Đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của một số dự án trên địa bàn huyện đồng văn, tỉnh hà giang

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÂM THÀNH DÂN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI
PHÓNG MẶT BẰNG CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐỒNG VĂN, TỈNH
HÀ GIANG

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên – 2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÂM THÀNH DÂN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI
PHÓNG MẶT BẰNG CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐỒNG VĂN, TỈNH
HÀ GIANG
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Lương Văn Hinh

Thái Nguyên – 2015


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu do tôi trực tiếp thực hiện cùng
với sự hướng dẫn của PGS.TS. Lương Văn Hinh – Trường Đại học Nông Lâm Đại học Thái Nguyên. Các số liệu và kết quả trong luận văn là trung thực và chưa
từng được công bố trong bất kỳ một công trình nào khác. Tôi cam đoan rằng các
thông tin, trích dẫn trong luận văn đó được chỉ dẫn nguồn gốc và nghiên cứu đầy
đủ. Nếu sai tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm.
Tác giả luận văn

Lâm Thành Dân


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thiện luận văn, tôi đã nhận được
sự hướng dẫn, giúp đỡ nhiệt tình, quý báu của các nhà khoa học, của các cơ quan, tổ
chức, nhân dân và các địa phương.
Tôi xin được bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa
học PGS.TS. Lương Văn Hinh đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt quá
trình hoàn thành luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo trong
khoa Quản lý tài nguyên, Viện Đào tạo sau đại học và nhà trường Đại học Nông
Lâm, Tập thể và Lãnh đạo Hội đồng bồi thường, hỗ trợ tái định cư, Ban GPMB
huyện Đồng Văn, Phòng Tài nguyên và Môi trường, các phòng, ban, cán bộ và nhân
dân các xã của huyện Đồng Văn … đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn

thành luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ, đồng
nghiệp và bạn bè đã tạo điều kiện tốt nhất về mọi mặt cho tôi trong suốt quá trình
thực hiện đề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Hà Giang, ngày 10 tháng 12 năm 2015
Tác giả luận văn

Lâm Thành Dân


3

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................ i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................. ii
MỤC LỤC.................................................................................................................. iii
DANH MỤC CÁC BẢNG........................................................................................ vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ........................................................................................ viii
DANH MỤC CÁC HÌNH ........................................................................................ viii
MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................... 1
2. Mục tiêu nghiên cứu. .......................................................................................... 2
2.1. Mục tiêu tổng quát. .......................................................................................... 2
2.1. Mục tiêu cụ thể. ............................................................................................... 3
3. Yêu cầu. .............................................................................................................. 3
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ...................................................................... 4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài ................................................................................ 4
1.1.1. Cơ sở lí luận .............................................................................................. 4
1.1.2. Cơ sở thực tiễn: ......................................................................................... 5

1.1.3. Cơ sở pháp lí của đề tài: ............................................................................ 5
1.2 Một số nguyên nhân nảy sinh đến công tác bồi thường thiệt hại, hỗ trợ, tái
định cư khi nhà nước thu hồi đất. ........................................................................... 7
1.2.1 Yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về đất đai....................................... 7
1.2.2 Thị trường bất động sản. .......................................................................... 13
1.2.3. Tác động của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đến phát triển
cơ sở hạ tầng và đời sống xã hội. ...................................................................... 14
1.3. Khái quát về chính sách giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất. ..... 14
1.3.1. Tổng quan về các chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng
khi Nhà nước thu hồi đất. .................................................................................. 14
1.3.2. Tình hình bồi thường ở một số nước trên thế giới. ................................. 15


4

1.4. Thực tiễn công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường khi nhà nước thu hồi
đất ở Việt Nam và tỉnh Hà Giang. ........................................................................ 16
1.4.1. Khái quát về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ở Việt Nam. .... 16
1.4.2. Khái quát về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ở tỉnh Hà
Giang. ................................................................................................................ 18
1.4.3. Tình hình một số dự án đang thực hiện trong tỉnh Hà Giang ................. 21
1.5. Các chính sách thực hiện khi bồi thường GPMB. ......................................... 24
1.5.1. Từ trước Luật đất đai năm 1993. ............................................................. 24
1.5.2. Từ sau Luật đất đai năm 1993 đến ngày 01 tháng 07 năm 2004. ........... 25
1.5.3. Từ 2004 đến nay...................................................................................... 26
1.6. Kết luận chung về vấn đề nghiên cứu. ........................................................... 30
CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU...32
2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu. ................................................................. 32
2.1.1. Thơi gian nghiên cứu: Từ tháng 8 năm 2014 đến tháng 8 năm 2015. ... 32
2.1.2. Địa điểm, đối tượng nghiên cứu............................................................. 32

2.2. Nội dung nghiên cứu...................................................................................... 32
2.2.1. Nội dung 1: Sơ lược tình hình cơ bản của huyện Đồng Văn, tỉnh Hà
Giang ................................................................................................................. 32
2.2.2. Nội dung 2 ............................................................................................... 33
2.2.3. Nội dung 3 ............................................................................................... 33
2.3. Phương pháp nghiên cứu. .............................................................................. 34
2.3.1. Phương pháp khảo sát, điều tra, thu thập số liệu..................................... 34
2.3.2. Phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp, so sánh, xử lý số liệu bằng
phần mềm Excel và so sánh các trường hợp khác nhau trong bồi
thường................................................................................................................ 34
2.3.3. Phương pháp điều tra khảo sát trực tiếp từ các cơ quan, ban ngành, tổ
chức và hộ gia đình cá nhân có liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ
giảiphóngmặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất. .................................................. 34


