Đánh giá thực trạng quản lý biến động đất đai tại quận long biên, thành phố hà nội giai đoạn 2011 2015

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN TIẾN DŨNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG QUẢN LÝ BIẾN ĐỘNG
ĐẤT ĐAI TẠI QUẬN LONG BIÊN, THÀNH PHỐ HÀ
NỘI GIAI ĐOẠN 2011 - 2015

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60 85 01 03

Người hướng dẫn khoa học:

TS. Đỗ Thị Đức Hạnh

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để
bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám
ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Nguyễn Tiến Dũng

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận
được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của
bạn bè, đồng nghiệp và gia đình. Cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn
sâu sắc tới cô giáo GVC.TS. Đỗ Thị Đức Hạnh đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công
sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ
môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận
tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ công chức, viên chức, lao
động hợp đồng tại Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Long Biên, Văn phòng đăng ký
đất đai Hà Nội – Chi nhánh quận Long Biên, UBND các phường và cán bộ địa chính các
phường trên địa bàn quận Long Biên đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá
trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều
kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận
văn./.

Hà Nội, ngày tháng năm 2016
Tác giả luận văn

Nguyễn Tiến Dũng

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan .....................................................................................................................
i Lời cảm ơn ........................................................................................................................
ii Mục lục ...........................................................................................................................
iii

Danh

mục

chữ

viết

tắt

...................................................................................................... vi Danh mục bảng
............................................................................................................... vii Danh mục hình
................................................................................................................ vii Trích yếu luận
văn ......................................................................................................... viii Abstract of
the thesis........................................................................................................ ix Phần 1.
Mở đầu ............................................................................................................... 1
1.1.
1

Tính cấp thiết của đề tài......................................................................................

1.2.
2

Mục tiêu nghiên cứu ...........................................................................................

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................ 2

Phần 2. Tổng quan tài liệu ............................................................................................. 3
2.1.
gắn

Một số vấn đề lý luận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản
liền với đất .......................................................................................................... 3

2.1.1.
3

Quyền sử dụng đất ..............................................................................................

2.1.2.
5

Quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.................................................................

2.2.
6

Khái quát về công tác quản lý biến động đất đai ................................................

2.2.1.
6

Quản lý biến động về quyền sử dụng đất ở nước ta dưới chế độ cũ...................

2.2.2.
liền

Quản lý biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn
với đất theo chính quyền cách mạng cho tới nay. .............................................. 8

2.3.
2.3.1.
15

Quy định chung về đăng ký biến động đất đai ................................................. 15
Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu..................................................................

3


2.3.2.
liền

Đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn
với đất ............................................................................................................... 17

2.3.3.

Vai trò của việc đăng ký biến động đối với công tác quản lý biến động
về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. ..........................
20

2.4.

Trình tự, thủ tục đăng ký biến động khi thực hiện quyền của người sử
dụng đất ............................................................................................................ 21

2.5.

Kinh nghiệm của các nước trên thế giới về đăng ký đất đai và tài sản
gắn liền với đất ................................................................................................ 27

4


2.5.1.

Kinh nghiệm của Australia ............................................................................... 27

2.5.2.

Kinh nghiệm của Anh ....................................................................................... 28

2.5.3.

Kinh nghiệm của Hoa Kỳ ................................................................................. 29

2.5.4.

Kinh nghiệm của Scotland................................................................................ 30

2.5.5.

Kinh nghiệm của Hà Lan .................................................................................. 31

2.6.

Thực tiễn công tác quản lý biến động đất đai ở việt nam và những vấn
đề đặt ra ............................................................................................................
31

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu .......................................................... 34
3.1.

Địa điểm nghiên cứu......................................................................................... 34

3.2.

Thời gian nghiên cứu ........................................................................................ 34

3.3.

Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................... 34

3.4.

Nội dung nghiên cứu ........................................................................................ 34

3.4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của quận Long Biên .................................. 34

3.4.2.

