Các yếu tố tác động đến giá đất nền tại thành phố hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP. HCM

NGUYỄN THỊ MINH PHƯƠNG

CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ ĐẤT NỀN
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ
Chuyên ngành: Kế toán Mã
số ngành: 60340301

TP. HỒ CHÍ MINH, tháng 9 năm 2016


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM

NGUYỄN THỊ MINH PHƯƠNG

CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ ĐẤT NỀN
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ
Chuyên ngành: Kế toán Mã
ngành: 60340301

HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. PHAN ĐÌNH NGUYÊN

TP. HỒ CHÍ MINH, tháng 9 năm 2016

CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM

Cán bộ hướng dẫn khoa học : PGS.TS PHAN ĐÌNH NGUYÊN

Luận văn Thạc sĩ được bảo vệ tại Trường Đại học Công nghệ TP.HCM
ngày 25 tháng 9 năm 2016
Thành phần Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm:
T
T1P

C
h
C

G
2T
S.
3T

P
bP

S.
4T
S.
5T

b

S.

Ủ
v

Xác nhận của Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn sau khi Luận văn
đã được sửa chữa (nếu có).
Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn

PGS.TS. Lê Quốc Hội


TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
VIỆN ĐÀO TẠO SAU ĐẠI HỌC
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

TP. HCM, ngày 25 tháng 7 năm
2016

NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ
Họ tên học viên

: NGUYỄN THỊ MINH PHƯƠNG

Giới tính: Nữ

Ngày, tháng, năm sinh : 22/07/1980

Nơi sinh: Bến Tre

Chuyên ngành

MSHV:

: Kế toán

1441850070
I- Tên đề tài: “ Các yếu tố tác động đến giá đất nền tại thành phố Hồ Chí Minh”.
II- Nhiệm vụ và nội dung
1. Hệ thống hóa và vận dụng các mô hình lý thuyết về giá bất động sản vào
thực tiễn để đánh giá các yếu tố tác động đến giá đất nền tại thành phố Hồ Chí
Minh.
2. Phân tích thực trạng thị trường đất nền; nhận diện các yếu tố tác động đến
giá đất nền; phân tích, đánh giá các yếu tố tác động đến giá đất nền trên địa bàn
thành phố Hồ Chí Minh.
3. Phân tích, đánh giá, luận giải thông qua xây dựng một mô hình biểu diễn
mối quan hệ giữa các yếu tố tác động đến giá đất nền tại thành phố Hồ Chí Minh.
4. Đề xuất quan điểm và định hướng phát triển thị trường đất nền; đề xuất
các kiến nghị nhằm tiếp tục phát triển thị trường đất nền tại thành phố Hồ Chí Minh
trong tương lai.
III- Ngày giao nhiệm vụ
: 23/01/2016
IV- Ngày hoàn thành nhiệm vụ

: 25/07/2016

V- Cán bộ hướng dẫn

: PGS. TS. PHAN ĐÌNH NGUYÊN

CÁN BỘ HƯỚNG DẪN

PGS.TS. PHAN ĐÌNH NGUYÊN

KHOA QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đề tài “Các yếu tố tác động đến giá đất nền tại thành phố
Hồ Chí Minh” là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả nghiên cứu có
tính độc lập riêng, không sao chép bất kỳ tài liệu nào và chưa được công bố toàn bộ
nội dung này ở bất cứ đâu. Các số liệu, các nguồn trích dẫn trong luận văn được chú
thích nguồn gốc rõ ràng, minh bạch.
Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 25 tháng 7 năm 2016
Học viên thực hiện Luận văn

Nguyễn Thị Minh Phương


ii

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn, tôi chân thành gửi lời cảm ơn đến:
PGS.TS Phan Đình Nguyên – Thầy trực tiếp và nhiệt tình hướng dẫn trong
suốt quá trình hoàn thành luận văn này.
Ban giám hiệu Trường Đại học Công Nghệ TP.HCM đã tạo môi trường học
tập tốt nhất, quý thầy cô nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn và truyền đạt các kiến thức

quý báu đến học viên.
Cám ơn Quý Thầy Cô Viện Đạo tạo sau đại học trường Đại học Công Nghệ
TP.HCM đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập.
Cám ơn Quý Thầy Cô trong Hội đồng đánh giá Luận văn đã có những góp ý
để luận văn được hoàn chỉnh.
Ban lãnh đạo Viện Kiểm nghiệm thuốc TP.HCM và các chị, các bạn trong
phòng Tài chính - Kế toán đã tạo điều kiện thuận lợi trong suốt quá trình học tập và
nghiên cứu.
Các anh chị học viên lớp cao học Kế toán nhiệt tình hỗ trợ, góp ý giúp đỡ tôi
trong suốt thời gian học tập và nghiên cứu.

