Đánh giá công tác lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các trường học trên địa bàn quận hà đông, thành phố hà nội giai đoạn 2010 2014
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.1 MB, 103 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
ĐẶNG VIỆT HƯNG
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC LẬP HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH
VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT CHO CÁC TRƯỜNG HỌC TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
GIAI ĐOẠN 2010-2014
LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Thái Nguyên - 2015
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
ĐẶNG VIỆT HƯNG
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC LẬP HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH
VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT CHO CÁC TRƯỜNG HỌC TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
GIAI ĐOẠN 2010-2014
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 60.85.01.03
LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN KHẮC THÁI
SƠN
Thái Nguyên - 2015
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Đề tài “Đánh giá công tác lập hồ sơ địa chính và cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các trường học trên địa bàn quận Hà
Đông, thành phố Hà Nội” là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu,
kết quả nêu trong Luận văn này là hoàn toàn trung thực và chưa từng được ai
công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều có
xuất xứ, nguồn gốc cụ thể. Việc sử dụng các thông tin này trong quá trình
nghiên cứu là hoàn toàn hợp lệ.
Tác giả
Đặng Việt Hưng
ii
LỜI CẢM ƠN
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đối với Phó Giáo sư – Tiến sỹ
Nguyễn Khắc Thái Sơn người đã hết lòng tận tụy hướng dẫn, giúp đỡ tôi
trong quá trình thực hiện Luận văn này.
Tôi xin cảm ơn các Thầy, Cô giáo trong Khoa Quản lý tài nguyên –
Trường Đại học Nông Lâm – Đại học Thái Nguyên, đã hướng dẫn, giúp đỡ
tôi hoàn thành Luận văn.
Tôi xin cảm ơn các cơ quan chức năng và cá nhân có liên quan thuộc
quận Hà Đông – Thành phố Hà Nội đã cung cấp tài liệu và giúp đỡ tôi trong
quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài; xin cảm ơn các anh, chị đồng nghiệp
đang công tác tại Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà Nội và các bạn
học viên Cao học ngành Quản lý đất đai Khóa 21 đã giúp đỡ tôi trong quá
trình thực hiện Luận văn; xin cảm ơn bạn bè tôi, những người thân trong gia
đình tôi đã luôn cổ vũ, động viên và giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện
Luận văn này.
Một lần nữa, tôi xin chân thành cảm ơn!
Tác giả
Đặng Việt Hưng
3
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ......................................................................................................................... 1
1. Đặt vấn đề .................................................................................................................... 1
2. Mục tiêu của đề tài ...................................................................................................... 2
2.1. Mục tiêu tổng quát của đề tài ................................................................................... 2
2.2. Mục tiêu cụ thể của đề tài ........................................................................................ 3
3. Ý nghĩa của đề tài ........................................................................................................ 3
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ............................................. 4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài ........................................................................................ 4
1.1.1 Tình hình đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
của một số nước trên thế giới .......................................................................................... 4
1.1.2. Tổng quan hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất tại Việt Nam qua các thời kỳ............................................................ 5
1.1.3.Cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý của công tác đăng ký đất đai,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất......................................................................... 8
1.2. Khái quát những quy định về hồ sơ địa chính và cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất ..................................................................................... 14
1.2.1. Các quy định về lập và quản lý hồ sơ địa chính................................................. 14
1.2.2. Các quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ................................
16
1.2.3. Quy trình lập hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ......
21
1.3. Tình hình lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất trên toàn quốc và ở thành phố Hà Nội ........................................................... 23
1.3.1. Tình hình lập hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất trên toàn quốc ............................................................................................. 23
1.3.2. Tình hình lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất cho trường học trên toàn quốc .................................................................. 26
1.3.3. Tình hình lập hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất tại thành phố Hà Nội .................................................................................. 27
1.3.4. Tình hình lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền
4
sử dụng đất cho các trường học trên địa bàn thành phố Hà Nội...................................
