Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố hạ long, tỉnh quảng ninh giai đoạn 2011 2015

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT
NAM

LÊ VŨ LINH

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN CỦA NGƯỜI
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HẠ
LONG, TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2011 - 2015

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60 85 01 03

Người hướng dẫn khoa học:

TS. Hoàng Xuân Phương

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để
bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám
ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Lê Vũ Linh

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận
được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của
bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và
biết ơn sâu sắc đến thầy giáo hướng dẫn TS. Hoàng Xuân Phương đã tận tình hướng
dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học
tập và thực hiện đề tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo,
Bộ môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai- Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận
tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức của UBND thành
phố
Hạ Long đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi
điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành
luận văn./.

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Lê Vũ Linh

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan ................................................................................................................ i
Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii
Mục lục ...................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt.................................................................................................. vi
Danh mục bảng .......................................................................................................... vii
Danh mục hình .......................................................................................................... viii
Trích yếu luận văn ....................................................................................................... ix
Phần

1.

Mở

đầu

...........................................................................................................1
1.1.
Tính
cấp
...................................................................................1
1.2.
Mục
........................................................................................2

thiết

của

tiêu

đề

nghiên

tài
cứu

1.3.

Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................2

1.3.1.

Phạm vi không gian .........................................................................................2

1.3.2.

Phạm vi thời gian.............................................................................................2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tễn........................................3

1.4.1.

Đóng góp mới:.................................................................................................3

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học, thực tiễn .............................................................................3

Phần
2.
Tổng
quan
..........................................................................................4

tài

liệu

2.1.
Cơ sở lý luận về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất
...........................................4
2.1.1.

Quyền
..................................................................................................4
2.1.2
.
Quyền
sở
hữu
....................................................................4

toàn

dân

2.1.3.
Quyền
sử
...........................................................................................7

sở
về
dụng

hữu
đất

đai
đất

2.2.
Tình hình thực hiện quyền sở hữu đất đai của một số nước trên thế

giới...........9
2.2.1.

Thụy Điển .......................................................................................................9

2.2.2.

Ôxtrâylia........................................................................................................10

2.2.3.

Trung Quốc ...................................................................................................11
3


2.2.4.

Thái Lan ........................................................................................................13

2.2.5.

Malayxia........................................................................................................14

2.2.6.
.....15

Những bài học kinh nghiệm rút ra từ việc thực hiện QSD đất của một số nước

2.3.

Cơ sở pháp lý về việc thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam .....................17

2.3.1.
Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam
.....................17
2.3.2.
sử

Các văn bản pháp quy liên quan đến việc thực hiện quyền của người
dụng đất.........................................................................................................20

2.3.3.
Tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam
.......................24

4


2.3.4.

Những tồn tại của việc thực hiện các QSDĐ ở Việt Nam ...............................29

2.3.5

Sơ lược tình hình chuyển QSDĐ tỉnh Quảng Ninh .........................................29

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ........................................................30
3.1.

Địa điểm nghiên cứu......................................................................................30

3.2.

Thời gian nghiên cứu .....................................................................................30

3.3.

Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................30

3.4.

Nội dung nghiên cứu......................................................................................30

3.5.

Phương pháp nghiên cứu ...............................................................................31

3.5.1.

Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp ................................................31

3.5.2.

Phương pháp lựa chọn điểm nghiên cứu.........................................................31

3.5.3.

Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp trên địa bàn 3 phường ............................31

3.5.4.

Phương pháp thống kê, phân tích xử lý số liệu ...............................................32

3.5.5.

Phương pháp so sánh , đánh giá .....................................................................33

Phần 4. Kết quả và thảo
luận....................................................................................34
4.1.
Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố hạ long, tỉnh Quảng
Ninh.........34
4.1.1.

Điều kiện tự nhiên .........................................................................................34

4.1.2.

Các nguồn tài nguyên ....................................................................................36

4.1.5.

Thực trạng hệ thống hạ tầng kĩ thuật ..............................................................38

4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất ...................................................................40

4.2.1.

Hiện trạng sử dụng đất Thành phố Hạ Long năm 2015...................................40

4.2.2.

Tình hình quản lý đất đai thành phố Hạ Long.................................................42

4.3.

Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hạ
Long giai đoạn 2011- 2015 ............................................................................42

4.3.1.