5

CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN.............................. 35
3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội. .............................................................. 35
3.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên ............................................. 35
3.1.2. Các nguồn tài nguyên .............................................................................. 37
3.2.Thực trạng phát triển kinh tế xã hội................................................................ 38
3.2.1.Tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế ............................................. 38
3.2.2. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế .................................................. 40
3.3. Tình hình quản lý sử dụng đất đai. ................................................................ 43
3.3.1 Tình hình quản lý đất đai.......................................................................... 43
3.3.2. Hiện trạng sử dụng và biến động các loại đất. ........................................ 48
3.3.3. Đánh qủa kết quả quy hoạch sử dụng đất................................................ 57
3.3.4. Nguyên nhân, tồn tại trong việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất ......... 62
3.3.5. Công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất tại hai dự án nghiên

cứu ..................................................................................................................... 64
3.3.6. Đánh giá chung........................................................................................ 69
3.4. Tác động của việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng
đến đời sống và việc làm của người có đất bị thu hồi. ......................................... 70
3.4.1. Kết quả chi tiết điều tra, phỏng vấn các hộ dân về tình hình thu hồi
đất, bồi thường và hỗ trợ tại 02 dự án ............................................................... 70
3.4.2.Thu hồi đất tác động đến một số chỉ tiêu cơ bản...................................... 72
3.5. Đề xuất một số giải pháp. .............................................................................. 82
3.5.1. Giải pháp về chính sách .......................................................................... 82
3.5.2. Giải pháp về đào tạo nghề, việc làm, tăng thu nhập, ổn định cuộc
sống cho người có đất bị thu hồi ....................................................................... 83
3.5.3Giải pháp về tổ chức thực hiện.................................................................. 84
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................ 86
1. Kết luận ............................................................................................................. 86
2. Kiến nghị........................................................................................................... 87
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 89


6

DANH MỤC CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮT

Ký hiệu

Các chữ viết tắt

BTC

: Bộ Tài chính

BNNPTNT

: Bộ Nông nghiệp và phát triển nông thôn

BTNMT

: Bộ Tài nguyên và Môi trường

BT

: Bồi thường

CP

: Chính phủ

HĐND

: Hội đồng nhân dân

HĐBT

: Hội đồng bộ trưởng

HT

: Hỗ trợ

GPMB

: Giải phóng mặt bằng

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

BTHT

: Bồi thường hỗ trợ

NĐ

: Nghị định

QHSDĐ

: Quy hoạch sử dụng đất

QĐ

: Quyết định

TĐC

: Tái định cư

TTg

: Thủ tướng

UBND

: Uỷ ban nhân dân

WB

: Ngân hàng thế giới

ADB

: Ngân hàng phát triển Châu Á

KCN

: Khu công nghiệp

CNH, HĐH

: Công nghiệp hóa, hiện đại hóa

CB, CC, VC

: Cán bộ, công chức, viên chức

PTTH

: Phổ thông trung học


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Tài nguyên đất của huyện Đồng Văn năm 2013 ...................................... 37
Bảng 3.2: Kết quả chuyển dịch cơ cấu của huyện Đồng Văn ................................... 39
Bảng 3.3: Diện tích, năng suất, sản lượng một số cây trồng chính năm 2014 .......... 40
Bảng 3.4. Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 phân theo đơn vị hành chính cấp xã .......
49
Bảng 3.5. Hiện trạng sử dụng một số loại đất nông nghiệp năm 2013 ..................... 52
Bảng 3.6. Hiện trạng sử dụng một số loại đất phi nông nghiệp năm 2013 ............... 54
Bảng 3.7. Kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất kỳ trước của huyện Đồng Văn
........ 60
Bảng 3.8– Sơ lược 2 dự án nghiên cứu ..................................................................... 64
Bảng 3.9. Phương thức sử dụng tiền của các hộ dân thuộc Dự án 1 ....................... 70
Bảng 3.10. Phương thức sử dụng tiền của các hộ dân thuộc Dự án 2 ..................... 71
Bảng 3.11. Tình hình lao động và việc làm của các hộ dân bị thu hồi đất tại Dự án 1
.... 72
Bảng 3.12. Tình hình lao động và việc làm của các hộ dân bị thu hồi đất tại Dự án 2
.... 73
Bảng 3.13. Tổng hợp kết quả điều tra về trình độ văn hóa, giáo dục của người
dân bị thu hồi đất tại dự án 1 ........................................................................ 75
Bảng 3.14. Tổng hợp kết quả điều tra về trình độ văn hóa,giáo dục của người
dân bị thu hồi đất tại dự án 2 ........................................................................ 76
Bảng 3.15. Tổng hợp kết quả điều tra về tài sản của người dân bị ........................... 77
thu hồi đất tại dự án 1 ................................................................................................ 77
Bảng 3.16. Tổng hợp kết quả điều tra về tài sản của người dân bị thu hồi đất tại
Dự án 2 ......................................................................................................... 78
Bảng 3.17. Thu nhập bình quân của người dân ........................................................ 78
Bảng 3.18. Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi đất Dự án 1 ............... 79
Bảng 3.19. Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi đất Dự án 2 ............... 79
Bảng 3.20. Tình hình tiếp cận các cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội sau khi thu