Tình hình quản lý đất đai tại quận Long Biên .................................................. 34

3.4.3.
34

Kết quả đăng ký biến động đất đai tại cơ quan Nhà nước quận Long Biên ............

3.4.4.

Kết quả điều tra biến động thực tế tại quận Long Biên năm 2015 ................... 34

3.4.5.

Đánh giá về quản lý biến động đất đai trên địa bàn quận Long Biên............... 35

3.4.6.

Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý biến động đất đai trên địa
bàn trong thời gian tới ...................................................................................... 35

3.5.

Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 35

3.5.1.
35

Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp .................................................

3.5.2.
35

Phương pháp chọn điểm điều tra ......................................................................

3.5.3.
35

Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ................................................................

3.5.4.

Phương pháp phân tích, xử lý số liệu ............................................................... 36

3.5.5.

Phương pháp so sánh ........................................................................................ 36

3.5.6.

Phương pháp đánh giá ...................................................................................... 36

Phần 4. Kết quả và thảo luận....................................................................................... 37
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận long biên ................................... 37

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 37

4.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................. 39
4


4.1.3.

Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội......................................... 44

4.2.

Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn quận ..................................................... 45

4.2.1.

Tình hình quản lý sử dụng đất quận Long Biên ............................................... 45

4.2.2.

Hiện trạng sử dụng đất quận Long Biên năm 2015 .......................................... 47

5

4.2.3.

Kết quả đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn
liền với đất của quận Long Biên ....................................................................... 51

4.3.

Kết quả đăng ký biến động đất đai tại cơ quan nhà nước ở quận Long
Biên................................................................................................................... 53

4.3.1.

Biến động đất đai đăng ký tại cơ quan Nhà nước ở quận Long Biên ............... 53

4.3.2.

Kết quả đăng ký biến động năm 2015 tại khu vực điều tra ........................ 57

4.4.

Kết quả điều tra biến động thực tế tại quận Long Biên năm 2015 .................. 58

4.4.1.

Kết quả điều tra hộ gia đình, cá nhân............................................................ 58

4.4.2.

Kết quả chính lý biến động tại cơ quan nhà nước ............................................ 60

4.4.3.

Kết quả điều tra cán bộ địa chính .................................................................. 64

4.5.

Đánh giá về quản lý biến động đất đai trên địa bàn quận Long Biên............... 65

4.5.1.

Về quy trình đăng ký biến động ....................................................................... 65

4.5.2.

Về biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất ................................................................................................ 66

4.6.

Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý biến động đất đai trên địa
bàn trong thời gian tới ...................................................................................... 68

4.6.1.

Giải pháp chung ................................................................................................ 68

4.6.2.

Giải pháp cụ thể ................................................................................................ 69

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ...................................................................................... 70
5.1.

Kết luận............................................................................................................. 70

5.2.

Kiến nghị .......................................................................................................... 71

Tài liệu tham khảo .......................................................................................................... 72
Phụ lục .......................................................................................................................... 73

5


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BTNMT

Bộ Tài nguyên và Môi trường

BTC-BTNMT

Bộ Tài chính - Bộ Tài nguyên Môi trường

ĐKTK

Đăng ký thống kê

ĐKBĐ

Đăng ký biến động

GCN

Giấy chứng nhận QH

Quốc hội
TCĐC

Tổng cục Địa chính

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

UBND

Ủy ban nhân dân

6


DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1.

Quy trình đăng ký biến động theo quy định của pháp luật ........................ 21

Bảng 4.1.

Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 của quận Long Biên............................. 48

Bảng 4.2.

Tổng hợp số liệu về cấp GCN quyền sử dụng đất quận Long Biên ......... 51

Bảng 4.3.

Kết cấp GCN quyền sử dụng đất ở tại các phường trên địa bàn
quận Long Biên (tính đến tháng 12 năm 2015)......................................... 52

Bảng 4.4.

Kết quả đăng ký đăng ký biến động giai đoạn 2011-2015 ........................ 53

Bảng 4.5.

Kết quả đăng ký biến động tại quận ........................................................... 55

Bảng 4.6.

Kết quả đăng ký biến động đất đai trên toàn quận Giai đoạn 2011 2015 ........................................................................................................... 56

Bảng 4.7.

Tình hình đăng ký biến động tại các phường lựa chọn điều tra trên

địa bàn quận Long Biên năm 2015 ............................................................ 57

Bảng 4.8.

Tổng hợp kết quả điều tra hộ gia đình, cá nhân về biến động đất
đai tại quận Long Biên ............................................................................... 58

Bảng 4.9.

Tổng hợp kết quả điều tra hộ gia đình, cá nhân về biến động đất
đai tại quận Long Biên theo từng tiêu chí .................................................. 59

Bảng 4.10. Kết quả chỉnh lý biến động trên bản đồ địa chính năm 2015 .................... 60
Bảng 4.11. Kết quả chỉnh lý biến động trên sổ địa chính năm 2015 tại Chi
nhánh văn phòng đăng ký đất đai .............................................................. 61
Bảng 4.12. Kết quả chỉnh lý biến động trên sổ mục kê năm 2015............................... 61
Bảng 4.13. Kết quả chỉnh lý biến động sổ đăng ký biến động năm 2015 Tại Chi
nhánh văn phòng ĐK ................................................................................. 62
Bảng 4.14. Phân loại tình hình quản lý biến động tại quận.......................................... 63
Bảng 4.15. Kết quả điều tra cán bộ địa chính về biến động đất đai tại quận
Long Biên .................................................................................................. 64

DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ vị trí địa lý quận Long Biên.................................................................. 37
Hình 4.2. Cơ cấu sử dụng đất năm 2015 quận Long Biên .............................................. 48

vii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN

Tên luận văn: “Đánh giá thực trạng quản lý biến động đất đai tại Quận Long
Biên, thành phố Hà Nội giai đoạn 2011 – 2015”
Tác giả: Nguyễn Tiến Dũng
Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60 85 01 03

Giáo viên hướng dẫn: GVC.TS. Đỗ Thị Đức Hạnh
1.Mục đích nghiên cứu
Đánh giá thực trạng công tác quản lý các biến động đất đai diễn ra tại Quận
Long Biên, thành phố Hà Nội giai đoạn 2011-2015.
Đề xuất các biện pháp góp phần để công tác quản lý biến động đất đai ngày
một có hiệu quả.
2. Phương pháp nghiên cứu
Các phương pháp nghiên cứu được sử dụng là: (1) Phương pháp điều tra
thu thập số liệu: Phương pháp này sử dụng trong điều tra, thu thập số liệu, tài liệu,
thông tin cần thiết phục vụ cho mục đích nghiên cứu. (2) Phương pháp chọn điểm điều
tra: Lựa chọn khu vực điển hình trên địa bàn quận có biến động đất đai để điều tra. (3)
Phương pháp phân tích, xử lý số liệu: Phân tích, xử lý số liệu sau khi thu thập các tài
liệu có liên quan. (4) Phương pháp tổng hợp: Tổng hợp các kết quả quản lý công tác
đăng ký biến động trên địa bàn. (5) Phương pháp so sánh: So sánh số liệu theo khu vực
điều tra và mốc thời gian. (6) Phương pháp đánh giá: Đánh giá các mức độ chỉnh lý
biến động trên các tài liệu địa chính.
3 Kết quả nghiên cứu
Qua quá trình điều tra, nghiên cứu đã thu về được một số kết quả như: Điều
kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội; Thực trạng đăng ký biến động đất đai tại cơ quan Nhà
nước tại quận Long Biên giai đoạn 2011 – 2015 gồm các loại biến động như: chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, tặng cho quyền sử dụng đất, thừa kế quyền sử dụng
đất, thế chấp, xóa thế chấp, chuyển mục đích quyền sử dụng đất và đính chính thông
tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như: họ tên, địa chỉ, số tờ, số thửa, diện

tích, kích thước, công trình nhà ở... Kết quả chỉnh lý biến động của cơ quan Nhà nước
được đánh giá trên mức độ chỉnh lý biến động của 4 loại hồ sơ địa chính gồm: sổ địa
chính, bản đồ địa chính, sổ mục kê, sổ đăng ký biến động.

8


ABSTRACT OF THE THESIS
Thesis title: “Evaluating the management of the land changes in Long Bien
District of Hanoi between 2011 and 2015”
Author: Nguyen Tien Dung
Specialized: Land Management

Code: 60 85 01 03

Instructors: Dr. Main Lecturer. Do Thi Duc Hanh
1. Research purposes
Assessment of the status of the management of the land changes taking place
in
Long Bien District, Hanoi 2011-2015.
Recommendation of measures to contribute to the management of land change
more and more effective.
2. Research Methods
The research methods used are: (1) Survey methods of data collection: The
method used in the survey, collecting data, documents and information necessary for
the purpose of research. (2) Method of selecting EAs: Selection of typical areas in
the district with land changes to investigate. (3) Method of analysis, data processing:
Analysis and processing of data after gathering the relevant documentation. (4)
Integrated approach: Synthesis of the management results of registration of changes in
the locality. (5) Comparative method: Comparing regional data surveys and

timelines. (6) Evaluation methods: Assess the degree of adjustment of changes in the
cadastral documents.
2. Kết quả nghiên cứu
The investigation and research process has earned the following results: Natural
economic, social conditions; Current status of land change registration in Long Bien
District between 2011 and 2015, including: the transfer of land use right, the
donation of land use right, the inheritance mortgage and mortgage deletion of land use
right, the change of the purpose of land use right and correction of information on
the certificate of land use right, such as: name, address, number of sheets, parcel
number, area, size, residential buildings... The result of the adjustment of the land
change in the Government Agency; the result of the adjustment of the land change of
the Government Agency is evaluated on the level of the adjustment of the land change
for the four types of cadastral records including cadastral book and cadastral map,
statistical book, land change record.
9


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Quận Long Biên, thành phố Hà Nội được thành lập và chính thức đi vào
hoạt động ngày 01/01/2004 theo Nghị định số 132/2003/NĐ-CP ngày
06/11/2003 của Chính phủ; quận có 14 phường được tách ra từ huyện Gia Lâm
cũ, quận có vị trí chiến lược, quan trọng về chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội của
thành phố Hà Nội. Nơi đây có các tuyến đường giao thông quan trọng như
đường sắt, đường bộ, đường thuỷ, đường không nối liền với các tỉnh phía bắc,
phía đông bắc của đất nước.
Chính những yếu tố thuận lợi như vậy thúc đẩy quận Long Biên phát triển
nhanh, mạnh và bền vững về kinh tế - xã hội. Do chịu tác động rất lớn của quá
trình mở rộng đô thị hoá, công nghiệp hoá, nhu cầu thị trường chuyển quyền sử
dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội có xu hướng ngày càng gia tăng.

Công tác quản lý và sử dụng đất của quận còn nhiều vướng mắc, trở ngại đang
cần được khắc phục, quá trình sử dụng đất và tình hình chuyển nhượng quyền
sử dụng đất diễn ra hết sức phức tạp. Điều này đã tạo ra trở ngại rất lớn trong
công tác quản lý Nhà nước về đất đai.
Để quản lý đất đai có hiệu quả đòi hỏi việc nắm bắt, cập nhật thông
tin phải được thực hiện đầy đủ và phản ánh đúng thực trạng sử dụng đất thông
qua đăng ký, chỉnh lý, cập nhật biến động đất đai trên hệ thống hồ sơ tài liệu địa
chính. Mọi biến động đều phải thực hiện theo trình tự thủ tục và phải đăng ký để
cập nhật những thay đổi làm cơ sở bảo đảm quyền lợi và nghĩa vụ hợp pháp của
các chủ thể có liên quan, tạo điều kiện để Nhà nước hoạch định chính sách và
phát triển. Vì vậy công tác cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai là một trong
những nhiệm vụ cần thiết, thường xuyên được UBND Quận Long Biên, thành
phố Hà Nội cũng như các phường quan tâm và chỉ đạo thực hiện nhằm tăng
cường thực hiện chức năng quản lý Nhà nước về sử dụng đất đai ngày càng
chính xác hơn.
Tuy nhiên thực tế, công tác cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai hiện nay
trên địa bàn Quận Long Biên, thành phố Hà Nội còn gặp nhiều khó khăn bất cập
1


xuất phát từ nhiều nguyên nhân, bao gồm cả nguyên nhân chủ quan và khách
quan. Vậy để thực hiện quản lý biến động một cách hiệu quả, nhằm củng cố
công

2


tác quản lý đất đai làm cơ sở cũng chắc cho quản lý đất đai thường xuyên; xuất
phát từ tình hình trên, tôi thực hiện đề tài “Đánh giá thực trạng quản lý
biến động đất đai tại Quận Long Biên, thành phố Hà Nội giai đoạn 2011 - 2015

”
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá thực trạng công tác quản lý các biến động đất đai diễn ra tại
Quận Long Biên, thành phố Hà Nội giai đoạn 2011-2015.
- Đề xuất các biện pháp góp phần để công tác quản lý biến động đất đai
ngày một có hiệu quả.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Phạm vi không gian: giới hạn với các thửa đất nằm trong ranh giới hành
chính quận Long Biên và biến động sử dụng đất do thực hiện các quyền của
người sử dụng đất. Việc thực hiện đăng ký biến động đất đai chỉ được người sử
dụng đất thực hiện trong các trường hợp: chuyển đổi, chuyển nhượng, chuyển
mục đích sử dụng đất, tặng cho, thừa kế, thế chấp, cho thuê quyền sử dụng đất.
- Phạm vi thời gian: nghiên cứu thực hiện đối với các biến động diễn ra
trong giai đoạn 2011 – 2015.
1.4. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
Ý nghĩa khoa học: cung cấp những đánh giá về thực trạng quản lý biến
động đất đai tại cơ quan Nhà nước trên địa bàn quận Long Biên, thành phố Hà
Nội trong giai đoạn 2011 - 2015.
Ý nghĩa thực tiễn: góp phần làm rõ thực trạng cập nhật và chỉnh lý biến
động đất đai vào tài liệu hồ sơ địa chính tại cơ quan quản lý đất đai; làm cơ sở
bổ sung về việc thực hiện chức năng quản lý đất đai thường xuyên tại cấp quận
và cấp phường.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU
TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
2.1.1. Quyền sử dụng đất

Hiến pháp 1980 của nước ta quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân,
Nhà nước vừa là đại diện chủ sở hữu vừa là chủ quản lý. Trong giai đoạn này
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất chưa được quan tâm thỏa đáng, pháp
luật mới chỉ chú trọng đến lợi ích của Nhà nước mà chưa có giải pháp nào cho
quyền lợi của người sử dụng đất (Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam, 1980).
Ngày 29/12/1987 Quốc hội thông qua Luật Đất đai gồm 6 chương 57
điều, đây là bước khởi đầu cho việc xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước và
người sử dụng đất. Luật đã có quy định cụ thể quyền lợi và nghĩa vụ của
người sử dụng đất, với những quy định này chế định về quyền sử dụng được
hình thành. Nó được xác lập trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân, quyền
sử dụng đất được Nhà nước ghi nhận như là một hình thức thể hiện của chủ sử
dụng mà Nhà nước là đại diện. Nhà nước giao đất ghi nhận cho các tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất để khai thác công dụng và hưởng hoa
lợi, lợi tức từ đất đai. Khi nước ta chuyển đổi nền kinh tế sang nền kinh tế thị
trường, dưới sự tác động của cơ chế thị trường nhu cầu đất đai ngày càng nhiều
và trở nên bức xúc. Trong khi Nhà nước vừa không chú trọng đến các yếu tố
kinh tế của đất, vừa nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai dưới
mọi hình thức tạo nên một lực cản cho sự vận động, chuyển dịch của quyền sử
dụng đất làm kìm hãm sự phát triển kinh tế của đất nước. Nhận thấy điều này
Nhà nước đã ban hành Hiến pháp
1992, Luật Đất đai 1993 đánh dấu một mốc lịch sử quan trọng trong việc quyết
định quyền của người sử dụng đất. Điều 17, Hiến pháp năm 1992 của nước Cộng
hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định rõ: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn
nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng
trời, phần vốn và tài sản do nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp; công trình thuộc
các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao,
4

quốc phòng, an ninh cùng các tài tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà
nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”. Điều 1, Luật Đất đai 1993 chỉ rõ: “Đất đai
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý”. Theo đó người sử
dụng đất có 5

5


quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp. Như vậy
một mặt pháp luật tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước thống nhất quản lý, mặt khác thừa nhận và bảo vệ quyền sử dụng đất hợp
pháp của người chủ sử dụng đất. Tuy nhiên việc thực hiện các quyền này không
hoàn toàn tự do mà phải tuân thủ những điều kiện Nhà nước đặt ra. Như vậy
quyền sử dụng đất được mở rộng hơn và cũng tạo điều kiện cho các giao dịch
về đất đai, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.
Luật Đất đai 2003 tiếp tục khẳng định: “Nhà nước đại diện chủ sở hữu
toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai”. Nhà nước giữ quyền định
đoạt cao nhất đối với đất đai bằng những quyền năng cụ thể: quyết định
mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử
dụng đất, kế hoạch sử dụng đất (sau đây gọi chung là quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất); quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; quyết định
giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
định giá đất. Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai
thông qua các chính sách tài chính về đất đai như: thu tiền sử dụng đất,
tiền thuê đất; thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng
đất; điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử
dụng đất mang lại. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất
thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối
với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người
sử dụng đất. Khoản 1, Điều 106, Luật Đất đai 2003 quy định người sử dụng

đất có 9 quyền bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, thế chấp, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng
đất.
Ngày 29/11/2013 Quốc Hội thông qua Luật Đất đai số 45/2013/QH13 có
hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2014 quy định về chế độ sở hữu đất đai,
quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về
đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai,
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của
nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Theo đó, Nhà nước tiếp tục khẳng
định và nhấn mạnh “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ
sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử
6


dụng đất theo quy định”. Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất...

7


Theo Điều 167 của Luật Đất đai 2013 người sử dụng đất có 8 quyền
riêng cụ thể là: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất.
Đất đai luôn là lĩnh vực nhạy cảm, vậy nên hệ thống pháp luật liên quan
tới đất đai càng chặt chẽ sẽ góp phần quản lý hữu hiệu hơn nguồn tài
nguyên đặc biệt quan trọng của quốc gia, đồng thời giải quyết được căn bản
những mâu thuẫn phát sinh liên quan tới đất đai trong thời kỳ mới.
2.1.2. Quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
Gắn liền với quyền sử dụng đất là quyền sở hữu tài sản trên đất như:
Nhà ở, rừng cây, cây lâu năm, các công trình xây dựng khác… mà phổ biến

nhất là nhà ở. Ở nước ta hiện nay, việc ghi nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền
với đất được thể hiện trên cùng một giấy chứng nhận với quyền sử dụng đất và
chưa mang tính bắt buộc. Do vậy, ngay từ đầu người sử dụng đất hầu như
không đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, một bộ phận nhỏ có
đăng ký ở hạng mục nhà ở, còn các hạng mục khác như rừng cây, cây lâu năm
không được người sử dụng quan tâm đăng ký quyền sở hữu. Nhà ở là nhu cầu
tất yếu gắn liền với cuộc sống của con người, được coi là tài sản có giá trị với
chủ sở hữu. Việc có nhà ở của người dân là chính đáng do đó Nhà nước đã xây
dựng Pháp lệnh nhà ở năm 1991 quy định về các quyền của công dân về nhà ở.
Điều 15, Pháp lệnh nhà ở năm 1991, quy định quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất và chủ sở hữu nhà ở: “Nhà nước, tổ chức xã hội, tổ
chức kinh tế, cá nhân có quyền sở hữu nhà ở được tạo lập hợp pháp thông
qua việc xây dựng, cải tạo, mua, nhận thừa kế, tặng cho và các hình thức khác
theo quy định của pháp luật”.
Luật nhà ở 2005 được Quốc hội khóa XI ban hành ngày 29/11/2005 quy
định về sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng, giao dịch về nhà ở và
quản lý nhà nước về nhà ở.
“Công dân có quyền có chỗ ở thông qua việc tạo lập nhà ở hợp pháp
hoặc thông qua việc thuê, mượn, ở nhờ nhà ở theo quy định của pháp luật.
Người tạo lập nhà ở hợp pháp có quyền sở hữu đối với nhà ở đó”. “Chủ sở hữu
nhà ở là tổ chức, cá nhân tạo lập hợp pháp nhà ở; trường hợp chủ sở hữu nhà
ở có yêu cầu thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền
8


sở hữu đối với nhà ở cho họ” (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam, 2005).

9

Mặt khác, Luật cũng quy định về quyền được bảo hộ nhà ở, được cấp
giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và chính sách phát triển nhà ở. Nhà nước
có chính sách về quy hoạch, đất đai, tài chính, tín dụng; về nghiên cứu ứng dụng
công nghệ và vật liệu xây dựng mới; về thị trường bất động sản nhà ở và thực
hiện công khai, minh bạch thủ tục hành chính để tạo điều kiện cho tổ chức, cá
nhân tham gia phát triển nhà ở theo quy định của pháp luật.
2.2. KHÁI QUÁT VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI
2.2.1. Quản lý biến động về quyền sử dụng đất ở nước ta dưới chế độ cũ
a. Thời phong kiến
Sau khi thoát khỏi sự đô hộ của phong kiến phương Bắc, việc xây dựng
đất nước và bảo vệ nền độc lập của dân tộc là nhu cầu bức thiết được đặt ra đối
với các triều đại phong kiên Việt Nam từ thế kỉ XI đến thế kỉ XV. Các triều đại Lý
– Trần mới chỉ sử dụng một số hình thức quản lý ruộng đất thô sơ, chưa phải
hình thức đo đạc ruộng đất định kỳ (Trương Hữu Quýnh, 2004).
Thời vua Minh Mạng, sổ địa bộ được lập trên cơ sở đo đạc đất đai dưới
sự chứng kiến của đầy đủ chức sắc trong làng, Chánh tổng, Tri huyện, điền chủ.
Sự điều chỉnh được quy định chặt chẽ. Căn cứ vào đơn thỉnh nguyện của điền
chủ (khi thừa kế, cho, bán hoặc từ bỏ quyền), quan phủ, huyện phải xem xét
ngay tại chỗ, rồi trình lên quan Bố chánh phê chuẩn, sau đó mới ghi vào sổ
địa bộ (Lê Đình Thắng và Đỗ Đức Đôi, 2000).
Như vậy, việc quản lý đất đai nói chung, quản lý biến động quyền sử
dụng đất nói riêng ở thời phong kiến đã được tiến hành từ rất sớm. Tuy
nhiên, chứng tích về việc điều chỉnh (chỉnh lý biến động) những thay đổi
liên quan tới quyền của người sử dụng đất còn lưu lại được chỉ là hệ thống
số địa bạ thời Gia Long và sổ địa bộ thời vua Minh Mạng.
b. Thời Pháp thuộc
Trong gần 100 năm Pháp thuộc, người Pháp đã đưa kỹ thuật mới vào lĩnh
vực địa chính. Hệ thống pháp luật đất đai của Pháp đã thay thế luật Gia Long. Hệ
thống bản đồ địa chính được đo vẽ lại và giấy chứng nhận (bằng khoán điền

thổ) được sử dụng thay cho sổ địa bạ ở khu vực đô thị. Pháp triển khai các
chế độ đăng ký đất đai khác nhau cho từng miền.

1
0


Tại Nam kỳ, chế độ quản thủ địa bộ được áp dụng để quản lý đất đai của
dân bản xứ từ cuối thế kỉ XIX, trên cơ sở kế thừa và điều chỉnh địa bộ thời Minh

1
1


Mạng. Sổ địa bộ ghi nhận thêm thông tin về các chứng thư chuyển quyền, lập
quyền, hủy quyền và án tòa; đồng thời có bản đồ giải thửa được lập kèm theo.
Trích lục địa bộ được cấp cho điền chủ (Lê Đình Thắng và Đỗ Đức Đôi, 2000).
Pháp ban hành sắc lệnh 1925 ngày 21/7/1925 quy định chế độ điền thổ thay
thế chế độ địa bộ và chế độ để đương, áp dụng tại Nam kỳ và các nhượng địa
của Pháp tại Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng. Mỗi lô đất của từng chủ đất (với thông
tin cụ thể về tên chủ sở hữu, diện tích, vị trí, giáp ranh, quyền liên quan...) được
thể hiện trên một trang của sổ điền thổ. Chủ đất được cấp bằng khoán điền thổ
sau khi đăng ký.
Tại Trung kỳ, hoạt động đăng ký đất đai áp dụng theo chế độ quản thủ địa
chính từ những năm 1930, với hồ sơ được lập gồm: bản đồ giải thửa, sổ địa bộ,
sổ điền chủ và tài chủ hộ (Lê Đình Thắng và Đỗ Đức Đôi, 2000). Thủ tục tiến hành
khá chặt chẽ, nhân viên địa chính và các Hội đồng phân ranh, cắm mốc giới thực
hiện việc phân ranh, cắm mốc giới đất và vẽ lược đồ giải thửa, đối chiếu với giấy
tờ sở hữu do chủ đất xuất trình. Bản đồ giải thửa có đánh số và tính diện tích cho
các thửa đất. Hồ sơ phải được công sứ phê duyệt và được công khai trong 02

tháng, sau đó mới được chuyển về Sở Quản thụ địa chính để lập sổ địa bộ chính
thức.
Tại Bắc kỳ, hoạt động đăng ký đất đai được áp dụng theo chế độ điền thổ
do Sắc lệnh ngày 29/3/1939 quy định. Hồ sơ sau khi đo đạc, đăng ký bao gồm:
bản đồ giải thửa, sổ địa chính, sổ điền chủ, mục lục các thửa, mục lục điền chủ
và sổ khai báo ghi các biến động.
c. Giai đoạn 1954 – 1975 ở miền Nam
Sau năm 1954, đất nước ta bị chia cắt. Chính quyền Việt Nam Cộng hòa
có thực hiện một số cải cách trong hoạt động quản lý đất đai. Theo đó, tại miền
Nam tồn tại song song hai chế độ đăng ký đất đai:
Một là Tân chế độ điền thổ theo Sắc lệnh 1925. Chế độ này được ưu tiên
triển khai mạnh mẽ do tính hiệu quả trong việc quản lý đất đai. Hệ thống hồ sơ
thiết lập theo chế độ này bao gồm: bản đồ giải thửa chính xác, sổ điền thổ
lập theo đơn vị bất động sản, sổ mục lục lập theo tên chủ ghi số hiệu tất cả các
thửa đất, hệ thống phiếu tra cứu tên chủ sở hữu theo bảng chữ cái, hệ thống hồ
sơ bất động sản lập cho từng bằng khoán. Hồ sơ được lập thành 02 bộ, chủ sở
hữu mỗi lô đất được cấp một bằng khoán điền thổ.
1
2


Hai là chế độ quản thủ điền địa. Tương tự như chế độ điền thổ áp dụng tại
Bắc kỳ thời Pháp thuộc, như là giải pháp tạm thời đáp ứng nhu cầu cấp
thiết

1
3