Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản khu vực huyện bình chánh, thành phố hồ chí minh

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
----------

TÔ VĂN DŨNG

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN KHU VỰC HUYỆN BÌNH CHÁNH,
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội - 2018


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
----------

TÔ VĂN DŨNG

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN KHU VỰC HUYỆN BÌNH CHÁNH,
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Trần Văn Tuấn

XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG

Giáo viên hướng dẫn

Chủ tịch hội đồng chấm luận văn
thạc sĩ khoa học

PGS.TS. Trần Văn Tuấn

PGS.TS. Phạm Quang Tuấn

Hà Nội - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Đề tài “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả
quản lý thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản khu vực
huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh” là công trình do chính tác giả tìm
hiểu, nghiên cứu và thực hiện. Những nội dung, ý tƣởng của các tác giả khác trong
các tài liệu tham khảo đều đƣợc trích dẫn đầy đủ theo đúng quy định. Nội dung của
Luận văn này không sao chép từ bất kỳ luận văn hay tài liệu nào khác.
Tác giả chịu trách nhiệm hoàn toàn về tính trung thực của Luận văn.
Tác giả

Tô Văn Dũng

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 4
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu ....................................................................... 4
2. Mục tiêu của đề tài .................................................................................................. 5
3. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................................ 6
4. Nhiệm vụ nghiên cứu .............................................................................................. 6
5. Phƣơng pháp nghiên cứu ........................................................................................ 6
6. Cấu trúc luận văn .................................................................................................... 7
CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ......................................... 8
1.1. Cơ sở lý luận về thị trƣờng quyền sử dụng đất ở Việt Nam ................................ 8
1.1.1. Quyền sử dụng đất trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai
ở Việt Nam .................................................................................................................. 8
1.1.2. Đặc điểm và những yếu tố cơ bản của thị trường quyền sử dụng đất ..... 12
1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường QSDĐ ........................................... 18
1.1.4. Vai trò của thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản
và đối với nền kinh tế xã hội ..................................................................................... 19
1.2. Cơ sở pháp lý để quản lý thị trƣờng quyền sử dụng đất trong thị trƣờng
bất động sản ở Việt Nam........................................................................................... 20
1.3. Khái quát thực trạng thị trƣờng QSDĐ của nƣớc ta từ sau khi có Luật Đất đai
2003 đến nay ............................................................................................................. 24
CHƢƠNG 2. THỰC TRẠNG THỊ TRƢỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
KHU VỰC HUYỆN BÌNH CHÁNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH .............. 27
2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Bình Chánh .................................... 27
2.1.1. Điều kiện tự nhiên .................................................................................... 27
2.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ......................................................................... 35
2.2. Khái quát tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn huyện ............................ 52
2.2.1. Hiện trạng sử dụng các loại đất huyện Bình Chánh năm 2010 ............... 52
2.2.2. Hiện trạng sử dụng các loại đất năm 2015 .............................................. 53
2.2.3. Hiện trạng sử dụng các loại đất năm 2017 .............................................. 54
2.2.4. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai ..................................................... 59

1


2.3. Thực trạng thị trƣờng quyền sử dụng đất và công tác quản lý thị trƣờng này
trên địa bàn huyện Bình Chánh................................................................................. 63
2.3.1. Khái quát về giá đất trên thị trường khu vực nghiên cứu .............................. 63
2.3.2. Thực trạng các hoạt động chuyển nhượng QSDĐ và công tác quản lý
đăng ký biến động............................................................................................................... 68
2.3.3. Thực trạng quản lý hoạt động cho thuê quyền sử dụng đất của
huyện Bình Chánh .............................................................................................................. 70
2.3.4. Thực trạng quản lý các hoạt động thế chấp bằng QSDĐ .............................. 70
2.3.5. Nhận xét về công tác quản lý nhà nước đối với chuyển quyền QSDĐ .......... 71
2.3.6. Thực trạng quản lý các hoạt động dịch vụ hỗ trợ cho thị trường QSDĐ ..... 73
2.3.7. Đánh giá chung về thị trường quyền sử dụng đất tại huyện Bình Chánh ..... 75
CHƢƠNG 3. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
QUẢN LÝ THỊ TRƢỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHU VỰC
NGHIÊN CỨU ........................................................................................................ 77
3.1. Giải pháp về chính sách, pháp luật .................................................................... 77
3.2. Giải pháp về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quản lý đăng ký
biến động quyền sử dụng đất .................................................................................... 78
3.3. Giải pháp về tài chính đất đai ............................................................................ 79
3.4. Giải pháp quản lý dịch vụ hỗ trợ thị trƣờng ...................................................... 80
3.5. Giải pháp ứng dụng công nghệ thông tin trong đăng ký biến động đất đai,
quản lý các giao dịch về quyền sử dụng đất ............................................................. 81
3.6. Giải pháp về tổ chức, cải cách thủ tục hành chính ............................................ 81
3.7. Một số giải pháp khác ........................................................................................ 82
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................ 83
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 85
PHỤ LỤC ................................................................................................................. 87

2


DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1: Diện tích các loại đất huyện Bình Chánh - thành phố Hồ Chí Minh ...... 30
Bảng 2.2: Tăng trƣởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế thời kỳ 2006 - 2010,
huyện Bình Chánh..................................................................................................... 36
Bảng 2.3: Thống kê dân số - lao động trên địa bàn qua các năm ............................... 40
Bảng 2.4: Biến động đất đai năm 2017 so với năm 2015 và 2010 (đơn vị tính ha) ... 56
Bảng 2.5: Giá đất ở do nhà nƣớc quy định tại một số đƣờng chính trên địa bàn
huyện Bình Chánh..................................................................................................... 64
Bảng 2.6: Giá đất thực tế tại các đƣờng chính của huyện năm 2017 ....................... 66
Bảng 2.7: Tổng số hồ sơ đăng ký và giải quyết thủ tục chuyển nhƣợng QSDĐ
từ năm 2014 đến nay trên địa bàn huyện Bình Chánh .............................................. 69
Bảng 2.8: Tổng số hồ sơ đăng ký và giải quyết thủ tục thế chấp bằng quyền
sử dụng đất từ năm 2014 đến nay trên địa bàn huyện Bình Chánh .......................... 71
Bảng 2.9: Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ, gia đình
cá nhân trên địa bàn huyện Bình Chánh năm 2014 - 2017 ....................................... 71
Bảng 2.10: Kết quả điều tra một số văn phòng (trung tâm) môi giới nhà đất
trên địa bàn huyện Bình Chánh ................................................................................. 74

DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1: Sơ đồ vị trí huyện Bình Chánh ................................................................ 27

3


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia là điều

kiện tồn tại và phát triển của con ngƣời và mọi sinh vật khác trên trái đất.
Ở nƣớc ta hiện nay, đƣợc sự quan tâm của Đảng và Nhà nƣớc nền kinh tế
nƣớc nhà có sự phát triển mạnh mẽ. Đặc biệt trong công cuộc đẩy mạnh công
nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nƣớc ta, một trong những vấn đề quan tâm nhất của
công cuộc đổi mới đó chính là đất đai. Đất đai đƣợc khẳng định là một loại hàng
hóa đặc biệt, là nguồn nội lực, nguồn vốn để phát triển kinh tế của đất nƣớc. Theo
pháp luật Việt Nam, toàn bộ đất đai đều thuộc sở hữu toàn dân do nhà nƣớc đại diện
chủ sở hữu thống nhất quản lý.
Đất đai là nhu cầu thiết yếu của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân vì đất đai là
nơi để sinh hoạt, lao động và sản xuất, đồng thời là điều kiện cơ bản nhất để phát
triển kinh tế - xã hội. Ngày nay, khi xã hội ngày càng phát triển thì nhu cầu đất đai
ngày càng lớn và trở nên bức thiết, trong khi đó đất đai không thể sinh ra, phát triển
hoặc mở rộng về diện tích nên giá trị của đất đai ngày càng lớn, giá cả đất đai ngày
càng cao. Ngƣời sử dụng đất đƣợc giao đất sử dụng ổn định, lâu dài và có các quyền
đƣợc quy định cụ thể. Khi đó phát triển và quản lý có hiệu quả thị trƣờng quyền sử
dụng đất (QSDĐ) sẽ góp phần quan trọng vào quá trình đẩy mạnh phát triển kinh tế
- xã hội, tạo khả năng thu hút đa dạng các nguồn vốn đầu tƣ cho phát triển, đóng
góp thiết thực vào quá trình xây dựng đô thị và nông thôn theo hƣớng phát triển bền
vững. Phát triển thị trƣờng quyền sử dụng đất làm cho đất đai thực sự trở thành
nguồn vốn cho phát triển có sức cạnh tranh so với thị trƣờng khu vực và có sức hấp
dẫn các nhà đầu tƣ trong và ngoài nƣớc.
Thị trƣờng QSDĐ ở nƣớc ta đã đƣợc hình thành và đƣợc công nhận từ khi có
Luật đất đai năm 1993 trên cơ sở các quyền của ngƣời sử dụng đất (chuyển đổi,
chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ). Từ đó đến nay thị trƣờng
QSDĐ phát triển mạnh song lại không đƣợc quản lý chặt chẽ.

4


Thực tế hiện nay, giá đất trên thị trƣờng biến động rất lớn, giá tăng cao và

nhanh qua các năm. Trong một thời gian dài thị trƣờng QSDĐ hoạt động mạnh mẽ, các
hình thức giao dịch quyền QSDĐ diễn ra phức tạp, Nhà nƣớc đã không thể kiểm soát
đƣợc toàn bộ hoạt động của thị trƣờng này dẫn đến hậu quả là giá đất biến động mạnh
và những cơn “sốt ảo” vế giá đất thƣờng xuyên xảy ra. Tình trạng này của thị trƣờng
tạo ra tỷ suất “siêu lợi nhuận” nhƣng lại ảnh hƣởng và kìm hãm sự phát triển kinh tế xã
hội và dẫn đến những vấn đề đầu cơ đất, thiếu chỗ ở cho những ngƣời có nhu cầu.
Do đó, vấn đề đặt ra hiện nay là cần tạo ra một môi trƣờng pháp lý ổn định,
có các biện pháp quản lý nhà nƣớc chặt chẽ về thị trƣờng quyền sử dụng đất, khắc
phục các tiêu cực trong sử dụng đất, xóa bỏ thị trƣờng không chính thức hay còn gọi
là thị trƣờng “ngầm” về quyền sử dụng đất và bất động sản khác. Mặt khác có thể
sử dụng động lực của thị trƣờng quyền sử dụng đất để thực hiện tốt việc sử dụng
hiệu quả quỹ đất hoang hóa, đất chƣa sử dụng, đất nông nghiệp không còn khả năng
canh tác; chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất và cơ cấu lao động đáp ứng cho công
nghiệp hóa, hiện đại hóa của đất nƣớc.
Huyện Bình Chánh là một huyện ngoại thành của Thành phố Hồ Chí Minh
có tốc độ phát triển kinh tế - xã hội nhanh trong những năm vừa qua. Cùng với quá
trình công nghiệp hóa, đô thị hóa thì những hoạt động của thị trƣờng quyền sử dụng
đất cũng diễn ra khá sôi động trên địa bàn huyện. Tuy nhiên công tác quản lý và
thực trạng phát triển của thị trƣờng quyền sử dụng đất tại khu vực này đã và đang
đặt ra nhiều vấn đề cần giải quyết.
Xuất phát từ thực tế trên, tôi đã chọn đề tài nghiên cứu cho luận văn cao học
nhƣ sau: “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý
thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản khu vực huyện Bình
Chánh, thành phố Hồ Chí Minh”
2. Mục tiêu của đề tài
- Làm rõ thực trạng thị trƣờng quyền sử dụng đất và công tác quản lý thị
trƣờng này trên địa bàn huyện Bình Chánh.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý thị trƣờng quyền sử
dụng đất tại khu vực nghiên cứu.
5

3. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi khu vực: địa bàn huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh
- Giới hạn nội dung nghiên cứu: Luận văn tập trung nghiên cứu thực trạng
giá đất ở tại khu vực trung tâm và một số trục đƣờng chính của huyện; các hoạt
động giao dịch chuyển nhƣợng, cho thuê, thế chấp trong thị trƣờng quyền sử dụng
đất và công tác quản lý các giao dịch này trên địa bàn nghiên cứu từ sau khi có Luật
Đất đai 2013 đến nay.
4. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Tìm hiểu cơ sở lý luận về thị trƣờng quyền sử dụng đất trong chế độ sở hữu
toàn dân về đất đai ở nƣớc ta.
- Hệ thống hóa cơ sở pháp lý về quản lý thị trƣờng quyền sử dụng đất theo
pháp luật đất đai hiện hành
- Điều tra, thu thập tài liệu, số liệu về giá đất năm 2015, 2016 và 2017, các
giao dịch chuyển nhƣợng, cho thuê, thế chấp bằng quyền sử dụng đất trên thị trƣờng
khu vực huyện Bình Chánh giai đoạn 2014 - 2017.
- Điều tra, thu thập tài liệu, đánh giá thực trạng công tác quản lý thị trƣờng
quyền sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu.
- Đƣa ra các giải pháp hữu hiệu phục vụ cho công tác quản lý thị trƣờng
quyền sử dụng đất.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Các phƣơng pháp áp dụng trong nghiên cứu đề tài là:
- Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp: Thu thập các thông tin về
điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý nhà nƣớc về đất đai, số liệu
thống kê, kiểm kê đất đai các năm 2010, 2015, 2017; các số liệu về bảng giá đất, về
chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh
trong giai đoạn 2014 - 2017.
- Phương pháp điều tra thông tin thị trường: thu thập các số liệu về giá đất
và các hoạt động giao dịch thực tế trên địa bàn nghiên cứu (phỏng vấn trực tiếp hộ

gia đình, cá nhân có đất chuyển nhƣợng; thông tin từ các điểm môi giới nhà đất và

6


từ phỏng vấn cán bộ địa chính xã, cán bộ địa phƣơng). Các thông tin về giá đất
đƣợc điều tra tại thị trấn Huyện, xã Bình Hƣng, Vĩnh Lộc A, B và trên một số đoạn
đƣờng quốc lộ, tỉnh lộ, đƣờng huyện theo các vị trí quy định tại bảng giá đất của
nhà nƣớc.
- Phương pháp tổng hợp, phân tích: dùng để tổng hợp những thông tin thu
thập đƣợc về giá đất, các hoạt động chuyển nhƣợng, cho thuê, thế chấp QSDĐ, các
hoạt động dịch vụ hỗ trợ cho thị trƣờng và tiến hành phân tích, đánh giá làm rõ thực
trạng thị trƣờng quyền sử dụng đất khu vực nghiên cứu.
- Phương pháp chuyên gia: tham khảo ý kiến các cán bộ quản lý nhà nƣớc
về giải pháp quản lý, phát triển thị trƣờng quyền sử dụng đất.
6. Cấu trúc luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, nội dung luận văn gồm 3 chƣơng:
Chƣơng 1: Tổng quan về vấn đề nghiên cứu.
Chƣơng 2: Thực trạng thị trƣờng quyền sử dụng đất khu vực huyện Bình
Chánh, thành phố Hồ Chí Minh
Chƣơng 3: Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý thị trƣờng
quyền sử dụng đất khu vực nghiên cứu.

7


CHƢƠNG 1

TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận về thị trƣờng quyền sử dụng đất ở Việt Nam

1.1.1. Quyền sử dụng đất trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam
Đất đai là nguồn tài nguyên, tài sản vô cùng quý giá, là tài sản quan trọng
của mỗi Quốc gia, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện cần cho mọi hoạt động
sản xuất và đời sống.
Trên thế giới, quản lý đất đai ở các nƣớc khác nhau do chế độ chính trị, xã
hội khác nhau, nhƣng đều bao gồm các thành phần chủ yếu là: chính sách, quản lý,
hệ thống thông tin và bộ máy tổ chức quản lý đất đai. Ở đây, quản lý đất đai cũng
có nhiều hình thức [2]:
Các nƣớc có nền kinh tế thị trƣờng phát triển, đất đai thuộc sở hữu tƣ nhân
và có thể thuộc một số hình thức sở hữu khác nhƣ: Sở hữu của Nhà nƣớc, sở hữu
của tập thể, sở hữu của cộng đồng…, vì có nhiều sự quản lý nhƣ vậy nên đất đai
đƣợc mua bán nhƣ một loại hàng hóa, mặc dù có những đặc điểm riêng so với các
hàng hóa khác. Tại các nền kinh tế này, thị trƣờng đất đai hoạt động mạnh và trở
thành bộ phận trọng yếu của thị trƣờng bất động sản.
Tại Việt Nam, Điều 12 Hiến pháp năm 1946 quy định: “ Quyền tƣ hữu tài
sản của công dân Việt Nam đƣợc bảo đảm”. Tài sản ở đây đƣợc quan niệm động
sản và bất động sản. Nhƣ vậy, đất đai có thể thuộc nhiều hình thức sở hữu; Hiến
pháp năm 1959 quy định tại Điều 14: “ Nhà nƣớc công nhận và bảo hộ quyền sở
hữu ruộng đất và tƣ liệu sản xuất của nông dân”, Điều 11 Hiến pháp 1959 quy định:
“ Ở nƣớc Việt Nam Dân chủ cộng hòa trong thời kỳ quá độ, các hình thức sở hữu
chủ yếu về tƣ liệu sản xuất hiện nay là: hình thức sở hữu của Nhà nƣớc tức là của
toàn dân, hình thức sở hữu của hợp tác xã tức là hình thức sở hữu tập thể của nhân
dân lao động, hình thức sở hữu của ngƣời lao động riêng lẻ, và hình thức sở hữu của
nhà tƣ sản dân tộc”. Khi tiến hành hợp tác hóa nông nghiệp, nông dân đƣợc vận
động góp ruộng của mình để vào hợp tác xã, hình thức sở hữu tập thể về ruộng đất
dần dần phát triển. Cho tới khi phong trào hợp tác hóa nông nghiệp đƣợc đánh giá là
căn bản hoàn thành thì đất ruộng đƣợc tập thể hóa đã chiếm tuyệt đại bộ phận tổng
8

quỹ ruộng đất của nông dân ở miền Bắc. Bằng việc góp ruộng vào hợp tác xã, hình
thức sở hữu của nông dân về ruộng đất đã chuyển hóa thành hình thức sở hữu tập
thể về ruộng đất của hợp tác xã.
Qua hai Hiến pháp 1946 và 1959 thừa nhận tồn tại nhiều sở hữu khác nhau
về đất đai. Hiến pháp năm 1980 ra đời đã đặt ra một nền tảng hoàn toàn mới về thể
chế đối với đất đai. Ở nƣớc ta lần đầu tiên, theo Hiến pháp năm 1980 “đất đai thuộc
sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc thống nhất quản lý” [Điều 19]. Sự thay đổi này của
Hiến pháp năm 1980 là hoàn toàn phù hợp với thời kỳ xây dựng và phát triển nền
kinh tế xã hội chủ nghĩa, theo đó xóa bỏ mọi hình thức sở hữu trƣớc kia về đất đai.
Hình thức sở hữu này tiếp tục đƣợc khẳng định tại Điều 17 của Hiến pháp 1992 và
tại Điều 53 của Hiến pháp 2013.
Trƣớc khi công cuộc đổi mới đƣợc tiến hành chính thức năm 1986, những
khiếm khuyết của cơ chế kế hoạch hóa tập trung đã lộ rõ trên nhiều lĩnh vực của đời
sống kinh tế - xã hội, trong đó rất gay gắt là chính sách ruộng đất. Những thí điểm
đầy rủi ro trong nhân dân, trong chỉ đạo của một số cấp địa phƣơng, cơ chế khoán
trong nông nghiệp đƣợc hình thành. Vào ngày 13 tháng 11 năm 1981 theo Chỉ thị
100 của Ban Bí thƣ đã tạo căn cứ chính trị quan trọng cho việc thực hiện rộng trong
toàn quốc việc giao đất cho hộ nông dân sử dụng ổn định, lâu dài.
Sự việc giao đất cho hộ nông dân sử dụng ổn định, lâu dài đã trở thành một
sự kiện lịch sử, đƣợc tổ chức và chỉ đạo thực hiện liên tục trong nhiều năm của thời
kỳ đổi mới, nhất là sau khi Bộ Chính trị ra Nghị quyết số 10 ngày 05/4/1988 về đổi
mới quản lý kinh tế nông nghiệp. Chính từ quá trình giao đất này, vấn đề quyền sử
dụng đất (QSDĐ) của hộ nông dân dần dần đƣợc hình thành. Luật đất đai năm 1993
ra đời và QSDĐ đã đƣợc ghi nhận khi tiến hành giao đất cho các hộ gia đình, cá
nhân sử dụng ổn định lâu dài (Điều 20).
Nhƣ vậy, QSDĐ là bộ phận cấu thành của quyền sở hữu đất đai. Thông qua
việc đƣợc độc quyền giao đất, cho thuê đất, Nhà nƣớc trao cho ngƣời sử dụng đất
thực hiện trong thời gian nhất định, có những quyền và nghĩa vụ nhất định, trong đó
có sự phân biệt theo loại đất, theo đối tƣợng sử dụng đất, theo hình thức giao đất
hoặc thuê đất.

9


Quyền sở hữu bao gồm các quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định
đoạt. Theo đó, ngƣời có quyền sở hữu thì đƣơng nhiên có quyền sử dụng; nhƣng
ngƣời có quyền sử dụng thì không nhất thiết phải là ngƣời có quyền sở hữu đối với
tài sản sử dụng đó. Điều này đã đƣợc vận dụng vào trƣờng hợp “đất đai thuộc sở
hữu toàn dân” của Việt Nam. Theo Điều 49 Luật Đất đai năm 1987, ngƣời sử dụng
đất có hai quyền chủ yếu là: thực hiện các hoạt động sản xuất, kinh doanh trên diện
tích đất đƣợc giao và hƣởng thụ các lợi ích có đƣợc từ các hoạt động này nhƣ bán,
chuyển nhƣợng những tài sản trên đất. Đối với ngƣời sử dụng đất ở thì ngoài quyền
đƣợc xây dựng nhà để ở trên đất đƣợc giao, còn có quyền bán, chuyển nhƣợng ngôi
nhà đó và những tài sản khác gắn liền với đất. Cũng theo Luật này, Nhà nƣớc có
quyền đƣợc giao đất, thu hồi đất đã giao và bảo vệ quyển lợi hợp pháp của ngƣời sử
dụng đất khi có ai xâm phạm vào.
So với Luật Đất đai năm 1987 thì Luật Đất đai năm 1993 có một số sửa đổi,
bổ sung, trong đó Nhà nƣớc không chỉ có quyền đƣợc giao đất và thu hồi đất mà
còn đƣợc quyền cho thuê đất (khoản 4 Điều 13). Với quyền này, diện ngƣời sử
dụng đất đã đƣợc mở rộng khá lớn, bao gồm không chỉ những tổ chức, cá nhân
đƣợc giao đất mà cả những tổ chức và cá nhân thuê đất. Điều quan trọng là nếu
ngƣời sử dụng đất trong diện đƣợc giao đất chủ yếu là hộ nông dân thì ngƣời sử
dụng đất trong diện thuê đất lại chủ yếu là các tổ chức, cá nhân ở đô thị. Một điểm
bổ sung quan trọng khác trong Luật Đất đai năm 1993 là ngƣời sử dụng đất có
thêm một quyền mới, đó là quyền đƣợc “chuyển QSDĐ theo quy định của pháp
luật” (khoản 3 Điều 73).
Luật Đất đai 2003 tiếp tục khẳng định các quyền mà ngƣời sử dụng đất đƣợc
công nhận tại Điều 105 và 106, trong đó hộ gia đình, cá nhân có 09 quyền: chuyển
đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Luật Đất đai 2013 ban hành và khẳng định tại các Điều 166 và 167, ngƣời sử
dụng đất cơ bản có các quyền sau:
1. Đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.
10


2. Hƣởng thành quả lao động, kết quả đầu tƣ trên đất.
3. Hƣởng các lợi ích do công trình của Nhà nƣớc phục vụ việc bảo vệ, cải tạo
đất nông nghiệp.
4.

Đƣợc Nhà nƣớc hƣớng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông

nghiệp.
5. Đƣợc Nhà nƣớc bảo hộ khi ngƣời khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp
về đất đai của mình.
6. Đƣợc bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất theo quy định của Luật này.
7. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất
hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
Và:
Quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho,
thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất (Điều 167)
Theo quan hệ quyền lợi đi đôi với nghĩa vụ, ngƣời sử dụng đất trong khi
đƣợc hƣởng các quyền trên đây thì đồng thời phải thực hiện các nghĩa vụ cần thiết
của mình. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 tại Điều 107 và Điều 170 của
luật Đất đai 2013, nghĩa vụ của ngƣời dụng đất cơ bản bao gồm:
- Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử
dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công
cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật.

- Thực hiện đăng ký QSDĐ, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển
nhƣợng, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng QSDĐ theo quy định của pháp luật.
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
- Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất.
- Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trƣờng, không làm tổn hại đến lợi
ích hợp pháp của ngƣời sử dụng đất có liên quan.
- Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất.
- Giao lại đất khi Nhà nƣớc có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết hạn sử
dụng đất mà không đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền gia hạn sử dụng.
11


Tóm lại, cùng với sự phát triển của xã hội, chính sách nói chung và chính
sách về đất đai nói riêng cũng có nhiều biến đổi. Sự biến đổi to lớn, có ảnh hƣởng
lớn tới quá trình nâng cao hiệu quả sử dụng đất đó là giao đất cho các hộ gia đình,
cá nhân sử dụng ổn định lâu dài cùng với một số quyền cụ thể. Dựa trên những đổi
mới này, một khái niệm mới trong quá trình sử dụng và chuyển dịch đất đai đã đƣợc
hình thành, đó là “thị trƣờng QSDĐ”.
1.1.2. Đặc điểm và những yếu tố cơ bản của thị trường quyền sử dụng đất
1.1.2.1. Các quan niệm về thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta:
Ở nƣớc ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc là đại diện chủ sở
hữu. Song Nhà nƣớc thƣờng không trực tiếp sử dụng đất mà giao QSDĐ cho các
tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài thông qua hình thức giao
đất (có thời hạn và không thời hạn), cho thuê đất. Nhƣ vậy, bằng các quy định của
pháp luật đã có sự phân tích một cách tƣơng đối độc lập giữa quyền sở hữu đất đai
toàn dân và QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân. Pháp luật cũng thừa
nhận QSSĐ là một quyền tài sản, một tài sản đặc biệt không giống bất kỳ loại tài
sản nào trong luật định Việt Nam. Nhƣ vậy QSDĐ là một loại BĐS đặc biệt có
những đặc điểm sau [14]:

- Là loại BĐS vô hình, tồn tại dƣới hình thức là quyền
- Là “ quyền” có giới hạn, vì nó đƣợc sinh ra từ pháp luật
- Có tính đơn lẻ. Cũng nhƣ đất đai, QSDĐ không có hai đơn vị hoàn toàn
giống nhau vì căn cứ vào vị trí của thửa đất của QSDĐ đó.
Nhƣ đã nêu, theo quy định của pháp luật BĐS đƣợc chu chuyển trên thị
trƣờng BĐS của nƣớc ta hiện nay chủ yếu là chu chuyển QSDĐ. Pháp luật cũng quy
định cụ thể ngƣời có QSDĐ đƣợc thực hiện các giao dịch dân sự với các tổ chức và
cá nhân khác để thực hiện việc chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại,
thế chấp, góp vốn QSDĐ của mình. Các giao dịch này đƣợc thực hiện thông qua sự
trao đổi ngang giá, giá cả của thị trƣờng phụ thuộc vào sự điều tiết của thị trƣờng và
sự can thiệp của Nhà nƣớc đã hình thành lên thị trƣờng QSDĐ.
Thông qua các giao dịch cụ thể về QSDĐ trên thị trƣờng giữa các chủ thể thể
SDĐ với sự kiểm soát và định hƣớng của Nhà nƣớc, có thể khái quát thị trƣờng
12


QSDĐ nhƣ sau: “Thị trƣờng QSDĐ là quá trình bên bán và bên mua hoặc bên cho
thuê và bên thuê bao gồm hộ gia đình, cá nhân, tổ chức trong và ngoài nƣớc tuân
theo các nguyên tắc, điều kiện, hình thức, trình tự, thủ tục do pháp luật quy định
trên cơ sở tự nguyện, bình đẳng nhằm thiết lập và thực hiện các giao dịch chuyển
đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn QSDĐ của mình” [1].
Từ khái niệm trên về thị trƣờng QSDĐ ta cũng thấy một chuyển biến rõ về
thị trƣờng QSDĐ nhƣ sau:
-

Từ QSDĐ đến thị trƣờng QSDĐ là một bƣớc phát triển về chất của quá

trình chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trƣờng định
hƣớng xã hội chủ nghĩa trong lĩnh vực đất đai ở Việt Nam. Bƣớc phát triển này đƣợc
khởi đầu từ tiến triển của Nhà nƣớc trong việc giao đất không thu tiền, rồi giao đất có

thu tiền, cho thuê đất. Những giao dịch về đất giữa Nhà nƣớc với ngƣời sử dụng đất
từ hình thức hiện vật đã bắt đầu chuyển sang hình thức giá trị. Trong khi việc giao đất
không thu tiền do Nhà nƣớc thực hiện còn mang tính phân phối hiện vật, duy trì công
bằng xã hội (quy định hạn điền), bảo đảm ổn định chính trị (nông dân có ruộng…) thì
việc Nhà nƣớc cho các tổ chức, cá nhân thuê đất hoặc nhận giao đất có thu tiền sử
dụng đất đã làm cho giao dịch về đất giữa Nhà nƣớc và ngƣời sử dụng đất dần mang
tính chất thị trƣờng. Thị trƣờng này có đặc điểm là bên cung chỉ có một ngƣời, đó là
Nhà nƣớc, còn bên cầu lại là hàng triệu ngƣời, đó là những tổ chức, cá nhân cần có
đất để ở, để sản xuất - kinh doanh, để xây dựng các công trình… Quy mô của thị
trƣờng này rất lớn, bắt đầu từ những diện tích đất dành ra để Nhà nƣớc cho thuê hoặc
để giao theo hình thức có thu tiền, rồi lan toả cả sang những diện tích đất mà Nhà
nƣớc đã giao theo hình thức không thu tiền. Một đặc điểm khác rất quan trọng là thị
trƣờng này đã tạo ra hàng triệu ngƣời (tổ chức, cá nhân) có quyền sử dụng đối với
diện tích đất đƣợc sử dụng. Với những đặc điểm trên đây, thị trƣờng do Nhà nƣớc
thực hiện vai trò của ngƣời cung duy nhất về đất cho nhu cầu sử dụng đất của toàn xã
hội có thể và cần đƣợc coi là thị trƣờng sơ cấp về QSDĐ.
-

Nếu thị trƣờng sơ cấp về QSDĐ đã tạo ra hàng triệu ngƣời (tổ chức, cá

nhân) có QSDĐ thì một thị trƣờng nữa (thị trƣờng thứ cấp) cũng tất yếu hình thành,
ra đời và hoạt động, đó là thị trƣờng của những giao dịch (chuyển đổi, chuyển
13


nhƣợng…) giữa những ngƣời có QSDĐ với những ngƣời cần đất để sử dụng. Thị
trƣờng này bên cung không còn là Nhà nƣớc nữa, cả bên cung và bên cầu đều là
những tổ chức, cá nhân trong xã hội. Giao dịch giữa họ là giao dịch dân sự.
Khi Nhà nƣớc thực hiện việc giao đất theo Hiến pháp năm 1980, những ngƣời
có quyền sử dụng đất sau khi nhận đất đã ngấm ngầm hình thành một số giao dịch với

những ngƣời đang cần có đất để sử dụng. Sau khi Hiến pháp 1992, luật Đất đai 1993
đƣợc ban hành, Nhà nƣớc thực hiện việc cho thuê đất thì số ngƣời có quyền sử dụng
đất chẳng những đã tăng lên mà số ngƣời cần có những giao dịch về chuyển đổi,
chuyển nhƣợng, cho thuê…. quyền sử dụng đất cũng tăng lên. Thị trƣờng ngầm của
những giao dịch này ngày càng tăng, gây tác động nhiều chiều đến đời sống kinh tế xã hội. Một là, không thể không thừa nhận về mặt pháp lý đối với thị trƣờng của
những giao dịch giữa những ngƣời có cung - cầu về quyền sử dụng đất, mặt khác, để
hạn chế những khuyết tật của thị trƣờng này, Luật Đất đai năm 1993 đã bổ sung một
số quy định rất quan trọng so với Luật Đất đai năm 1987; ngƣời sử dụng đất đƣợc
chuyển quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 1993 cũng mới chỉ đƣa ra
một số quy định ban đầu về việc chuyển quyền sử dụng đất, chủ yếu là áp dụng trong
phạm vi đất đƣợc Nhà nƣớc giao (đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất ở). Phải đến
Luật Đất đai sửa đổi năm 1998, Luật Đất đai 2003 và mới nhất Luật Đất đai hiện
hành năm 2013, nội dung về chuyển QSDĐ mới đƣợc xác định đầy đủ nhƣ hiện nay,
bao gồm: Quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ.
Nhƣ vậy theo pháp luật, ngƣời có QSDĐ đã có thể đƣa các giao dịch ngầm
trƣớc đây thành các giao dịch công khai, hợp pháp để thực hiện các hình thức
chuyển QSDĐ, tạo thành một thị trƣờng chính quy về QSDĐ. Tuy nhiên, thị trƣờng
chính quy này là một thị trƣờng có giới hạn, có điều kiện, đƣợc quy định cụ thể
trong Luật Đất đai năm 2013.
1.1.2.2. Đặc điểm chủ yếu của thị trường quyền sử dụng đất
Với đặc điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên QSDĐ thực chất là trung tâm
của thị trƣờng bất động sản. Do vậy, thị trƣờng QSDĐ cũng sẽ mang các đặc điểm
của bất động sản, thị trƣờng bất động sản nói riêng và thị trƣờng nói chung [12].
14


* Thị trường QSDĐ bị lệ thuộc vào hàng rào mục đích sử dụng đất:
Theo Điều 10 - Luật Đất đai năm 2013, đất đƣợc phân loại thành 03 nhóm
chính: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chƣa sử dụng. Trong đó, việc

chuyển đất từ loại này sang loại khác thuộc thẩm quyền của Nhà nƣớc. Từ quy định
đó, thị trƣờng QSDĐ chỉ hoạt động trong trong từng nhóm đất (thị trƣờng QSDĐ
nông nghiệp, thị trƣờng QSDĐ ở đô thị…) Những giao dịch chuyển mục đích
QSDĐ sẽ không thực hiện đƣợc nếu không có quyết định chuyển mục đích sử dụng
đất của Nhà nƣớc.
* Hồ sơ về đất đai có vai trò đặc biệt trong giao dịch QSDĐ:
Đất là một loại tài sản không thể di dời đƣợc. Các giao dịch về sử dụng đất
do vậy đƣợc tiến hành chủ yếu thông qua hệ thống hồ sơ (trong đó xác định loại đất,
vị trí, diện tích, quá trình thay đổi chủ sử dụng, quá trình đầu tƣ để sử dụng đất, diễn
biến giá cả qua các thời kỳ giao dịch…). Hệ thống hồ sơ địa chính về đất đòi hỏi
phải rõ ràng, minh bạch, tạo căn cứ pháp lý cho các quá trình, giao dịch, do vậy
phải do cơ quan có thẩm quyền của Nhà nƣớc xác lập, lƣu giữ và cung cấp cho chủ
sử dụng đất khi có nhu cầu giao dịch. Hệ thống hồ sơ địa chính về sử dụng đất nếu
không đƣợc xác lập hoặc xác lập không đầy đủ thì giao dịch về QSDĐ sẽ tự tiến
hành bằng con đƣờng phi chính quy hoặc với tỷ lệ phi chính quy cao.
* Giá trị QSDĐ hình thành theo quan hệ cung - cầu đối với từng thửa đất:
Giá trị QSDĐ là một đại lƣợng không thể xác định đƣợc ở mức tổng thể nhƣ
những hàng hoá thông thƣờng (giá gạo, giá xi măng,…). Vấn đề có ý nghĩa thực tế
là xác định giá trị QSDĐ đối với từng thửa đất trong giao dịch (tức là đất đƣợc xác
định về mục đích sử dụng, giới hạn vị trí, diện tích, những tài sản trên đất hoặc gắn
liền với đất,…). Đối với những thửa đất đƣợc giao dịch, giá trị QSDĐ sẽ hình thành
chủ yếu theo quan hệ cung - cầu. Cũng là một thửa đất, nếu có nhiều ngƣời đến giao
dịch (thị trƣờng ngƣời mua) thì giá trị QSDĐ của chúng sẽ đƣợc xác lập do thoả
mãn đƣợc yêu cầu của ngƣời mua. Khi quan hệ cung - cầu thay đổi thì giá trị QSDĐ
trong các giao dịch sẽ đƣợc xác lập lại. Sự nhạy cảm trong xác lập giá ở đây đã là
nhân tố thƣờng bị lợi dụng, đặc biệt là tệ đầu cơ, theo đó làm tăng cầu hoặc giảm
cung ở mức không bình thƣờng để đẩy giá lên nhằm kiếm lợi theo mục tiêu ngắn
hạn, “chụp giật”.
15

* Thị trường QSDĐ bị chi phối mạnh bởi các yếu tố chính trị, xã hội:
Thị trƣờng QSDĐ không chỉ bị chi phối bởi các yếu tố kinh tế mà còn bị chi
phối từ nhiều yếu tố khác, đặc biệt là yếu tố công bằng xã hội, yếu tố cƣ trú, yếu tố
quốc tịch,… Về công bằng xã hội, dễ thấy nhất là việc giao đất nông nghiệp đối với
nông dân; về cƣ trú, dễ thấy nhất là có sự phân biệt giữa những ngƣời thƣờng trú và
ngƣời tạm trú; về quốc tịch, dễ nhận thấy là có sự phân biệt giữa ngƣời Việt Nam
với ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài và ngƣời nƣớc ngoài. Nhƣ vậy, thị
trƣờng QSDĐ là thị trƣờng không thể thực hiện nguyên tắc “bình đẳng” với mọi
ngƣời (tổ chức, cá nhân) sử dụng đất. Tuy nhiên, nếu lạm dụng quá sự phân biệt đối
xử (mức độ, phạm vi, thời gian,…) thì thị trƣờng QSDĐ sẽ dễ bị biến dạng và sẽ
gây ra những hậu quả khó kiểm soát đƣợc.
* Thị trường QSDĐ vừa độc lập, vừa lệ thuộc vào thị trường khác:
Đất và QSDĐ gắn liền với sản xuất - kinh doanh hoặc với nhà ở của ngƣời
sử dụng đất tạo thành một trong những loại tài sản có giá trị lớn của cá nhân hoặc tổ
chức trong xã hội.
Thị trƣờng QSDĐ hoạt động sẽ kéo theo sự hoạt động của nhiều thị trƣờng
khác, nhƣ thị trƣờng tài chính, tín dụng. Trên thực tế, thị trƣờng QSDĐ tạo ra
những nhu cầu rất lớn về đầu tƣ, về tín dụng… việc thoả mãn những nhu cầu này sẽ
tạo cơ sở cho việc ra đời và hoạt động của nhiều ngành kinh doanh trong các khu
vực công nghiệp, nông nghiệp, dịch vụ của nền kinh tế.
Thị trƣờng QSDĐ muốn phát triển tốt, bên cạnh việc thoả mãn các đòi hỏi
của ngƣời muốn nhận QSDĐ, nó còn phụ thuộc vào nhiều thị trƣờng khác nhƣ: thị
trƣờng đầu tƣ, thị trƣờng tƣ vấn, thị trƣờng định giá…
* Thị trường QSDĐ chịu sự chi phối rất cao của quyền sở hữu toàn dân về
đất đai:
QSDĐ có thể đƣợc chuyển từ ngƣời này sang ngƣời khác (giữa các tổ chức,
cá nhân), nhƣng quyền sở hữu đất đai và quyền định đoạt không thay đổi, vẫn do
Nhà nƣớc đảm nhận với vai trò đại diện quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Do đặc
điểm này, thị trƣờng QSDĐ chịu sự chi phối rất cao của Nhà nƣớc.

16


1.1.2.3. Yếu tố cấu thành thị trường quyền sử dụng đất: gồm 3 yếu tố cơ bản [1]:
1. Chủ thể của thị trường QSDĐ liên quan tới việc chuyển giao QSDĐ:
Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nƣớc là đại diện chủ sở
hữu, song bằng các quy định pháp luật, Nhà nƣớc thực hiện giao đất, cho thuê đất
để: tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nƣớc, tổ chức chính trị
xã hội; hộ gia đình, cá nhận sử dụng ổn định lâu dài. Đồng thời, pháp luật cho phép
các chủ thể sử dụng đất có các quyền năng nhƣ: chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn… lẽ dĩ nhiên, các quyền năng này
đƣợc thực hiện thông qua quan hệ hàng hoá - tiền tệ trên thị trƣờng QSDĐ.
Khái quát lại, chủ thể thị trƣờng QSDĐ đƣợc tham gia vào các giao dịch về
QSDĐ là các chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự - có quyền, lợi ích độc lập, tự
chủ quyết định tham gia hay không tham gia vào các giao dịch nhƣ chuyển nhƣợng,
cho thuê,… QSDĐ trên thị trƣờng QSDĐ.
2. Khách thể trung tâm của thị trường QSDĐ là QSDĐ:
Đối tƣợng giao dịch giữa hai bên cung - cầu trên thị trƣờng QSDĐ là QSDĐ.
Nhƣ vậy, khách thể thị trƣờng QSDĐ là yếu tố cơ bản để định danh thị trƣờng này
và giới hạn phạm vi của nó trong hệ thống các loại thị trƣờng. Chủ thể thị trƣờng
khi tham gia vào các giao dịch về QSDĐ là nhằm chuyển giao QSDĐ hoàn toàn
hoặc nhằm chuyển giao QSDĐ là khách thể thị trƣờng QSDĐ trong một khoảng
thời gian nhất định.
3. Giới trung gian của thị trường QSDĐ:
Giới trung gian của thị trƣờng QSDĐ đƣợc hiểu là môi giới và là cầu nối hữu
hình hoặc vô hình liên kết các chủ thể của thị trƣờng khi họ thực hiện giao dịch về
QSDĐ. Dựa vào sự liên kết khác nhau của các chủ thể thị trƣờng QSDĐ, giới trung
gian có thể bao gồm ba loại: Hình thức liên kết giữa các chủ thể cung QSDĐ; Hình
thức môi giới liên kết giữa bên cung và bên cầu QSDĐ, bao gồm: giá cả, quan hệ

cung cầu, thông tin thị trƣờng, thông tin về QSDĐ, ngƣời trung gian thị trƣờng, cơ
quan xét xử và trọng tài kinh tế…

17


1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường QSDĐ
Yếu tố về quy hoạch, đây là yếu tố quan trọng ảnh hƣởng trực tiếp đến thị
trƣờng QSDĐ, do thị trƣờng QSDĐ phát triển song song với quy hoạnh các khu dân
cƣ hiện hữu, quy hoạch khu nhà ở....
Ngoài ra còn có một số yếu tố khác cũng quan trọng không kém nhƣ:
- Yếu tố cơ sở hạ tầng, phát triển giao thông:
Điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh hƣởng tới thị trƣờng quyền sử dụng đất
chủ yếu bao gồm: điện, điện thoại, nhà trẻ, trƣờng học, công viên, bệnh viện...
Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ đồng bộ và
khoảng cách xa gần... Điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật có ảnh hƣởng đến giá đất
chủ yếu có loại đƣờng giao thông của địa phƣơng, độ tiện lợi và phƣơng thức liên
hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể của mạng lƣới giao thông, tình hình đƣờng sá và
cấp hạng, tình trạng giao thông công cộng và mật độ lƣới giao thông...
- Dân số cơ học, nguồn lao động: Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên
tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá đất nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng
cung -cầu bị phá vỡ. Mặt khác, các yếu tố khác trong vùng nhƣ: Chất lƣợng dịch vụ
y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán ngƣời dân trong vùng cũng
có ảnh h ƣởng đến giá trị của đất. Những quyền lợi và pháp nhân từ đất.
- Lãi suất ngân hàng: Hoạt động kinh doanh bất động sản đòi hỏi phải có
lƣợng vốn lớn. Vì vậy hoạt động kinh doanh bất động sản cần phải huy động vốn từ
các định chế tài chính trên thị trƣờng vốn, chủ yếu là từ phía ngân hàng. Mặt khác
chính các ngân hàng cũng trực tiếp tham gia đầu tƣ, kinh doanh trên thị trƣờng bất
động sản, thậm chí tổ chức riêng một bộ phận để chuyên doanh bất động sản.
- Những quy định cụ thể của Nhà nƣớc: Nhà nƣớc tham gia thị trƣờng QSDĐ

với tƣ cách là ngƣời quản lý vĩ mô. Nhà nƣớc xây dựng hệ thống luật pháp, tạo
khuôn khổ pháp lý cho sự hoạt động của thị trƣờng bất động sản. Đồng thời Nhà
nƣớc cũng thực hiện các biện pháp (chủ yếu là biện pháp cơ chế về quản lý kinh tế,
tài chính) thúc đẩy thị trƣờng QSDĐ phát triển, thực hiện quản lý và giám sát, cung
cấp hệ thống thông tin về bất động sản. Bên cạnh đó Nhà nƣớc còn cung cấp một số
dịch vụ cho các giao dịch trên thị trƣờng QSDĐ. Sự tham gia của Nhà nƣớc vào thị
trƣờng QSDĐ đƣợc thể hiện chủ yếu trên hai mặt:
18


+ Thông qua công cụ quy hoạch và kế hoạch cùng các đòn bẩy để điều tiết vĩ
mô thị trƣờng
+ Tham gia giao dịch trên thị trƣờng QSDĐ nhƣ các chủ thể khác.
1.1.4. Vai trò của thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản và
đối với nền kinh tế xã hội
Do đất đai là tài nguyên có hạn nhƣng nhu cầu về đất để ở, để sản xuất, kinh
doanh ở nƣớc ta ngày càng lớn nên thị trƣờng quyền sử dụng đất đóng vai trò quan
trọng trong thị trƣờng bất động sản “Thị trƣờng quyền sử dụng đất đóng vai trò là
thị trƣờng trung tâm, ảnh hƣởng lan tỏa và chi phối các thị trƣờng bất động sản khác
nhƣ thị trƣờng nhà ở, thị trƣờng văn phòng cho thuê do các bất động sản này đều
đƣợc tạo lập trên đất” [12].
Ở mỗi quốc gia, mỗi loại thị trƣờng vừa có tính độc lập tƣơng đối đồng thời
lại có sự tƣơng tác lẫn nhau trong một thực thể thống nhất với nền kinh tế - xã hội
của đất nƣớc. Cụ thể thị trƣờng QSDĐ có mối quan hệ chặt chẽ với thị trƣờng vốn,
thị trƣờng lao động,… Thị trƣờng QSDĐ tạo cơ sở vật chất cho công nghiệp hoá,
đô thị hoá, hiện đại hoá đất nƣớc, nâng cao đời sống nhân dân, tăng nguồn thu cho
ngân sách. Thị trƣờng này nếu đƣợc phát triển lành mạnh thì sẽ góp phần tích cực
vào sự phồn vinh của đất nƣớc.
Quy luật giá trị phát huy tác dụng sẽ làm cho thị trƣờng QSDĐ có đƣợc các
chức năng nhƣ: Phân phối tài nguyên và lợi ích của QSDĐ; Làm thay đổi cầu đối

với thị trƣờng QSDĐ do những nguyên nhân nhƣ có sự thay đổi lợi ích thu đƣợc
từ QSDĐ trong tƣơng lai, ảnh hƣởng của chính sách thuế, thay đổi mức thu nhập,
thay đổi thị hiếu của ngƣời tiêu dùng - ngƣời sử dụng QSDĐ, thay đổi khả năng
cung cấp vốn và đất đai; Làm cho cung thích ứng với cầu bằng cách phát triển
thêm QSDĐ hoặc thay đổi cách sử dụng QSDĐ hiện có; Làm cho cầu thích ứng
với cung [12].
Nếu không có sự điều tiết, quản lý của Nhà nƣớc thì tự thân thị trƣờng
QSDĐ sẽ phát sinh những hạn chế sau đây: Không đảm bảo đƣợc sự ổn định vĩ
mô của nền kinh tế; Không thể tự phát loại trừ độc quyền; Không thể cung cấp
19


có hiệu quả phần lớn hàng hoá, dịch vụ công cộng; Không thể đảm bảo phân
phối thu nhập một cách công bằng; Không thể đảm bảo sự phát triển bền vững
của xã hội [14].
1.2. Cơ sở pháp lý để quản lý thị trƣờng quyền sử dụng đất trong thị trƣờng
bất động sản ở Việt Nam
Thực tiễn đã chứng minh rằng khi bƣớc vào cơ chế thị trƣờng và nhất là khi
phát triển thị trƣờng bất động sản - thị trƣờng QSDĐ, thì một trong những vấn đề
phải giải quyết trƣớc tiên là chính sách và pháp luật về đất đai. Chính sách pháp luật
đất đai không chỉ là nhân tố khởi đầu để “mở cửa” vào cơ chế thị trƣờng mà còn là
yếu tố không thể thiếu để “điều tiết” thị trƣờng và là hành lang quan trọng nhất để
hƣớng thị trƣờng hoạt động đúng hƣớng. Thực tế cũng chỉ ra rằng trong cơ chế thị
trƣờng, chính sách và pháp luật đất đai còn đóng vai trò điều chỉnh sự ổn định xã
hội, góp phần giải quyết ổn thoả các mâu thuẫn mới phát sinh trong nội bộ xã hội;
nơi nào, lúc nào việc này chƣa tốt thì nơi đó, lúc đó sẽ dễ xảy ra những điều bất ổn
định không chỉ về kinh tế (giá cả cao, giao dịch đóng băng, đầu cơ…) mà cả về mặt
xã hội (tranh chấp đất đai, giải phóng mặt bằng, tái định cƣ…). Từ thực tế đó, có thể
thấy rằng để thị trƣờng bất động sản nói chung và thị trƣờng QSDĐ nói riêng có thể
hình thành một cách vững vàng và phát triển lành mạnh thì cần đặc biệt chú ý xây

dựng hệ thống chính sách và pháp luật đất đai phù hợp với tình hình và nhu cầu của
phát triển, đồng thời tổ chức tốt việc thực hiện đến tận cơ sở, đến mọi ngƣời có liên
quan và đến từng thửa đất.
Chủ trƣơng phát triển và quản lý tốt thị trƣờng QSDĐ ở nƣớc ta đã đƣợc thể
hiện trong Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc khoá IX năm 2001: “Phát triển thị
trƣờng bất động sản trong đó có thị trƣờng QSDĐ, tạo điều kiện thuận lợi để chuyển
quyền QSDĐ; mở rộng cơ hội cho các công dân và doanh nghiệp thuộc các thành
phần kinh tế đƣợc dễ dàng có đất và sử dụng đất lâu dài cho sản xuất kinh doanh,
tính đủ giá trị của đất, sử dụng có hiệu quả quỹ đất của doanh nghiệp Nhà nƣớc, cơ
quan Nhà nƣớc và lực lƣợng vũ trang; ngăn chặn sử dụng đất lãng phí, hoàn thành
dứt điểm việc đăng ký cấp GCN QSDĐ và sở hữu nhà trên toàn quốc, trƣớc hết là
các đô thị...” [4].
20


Và nhấn mạnh lần nữa tại Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc khóa X năm
2006: “Phát triển thị trường bất động sản trên cơ sở thực hiện Luật Đất đai, Luật
Xây dựng, Luật Nhà ở và Luật về kinh doanh bất động sản...; hoàn thiện việc phân
loại, đánh giá đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; làm cho quyền sử
dụng đất chuyển thành hàng hoá một cách thuận lợi, đất đai trở thành nguồn vốn
quan trọng cho phát triển.
Giá bất động sản đƣợc hình thành theo nguyên tắc thị trƣờng. Nhà nƣớc tác
động đến giá đất trên thị trƣờng bằng các chính sách kinh tế vĩ mô trên cơ sở quan
hệ cung - cầu về đất đai. Tăng cƣờng các biện pháp chống đầu cơ, hạn chế việc giao
dịch ngầm không theo quy định của pháp luật. Xây dựng hệ thống đăng ký, thông
tin bất động sản. Phát triển nhanh các dịch vụ đáp ứng yêu cầu của thị trƣờng bất
động sản”[15]
Thể chế hóa chủ trƣơng, chính sách của Đảng, Luật Đất đai năm 2003 đã có
những qui định pháp lý cụ thể liên quan tới quản lý thị trƣờng QSDĐ nhƣ sau [8]:
- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu.

- Nhà nƣớc thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai: Quyết định mục
đích sử dụng, quy định về hạn mức và thời hạn sử dụng đất, quyết định giao cho thuê đất...
- Nhà nƣớc thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống
nhất quản lý Nhà nƣớc về đất đai: ban hành các văn bản pháp luật, lập quy hoạchkế hoạch sử dụng đất, quản lý quy hoạch- kế hoạch sử dụng đất, quản lý việc giao
đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính,
quản lý và phát triển thị trƣờng QSDĐ trong thị trƣờng bất động sản, quản lý và
giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất...
- Đất đƣợc tham gia thị trƣờng bất động sản: bao gồm các thửa đất mà Luật
Đất đai năm 2003 cho phép ngƣời sử dụng đất có một trong các quyền chuyển đổi,
chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; đất thuê mà trên đó có tài sản
đƣợc pháp luật cho phép tham gia vào thị trƣờng bất động sản.

21


- Các thửa đất đƣợc tham gia vào thị trƣờng phải đảm bảo các điều kiện:
Thửa đất đã đƣợc cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với
đất; thửa đất không có tranh chấp; quyền sử dụng của thửa đất không bị kê biên để
bảo đảm thi hành án và thửa đất phải trong thời hạn sử dụng đất.
- Nhà nƣớc quản lý đất đai trong việc phát triển thị trƣờng QSDĐ bằng các
biện pháp sau:
+ Tổ chức đăng ký hoạt động giao dịch về QSDĐ;
+ Tổ chức đăng ký hoạt động phát triển quỹ đất, đầu tƣ xây dựng kinh doanh
bất động sản;
+ Tổ chức đăng ký hoạt động cung cấp dịch vụ hỗ trợ cho thị trƣờng bất
động sản;
+ Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣời tham gia giao dịch về QSDĐ
trong thị trƣờng bất động sản;
+ Thực hiện các biện pháp bình ổn giá đất, chống đầu cơ đất đai.

- Cơ quan quản lý Nhà nƣớc về đất đai ở Trung ƣơng là Bộ Tài nguyên và
Môi trƣờng.
- Cơ quan quản lý đất đai ở địa phƣơng đƣợc thành lập ở tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ƣơng, huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.
- Cơ quan quản lý cấp nào trực thuộc cơ quan hành chính Nhà nƣớc đó.
- Cơ quan quản lý đất đai ở địa phƣơng có văn phòng đăng ký QSDĐ là cơ
quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống
nhất hồ sơ địa chính, phục vụ ngƣời sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ.
- Quy định trình tự, thủ tục hành chính khi ngƣời sử dụng đất thực hiện các
quyền liên quan tới thị trƣờng QSDĐ; chuyển đổi quyền sử dụng đất, chuyển
nhƣợng quyền sử dụng đất, cho thuê- cho thuê lại QSDĐ, thừa kế- tặng cho QSDĐ,
thế chấp- bảo lãnh bằng QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ.
- Quá trình quản lý thị trƣờng QSDĐ của các cơ quan quản lý đƣợc thanh tra
bởi các cơ quan có chức năng của Nhà nƣớc.
- Tuỳ vào tính chất, mức độ vi phạm, ngƣời quản lý sẽ bị xử lý kỷ luật hoặc
bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo qui định của pháp luật.
22