Nghiên cứu thực trạng giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM



NGUYỄN THANH TÙNG


NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở VÀ CÁC
YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THÀNH
PHỐ TUYÊN QUANG, TỈNH TUYÊN QUANG
GIAI ĐOẠN 2011 - 2013



LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI









Thái Nguyên - 2014
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM



NGUYỄN THANH TÙNG


NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở VÀ
CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI
THÀNH PHỐ TUYÊN QUANG, TỈNH TUYÊN QUANG
GIAI ĐOẠN 2011 - 2013

Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Mã ngành : 60.85.01.03


LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI



Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS. Đàm Xuân Vận



Thái Nguyên - 2014

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

i
LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này
là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này
đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc.

Tác giả


Nguyễn Thanh Tùng













Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

ii
LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm

ơn PGS.TS. Đàm Xuân Vận đã trực tiếp hướng dẫn trong suốt thời gian tôi thực
hiện đề tài.
Tôi cũng xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa quản
lý Tài nguyên, Khoa Sau đại học - Trường Đại học Nông Lâm, Đại học Thái
Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng
Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang đã giúp
đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn


Nguyễn Thanh Tùng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

iii
MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi
DANH MỤC CÁC BẢNG vii
DANH MỤC CÁC HÌNH viii
MỞ ĐẦU 1
1. Đặt vấn đề 1
2. Mục đích của đề tài 2
3. Yêu cầu của đề tài 2

4. Ý nghĩa 3
Chƣơng 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4
1.1. Tổng quan về giá đất 4
1.1.1. Khái quát về giá đất 4
1.1.2. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở 4
1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 9
1.1.3.1. Yếu tố thông thường 9
1.1.3.2. Yếu tố khu vực 10
1.1.3.3. Yếu tố cá biệt 11
1.2. Phương pháp xác định giá đất 11
1.2.1. Các phương pháp xác định giá đất tại Việt Nam 11
1.2.2. Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất 16
1.2.3. Phương pháp xác định giá đất ở đô thị 17
1.3. Khái quát quá trình hình thành giá đất ở nước ta 18
1.3.1. Giai đoạn trước năm 1946 18
1.3.2. Giai đoạn từ năm 1946 đến năm 1980 19

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

iv
1.3.3. Giai đoạn từ năm 1980 đến 1993 19
1.3.4. Giai đoạn từ năm 1993 đến nay 19
1.4. Công tác quản lý Nhà nước về giá đất 20
1.4.1. Quản lý về giá đất ở Việt nam 20
1.4.2. Quản lý giá đất và giá đất ở một số nước và kinh nghiệm cho Việt Nam 22
Chƣơng 2. ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 25
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 25
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu 25
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu 25
2.2 Nội dung nghiên cứu 25

2.2.1. Tình hình cơ bản của thành phố Tuyên Quang 25
2.2.2. Sơ lược về thực trạng biến động giá đất ở trên địa bàn thành phố Tuyên Quang
theo khung giá của tỉnh Tuyên Quang quy định giai đoạn 2011 - 2013 25
2.2.3. Thực trạng biến động giá đất ở trên địa bàn thành phố Tuyên Quang
theo số liệu phỏng vấn 25
2.2.4. Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Tuyên Quang 26
2.2.5. Đánh giá biến động, nguyên nhân và giải pháp khắc phục 26
2.3. Phương pháp nghiên cứu 26
2.3.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 26
2.3.2. Phương pháp điều tra phỏng vấn 26
2.3.3. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 26
2.3.4. Phương pháp xử lý thông tin, số liệu 27
2.3.5. Phương pháp chuyên gia 27
2.3.6. Phương pháp bản đồ 28
Chƣơng 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 29
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Tuyên Quang 29
3.1.1. Điều kiện tự nhiên 29
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội 32

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

v
3.2. Hiện trạng sử dụng đất ở và giá đất ở theo quy định của Nhà nước tại thành
phố Tuyên Quang 38
3.2.1. Hiện trạng đất ở tại khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang 38
3.2.2. Giá đất ở tại khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang theo khung giá của
tỉnh Tuyên Quang quy định năm 2013 39
3.3. Thực trạng biến động giá đất năm 2011-2013 tại thành phố Tuyên Quang 41
3.3.1. Biến động giá đất ở đô thị tại khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang
theo giá thực tế giai đoạn 2011-2013 41

