Nghiên cứu và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn thị xã sơn tây, thành phố hà nội
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.33 MB, 99 trang )
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
---------------------
Phùng Hoài Thu
NGHIÊN CỨU VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN TRÊN
ĐỊA BÀN THỊ XÃ SƠN TÂY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
Hà Nội – 2018
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
---------------------
Phùng Hoài Thu
NGHIÊN CỨU VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN TRÊN
ĐỊA BÀN THỊ XÃ SƠN TÂY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60850103
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC:
Hà Nội – 2018
LỜI CẢM ƠN
Qua quá trình học tập và rèn luyện tại trường Đại học Khoa học Tự
nhiên – Đại học Quốc gia Hà Nội, em đã được trang bị những kiến thức về
chuyên môn cũng như kinh nghiệm thực tế để giúp em hoàn thành đề tài luận
văn thạc sĩ của mình.
Xuất phát từ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc, em xin chân thành cảm
ơn sự quan tâm, giúp đỡ và dìu dắt của các Thầy, Cô giáo trong khoa Địa lý
trong suốt thời gian em học tập và rèn luyện tại trường.
Đặc biệt, em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến thầy giáo PGS.TS.Nguyễn
Hiệu đã dành thời gian hướng dẫn, chỉ bảo em trong quá trình thực hiện luận
văn này.
Đồng thời, em cũng xin trân trọng gửi lời cảm ơn tới Ban lãnh đạo
cùng toàn thể các cán bộ trong Chi nhánh Văn phòng Đăng ký Đất đai Hà
Nội Thị xã Sơn Tây đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong quá trình nghiên cứu
và hoàn thành đề tài.
Trong quá trình hoàn thành luận văn không thể tránh khỏi những thiếu
sót, rất mong thầy cô góp ý để bài viết được hoàn thiện hơn!
Em xin chân thành cảm ơn!
Học viên
Phùng Hoài Thu
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Từ viết tắt
Nghĩa tiếng Việt
ĐKĐĐ
Đăng ký đất đai
GCN
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
NSDĐ
Ngƣời sử dụng đất
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
UBND
Ủy ban nhân dân
VPĐKĐĐ
Văn phòng đăng ký đất đai
VPĐKQSDĐ
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
TNMT
Tài nguyên Môi trƣờng
DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1: Tổng giá trị sản xuất trên địa bàn Thị xã Sơn Tây ......................... 38
Bảng 2.2: Tổng giá trị sản xuất trên địa bàn Thị xã Sơn Tây ........................ 39
Bảng 2.3: Hiện trạng sử dụng đất tại Thị xã Sơn Tây năm 2015 ................... 48
Bảng 2.4: Tổng hợp kết quả cấp GCN lần đầu ............................................... 57
Bảng 2.5: Số thu từ đất giai đoạn 2012-2016..................................................58
Bảng 2.6: Kết quả hồ sơ đăng ký biến động tại Thị xã Sơn Tây giai đoạn
2012-2016........................................................................................................ 58
Bảng 2.7: Bảng phân loại phiếu điều tra đối với cán bộ địa chính tại các
phƣờng, xã.........................................................................................................61
Bảng 2.8: Phân loại các trƣờng hợp đăng ký biến động chƣa đƣợc chấp nhận
giai đoạn 2012-2016..........................................................................................66
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài luận văn ................................................................. 1
2. Mục tiêu nghiên cứu...................................................................................... 2
3. Nhiệm vụ và nội dung nghiên cứu ................................................................ 2
4. Phạm vi nghiên cứu ....................................................................................... 2
5. Phƣơng pháp nghiên cứu............................................................................... 3
6. Cấu trúc luận văn .......................................................................................... 4
CHƢƠNG 1. CƠ SỞ KHOA HỌC VÀ PHÁP LÝ CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG
KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN ................................................... 5
1.1 Cơ sở lý luận của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận ............. 5
1.1.1 Khái quát chung về đăng ký đất đai......................................................... 5
1.1.2 Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận ................................................... 6
1.1.3. Vai trò và ý nghĩa của công tác đăng ký đất đai, cấp GCN ................. 16
1.2. Nội dung pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận .... 18
1.2.1. Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ........................... 18
1.2.2. Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận ....................... 19
1.2.3. Những điểm đổi mới quan trọng của Luật đất đai năm 2013............... 26
1.3. Công tác đăng ký đất đai, cấp GCN ở một số nƣớc trên thế giới ............ 31
1.3.1 Australia ................................................................................................. 31
1.3.2. Trung Quốc ........................................................................................... 32
1.3.3. Scotland ................................................................................................. 32
1.3.4. Hà Lan ................................................................................................... 33
1.3.5. Anh ........................................................................................................ 34
CHƢƠNG 2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP
GIẤY CHỨNG NHẬN TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ SƠN TÂY ..................... 36
2.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội Thị xã Sơn Tây và hiện trạng sử dụng
đất .................................................................................................................... 36
2.1.1 Điều kiện tự nhiên .................................................................................. 36
