Những vấn đề pháp lý về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay tại ngân hàng thương mại (tt)

MỤC LỤC
Lời cam đoan................................................................................................................ i
Lời cảm ơn .................................................................................................................. ii
Danh mục ký hiệu, chữ viết tắt ................................................................................... vi
PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................................ 1
1. Về tính cấp thiết của đề tài ................................................................................... 1
2. Tình hình nghiên cứu tài liệu liên quan ................................................................ 2
3. Mục tiêu .............................................................................................................. 4
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ........................................................................ 4
5. Phương pháp nghiên cứu ..................................................................................... 5
6. Kết cấu của luận văn ............................................................................................ 5
CHƢƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP
LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN
HÀNG THƢƠNG MẠI ............................................................................................. 6
1.1. KHÁI NIỆM VÀ ĐẶC ĐIỂM VẾ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN
HÀNG THƢƠNG MẠI ......................................................................................... 6
1.1.1. Khái niệm thế chấp tài sản, quyền sử dụng đất và xử lý tài sản thế chấp là
quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay tại ngân hàng thương mại ................. 6
1.1.2. Đặc điểm về xử lý thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay tại
ngân hàng thương mại ....................................................................................... 15
1.2. QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA CÁC BÊN TRONG QUÁ TRÌNH XỬ LÝ
TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG
THƢƠNG MẠI .................................................................................................... 17
1.2.1. Đối với bên thế chấp ................................................................................ 17
1.2.2. Đối với bên nhận thế chấp ........................................................................ 17
1.2.3. Đối với bên giữ tài sản thế chấp ............................................................... 17
1.2.4. Đối với bên xử lý tài sản thế chấp ............................................................ 17
1.3. NGUYÊN TẮC XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT ...................................................................................................................... 18
1.3.1. Nguyên tắc tôn trọng và ưu tiên thực hiện thỏa thuận của các bên ............ 19

iii


1.3.2. Nguyên tắc xử lý tài sản phải khách quan, công khai, minh bạch ............. 20
1.3.3. Nguyên tắc đảm bảo thủ tục đơn giản, thuận tiện, nhanh chóng và tiết kiệm ... 21
1.4. Ý NGHĨA CỦA VIỆC XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI ... 22
1.4.1. Đối với bên đi vay .................................................................................... 22
1.4.2. Đối với ngân hàng thương mại ................................................................. 24
1.5. LỊCH SỬ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ
XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT
ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM ............... 25
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN
THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY
TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN ................ 31
2.1. THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ TÀI SẢN BẢO ĐẢM PHẢI
ĐƢỢC XỬ LÝ ĐỂ BÊN BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ KHÁC VÀ
KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN ............................................................................... 32
2.1.1. Thực trạng quy định pháp luật về tài sản bảo đảm phải được xử lý để bên
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác ....................................................................... 32
2.1.2. Kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật về tài sản bảo đảm phải được xử lý
để bên bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác ............................................................ 35
2.2. THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ TRÌNH TỰ, THỦ TỤC XỬ
LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG
CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN
.............................................................................................................................. 37
2.2.1. Thực trạng quy định pháp luật về trình tự, thủ tục xử lý tài sản thế c hấp
là quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay tại ngân hàng thương mại ..... 37
2.2.2. Kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật về trình tự, thủ tục xử lý tài sản
thế chấp là quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay tại ngân hàng thương mại

.......................................................................................................................... 47
2.3. THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ PHƢƠNG THỨC XỬ LÝ TÀI
SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG CHO
VAY TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN........ 50
2.3.1. Thực trạng quy định pháp luật về phương thức xử lý tài sản thế chấp là
iv


quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay tại ngân hàng thương mại ............... 50
2.3.2. Kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật về phương thức xử lý tài sản thế chấp
là quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay tại ngân hàng thương mại ............... 57
2.4. THỰC TRẠNG XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT THUỘC SỞ HỮU CHUNG CỦA HỘ GIA ĐÌNH, VỢ CHỒNG VÀ
TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI VÀ
KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN ............................................................................... 59
2.4.1. Thực trạng xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất thuộc sở hữu
của hộ gia đình, vợ chồng trong hoạt động cho vay tại ngân hàng thương mại
.......................................................................................................................... 59
2.4.2. Kiến nghị hoàn thiện xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất thuộc sở hữu
của hộ gia đình, vợ chồng trong hoạt động cho vay tại ngân hàng thương mại ....... 64
2.5. CƠ SỞ HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN
THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY
TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI ................................................................... 65
2.6. MỘT SỐ GIẢI PHÁP HỖ TRỢ NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ XỬ LÝ
TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG
CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI ................................................ 69
PHẦN KẾT LUẬN .................................................................................................. 72
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................ 74

v

DANH MỤC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT
BLDS:

Bộ luật Dân sự

NHTM:

Ngân hàng thương mại

TCTD:

Tổ chức tín dụng

vi


PHẦN MỞ ĐẦU
1. VỀ TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Ngân hàng thương mại đã hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự phát
triển của nền kinh tế hàng hóa. Sự phát triển của hệ thống Ngân hàng thương mại đã có
tác động rất lớn và quan trọng đến quá trình phát triển của nền kinh tế hàng hóa, ngược
lại nền kinh tế hàng hóa phát triển mạnh mẽ thì Ngân hàng thương mại cũng ngày được
hoàn thiện và trở thành những chế tài chính không thể thiếu được. Như vậy, một trong
những biện pháp bảo đảm tiền vay phổ biến hiện nay tại Ngân hàng thương mại là nhận
thế chấp tài sản, đây được coi là “chiếc phao” nhằm hạn chế những rủi ro tín dụng có
thể xảy ra, là điều kiện có tính tiên quyết đảm bảo cho sự vận hành một cách an toàn
trong hoạt động cho vay. Tuy nhiên, biện pháp này chỉ có ý nghĩa và giá trị thực tiễn
khi bên cấp tín dụng thu hồi được khoản nợ trên cơ sở xử lý tài sản bảo đảm, nếu không

sẽ dẫn đến tình trạng nợ xấu kéo dài làm ảnh hưởng trực tiếp đến nền kinh tế. Bởi lẽ, hệ
thống ngân hàng và nền kinh tế có mối quan hệ chặt chẽ với nhau, ngân hàng là kênh
thu hút và cung cấp tiền cho các tổ chức, doanh nghiệp và cá nhân trong nền kinh tế.
Khi các giao dịch dân sự, thương mại được xác lập ngày càng nhiều thì các tranh
chấp ngày một gia tăng, hoạt động của hệ thống Ngân hàng thương mại cũng đang phải
đối mặt với nhiều khó khăn và thách thức, tình trạng nợ xấu kéo dài, đã và đang ảnh
hưởng không nhỏ đến việc điều hành chính sách tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước, đến
lưu thông dòng vốn vào nền kinh tế và tính an toàn, hiệu quả kinh doanh của chính các
Ngân hàng thương mại. Do đó, khi xác lập quan hệ thế chấp, các bên không chỉ quan
tâm đến giá trị tài sản đảm bảo mà còn quan tâm đến vấn đề xử lý tài sản bảo đảm, đặc
biệt đối với xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất.
Mặc dù, các quy định của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng
đất không ngừng được sửa đổi, bổ sung đã góp phần tạo lập môi trường pháp lý an toàn,
thuận lợi cho quá trình xử lý tài sản bảo đảm để bảo vệ ngân hàng khỏi những rủi ro ngày
càng đa dạng và phức tạp do sự thay đổi về môi trường kinh tế, xã hội. Nhưng, do những
chế định của pháp luật về quyền sử dụng đất và thế chấp quyền sử dụng đất khá phức
tạp, mang tính đặc thù cao và còn nhiều mâu thuẫn, bất đồng nên việc xử lý tài sản thế
chấp bằng quyền sử dụng đất đã bộc lộ nhiều bất cập, hạn chế. Vì vậy, việc xây dựng,

1


triển khai và áp dụng một chuẩn mực thống nhất về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử
dụng đất tại Ngân hàng thương mại là vấn đề cần được quan tâm.
Từ những căn nguyên nêu trên, tác giả chọn đề tài “Những vấn đề pháp lý về xử
lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng thương
mại” làm đề tài Luận văn Thạc sĩ chuyên ngành Luật Kinh tế của mình với mong muốn
sẽ làm sáng tỏ những hạn chế, bất cập trong các quy định pháp luật Việt Nam hiện nay
về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay tại các Ngân
hàng thương mại từ đó đề ra các kiến nghị pháp lý nhằm hoàn thiện các quy định này.

2. TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU TÀI LIỆU LIÊN QUAN
“Những vấn đề pháp lý về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hoạt
động cho vay tại Ngân hàng thương mại” là một đề tài tương đối mới chưa có nhiều
công trình nghiên cứu chuyên sâu. Về các công trình khoa học có liên quan đến đề tài này
có thể liệt kê:
- Sách chuyên khảo: Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản của các tổ
chức tín dụng của tác giả Lê Thị Thu Thủy (chủ biên), Nxb Tư pháp, năm 2006. Sách đi
sâu vào tìm hiểu thực trạng quy định pháp luật về các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng
tài sản của các tổ chức tín dụng, qua đó tìm giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về
lĩnh vực này. Tuy nhiên, các nội dung pháp luật tìm hiểu chỉ mang tính chất tham khảo
do các quy định này hiện nay đã được sửa đổi, bổ sung và thay thế.
- Luận án tiến sĩ của tác giả Vũ Thị Hồng Yến: Tài sản thế chấp và xử lý tài sản
thế chấp theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành, trường đại học Luật
Hà Nội, năm 2013. Luận án nghiên cứu làm rõ bản chất pháp lý của biện pháp thế chấp
tài sản; Xây dựng các khái niệm khoa học về tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp;
Phát hiện những đặc điểm pháp lý riêng biệt của tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế
chấp. Đưa ra giải pháp.
- Luận án tiến sĩ của tác giả Nguyễn Thị Nga: Pháp luật về thế chấp Quyền sử
dụng đất ở Việt Nam, Viện Nhà nước và Pháp luật, năm 2009. Luận án nghiên cứu,
đánh giá thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất, đánh giá khái quát thành
tựu mà pháp luật Việt Nam trong thời gian qua đã đạt được, đồng thời chỉ rõ các vấn đề
bất cập đang tồn tại trong chế định pháp luật này. Đưa ra phân tích các yêu cầu, giải
pháp về hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả vận hành quyền thế chấp quyền sử
dụng đất trong thực tế.
2


- Luận văn thạc sĩ luật học của tác giả Nguyễn Xuân Phương Quỳnh: “Pháp luật
về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay tại các tổ chức tín dụng và thực tiễn thi hành trên địa
bàn thành phố Hà Nội”, trường đại học quốc gia Hà Nội, năm 2016. Luận văn tìm hiểu

về thực trạng quy định pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay và thực tiễn thi hành
pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay trên địa bàn thành phố Hà Nội; đưa ra các
giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay và giải pháp
nâng cao hiệu quả về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay ở Việt Nam.
- Luận văn thạc sĩ luật học của tác giả Lâm Minh Đức: “Pháp luật về xử lý tài
sản thế chấp trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng”, trường đại học kinh tế
thành phố Hồ Chí Minh, năm 2009. Luận văn phân tích những vấn đề pháp lý về xử lý
tài sản thế chấp trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng. Thực tiễn áp dụng và
định hướng hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản tài sản thế chấp trong hoặt động cho
vay của tổ chức tín dụng.
Ngoài ra, một số bài viết đăng trên các tạp chí như: Bài viết “Những vấn đề pháp
lý về hoạt động kiểm soát rủi ro tín dụng” của tác giả Trần Vũ Hải, Tạp chí Luật học, số
12/2007, chỉ ra một số hạn chế và nêu lên một số biện pháp pháp lý nhằm kiểm soát rủi
ro tín dụng của các ngân hàng thương mại; Bài viết “Quản trị rủi ro trong triển khai giao
dịch một cửa tại các tổ chức tín dụng” của các tác giả Việt Bảo, Vân Anh, Tạp chí Ngân
hàng, số 4/2011, nêu lên một số biện pháp nghiệp vụ nhằm hạn chế rủi ro khi thực hiện
các giao dịch một cửa tại các tổ chức tín dụng trong đó có hoạt động cấp tín dụng.
Xét trong mối quan hệ với các nội dung thuộc phạm vi nghiên cứu của đề tài thì
các công trình nghiên cứu khoa học nêu trên chỉ đề cập đến một hoặc một vài khía cạnh
của vấn đề pháp lý về xử lý tài sản thế chấp trong quan hệ dân sự, quan hệ cho vay của
các tổ chức tín dụng, từ đó đưa ra được một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về vấn đề
này. Tuy nhiên, chưa có một công trình nghiên cứu khoa khọc nào nghiên cứu chuyên
sâu đến hoạt động xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại các ngân hàng thương
mại. Hiện nay, vấn đề xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại các ngân hàng
được quy định trong Bộ luật dân sự, Nghị định, Thông tư khá chồng chéo và chưa đồng
bộ. Chính vì vậy, trong phạm vi nghiên cứu của đề tài ngoài việc kế thừa có chọn lọc các
vấn đề đã được nghiên cứu trong các công trình khoa học nêu trên như: khái niệm về xử
lý tài sản thế chấp quyền sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của các bên trong quá trình xử
lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất.... Tác giả còn tham khảo quy định về xử lý tài
3