hồi đất ........................................................................................................... 80
Bảng 3.21. Tổng hợp ý kiến của người dân về cảnh quan, môi trường sau khi bị
thu hồi đất thực hiện dự án ........................................................................... 81
Bảng 3.22. Tổng hợp ý kiến của người dân về quan hệ trong gia đình, họ tộc,


vii

bà con hàng xóm sau khi bị thu hồi đất thực hiện dự án.............................. 82


viii

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1: Biểu đồ biến động lao động, việc làm dự án 2..........................................74
Hình 3.2: Biểu đồ thể hiện trình độ văn hóa, giáo dục của người dân tại dự án 1....75
Hình 3.3: Biểu đồ thể hiện trình độ văn hóa, giáo dục của người dân tại dự án 2....76


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là một loại tài nguyên thiên nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, là tư
liệu sản xuất đặc biệt, quá trình hoạt động sản xuất của con người đều cần đến mặt
bằng đất đai để phát triển, đất đai là yếu tố tham gia trực tiếp vào quá trình sản xuất
nông nghiệp, làm mặt bằng xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng, cơ sở kinh tế,
văn hoá, an ninh quốc phòng, xây dựng các công trình dịch vụ, sản xuất kinh doanh,
xây dựng đô thị và các khu dân cư ... Cùng với sự phát triển của xã hội, đặc biệt

trong giai đoạn phát triển công nghiệp hoá, hiện đại hoá của đất nước đất đai ngày
càng được sử dụng vào nhiều mục đích và nhu cầu sử dụng đất ngày một tăng lên.
Việc sử dụng đất có hiệu quả cả về kinh tế - xã hội và mang tính bền vững càng có
ý nghĩa.
Sử dụng đất đai vào các mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích
công cộng để thực hiện mục tiêu phát triển đất nước, đặc biệt là các dự án trọng
điểm của quốc gia: hệ thống giao thông, đô thị, dự án sản xuất, kinh doanh phát
triển kinh tế là một tất yếu khách quan trong quá trình thực hiện công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước. Để có mặt bằng thực hiện các dự án, Nhà nước phải thu hồi
đất của người dân và thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho các hộ dân
có đất bị thu hồi.
Qua thực tế việc thu hồi đất để thực hiện các dự án trên cả nước được Đảng và
Nhà nước ta đã có nhiều thay đổi trong việc xây dựng và tổ chức thực hiện chính
sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Tuy nhiên công tác bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án khi Nhà nước thu hồi đất đang là
vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp, ảnh hưởng đến nhiều mặt của đời sống kinh tế
- xã hội.
Trong thực tế công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất vẫn còn nhiều vướng mắc và tồn tại gây nhiều bức xúc trong nhân dân. Tiến độ
giải phóng mặt bằng còn chậm là rất phổ biến, làm tiến độ thực hiện dự án bị kéo
dài.


2

Tại Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính Phủ về việc
bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất, đã quy định cụ thể về đối tượng áp
dụng, các mức bồi thường về đất, tài sản và các chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu
hồi đất [3].
Tại Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007; Nghị định số 69/2009/NĐCP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đất,

giá đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết
khiếu nại về đất đai [4],[5].
Huyện Đồng Văn thuộc tỉnh Hà Giang là một huyện phát triển kinh tế với tỷ
trọng nông nghiệp còn khá cao, kinh tế hộ vẫn còn phụ thuộc phần lớn vào hoạt
động sản xuất nông nghiệp. Tuy nhiên công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt
bằng khi Nhà nước thu hồi đất đang gặp rất nhiều khó khăn do nhiều nguyên nhân
và một trong những nguyên nhân chủ yếu nhất đó là đất nông nghiệp là tư liệu sản
xuất chính, đất ở và nhà cửa cũng như vật kiến trúc, hoa màu trên đất là tài sản rất
lớn của nông dân nơi đây, làm ảnh hưởng nhiều đến sản xuất và đời sống của nhân
dân. Việc bồi thường, hỗ trợ chưa tương xứng với mức độ thiệt hại cho người có đất
bị thu hồi, nhiều bức xúc trong nhân dân từ đó đã xuất hiện không ít trường hợp
người dân không nhận tiền bồi thường, hỗ trợ dẫn đến khiếu kiện kéo dài và khiếu
kiện vượt cấp.
Xuất phát từ thực tiễn trên, tôi tiến hành thực hiện đề tài:
“ Đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của một số dự án trên
địa bàn huyện Đồng Văn, tỉnh Hà Giang ”
2. Mục tiêu nghiên cứu.
2.1. Mục tiêu tổng quát.
- Đánh giá công tác BT, GPMB, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại
một số dự án trên địa bàn huyện Đồng Văn, tỉnh Hà Giang.
- Đánh giá hiện trạng sử dụng đất.