2.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội......................................................................... 37
2.1.3. Khái quát tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất tại Thị xã
......................................................................................................................... 44
1
2.2 Thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận tại TX Sơn Tây
......................................................................................................................... 50
2.2.1 Thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận lần đầu .... 50
2.2.2. Thực trạng công tác đăng ký biến động đất đai tại Thị xã Sơn Tây ..... 58
2.3. Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận ........................ 59
2.3.1 Thuận lợi ................................................................................................ 59
2.3.2 Khó khăn ................................................................................................ 61
CHƢƠNG 3. ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU CÔNG TÁC ĐĂNG
KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN TRÊN ĐỊA BÀN TX SƠN
TÂY................................................................................................................70
3.1. Quan điểm đề xuất giải pháp.................................................................... 70
3.2. Căn cứ đề xuất giải pháp .......................................................................... 71
3.2.1. Cơ sở pháp lý ........................................................................................ 71
3.2.2. Nguyên nhân của những hạn chế, vướng mắc trong công tác đăng ký
đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất................................................................................. 73
3.3. Các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
trên địa bàn Thị xã Sơn Tây ............................................................................ 74
3.3.1. Các giải pháp chung ............................................................................. 74
3.3.2. Giải pháp cụ thể .................................................................................... 76
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ......................................................................... 83
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 85
PHỤ LỤC ........................................................................................................ 87
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài luận văn
Đất đai luôn là mối quan tâm lớn của Đảng, nhà nƣớc và mọi tầng lớp
nhân dân. Luật Đất đai đã khẳng định “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng
quý giá, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của
môi trƣờng sống, là địa bàn phân bố các khu dân cƣ, xây dựng các cơ sở kinh
tế, văn hóa xã hội, quốc phòng và an ninh …”. Trong nền kinh tế thị trƣờng
định hƣớng xã hội chủ nghĩa, đất đai là nguồn nội lực to lớn trong việc phát
triển kinh tế xã hội.
Trong những năm qua cùng với sự phát triển nhanh chóng của nền kinh
tế theo hƣớng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, đời sống của nhân dân đã không
ngừng đƣợc cải thiện và nâng cao, bộ mặt đô thị và nông thôn đã có nhiều
thay đổi, nhu cầu sử dụng đất cho các lĩnh vực kinh tế đặc biệt xây dựng cơ sở
hạ tầng và nhà ở tăng lên nhanh chóng. Việc quản lý và sử dụng hợp lý có
hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai theo quy hoạch và pháp luật đang trở thành
một vấn đề cấp bách trong chiến lƣợc phát triển kinh tế xã hội hiện nay. Vì
vậy, công tác xây dựng Hệ thống đăng ký đất đai - cấp GCN có một vai trò vô
cùng quan trọng, là một trong 15 nội dung Quản lý Nhà nƣớc về đất đai.
ĐKĐĐ thực chất là thủ tục hành chính nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địa
chính đầy đủ và cấp GCN cho những chủ sử dụng hợp pháp, xác lập mối quan
hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nƣớc và ngƣời sử dụng đất. Do vậy, việc đánh giá
đúng thực trạng của công tác này, tìm ra các giải pháp tháo gỡ các khó khăn
là vấn đề cấp thiết trong công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai.
Với diện tích 11.346 ha, dân số trên 18 vạn ngƣời, Thị xã Sơn Tây, Hà
Nội có 6 phƣờng, 9 xã với 130 danh lam thắng cảnh, di tích lịch sử - VH nổi
tiếng. Dân cƣ chủ yếu sống tập trung ở vùng nội đô. Những năm gần đây do
tốc độ đô thị hóa tăng cao, sự dịch chuyển dân số tự nhiên có khuynh hƣớng
dịch chuyển về khu vực đô thị, nhu cầu mua và sử dụng bất động sản ở khu
1
vực ven đô, xây dựng các khu nghỉ dƣỡng tăng lên, một luồng lớn dân cƣ từ
các vùng lân cận nhƣ Thạch Thất, Ba Vì, Phúc Thọ và dân cƣ khu vực nội
thành Hà Nội nhận chuyển nhƣợng QSDĐ để xây dựng nhà ở tại Thị xã. Vì
vậy, đòi hỏi công tác quản lý đất đai nói chung và công tác đăng ký đất đai,
cấp GCN nói riêng cần phải hiệu quả hơn nữa.
Từ thực tế trên cũng nhƣ nhận thức đƣợc vai trò, tầm quan trọng của
vấn đề, em lựa chọn nghiên cứu đề tài luận văn: “Nghiên cứu và đề xuất giải
pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
trên địa bàn Thị xã Sơn Tây, Thành phố Hà Nội”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Đánh giá, làm rõ đƣợc thực trạng và đề xuất đƣợc các giải pháp nâng
cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất trên địa bàn Thị xã Sơn Tây, Thành phố Hà Nội.
3. Nhiệm vụ và nội dung nghiên cứu
Để thực hiện mục tiêu đề ra, nhiệm vụ và nội dung nghiên cứu cần thực
hiện bao gồm:
- Tổng quan các tài liệu, số liệu, bản đồ có liên quan đến hƣớng nghiên
cứu của luận văn. Thu thập tài liệu, số liệu về thực trạng đăng ký đất đai, cấp
GCN trong vòng 5 năm từ năm 2012-2016;
- Phân tích nguyên nhân, thực trạng đăng ký đất đai, cấp GCN trong
vòng 5 năm từ năm 2012-2016;
- Phân tích quan hệ giữa các hoạt động kinh tế - xã hội và công tác đăng
ký đất đai, cấp GCN;
- Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
4. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi không gian nghiên cứu: Đề tài đƣợc thực hiện trên địa bàn 15
phƣờng, xã thuộc Thị xã Sơn Tây.
Phạm vi khoa học và thời gian: Đề tài nghiên cứu thực trạng đăng ký
2
đất đai, cấp GCN của Thị xã Sơn Tây trong giai đoạn 2012-2016 làm cơ sở để
xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả của công tác này tại địa phƣơng.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
* Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp: Thu thập các tài liệu,
số liệu có sẵn có liên quan đến công tác đăng ký đất đai, cấp GCN nhƣ: bản
đồ, báo cáo chuyên ngành, kết quả thống kê, kiểm kê… từ các cơ quan nhà
nƣớc, các phòng ban trong Thị xã, qua mạng, qua sách, báo để phục vụ cho
việc nghiên cứu đề tài.
* Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp: Phƣơng pháp điều tra
xã hội học với các phiếu khảo sát. Trong đó căn cứ vào đặc trƣng vấn đề cần
nghiên cứu, tác giả đã chia đối tƣợng điều tra thành các nhóm khác nhau và
sử dụng những phƣơng pháp điều tra tƣơng ứng cho mỗi nhóm. Cụ thể với
nhóm đối tƣợng là các cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất, tác giả sử dụng chủ
yếu là phƣơng pháp điều tra bằng phiếu (số lƣợng: 120 phiếu, mẫu phiếu khảo
sát tại phần Phụ lục của luận văn). Với nhóm đối tƣợng điều tra là các công
chức, viên chức, ngƣời lao động trong Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai,
Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng trực thuộc UBND Thị xã và các công chức
địa chính cấp xã, tác giả ƣu tiên sử dụng phƣơng pháp phỏng vấn sâu kết hợp
thảo luận về một số vấn đề liên quan đến chuyên môn nhƣ: những vƣớng mắc
trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nguyên nhân của những vƣớng
mắc đó và các giải pháp, kiến nghị để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, …
* Phương pháp tổng hợp, thống kê, so sánh: trên cơ sở các số liệu, tài
liệu thu thập đƣợc, tiến hành thống kê, so sánh số liệu để thấy đƣợc sự thay
đổi trong công tác cấp GCN qua các năm, từ đó rút ra những mặt mạnh và
mặt tồn tại của công tác này trên địa bàn.
* Phương pháp chuyên gia: lấy ý kiến trao đổi, đóng góp của các
chuyên gia trong lĩnh vực tài nguyên môi trƣờng trong đề xuất giải pháp nâng
cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, cấp GCN.
3
6. Cấu trúc luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận - kiến nghị, tài liệu tham khảo, cấu trúc
luận văn gồm 03 chƣơng:
Chƣơng 1: Cơ sở khoa học và pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp
giấy chứng nhận.
Chƣơng 2: Phân tích thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận trên địa bàn Thị xã Sơn Tây.
Chƣơng 3: Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất
đai, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn TX Sơn Tây.
4
CHƢƠNG 1. CƠ SỞ KHOA HỌC VÀ PHÁP LÝ CỦA CÔNG TÁC
ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
1.1 Cơ sở lý luận của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
1.1.1 Khái quát chung về đăng ký đất đai
- Đăng ký thƣờng đƣợc hiểu là công việc của một cơ quan Nhà nƣớc
hoặc một tổ chức, cá nhân nào đó thực hiện việc ghi nhận hay xác nhận về
một sự việc hay một tài sản nhằm đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của ngƣời
đƣợc đăng ký cũng nhƣ tổ chức cá nhân đứng ra thực hiện việc đăng ký.
Các đặc điểm chủ yếu của đăng ký: đăng ký là hành vi đƣợc thực hiện
bởi cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền; đăng ký đƣợc ghi nhận trên cơ sở nội
dung kê khai (khai báo) của cá nhân, tổ chức; nội dung đăng ký có tính khách
quan, là chứng cứ để các chủ thể bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình.
- Đăng ký đất đai là thủ tục hành chính do cơ quan nhà nƣớc thực hiện
đối với các đối tƣợng là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất (gọi chung
là ngƣời sử dụng đất); là việc ghi nhận về quyền sử dụng đất đối với một thửa
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đó xác định vào hồ sơ
địa chính và cấp GCN cho những chủ sử dụng đất hợp pháp nhằm chính thức
xác lập quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất.
- ĐKĐĐ nhằm mục tiêu bảo vệ quyền sở hữu toàn dân về đất đai, là cơ
sở để nhà nƣớc nắm bắt và quản lý chặt chẽ quỹ đất của quốc gia, đồng thời là
căn cứ để nhà nƣớc xác định quyền và nghĩa vụ đối với chủ sử dụng, bảo hộ
quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣời sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Thông qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận QSDĐ, đăng ký
đất đai quy định trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nƣớc về quản lý đất
đai và ngƣời sử dụng đất trong việc chấp hành pháp luật đất đai. Hồ sơ địa
chính và giấy chứng nhận cung cấp thông tin đầy đủ nhất và là cơ sở pháp lý
chặt chẽ để xác định các quyền của ngƣời sử dụng đất đƣợc bảo vệ khi bị
tranh chấp, xâm phạm; cũng nhƣ xác định các nghĩa vụ mà ngƣời sử dụng đất
5
phải tuân thủ theo pháp luật, nhƣ nghĩa vụ tài chính về sử dụng đất, nghĩa vụ
bảo vệ và sử dụng đất đai có hiệu quả...