sản thế chấp của một số ngân hàng, đi sâu nghiên cứu những vấn đề đặc thù của hoạt
động xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất như: nguyên tắc, phương pháp, căn cứ,
trình tự thủ tục xử lý tài sản thế chấp, từ đó nhận thấy được thực trạng quy định pháp luật
về hoạt động xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và đưa ra những giải pháp hoàn
thiện quy định pháp luật về lĩnh vực này. Do đó, với việc lựa chọn đề tài “Những vấn đề
pháp lý về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay tại Ngân
hàng thương mại”, tác giả mong muốn sẽ xây dựng cơ sở lý luận toàn diện về xử lý tài
sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay tại ngân hàng, từ đó đưa ra
các giải pháp mang tính pháp lý nhằm góp phần đảm bảo an toàn trong hoạt động ngân
hàng.
3. MỤC TIÊU
3.1. Mục tiêu chung
Thông qua việc nghiên cứu các vấn đề lý luận và thực trạng quy định pháp luật
về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng
thương mại, đề tài hướng đến mục tiêu hạn chế rủi ro trong hoạt động tín dụng cũng như
đảm bảo hoạt động an toàn, ổn định và phát triển bền vững của các Ngân hàng thương
mại.
3.2. Mục tiêu cụ thể
Mục tiêu cụ thể của luận văn là nghiên cứu một cách toàn diện, có hệ thống những
vấn đề pháp lý cơ bản về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hoạt động
cho vay tại Ngân hàng thương mại. Thông qua việc phân tích những nội dụng chủ yếu
của pháp luật thực định về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, từ đó tìm ra
những quy định còn bất cập, chưa phù hợp gây khó khăn cho việc xử lý tài sản thế chấp
là quyền sử dụng đất của các Ngân hàng thương mại. Trên cơ sở đó, tác giả đưa ra các
kiến nghị nhằm hoàn thiện các quy định pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử
dụng đất đảm bảo phù hợp với trình độ phát triển kinh tế - tài chính ngân hàng hiện nay ở
Việt Nam.
4. ĐỐI TƢỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU

4.1. Đối tƣợng nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu các quy định của pháp luật trong lĩnh vực xử lý tài sản thế
chấp là quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng thương mại và thực
tiễn áp dụng các quy định của pháp luật liên quan.
4


4.2. Phạm vi nghiên cứu
Vấn đề xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay tại Ngân
hàng thương mại đặt ra nhiều yêu cầu và giải pháp đồng bộ cả về kinh tế lẫn quy định pháp
luật. Tuy nhiên, với tên đề tài là “Những vấn đề pháp lý về xử lý tài sản thế chấp là sử dụng
đất trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng thương mại”, tác giả chỉ tập trung nghiên cứu
dưới góc độ pháp lý về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất của Ngân hàng thương
mại. Vì vậy, những nội dung mang tính kinh tế, tài chính ngân hàng, về quản trị doanh
nghiệp… sẽ không được đề cập trong luận văn này.
Bên cạnh đó, đề tài tìm hiểu các quy định tương ứng của một số hệ thống pháp
luật trên thế giới để đưa ra giải pháp hoàn thiện pháp luật, đặt pháp luật Việt Nam trong
mối tương quan với pháp luật các nước trên thế giới, nhằm tạo sự tương đồng về các quy
định pháp luật hướng tới tạo môi trường thuận lợi cho việc hội nhập Tổ chức Thương mại
quốc tế (WTO).
5. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Việc nghiên cứu luận văn được tiến hành trên cơ sở phương pháp luận của chủ
nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử, cụ thể các phương pháp nghiên
cứu khoa học được sử dụng trong luận văn gồm:
- Phương pháp thống kê, phân tích và tổng hợp các quy định của pháp luật về xử
lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại Ngân hàng thương mại, đây là phương pháp
tác giả sử dụng xuyên suốt luận văn để lý giải và đánh giá nội dung các quy định của
pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và các vấn đề lý luận về xử lý tài
sản thế chấp là quyền sử dụng đất.
- Phương pháp so sánh để so sánh pháp luật điều chỉnh đối với hoạt động xử lý tài

sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại Ngân hàng thương mại với pháp luật điều chỉnh các
lĩnh vực tương ứng có liên quan.
- Phương pháp chứng minh để làm rõ các vấn đề bất cập của pháp luật, từ đó
khẳng định những vấn đề tác giả kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật.
6. KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN
Luận văn gồm 02 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng thương mại.
Chương 2: Thực trạng những quy định pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là
quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay tại ngân hàng thương mại và những kiến
nghị hoàn thiện.
5


CHƢƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP
LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN
HÀNG THƢƠNG MẠI
1.1. KHÁI NIỆM VÀ ĐẶC ĐIỂM VẾ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN
HÀNG THƢƠNG MẠI
1.1.1. Khái niệm thế chấp tài sản, quyền sử dụng đất và xử lý tài sản thế chấp
là quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay tại ngân hàng thƣơng mại
- Khái niệm thế chấp tài sản
Thế chấp tài sản nói riêng là một biện pháp bảo đảm, là công cụ hữu hiệu nhằm
ngăn ngừa hành vi vi phạm của bên có nghĩa vụ, vừa bảo đảm quyền và lợi ích hợp
pháp của bên có quyền. Trong giao lưu dân sự, đặc biệt là trong quan hệ kinh doanh thương mại, biện pháp bảo đảm có vai trò rất quan trọng. Thuật ngữ “thế chấp” đã xuất
hiện từ rất sớm, thời La Mã cổ đại. Theo các học giả La Mã thì “Một văn tự thế chấp là
một lời cam kết nếu nó được định nghĩa theo đúng nghĩa gốc của nó. Đó là “giao kết thế
chấp” được quy định trong thông luật sớm nhất, được dịch sang tiếng Pháp giai đoạn
của người Nooc Măng là thế chấp 1. Chế định này được chuyển tiếp và phát triển rộng

rãi trong các quy định pháp luật của hầu hết các nước theo hai hệ thống pháp luật
Common Law (hệ thống pháp luật lục địa) và Civil Law (hệ thống Luật dân sự) hoặc
gọi đơn giản hơn là hệ thống pháp luật Pháp - Đức.
Ở Việt Nam, quan niệm về thế chấp tài sản cũng xuất hiện từ rất sớm, từ “thế
chấp” có nguồn gốc từ Hán - Việt: “Thế là bỏ đi, thay cho”, còn “chấp là cầm giữ,
bắt”2. Trong từ điển tiếng Việt thì “thế chấp dùng làm vật bảo đảm, thay thế cho số tiền
vay nếu không có khả năng trả đúng kỳ hạn”3. Như vậy có thể hiểu thế chấp là cách
thức mà bên có quyền và bên có nghĩa vụ đã lựa chọn để đảm bảo thực hiện một hay
nhiều nghĩa vụ dân sự thông qua một loại tài sản nhất định, giá trị của tài sản này có
khả năng thay thế cho nghĩa vụ bị vi phạm.

1
2
3

Nguyễn Thị Nga (2009), Pháp luật về thế chấp Quyền sử dụng đất ở Việt Nam, tr. 9.
Đào Duy Anh, Từ điển Hán Việt (2000), NXB Khoa học xã hội, Hà Nội, tr. 154, 394.
Trung tâm từ điển học (2008), Từ điển Tiếng Việt, Nxb.Đà Nẵng, tr. 160.

6


Cùng với cách tiếp cận nêu trên, BLDS Pháp 1804 ghi nhận quyền thế chấp là
một quyền tài sản trên những bất động sản được sử dụng vào việc bảo đảm thi hành một
nghĩa vụ4. Về bản chất, quyền thế chấp không thể phân chia và tồn tại trên tất cả các bất
động sản thế chấp, từng bất động sản và mỗi phần của bất động sản đó. Theo đó, đối
tượng của thế chấp theo quy định của BLDS Pháp chỉ là bất động sản.
Tương tự với cách tiếp cận của BLDS Pháp, BLDS Nhật Bản cũng quy định:
“Người nhận thế chấp có quyền ưu tiên so với các chủ nợ khác trong việc đáp ứng yêu
cầu của mình từ bất động sản mà bên nợ hoặc người thứ ba đưa ra như là một biện pháp

bảo đảm trái vụ và không chuyển giao quyền chiếm hữu nó” 5.
Tại Thái Lan, theo quy định tại BLDS và Thương mại Thái Lan thì “Thế chấp là
một hợp đồng mà ở đó một người được gọi là bên thế chấp, chuyển giao một tài sản cho
một người khác được gọi là bên nhận thế chấp như là một biện pháp bảo đảm cho việc
thực hiện nghĩa vụ, mà không giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp” 6. Như vậy, các
nhà làm luật ở Thái Lan quy định đối tượng của thế chấp bao gồm cả bất động sản và
động sản, trong đó tài sản thế chấp phải thuộc sở hữu của bên thế chấp. Cùng với quan
điểm tiếp cận nói trên, Luật Quyền tài sản Trung Quốc quy định: “Để đảm bảo việc trả
nợ, người giao ước hoặc bên thứ ba thế chấp tài sản cho người nhận giao ước mà không
chuyển giao quyền sở hữu tài sản đó, và nếu người giao ước không trả khoản nợ đến
hạn hoặc trong bất kỳ hoàn cảnh nào do các bên quy định để thực hiện quyền thế chấp,
bên nhận thế chấp có quyền ưu tiên trả từ tài sản thế chấp đó” 7.
Như vậy, theo quy định của pháp luật Pháp và Nhật Bản thì chỉ quyền đối với bất
động sản của bên có nghĩa vụ dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ mới được hiểu là thế
chấp, còn quyền trên động sản sẽ được coi là một quyền năng khác. Trong khi đó, pháp
luật của Thái Lan quy định đối tượng của thế chấp vừa là động sản vừa là bất động sản.
Theo quy định của các nhà làm luật Việt Nam, tại BLDS năm 1995 thì “Thế
chấp tài sản là việc bên có nghĩa vụ dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu của mình
để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền” 8. Quan điểm tiếp cận này đã nhấn
mạnh đến đối tượng tài sản trong quan hệ thế chấp là bất động sản, tuy nhiên không đề
cập đến việc có hay không việc chuyển giao quyền chiếm hữu cho bên nhận thế chấp.
4
5
6
7
8

Bộ luật Dân sự Pháp 1804, Điều 2114.
Bộ luật Dân sự Nhật Bản, Điều 369.
Bộ luật Dân sự và Thương mại Thái Lan, Điều 720.

Luật quyền tài sản Trung Quốc, Điều 179.
Bộ luật Dân sự 1995 (Luật không số) ngày 28/10/1995, khoản 1 Điều 346.

7


DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
Văn bản pháp luật
1.

Hiến pháp 2013.

2.

Bộ luật Dân sự 2015 (Luật số: 91/2015/QH13) ngày 24/11/2015.

3.

Bộ luật Dân sự (Luật số: 33/2005/QH11) ngày 14/6/2005.

4.

Bộ luật Tố tụng Dân sự (Luật số: 92/2015/QH13) ngày 25/11/2015.

5.

Bộ luật Tố tụng Dân sự (Luật số: 24/2014/QH11) ngày 15/6/2004.

6.

Bộ luật Dân sự (Luật không số) ngày 28/10/1995.

7.

Luật Đấu giá tài sản (Luật số: 01/2016/QH14) ngày 17/11/2016.

8.

Luật Phá sản (Luật số: 51/2014/QH13) ngày 19/6/2014.

9.

Luật Phá sản (Luật số: 21/2004/QH11) ngày 15/6/2004

10. Luật Hôn nhân và Gia đình (Luật số: 52/2014/QH13) ngày 19/6/2014.
11. Luật Nhà ở (Luật số: 65/2014/QH13) ngày 25/11/2014.
12. Luật Nhà ở (Luật số: 56/2005/QH11) ngày 29/11/2005.
13. Luật Đất đai (Luật số: 45/2013/QH13) ngày 29/11/2013.
14. Luật Đất đai (Luật số: 13/2003/QH11) ngày 26/11/2003.
15. Luật Các tổ chức tín dụng (Luật số: 47/2010/QH12) ngày 16/6/2010.
16. Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010 (Luật
số: 17/2017/QH14) ngày 20/11/2017.
17. Luật Thi hành án dân sự (Luật số: 26/2008/QH12) ngày 14/11/2008.
18. Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thi hành án dân sự năm 2008 (Luật số
64/2014/QH13) ngày 25/11/2014.
19. Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung
một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính
phủ về giao dịch bảo đảm.
20. Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản.
21. Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về đăng ký giao dịch

bảo đảm.
22. Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.
74


23. Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về
việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử
dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai
24. Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch
bảo đảm.
25. Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2005.
26. Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 của Chính phủ về việc cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng.
27. Nghị định số 164/2004/NĐ-CP ngày 14/9/2004 của Chính phủ về kê biên, bán đấu
giá Quyền sử dụng đất để bảo đảm thi hành án.
28. Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ về giao dịch
bảo đảm.
29. Nghị định số 60/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất ở tại đô thị.
30. Nghị quyết số 42/2017/QH14 ngày 21/6/2017 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ
xấu của các tổ chức tín dụng.
31. Nghị quyết số 02/2000/NQ-HĐTP ngày 23/12/2000 của Hội đồng Thẩm phán Tòa
án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng một số quy định của Luật Hôn nhân và
gia đình năm 2000.
32. Thông tư số 43/2016/TT-NHNN ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ngân hàng Nhà
nước quy định về cho vay tiêu dùng của công ty tài chính.

33. Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 của Ngân hàng Nhà nước quy
định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước
ngoài đối với khách hàng.
34. Thông tư số 33/2011/TT-NHNN ngày 08/10/2011 của Thống đốc Ngân hàng Nhà
nước Việt Nam sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 13/2010/TTNHNN ngày 20/5/2010 quy định về các tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động
của tổ chức tín dụng và Quy chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách
hàng ban hành kèm theo Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày
31/12/2001 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.
75


35. Thông tư số 12/2010/TT-NHNN ngày 14/4/2010 của Thống đốc Ngân hàng Nhà
nước Việt Nam hướng dẫn tổ chức tín dụng cho vay bằng đồng Việt Nam đối
với khách hàng theo lãi suất thỏa thuận.
36. Thông tư số 19/2010/TT-NHNN ngày 27/9/2010 của Thống đốc Ngân hàng Nhà
nước sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 13/2010/TT-NHNN ngày
20/5/2010 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước quy định về các tỷ lệ bảo đảm
an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng.
37. Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2012 của Bộ tư pháp quy định chi tiết
và hướng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04 tháng 3 năm
2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản.
38. Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13/3/2006 hướng dẫn thực hiện Nghị định số
101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 của Chính phủ về Thẩm định giá.
39. Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 06 tháng 6 năm
2014 của Bộ tư pháp, Bộ tài nguyên và môi trường, Ngân hàng nhà nước
hướng dẫn một số vấn đề về xử lý tài sản bảo đảm.
40. Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 của Bộ Tư
pháp, Bộ Tài nguyên môi và trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền
sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
41. Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ tư

pháp và Bộ tài nguyên và môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo
lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất .
42. Thông tư liên tịch số 03/2001/TTLT-NHNN-BTP-BCA-BTC-TCĐC ngày
23/4/2001 của Ngân hàng Nhà nước, Bộ tư pháp, Bộ công an, Bộ tài chính,
Tổng cục địa chính hướng dẫn việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay để thu hồi
nợ cho các tổ chức tín dụng.
43. Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31 tháng 12 năm 2001 của Ngân hàng Nhà
nước về ban hành quy chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng.
Tiếng Việt
44. Đào Duy Anh (2000), Từ điển Hán Việt, Nxb Khoa học xã hội, Hà Nội.
45. Việt Bảo, Vân Anh (2011), “Quản trị rủi ro trong triển khai giao dịch một cửa tại
các tổ chức tín dụng”, Tạp chí Ngân hàng, (4).

76


46. Bộ Tư pháp, Viện Khoa học pháp lý (2008), Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự
2005 - tập 1, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội.
47. Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm, Bộ Tư pháp (2013), Báo cáo Đánh giá
tổng quan thực trạng pháp luật về giao dịch bảo đảm và thực tiễn hoạt động
xử lý tài sản bảo đảm - Đề xuất những hướng hoàn thiện pháp luật.
48. Trương Quốc Cường, Đào Minh Phúc, Nguyễn Đức Thắng (2010), Rủi ro tín dụng
thương mại ngân hàng - Lý luận và thực tiễn, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.
49. Lâm Minh Đức (2009), Pháp luật về xử lý tài sản thế chấp trong hoạt động cho vay
của tổ chức tín dụng, Luận văn thạc sĩ, trường Đại học kinh tế thành phố Hồ
Chí Minh.
50. GP.BANK (2010), Sổ tay tín dụng.
51. Trần Vũ Hải (2007), “Những vấn đề pháp lý về hoạt động kiểm soát rủi ro tín
dụng”, Tạp chí Luật học, (12).
52. Nguyễn Thị Nga (2009), Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam, Luận

án tiến sĩ, Viện Nhà nước và Pháp luật, Hà Nội.
53. Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam, Sổ tay tín dụng.
54. Ngân hàng Công thương Việt Nam (Vietinbank) (2014), Sổ tay tín dụng.
55. Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu (2007), Tài liệu tập huấn chuyên đề nghiệp
vụ tín dụng.
56. Luận văn thạc sĩ luật học của tác giả Nguyễn Xuân Phương Quỳnh (2016): “Pháp
luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay tại các tổ chức tín dụng và thực tiễn thi
hành trên địa bàn thành phố Hà Nội”, trường đại học quốc gia Hà Nội.
57. Lê Thị Thu Thủy (chủ biên) (2006), Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản
của các tổ chức tín dụng, Nxb Tư pháp, Hà Nội.
58. Vũ Thị Hồng Yến (2013), “Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy
định của pháp luật dân sự Việt nam hiện hành, Luận án tiến sĩ, Trường đại
học Luật Hà Nội.
Tài liệu điện tử
59. Anh Vũ, Khốn khổ với núi tài sản thế chấp, truy cập ngày: 16/3/2018.

77


60. Cường Hồng, Xử lý tài sản bảo đảm: Khó đưa giá khởi điểm thấp.
truy cập ngày: 02/5/2018.
61. Hùng

Anh,

Ngân

hàng

khốn

khổ

khi

xử

lý

tài

sản

thế

chấp,

truy cập ngày: 16/3/2018.
62. Nguyên

Anh,

Xử lý

nợ

vẫn

khó,

/>
kho/c/24424830.epi, truy cập ngày 16/3/2018.
63. Lê Duy Khánh, Những rủi ro từ việc nhận thế chấp bất động sản và giải pháp phòng
ngừa trong hệ thống ngân hàng Việt Nam, https://thongtinphapluatdansu
.edu.vn/2009/09/08, truy cập ngày: 02/3/2018.
64. Nguyễn Văn Thọ, Nguyễn Ngọc Linh, />/05/14/xu-l-no-xau-bang-bien-php-chuyen-no-thnh-von-gp-tai-viet-nam-hientrang-v-kien-nghi/, truy cập ngày: 02/5/2018.
65. Giải quyết nợ xấu, truy cập ngày: 02/5/2018.

78