Tình hình chuyển đổi quyền sử dụng đất ........................................................42

4.3.2.

Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất .................................................45

4.3.3.

Tình hình thực hiện quyền tặng, cho QSDĐ ...................................................49

4.3.4.

Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bằng giá trị QSDĐ................................53

4.3.5

Tình hình thực hiện quyền thuê và cho thuê quyền sử dụng đất ......................57

4.3.6.

Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện quyền sử
dụng đất khi tiến hành giao dịch ....................................................................62

4.4.

Đề xuất các giải pháp thúc đẩy việc thực hiện quyền sử dụng đất ở theo
quy định của pháp luật trên địa bàn thành phố Hạ Long .................................65

4.4.1.

Giải pháp về chính sách .................................................................................65
4


4.4.2.

Giải pháp về tuyên truyền và phổ biến pháp luật ............................................66

4.4.3.

Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất .......67

4.4.4.

Giải pháp về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất ......................................67

5

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ...................................................................................68
5.1.

Kết luận .........................................................................................................68

5.2.

Kiến nghị .......................................................................................................69

Tài liệu tham khảo.......................................................................................................70
Phụ lục ......................................................................................................................72

5


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Nghĩa tiếng việt

BĐS

Bất động sản

BTNMT

Bộ tài nguyên môi trường CHXHCNVN

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam CT

Chỉ

thị
ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

GCNQSD

Giấy chứng nhận quyền sử dụng

NĐ

Nghị định QLĐĐ

Quản lý đất đai QSD
Quyền sử dụng QSDĐ
Quyền sử dụng đất
TNHHMTV

Trách nhiệm hữu hạn một thành viên

TP

Thành phố

TTHC

Thủ tục hành chính TTBĐS

Thị trường bất động sản UBND
Ủy ban nhân dân
XHCN

Xã hội chủ nghĩa

6


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1.

Hiện trạng sử dụng đất ............................................................................41

Bảng 4.2.

Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ trên địa bàn thành phố
giai đoạn 2011 – 2015 .............................................................................43

Bảng 4.3.

Ý kiến người dân về việc thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ trên
địa bàn các phường nghiên cứu giai đoạn 2011 - 2015 ............................44

Bảng 4.4.

Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn thành
phố giai đoạn 2011 – 2015 ......................................................................46

Bảng 4.5.

Ý kiến người dân về việc thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ
trên địa bàn các phường nghiên cứu giai đoạn 2011 - 2015 .....................47

Bảng 4.6.

Tình hình thực hiện quyền tặng, cho QSDĐ trên địa bàn thành phố
Hạ Long giai đoạn 2011 - 2015 ...............................................................50

Bảng 4.7.

Ý kiến người dân về việc thực hiện quyền tặng, cho QSDĐ trên địa
bàn các phường nghiên cứu giai đoạn 2011-2015 ....................................51

Bảng 4.8.

Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn
thành phố Hạ Long giai đoạn 2011 – 2015 ..............................................54

Bảng 4.9.

Ý kiến người dân về việc thực hiện quyền thế chấp bằng QSDĐ trên
địa bàn các phường nghiên cứu giai đoạn 2011- 2015 .............................56

Bảng 4.10. Tình hình thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại QSDĐ trên địa bàn
thành phố Hạ Long giai đoạn 2011 – 2015 ..............................................58
Bảng 4.11. Ý kiến người dân về việc thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại
QSDĐ trên địa bàn các phường nghiên cứu giai đoạn 2011 – 2015 .........59

Bảng 4.12. Ý kiến người dân về việc thực hiện quyền thuê QSDĐ trên địa bàn
các phường nghiên cứu giai đoạn 2011 – 2015 ........................................61
Bảng 4.13. Ý kiến của hộ gia đình cá nhân về việc thực hiện quyền sử dụng đất
tại các cơ quan nhà nước.........................................................................63

vii


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Bản đồ TP Hạ Long................................................................................... 34
Hình 4.2. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế giai đoạn 2010 – 2014 .................................... 37
Hình 4.3. Vịnh Hạ Long ........................................................................................... 38
Hình 4.4. Cơ cấu sử dụng đất năm 2015 của thành phố Hạ Long .............................. 40

8


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Lê Vũ Linh
Tên luận văn: “Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên
địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn từ 2011- 2015”.
Chuyên nghành: Quản lý Đất đai.

Mã số: 60 85 01 03

Người hướng dẫn: TS. Hoàng Xuân Phương.
Cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam

Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá tình hình thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố

Hạ
Long, tỉnh Quảng Ninh.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm khuyến khích người sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh thực hiện thuận lợi, đầy đủ, hợp pháp quyền theo
quy định của pháp luật.

Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ
cấp. Phương pháp lựa chọn điểm nghiên cứu.
Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp trên địa bàn 3
phường. Phương pháp thống kê, phân tch xử lý số liệu.
Phương pháp so sánh, đánh giá.
Kết quả nghiên cứu
-

Điều kiện kinh tế xã hội của thành phố Hạ Long

-

Tình hình quản lý và sử dụng đất của thành phố Hạ Long

-

Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hạ
Long giai đoạn 2011- 2015

-

Đánh giá và đề xuất các giải pháp thúc đẩy việc thực hiện quyền sử dụng
đất theo quy định của pháp luật trên địa bàn thành phố Hạ Long

Kết luận chủ yếu
- Luận văn đã nghiên cứu được điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội của thành phố Hạ
Long, thực trạng Quản lý Nhà nước về đất đai cũng như tình hình việc thực hiện các
quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố cũng như 3 phường chọn để nghiên cứu. Luận
văn đã có những đóng góp mới rất cơ bản về khoa học và thực tiễn trong việc thực hiện
9


quyền sử dụng đất theo đúng pháp luật trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh nói chung và
thành phố Hạ Long nói riêng.

10


- Từ những nghiên cứu đánh giá trên luận án đã có những ý kiến đề xuất
góp phần hoàn thiện hơn trong việc hướng dẫn người dân tham gia vào việc thực hiện
quyền sử dụng đất cũng như việc giảm bớt các thủ tục hành chính để người dân khi
đến cơ quan nhà nước thực hiện quyền sử dụng đất được nhanh chóng, thuận tiên
hơn.

10


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Le Vu Linh
Thesis title: "Evaluation of the implementation of the rights of land users in
the area of Ha Long City , Quang Ninh period from 2011- 2015 ".
Major: Land management

Code: 60 85 01 03

Instructor: Dr. Hoang Xuan Phuong
Educatonal organizaton: Vietnam National University of Agriculture
Research Objectives
Evaluaton of the implementation of land use rights in the province of Ha Long
City , Quang Ninh Province.
Propose some measures to encourage the use of land in Ha Long city ,
Quang Ninh province to go smoothly , the full , legitimate rights in accordance with
law. Materials and Methods
Methods of data collecton, secondary data
Selection methods of the study
Methods of primary data survey in 3 wards.
Statstcal methods, analytical data
processing. Method comparison and
evaluation.
Research results
Main fndings
- Natural, economic and social conditions of Ha Long city
- The management and land use of Halong City
- Reviews of the implementation of the right to use the land in HA Long city
period 2011-2015
- Evaluate and propose measures to promote the implementaton of land
use rights as prescribed by law in the province of Ha Long City
Main conclusions
Thesis has studied the conditons of socio-economic nature of Halong City, the
actual situation of the State Administration on land as well as the implementaton of the
land use right out of the city as well as 3 wards selected for the study. Thesis has
made new contributions fundamental science and practice in the implementaton of
11

land use rights in accordance with law in the province of Quang Ninh in general and in
partcular the city of Halong.

12


- From the evaluation studies on the thesis has proposed is more complete
contribute in guiding the people involved in the implementaton of land use as well as
reducing the administrative procedures to people people when state agencies to
implement the land use rights are fast, more convenient.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên quý giá, là tài sản lớn và quan trọng nhất
của mỗi quốc gia. Ở Việt Nam hiện nay, công cuộc công nghiệp hóa - hiện đại
hóa đất nước đã và đang đặt ra yêu cầu đối với công tác quản lý Nhà nước về đất
đai, đặc biệt là việc đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, các mối quan hệ phát
sinh trong lĩnh vực đất đai ngày càng phức tạp và đa dạng, đòi hỏi phải có sự giải
quyết kịp thời nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
Luật Đất đai năm 2013 mới ban hành đã quy định quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất (Quy định chi tiết tại điều 166 và điều 170 của luật) để
phù hợp với nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Tuy nhiên, do
mới ban hành nên việc thực hiện còn nhiều lúng túng, nhiều lúc nhiều nơi
vẫn giữ thói quen theo luật đất đai năm 2003. Vì vậy, trong quá trình thực

hiện vẫn còn tồn tại nhiều bất cập cần được giải quyết như: Các quy định
pháp luật của cơ quan quản lý Nhà nước có nhiều ảnh hưởng đến việc thực
hiện quyền của người sử dụng đất; Người sử dụng đất thực hiện quyền sử
dụng đất nhưng không làm thủ tục theo quy định vì những lý do khác nhau;
Công tác bồi thường đất đai khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích
quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế,
dựa vào khung giá đất do Nhà nước ban hành hàng năm còn nhiều bất cập,
gây bức xúc cho người dân...Đồng thời, do ý thức và hiểu biết pháp luật đất
đai của các đối tượng sử dụng đất còn hạn chế, việc thực hiện quyền được
pháp luật quy định đối với hộ gia đình, cá nhân còn chưa phát huy tối đa, dẫn
đến những vi phạm pháp luật trong việc sử dụng đất gây nhiều hậu quả xấu về
mặt kinh tế - xã hội, đặc biệt là khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai, trốn thuế và
lạm dụng quyền sử dụng đất.(Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013).
Thành phố Hạ Long thuộc tỉnh Quảng Ninh có tổng diện tích tự nhiên là
27.195,03 ha chiếm 4,44% diện tch tự nhiên của tỉnh( UBND thành phố Hạ
Long 2015a). Đơn vị hành chính của thành phố gồm 20 phường, có vị trí thuận
lợi cho việc phát triển và giao lưu kinh tế - văn hóa - xã hội. Trong những năm
1


gần đây, thành phố Hạ Long có tốc độ đô thị hóa nhanh dẫn đến giá đất trên
thị

2


trường tăng cao và diễn biến phức tạp, vì vậy việc thực hiện quyền sử dụng
đất trên địa bàn diễn ra phức tạp và tồn tại nhiều bất cập. Do nhu cầu về
quyền sử dụng đất phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên các hoạt
động thực hiện quyền của người sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng.

Hàng năm, số liệu thống kê lượng hồ sơ người sử dụng đất đã thực hiện đăng
ký biến động đất đai qua cơ quan nhà nước trên địa bàn thành phố Hạ Long
chưa phản ánh đúng thực trạng sử dụng đất hiện nay. Để có cái nhìn chính xác
và mang tính thực tế về quyền của người sử dụng đất, cần trả lời ba câu hỏi:
thực trạng thực hiện quyền của người sử dụng đất hiện nay như thế nào?
Nguyên nhân tại sao? Giải pháp để giải quyết những tồn tại như thế nào? Việc
giải đáp đầy đủ và chính xác ba câu hỏi này nhằm đưa ra hướng giải quyết thích
hợp trong giai đoạn tiếp theo.
Xuất phát từ những lý do trên, tôi thấy cần thiết phải thực hiện đề
tài: “Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thành
phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn từ 2011- 2015”. nhằm nghiên cứu đánh
giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất và đề xuất các giải pháp hoàn
thiện, nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSDĐ, góp phần giải quyết tình
trạng tồn đọng hồ sơ đăng ký đất đai của địa bàn nghiên cứu theo tinh thần cải
cách thủ tục hành chính.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá tình hình thực hiện một số quyền sử dụng đất của người sử dụng
đất trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
- Đề xuất một số chính sách, giải pháp nhằm khuyến khích người sử dụng
đất trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh thực hiện đầy đủ, hợp pháp
quyền theo quy định của pháp luật.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
1.3.1. Phạm vi không gian
Đề tài nghiên cứu trên phạm vi không gian toàn thành phố Hạ Long, tỉnh
Quảng Ninh, gồm 20 đơn vị hành chính cấp phường.
1.3.2. Phạm vi thời gian

3

Đề tài đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá
nhân tại thành phố Hạ Long giai đoạn 2011 - 2015.

4


1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1 Đóng góp mới
Đánh giá tình hình thực hiện một số quyền sử dụng đất. Đồng thời chỉ ra
được xu thế thực hiện quyền phần lớn tập trung ở các phường trung tâm.
Trên cơ sở phân tch, bổ sung thêm cơ sở thực tiễn cho thành phố
Hạ Long trong việc đánh giá về tình hình thực hiện quyền SDĐ trên địa bàn
thành phố trong giai đoạn tới.
1.4.2 Ý nghĩa khoa học, thực tiễn
* Ý nghĩa khoa học:
Kết quả nghiên cứu góp phần vào cơ sở khoa học nghiên cứu về việc thực
hiện quyền của người sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Hạ Long nói riêng và
tỉnh Quảng Ninh nói chung.
* Ý nghĩa thực tễn:
+ Giúp cho các nhà quản lý, quản lý về biến động đất đai trên địa bàn thành
phố. Chỉ ra điểm hợp lý và chưa hợp lý của hệ thống chính sách thực hiện quyền
của người sử dụng đất.
+ Kết quả nghiên cứu đã giúp người dân hiểu rõ thêm về quyền sử
dụng đất. Đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của họ khi thực hiện quyền sử dụng
đất.

5


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỞ HỮU, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Quyền sở hữu
Theo điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo
quy định của pháp luật...” . Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành
quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người
với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối
tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp
nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng...).(Quốc hội nước CHXHCNVN,
2005).
Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng:
- Quyền chiếm hữu: là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản
thuộc sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì
người không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản.
- Quyền sử dụng: là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng
hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý
chí của mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng
có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền
sử dụng, điều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân.
- Quyền định đoạt: là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu
tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu
thực hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu
tài sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán,
đổi, tặng cho, thừa kế.
+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn
trong thực tế.
2.1.2 Quyền sở hữu toàn dân về đất đai
Quan hệ sở hữu đất đai ở mỗi nước tùy thuộc vào quan hệ sản xuất,

quan hệ chính trị của nước đó trong từng thời kỳ lịch sử. Biến đất đai thành
6


sở hữu toàn dân, đó là quy luật khách quan tạo nên sự phát triển của xã hội
loài người.

7


Sức sản xuất ngày càng phát triển đòi hỏi tập trung hóa tư liệu sản xuất. Các Mác
nhận xét: "Sự phát triển kinh tế xã hội, mức độ phát triển và tập trung dân cư, sự
xuất hiện máy móc nông nghiệp và phát minh sáng chế khác làm cho việc quốc
hữu hóa đất đai trở thành quy luật khách quan tất yếu. Tất cả mọi lý luận về
sở hữu đều bất lực trước biện pháp tất yếu này". Ở Việt Nam, chế độ sở hữu
về đất đai cũng được hình thành và phát triển theo những tiến trình lịch sử nhất
định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của những hình thái kinh tế - xã hội nhất
định trong lịch sử (Đinh Sỹ Dũng, 2003).
Điều 17 Hiến pháp 1992 khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn
nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời
mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nước
thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến
pháp
1992). Điều 1 Luật Đất đai 1993 khẳng định: " Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
nhà nước thống nhất quản lý'. Điều 5, điều 6, điều 7 Luật Đất đai 2003 đã
quy định: " Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu;
nhà nước thống nhất quản lý về đất đai; Nhà nước thực hiện quyền đại diện
chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai”. Điều
4 Luật đất đai 2013 quy định "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại
diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho

người sử dụng đất theo quy định của luật." Với tư cách là đại diện chủ sở hữu
toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý đất đai trong
phạm vi cả nước nhằm đảm bảo cho đất đai được sử dụng theo đúng quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người
sử dụng. Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, thực hiện quản lý thống nhất toàn
bộ vốn đất đai nhưng Nhà nước lại không trực tếp sử dụng đất đai mà lại trao
quyền sử dụng đất đai cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng thông
qua hình thức giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận, chuyển nhượng quyền sử
dụng đất và công nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, Nhà nước không mất
đi quyền chiếm hữu đất đai của mình, bởi vì, Nhà nước thực hiện quyền
chiếm hữu đất đai một cách gián tếp thông qua các hoạt động vừa mang tính
kỹ thuật, nghiệp vụ, vừa mang tnh pháp lý như đo đạc, khảo sát đánh giá và
phân hạng đất để nắm được hiện trạng, sử dụng đất đai trên phạm vi cả
8