3.3.2. Chênh lệch giá đất ở đô thị giữa giá thực tế và giá theo quyết định của
UBND tỉnh Tuyên Quang năm 2013 54
3.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Tuyên Quang
(2011 - 2013) 61
3.4.1. Yếu tố vị trí 61
3.4.2. Cơ sở hạ tầng 63
3.4.3. Đặc điểm của thửa đất 63
3.4.4. Khả năng sinh lợi 65
3.4.5. Yếu tố khác 66
3.5. Đánh giá quá trình biến động giá đất ở đô thị tại khu vực nội thị thành phố
Tuyên Quang (2011-2013) và giải pháp quản lí 67
3.5.1. Đánh giá quá trình biến động giá đất ở đô thị tại khu vực nội thị thành
phố Tuyên Quang (2011-2013) 67
3.5.2. Giải pháp về giá đất ở phục vụ công tác quản lý tài chính đất đai và thị
trường bất động sản 71
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 73
1. Kết luận 73
2. Kiến nghị 74
TÀI LIỆU THAM KHẢO 76


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

vi
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

STT
TÊN VIẾT TẮT
TÊN ĐẦY ĐỦ
1

UBND
Ủy ban nhân dân
2
NĐ
Nghị định
3
QĐ
Quyết định
4
NQ
Nghị quyết
5
THPT
Trung học phổ thông
6
ĐL
Đường loại
7
CP
Chính phủ
8
VT
Vị trí
9
BTNMT
Bộ Tài nguyên & Môi trường
10
VD
Ví dụ
11

HĐND
Hội đồng nhân dân
12
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
13
NXB
Nhà xuất bản
14
BTNMT
Bộ Tài nguyên Môi trường
15
BTC
Bộ Tài chính
16
TT
Thông tư
17
TTLT
Thồn tư liên tịch
18
CQSDĐ
Chuyển Quyền sử dụng đất
19
HTX
Hợp tác xã
20
Giá TT
Giá thị trường

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

vii
DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Tuyên Quang 34
Bảng 3.2. Hiện trạng đất ở tại khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang 38
Bảng 3.3. Khung giá đất ở tại đô thị (nghìn đồng/m
2
) 39
Bảng 3.4. Giá đất ở đô thị tại địa bàn thành phố Tuyên Quang năm 2013 theo
quyết định số 25/2012/QĐ của Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang . 40
Bảng 3.5. Giá đất ở trên thị trường của nhóm đường, phố trung tâm giai đoạn
2011 - 2013 43
Bảng 3.6. Giá đất ở trên thị trường của nhóm đường, phố cận trung tâm giai đoạn
2011 - 2013 48
Bảng 3.7. Giá đất ở trên thị trường của nhóm đường, phố xa trung tâm giai đoạn
2011 - 2013 52
Bảng 3.8. So sánh giá đất thị trường tại nhóm đường, phố trung tâm với giá quy
định của UBND tỉnh Tuyên Quang 55
Bảng 3.9. So sánh giá đất thị trường tại nhóm đường, phố cận trung tâm với giá
quy định của UBND tỉnh Tuyên Quang 57
Bảng 3.10. So sánh giá đất thị trường tại nhóm đường, phố xa trung tâm với giá
quy định của UBND tỉnh Tuyên Quang 59
Bảng 3.11: Trích từ phụ lục - thông tin phiếu điều tra năm 2013 64