Đăng ký đất đai tạo điều kiện để ngƣời sử dụng đất yên tâm sử dụng
đất có hiệu quả và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đối với nhà nƣớc, là điều kiện
đảm bảo để Nhà nƣớc quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh
thổ, đảm bảo cho đất đai sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao
nhất.
1.1.2 Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
a. Đặc điểm
- Đăng ký đất đai là một nội dung mang tính đặc thù của quản lý nhà
nƣớc về đất đai, tính đặc thù thể hiện ở các mặt :
+ Một là, đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với
mọi ngƣời sử dụng đất nhằm thiết lập mối quan hệ ràng buộc về pháp lý giữa
Nhà nƣớc và những ngƣời sử dụng đất cùng thi hành Luật Đất đai. Mặc dù
mọi quốc gia, mọi chế độ xã hội khác nhau trên thế giới, có những hình thức
sở hữu đất đai khác nhau, nhƣng đều quy định bắt buộc ngƣời có đất sử dụng
phải đăng ký để chịu sự quản lý thống nhất của Nhà nƣớc theo pháp luật.
+ Hai là, đăng ký đất đai là công việc của cả bộ máy nhà nƣớc ở các
cấp, do hệ thống tổ chức ngành tài nguyên môi trƣờng trực tiếp thực hiện.
Theo điều 23 Luật đất đai 2013 [11] thì Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng
chịu trách nhiệm trƣớc Chính phủ trong việc thống nhất quản lý nhà nƣớc về
đất đai. Bộ, cơ quan ngang bộ có liên quan trong phạm vi nhiệm vụ, quyền
hạn của mình có trách nhiệm giúp Chính phủ trong quản lý nhà nƣớc về đất
đai. Mặt khác, chỉ có ngành tài nguyên môi trƣờng với lực lƣợng chuyên môn
đông đảo, nắm vững mục đích, yêu cầu đăng ký đất đai, nắm vững chính sách,
pháp luật đất đai mới có khả năng thực hiện đồng bộ các nội dung, nhiệm vụ
của quản lý nhà nƣớc về đất đai; đồng thời là ngành duy nhất kế
thừa, quản lý và trực tiếp khai thác sử dụng hồ sơ địa chính trong quản lý biến
động đất đai, vì vậy mới có thể tổ chức, chỉ đạo và thực hiện nhiệm vụ đăng
6
ký đất đai có chất lƣợng, đáp ứng đƣợc đầy đủ, chính xác các thông tin theo
yêu cầu quản lý nhà nƣớc về đất đai.
- Đăng ký đất đai thực hiện với một đối tƣợng đặc biệt là đất đai:
Đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, do Nhà nƣớc thống nhất quản lý,
ngƣời đƣợc đăng ký đất đai chỉ có quyền sử dụng, đồng thời phải có nghĩa vụ
đối với Nhà nƣớc trong việc sử dụng đất đƣợc giao, do đó, đăng ký đất đai đối
với ngƣời sử dụng đất chỉ là đăng ký QSDĐ.
Theo Điều 3 Luật đất đai 2013 [11], nhà nƣớc giao/cho thuê QSDĐ là
việc Nhà nƣớc ban hành quyết định giao đất để trao QSDĐ cho đối tƣợng có
nhu cầu sử dụng đất hoặc trao QSDĐ thông qua hợp đồng cho thuê QSDĐ.
Do vậy, việc giao đất hay cho thuê đất chỉ áp dụng đối với một số loại đối
tƣợng và sử dụng vào một số mục đích cụ thể. Từng loại đối tƣợng sử dụng,
từng mục đích sử dụng có những quyền và nghĩa vụ sử dụng khác nhau. Vì
vậy, việc đăng ký đất đai phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp
luật và xác định cụ thể các quyền và nghĩa vụ mà ngƣời sử dụng đất phải đăng
ký.
Đất đai thƣờng có quan hệ gắn bó (không thể tách rời) với các loại tài
sản cố định trên đất nhƣ: nhà cửa và các loại công trình trên đất, cây lâu
năm,...Trong nhiều trƣờng hợp các loại tài sản này không thuộc quyền sở hữu
nhà nƣớc mà thuộc quyền sở hữu của các tổ chức hay cá nhân. Do vậy, để
đảm bảo quyền lợi của ngƣời sở hữu tài sản trên đất cũng nhƣ lợi ích của Nhà
nƣớc, khi đăng ký đất đai chúng ta không thể không tính đến đặc điểm này.
- Đăng ký đất đai phải đƣợc tổ chức thực hiện theo phạm vi hành chính
từng xã, phƣờng, thị trấn:
Ở Việt Nam, bộ máy nhà nƣớc đƣợc tổ chức thành 04 cấp : trung ƣơng,
tỉnh, huyện, xã. Trong đó cấp xã là đầu mối quan hệ tiếp xúc giữa Nhà nƣớc
với nhân dân, trực tiếp quản lý toàn bộ đất đai trong địa giới hành chính xã.