27
5
1.3.5. Tình hình lập hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất tại quận Hà Đông....................................................................................... 28
CHƯƠNG 2.ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..... 32
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................... 32
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ......................................................................................... 32
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu............................................................................................. 32
2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu ......................................................................... 32
2.2.1. Thời gian nghiên cứu .......................................................................................... 32
2.2.2. Địa điểm nghiên cứu ........................................................................................... 32
2.3. Nội dung nghiên cứu .............................................................................................. 32
2.4. Phương pháp nghiên cứu........................................................................................ 33
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp................................................................. 33
2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp .................................................................. 34
2.4.3. Phương pháp tổng hợp, xử lí, phân tích và biểu đạt thông tin ........................... 34
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................................... 36
3.1. Thực trạng các trường học trên địa bàn quận hà đông, thành phố Hà Nội........... 36
3.2. Đánh giá công tác lập hồ sơ địa chính để quản lý các trường học
trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội ............................................................ 39
3.3. Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận cho các trường học
trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội ............................................................ 41
3.4. Đánh giá hiệu quả sử dụng dất của các trường học trên địa bàn quận hà đông,
thành phố hà nội sau khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất..............................
55
3.5. Thuận lợi, khó khăn, tồn tại và giải pháp trong lập hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông ........................................ 61
3.5.1. Những thuận lợi................................................................................................... 61
3.5.2. Những khó khăn, tồn tại...................................................................................... 62
3.5.3. Một số giải pháp .................................................................................................. 64
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ........................................................................................ 70
1. Kết Luận .................................................................................................................... 68
2. Đề nghị....................................................................................................................... 69
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN
6
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................................ 70
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN
7
DANH MỤC NHỮNG TỪ VIẾT TẮT
BTNMT
Bộ Tài nguyên môi trường
CNH
Công nghiệp hoá
CP
Chính phủ
ĐVT
Đơn vị tính
GPMB
Giải phóng mặt bằng
GCNQSDĐ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
GDP
Tổng sản phẩm nội địa
HĐBT
Hội đồng bộ trưởng
HĐH
Hiện đại hoá
HSĐC
Hồ sơ địa chính
HĐND
Hội đồng nhân dân
NĐ
Nghị định
QĐ-UBND
Quyết định của uỷ ban nhân dân
QLNN
Quản lý nhà nước
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
TT- BTC
Thông tư Bộ tài chính
TTLB
Thông tư liên bộ
TĐC
Tái định cư THCS
Trung học cơ sở THPT
Trung học phổ thông
TN&MT
Tài nguyên và Môi trường
TTBDS
Thị trường bất động sản
STT
Số thứ tự
UBND
Uỷ ban nhân dân
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN
8
DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. Số lượng các trường học trên địa bàn quận Hà Đông ................................37
Bảng 3.2. Kết quả cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn quận Hà Đông
theo đối tượng sử dụng đến hết năm 2014.................................................................38
Bảng 3.3. Kết quả cấp giấy chứng nhận cho các trường học trên địa bàn
quận Hà Đông đến hết năm 2014 ..............................................................................40
Bảng 3.4. Các trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận theo đơn vị
hành chính năm 2014 .................................................................................................48
Bảng 3.5. Tổng hợp các trường hợp cần cấp đổi giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất cho các trường học trên địa bàn từng phường thuộc quận Hà Đông
tính đến hết năm 2014................................................................................................49
Bảng 3.6. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các trường học
trên địa bàn quận Hà Đông theo đối tượng sử dụng đến hết năm 2014..............
Error! Bookmark not defined.
