Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã từ sơn tỉnh bắc ninh

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

ĐỖ MẠNH HUY

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ TỪ SƠN – TỈNH BẮC NINH

Chuyên ngành:
Mã số:

Quản lý đất đai
60 85 01 03

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Đỗ Thị Tám

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung
thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc..

Hà Nội, ngày

tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Đỗ Mạnh Huy

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, em đã nhận được
sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng
nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép em được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn
sâu sắc PGS.TS. Đỗ Thị Tám đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo
điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài.
Em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ
môn Quy hoạch đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận
tnh giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Ủy ban nhân dân thị
xã Từ Sơn, Phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Từ Sơn, Văn phòng Đăng ký Quyền
sử dụng đất chi nhánh thị xã Từ Sơn, Chi cục Thuế thị xã Từ Sơn, Phòng Thống kê thị xã Từ
Sơn, Ủy ban nhân dân, cán bộ địa chính và nhân dân của các xã/phường điều tra đã giúp
đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện
thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn.

Hà Nội, ngày

tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Đỗ Mạnh Huy

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan ..................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii
Mục lục ........................................................................................................................... iii
Danh mục các chữ viết tắt ................................................................................................ vi
Danh mục các bảng ......................................................................................................... vii
Danh mục các hình ......................................................................................................... viii
Trích yếu luận văn ............................................................................................................ ix
Thesis
xi

abstract..................................................................................................................
Phần

1.

Mở

đầu

............................................................................................................... 1
1.1.
1

Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................................

1.2.
2

Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................................

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................. 2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tễn............................................ 2

Phần
2.
Tổng
quan
.............................................................................................. 3
2.1.

tài

liệu

Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất...................................................................... 3

2.1.1.
3

Quyền sở hữu ......................................................................................................

2.1.2.
3

Quyền sở hữu về đất đai.......................................................................................

2.1.3.
5

Quyền sử dụng đất ...............................................................................................

2.2.
Quyền sở hữu và sử dụng đất ở một số nước trên thế giới
......................................... 8
2.2.1.
8

Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Thụy Điển.........................................................

2.2.2.
9

Quyền sở hữu, sử dụng đất tại cộng hòa Liên bang Đức .......................................

3


2.2.3.
10

Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Ôxtrâylia ............................................................

2.2.4.
11

Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Thái Lan .............................................................

2.2.5.
12

Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Malayxia.........................................................

2.2.6.
13

Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Trung Quốc.....................................................

2.2.7.
15

Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước .......................................

2.3.
2.3.1.
16

Tình tnh thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam ............................................ 16
Quá trình hình thành và phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam......................

4

2.3.2.

Các văn bản pháp quy liên quan đến việc thực hiện các quyền của người sử
dụng đất
.......................................................................................................................19

2.3.3.

Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam .................................... 22

2.3.4.

Những tồn tại của việc thực hiện các quy định của Luật đất đai về quyền
của người sử dụng đất ở Việt Nam ..................................................................... 25

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ........................................................... 28
3.1.

Địa điểm nghiên cứu.......................................................................................... 28

3.2.

Thời gian nghiên cứu ......................................................................................... 28

3.3.

Đối tượng nghiên cứu ........................................................................................ 28

3.4.

Nội dung nghiên cứu.......................................................................................... 28

3.4.1.

Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội thị xã Từ Sơn ............................. 28

3.4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất thị xã Từ Sơn ................................................. 28

3.4.3.

Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất tại thị xã Từ Sơn ............................. 28

3.4.4.

Đề xuất các giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả thực hiện quyền sử
dụng đất theo pháp luật ......................................................................................
28

3.5.

Phương pháp nghiên cứu ................................................................................... 29

3.5.1.
29

Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp ....................................................

3.5.2.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .................................................................. 29

3.5.3.
29

Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp ...................................................................

3.5.4.

Phương pháp thống kê, phân tích số liệu ............................................................ 30

3.5.5.

Phương pháp so sánh ......................................................................................... 30

Phần 4. Kết quả nghiên cứu và thảo luận .....................................................................
31
4.1.

Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội thị xã Từ Sơn ............................. 31

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ............................................................................................. 31

4.1.2.

Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ................................................................. 34

4.1.3.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội ......................................... 38

4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thị xã Từ Sơn .............................. 39

4.2.1.

Tình hình quản lý về đất đai trên địa bàn thị xã Từ Sơn ..................................... 39
4


4.2.2.

Hiện trạng sử dụng đất thị xã Từ Sơn năm 2015................................................. 44

4.3.

Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Từ Sơn
giai đoạn 2010 – 2015........................................................................................ 49

5


4.3.1.

Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Từ Sơn ............... 49

4.3.2.

Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất tại 3 đơn vị nghiên cứu
trên địa bàn thị xã Từ Sơn
...........................................................................................60

4.3.3.

Đánh giá chung về tnh hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã
Từ Sơn
...............................................................................................................................72

4.4.

Đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả thực hiện quyền sử
dụng đất theo pháp luật ......................................................................................
74

4.4.1.

Giải pháp tuyên truyền giáo dục và phổ biến pháp luật....................................... 74

4.4.2.

Giải pháp về quản lý hoạt động liên quan đến thực hiện QSDĐ ......................... 74

4.4.3.

Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất và đội ngũ cán bộ ......................................... 75

4.4.4.

Giải pháp về chính sách ..................................................................................... 76

Phần 5. Kết luận và kiến nghị .......................................................................................
77
5.1.

Kết luận ............................................................................................................. 77

5.2.

Kiến nghị ........................................................................................................... 78

Tài liệu tham khảo........................................................................................................... 79
Phụ lục .......................................................................................................................... 81

5


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

ATGT

An toàn giao thông

BĐS

Bất động sản

CP

Chính phủ

CHXHCNVN

Cộng Hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

CNH

Công nghiệp hoá

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GTSX

Giá trị sản xuất

KCN

Khu công nghiệp

KTXH

Kinh tế xã hội

PTTH

Phổ thông trung học

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TTCN

Tiểu thủ công nghiệp

THCS

Trung học cơ sở

UBND

Uỷ ban nhân dân

VH-TDTT

Văn hóa – thể dục, thể thao

VPĐKQSDĐ

Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

6


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1.

Hiện trạng sử dụng đất thị xã Từ Sơn năm 2015 .......................................... 45

Bảng 4.2.

Biến động sử dụng đất thị xã Từ Sơn giai đoạn 2010 – 2015 ....................... 48

Bảng 4.3.

Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ ở trên địa bàn thị xã
Từ Sơn giai đoạn 2010 – 2015..................................................................... 50

Bảng 4.4.

Kết quả thực hiện quyền thừa kế QSDĐ ở thị xã Từ Sơn giai đoạn 2010 –
2015 ............................................................................................................ 52

Bảng 4.5.

Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ ở trên địa bàn thị xã Từ
Sơn giai đoạn 2010 – 2015 .......................................................................... 53

Bảng 4.6.

Kết quả thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ thị xã Từ Sơn
giai đoạn 2010 - 2015.................................................................................. 55

Bảng 4.7.

Kết quả thực hiện quyền cho thuê QSDĐ ở trên địa bàn thị xã Từ Sơn
giai đoạn 2010 - 2015.................................................................................. 57

Bảng 4.8.

Kết quả thực hiện quyền cho thuê lại QSDĐ ở trên địa bàn thị xã Từ
Sơn giai đoạn 2010 - 2015........................................................................... 58

Bảng 4.9.

Kết quả thực hiện quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ ở trên địa bàn thị
xã Từ Sơn giai đoạn 2010 - 2015................................................................. 59

Bảng 4.10. Kết quả thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ ở trên địa bàn thị xã Từ
Sơn giai đoạn 2010 - 2015........................................................................... 59
Bảng 4.11.

Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ theo 03 đơn vị nghiên
cứu .......................................................................................................................
.61

Bảng 4.12. Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ theo 03 đơn vị nghiên cứu.......... 67
Bảng 4.13. Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ theo 03 đơn vị nghiên cứu ....... 69
Bảng 4.14.

Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ theo 03 đơn vị
nghiên cứu....................................................................................................
70

vii


DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 4.1. Hiện trạng sử dụng đất thị xã Từ Sơn năm 2015 theo đối tượng sử dụng
và quản lý ...................................................................................................... 47
Hình 4.2. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ ở trên địa bàn thị xã Từ
Sơn giai đoạn 2010 – 2015 ............................................................................. 51
Hình 4.3. Kết quả thực hiện quyền thừa kế QSDĐ ở thị xã Từ Sơn giai đoạn 2010
– 2015 ............................................................................................................ 52
Hình 4.4. Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ ở trên địa bàn thị xã Từ Sơn
giai đoạn 2010 - 2015..................................................................................... 54
Hình 4.5. Kết quả thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ thị xã Từ Sơn giai
đoạn 2010 - 2015 ........................................................................................... 56
Hình 4.6. Kết quả thực hiện quyền cho thuê QSDĐ ở trên địa bàn thị xã Từ Sơn
giai đoạn 2010 – 2015 .................................................................................... 57

8


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên học viên: Đỗ Mạnh Huy
Tên luận văn: Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã
Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.
Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60 85 01 03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu của luận án
Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn lực quan trọng phát triển đất nước.
Ở Việt Nam, Nhà nước là đại diện cho nhân dân thực hiện quyền của chủ sở hữu trong việc
chiếm hữu, sử dụng và định đoạt toàn bộ đất đai trên lãnh thổ. Nhà nước giao quyền
sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và ban hành các quy định cụ thể để
các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân dễ dàng thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất. Tuy nhiên việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở các địa phương còn rất nhiều
vấn đề cần phải thảo luận. Công tác đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở các
địa phương là rất cần thiết nhằm từng bước góp phần hoàn thiện chính sách quản lý và sử
dụng đất.
Vì vậy việc đánh giá nhằm tm ra những ưu điểm và tồn tại trong quá trình
thực hiện các quyền của người sử dụng đất từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm góp
phần thực hiện đúng, đầy đủ các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thị xã Từ
Sơn là rất cần thiết. Đề tài sẽ góp phần vào hệ thống giải pháp để nâng cao hiệu quả
quản lý sử dụng đất, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội của thị xã.
Phương pháp nghiên cứu
Trong luận văn, sử dụng kết hợp 2 nhóm phương pháp chính đó là thu thập tài
liệu số liệu và xử lý số liệu và được chia thành 2 giai đoạn:
Giai đoạn 1: Sau khi thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp, sơ cấp tến hành điều tra 600
phiếu của cá nhân thực hiện các thủ tục liên quan đến quyền sử dụng đất tại Văn
phòng đăng ký đất đai.
Giai đoạn 2: Sử dụng phương pháp phân tích định lượng và định tính (thống kê mô
tả) trong SPSS để thống kê đặc tính của các đối tượng điều tra theo nhóm; phương pháp
thống kê so sánh; phương pháp so sánh, đánh giá.
Kết quả chính và kết luận

9

1. Từ khi Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực và những văn bản hướng dẫn thi
hành luật đã tạo hành lang pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực hiện các quyền
sử dụng

10


đất của mình. Người sử dụng đất đã quan tâm đến các quyền và nghĩa vụ của họ theo
quy định pháp luật. Người dân đã thực hiện khai báo tại cơ quan nhà nước có thẩm
quyền khi thực hiện các quyền sử dụng đất. Do đó công tác quản lý biến động đất đai
trên địa bàn thị xã ngày càng chặt chẽ.
2) Công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thị xã được thực hiện
theo đúng quy định của Luật đất đai và những văn bản hướng dẫn thi hành luật. Điều
đó đã tạo hành lang pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực hiện các quyền sử
dụng đất của mình. Người sử dụng đất đã quan tâm đến các quyền và nghĩa vụ của
họ theo quy định pháp luật.
3) Kết quả điều tra tại thị xã Từ Sơn cho thấy các hộ gia đình, cá nhân chủ yếu
thực hiện 4 quyền sử dụng đất là: quyền chuyển nhượng; quyền thừa kế; quyền tặng cho
và quyền thế chấp quyền sử dụng đất. Một số giao dịch quyền sử dụng đất không làm thủ
tục khai báo với cơ quan nhà nước nhưng không nhiều. Nguyên nhân chính của tình trạng
người sử dụng đất không khai báo khi thực hiện các quyền sử dụng đất là do ý thức của
người sử dụng đất trong việc tuân thủ các quy định của pháp luật đất đai nói chung và các
quy định về quyền sử dụng đất nói riêng còn hạn chế. Mặt khác công tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất còn chậm trong khi đó là giấy tờ bắt buộc phải có để thực hiện
các quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật.
4) Qua kết quả nghiên cứu tại 02 phường và 1 xã đề xuất được 3 nhóm giải
pháp hoàn thiện cơ chế chính sách để người dân thực hiện tốt trách nhiệm và nghĩa vụ
của mình đối với Nhà nước khi thực hiện các quyền sử dụng đất, đó là: nhóm giải pháp

về cơ chế chính sách, nhóm giải pháp tổ chức quản lý, nhóm giải pháp về hoàn thiện bộ
máy và tăng cường năng lực cán bộ địa chính các cấp. Mặt khác, thị xã và Tỉnh cần tếp tục
cải cách thủ tục hành chính để người sử dụng đất thực hiện các quyền sử dụng đất
được thuận tện, nhanh chóng.

10


THESIS ABSTRACT

Master candidate: Do Manh Huy
Thesis ttle: Assess the implementaton of the land use rights in Tu Son town,
Bac Ninh province.
Major: Land Management;

Code: 60 85 01 03

Educatonal organizaton: Vietnam Natonal University of Agriculture (VNUA)
Objectives
Land is particularly capital goods an important resource for national development. In
Vietnam, the State is represent for all the people in exercising the right of owners to
possess, use and dispose of all the land in the territory. State allocates land use rights to
organizations, households and individuals and issues specifc regulations for organizations,
households and individuals to perform easily the rights and obligations of land users.
However, the implementation of the land use rights at the local level are stll many
issues need to be discussed. The assessment of the implementaton of land use rights
at the local level is essential to contribute gradually to improving policies land use
management.
Therefore, the assessment to find out the advantages and shortcomings in the
process of implementation of the rights of land users, thus propose some solutons in

order to contribute to comply, full rights of land users in Tu Son town is essential. The thesis
would contribute to system solutons to improve the efciency of land use management,
contributing to the soci-economic development of the town.
Methods
In the thesis, two groups of method were used; they are gathering data and
processing data, and is divided into two stages:
Phase 1: After collecting documents and secondary data, conducted surveys with
600 personal who implementing the procedures relating to land use rights in land
registration office in Tu Sơn Town.
Phase 2: Using quantitatve analysis and qualitatve (descriptive statistics) in SPSS
for statistcal characteristcs of the respondents as a group; comparative statistical methods;
methods of comparison and reviews.
Main findings and conclusions
11


1) Since 2003 Land Law in force and the guidelines law enforcement has created an
important legal framework for land users implement its land use rights. Land users
were

12


concerned about their rights and obligatons under the law. The people have made the
declaration at the state agency authorized to implement the land use rights. Therefore, the
management of land change on the town increasingly tight.
2) Land management of the State in the Tu Son town has done in accordance with
the provisions of the Land Law and the documents guiding the implementaton of laws.
That has created an important legal framework for land users perform their land use rights.
Land users were concerned about their rights and obligatons under the law.

3) Results of the study showed that in Tu Son town land users mainly have done
4 land use rights. They are: the right to transfer land use right; inheritance land use right;
the right to donate the land use right and mortgage the land use right. Some land use rights
transactions do not declared procedures with state agencies, but not much. The main
cause of land users are not declared with state agencies when making land use rights is due
to the awareness of land use in compliance with the provisions of the land law in general
and the provisions on rights in particular land use is limited. On the other hands, the
issuance of certficates of land use rights has been slow while the paperwork required for
the implementation of land use rights in accordance with law.
4) Through research results in 02 wards and communes 1, 3 group proposed
solutions: complete mechanisms and policies to the people who exercise their
responsibilities and fulfill their obligatons to the State when exercising the use land right,
namely: solutions group policy mechanism, group organization and management solutions,
solutions to improve organization and strengthening land administration oficials at
all levels. On the other hand, the town and the province should continue to reform
administrative procedures for land users implement the land use right is convenient, fast.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt. Ở
Việt Nam, Nhà nước là đại diện cho nhân dân thực hiện quyền của chủ sở hữu trong
việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt toàn bộ đất đai trên lãnh thổ. Nhà nước giao
quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và ban hành các quy
định cụ thể để các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân dễ dàng thực hiện các quyền và
nghĩa vụ của người sử dụng đất. Trong Hiến pháp năm 1992, tại Điều 18 đã quy
định: Người được Nhà nước giao đất thì được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất
(QSDĐ) theo quy định của pháp luật. Cụ thể hoá Hiến pháp 1992, Luật Đất đai

1993, Luật sửa đổi một số điều Luật Đất đai 1998, 2001, 2003 và Luật Đất đai
2013 đã từng bước cụ thể hoá quy định này của Hiến pháp với xu thế là ngày càng
mở rộng các quyền cho người sử dụng đất. Việc “thị trường hoá”, “tiền tệ hoá”
quyền sử dụng đất ngày càng rõ nét và quyền của người sử dụng đất tương xứng
với nghĩa vụ kinh tế mà họ đã đóng góp cho xã hội, cho Nhà nước. Sự phát triển
này đã hình thành thị trường đất đai, hoà nhập vào nền kinh tế thị trường xã hội
chủ nghĩa, từng bước đồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân.
Luật Đất đai có những quy định về giao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
sử dụng và có những quy định để các tổ chức, cá nhân sử dụng đất dễ dàng thực
hiện các QSDĐ. Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện các QSDĐ ở các địa phương
vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết đó là (i) hiện tượng chuyển dịch QSDĐ và
chuyển đổi mục đích sử dụng trong nông nghiệp diễn ra tự phát; (ii) thị trường
giao dịch ngầm về đất đai còn chiếm tỷ lệ lớn. Giấy chứng nhận (GCN) QSDĐ là
điều kiện cần thiết cho hoạt động thị trường QSDĐ, nhưng nhiều người dân
không muốn nhận mà vẫn có thể giao dịch trên thị trường ngầm; (iii) mặc dù
không còn tham gia trực tếp vào sản xuất nông nghiệp nữa nhưng người dân vẫn
có tâm lý giữ lại đất hoặc bán QSDĐ để đi làm thuê cho người khác.
Thị xã Từ Sơn nằm cách trung tâm thành phố Bắc Ninh 13 km, cách Hà Nội
28 km. Với tốc độ đô thị hoá nhanh, giá đất ngày càng cao, việc thu hồi đất sản xuất
nông nghiệp đang gặp nhiều khó khăn. Trong giai đoạn gần đây thị xã đã chịu tác
động rất lớn của quá trình đô thị hoá và công nghiệp hoá. Quá trình chuyển dịch cơ
1


cấu kinh tế, phân bổ lại đất đai cho các nhu cầu phát triển cụm công nghiệp,
khu

2

công nghiệp, khu đô thị mới tập trung diễn ra rất mạnh. Các hoạt động liên
quan đến GCNQSDĐ có xu hướng ngày càng gia tăng mạnh. Tuy nhiên, trên thực tế
tnh trạng thực hiện các QSDĐ không đăng ký qua các cơ quan quản lý hoặc thực
hiện không đầy đủ các quy định của pháp luật trên địa bàn thị xã vẫn còn diễn ra khá
phổ biến. Để đánh giá thực trạng việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất
nhằm tìm ra những tồn tại và nguyên nhân tại sao để từ đó đề xuất giải pháp
nhằm đảm bảo quyền của người sử dụng đất cũng như góp phần giúp công tác
quản lý nhà nước về đất đai được tốt hơn tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh
giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc
Ninh”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Từ
Sơn nhằm tìm ra những tồn tại trong quá trình thực hiện các quyền của người sử
dụng đất.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần thực hiện đúng, đầy đủ các quyền
của người sử dụng đất.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Phạm vi không gian: đề tài được thực hiện trên địa bàn thị xã Từ Sơn.
- Số liệu thống kê được lấy trong giai đoạn 2010 - 2015
- Số liệu hiện trạng về điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội, tnh hình sử dụng
đất được điều tra trong năm 2015
- Phạm vi về nội dung nghiên cứu: theo Luật đất đai năm 2013, người sử
dụng đất có tất cả 8 quyền. Đề tài tập trung nghiên cứu 4 quyền được thực
hiện nhiều nhất trong giai đoạn 2010-2015 tại thị xã Từ Sơn đó là: quyền
chuyển nhượng, quyền tặng cho, quyền thừa kế và quyền thế chấp QSDĐ.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
- Góp phần hoàn thiện cơ sở lý luận về quản lý và thực hiện các quyền của
người sử dụng đất.
- Góp phần nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai, từ đó thúc đẩy phát
triển kinh tế xã hội của địa phương.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Quyền sở hữu
Bộ Luật Dân sự 2005 tại điều 164 khẳng định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định
của pháp luật…” (Quốc Hội nước CHXHCNVN, 2005). Sở hữu là việc tài sản, tư
liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ
giữa người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối
tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân,
các chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng,...). Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền
(Quốc Hội nước CHXHCNVN, 2005):
- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản
thuộc sở hữu của mình.
- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng
hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí
của mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền
sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này
thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
- Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản
của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện quyền
định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức: (i) Định đoạt số phận pháp lý
của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác thông qua
hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng cho, để thừa kế; (ii) Định đoạt số
phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn trong thực tế.
2.1.2. Quyền sở hữu về đất đai
Sở hữu đất đai được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng trong mọi

xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu đất đai cũng chỉ tồn tại ở
hai chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu công. Cũng có thể trong một chế
độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu hoặc là chế độ sở hữu công
cộng hoặc là chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, cũng có thể là sự đan xen của cả
4


hai chế độ sở hữu đó, trong đó có những hình thức phổ biến của một chế độ sở hữu
nhất định.

5


Ở Việt Nam chế độ sở hữu về đất đai cũng được hình thành và phát triển theo
những tến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của những hình
thái kinh tế - xã hội nhất định trong lịch sử. Quá trình hình thành chế độ và các hình
thức sở hữu đất đai ở Việt Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về đất đai được
xác lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau. Tuy nhiên,
quyền sở hữu toàn dân về đất đai chỉ được hình thành theo Hiến pháp 1959 và
được khẳng định là duy nhất từ Hiến pháp 1980 và sau đó được tiếp tục khẳng định
và củng cố trong Hiến pháp 1992. Tại Điều 17 Hiến pháp 1992 khẳng định: “Đất đai,
rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển,
thềm lục địa và vùng trời mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở
hữu toàn dân”, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp
luật (Điều 18, Hiến pháp 1992). Luật Đất đai 1993 (Luật Đất đai sửa đổi 1998,
2001) cũng đã thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy
định về đất đai của Hiến pháp. Luật Đất đai (1993, 1998, 2001) quy định các
nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước
thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý
hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ môi trường để phát

triển bền vững.
Luật Đất đai 2003 và Luật đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở
hữu đất đai” (Điều 5), “Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 6), “Nhà nước thực hiện
quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về
đất đai” (Điều 7, Luật Đất đai, 2003). Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân
về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả
nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước
thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử
dụng và quyền định đoạt (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013).
Quyền chiếm hữu đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc
phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn. Nhà
nước cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất
cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn, sự
chiếm hữu này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất
không thu tền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những trường hợp cụ thể
6


này, QSDĐ của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân) trên những thửa đất cụ thể. QSDĐ của Nhà nước và QSDĐ cụ thể của người
sử dụng tuy có ý

7


nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử
dụng và mức độ hưởng lợi. Như vậy nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo
quy định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã
hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho người

trực tếp sử dụng đất được hưởng lợi ích từ việc đầu tư trên đất (Nguyễn Đình
Bồng, 2006).
QSDĐ đai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ tài sản, tài
nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực hiện
quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn nhiều thành phần, Nhà
nước không thể tự mình trực tếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ chức cho
toàn xã hội
- trong đó có cả tổ chức của Nhà nước - sử dụng đất vào mọi mục đích. Như vậy,
QSDĐ lại được trích ra để giao về cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân) trên những thửa đất cụ thể; QSDĐ đai của Nhà nước trong trường hợp
này được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức
từ đất do đầu tư của Nhà nước mang lại.
Quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và
tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho
thuê đất, thu hồi đất, cấp GCNQSDĐ. Việc định đoạt số phận pháp lý của từng thửa
đất cụ thể liên quan đến QSDĐ, thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ; những quyền này là hạn chế theo từng
mục đích sử dụng, từng đối tượng sử dụng (Đào Trung Chính, 2007).
2.1.3. Quyền sử dụng đất
Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân
về đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy
hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên, với
các quyền năng đó, cũng không được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về
đất đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế. Chủ
sở hữu của đất đai là toàn dân, Nhà nước là người đại diện, còn mỗi người dân thực
hiện QSDĐ. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng liêng và
không thể chia cắt, chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là toàn dân, nhưng mỗi
người dân không phải là một chủ sở hữu của khối tài sản chung đó, không phải
là các đồng chủ sở hữu đối với đất đai. Nhưng người dân (tổ chức và cá nhân, hộ
8