3

- Đánh giá công tác BT, GPMB trên địa bàn huyện cho phù hợp với bối cảnh
mới, Đảm bảo hài hòa giữa các mục tiêu và phù hợp với kế hoạch của huyện và các
chiến lược phát triển của huyện.
2.1. Mục tiêu cụ thể.
- Đề xuất các giải pháp và kiến nghị góp phần đẩy nhanh tiến độ bồi thường,

hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất phù hợp với điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của
huyện Văn Đồng Văn, tỉnh Hà Giang.
- Quản lý tốt hơn công tác BT, GPMB để không ảnh hưởng đến mục tiêu phát
triển kinh tế - xã hội chung trên địa bàn.
3. Yêu cầu.
- Nghiên cứu nắm vững các chính sách, pháp luật đất đai về bồi thường thiệt
hại cũng như các văn bản liên quan đến công tác bồi thường hỗ trợ khi Nhà nước
thu hồi đất được ban hành từ trước đến nay.
- Các tài liệu, số liệu khảo sát được đúng với thực tế ở địa phương, phản ánh
đúng quá trình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ của các dự án đã và đang
được thực hiện tại địa bàn huyện Đồng Văn, tỉnh Hà Giang được phân tích, đánh giá
một cách khách quan.


4

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở lí
luận
Nhà nước ta đã ý thức được rất sớm việc bồi thường thiệt hại cho người bị thu
hồi đất, đã có những văn bản quy định, hướng dẫn việc thực hiện từ những thập kỷ
60 của thế kỷ trước. Đến nay tổng kết lại công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
cũng đã đạt những hiệu quả nhất định, giải quyết được rất lớn mặt bằng cho công
cuộc xây dựng đất nước hiện đại. Đẩy nhanh công cuộc CNH-HĐH, bên cạnh đó
vẫn đảm bảo quyền và lợi ích của người bị thu hồi đất, giúp sử dụng tiết kiệm và
đúng mục đích quỹ đất hiện có. Đã thể hiện được tính toàn diện của các chính sách
bồi thường, hỗ trợ, quy đinh rõ ràng về trình tự thực hiện công tác bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư phù hợp với Hiến pháp và các văn bản luật.

Bên cạnh những mặt đã đạt được trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư là những công trình, các khu công nghiệp, những hạng mục công trình lớn được
triển khai xây dựng, đóng góp vào công cuộc cải cách đất nước thì tại nhiều địa
phương có nhiều dự án được triển khai không đạt tiến độ với nguyên nhân chủ yếu
vướng mắc về GPMB. Có những dự án không thể tiếp tục triển khai công tác
GPMB do nhiều nguyên nhân khác nhau.
Những nguyên nhân vướng mắc trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư chủ yếu tập trung vào chế độ, chính sách chưa thực sự thể hiện tính thực tế khách
quan, đồng bộ, chưa thể hiện được cả 03 lợi ích: Nhà nước, Chủ đầu tư và người
dân. Trong xây dựng chế độ, chính sách tại một số địa phương chưa bám sát với
quy định của Chính phủ đã đề ra. Xây dựng giá bồi thường, hỗ trợ chưa sát với giá
thị trường, chính sách đào tạo nghề sau khi thu hồi đất của người nông dân chưa
thoả đáng không đáp ứng được mong mỏi của người dân. Quy trình thực hiện còn
rườm rà cần được rút gọn lại. Tại một số dự án lớn, trọng điểm tình trạng nhân dân
bức xúc khiếu kiện kéo dài vẫn thường xuyên xảy ra gây mất ổn định về chính trị,
xã hội.


5

1.1.2. Cơ sở thực tiễn:
Công tác giải phóng mặt bằng góp phần cải thiện môi trường đầu tư, khai thác
các nguồn lực từ đất đai cho đầu tư phát triển, các cơ sở hạ tầng kinh tế xã hội ở
nước ta thời gian qua đã được Đảng và Nhà nước quan tâm đầu tư hầu khắp các
vùng, miền trên cả nước, đặc biệt tại các thành phố lớn đã đóng góp vào sự thành
công bước đầu của công cuộc “Công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước”, thúc đẩy
kinh tế phát triển, đáp ứng nhu cầu vật chất, tinh thần của nhân dân. Đạt được kết
quả nêu trên công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đóng vai trò không nhỏ để
các dự án phát huy hiệu quả.
Giải phóng mặt bằng đúng tiến độ sẽ tiết kiệm được thời gian, chi phí và sớm

thực hiện dự án và đưa vào sử dụng mang lại hiệu quả kinh tế xã hội. Ngược lại, làm
chậm tiến độ thực hiện dự án, lãng phí thời gian, tăng chi phí, giảm hiệu quả dự án.
Thực hiện giải phóng mặt bằng tốt sẽ giảm chi phí, có điều kiện tập chung vốn
cho mở rộng đầu tư. Ngược lại, chi phí bồi thường lớn, không kịp hoàn thành tiến
độ dự án dẫn đến quay vòng vốn chậm gây khó khăn cho các nhà đầu tư.
Đối với các dự án đầu tư sản xuất kinh doanh nếu không đáp ứng được tiến độ
đầu tư thì mất cơ hội kinh doanh, hiệu quả kinh doanh thấp.
Đối với dự án đầu tư không kinh doanh, thời gian thi công kéo dài, tiến độ thi
công bị ngắt quãng gây ra lãng phí và ảnh hưởng tới chất lượng công trình.
Các quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư qua các thời kỳ thể hiện tính
đúng đắn của Đảng và Nhà nước ta là đảm bảo mọi công dân Việt Nam đều có nhà
ở, đất ở. Trong quá trình phát triển các chính sách bồi thường, hỗ trợ do yếu tố
khách quan đã chưa thể hiện được tính toàn diện tuy nhiên đã phần nào đáp ứng
được quyền lợi cho người bị thu hồi đất.
Nhằm đáp ứng thực tế khách quan tốc độ phát triển CNH-HĐH nhanh đòi hỏi
chính sách bồi thường, hỗ trợ của chúng ta phải luôn hoàn thiện để đáp ứng với thực
tiễn.
1.1.3. Cơ sở pháp lí của đề tài:
- Căn cứ Luật Đất đai ngày 26/11/2003; Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày
29/10/2004 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; Nghị định số
17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều


6

của Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP
về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần [2].
- Căn cứ Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về
Hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày
07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 197/2004/NĐ-CP

của Chính phủ [3].
- Căn cứ Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ về
Quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực
hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai; Thông tư số 06/2007/TTBTNMT ngày
02/7/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thi hành Nghị định số
84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ [3].
- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15 tháng 6 năm 2007 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số
84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ;
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ Quy
định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư [5].
- Căn cứ Quyết định số 1775/QĐ-UBND ngày 22 tháng 8 năm 2011 của
UBND tỉnh Hà Giang, quy định về mức trích lập, sử dụng, quyết toán kinh phí và
mức chi đặc thù cho việc tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Hà Giang [16].
- Căn cứ Quyết định số 1129/2012/QĐ-UBND, ngày 13/6/2012 của UBND
tỉnh Hà Giang, về việc Quy định mức bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Hà Giang [17].
- Căn cứ Quyết định số 1416/QĐ-UBND, ngày 19 tháng 7 năm 2013 của
UBND tỉnh Hà Giang, về việc xét duyệt quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế
hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu (2011-2015) huyện Đồng Văn [18].
- Căn cứ Quyết định số 2843/2012/QĐ-UBND, ngày 19 tháng 12 năm 2012
của UBND tỉnh Hà Giang, về việc ban hành bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh
Hà Giang năm 2013 [19].


7

- Căn cứ Quyết định số 2768/UBND-NNTNMT, ngày 19 tháng 7 năm 2013
của UBND tỉnh Hà Giang, về việc chủ trương thu hồi đất để giao bổ sung cho
Trung tâm giống cây trồng và gia súc Phó Bảng [20].
- Căn cứ Công văn số 1142/CV-SNN ngày 27 tháng 12 năm 2012 của Sở
Nông nghiệp PTNT tỉnh Hà Giang, về việc ủy quyền làm chủ đầu tư [9].
- Căn cứ thông báo số 77/TB-UBND ngày 08 tháng 10 năm 2013 Của UBND
huyện Đồng Văn, về việc thu hồi đất giao bổ sung cho Trung tâm giống cây trồng
và gia súc Phó Bảng, sử dụng vào mục đích trồng cỏ phục vụ thức ăn cho đàn bò
giống tại Trung tâm giống cây trồng và gia súc Phó Bảng, huyện Đồng Văn, tỉnh Hà
Giang;
- Xét đề nghị của Hội đồng thẩm định cấp Huyện tại Tờ trình số 22/TTrHĐTĐ ngày 21/11/2013;
- Căn cứ Quyết định số 683/QĐ-UBND, ngày 20 tháng 4 năm 2012 của
UBND tỉnh Hà Giang, về việc phê duyệt Dự án xây dựng công trình, Cụm Hồ chứa
nước sinh hoạt huyện Đồng Văn, ( thuộc dự án phát triển cơ sở hạ tầng nông thôn
bền vững các tỉnh Miền núi phía Bắc vay vốn ADB) [21].
- Quyết đinh số 1454/QĐ-UBND ngày 28/5/2013 của UBND huyện Đồng
Văn, về việc thu hồi đất của các hộ gia đình, cá nhân để thực hiện xây dựng công
trình Hồ chứa nước sinh hoạt thôn Xóm Mới, thị trấn Phó Bảng, huyện Đồng Văn,
tỉnh Hà Giang [22].
- Xét đề nghị của Hội đồng thẩm định cấp huyện tại Tờ trình số: 05/TTrHĐTĐ ngày 29/05/2013.
1.2 Một số nguyên nhân nảy sinh đến công tác bồi thường thiệt hại, hỗ trợ, tái
định cư khi nhà nước thu hồi đất.
1.2.1 Yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về đất đai.
1.2.1.1 Các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức
thực hiện các văn bản đó.
Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của
nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi
các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù
hợp với tình hình thực tế.

8

Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế - xã hội của đất nước trong mấy
thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, nên các chính sách về đất đai cũng theo đó
không ngừng được sửa đổi, bổ sung. Từ năm 1993 đến năm 2003, Nhà nước đã ban
hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất. Sau khi quốc
hội thông qua Luật đất đai 2003 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành đã nhanh
chóng đi vào cuộc sống. Với một hệ thống quy phạm khá hoàn chỉnh, chi tiết, cụ
thể, rõ ràng, đề cập mọi quan hệ đất đai phù hợp với thực tế. Các văn bản quy phạm
pháp luật về đất đai của Nhà nước đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong việc tổ
chức thực hiện các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, giải quyết tốt mối quan hệ
đất đai ở khu vực nông thôn, bước đầu đã đáp ứng được quan hệ đất đai mới hình
thành trong quá trình công nghiệp hóa và đô thị hóa; hệ thống pháp luật đất đai luôn
đổi mới, ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo đảm quốc
phòng, an ninh và ổn định xã hội [10], [11].
Theo đó, chính sách bồi thường GPMB cũng luôn được Chính phủ không
ngừng hoàn thiện, sửa đổi nhằm giải quyết các vướng mắc trong công tác bồi
thường GPMB, phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với những đổi mới về pháp
luật đất đai, thời gian qua công tác GPMB đã đạt những kết quả đáng khích lệ, đã
cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án đầu tư. Tuy
nhiên bên cạnh đó, do tính chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp luật đất đai qua
các thời kỳ mà công tác bồi thường GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn. Thực tiễn
triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử
dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường GPMB. Hệ thống văn
bản pháp luật đất đai còn có những nhược điểm như là số lượng nhiều, mức độ phức
tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa đồng bộ, chặt chẽ gây
lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật.
Theo luật đất đai 2013, quy đinh trách nhiệm quản lý nhà nước về đất đai bổ
sung, theo khoản 2 và 3 điều 23 luật đất đai 2013 Bộ Tài nguyên và Môi trường chị

trách nhiệm trước chính phủ trong việc thông nhất quản lý nhà nước về đất đai. Bộ,
cơ quan ngang bộ có liên quan trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có


9

trách nhiệm giúp chính phủ trong quản lý nhà nước về đất đai. Ủy ban nhân dân các
cấp có trách nhiệm quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương theo thẩm quyền quy
định tại Luật này [12].
1.2.1.2 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Đất đai và không gian sử dụng đất đai có hạn. Để tồn tại và duy trì cuộc sống
của mình, con người phải dựa vào đất đai, khai thác và sử dụng đất đai để sinh sống.
Quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp quản lý không thể thiếu được trong việc tổ
chức sử dụng đất của các ngành kinh tế - xã hội và các địa phương, là công cụ thể
hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế, có tác dụng quyết định để cân đối giữa nhiệm
vụ an toàn lương thực với nhiệm vụ CNH-HĐH đất nước nói chung và các địa
phương nói riêng.
Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ chức
việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà nước
đóng vai trò là người tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB nào đều
dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu cầu như là
phương án có hiệu quả kinh tế-xã hội cao nhất. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có
tác động tới chính sách bồi thường đất đai trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng nhất
để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo quy
định của Luật đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có quyết
định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới
giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường.
Tuy nhiên chất lượng quy hoạch nói chung và quy hoạch sử dụng đất nói riêng

còn thấp, thiếu đồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, đặc biệt là thiếu tính bền
vững. Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch còn mang nặng
tính chủ quan duy ý chí, áp đặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong trào. Đây
chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng quy hoạch “treo”, dự án “treo”.


10

Ngoài ra, theo luật đất đai 2013 khoản 1 điều 38 quy định Căn cứ lập quy
hoạch sử dụng đất cấp quốc gia bổ sung thêm căn cứ vào: Nhu cầu sử dụng đất của
các ngành, lĩnh vực. Bổ sung điều 39 và 40 về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp
tỉnh và cấp huyện bao gồm các nội dung về căn cứ lập quy hoạch sử dụng đất cấp
tỉnh và huyện, Nội dung quy hoạch sử dụng đất, căn cứ lập kế hoạch sử dụng đất,
nội dung kế hoạch sử dụng đất. Bổ sung điều 46 về điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch
sở dụng đất [12],[23].
1.2.1.3 Yếu tố giao đất, cho thuê đất.
Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất có tác động rất lớn đến công tác bồi thường
GPMB và TĐC. Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, phải căn cứ vào quy hoạch, kế
hoạch là điều kiện bắt buộc, nhưng nhiều địa phương chưa thực hiện tốt nguyên tắc
này; hạn mức đất được giao và nghĩa vụ đóng thuế đất quy định không rõ ràng, tình
trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ dẫn đến khó khăn cho công tác bồi thường hỗ trợ.
Theo luật đất đai 2013, bổ sung điều 56 về các trường hợp Nhà nước cho thuê
đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Bổ sung nguyên tắc, điều kiện bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi tại điều 74
và điều 75 luật đất đai 2013 [12],[23].
1.2.1.4 Yếu tố lập và quản lý hồ sơ địa chính.
Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ địa chính (HSĐC) có vai trò quan
trọng hàng đầu để “quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trường bất động sản”, là cơ sở
xác định tính pháp lý của đất đai. Trước tháng 12 năm 2004, rất nhiều địa phương
chưa lập đầy đủ HSĐC theo quy định; đặc biệt có nhiều xã, phường, thị trấn chưa

lập sổ địa chính (khoảng trên 30% số xã đã cấp GCN) để phục vụ yêu cầu quản lý
việc sử dụng đất đai, một số địa phương chưa lập đủ sổ mục kê đất đai, sổ cấp GCN
như Thành phố Hà Nội, các tỉnh Hoà Bình, Vĩnh Phúc, Kiên Giang, Trà Vinh...
1.2.1.5 Công tác đăng ký đất đai và cấp GCN quyền sử dụng đất
Đăng ký đất đai (Land Registration) là một thành phần cơ bản quan trọng nhất
của hệ thống quản lý đất đai, đó là quá trình xác lập hồ sơ về quyền sở hữu đất đai,
bất động sản, sự đảm bảo và những thông tin về quyền sở hữu đất. Theo quy định


11

của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử
dụng. Ở nước ta, theo quy định của Luật đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký
quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền (cụ thể là Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất) và được cấp GCNQSDĐ. Chức năng của đăng ký đất đai là
cung cấp những căn cứ chuẩn xác và an toàn cho việc thu hồi, chấp thuận và từ chối
các quyền về đất. Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa
chính và việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính, lộ trình chuyển đổi hồ sơ địa
chính dạng giấy sang hồ sơ địa chính dạng số (luật đất đai 2013 bổ sung) [12],[23].
Trong công tác bồi thường GPMB, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định đối tượng
được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay, công tác đăng ký
đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt công tác đăng ký biến động về sử dụng
đất; việc cấp GCNQSDĐ vẫn chưa hoàn tất. Chính vì vậy mà công tác bồi thường
GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ
thì công tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB sẽ nhanh hơn.
1.2.1.6 Yếu tố thanh tra chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý và sử dụng đất đai.
Công tác bồi thường GPMB là một việc làm phức tạp, gắn nhiều đến quyền lợi
về tài chính nên rất dễ có những hành vi vi phạm pháp luật nhằm thu lợi bất chính,
chính quyền địa phương cấp trên. Hồi đồng thẩm định phải có kế hoạch thanh tra,
kiểm tra và coi đây là nhiệm vụ thường xuyên trong quá trình triển khai thực hiện

công tác bồi thường GPMB, kịp thời phát hiện các sai phạm, vi phạm pháp luật để xử
lý tạo niềm tin trong nhân dân. Trong đó, tại Luật đất đai 2013 bổ sung điều 204,
206, 207 về vấn đề giải quyết khiếu nại, khiếu kiện về đấ đai. Xử lý đối với người có
hành vi vi phạm pháp luật về đất đai. Bổ sung điều 200 về hệ thống theo dõi và đánh
giá đối với quản lý và sử dụng đất được hoàn thiện [12],[23].
1.2.1.7 Yếu tố giá đất và định giá đất.
Hiện nay ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản
lý, giá cả đất đai dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng, là tổng hòa giá trị hiện
hành địa tô nhiều năm. Một trong những điểm mới của Luật đất đai 2003 là các quy
định về giá đất. Nếu như trước đây Nhà nước chỉ quy định một loại giá đất áp dụng
cho mọi quan hệ đất đai khác nhau thì Luật đất đai 2003 đề cập nhiều loại giá đất để
xử lý từng nhóm quan hệ đất đai khác nhau [11].


12

Trong cơ chế thị trường, những người có quan điểm coi Đất đai cũng là hàng
hoá không có gì sai. Nhưng việc quá nhấn mạnh tính chất hàng hoá trong xây dựng
các cơ chế, chính sách liên quan đến đất đai, chủ trương định giá đất bồi thường sát
giá thị trường mà quên đi tính chất hết sức đặc biệt, đặc thù của đất đai sẽ giải thích
ra sao khi những hàng hoá bình thường cũng như những hàng hoá đặc biệt quý giá
khác con người đều có thước đo giá trị để định giá thông qua các phạm trù, quy luật
giá trị, cung cầu, thời gian lao động làm ra sản phẩm v.v. Nhưng với đất đai thì
không thể áp dụng một cách giản đơn các phạm trù, quy luật kinh tế đó bởi đất đai
không đơn thuần là sản phẩm do sức lao động con người sáng tạo ra.
Giá thị trường xác định ở thời điểm nào thì được các bên chấp nhận là hợp lý
khi Nhà nước bỏ ra cả hàng nghìn, hàng chục nghìn tỷ đồng cho một dự án, làm cho
Đất đai đang rẻ bỗng chốc trở nên đắt hơn vàng. Trong những trường hợp như vậy,
ngay cái được coi là giá bình quân cũng rất khó xác định. Bình quân là chia đôi giữa
hai thời điểm trước, sau dự án thì Nhà nước hay nhà đầu tư cũng không thể đủ sức

bồi thường, kèm theo đó lại còn vô số những người ở liền kề dự án bỗng nhiên được
hưởng lợi mà không hề bị điều tiết. Cũng có nhiều trường hợp, về phía người dân,
cho dù được bồi thường giá cao, nhưng điều họ muốn không phải nhằm hướng tới
tiền nong, giá trị, mà là cuộc sống ổn định, là vấn đề tình cảm, tâm linh.
Hiện nay, trên phạm vi cả nước, nơi nào cũng gặp khó khăn khi phải xác định
giá đất ở vùng giáp ranh nội và ngoại thành, thành phố và nông thôn, nơi hai thửa
đất hai hai huyện, hai tỉnh liền kề nhau. Tính theo giá bên cao thì bên kia kêu thấp
và ngược lại.
- Từ khi có Luật đất đai 2003: Quy định giá đất được hình thành trong các
trường hợp sau đây (Điều 55):
- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định giá theo quy định
tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực
hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng
quyền sử dụng đất.


13

- Về định giá đất, Luật Đất đai 2013 quy định là bảng giá đất chỉ áp dụng cho một số
trường hợp; các trường hợp liên quan đến thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, tính tiền
bồi thường khi thu hồi đất và tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp
nhà nước đều phải quyết định giá đất cụ thể. Khung giá đất của Chính phủ và bảng giá đất
của UBND cấp tỉnh được ban hành 5 năm một lần, khi có biến động lên hoặc xuống 20%
thì phải điều chỉnh (Điều 113 và Khoản 1 Điều 114). Luật Đất đai 2013 quy định việc
thành lập Hội đồng thẩm định giá đất để thẩm định giá trước khi UBND cấp tỉnh quyết
định giá đất trong các trường hợp cụ thể, Chủ tịch Hội đồng là Chủ tịch UBND cấp tỉnh và
trong Hội đồng bắt buộc có thành viên là đại diện của tổ chức có chức năng tư vấn định giá
đất độc lập (Khoản 3 Điều 114). Kết quả của dịch vụ tư vấn giá đất độc lập là căn cứ để cơ

quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét (Khoản 3 Điều
114) [12].

1.2.2 Thị trường bất động sản.
Ngày nay thị trường bất động sản thể hiện nhiều điểm tương tự với thị trường
chứng khoán và nó đã trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các
loại thị trường của nền kinh tế quốc dân.
Luật đất đai 1988 và pháp lệnh về nhà ở (1991) là cơ sở đầu tiên mở đường
cho thị trường bất động sản hình thành và phát triển. Luật đất đai 2003 là văn bản
pháp quy tập trung nhất phản ánh chính sách đất đai hiện hành trên cơ sở tổng kết
hoạt động thực tiễn của 17 năm đổi mới, đã quy định chi tiết hơn về các điều kiện
để hình thành thị trường bất động sản và các hoạt động về tài chính đất đai, thể hiện
tập trung trong các mục “Tài chính về đất đai và giá đất”, “Quyền sử dụng đất trong
thị trường bất động sản” [11].
Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc
thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư (do người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu
về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường); đồng thời người bị thu hồi đất có
thể tự mua hoặc cho thuê đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà
nước thực hiện chính sách TĐC và bồi thường.
Giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động tới
giá đất tính bồi thường.


14

1.2.3. Tác động của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đến phát triển cơ sở
hạ tầng và đời sống xã hội.
1.2.3.1 Phát triển cơ sở hạ tầng.
- Về tiến độ dự án:
Giải phóng mặt bằng đúng tiến độ sẽ tiết kiệm được thời gian, chi phí và sớm

thực hiện dự án và đưa vào sử dụng mang lại hiệu quả KT-XH. Ngược lại, làm chậm
tiến độ thực hiện dự án, lãng phí thời gian, tăng chi phí, giảm hiệu quả của dự án;
- Về kinh tế dự án:
Thực hiện GPMB tốt sẽ giảm chi phí, có điều kiện tập trung vốn cho mở rộng
đầu tư. Ngược lại, chi phí bồi thường lớn, không kịp hoàn thành tiến độ dự án dẫn
đến quay vòng vốn chậm gây khó khăn cho các nhà đầu tư;
Đối với các dự án đầu tư sản xuất kinh doanh nếu không đáp ứng được tiến độ
đầu tư thì mất cơ hội kinh doanh, hiệu quả kinh doanh thấp;
Đối với dự án đầu tư không kinh doanh, thời gian thi công kéo dài, tiến độ thi
công bị ngắt quãng gây ra lãng phí và ảnh hưởng tới chất lượng công trình;
1.2.3.2 Đời sống xã hội.
Công tác GPMB góp phần cải thiện môi trường đầu tư, khai thác các nguồn
lực từ đất đai cho đầu tư phát triển, các cơ sở hạ tầng kinh tế xã hội ở nước ta thời
gian qua đã được Đảng và Nhà nước quan tâm đầu tư hầu khắp các vùng, miền trên
cả nước, đặc biệt tại các thành phố lớn đã đóng góp vào sự thành công bước đầu của
công cuộc “Công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước”, thúc đẩy kinh tế phát triển,
đáp ứng nhu cầu vật chất, tinh thần của nhân dân. Đạt được kết quả nêu trên công
tác bồi thường GPMB đóng vai trò không nhỏ để các dự án phát huy hiệu quả;
1.3. Khái quát về chính sách giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất.
1.3.1. Tổng quan về các chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng khi
Nhà nước thu hồi đất.
1.3.1.1. Tính tất yếu.
Để thực hiện mục tiêu phát triển đất nước, nền kinh tế của một quốc gia đặc biệt
là các dự án phát triển đô thị, dự án sản xuất, kinh doanh cần sử dụng đất đai như một
nguồn lực đầu vào tạo mặt bằng sản xuất. Khi đó Nhà nước phải thu hồi đất của nhân
dân và thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ cho các hộ bị thu hồi đất.