Việc tổ chức đăng ký đất đai theo phạm vi từng xã sẽ đảm bảo :
7
+ Tạo điều kiện thuận lợi nhất cho ngƣời sử dụng đất thực hiện đăng ký
đất đai đầy đủ, thể hiện đúng bản chất của Nhà nƣớc xã hội chủ nghĩa: “Nhà
nƣớc của dân, do dân, vì dân”.
+ Phát huy vai trò và sự hiểu biết về lịch sử, thực trạng tình hình sử dụng
đất ở địa phƣơng của đội ngũ cán bộ xã, làm chỗ dựa tin cậy để các cấp có thẩm
quyền xét duyệt đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đúng quy
định của pháp luật.
+ Góp phần nâng cao tinh thần trách nhiệm, nhận thức pháp luật đất đai
cho cán bộ xã.
+ Giúp cán bộ địa chính xã nắm vững và khai thác có hiệu quả hệ thống
hồ sơ địa chính.
b. Những yêu cầu chung của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng
nhận
- Sự chính xác, an toàn: sự chính xác đòi hỏi hoạt động đăng ký phải
đƣợc tiến hành theo những trình tự, thủ tục chặt chẽ, đúng chủ thể, đúng đối
tƣợng, đúng quyền lợi, nghĩa vụ và thiết lập đầy đủ hồ sơ theo quy định để
lƣu trữ thông tin đăng ký. Tính chính xác phụ thuộc rất nhiều vào việc tuân
thủ các tiêu chuẩn kỹ thuật trong việc xác định thông tin. Bên cạnh thông tin
về chủ quyền có thể đƣợc cung cấp bởi chủ sở hữu/sử dụng, các thông tin về
đặc điểm hình học của thửa đất cũng không kém phần quan trọng.
Sự chính xác của thông tin có ảnh hƣởng quan trọng đến sự an toàn mà
hệ thống đăng ký đem lại cho ngƣời có nhu cầu. Nó không chỉ bảo vệ quyền
của chủ sử dụng đất mà còn phân định rõ phạm vi, mức độ của quyền này,
giúp cho ngƣời mua/nhận chuyển nhƣợng hoặc thuê QSDĐ, ngƣời cho vay,
nhận thế chấp bằng QSDĐ an tâm khi tham gia giao dịch với ngƣời sở hữu/sử
dụng đất.
- Thực hiện triệt để, kịp thời: Mọi trƣờng hợp sử dụng đất cũng nhƣ
những biến động trong việc sử dụng đất phải đƣợc ghi nhận một cách chính
xác, kịp thời ngay khi việc sử dụng đất đƣợc bắt đầu hoặc ngay sau khi biến
8
động sử dụng đất diễn ra. Điều này đòi hỏi bên cạnh việc khuyến khích sự tự
nguyện đăng ký của ngƣời sử dụng đất đối với chủ quyền hoặc giao dịch của
họ, thì Nhà nƣớc và các cơ quan đƣợc Nhà nƣớc trao quyền cần có sự chủ
động trong rất nhiều hoạt động khác nhƣ: phải hoàn thành công tác điều tra,
khảo sát, đo đạc đất đai, xác định giá trị đất đai và bất động sản trong mối
liên hệ với giá thị trƣờng.... Thông tin, dữ liệu đăng ký đất đai trong hệ thống
phải hoàn chỉnh đối với toàn bộ diện tích đất đai nói chung và đối với tất cả
từng thửa đất nói riêng trên phạm vi cả nƣớc. Nhƣ vậy, một khi yêu cầu về sự
triệt để và kịp thời đƣợc đáp ứng, với tất cả những thông tin sử dụng đất và
biến động đất đai đƣợc ghi nhận, cập nhật thƣờng xuyên đảm bảo cho sự quản
lý đất đai chặt chẽ, hiệu quả của Nhà nƣớc.
c. Đối tƣợng chịu trách nhiệm đăng ký đất đai
Đối tƣợng phải kê khai ĐKĐĐ là ngƣời đang sử dụng đất và có quan hệ
trực tiếp đối với Nhà nƣớc trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ sử dụng đất
theo pháp luật.
Ngƣời chịu trách nhiệm đăng ký QSDĐ là ngƣời chịu trách nhiệm
trƣớc Nhà nƣớc đối với việc sử dụng đất, cụ thể nhƣ sau:
- Ngƣời đứng đầu của tổ chức, tổ chức nƣớc ngoài có chức năng ngoại
giao, doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài đối với việc sử dụng đất của tổ
chức mình.
- Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã, phƣờng, thị trấn đối với việc sử dụng
đất nông nghiệp vào mục đích công ích; đất phi nông nghiệp đã giao cho Ủy
ban nhân dân xã, phƣờng, thị trấn (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp
xã) để sử dụng vào mục đích xây dựng trụ sở Ủy ban nhân dân, các công trình
công cộng phục vụ hoạt động văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục thể thao, vui
chơi, giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và công trình công cộng khác của địa
phƣơng.
9
- Ngƣời đại diện cho cộng đồng dân cƣ là trƣởng thôn, làng, ấp, bản,
buôn, phum, sóc, tổ dân phố hoặc ngƣời đƣợc cộng đồng dân cƣ thỏa thuận
cử ra đối với việc sử dụng đất đã giao, công nhận cho cộng đồng dân cƣ.
- Ngƣời đứng đầu cơ sở tôn giáo đối với việc sử dụng đất đã giao cho cơ sở
tôn giáo.
- Chủ hộ gia đình đối với việc sử dụng đất của hộ gia đình.
- Cá nhân, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đối với việc sử dụng đất
của mình.
- Ngƣời có chung quyền sử dụng đất hoặc ngƣời đại diện cho nhóm
ngƣời có chung quyền sử dụng đất đối với việc sử dụng đất đó.
d. Tổ chức đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
d.1. Cơ quan tổ chức thực hiện đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai hay đăng ký quyền sử dụng đất đƣợc xác định là một
trong những nội dung quản lý nhà nƣớc đối với đất đai nên cũng thuộc trách
nhiệm của ngành tài nguyên và môi trƣờng. Hoạt động này đƣợc thực hiện tại
Văn phòng đăng ký đất đai, đây là đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc Sở
Tài nguyên và Môi trƣờng, có chức năng thực hiện đăng ký đất đai, nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất
hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai và cung cấp
thông tin đất đai cho tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.
Văn phòng đăng ký đất đai có tƣ cách pháp nhân, có con dấu riêng; đƣợc
Nhà nƣớc bố trí văn phòng, trang thiết bị làm việc và mở tài khoản theo quy định
của pháp luật.
d.2. Thủ tục đăng ký đất đai
Đơn vị đăng ký cơ bản trong quản lý đất đai là thửa đất. Thửa đất là
phần diện tích đất đƣợc giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc
đƣợc mô tả trên hồ sơ địa chính. Nó đƣợc hình thành khi Nhà nƣớc giao đất,
cho thuê đất, hoặc do ngƣời sử dụng đất tạo lập và đƣợc Nhà nƣớc công nhận
hay do sự tách thửa, hợp thửa.
10
Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với ngƣời sử dụng đất, gồm đăng ký lần
đầu và đăng ký biến động, đƣợc thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ
quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử
và có giá trị pháp lý nhƣ nhau.
- Đăng ký đất đai lần đầu: đăng ký lần đầu là việc đăng ký QSDĐ thực
hiện đối với thửa đất đang có ngƣời sử dụng, chƣa đăng ký kê khai và chƣa
đƣợc cấp GCN hoặc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất để sử dụng. Sau khi
đăng ký và đƣợc ghi nhận, ngƣời sử dụng đất sẽ đƣợc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, đƣợc thừa nhận và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp trong
sử dụng đất của mình.
Các trƣờng hợp đăng ký lần đầu đƣợc quy định tại khoản 3, điều 95
Luật Đất đai 2013 [11]:
a) Thửa đất đƣợc giao, cho thuê để sử dụng;
b) Thửa đất đang sử dụng mà chƣa đăng ký;
c) Thửa đất đƣợc giao để quản lý mà chƣa đăng ký;
d) Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chƣa đăng ký.
Đặc điểm của đăng ký đất đai lần đầu:
+ Đăng ký lần đầu, cấp GCN là công việc phức tạp, đòi hỏi tốn nhiều
thời gian do phải thu thập đầy đủ các thông tin cần thiết cho quản lý nhà nƣớc
về đất đai, đồng thời phải giải quyết hàng loạt những tồn tại do lịch sử để lại
về nguồn gốc sử dụng đất.
+ Cần có một hội đồng tƣ vấn cấp cơ sở, am hiểu về tình hình sử dụng
đất ở địa phƣơng giúp cho UBND cấp có thẩm quyền xét duyệt QSDĐ.
+ Tổ chức đăng ký và xét duyệt QSDĐ đòi hỏi phải có sự chỉ đạo chặt
chẽ, sát sao của UBND các cấp, phải có sự kết hợp chặt chẽ của các ngành có
liên quan.
+ Đăng ký ban đầu dựa trên cơ sở nhiều nguồn tài liệu khác nhau về
công tác đo đạc, bản đồ nên mức độ tin cậy về các nguồn gốc sử dụng của
thửa đất có mức độ khác nhau.
11
+ Đƣợc hoàn thành trong một thời gian xác định do pháp luật quy định.
- Đăng ký biến động: đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản
gắn liền với đất thực hiện đối với thửa đất, tài sản gắn liền với đất đã đƣợc
cấp GCN hoặc đã đăng ký mà có thay đổi về nội dung đã ghi trên GCN; là
hoạt động thƣờng xuyên của cơ quan quản lý nhà nƣớc về đất đai nhằm cập
nhật thông tin biến động để đảm bảo cho hệ thống hồ sơ địa chính luôn phản
ánh đúng hiện trạng sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nƣớc phân tích các hiện
tƣợng kinh tế - xã hội nảy sinh trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai. Đăng
ký biến động đƣợc thực hiện trong các trƣờng hợp sau:
+ Ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các
quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
+ Ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đƣợc phép đổi
tên;
+ Có thay đổi về hình dạng, kích thƣớc, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa
đất;
+ Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
+ Chuyển mục đích sử dụng đất;
+ Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
+ Chuyển từ hình thức Nhà nƣớc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng
năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình
thức Nhà nƣớc giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ
thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
+ Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở
hữu tài sản chung của vợ và chồng;
+ Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của
12
nhóm ngƣời sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với
đất;
+Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai đƣợc Ủy ban nhân dân cấp
có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ;
quyết định của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất
đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân,
quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã đƣợc thi hành; văn bản
công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;
+ Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền
kề;
+ Có thay đổi về những hạn chế quyền của ngƣời sử dụng đất.
Sau khi nhận hồ sơ, Văn phòng Đăng ký đất đai có trách nhiệm thẩm
tra nội dung kê khai; xác định điều kiện để đƣợc đăng ký; lấy ý kiến của Ủy
ban nhân dân cấp xã (cho trƣờng hợp sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân về
hiện trạng sử dụng đất, nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh
chấp …v.v) sau đó ghi ý kiến về việc đủ hay không đủ điều kiện để hồ sơ
đƣợc đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, rồi gửi đến cơ quan
Tài nguyên và Môi trƣờng. Trƣờng hợp hồ sơ đủ điều kiện thì Văn phòng
Đăng ký đất đai đồng thời chuyển số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác
định nghĩa vụ tài chính (nếu có, nhƣ tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất, lệ
phí trƣớc bạ hay thuế thu nhập cá nhân), và gửi thông báo thuế nhận đƣợc từ
cơ quan thuế cho ngƣời sử dụng đất. Cơ quan Tài nguyên và Môi trƣờng có
trách nhiệm kiểm tra lại hồ sơ trên cơ sở ý kiến của Văn phòng Đăng ký đất
đai, trình Ủy ban nhân dân cùng cấp ký các quyết định hoặc giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất. Kết quả của hoạt động đăng ký sẽ đƣợc cập nhật, ghi nhận
vào trong hồ sơ địa chính do cơ quan có thẩm quyền lƣu giữ, giúp cơ quan
nhà nƣớc nắm đƣợc tình hình sử dụng đất và sự biến động của đất đai. Ngƣời
sử dụng đất đƣợc cấp giấy chứng nhận mới hoặc chỉnh lý trên giấy chứng
13
nhận cũ, thể hiện sự thừa nhận và bảo vệ của Nhà nƣớc đối với quyền và lợi
ích hợp pháp của họ trong sử dụng đất đai.
d.3. Giấy chứng nhận QSDĐ
- Theo Luật đất đai 2013 [11]: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thƣ pháp lý để
Nhà nƣớc xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất hợp pháp của ngƣời có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”.
- Tại điểm a, mục 1, điều 188 quy định một trong các điều kiện để
ngƣời sử dụng đất đƣợc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn
bằng quyền sử dụng đất là có Giấy chứng nhận.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có tầm quan trọng đối với cả Nhà
nƣớc và ngƣời sử dụng đất. Hiệu quả quản lý đất đai của Nhà nƣớc sẽ đƣợc
phát huy khi mà mỗi thửa đất trong phạm vi cả nƣớc đều đƣợc cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất. Trên cơ sở đó, Nhà nƣớc dễ dàng nắm đƣợc tình
hình khai thác, sử dụng và biến động của đất đai; có cơ sở để giải quyết các
tranh chấp, khiếu nại đất đai và bồi thƣờng khi thu hồi đất. Với vai trò chứng
thƣ pháp lý xác lập quyền cho ngƣời sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất là cơ sở tiền đề để ngƣời sử dụng đất đƣợc bảo vệ lợi ích hợp pháp
và thực hiện thuận lợi các quyền của mình, nhất là các quyền giao dịch về
quyền sử dụng đất.
- Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:
+ Tại điều 105 Luật đất đai năm 2013[11] quy định thẩm quyền cấp
Giấy chứng nhận lần đầu:
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn
giáo; ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tƣ
14
nƣớc ngoài thực hiện dự án đầu tƣ; tổ chức nƣớc ngoài có chức năng ngoại
giao. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đƣợc ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi
trƣờng cùng cấp.
Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cƣ, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc sở hữu nhà ở
gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
+ Tại điều 37 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính
phủ [6] quy định thẩm quyền cấp giấy chứng nhận đối với trƣờng hợp ngƣời
sử dụng đất thực hiện quyền của mình và trƣờng hợp cấp đổi, cấp lại giấy
chứng nhận:
Đối với địa phƣơng đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai một cấp
trên cơ sở hợp nhất Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và
Môi trƣờng và các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng
Tài nguyên và Môi trƣờng thì Sở Tài nguyên và Môi trƣờng cấp Giấy chứng
nhận cho ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã đƣợc cấp
Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu công trình xây dựng, trong các trƣờng hợp sau: khi ngƣời sử
dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất, chủ
sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận; cấp đổi, cấp
lại Giấy chứng nhận.
Đối với địa phƣơng chƣa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì việc
cấp Giấy chứng nhận thực hiện nhƣ sau: Sở Tài nguyên và Môi trƣờng cấp
Giấy chứng nhận cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc
ngoài thực hiện dự án đầu tƣ; tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài; doanh nghiệp có
vốn đầu tƣ nƣớc ngoài; Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận cho
hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc
ngoài đƣợc sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
15
1.1.3. Vai trò và ý nghĩa của công tác đăng ký đất đai, cấp GCN
Trong công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai: đăng ký đất đai, cấp GCN
có vai trò vô cùng quan trọng, thông qua hoạt động này giúp cơ quan nhà
nƣớc nắm chắc đƣợc quỹ đất, tình hình biến động về đất đai:
-
Đăng ký đất đai, cấp GCN có vai trò quan trọng trong công tác quản lý
nhà nƣớc về đất đai về bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi thu hồi đất.
-
Đăng ký đất đai, cấp GCN có vai trò quan trọng trong công tác lập,
quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
-
Đăng ký đất đai, cấp GCN có vai trò quan trọng trong công tác quản lý
việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
-
Đăng ký đất đai, cấp GCN có vai trò quan trọng đối với việc xây dựng
hệ thống thông tin đất đai, cung cấp thông tin đất đai.
-
Đăng ký đất đai, cấp GCN tạo điều kiện cho việc công khai, minh bạch
và dân chủ trong quản lý, sử dụng đất, khắc phục tình trạng giao dịch ngầm
không đăng ký dẫn tới tranh chấp đất đai.
Trong công tác phân hạng và định giá đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính
về đất đai: đăng ký đất đai, cấp GCN có vai trò trong công tác phân hạng và
định giá đất là:
- Là cơ sở cho việc xác định trách nhiệm tài chính của ngƣời sử dụng
đất trong quá trình sử dụng nhƣ nộp thuế sử dụng đất và các loại thuế khác
khi chuyển quyền sử dụng đất.
- Công khai, minh bạch việc tính mức thuế sử dụng đất, hạn chế việc
đầu cơ, giữ đất.
- Xác định đƣợc mục đích sử dụng đất tại thời điểm định giá đất.
- Xác định đƣợc thời hạn sử dụng đất tại thời điểm định giá đất
- Xác định đƣợc giá đất phổ biến trên thị trƣờng của loại đất có cùng
mục đích sử dụng đã chuyển nhƣợng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất
thành công hoặc phù hợp với thu nhập từ việc sử dụng đất.
16
- Xác định đƣợc các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng,
khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tƣơng tự nhƣ nhau thì có mức
giá nhƣ nhau.
Trong công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai:
- Giúp công tác thanh tra việc chấp hành pháp luật về đất đai đối với
ngƣời sử dụng đất và của tổ chức, cá nhân khác có liên quan.
- Giúp công tác thanh tra việc chấp hành pháp luật về đất đai của
UBND các cấp, góp phần ngăn ngừa tham nhũng, tiêu cực.
- Giúp công tác thanh tra việc chấp hành các quy định về chuyên môn,
nghiệp vụ trong lĩnh vực đất đai.
- Giúp cho việc giải quyết tranh chấp đất đai đúng đối tƣợng đã đăng ký
đất đai, cấp GCN.
- Giúp cho việc giải quyết tranh chấp đất đai xác định đƣợc khi có thay
đổi về ranh giới thửa đất.
- Xác định đƣợc thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai.
Trong công tác thống kê đất đai: đăng ký đất đai, cấp GCN có vai trò
trong công tác thống kê đất đai:
- Là cơ sở để tiến hành thống kê cho các đơn vị hành chính xã, phƣờng,
thị trấn.
- Là cơ cở phục vụ yêu cầu quản lý nhà nƣớc về đất đai.
- Là cơ sở cho việc phân tích, đánh giá hiện trạng sử dụng đất.
Trong việc tham gia thị trƣờng bất động sản: đăng ký đất đai, cấp GCN
có vai trò quan trọng trong việc tham gia thị trƣờng bất động sản:
- Đây là điều kiện cần và đủ để quyền sử dụng đất trở thành hành hóa
lƣu thông trên thị trƣờng nhƣ chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp,
góp vốn..
- Là căn cứ quyết định chính sách tài chính về đất đai.
- Ổn định thị trƣờng bất động sản, giúp thị trƣờng bất động sản đƣợc
công khai, minh bạch, phát triển lành mạnh, tránh các giao dich ngầm.
17
1.2. Nội dung pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
1.2.1. Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là sự công nhận quyền của ngƣời sử
dụng đất đối với một thửa đất nhất định, đó là công việc mang tính chất pháp
lý cao, do đó cũng có những nguyên tắc nhất định.
Điều 98 Luật đất đai năm 2013 [13] quy định những nguyên tắc cấp
giấy chứng nhận:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất đƣợc cấp theo từng thửa đất. Trƣờng hợp có nhiều thửa
đất nông nghiệp trong cùng một xã, phƣờng, thị trấn thì đƣợc cấp một giấy
chứng nhận chung cho các thửa đất đó.
- Thửa đất có nhiều ngƣời chung quyền sử dụng đất, nhiều ngƣời sở hữu
chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của
những ngƣời có chung quyền sử dụng đất, ngƣời sở hữu chung nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi ngƣời 01 Giấy chứng nhận hoặc cấp chung
một Giấy chứng nhận và trao cho ngƣời đại diện.
- Ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
đƣợc nhận Giấy chứng nhận sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo
quy định của pháp luật.
Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền
với đất không thuộc đối tƣợng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc đƣợc
miễn, đƣợc ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trƣờng hợp thuê đất trả tiền thuê đất
hàng năm thì đƣợc nhận Giấy chứng nhận ngay sau khi cơ quan có thẩm
quyền cấp.
- Trƣờng hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và
18