Bảng 3.7. Tổng hợp các trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận
phân theo đối tượng sử dụng đất năm 2014. ..........................................................50
Bảng 3.8. Tổng hợp các trường hợp cần cấp đổi giấy chứng nhận cho các
trường học trên địa bàn quận Hà Đông tính theo đối tượng sử dụng
...............................51
Bảng 3.9. Tổng hợp so sánh cần cấp đổi so với số đã được cấp Giấy
chứng nhận phân theo đối tượng ...............................................................................51
Bảng 3.10. Tổng hợp kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
trên địa bàn quận Hà Đông phân theo các năm.........................................................52
Bảng 3.11. Kết quả so sánh diện tích đã cấp và diện tích chưa cấp
phân theo đối tượng. ..................................................................................................52
Bảng 3.12. Tổng hợp kết quả số lượng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
đã cấp trên địa bàn quận Hà Đông phân theo các năm .............................................53
Bảng 3.13. Tổng hợp kết quả điều tra ý kiến các đối tượng sử dụng đất
là các trường học trên địa bàn quận Hà Đông ...........................................................54
Bảng 3.14. Tổng hợp kết quả điều tra ý kiến các đối tượng đi điều tra
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN
9
các trường học trên địa bàn quận Hà Đông...............................................................54
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN
vii
Bảng 3.15. Hiệu quả sử dụng đất của các trường học sau khi được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đối tượng ..................................................56
Bảng 3.16. Bảng tổng hợp đầu tư xây dựng của giáo dục mần non
quận Hà Đông giai đoạn 2010-2014 .........................................................................57
Bảng 3.17. Bảng tổng hợp đầu tư xây dựng của giáo dục tiểu học
quận Hà Đông giai đoạn 2010-2014 .........................................................................58
Bảng 3.18. Bảng tổng hợp đầu tư xây dựng của giáo dục trung học cơ sở
quận Hà Đông giai đoạn 2010-2014 .........................................................................58
Bảng 3.19. Bảng tổng hợp đầu tư xây dựng của giáo dục trung học phổ thông
quận Hà Đông giai đoạn 2010-2014 .........................................................................59
Bảng 3.20. Bảng tổng hợp các Trường học đạt Chuẩn quốc gia ngành
giáo dục quận Hà Đông .............................................................................................60
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN
viii
DANH MỤC HÌNH
Hình 3.1. Bản đồ điển hình các trường học phường Kiến Hưng thuộc quận Hà Đông
.....36
Hình 3.2. Quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho trường
học tại quận Hà Đông................................................................................................41
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN
1
MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Thực tế cho thấy, đất nước ta đang “trở mình” mạnh mẽ sau khi ra nhập Tổ
chức Thương mại Thế giới (WTO), xu thế hội nhập toàn cầu đang phát huy tối đa
sức mạnh của nó, các quan hệ đất đai phức tạp, luôn biến động và việc quản lý, sử
dụng đất cũng nhiều bất cập. Việc thực hiện nội dung đăng ký, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở ở các địa phương gặp nhiều khó khăn,
đặc biệt là ở khu vực đô thị và khu vực ven đô nơi có tốc độ đô thị hóa cao.
Hiện nay nhu cầu sử dụng đất đai ngày càng tăng do dân số tăng, kinh tế phát
triển đặc biệt là quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước đang diễn ra mạnh
mẽ, mà đất đai thì có hạn về diện tích. Chính những điều này làm cho việc phân bổ
đất đai vào các mục đích khác nhau ngày càng trở lên khó khăn, các quan hệ đất đai
càng thay đổi với tốc độ nhanh và ngày càng phức tạp.
Một nội dung quan trọng trong 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai là:
"Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất quyển sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. Ý nghĩa của nội dung
này được thể hiện qua việc nó đã xác lập được mối quan hệ giữa Nhà nước và người
sử dụng, là chứng thư pháp lý, là căn cứ quan trọng và là cơ sở để người sử dụng
đất được đảm bảo khi khai thác, sử dụng và bảo vệ đất, cũng như việc đầu tư kinh
doanh vào đất. Vì thế đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trở
thành vấn đề cần thiết, đòi hỏi các cấp phải tiến hành nhanh chóng nhưng phải đúng
luật định.
Việc lập hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của quận
Hà Đông trong thời gian qua đã có nhiều thành tựu đáng kể, từng bước đáp ứng yêu
cầu của công tác quản lý Nhà nước về đất đai, tuy nhiên vẫn còn nhiều khó khăn
cần giải quyết nhằm đẩy nhanh công tác lập hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất để công tác quản lý của Nhà nước được tốt hơn, người sử dụng
đất thực hiện quyền và nghĩa vụ theo quy định.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN
2
Để đánh giá đúng thực trạng công tác lập hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn, phân tích những thuận lợi, khó khăn, từ đó
đưa ra những giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ, giải quyết đúng đắn và triệt để phù
hợp với tình hình cụ thể của địa phương.
Thực hiện Quyết định số 149/2006/QĐ-TTg ngày 23 tháng 6 năm 2006 của
Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt đề án Phát triển giáo dục mần non giai đoạn
2006-2015. Thực hiện quyết định số 23/2009/QĐ-UBND ngày 15 tháng 6 năm
2009 của ủy ban nhân dân thành phố phê duyệt Quy hoạch tổng thể phát triển sự
nghiệp giáo dục và đào tạo thành phố Hà Nội đến năm 2010, định hướng đến năm
2020; Quyết định số 32/2010/QĐ-UBND ngày 21 tháng 4 năm 2010 về việc phê
duyệt Đề án phát triển giáo dục mầm non thành phố Hà Nội giai đoạn 2010 – 2020.