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

viii
DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1: Đồ thị cung và cầu đất đai 7
Hình 1.2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn 8
Hình 3.1. Sơ đồ hành chính thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang 30
Hình 3.2: Cơ cấu kinh tế năm 2011 của thành phố Tuyên Quang 32
Hình 3.3. Biến động giá đất thực tế trên các tuyến đường, phố trung tâm giai
đoạn 2011 - 2013 44
Hình 3.4. Biến động giá theo thực tế trên các tuyến đường, phố cận trung tâm
giai đoạn 2011 - 201 49
Hình 3.5. Biến động giá theo thực tế trên các tuyến đường, phố xa trung tâm giai
đoạn 2011 - 2013 53
Hình 3.6. So sánh giá thực tế và giá quy định của UBND tỉnh Tuyên Quang năm
2013 nhóm đường, phố trung tâm 56
Hình 3.7. So sánh giá thực tế và giá quy định của UBND tỉnh Tuyên Quang năm
2013 nhóm đường, phố cận trung tâm 58
Hình 3.8. So sánh giá thực tế và giá quy định của UBND tỉnh Tuyên Quang năm
2013 nhóm đường, phố xa trung tâm 60
Hình 3.9: Mức độ ảnh hưởng giữa các vị trí trên 3 tuyến đường (đường Quang
Trung, đường Bình Thuận, đường Kim Quan) 62
Hình 3.10: So sánh giá đất trên thị trường của đường Kim Quan theo đặc điểm
của thửa đất năm 2013 64




Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

1
MỞ ĐẦU

1. Đặt vấn đề
Đất đai là nguồn phát sinh ra mọi của cải vật chất “Đất là cha, lao động là
mẹ, của cải là con”. Đất là tư liệu sản xuất đặc biệt nó tham gia trong quá trình
sản xuất như một tư liệu sản xuất. Loại tư liệu này đặc biệt vì nó không bị hao
mòn. Nếu biết sử dụng, nó không những không mất đi mà còn tốt lên.
Đất đai là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống. tuỳ loại
đất mà vấn đề nước, khí hậu và sinh vật có thể khác nhau.Cải tạo môi trường đất
người ta có thể cải tạo được môi trường nước, khí hậu và sinh vật
Đất đai là cốt lõi, nền tảng của nền kinh tế, chính trị, xã hội với những vấn
đề sở hữu, vấn đề sử dụng đất
Như vậy, đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản
xuất đặc biệt, là thành phần hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố
các khu dân cư, xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh, văn hoá, xã hội, an ninh và
quốc phòng.
Với những nguồn lợi to lớn đó thì vấn đề đất đai ngày càng nóng bỏng và
đất có giá. Giá đất có ý nghĩa hết sức quan trọng trong nền kinh tế quốc dân cũng
như giải quyết các vấn đề về đất đai: Giá đất là thước đo kinh tế của đất nó phản
ánh khả năng sinh lợi của đất, giá đất phản ánh trình độ sử dụng đất sự phát triển
xã hội nếu giá đất phản ánh đúng, thúc đẩy việc sử dụng đất ngày càng có lợi,
giúp các bên tham gia thị trường bất động sản ra quyết định nhanh chóng, thúc
đẩy và phát triển thị trường bất động sản điều tiết quan hệ cung cầu, giúp nhà
nước nhanh chóng ra quyết định quan trọng trong việc quản lý đất và thị trường
bất động sản.
Bên cạnh đó, tại Đại hội X của Đảng cũng đã xác định sự cần thiết tạo
tính đồng bộ các yếu tố thị trường, trong đó có thị trường bất động sản. Báo cáo
chính trị tại Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ X của Đảng chỉ rõ: “Phát triển