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 25 tháng 7 năm 2016
Học viên thực hiện Luận văn

Nguyễn Thị Minh Phương


3

TÓM TẮT
Nội dung nghiên cứu của luận văn này được đặt dưới góc nhìn của người
mua đất nền đối với thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.
Dựa trên kết quả các công trình đã nghiên cứu về giá bất động sản trong và ngoài
nước, tác giả vận dụng mô hình định giá của Hedonic để xây dựng lên mô hình
nghiên cứu gồm 22 yếu tố tác động đến giá đất nền tại thành phố Hồ Chí Minh.
Luận văn thực hiện phương pháp nghiên cứu định lượng, với 22 biến quan
sát và 314 mẫu được khảo sát tại một số quận huyện thuộc TP. HCM.
Tác giả đã sử dụng phương pháp hồi quy OLS và xử lý dữ liệu bằng phần
mềm Stata để tìm ra các yếu tố tác động đến giá đất nền trên địa bàn thành phố Hồ
Chí Minh.

Kết quả nghiên cứu cho thấy giá đất nền bị ảnh hưởng bởi 12 yếu tố: diện
tích, vệ sinh khu vực xung quanh, khoảng cách đến công viên, khoảng cách đến mặt
tiền đường chính, khoảng cách đến trung tâm thành phố, quan cảnh cây xanh, quan
cảnh khu công nghiệp, quan cảnh nhìn ra trung tâm thành phố, an ninh, thu nhập,
mục đích mua, lãi vay. Trong đó có 6 yếu tố tác động làm tăng giá đất nền và 6 yếu
tố tác động làm giảm giá đất nền tại thành phố Hồ Chí Minh.
Từ khóa: giá đất nền, mô hình Hedonic


4

ABSTRACT
The thesis is under land buyer's perspective for real estate markets in Ho Chi
Minh City. Based on the research results about the real estate prices local and
global, the writer use the Hedonic pricing model to conduct the research model
includes 22 factors that affect the land price in Ho Chi Minh City.
The thesis conduct the quantitative research methods, with 22 observed
variables and 314 samples surveyed in some districts in Ho Chi Minh City.
The writer has used OLS regression methods and proceeded data by using Stata
software to find out the factors affecting land price in the Ho Chi Minh City.
The result indicates that there are 12 factors affecting to land’s price: area,
cleanness, distance to park, distance to road, distance to city center, view of green
surrounding, industrial view, view of city, security, income, purchasing purpose,
interest rate. There are 6 factors that influence the increasing of the land’s price and
6 factors that influence the decreasing of land’s price.
Keywords: land prices, Hedonic model


5

MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU .........................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài.....................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu ..........................................................................................2
2.1.Mục tiêu nghiên cứu...................................................................................2
2.2.Câu hỏi nghiên cứu: ...................................................................................2
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .....................................................................2
4. Phương pháp nghiên cứu ...................................................................................3
5. Ý nghĩa khoa học của đề tài...............................................................................3
6. Kết cấu của đề tài nghiên cứu............................................................................3
CHƯƠNG 1.TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .......................................5
1.1. Nghiên cứu nước ngoài...................................................................................5
1.2. Nghiên cứu trong nước ...................................................................................7
1.3. Nhận xét về các công trình nghiên cứu ........................................................10
CHƯƠNG 2.CƠ SỞ LÝ THUYẾT ..........................................................................12
2.1. Khái niệm, đặc điểm và phân loại về đất đai................................................12
2.1.1. Khái niệm về đất đai .............................................................................12
2.1.2. Đặc điểm của đất đai.............................................................................13
2.1.3. Phân loại đất đai....................................................................................14
2.2. Khái niệm, đặc điểm, vai trò, chủ thể tham gia thị trường đất đai ...............15
2.2.1. Khái niệm thị trường đất đai .................................................................15
2.2.2. Đặc điểm của thị trường đất đai............................................................16
2.2.3. Vai trò của thị trường đất đai ................................................................17
2.2.4. Các chủ thể tham gia trên thị trường đất đai.........................................18
2.3. Khái niệm về giá trị đất ................................................................................19
2.4. Khái niệm, đặc trưng, phương pháp xác định giá đất...................................20
2.4.1. Khái niệm giá đất ..................................................................................20
2.4.2. Đặc trưng của giá đất ............................................................................21

6

2.4.3. Những phương pháp xác định giá đất sử dụng phổ biến tại Việt Nam 23
2.4.3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp:.....................................................24
2.4.3.2. Phương pháp chiết trừ:..................................................................25
2.4.3.3. Phương pháp thu nhập: .................................................................27
2.4.3.4. Phương pháp thặng dư: .................................................................29
2.4.3.5. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: .........................................31
2.5. Các yếu tố tác động đến giá đất nền tại TP.HCM ........................................32
2.5.1. AREA: Tổng diện tích mảnh đất ..........................................................32
2.5.2. CLEANNESS: Vệ sinh khu vực xung quanh mảnh đất .......................33
2.5.3. D_PARK: Khoảng cách đến công viên ................................................33
2.5.4. D_ROAD: Khoảng cách đến mặt tiền đường chính .............................34
2.5.5. D-WORKPLACE: Khoảng cách đến chỗ làm......................................34
2.5.6. DISTANCE: Khoảng cách đến trung tâm thành phố ..........................34
2.5.7. ROAD: Chiều rộng đường trước mảnh đất .........................................35
2.5.8. PLANNING_AREA: Đất có nằm trong khu quy hoạch ....................35
2.5.9. GREEN_VIEW: Quan cảnh cây xanh .................................................35
2.5.10. INDUSTRIAL_VIEW : Quan cảnh khu công nghiệp ......................36
2.5.11. RIVER_VIEW: Quan cảnh nhìn ra sông ...........................................36
2.5.12. CITY_VIEW: Quan cảnh nhìn ra trung tâm thành phố .....................36
2.5.13. LEGAL: Đất có giấy tờ hợp pháp ......................................................37
2.5.14. RENTING: Tiền cho thê bất động sản ...............................................37
2.5.15. SECURITY: An ninh khu vực ...........................................................37
2.5.16. INCOME : Thu nhập..........................................................................38
2.5.17. GENDER: Giới tính của người mua ..................................................38
2.5.18. MARIED: Tình trạng hôn nhân .........................................................39
2.5.19. PURCHASER_EDUCATION_LEVEL: Trình độ học vấn...............39
2.5.20. AGES: Tuổi ........................................................................................39
2.5.21. RACE: Dân tộc...................................................................................40

2.5.22. PURCHASING_PURPOSE: Mục đích mua .....................................40


vii

2.5.23. INTEREST: Lãi vay...........................................................................40
2.5.24. N_PROPERTIES _PURCHASED: Số lượng bất động sản đã sở hữu
...............................................................................................................41
2.6. Mô hình nghiên cứu các yếu tố tác động đến giá đất nền tại TP.HCM .......41
CHƯƠNG 3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ......................................................44
3.1. Phương pháp nghiên cứu ..............................................................................44
3.1.1. Quy trình nghiên cứu............................................................................44
3.1.2.1. Phương pháp nghiên cứu ..............................................................46
3.1.2.2. Các kiểm định ...............................................................................46
3.2. Dữ liệu và mô hình nghiên cứu ....................................................................47
CHƯƠNG 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .................................................................51
4.1. Thực trạng của vấn đề nghiên cứu................................................................51
4.1.1. Giới thiệu sơ lược về thành phố Hồ Chí Minh.....................................51
4.1.1.1. Điều kiện tự nhiên.........................................................................51
4.1.1.2. Tình hình kinh tế- xã hội...............................................................52
4.1.2. Thực trạng thị trường đất nền tại thành phố Hồ Chí Minh ..................53
4.2. Thống kê, mô tả mẫu nghiên cứu .................................................................61
4.3. Phân tích tương quan ....................................................................................66
4.4. Kiểm định các giả thuyết hồi quy .................................................................67
4.4.1. Kiểm định không bị hiện tượng đa cộng tuyến (không có sự tự tương
quan giữa các biến độc lập trong mô hình) ...........................................................67
4.4.2. Kiểm định phương sai của sai số không đổi (không bị hiện tượng
phương sai thay đổi)..............................................................................................68
4.4.3. Kiểm định giữa các sai số không có mối tương quan với nhau (không
bị hiện tượng tự tương quan) ................................................................................69

4.5. Tổng hợp kết quả kiểm định .........................................................................69
4.6. Phân tích kết quả nghiên cứu các yếu tố tác động đến giá đất nền ..............72
4.6.1. Kết quả ước lượng mô hình nghiên cứu...............................................72
4.7. So sánh kết quả nghiên cứu với các nghiên cứu trước .................................75


8

CHƯƠNG 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................79
5.1. Một số kiến nghị từ kết quả nghiên cứu .......................................................79
5.2. Kiến nghị nhằm tiếp tục phát triển thị trường đất nền..................................80
5.3. Một số hạn chế của mô hình và hướng nghiên cứu tiếp theo .......................83
TÀI LIỆU THAM KHẢO.........................................................................................87


9

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BĐS

Bất động sản

TP.HCM

Thành phố Hồ Chí Minh

UBND

Ủy ban nhân dân

OLS

Ordinary Least Square

VIF

Variance inflation factor

GDP

Gross Domestic Products

FDI

Foreign Direct Investment


10

DANH MỤC CÁC BẢNG

Trang

Bảng 2.1. Bảng mô tả kỳ vọng các biến trong mô hình ............................................42
Bảng 3.1. Bảng mô tả thang đo các biến trong mô hình ...........................................49
Bảng 4.1. Thống kê mô tả các biến ...........................................................................61
Bảng 4.2. Trích tóm tắt ma trận tương quan các biến trong mô hình .......................66
Bảng 4.3. Bảng kết quả kiểm định không bị hiện tượng đa cộng tuyến ...................67
Bảng 4.4. Bảng kết quả hồi quy ................................................................................69

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ, HÌNH ẢNH

Trang

Hình 2.1: Sơ đồ về nguyên lý của phương pháp so sánh trực tiếp............................24
Hình 3.1: Sơ đồ các bước trong quy trình nghiên cứu ..............................................44
Hình 4.1: Biểu đồ nguồn cung đất nền tại TP.HCM ................................................58
Hình 4.2: Các thời kỳ biến động của thị trường bất động sản Việt Nam..................60


1


2

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là một phần của bất động sản, là nguồn tài nguyên đặc biệt quan
trọng vô cùng quý giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho con người. Đất đai là tư liệu
sản xuất không thể thiếu của con người, đóng vai trò chủ yếu cho sự phát triển của
xã hội, là nơi phân bổ dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng,
là nền tảng cho sự tồn tại và phát triển của đất nước. Trong thời kỳ kinh tế đang hội
nhập và phát triển, tốc độ đô thị hóa cao, dân số ngày càng tăng cao thì đất đai càng
trở nên hết sức quan trọng và là nhu cầu không thể thiếu trong cuộc sống. Ngoài
những mặt tích cực nêu trên thì nó cũng có nhiều mặt tiêu cực như: giao dịch phi
chính thức chiếm tỷ trọng lớn; giá bất động sản tăng nhanh và đột biến dẫn đến tình
trạng sốt nhà, đất diễn ra nhiều nơi; hoạt động đầu cơ đang phát triển mạnh, gây ảnh
hưởng không nhỏ tới hoạt động đầu tư, sản xuất của nhân dân và doanh nghiệp, ảnh
hưởng đến sự tăng trưởng kinh tế của đất nước.
Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay đang trong giai đoạn phát triển các quỹ đất

nền sau khủng hoảng; hơn nữa thành phố Hồ Chí Minh là thành phố lớn nhất xét về
quy mô dân số, tốc độ đô thị hóa và phát triển kinh tế diễn ra rất nhanh, vì vậy các
hoạt động kinh tế xã hội có liên quan đến đất và nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng
cao. Điều kiện đặt ra ở đây là mỗi địa phương có điều kiện về tự nhiên, kinh tế, xã
hội khác nhau dẫn đến các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất cũng khác nhau. Vì vậy, để
xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố này
đến giá đất nền như thế nào thì ta cần phải nghiên cứu một cách cụ thể và đưa ra giá
đất hợp lý cho địa phương để thị trường này hoạt động lành mạnh, luôn đi đúng với
chủ trương, định hướng phát triển của nhà nước.
Từ những thực tế và lý do nêu trên tôi đã chọn đề tài “Các yếu tố tác động
đến giá đất nền tại thành phố Hồ Chí Minh” làm luận văn nghiên cứu nhằm mục
tiêu xác định và đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất nền tại thành
phố Hồ Chí Minh để từ đó đưa ra những kiến nghị nhằm quản lý và thúc đẩy góp


phần phát triển thị trường này sao cho phù hợp định hướng phát triển quy hoạch,
phát triển kinh tế - văn hóa - xã hội của thành phố Hồ Chí Minh.
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1. Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu chung:
 Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nền tại thành phố Hồ Chí
Minh.
Mục tiêu cụ thể:
 Làm rõ tác động của các yếu tố đến giá đất nền tại thành phố Hồ Chí
Minh.
 Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất nền tại thành phố
Hồ
Chí Minh.

Đề xuất các kiến nghị nhằm góp phần vào sự phát triển bền vững của thị

trường
đất nền tại thành phố Hồ Chí Minh.
2.2. Câu hỏi nghiên cứu:
 Các yếu tố nào tác động đến giá đất
nền?
 Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất
nền?


Làm thế nào để có thể phát triển thị trường đất nền tại thành phố Hồ Chí

Minh
và các biện pháp nhằm phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước trong việc xây
dựng, phát triển đô thị phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của thành
phố Hồ Chí Minh trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1. Đối tượng nghiên cứu:
Giá đất nền và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nền tại thành phố Hồ Chí


Minh.
3.2. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi nghiên cứu: địa bàn các quận huyện ở thành phố Hồ Chí Minh.
Thời gian nghiên cứu: Thời gian nghiên cứu năm 2016 với dữ liệu được khảo
sát từ những người đã mua đất nền tại TP.HCM năm 2015.


4. Phương pháp nghiên cứu
Thực hiện nghiên cứu đề tài này, luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu
định tính kết hợp nghiên cứu định lượng.

Phương pháp nghiên cứu định tính: thực hiện nhằm tìm ra yếu tố tác động đến
giá đất thông qua kỹ thuật phân tích dữ liệu thứ cấp và thảo luận. Từ đó xây dựng
nên bảng câu hỏi khảo sát. Dữ liệu được thực hiện trong phương pháp này gồm cả
dữ liệu thứ cấp và sơ cấp. Dữ liệu thứ cấp được thu thập, tổng hợp từ các nghiên
cứu trước đây và báo cáo chuyên ngành để hình thành nên khung lý thuyết cho đề
tài nghiên cứu. Dựa trên khung lý thuyết này, các dữ liệu sơ cấp được thu thập bằng
cách khảo sát người đã mua đất nền trên địa bàn TP.HCM năm 2015.
Phương pháp nghiên cứu định lượng: thực hiện nhằm đo lường các yếu tố
chính tác động tới giá đất nền. Dữ liệu được thực hiện trong phương pháp này là dữ
liệu sơ cấp được thu thập thông qua bảng câu hỏi khảo sát. Dữ liệu sẽ được phân
tích và xử lý qua phần mềm Stata, qua các kỹ thuật phân tích số liệu như thống kê
mô tả các biến, phân tích tương quan, phân tích hồi quy tuyến tính. Từ kết quả
nghiên cứu có thể đánh giá, khẳng định các yếu tố có tầm quan trọng nhất và làm cơ
sở đề xuất các kiến nghị.
5. Ý nghĩa khoa học của đề tài
Luận văn sẽ áp dụng các mô hình lý thuyết về giá bất động sản vào thực tiễn
để đánh giá các yếu tố tác động đến giá đất nền tại TP.HCM. Từ đó tìm ra các yếu
tố chính tác động đến giá đất nền tại TP.HCM.
Kết quả nghiên cứu của luận văn sẽ giúp nhà quản lý đất đai nhận diện được
các yếu tố tác động đến giá đất nền tại TP.HCM ở góc độ vi mô nhằm đưa ra các
quyết định phù hợp trong việc quản lý và kiểm soát thị trường đất nền tại khu vực
TP.HCM.
6. Kết cấu của đề tài nghiên cứu
Luận văn bao gồm 5 chương
Chương 1. Tổng quan về vấn đề nghiên cứu
Chương 2. Cơ sở lý thuyết


Chương 3. Phương pháp nghiên cứu
Chương 4. Kết quả nghiên cứu

Chương 5. Kết luận và kiến nghị
TÓM TẮT
Phần mở đầu này giới thiệu tổng quan về đề tài nghiên cứu. Thông qua việc
theo dõi thị trường đất nền tại thành phố Hồ Chí Minh trên các phương tiện truyền
thông, dựa trên các lý thuyết cùng ngành và các nghiên cứu trước đây, tác giả nêu ra
vấn đề nghiên cứu là “Các yếu tố tác động đến giá đất nền tại thành phố Hồ Chí
Minh”.
Sau khi đặt vấn đề nghiên cứu, tác giả xác định rõ mục tiêu nghiên cứu ở dạng
mục tiêu nghiên cứu chung và mục tiêu nghiên cứu cụ thể. Mục tiêu nghiên cứu
được cụ thể hóa bằng các câu hỏi nghiên cứu.
Cuối cùng, chương này giới thiệu kết cấu của bài luận văn bao gồm 5 chương:
(1) Tổng quan về vấn đề nghiên cứu, (2) Cơ sở lý thuyết, (3) Phương pháp nghiên
cứu, (4) Kết quả nghiên cứu, (5) Kết luận và kiến nghị.


CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
Chương này trình bày các nghiên cứu có liên quan đến đề tài đã được thực
hiện trên Thế giới và Việt Nam từ đó đưa ra những nhận xét và hướng nghiên cứu
tiếp theo của đề tài.
1.1. Nghiên cứu nước ngoài
Ứng dụng mô hình Hedonic có công trình nghiên cứu của Zangerle (1927) và
Henderson (1931) trong định giá bất động sản, hai tác giả này tập trung nghiên cứu
sự tác động các yếu tố về môi trường và đặc điểm riêng của từng loại bất động sản:
kết cấu của nhà, quan cảnh, ô nhiễm không khí, tiếng ồn, thảm thực vật. Rosen
(1974) cũng ứng dụng mô hình này để định giá bất động sản, theo Rosen (1974), thị
trường nhà đất nói chung bao gồm nhiều thị trường riêng biệt, các đặc tính trong
mỗi thị trường riêng này đều có thể xác định và đo lường bởi nhiều biến thống kê.
Theo Freemen (1999) thì giá của một hàng hóa không giống nhau, nó có thể được
xác định thông qua những thuộc tính liên quan đến hàng hóa đó. Nếu hàng hóa đó là
bất động sản thì giá nó có thể tăng nếu nó có những yếu tố như: gần siêu thị, bệnh

viện, trường học, có góc nhìn đẹp, có cảnh nhìn ra biển…Ngược lại, có những yếu
tố làm giảm giá của bất động sản như: khu vực có nhiều tiếng ồn, cảnh quan không
đẹp, nằm trong khu vực ô nhiễm… Qua nghiên cứu này tác giả rút ra được yếu tố
quan cảnh, vệ sinh khu vực xung quanh mảnh đất, khoảng cách đến công viên.
Penning và các cộng sự (1990) cũng ứng dụng mô hình Hedonic để điều tra
và khảo sát sự ảnh hưởng của tiếng ồn máy bay đến sự biến động giá nhà khu vực
xung quanh sân bay quốc tế Manchester. Nhóm nghiên cứu này sử dụng dữ liệu về
giá nhà khu vực lân cận sân bay quốc tế Manchester, kết hợp với bản đồ tiếng ồn để
đánh giá mức độ ô nhiễm tiếng ồn tác động đến giá nhà.
Hughes và Sirmans (1993) nghiên cứu tác động đến giá nhà tại Mỹ. Họ cho
rằng bên cạnh những yếu tố bên trong của ngôi nhà như: diện tích, số phòng ngủ…
thì các yếu tố bên ngoài như điều kiện đường phố, an ninh, gần chỗ làm việc, mua
sắm… cũng có ảnh hưởng đến giá nhà. Nghiên cứu này tập trung vào các yếu


tố bên ngoài nhưng chủ yếu tập trung vào lưu lượng lưu thông xe cộ của các khu
vực lận cận tác động đến giá nhà tại Baton Rouge và Louisiana thuộc Mỹ. Qua
nghiên cứu này tác giả rút ra được yếu tố về an ninh khu vực, khoảng cách đến chỗ
làm việc, diện tích mảnh đất.
Asabere và Huffman (1995) cũng sử dụng mô hình Hedonic nghiên cứu các
yếu tố tác động đến giá căn hộ và cho rằng các yếu tố bên ngoài cũng tác động đến
giá bất động sản. Trong nghiên cứu này tập trung vào yếu tố kích cỡ đường phố lân
cận cũng như khoảng các từ tòa nhà căn hộ đến trục đường chính. Kết quả nghiên
cứu cho thấy rằng khoảng cách từ căn hộ đến trục đường chính Broad Street và
Market Street cũng như khoảng cách từ căn hộ đến trung tâm Philadelphia đều có
tác động âm đến giá căn hộ. Ngoài ra Asabere và Huffman còn phát hiện ra rằng,
trung bình giá căn hộ giảm từ 2,2% trên mỗi Block nhà tính từ trục Market Street và
3,8% tính từ trục Broad Street. Qua nghiên cứu này tác giả rút ra được yếu tố về
khoảng cách từ mảnh đất đến mặt tiền đượng chính, khoảng cách đến trung tâm
thành phố.

Ngoài ra các tác giả còn kiểm định một số đặc điểm khác tác động đến giá
bất động sản qua nhiều thị trường ở các quốc gia và ở nhiều giai đoạn khác nhau,
tiêu biểu như: nghiên cứu tác động của môi trường xung quanh, vị trí địa lý, phong
cảnh, gần sông, suối, nhiều cây xanh (Bullard, 1996; Brown và Charles, 1998;
Spahr và Sunderman, 1999; Mahan và các cộng sự, 2000); khoảng cách đến công
viên, sân golf, hồ bơi (Anderson, 2001). Qua nghiên cứu này giúp tác giả rút ra
được yếu tố về khoảng cách đến công viên, vệ sinh khu vực xung quanh, cảnh quan
cây xanh, cảnh quan nhìn ra trung tâm thành phố.
Nghiên cứu của các học giả giả L.M. Olayiwola, O.A. Adeleye and A.O.
Oduwaye (2005): “Mỗi tương quan giữa các yếu tố quyết định giá đất ở Lagos
Metropolis, Nigeria”. Các học giả chỉ ra rằng giá đất chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố
như: Khoảng cách, khả năng mang lại thu nhập, hạ tầng giao thông, môi trường
xung quanh, cơ sở hạ tầng và quy hoạch nhà nước.
Nhận định công trình nghiên cứu mối tương quan giữa các yếu tố quyết định


giá đất ở NIgeria, giúp cho tác giả rút trích ra được những yếu tố đặc trưng nhất:
Khoảng cách từ mảnh đất đến trung tâm thành phố, thu nhập của dân cư trong khu
vực, các yếu tố về môi trường và cơ sở hạ tầng. Các yếu tố đó tác giả tổng hợp để
làm cơ sở cho khung nghiên cứu của Luận văn này.
1.2. Nghiên cứu trong nước
Cho đến nay, trên thế giới đã nghiên cứu sử dụng khá nhiều mô hình hồi quy
để định giá đất và tỏ ra khá hiệu quả. Cũng theo sự phát triển đó, Việt Nam cũng đã
có một số nghiên cứu liên quan đến mô hình hồi quy giá đất và đã áp dụng vào thực
tiễn. Sau đây là một số nghiên cứu thực nghiệm trước đây:
Trương Văn Long và Phạm Thị Kim Ngân (2010) xác định mức độ ảnh
hưởng của các yếu tố tác động đến giá đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở Quận Ô
Môn Thành phố Cần Thơ, thông qua phát phiếu điều tra và phỏng vấn trực tiếp
người dân đang sống và sinh hoạt trên các tuyến đường trong địa bàn, cán bộ địa
chính và nhân viên môi giới nhà đất. Kết quả nghiên cứu cho thấy yếu tố chiếm

mức ảnh hưởng quan trọng nhất là yếu tố sinh lợi với 25,65%, tiếp theo là yếu tố vị
trí với 23,77%, yếu tố môi trường có mức ảnh hưởng 3,25% và cuối cùng là yếu tố
an ninh xã hội với 3,08%.
Nguyễn Thị Mỹ Linh (2011) “Ứng dụng mô hình “Decision Tree” trong định
giá đất hoàng loạt ở Việt Nam”. Xuất phát từ những hạn chế trong việc xác định giá
đất đang áp dụng phổ biến tại Việt Nam, bài viết nghiên cứu chuyên sâu các nhân tố
nội sinh ảnh hưởng đến giá đất tại Việt Nam. Bằng nghiên cứu thực nghiệm để kiểm
định các giả thiết nghiên cứu trên với mẫu khảo sát là 387 mẫu (khảo sát tại 4 Quận
có vị thế khác nhau là: Quận 1, Quận 3, Quận Bình Thạnh và Quận Gò Vấp). Biến
độc lập trong mô hình là khoảng cách từ bất động sản đến trung tâm thành phố, vị
trí khu vực, vị trí đất, môi trường kinh doanh, nghề nghiệp, khoảng cách từ bất động
sản đến trung tâm Quận, chiều rộng đường, mực độ giao thông, an ninh trật tự, loại
hẻm, chiều rộng hẻm, môi trường sinh thái, pháp lý của bất động sản, kết cấu
đường. Kết quả nghiên cứu cho thấy biến khoảng cách đến trung tâm thành phố có


ảnh hưởng lớn nhất đến giá đất, tiếp theo là các biến vị trí khu vực, vị trí đất, môi
trường kinh doanh.
Ở Việt Nam, các nghiên cứu ứng dụng mô hình Hedonic để phân tích giá cả
bất động sản thường được thực hiện với quy mô nhỏ. Nghiên cứu của Nguyễn Quốc
Nghi và các cộng sự (2012) sử dụng mô hình định giá Hedonic nhằm xác định các
nhân tố ảnh hưởng tới giá nhà cho thuê ở thành phố Cần Thơ. Với quy mô mẫu 210
quan sát, nghiên cứu đã chỉ ra được các biến số ảnh hưởng đến giá nhà cho thuê tại
thành phố Cần Thơ là: diện tích sàn cho thuê, vị trí tọa lạc, trục chính, chi phí sinh
hoạt của người thuê nhà, hình thức cho thuê và giá cho thuê trước đây. Trong đó,
giá cho thuê trước đây là yếu tố có tác động mạnh nhất đến giá nhà cho thuê hiện
tại.Với 160 mẫu quan sát của Trần Thu Vân và Nguyễn Thị Giang (2011) đã xác
định nhân tố chính ảnh hưởng đến giá bất động sản tại thị trường thành phố Hồ Chí
Minh là vị trí của bất động sản đó, diện tích nhà, khoảng cách từ bất động sản đến
mặt tiền đường và khoảng cách từ bất động sản đến trung tâm thành phố.

Nguyễn Ngọc Vinh (2012) nhận diện 18 yếu tố tác động lên giá trị bất động
sản. Các yếu tố này được tác giả tổng hợp thành 5 nhóm: vị trí, nhóm yếu tố vật
chất, nhóm yếu tố kinh tế, tình trạng sử dụng, các yếu tố phi bất động sản. Trong đó
nhóm yếu tố về vị trí gồm 6 yếu tố: hạ tầng, an ninh, môi trường, giao thông, cảnh
quan, phong thủy; nhóm yếu tố vật chất gồm 4 yếu tố: hình dáng, kích thước, kiến
trúc, xây dựng; nhóm yếu tố kinh tế gồm 3 yếu tố: lợi ích tiềm năng, lợi thế kinh
doanh, quyền tài sản; nhóm tình trạng sử dụng bao gồm 2 yếu tố: chức năng sử
dụng, trang trí nội thất; nhóm các yếu tố phi bất động sản bao gồm 3 yếu tố: các
động sản đính kèm, chính sách, giá trị vô hình. Nghiên cứu kết luận cả 18 yếu tố
đưa ra đều tác động đến giá trị của bất động sản. Trong đó nhóm yếu tố vị trí có tác
động mạnh nhất.
Nguyễn Văn Sửu (2012) tìm ra những yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở
Quận Lê Chân thông qua thu thập số liệu về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên
thị trường Quận Lê Chân từ tháng 1/2008 đến tháng 12/2011, trong nghiên cứu này
tác giả đã phân 4 loại đường phố và mô tả đặc điểm của từng loại đường phố ảnh


hưởng đến giá. Kết quả nghiên cứu cho thấy việc chênh lệch giá đất thị trường và
giá đất theo quy định là nguyên nhân chính gây ra những khó khăn trong quản lý đất
đai. Phạm vi nghiên cứu của đề tài này hẹp, mô tả chung chung, chưa chỉ ra được
việc ảnh hưởng của các nhân tố đến giá đất trên địa bàn.
Nguyễn Quỳnh Hoa và Nguyễn Thạch (2013),“Định giá đất hàng loạt bằng
mô hình hồi quy”, Tạp chí phát triển kinh tế, số 269, trang 11-19. Mục đích của
nghiên cứu nhằm giúp các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai đưa ra một mức giá
sát với giá thị trường dựa trên các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối với từng khu
vực, từng địa phương cụ thể. Nghiên cứu sử dụng 600 mẫu khảo sát trên địa bàn
thành phố Hồ Chí Minh, 318 bất động sản nằm ở mặt tiền đường, 282 bất động sản
nằm trong hẻm. Các biến độc lập trong mô hình là những đặc điểm của các tài sản
như: An ninh, cấp hẻm, chiều rộng lô đất, hình dáng lô đất, khoảng cách từ bất động
sản đến trung tâm thành phố, mức độ kẹt xe, kết cấu đường, loại đường giao thông,

loại hẻm, loại hình sử dụng đất chính, lộ giới của con đường, môi trường sinh thái
khu vục xung quanh, vị trí hẻm. Kết quả nghiên cứu cho thấy giá đất trong hẻm chịu
ảnh hưởng của các yếu tố: an ninh, cấp hẻm, khoảng cách đến trung tâm thành phố,
kết cấu đường nơi bất động sản tọa lạc, vị trí hẻm. Giá đất mặt tiền chịu ảnh hưởng
của các yếu tố: hình dáng lô đất, khoảng cách đến trung tâm thành phố, lộ giới đoạn
đường nơi bất động sản tọa lạc, loại hình sử dụng chính của đoạn đường nơi bất
động sản tọa lạc, môi trường sinh thái xung quanh nơi bất động sản tọa lạc.
Trần Thanh Hùng (2013),“Lý thuyết vị thế - chất lượng: Các ứng dụng trong
nghiên cứu và quản lý thị trường bất động sản”. Nghiên cứu trên dựa trên “Lý
thuyết vị thế - chất lượng” được hai tác giả Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely phát
triển và công bố vào năm 2000 tại Vương quốc Anh trên tạp chí Đô thị học. Ông
tiến hành hồi quy dựa trên 350 mẫu dữ liệu thu thập tại 3 quận của thành phố Hồ
Chí Minh (quận 1, quận Bình Thạnh và quận Thủ Đức). Mô hình hồi quy gồm các
biến sau: 2 biến chất lượng (diện tích khuôn viên, số tầng xây dựng) và 2 biến vị thế
(Khoảng cách đến trung tâm thành phố, vị trí mặt tiền hay trong hẻm). Hoàng Hữu
Phê và Patrick Wakely (2000), cuộc khảo sát về nhà ở tại Hà Nội để minh họa cho