Các cấp, các ngành cần khẩn trương triển khai thực hiện; trên cơ sở bám sát nhiệm
vụ, giải pháp, xây dựng chương trình hành động, kế hoạch cụ thể.
Ngành Giáo dục & Đào tạo (GD&ĐT) thành phố Hà Nội đã triển khai đồng
bộ các giải pháp nhằm nâng cao chất lượng giáo dục toàn diện. Cơ sở vật chất, trang
thiết bị dạy học và các cơ sở hạ tầng được đầu tư theo hướng chuẩn hóa. Để thực
hiện được mục tiêu này thì công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các
trường học là khâu đầu tiên để chính quyền thành phố đầu tư xây dựng cơ sở hạ
tầng, mặt khác đây cũng là minh chứng để từng bước hoàn thiện các tiêu chí của
trường học đạt chuẩn Quốc gia.
Xuất phát từ những yêu cầu thực tiễn trên, được sự đồng ý và nhất trí của
Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm – Đại học
Thái Nguyên, với sự giúp đỡ của PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn, tôi tiến hành
xây dựng và triển khai nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác lập hồ sơ địa chính
và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các trường học trên địa bàn quận
Hà Đông, thành phố Hà Nội giai đoạn 2010-2014”.
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát của đề tài
Đánh giá công tác lập hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất cho các trường học trên địa bàn quận Hà Đông nhằm tìm ra những thuận lợi, khó
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN
3
khăn, tồn tại của việc lập hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
đối với tổ chức nói chung, các trường học nói riêng, từ đó đề xuất các giải pháp góp
phần đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức
trên địa bàn quận Hà Đông.
2.2. Mục tiêu cụ thể của đề tài
- Nắm được số lượng các trường học của mỗi cấp học và hiện trạng sử dụng
đất của các trường học trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.
- Đánh giá được kết quả lập hồ sơ địa chính để quản lý đất của các trường
học trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội giai đoạn 2010-2014.
- Đánh giá được kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các
trường học trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội giai đoạn 2010-2014.
- Đánh giá được hiệu quả sử dụng đất của các trường học trên địa bàn quận
Hà Đông, thành phố Hà Nội sau khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Chỉ ra được những thuận lợi; khó khăn, tồn tại; đề xuất các giải pháp cho
công tác lập hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn
quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.
3. Ý nghĩa của đề tài
Kết quả nghiên cứu của đề tài có thể sử dụng làm tài liệu tham khảo cho các
cơ quan có thẩm quyền trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho
các trường học trong thời gian tới.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN
4
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1 Tình hình đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của
một số nước trên thế giới
Trên thế giới có rất nhiều Quốc gia và ở mỗi Quốc gia có một hình thức sở
hữu đất đai và các quan hệ đất đai riêng. Điều đó phụ thuộc vào bản chất của từng
Nhà nước và lợi ích của giai cấp thống trị của Quốc gia đó.
* Nước Mỹ
Mỹ là một Quốc gia phát triển, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
thống nhất quản lý. Đến nay, nước Mỹ đã hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và hoàn thiện hồ sơ địa chính. Nước Mỹ đã xây dựng một hệ
thống thông tin về đất đai và đưa vào lưu trữ trong máy tính, qua đó có khả năng cập
nhật các thông tin về biến động đất đai một cách nhanh chóng và đầy đủ đến từng
thửa đất. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Mỹ sớm được hoàn
thiện. Đó cũng là một trong các điều kiện để thị trường bất động sản tại Mỹ phát triển
ổn định (Nguồn: Trang thông tin thị trường bất động sản).
* Nước Pháp
Hầu hết đất đai tại Pháp thuộc sở hữu toàn dân. Nước Pháp đã thiết lập được
hệ thống thông tin, được nối mạng truy cập từ trung ương đến địa phương. Đó là hệ
thống tin học hoàn chỉnh (phục vụ trong quản lý đất đai). Nhờ hệ thống này mà họ
có thể cập nhật các thông tin về biến động đất đai một cách nhanh chóng, thường
xuyên và phù hợp và cũng có thể cung cấp thông tin chính xác, kịp thời đến từng
khu vực, từng thửa đất.
Tuy nhiên, nước Pháp không tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất mà họ tiến hành quản lý đất đai bằng tư liệu đã được tin học hoá và tư liệu trên
giấy, bao gồm: các chứng thư bất động sản và sổ địa chính. Ngoài ra, mỗi chủ sử
dụng đất được cấp một trích lục địa chính cho phép chứng thực chính xác của các dữ
liệu địa chính đối với bất kỳ bất động sản nào cần đăng ký (Nguồn: Trang thông tin
thị trường bất động sản).
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN
5
* Nước Thái Lan
Thái Lan đã tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất ở Thái Lan được chia làm 3 loại:
- Đối với các chủ sử dụng đất hợp pháp và mảnh đất không có tranh chấp thì
được cấp bìa đỏ.
- Đối với các chủ sử dụng đất sở hữu mảnh đất có nguồn gốc chưa rõ ràng cần
xác minh lại thì được cấp bìa xanh.
- Đối với các chủ sử dụng mảnh đất không có giấy tờ thì cấp bìa vàng.
Tuy nhiên, sau đó, họ sẽ xem xét tất cả các trường hợp sổ bìa xanh, nếu xác
minh mảnh đất được rõ ràng họ sẽ chuyển sang cấp bìa đỏ. Đối với trường hợp bìa
vàng thì Nhà nước sẽ xem xét các quyết định xử lý cho phù hợp và nếu hợp pháp sẽ
chuyển sang cấp bìa đỏ. (Hoàng Huy Biều - 2000).
* Nước Ôstrâylia
Đây là một nước rộng lớn, bốn bề là biển, tỷ lệ diện tích trên đầu người cao,
90% quỹ đất tự nhiên là do tư nhân sở hữu. Khi Nhà nước muốn sử dụng thì họ phải
tiến hành làm hợp đồng thuê đất của tư nhân. Để quản lý tài nguyên đất, Ôtsrâylia đã
tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tiến hành hoàn thiện hệ thống
thông tin đất. Vì vậy, các giao dịch về đất đai rất thuận tiện, quản lý đất đai rất nhanh
chóng (Trần Thị Minh Hà - 2000).
1.1.2. Tổng quan hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất tại Việt Nam qua các thời kỳ
* Thời kỳ phong kiến
Trong thời kỳ phong kiến, người đứng đầu Quốc gia đã đánh giá được tầm
quan trọng của đất đai cũng như công tác quản lý đất đai. Có hai yếu tố được triều đại
phong kiến quan tâm đó là: “ đinh” nghĩa là lao động và “ điền thổ ” nghĩa là đất đai.
Công tác địa chính nước ta được tiến hành đầu tiên vào thế kỷ thứ VI cho đến thời kỳ
Gia Long (1806), nước ta tiến hành đo đạc lập sổ địa bạ cho từng cụm, từng xã với
mục đích phân rõ đâu là đất công, đâu là đất tư và định từng hạng đất để thu thuế.
(Nguyễn Đình Đầu - 1994).
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN
6
* Thời kỳ Pháp thuộc
Sau khi thực dân Pháp tiến hành xâm lược nước ta. Trong thời kỳ này, để
thuận tiện cho việc vơ vét của cải, tài nguyên của nước ta, chúng chia nước ta thành 3
miền tương ứng để cai trị. Thực dân Pháp đã tiến hành xây dựng hệ thống tam giác
đạc ở Nam Kỳ, đây là cơ sở để tiến hành đo vẽ, thành lập bản đồ. Đồng thời chúng
tiến hành lập sổ địa chính, sổ thuế và sổ điền thổ nhằm quản lý nguồn tài nguyên của
nước ta. Ở Bắc Kỳ từ những năm 1889 đến năm 1920, thực dân Pháp đã tiến hành
đo đạc lập bản đồ giải thửa chi tiết, lập sổ địa chính và sổ mục kê. Nội dung các tài
liệu này thể hiện quỹ đất theo từng loại đất và từng chủ sử dụng đất, đây là cơ sở để
chúng tiến hành thu thuế. Tuy nhiên toàn bộ hệ thống hồ sơ địa chính trong thời kỳ
này vẫn còn nhiều điểm bất cập, chưa đầy đủ và hoàn thiện, công tác quản lý đất đai
chỉ nhằm mục đích khai thác triệt để nguồn tài nguyên đất của nước ta. (Nguyễn
Đức Khải - 2003).
* Thời kỳ Mỹ - Nguỵ
Trong thời kỳ này dưới sự cai trị của Mỹ - Nguỵ đã tiến hành những chính
sách đất đai, nổi bật là chính sách: "Quốc sách cải tạo điền địa" của Ngô Đình Diệm,
sau đó là chính sách "Người cày có ruộng" của Nguyễn Văn Thiệu. Công tác địa
chính chủ yếu của thời kỳ này là lập sổ địa bạ, sổ điền chủ và sổ lập điền chủ nhằm
quản lý việc sử dụng đất và thu thuế.
- Từ năm 1951 đến năm 1955 thành lập Nha Địa chính và Nam phần, Trung
phần và Cao nguyên Trung phần.
- Từ năm 1956 đến năm 1959 thành lập Nha Tổng giám đốc Địa chính, Địa
hình để thi hành các quốc sách về điền thổ và nông nghiệp.
- Từ năm 1960 đến 1975 thành lập Nha Điều tra nhằm xây dựng tài liệu, tổ
chức điều hành các công tác đo đạc, thành lập bản đồ, lập sổ địa chính ở Nam Kỳ.
(Nguyễn Phúc Bảo - 1985).
* Thời kỳ Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà và Nhà nước Xã hội Chủ nghĩa
Việt Nam
Sau Cách mạng tháng 8 năm 1945, Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà ra
đời, công tác địa chính bắt đầu được củng cố từ Trung ương đến địa phương. Các
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN
7
thông tư, nghị định đã được ban hành nhằm tăng cường hiệu quả của công tác quản lý
và sử dụng đất.
- Ngày 18/2/1953, Luật Cải cách Ruộng đất ra đời, đánh đổ hoàn toàn chế độ
sở hữu ruộng đất phong kiến, thực hiện khẩu hiệu “Người cày có ruộng”. Sau khi
thực hiện cải cách ruộng đất ở miền Bắc người dân thi đua làm ăn tập thể theo kiểu
hợp tác xã.
- Hiến pháp 1959 ra đời quy định ba chế độ sở hữu ruộng đất, đó là: Sở hữu
toàn dân, sở hữu tư nhân và sở hữu tập thể.
- Năm 1960, Chính phủ quyết định chuyển Sở Địa chính từ Bộ Tài chính
thành Vụ Quản lý Ruộng đất thuộc Bộ Nông nghiệp.
- Năm 1970 Bộ Nông nghiệp đã triển khai chỉnh lý bản đồ giải thửa và thống
kê diện tích đất đai cả nước.
- Ngày 19/11/1979 Chính phủ có Nghị định số 404/NĐ-CP cho thành lập hệ
thống quản lý đất đai trực thuộc Hội đồng Bộ trưởng và UBND các cấp. Toàn bộ quỹ
đất đai do Tổng cục Quản lý Ruộng đất quản lý.
- Hiến pháp 1980 quy định “ Đất đai là tài nguyên thiên nhiên thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý theo pháp luật” nhằm thống nhất công tác
quản lý đất đai trên phạm vi toàn quốc.
- Hiến pháp năm 1992 ra đời quy định: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước thống nhất quản lý theo quy hoạch và pháp luật đảm bảo sử dụng đất tiết
kiệm, đúng mục, có hiệu quả” nhằm tăng cường hiệu quả hoạt động quản lý đất đai
và phù hợp với tình hình chung của đất nước.
- Luật Đất đai 1993 ra đời dựa trên tinh thần của Hiến pháp 1992, trong đó
Luật Đất đai quy định rõ các quyền và nghĩa vụ của chủ sử dụng đất. Đây là bộ luật
đất đai quy định đầy đủ và chi tiết những vấn đề có liên quan đến đất đai, cũng như
quá trình sử dụng đất của người sử dụng. Sau 5 năm thực hiện Luật Đất đai 1993 vẫn
còn nhiều điểm bất cập, không phù hợp với thực tế sử dụng đất. Chính vì vậy Luật
sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993 vào các năm 1998, 2001.
- Tại kỳ họp thứ 4 Quốc hội khoá XI, đã thông qua Luật Đất đai năm 2003;
đây là bộ luật đầy đủ nhất cho công tác quản lý và sử dụng đất ở nước ta ở thời điểm
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN
8
hiện tại, tuy nhiên quá trình triển khai Luật Đất đai 2003 và thực tiễn cuộc sống vẫn
đòi hỏi phải có những vấn đề mới cần được bổ sung, đặc biệt là công tác giải phóng
mặt bằng.
Ngày 29 tháng 11 năm 2013 Luật Đất đai năm 2013 đã được Quốc hội ban
hành và có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2013 đến nay đã nhanh chóng đi vào đời
sống và góp phần giải quyết những khó khăn vướng mắc mà Luật đất đai giai đoạn
trước chưa được giả quyết phù hợp với sự phát triển kinh tế - xã hội của nước ta.
Nhìn chung qua các thời, ứng với mỗi giai đoạn phát triển của đất nước,
Nhà nước ta luôn quan tâm, chú trọng đến công tác quản lý và sử dụng đất. Nhà
nước ta đã ban hành một hệ thống các văn bản pháp luật về quản lý sử dụng đất
đai tương đối đầy đủ và phù hợp với chế độ chính trị, cũng như điều kiện kinh tế xã hội của đất nước.
1.1.3.Cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất
1.1.3.1. Cơ sở lý luận
* Những vấn đề về đất
đai
* Khái niệm về đất đai:
- Theo V. V. Docutraiep (1846 - 1903): Đất trên bề mặt lục địa là một vật thể
thiên nhiên được hình thành do sự tác động tổng hợp cực kỳ phức tạp của 5 yếu tố:
Sinh vật, đá mẹ, địa hình, khí hậu và tuổi thọ địa phương.
- Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các yếu tố
cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như: khí hậu bề mặt,
thổ nhưỡng, địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt, cùng với khoáng sản và
nước ngầm trong lòng đất, tập đoàn động thực vật, trạng thái định cư của con người
và các kết quả của con người trong qúa khứ và hiện tại để lại.
* Phân loại đất đai:
Theo Luật Đất đai năm 2013, đất đai nước ta được chia là 3 nhóm chính:
- Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất: Đất trồng cây hàng năm, đất
trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông
nghiệp khác.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN
9
- Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm: Đất ở (gồm đất ở tại nông thôn và đất
ở tại đô thị), đất chuyên dùng (gồm đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công
trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, đất sản xuất kinh
doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng), đất tôn giáo tín
ngưỡng, đất nghĩa trang nghĩa địa, đất sông ngòi, kênh rạch, suối và mặt nước,
đất phi nông nghiệp khác.
- Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm: Đất bằng chưa sử dụng, đất đồi núi chưa
sử dụng, núi đá không có rừng cây.
* Quản lý nhà nước về đất đai
* Khái niệm:
Quản lý Nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền để bảo vệ quyền sở hữu Nhà nước về đất đai, cũng như bảo vệ quyền
và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Nhà nước đã nghiên cứu toàn bộ quỹ đất
của từng vùng từng địa phương dựa trên cơ sở các đơn vị hành chính để nắm chắc
hơn về cả số lượng và chất lượng. Đưa ra các phương án về quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất để phân bổ hợp lý nguồn tài nguyên đất đai. Đảm bảo đất được giao đúng
đối tượng, sử dụng đúng mục đích, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch, sử dụng có
hiệu quả ở hiện tại và bền vững trong tương lai, tránh hiện tượng phân tán đất và đất
bị bỏ hoang hóa.
* Vai trò quản lý của nhà nước về đất đai:
Quản lý nhà nước về đất đai có vai trò rất quan trọng cho sự phát triển kinh tế,
xã hội, và đời sống nhân dân. Cụ thể là:
- Thông qua hoạch định chiến lược, quy hoạch, lập kế hoạch phân bổ đất đai
có cơ sở khoa học nhằm phục vụ cho mục đích kinh tế, xã hội của đất nước; bảo đảm
sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm, đạt hiệu quả cao. Giúp cho Nhà nước quản lý chặt
chẽ đất đai, giúp cho người sử dụng đất có các biện pháp hữu hiệu để bảo vệ và sử
dụng đất đai có hiệu quả.
- Thông qua công tác đánh giá phân hạng đất, Nhà nước quản lý toàn bộ đất
đai về số lượng và chất lượng để làm căn cứ cho các biện pháp kinh tế - xã hội có hệ
thống, có căn cứ khoa học nhằm sử dụng đất có hiệu quả.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN
10
- Thông qua việc ban hành và tổ chức thực hiện pháp luật đất đai (văn bản
luật và dưới luật) tạo cơ sở pháp lý để bảo vệ quyền lợi chính đáng của hộ gia đình,
các tổ chức kinh tế, các doanh nghiệp, cá nhân trong những quan hệ về đất đai.
- Thông qua việc ban hành và thực hiện hệ thống chính sách về đất đai như
chính sách giá, chính sách thuế, chính sách đầu tư ... Nhà nước kích thích các tổ chức,
các chủ thể kinh tế, các cá nhân sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm đất đai nhằm nâng
cao khả năng sinh lợi của đất, góp phần thực hiện mục tiêu kinh tế - xã hội của cả
nước và bảo vệ môi trường sinh thái.
- Thông qua việc kiểm tra, giám sát quản lý và sử dụng đất, Nhà nước nắm
chắc tình hình sử dụng đất đai, phát hiện những vi phạm và biện quyết những vi
phạm pháp luật về đất đai.
- Thông qua công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất là cơ sở để xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Đây
là cơ sở để Nhà nước bảo hộ đầy đủ về quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sử
dụng đất. Mặt khác cũng thông qua hoạt động này mà Nhà nước thực hiện quyền
giám sát tình hình sử dụng đất của các chủ sử dụng theo đúng quy định của pháp
luật. Đảm bảo cho việc sử dụng đất của các chủ sử dụng đất trên từng thửa đất tuân
thủ theo đúng pháp luật.
Theo Luật Đất đai 2013 quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà
nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất ”[9].
Quy định về đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là: “Việc kê
khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng, quyền sở hữu nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”.
Trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, thì công tác lập hồ sơ địa chính,
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có một vai trò hết sức quan trọng và đây là
một trong những hoạt động nắm chắc tình hình về đất đai. Vì vậy thông qua hoạt
động này chúng ta sẽ xác định được thông tin của từng thửa đất và trên cơ sở đó quản
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN
11
lý hệ thống hồ sơ địa chính với đầy đủ các thông tin của từng thửa đất. Hệ thống các
thông tin đó chính là sản phẩm kế thừa từ việc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ
quản lý Nhà nước về đất đai.
Lập hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở để thực
hiện công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai. Để giải quyết các tranh chấp
về đất đai trước hết phải dựa vào các thông tin về đất đai mà cơ quan Nhà nước đã
quản lý trong hệ thống hồ sơ địa chính. Mặt khác trong quá trình thực hiện lập hồ sơ
địa chính, công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai có vai trò quan trọng
trong việc xác định đúng đối tượng được sử dụng, xử lý triệt để những tồn tại trong
quan hệ sử dụng đất, chấm dứt tình trạng sử dụng đất không có sự quản lý của Nhà
nước.
Lập hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở để
quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản. Đây là điều kiện để quyền
sử dụng đất được lưu thông trên thị trường. Đặc biệt trong điều kiện nền kinh tế ở
nước ta hiện nay, quyền sử dụng đất có vai trò rất to lớn trong việc thúc đẩy sự phát
triển của các thành phần kinh tế.
Lập hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạo điều kiện
cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư, khai thác các giá trị của đất đai theo đúng mục
đích đã được xác nhận.
Quyền sử dụng đất tham gia vào thị trường hàng hóa theo nhiều góc độ như:
Thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn đầu tư cho sản xuất, kinh doanh, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất để mở rộng sản xuất, đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của các
thành phần xã hội thông qua các hình thức chuyển quyền sử dụng đất.
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng là cơ sở để cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền giám sát tình hình quản lý và sử dụng đất của các chủ sử dụng đất, là
căn cứ để chứng minh quyền sử dụng hợp pháp khi Nhà nước có các chính sách cho
phát triển kinh tế xã hội.
1.1.3.2. Cơ sở pháp lý của đề
tài
Ngày 29 tháng 11 năm 2013, Luật Đất đai 2013 được Quốc hội ban hành và
có hiệu lực từ ngày 01 tháng 07 năm 2014. Luật Đất đai 2013 đã nhanh chóng đi
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN
12
vào đời sống và góp phần giải quyết những khó khăn vướng mắc mà Luật Đất đai
giai đoạn trước chưa giải quyết được [9].
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN