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

2
đồng bộ và quản lý có hiệu quả sự vận hành các loại thị trường cơ bản theo cơ
chế cạnh tranh lành mạnh. Cùng với việc phát triển mạnh thị trường hàng hoá,
dịch vụ và thị trường sức lao động, cần phát triển vững chắc thị trường tài chính,
bao gồm thị trường vốn và thị trường tiền tệ theo hướng đồng bộ, cơ cấu hoàn
chỉnh; phát triển thị trường bất động sản, bao gồm thị trường quyền sử dụng đất
và bất động sản gắn liền với đất, làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn
cho phát triển, thị trường bất động sản trong nước có sức cạnh tranh so với thị
trường khu vực”.
Tuyên Quang là một thành phố trẻ mới được thành lập vào năm 2009, với
13 xã, phường; chính vì vậy vấn đề về giá đất đang là vấn đề rất phức tạp. Giá
đất đã có những biến động đáng kể đặc biệt là trong khu vực nội thị thành phố
cùng với đó là quá trình quản lý giá đang gặp nhiều khó khăn cần có những biện
pháp quản lý để giải quyết vấn đề này sao cho phù hợp với tình hình phát triển
kinh tế xã hội và phát triển thị trường bất động sản lành mạnh trong giai thời kỳ
Công Nghiệp hóa Hiện đại hóa hiện nay.
Xuất phát từ những ý nghĩa hết sức to lớn đó và được sự đồng ý của Ban
giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý
Tài nguyên cùng sự hướng dẫn của thầy giáo PGS.TS.Đàm Xuân Vận em tiến
hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu thực trạng giá đất ở và các yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất ở tại thành phố Tuyên Quang giai đoạn 2011-2013”.
2. Mục đích của đề tài
- Đánh giá hiện trạng biến động giá đất tại các khu vực đặc trưng thành
phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang.
- Xác định và phân tích các yếu tố ảnh hưởng tới công tác định giá đất.
- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất tại thành
phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang.
3. Yêu cầu của đề tài

- Đánh giá các điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Tuyên Quang.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

3
- Thực trạng biến động giá đất trên thị trường của thành phố Tuyên Quang.
- Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở của thành phố Tuyên Quang.
- Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất thành phố
Tuyên Quang - tỉnh Tuyên Quang.
4. Ý nghĩa
* Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học
- Giúp học viên hoàn thiện hơn kiến thức chuyên ngành quản lý đất đai.
* Ý nghĩa trong thực tiễn
- Cung cấp cho mọi người những thông tin về nguyên nhân và điều kiện
của sự biến động giá.
- Làm tài liệu tham khảo giá cho các học viên khóa sau.
- Làm tài liệu tham khảo cho các nhà quản lý ở thành phố Tuyên Quang
tiếp tục nghiên cứu và hoàn thành trợ giúp trong công tác quản lý.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

4
Chƣơng 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1. Tổng quan về giá đất
1.1.1. Khái quát về giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối
với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động
kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hoá địa tô.

Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao
hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó.
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu
hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà
giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực
hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 ghi
rõ: “Giá quyền sử dụng đất (giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do
Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”.
Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây:
1. Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương qui định giá theo quy
định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 Luật này.
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
1.1.2. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm
và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy việc xác định cơ sở hình thành giá đất là
một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

5
giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con
người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do
các yếu tố chính như: địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu.
1.1.2.1. Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô

lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do
tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và
bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về
ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Chủ nghĩa tư bản có các loại
địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã
hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dâu, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà
tư bản thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị
xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của nhà nước và
khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản.
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những
mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơi tiêu
thụ hơn …) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn. Có hai loại địa tô chênh
lệch, gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản và
lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được khác nhau.
- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh
đem lại. Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư bản không
bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau.
Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất
có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. Địa tô chênh lệch có thể tính theo
công thức sau:
Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội - Giá cả sản xuất các biệt

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

6
Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận
dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm
cao hơn giá cả sản xuất.
Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh

doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê đất
của địa chủ để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh
hưởng rất lớn. Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên mà
còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên.
1.1.2.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất
có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh
hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm đi
và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên. Trong quá
trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất
ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi
suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Trong phạm vi nền kinh tế quốc
dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt ở thành
thị hay nông thôn. Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói
chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp.
Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất, với
mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã tổng kết
và đưa ra công thức xác định giá đất:
Giá đất =
Địa tô
Lãi suất ngân hàng





Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

7

P

Đường cầu

Đường cung
E
E
’
D
0

D
1

Q
0

Q
1

O
P
0

P
1
Q
1.1.2.3. Quan hệ cung cầu
Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá
đất và làm cho giá đất luôn biến động.

Hình 1.1: Đồ thị cung và cầu đất đai
Theo hình 1.1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cân
bằng. Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung và
đường cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn lãi suất cho vay mua
nhà tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ D
0
sang D
1
, điểm cân bằng dịch
chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P
0
xuống P
1
.
Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến

có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường.
Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng cung về đất đai
trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không thể di chuyển được

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

8
từ nơi này sang nơi khác. Lượng cầu cũng có thể gia tăng không đều giữa các địa
phương do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu
hút đầu tư …
Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải
sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu cũng như
việc có thế điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung cầu vì cung cầu
được xem như hàm số của giá. Theo Luật Đất đai năm 2003, hiện ở nước ta có
hai loại giá đất được xác định căn cứ vào cơ chế hình thành là: giá do Nhà nước
qui định và giá thị trường do các bên thoả thuận. Về nguyên tắc, giá đất do Nhà
nước qui định phải bám sát giá thị trường. Trong mối quan hệ giữa Nhà nước với
người sử dụng đất, cũng có những trường hợp áp dụng giá thị trường để tính giá
của thửa đất (công tác đấu giá QSDĐ).
Giá
D1
G1
D

G

Số lượng đất đai
Hình 1.2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn
Hình 1.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá của đất
trong thời gian ngắn. Đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là số lượng

đất là cố định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra đất. Do vậy, giá của
nó thay đổi theo nhu cầu của từng địa phương. Khi đồ thị cầu tăng lên từ điểm D
lên D
1
, thì giá tăng từ điểm G lên G
1
.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

9
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại
đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thế tăng lên hoặc giảm xuống thông
qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất.
1.1.3. Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất
1.1.3.1. Yếu tố thông thường
Yếu tố thông thường là những yếu tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến,
cộng đồng đến giá đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường bao gồm: yếu
tố kinh tế, yếu tố nhân khẩu, yếu tố xã hội, yếu tố quốc tế.
- Yếu tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là yếu tố chủ yếu nhất của kinh
tế, xã hội. Ảnh hưởng của yếu tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật
thiết với:
+ Mật độ nhân khẩu: mật độ nhân khẩu tăng cao, nhu cầu đối với đất tăng,
vì thế giá đất tăng lên.
+ Tố chất nhân khẩu: thường có tương quan với trình độ giáo dục tố chất
văn hoá cuả nhân khẩu.
+ Cấu thành nhân khẩu gia đình: sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền
thống và ảnh hưởng của đô thị hoá làm cho kết cấu gia đình ngày càng nhỏ.
- Yếu tố xã hội: xã hội ổn định và phát triển có ảnh hưởng rất lớn đối với
giá đất. Yếu tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là:

+ Trạng thái ổn định chính trị: là tình trạng ổn định cục diện chính trị
trong cả nước.
+ An ninh xã hội: yếu tố này ảnh hưởng đế giá đất rất rõ, một khu vực có
trật tự xã hội tốt thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn.
+ Đầu cơ vào nhà đất: là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự
biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhận. Khi đất cung không đủ
cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đội giá lên cao, khi cung nhiều hơn cầu
người đầu cơ bán tháo làm đất rớt giá.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

10
+ Tiến trình đô thị hoá: ảnh hưởng của tiến trình đô thị hoá đối với giá đất
biểu hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu
đông đúc thì giá đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô
thị hoá có tốc độ nhanh, mức độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác.
- Yếu tố quốc tế: sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là
không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế.
+ Tình hình kinh tế thế giới: sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều
liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị
trường, đất đai cũng không ngoại lệ.
+ Yếu tố chính trị quốc tế: mối quan hệ tốt đẹp của quốc gia này với quốc
gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, hoà hoãn
thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đất tăng.
- Yếu tố kinh tế: sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng
đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mối quốc gia. Trong
quá trình chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế vá ổn định kinh tế,
vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn
định. Ảnh hưởng của yếu tố kinh tế đến giá đất biểu hiện qua các yếu tố sau:
+ Tình trạng phát triển kinh tế.

+ Mức độ dự trữ và đầu tư: hai yếu tố này có mối tương quan thuận với nhau.
+ Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ.
+ Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư.
+ Biến động vật giá.
+ Mức lãi suất.
1.1.3.2. Yếu tố khu vực
Là điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội của khu vực có đất tác
động tổng hợp tới giá đất bao gồm: vị trí, điều kiện giao thông, điều kiện thiết bị
hạ tầng, chất lượng môi trường, hạn chế của quy hoạch đô thị … Trong đó vị trí
là yếu tố quyết định đến giá đô thị.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

11
* Vị trí: yếu tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế,
là nói về vị trí vụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố. Mỗi BĐS luôn
đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương
diện tổng quát, cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác
lập giá trị của đất. Những khu vực đất nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào
đó sẽ có giá trị lớn hơn những khu đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm
(vị trí tương đối). Những khu đất nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ
giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những khu đất nằm ở vị trí khác (vị
trí tuyệt đối). Qua đó có thể thấy khả năng sinh lời do yếu tố vị trí mang lại càng
cao thì giá trị của đất càng lớn. Vì vậy xem xét đánh giá ưu thế về vị trí là cực kỳ
quan trọng trong việc xác định giá đất.
1.1.3.3. Yếu tố cá biệt
Yếu tố các biệt là những yếu tố chỉ đặc trưng và điều kiện bản thân của
thửa đất. Bao gồm: diện tích, chiều rộng, chiều sâu, hình dáng, độ dốc,điều kiện
cơ sở hạ tầng, hạn chế của quy hoạch đô thị, vị trí sử dụng đất, thời hạn sử dụng
đất … Ảnh hưởng của yếu tố cá biệt tới giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của

từng thửa đất.
Trong đó yếu tố hạn chế của quy hoạch đô thị được xem là yếu tố cá biệt,
bao gồm tỷ lệ dung tích của các loại đất, chiều cao của vật kiến trúc, mật độ xây
dựng, loại hình sử dụng …
Ngoài những yếu tố ảnh hưởng chủ yếu trên còn có các yếu tố khác như
yếu tố tâm lý, mục đích sử dụng đất …
1.2. Phƣơng pháp xác định giá đất
1.2.1. Các phương pháp xác định giá đất tại Việt Nam
Tại Việt Nam phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất và
công tác định giá đất được qui định rõ trong các văn bản sau:
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

12
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa
đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
- Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 của Bộ Tài chính về
hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
Trong đó cụ thể qui định có bốn phương pháp xác đinh giá đất được áp
dụng tại Việt Nam bao gồm:
* Phương pháp so sánh trực tiếp
Là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các
mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại
đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, loại đô thị, loại đường phố và vị
trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá.
Trình tự tiến hành
Bước 1: khảo sát và thu thập thông tin
- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống so sánh được với thửa đất,

khu đất cần định giá để thu thập thông tin.
- Thời gian thu thập thông tin.
- Những thông tin cần thu thập: Vị trí, hiện trạng sử dụng đất, điều kiện
về kết cấu hạ tầng, môi trường, các đặc điểm về pháp lý, thời điểm chuyển
nhượng, mức giá chuyển nhượng, thời gian, điều kiện giao dịch chuyển
nhượng và thanh toán.
- Điều kiện của thông tin: những thông tin trên đây phải được thu thập từ
kết quả những cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị
trường trong điều kiện bình thường qui định tại Khoản 2 Điều 1 của Nghị định
số 123/2007/NĐ-CP.
Bước 2: so sánh, phân tích thông tin
Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở bước 1 tiến hành
tổng hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau
giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá. Trên cơ sở

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

13
đó xác định các tiêu chí giống nhau và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá
cho thửa đất, khu đất cần định giá.
Bước 3: thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu
đất so sánh với thửa đất, khu đất so sánh như sau:
Giá trị ước tính
của thửa đất
cần định giá
=
Giá chuyển nhượng
của từng thửa đất,
khu đất so sánh
±

Mức tiền điều chỉnh về giá
hình thành những yếu tố khác
biệt của từng thửa đất, khu đất
so sánh với thửa đất, khu đất
cần định giá
Bước 4: xác định giá thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân của các
mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt
về giá ở bước 3.
* Phương pháp xác định mức giá bằng thương số giữa mức thu nhập
thuần tuý thu được hàng năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi
tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác đinh giá đất) của loại tiền
gửi VNĐ kỳ hạn một năm tại ngân hàng thương mại Nhà nước có mức lãi suất
tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.
Trình tự tiến hành:
Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất, khu đất cần định giá
- Đối với đất trống hoặc đất có xây dựng công trình kiến trúc để cho thuê
thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền thuê đất hoặc thuê bất
động sản thu được hàng năm. Tiền thuê đất hoặc tiền thuê bất động sản trên thị
trường tại thời điểm định giá đất.
- Đối với đất nông nghiệp mà người được giao đất tự tổ chức sản xuất thì
tổng thu nhập được tính như sau:
+ Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản thì tổng thu
nhập của thửa đất cần định giá chính là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất nói
trên của thửa đất thu được hàng năm.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

14
+ Đối với đất trồng cây lâu năm thì tổng thu nhập được tính trên cơ sở
doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu một lần tuỳ đặc điểm

của từng loại cây.
Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập
Tổng chi phí bao gồm các khoản chi phí cụ thể như sau: Thuế sử dụng
đất, chi phí đầu tư cải tạo, chi phí sản xuất. Các khoản chi phí này tính theo các
quy định hiện hành của Nhà nước, khoản chi phí nào không có quy định của Nhà
nước thì tính theo giá thực tế phổ biến tại thị trường địa phương mà cơ sở sản
xuất kinh doanh đã chi trả.
Bước 3: xác định thu nhập thuần tuý hàng năm theo công thức
Thu nhập thuần
tuý hàng năm
=
Tổng thu nhập hàng
năm đã tính ở bước 1
-
Tổng chi phí đã
tính ở bước 2
Bước 4: ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:
Giá đất ước tính
=
Thu nhập thuần tuý hàng năm thu được từ thửa đất
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam hạn 12 tháng
* Phương pháp chiết trừ
Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng
cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản.
Trình tự tiến hành:
Bước 1: thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 bất động sản đã
chuyển nhượng thành công, mà thửa đất của các bất động sản đó có những đặc
điểm tương tự với thửa đất cần định giá (vị trí, hiện trạng, điều kiện kết cấu hạ
tầng, đặc điểm pháp lý, giá cả …)
Bước 2: khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản trên đất (nhà

cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các bất động sản nói trên.
Bước 3: xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tư xây dựng trên đất
Giá trị hiện tại của
các tài sản trên đất
=
Giá trị xây dựng mới tại
thời điểm định giá
-
Phần giá trị hao
mòn

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

15
Trong đó:
- Giá trị xây dựng mới tại thời điểm giá được tính bằng chi phí thay thế để
đầu tư xây dựng các tài sản mới có công dụng tương đương với các tài sản hiện
có trên đất hoặc chi phí tái tạo các tài sản trên đất đó. Giá trị xây dựng mới bao
gồm các khoản chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp và mức lãi hợp lý cho người
đầu tư xây dựng.
- Giá trị hao mòn của các tài sản trên đất bao gồm các hao mòn hữu hình
và hao mòn vô hình.
Bước 4: tính toán giá trị của các thửa đất của các bất động sản đã lựa chọn ở
bước 1
Giá trị của
thửa đất
=
Giá chuyển nhượng bất
động sản
-

Giá hiện tại của các
tài sản trên đất

Đơn giá của thửa đất
=
Giá trị của thửa đất
Diện tích thửa đất
Bước 5: xác định giá trị của thửa đất cần định giá
Căn cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa thửa đất cần định giá và các
thửa đất của các bất động sản nêu trên, tiến hành điều chỉnh giá các thửa đấy của
các bất động sản.
Đơn giá của thửa đất cần định giá được xác định theo giá bình quân của
các đơn giá đất đã điều chỉnh của các bất động sản đó.
* Phương pháp thặng dư
Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát
triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng
tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi
tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản.
Trình tự tiến hành:
Bước 1: xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất dựa
vào các căn cứ sau: