ngoài
của tổ chức, cá nhân nước ngoài có lợi nhuận từ việc đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo
quy định của Luật Đầu tư
+ Quyết định số 08/2013/QĐ-UBND quy định về chính sách ưu đãi, hỗ trợ đầu
tư, trình tự, thủ tục thực hiện ưu đãi, hỗ trợ đầu tư đối với các tổ chức, cá nhân có
dự án đầu tư trên địa bàn tỉnh Lai Châu;


11

- Báo cáo của Uỷ ban nhân dân xã Nậm Chà qua các năm:
+ Báo cáo tình hình thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo
quốc phòng - an ninh năm 2015 phương hướng nhiệm vụ năm 2016;
+ Báo cáo tình hình thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo
quốc phòng - an ninh năm 2016 phương hướng nhiệm vụ năm 2017;
+ Báo cáo tình hình thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo
quốc phòng – an ninh năm 2017 phương hướng nhiệm vụ năm 2018;
+ Báo cáo tình hình thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế xã hội, đảm bảo quốc
phòng an ninh 6 tháng đầu năm; phương hướng, nhiệm vụ trọng tâm 6 tháng cuối năm
2018;
- Ngoài ra còn có các tài liệu tham khảo khác như các bài báo, các phương tiện
thông tin…
4. Các thông tin thu thập được
Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất
xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư

nhà ở để cho thuê. Theo quy định tại Nghị định số 46/2014 của Chính phủ quy định về
thu tiền thuê đất, thuê mặt nước và thông tư số 11/2018/TT-BTC ban hành ngày 30
tháng 01 năm 2018 thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của thông tư số 77/2014/TTBTC ngày 16 tháng 06 năm 2014 của Bộ tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị
định số 46/2014/ NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu
tiền thuê đất, thuê mặt nước. thì tiền thuê đất được tính như sau:
Trường hợp người được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian
thuê và được miễn toàn bộ tiền thuê đất nhưng trong thời gian thuê có nguyện vọng
nộp tiền thuê đất (không hưởng ưu đãi) thì số tiền thuê đất phải nộp một lần cho thời
gian thuê đất còn lại được xác định theo chính sách và giá đất tại thời điểm người sử
dụng đất có văn bản đề nghị được nộp tiền thuê đất. Đơn giá thuê đất thu một lần cho
cả thời gian thuê còn lại được xác định như sau:
+ Trường hợp diện tích tính thu tiền thuê đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị
(tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc


12

Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối
với các tỉnh còn lại:
Giá đất tại Bảng
Đơn giá thuê đất thu
một lần cho thời gian =
thuê đất còn lại

giá đất
Thời hạn của
loại đất tại Bảng

x

Hệ số điều
chỉnh giá đất

x

Thời gian phải
nộp tiền thuê đất

giá đất
Trong đó:
- Thời gian phải nộp tiền thuê đất bằng (=) thời hạn thuê đất trừ (-) thời gian
thực tế đã sử dụng đất
- Thời hạn của loại đất tại Bảng giá đất theo quy định của Chính phủ về giá đất.
+ Trường hợp diện tích tính thu tiền thuê đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị
(tính theo giá đất trong Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành phố trực
thuộc Trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ
đồng trở lên đối với các tỉnh còn lại thì đơn giá thu tiền thuê đất một lần cho cả thời
gian thuê còn lại do Sở Tài nguyên và Môi trường xác định, chuyển cho Hội đồng
thẩm định giá đất của địa phương do Sở Tài chính làm Thường trực Hội đồng để tổ
chức thẩm định, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt”.
Điều chỉnh giá thuê đất: Giá thuê đất cho mỗi dự án được ổn định ít nhất là 5
năm. Khi điều chỉnh tăng thì mức tăng không vượt quá 15% của mức quy định lần
trước giá thuê của công ty liên doanh. Nếu dự án thuê chưa đủ 5 năm kể từ thời điểm
xác định giá thuê đất lần trước thì vẫn áp dụng giá thuê đất hiện tại đến khi đủ 5 năm
mới tính lại theo mức giá mới. Việc điều chỉnh tăng giá thuê đất không áp dụng cho
các trường hợp:
+ Trả 01 lần ngay từ đầu cho suốt thời gian hoạt động của dự án, mà tại thời
điểm điều chỉnh đã xác định xong đơn giá thuê đất và đã trả trước tiền thuê đất
+ Trả trước tiền thuê đất 01 lần cho từng thời hạn nhiều năm đầu của từng
thời hạn thuê đất, mà trong thời hạn đó có điều chỉnh tăng tiền thuê đất;

+ Bên Việt Nam được Nhà nước cho phép sử dụng tiền thuê đất góp vốn liên
doanh với tổ chức cá nhân nước ngoài mà tại thời điểm điều chỉnh đã xác định xong
đơn giá thuê đất.
Thẩm quyền xác định giá thuê đất: UBND cấp tỉnh quyết định đơn giá thuê đất
hoặc điều chỉnh đơn giá thuê đất cho từng dự án trên cơ sở đề nghị của Giám đốc Sở


13

Tài chính - Vật giá. Trường hợp có ý kiến khác nhau về đơn giá thuê đất giữa người
thuê đất với cơ quan có thẩm quyền quyết định đơn giá thuê đất thì quyết định giải
quyết cuối cùng là của Bộ Tài chính. Khi đất được bàn giao để sử dụng là thời điểm
tính thuế đất.
Miễn giảm tiền thuê đất: Việc miễn giảm tiền thuê đất được xem xét kỹ lưỡng
theo quy định của Chính phủ, cụ thể:
+ Dự án đầu tư theo quy chế BOT, BTO, BT theo quy định của Chính phủ;+ Dự
án trong thời gian xây dựng cơ bản (được tính cho từng hạng mục hoặc giai đoạn xây
dựng nếu độc lập, nếu không tính riêng thì tính theo hạng mục có tỷ trọng vốn đầu tư
lớn nhất);
+ Đối với các dự án trồng rừng, trong thời gian kinh doanh còn được giảm 90%
số tiền thuê đất phải nộp;
+ Miễn tiền thuê đất phải nộp kể từ ngày xây dựng cơ bản hoàn thành đưa dự án
vào hoạt động;
+ Đối với các dự án gặp khó khăn phải tạm ngừng hoạt động/xây dựng cơ bản
được miễn tiền thuê đất; Trường hợp nộp trước tiền thuê đất 1 lần cho nhiều năm ngay
trong năm đầu. Việc thực hiện giảm, miễn thuếđất được áp dụng đối với tất cả các dự
án có vốn ĐTNN tại Việt Nam. Chi tiết miễn, giảm được quy định tại nghị định số
46/2014/NĐ-CP và Thông tư số 77/2014/TT-BTC;

14

Bảng 1: Kết quả cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất
để thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn xã Nậm Chà năm 2015
Số tổ chức, cá nhân
nước ngoài được Uỷ
Stt

Tên bản

ban nhân dân tỉnh

Cơ cấu

Diện tích (m2)

%

cho thuê đất trên địa
1
2
3

Bản Nậm Chà
Bản Táng Ngá
Bản Huổi Lĩnh

bàn xã Nậm Chà
01
02

01

5.000
10.000
20.000

25
50
25

Bảng 2: Kết quả cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất
để thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn xã Nậm Chà năm 2016
Số tổ chức, cá nhân
nước ngoài được Uỷ
Stt

Tên bản

Diện tích

ban nhân dân tỉnh

(m2)

cho thuê đất trên
1
2
3

Bản Nậm Chà

Bản Huổi Mắn
Bản Huổi Dạo

địa bàn xã Nậm Chà
02
02
02

Cơ cấu %

25.000
15. 000
30.000

33,3
33,3
33,4

Bảng 3: Kết quả cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất
để thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn xã Nậm Chà năm 2017
Số tổ chức, cá nhân
nước ngoài được Uỷ
Stt

Tên bản

ban nhân dân tỉnh

Diện tích (m2)

Cơ cấu %

cho thuê đất trên địa
bàn xã Nậm Chà
Huổi lĩnh
3
7.000
50
Táng Ngá
2
25.000
33,3
Huổi Só
1
15.000
16,7
Bảng 5: Kết quả cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất

1
2
3

để thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn xã Nậm Chà 6 tháng đầu năm 2018
Stt

Tên bản

Số tổ chức, cá

Diện tích

nhân nước ngoài

(m2)

Cơ cấu %


15

được Uỷ ban nhân
dân tỉnh Lai Châu
1

Nậm Chà

cho thuê đất
1

7.000

100

Bảng 6: Kết quả cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất để thực hiện
các dự án đầu tư trên địa bàn xã Nậm Chà từ năm 2015 - 6 tháng đầu năm 2018
Số tổ chức, cá nhân
nước ngoài được Uỷ
STT

Năm

ban nhân dân tỉnh

Diện tích (m2)

Cơ cấu

Lai Châu cho thuê
1
2
3
4

2015
2016
2017
2018
Tổng số

đất
4
6
6
1
17

35.000
70.000
47000
7000

157.000

(%)

23,52
35,29
35,29
9,41
100

Do các tổ chức, cá nhân nước ngoài chủ yếu đầu tư vào địa bàn xã để phát triển
trồng cây lâm nghiệp và nông nghiệp trình độ cao. Theo quy định tại khoản 3 điều 126
đất sử dụng có thời hạn. Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng
vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở
sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định
cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư
tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất,
thuê đất nhưng không quá 50 năm.
+ Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào
địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội
đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không
quá 70 năm.
+ Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc
để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án;
người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.


16

+ Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà
nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này.
Bảng 7: Kết quả thanh tra, kiểm tra việc sử dụng đất từ năm 2015 đến 6
tháng đầu năm 2018 tại địa bàn xã Nậm Chà, Huyện Nậm Nhùn, tỉnh Lai Châu.
STT
1
2

Năm/Nội dung
Số tổ chức thanh, kiểm tra
Số trường hợp tổ chức, cá nhân nước

2015
05
01

2016
07
01

2017
08
02

0
0
3.000.000

0
0

0

1
1.000.000
5.000.000

ngoài sử dụng đất sai mục đích so với
3
4
5

hợp đồng thuê đất
Số trường hợp lấn chiếm đất
Truy thu tiền thuê đất (đồng)
Xử phạt vi phạm hành chính (đồng)
5. Xử lý thông tin thu thập được

5.1. Khái quát chung về quyền sử dụng đất
Khái niệm quyền sử dụng đất:
Theo quy định tại điều 189 Bộ luật dân sự 2015 đã đưa ra khái niệm Quyền sử
dụng: Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản.
Quyền sử dụng có thể được chuyển giao cho người khác theo thỏa thuận hoặc theo quy
định của pháp luật. Đây là quyền năng quan trọng của quyền sở hữu, việc khai thác lợi
ích vật chất của đối tượng sử dụng chính là mục đích của sở hữu. Sử dụng đất là
những hoạt động của con người liên quan trực tiếp tới đất, sử dụng nguồn tài nguyên
đất hoặc có tác động lên nó. Việc sử dụng đất chịu ảnh hưởng của 3 yếu tố, đó là: (i)
những người liên quan đến việc sử dụng đất; (ii) chất lượng hoặc giới hạn của thành
phần đơn vị đất; và (iii) phương án sử dụng đất trong vùng. Chúng ta thấy rằng quyền
sử dụng đất là một khái niệm đã có từ lâu và được hiểu theo hai nghĩa nghĩa rộng và
nghĩa hẹp.

Theo nghĩa rộng, đó là một loại quyền tài sản độc lập, quyền được chiếm dụng,
được sử dụng, được thu lợi và được định đoạt theo quy định của pháp luật.
Theo nghĩa hẹp, đó là quyền được sử dụng đất theo các mục đích mà pháp luật
quy định, là một trong ba quyền năng của chế độ sở hữu;
Mặc dù được hiểu theo hai nghĩa nhưng tựu chung lại chúng ta có thể hiểu một
cách chung nhất như sau: quyền sử dụng đất là quyền khai thác những thuộc tính có


17

lợi từ đất một cách hợp pháp thông qua các hành vi sử dụng đất hoặc
chuyển quyền đó cho người khác.
Quyền sử dụng đất là một quan hệ pháp luật dân sự nên như mọi quan hệ pháp
luật dân sự khác, nó cũng được hình thành bởi những sự kiện pháp lý nhất định.
Những sự kiện pháp lý là cơ sở để xác lập quyền sử dụng đất. Vì vậy, pháp luật cần
phải quy định các căn cứ để xác lập quyền sử dụng đất để đánh giá tính hợp pháp của
quyền sử dụng đất; nói cách khác, bất cứ một quan hệ pháp luật dân sự nào cũng đều
phát sinh, thay đổi, hay chấm dứt dựa trên những sự kiện pháp lý nhất định. Từ đòi hỏi
thực tiễn, pháp luật đất đai và pháp luật dân sự đã có các quy định làm cơ sở cho việc
xác định căn cứ xác lập quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân. Việc
xác định các căn cứ này tạo cơ sở pháp lý cho người sử dụng đất thực hiện các quyền
của mình. Các cơ sở pháp lý cho việc thiết lập quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai là:
quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
quy định tại Điều 23, 24 đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; tại Điều 80
quy định đối với các tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam (thuộc thẩm
quyền của Chính phủ và Uỷ ban Nhân dân Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương).
Những quy định chung trong Luật Đất đai đã được Bộ luật Dân sự chi tiết hoá và phát
triển thêm những quy định căn cứ xác lập quyền sử dụng đất. Ví dụ như
quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình được xác lập do Nhà nước giao đất và cho
thuê đất, do được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của Bộ

luật Dân sự và pháp luật về đất đai.
Đặc điểm của quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất của chủ thể sử dụng đất là một phạm trù khá rộng,
bao gồm nhiều quyền năng pháp lý khác nhau, trong đó, mỗi quyền khi được
thực hiện đều có ít nhiều những mối liên hệ với nhau. Bản thân các quyền
này phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt đều phải tuân thủ các quy định của pháp luật.
Trên cơ sở định nghĩa về quyền sử dụng đất đã đề cập, với những cơ sở lý luận và
pháp lý, có thể thấy được những đặc điểm chung nhất của quyền sử dụng đất như sau:
Một là, quyền sử dụng đất là một loại quyền phụ thuộc và không trọn
vẹn: quyền sử dụng đất chỉ có thể phát sinh khi được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất. Các tổ chức, cá nhân nước ngoài khi thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam
được nhà nước trao quyền sử dụng đất thông qua hình thức giao đất và cho thuê đất


18

Tính phụ thuộc của quyền sử dụng đất thể hiện rất rõ khi tổ chức, cá nhân sử dụng đất
không được tự mìnhquyết định mọi vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện các
quyền năng của mình, mà chỉ được quyết định một số vấn đề, còn cơ bản họ phải tuân
thủ đúng theo quy định trong hợp đồng giao và cho thuê đất, theo ý chí của Nhà nước
với tư cách là người chủ sở hữu đối với đất đượcgiao như phải sử dụng đất theo đúng
mục đích của đất đó khi được giao; nếu tự ý thay đổi mục đích sử dụng khi chưa được
các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thì sẽ bị coi như là đã vi phạm pháp
luật về đất đai và phải chịu hậu quả pháp lý do hành vi vi phạm của mình gây nên
theo quy định của pháp luật.
Hai là, Quyền sử dụng đất là một loại quyền dân sự đặc thù: quyền
sử dụng đất được phát sinh từ quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Đồng thời là
một loại quyền phát sinh trên cơ sở kết hợp một cách đặc thù quyền tài sản
của chủ sở hữu với yếu tố quyền lực Nhà nước. Đất đai, như vậy cũng được coi như là
một loại hàng hoá, song với những tính chất đặc biệt của loại hàng

hoá tài sản này nên việc giao dịch về quyền sử dụng loại hàng hoá này phải
được thực hiện theo một quy trình đặc thù không hoàn toàn giống việc giao
dịch các loại hàng hoá thông thường khác.
Tính đặc thù đó được thể hiện ở các điểm sau:
- So với chủ sở hữu tài sản thông thường, người chủ sử dụng đất không có
được toàn bộ quyền năng như với chủ sở hữu (quyền tặng cho, cho mượn và
tiêu huỷ tài sản);
- Quyền năng của người sử dụng đất khi thực hiện được pháp luật quy
định chặt chẽ hơn về hình thức, thủ tục và điều kiện:
+ Về hình thức, nhất thiết phải thông qua hợp đồng bằng văn bản, được
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chứng thực và đăng ký;
+ Về điều kiện, việc chuyển quyền sử dụng đất dưới bất cứ hình thức nào chỉ
được tiến hành khi có những điều kiện nhất định (có khi điều kiện đó được
quy định cho cả hai bên);
+ Về thời hạn, thực hiện quyền của người sử dụng đất chỉ áp dụng trong
thời gian nhất định theo quy định của pháp luật.


19

Thẩm quyền thực hiện trách nhiệm đại diện cho chủ sở hữu là nhà nước được
pháp luật quy định cụ thể, rõ ràng để các chủ thể dễ dàng thực hiện nhiệm vụ, quyền
hạn của mình.
5.2. Một số quy định của Pháp luật về quyền sử dụng đất của Tổ chức, cá
nhân nước ngoài khi thực hiện các dự án đầu tư.
Được quy định trong một số văn bản quy phạm pháp luật như Luật đất đai 2013
tại điều 55 cũng đã quy định Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất bao gồm:
Thứ nhất, hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở; tổ chức kinh tế được giao đất để
thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê . Quy định
với nhóm chủ thể này so với Luật đất đai 2003, thì Luật đất đai 2013 đã thu hẹp đối

tượng giao đất có thu tiền sử dụng đất (giảm hai đối tượng tương ứng với ba loại đất)
chuyển sang thuê đất (đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh, đất xây
dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh, đất nông nghiệp), chỉ còn giao đất
có thu tiền sử dụng đất đối với đất ở. Quy định này là phù hợp với thực tế hiện nay, khi
mà quỹ đất “công” do Nhà nước quản lý không còn nhiều do phần lớn đất đai đã được
giao, cho thuê cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài (gọi chung là
người sử dụng đất).
Tại điểm đ khoản 1 điều 56 Luật đất đai năm 2013 đã quy định Tổ chức kinh tế,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử
dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy
sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình
công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;
Điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để
thực hiện dự án đầu tư
Được quy định tại điều 58 Luật đất đai năm 2013
Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng
vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ
tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền
chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi
có một trong các văn bản sau đây:


20

+ Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển
mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất
rừng đặc dụng trở lên;
+ Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển mục
đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng
đặc dụng.

Đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển thì
cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất khi được sự chấp thuận bằng văn bản của các bộ, ngành
có liên quan.
Người được nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải có các điều kiện sau đây:
+ Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu
tư;
+ Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;
+ Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử
dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.
+ Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Đây là các quy định chung không phân biệt tổ chức cá nhân nước ngoài hay
trong nước.
Về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đich sử dụng
đất được quy định tại điều 59 Luật đất đai 2013
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;
Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;
Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;
Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật
này;
Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.


21

- Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia
đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện
tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
trước khi quyết định;
Giao đất đối với cộng đồng dân cư.
- Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào
mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền.
Tại điều 15 Luật đầu tư năm 2014 pháp luật nước ta cũng quy định về hình thức
và đối tượng áp dụng ưu đãi đầu tư trong đó có ưu đãi miễn giảm tiền thuê đất, tiền sử
dụng đất, thuế sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện các dự án
đầu tư tại địa bàn xã có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn, khu vực biên giới
5.3. Thực tiễn quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài khi thực
hiện các dự án đầu tư tại địa bàn xã Nậm Chà, huyện Nậm Nhùn, tỉnh Lai Châu
* Khái quát về địa bàn xã Nậm Chà
Xã Nậm Chà là xã thuộc địa bàn huyện Nậm Nhùn có tổng diện tích tự nhiên là
19.258,57 ha, Có 7 bản với 580 hộ, 3.256 nhân khẩu, có 3 dân tộc (Dao, Mông, Cống) cùng
sinh sống. Tỷ lệ hộ nghèo chiếm 52,62% (theo tiêu chí nghèo đa chiều). Địa bàn xã rộng và bị
chia cắt bởi nhiều khe, suối sâu, giao thông đi lại từ trung tâm xã tới các bản còn gặp nhiều
khó khăn, nhất là vào mùa mưa.

Về cơ cấu tổ chức: Hiện nay Ủy ban nhân dân xã Nậm Chà là xã loại 2 có tổng
số 23 đồng chí. Trong đó Dân tộc Thái: 15; Dân tộc Kinh: 3; dân tộc Mông: 5. Trong
đó trung cấp 15 đồng chí, cao đẳng 2, đại học: 6 đồng chí. Trình độ lý luận chính trị:
Trung cấp: 06, Sơ cấp: 10. Về tổ chức bộ máy đơn vị bao gồm 01 chủ tịch Uỷ ban
nhân dân, 01 phó chủ tịch Uỷ ban nhân dân, 01 chủ tịch Hội đồng nhân dân, 01 phó

chủ tịch Hội đồng nhân dân, 01 chủ tịch Uỷ ban mặt trận tổ quốc Việt Nam, 01 chủ
tịch Hội cựu chiến binh Việt Nam, 01 Chủ tịch hội nông dân Việt Nam, 01 Chủ tịch
Hội liên hiệp phụ nữ Việt Nam, 01 Bí thư đoàn thanh niên cộng sản Hồ Chí Minh và
các công chức chuyên môn tại xã bao gồm: 01 Trưởng công an; 01 chỉ huy trưởng


22

quân sự; 01 Tài Chính - Kế toán; 01 Văn phòng - thống kê; 02 Tư pháp - Hộ tịch; 01
Văn hoá - Xã hội; 03 Địa chính Xây dựng - Nông nghiệp - Môi trường; 01 bảo vệ uỷ
ban; 01 nhân viên dọn dẹp.
* Thực tiễn việc cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất để thực hiện các
dự án đầu tư trên địa bàn xã Nậm Chà từ năm 2015 đến 6 tháng đầu năm 2018
Lai châu là một tỉnh có điều kiện kinh tế xã hội còn nhiều khó khăn nên các
cấp, các ngành luôn nỗ lực ban hành và đưa ra nhiều chính sách ưu đãi, hỗ trợ để thu
hút đầu tư phát triển kinh tế trên địa bàn. Hội đồng nhân dân tỉnh Lai Châu đã ban
hành nhiều Nghị quyết ban hành chính sách ưu đãi, hỗ trợ đầu tư trên địa bàn tỉnh Lai
Châu như Nghị quyết số 69/2012/NQ-HĐND ngày 07 tháng 12 năm 2012 Nghị quyết
ban hành chính sách ưu đãi, hỗ trợ đầu tư trên địa bàn tỉnh Lai Châu, Nghị quyết số
119/2014/NQ-HĐND ngày 10 tháng 12 năm 2014 Nghị quyết của Hội đồng nhân dân
tỉnh Lai Châu khoá XIII kỳ họp thứ 9 sửa đổi, bổ sung, bãi bỏ một số nội dung Nghị
quyết số 69/2012/NQ-HĐND tỉnh về ban hành chính sách ưu đãi, hỗ trợ đầu tư trên
địa bàn tỉnh Lai Châu. Khi Nghị quyết của Hội đồng nhân dân tỉnh được ban hành đã
tạo ra khung pháp lý thu hút đầu tư vào địa bàn tỉnh. Trong những năm trở lại đây số
lượng các dự án đầu tư phát triển kinh tế trên địa bàn tỉnh tăng rõ rệt đặc biệt là các dự
án đầu tư có sự tham gia của các tổ chức, cá nhân nước ngoài vào khai thác các tiềm
năng thế mạnh, phát triển trồng cây, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, trồng cây công
nghiệp, phát triển du lịch tại địa bàn các xã trên địa bàn tỉnh.
Uỷ ban nhân dân xã Nậm Chà nơi em thực tập cũng có một số tổ chức, cá nhân
nước ngoài thực hiện dự án đầu tư vào một số bản trên địa bàn xã, được Uỷ ban nhân

dân tỉnh Lai Châu cho thuê đất và miễn giảm tiền thuê đất số liệu cụ thể được thể hiện
tại các bảng đã thu thập tại mục 4 các thông tin thu thập được.
Bảng 1 cho ta biết kết quả cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất để thực
hiện dự án đầu tư vào một số bản trên địa bàn xã Nậm Chà để trồng cây lâm nghiệp và
nuôi trồng thuỷ sản cụ thể năm 2015 có 2 tổ chức và 2 cá nhân đầu tư vào 3 bản trên
địa bàn xã Nậm Chà, bản Nậm Chà 01 tổ chức đầu tư với tổng diện tích được uỷ ban
nhân dân tỉnh cho thuê là 5000m2, chiếm 14,28 % tổng diện tích cho thuê tại địa bàn
xã. Bản Táng Ngá được 01 tổ chức và 01 cá nhân đầu tư vào địa bàn với tổng diện tích
được cho thuê là 10000m2 chiếm 28,57% tổng diện tích. Bản Huổi Lĩnh được 01 tổ


23

chức nước ngoài đầu tư trồng cây cao su và được Uỷ ban nhân dân tỉnh quyết định cho
thuê 20000m2 đất rừng đặc dụng, Chiếm 57,15%.
Năm 2016 số tổ chức, cá nhân đầu tư vào địa bàn xã Nậm Chà có xu hướng
tăng rõ rệt từ 04 tổ chức, cá nhân lên 06 tăng 02 tổ chức, cá nhân so với năm 2015.
Tổng diện tích đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh giao và cho thuê cũng có xu hương tăng
lên về số lượng tại địa bàn xã, Tập trung đầu tư vào 3 bản trong đó tiếp tục có 02 tổ
chức đầu tư vào bản Nậm Chà với tổng diện tích 25000m2 chiếm 33,3%. Bản Huổi
Mắn có 01 tổ chức và 01 cá nhân đầu tư vào với tổng diện tích được Uỷ ban nhân dân
tỉnh cho thuê trên địa bàn xã Nậm Chà là 15.000 m2 để phát triển sản xuất nông
nghiệp ứng dụng công nghệ cao. Bản Huổi dạo cũng được 02 tổ chức nước ngoài đầu
tư với tổng diện tích rất lớn gấp đôi bản Huổi Mán là 30000 m2 chiếm gần 50% tổng
diện tích đất được uỷ ban nhân dân tỉnh quyết định cho thuê.
Năm 2017 số tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào địa bàn xã vẫn còn nhiều
do điều kiện tự nhiên của xã thuận lợi cho phát triển trồng cây lâm nghiệp, Trong đó
có 6 tổ chức, cá nhân đầu tư được Uỷ ban nhân dân tỉnh Lai Châu quyết định cho thuê
đất tại 3 bản của xã Nậm Chà. Xã Huổi lĩnh 02 tổ chức và 01 cá nhân thuê với diện
tích 7000m2 chiếm 14,9%, Bản táng ngá cho 01 tổ chức và 01 cá nhân thuê với diện

tích 25000m2 chiếm 53,1%, Bản Huổi Sỏ cho 01 tổ chức thuê với diện tích 15000m2
chiếm 32%.
6 tháng đầu năm 2018 số tổ chức được giao đất trên địa bàn bản Nậm Chà của
xã Nậm Chà là 01 tổ chức với diện tích cho thuê là 7000 m2 chiếm 100% tổng diện
tích đất cho thuê tại địa bàn xã.
Qua các bảng số liệu thống kê cho thuê đất tại địa bàn cũng như bảng thống kê
tổng hợp kết quả cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất để thực hiện các dự án đầu
tư trên địa bàn xã Nậm Chà từ năm 2015 đến 6 tháng đầu năm 2018 ta thấy số lượng
đất thuộc quyền sử dụng của tổ chức, cá nhân nước ngoài khi thực hiện dự án đầu tư
trên địa bàn xã Nậm Chà có xu hướng tăng cao điều này chứng tỏ việc thu hút đầu tư
vào địa bàn tỉnh Lai Châu nói chung và huyện Nâm Nhùn nói riêng đã bước đầu đạt
được những kết quả đáng khích lệ tạo điều kiện cho địa phương phát triển kinh tế, khai
thác tối đa các tiềm năng, sử dụng nguồn lao động tại chỗ.
+ Thời hạn Uỷ ban nhân dân tỉnh quyết định cho thuê đất tại địa bàn xã là 50 năm Do
các tổ chức, cá nhân nước ngoài chủ yếu đầu tư vào địa bàn xã để phát triển trồng cây lâm
nghiệp và nông nghiệp trình độ cao. Theo quy định tại khoản 3 điều 126 đất sử dụng có thời


24
hạn. Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng
vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện
các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án
đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.

+ Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà
nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này.
Tuy nhiên trong quá trình được thuê đất các tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng vẫn
còn tình trạng sử dụng đất sai mục đích không đúng trong nội dung hợp đồng xảy ra ở hầu hết

các năm.
Năm 2015 xảy ra 01 trường hợp sử dụng đất sai mục đích so với hợp đồng thuê đất và
bị xử phạt vi phạm hành chính 3.000.000 đồng.
Năm 2016 cũng xảy ra 01 trường hợp vi phạm nhưng chưa thực hiện thì bị phát hiện
nên các tổ chức thanh tra, kiểm tra nhắc nhở và yêu cầu thực hiện đúng theo hợp đồng thuê
đất.
Năm 2017 xảy ra 02 trường hợp sử dụng đất sai mục đích và 01 trường hợp lấn chiếm
đất số tiền xử phạt vi phạm hành chính đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài lên đến 5.000.000
đồng. Truy thu tiền thuê đất 1.000.000 đồng. Năm 2018 không có trường hợp nào vi phạm.
Trong thời gian về thực tập tại Uỷ ban nhân dân xã Nậm Chà khi thu thập và
tìm hiểu các thông tin liên quan đến quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước
ngoài khi thực hiện các dự án đầu tư tại địa bàn xã Nậm Chà em nhận thấy thực tiễn
quyền sử dụng đất trên địa bàn vẫn còn nhiều vấn đề khó khăn cần phải giải quyết.
Nên em đã quyết định lựa chọn chuyên đề này làm báo cáo thực tập để đưa ra nhận xét
và một số giải pháp hoàn thiện. Tuy nhiên với thời gian thực tập ngắn dung lượng bài
báo cáo bị hạn chế nên vấn đề còn chưa thật sự được phân tích và làm rõ sâu sắc.
PHẦN 3. NHẬN XÉT VÀ KIẾN NGHỊ
1. Nhận xét về thực tiễn thực hiện các quy định pháp luật về quyền sử dụng
đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện các dự án đầu tư tại địa bàn xã
Nậm Chà
1.1. Những thuận lợi trong việc thực hiện các quy định pháp luật về quyền
sử dụng đất của tổ chức cá nhân nước ngoài tại địa bàn tỉnh Lai Châu


25

- Hệ thống văn bản pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước
ngoài đang dần được hoàn thiện tạo ra khung pháp lý vững chắc cho hoạt động giao và
thuê đất của Uỷ ban nhân dân tỉnh với các chủ thể sử dụng là tổ chức, cá nhân nước
ngoài để trồng cây lâm nghiệp, nông nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản.

- Luật đầu tư năm 2014 ra đời đánh dấu bước đột phá trong quá trình mở cửa,
hội nhập, thu hút đầu tư vào Việt Nam nói chung và địa bàn tỉnh Lai Châu nói riêng
- Trong bối cảnh hiện nay, tranh thủ vốn đầu tư nước ngoài thực sự đã trở

thành một cuộc cạnh tranh gay gắt giữa các quốc gia trong khu vực Đông Nam
Á. Vì vậy, cải thiện môi trường đầu tư là đòi hỏi bức xúc và là điều kiện tiền đề
thu hút đầu tư nước ngoài vào Việt Nam và địa bàn các xã của tình Lai Châu.
Thời gian qua, cũng như nhiều lĩnh vực khác, các chính sách, pháp luật đất đai
đã không ngừng được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp hơn với tình hình thực tế,
nhằm tạo môi trường pháp lý thông thoáng để khuyến khích các nhà đâu tư nước
ngoài đầu tư vào Việt Nam. Nhận thức mới ngày càng mở rộng các quyền của tổ
chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam. Đặc biệt là quyền sử dụng đất
của họ mở rộng các quyền năng liên quan đến quyền sử dụng đất..
- Uỷ ban nhân dân tỉnh Lai Châu và Chính quyền xã Nậm Chà luôn quan
tâm, tạo mọi điều kiện thuận lợi trong việc giải quyết các thủ tục hành chính liên
quan đến hồ sơ thuê đất, quy định hồ sơ cụ thể, rõ ràng để các tổ chức, cá nhân
nước ngoài yên tâm thực hiện và phát triển không gây khó khăn, phiền hà.
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có quyền thế chấp quyền sử
dụng đất và tài sản gắn liền với đất để vay vốn ngân hàng đầu tư, phát triển, góp
vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
- Đã có quy định giải quyết khó khăn, vướng mắc của các nhà đầu tư nước
ngoài trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng việc quy định cụ thể và
trách nhiệm bồi thường.
- Trình độ chuyên môn của đội ngũ cán bộ, công chức làm việc tại Sở tài
nguyên môi trường tỉnh Lai Châu và công chức địa chính xây dựng – nông
nghiệp – môi trường tại địa bàn xã Nậm Chà ngày càng được nâng cao về năng