Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố hà tĩnh giai đoạn 2011 2013
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (940.78 KB, 121 trang )
i
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
NGUYỄN THỊ DIỆU THÚY
"NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT
Ở TRÊM ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ TĨNH GIAI ĐOẠN 2011 2013"
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
THÁI NGUYÊN - 2014
ii
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
NGUYỄN THỊ DIỆU THÚY
" NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT
Ở TRÊM ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ TĨNH GIAI ĐOẠN 2011 2013"
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thế Huấn
THÁI NGUYÊN - 2014
i
LỜI CAM ĐOAN
- Tôi xin cam đoan ràng đây là công trình nghiên cứu do tôi trực tiếp
thực hiện dưới sự hướng dẫn của GS.TS Nguyễn Thế Huấn - giảng viên
trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên; Những số liệu và kế quả nghiên cứu
trong luận văn này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ ở một
học vị nào
- Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã
được chỉ rõ nguồn gốc. Nếu sau tôi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN
Nguyễn Thị Diệu Thúy
ii
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự quan tâm
giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều tập thể, cá nhân đã tạo điều
kiện thuận lợi để tôi hoàn thành luận văn này
Lời đầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn GS.TS Nguyễn Thế Huấn - giảng viên
trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt
thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo khoa
Quản lý Tài nguyên, Phòng đào tạo Sau đại học, trường Đại học Nông Lâm
Thái Nguyên đã tạo điều kiện cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn ban lãnh đạo các cấp, các ngành: UBND thành
phố Hà Tĩnh, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Tĩnh, Phòng TN&MT thành
phố Hà Tĩnh.
Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các cán bộ, đồng nghiệp và bạn bè đã
giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài.
Cuối cùng tôi xin cảm ơn gia đình, người thân đã động viên, tạo điều kiện
giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài này.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN
Nguyễn Thị Diệu Thúy
3
MỤC LỤC
MỤC LỤC ....................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC CHỬ VIẾT TẮT ........................................................... vi
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ......................................................................... 1
2. Mục tiêu của đề tài. ................................................................................. 2
2.1 Mục tiêu tổng quát ................................................................................. 2
2.2 Mục tiêu cụ thể ................................................................................... 3
3. Yêu cầu. .................................................................................................... 3
4. Ý nghĩa của đề tài .................................................................................... 3
4.1. Ý nghĩa khoa học............................................................................... 3
4.2. Ý nghĩa thực tiễn ............................................................................... 3
CHƯƠNG I ...................................................................................................... 4
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU....................................................... 4
1.1 Cơ sở khoa học ...................................................................................... 4
1.1.1 Khái quát chung về giá đất ............................................................. 4
1.1.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất ................................................ 7
1.1.3. Địa tô là một trong những căn cứ hình thành giá đất ................. 7
1.1.4 Lãi suất ngân hàng .......................................................................... 9
1.1.5. Quan hệ cung cầu ........................................................................ 10
1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất .................................................... 13
1.2.1. Yếu tố thông thường .................................................................... 13
1.2.2. Yếu tố khu vực .............................................................................. 18
1.2.3. Yếu tố cá biệt ................................................................................ 19
1.3. Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất .......................................... 20
1.3.1. Nguyên tắc thay thế...................................................................... 21
1.3.2. Nguyên tắc thu lợi ........................................................................ 21
1.3.3. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất ............................................. 22
1.3.4. Nguyên tắc thù lao tăng dần, giảm dần ...................................... 22
1.3.5. Nguyên tắc cạnh tranh................................................................. 22
1.3.6. Nguyên tắc đóng góp.................................................................... 23
1.3.7. Nguyên tắc biến động................................................................... 23
1.3.8. Nguyên tắc hòa hợp ..................................................................... 23
1.3.9. Nguyên tắc ưu tiên cho đất đai .................................................... 23
1.4. Các phương pháp định giá đất.......................................................... 24
1.4.1. Phương pháp so sánh trực tiếp.................................................... 24
1.4.2. Phương pháp thu nhập ................................................................ 25
1.4.3. Phương pháp chiết trừ ................................................................. 26
1.4.4. Phương pháp thặng dư ................................................................ 26
1.4.5. Phương pháp chi phí.................................................................... 27
4
1.5. Cơ sở thực tiễn.................................................................................... 27
1.5.1 Tổng quan thị trường đất đai ....................................................... 27
1.5.2. Thị trường đất đai trên thế giới ................................................... 28
1.5.3. Thị trường đất đai Việt Nam........................................................ 30
1.5.4. Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam ........................ 35
1.5.5. Đặc điểm của thị trường đất đai Việt Nam trong những năm vừa
qua........................................................................................................... 40
1.5.6. Xu thế biến động giá đất ở Thành phố Hà Tĩnh ........................ 41
1.6. Cơ sở pháp lý ...................................................................................... 42
CHƯƠNG 2.................................................................................................... 45
ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......... 45
2.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................... 45
2.2. Địa điểm tiến hành. ............................................................................ 45
2.3. Nội dung nghiên cứu ........................................................................... 45
2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại thành phố Hà Tĩnh. ....... 45
2.3.2. Tình hình sử dụng và quản lý đất đai của thành phố Hà Tĩnh
giai đoạn 20092011 .......................................................................................................... 45
2.3.3. Giá đất ở quy định chung trong phạm vi cả nước và địa bàn
TPHT ...................................................................................................... 45
2.3.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn
thành phố Hà
Tĩnh.......................................................................................................... 45
2.3.5. Đề xuất một số giải pháp ............................................................. 45
2.4. Phương pháp nghiên cứu................................................................... 45
2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu ........................................ 46
2.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu.......................................... 46
2.4.3. Phương pháp điều tra dữ liệu thị trường theo mẫu phiếu......... 48
2.4.4. Phương pháp xử lý, tổng hợp, phân tích số liệu ........................ 48
CHƯƠNG 3.................................................................................................... 49
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................................... 49
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại Thành phố Hà Tĩnh ............ 49
3.1.1. Vị trí địa lý .................................................................................... 49
3.1.2. Địa hình ........................................................................................ 49
3.1.3. Khí hậu ......................................................................................... 50
3.2. Điều kiện kinh tế - xã hội và cơ sở hạ tầng ...................................... 50
3.2.1. Điều kiện kinh tế - xã hội ............................................................ 50
3.2.2. Điều kiện cơ sở hạ tầng ............................................................... 51
3.3. Tình hình sử dụng, quản lý đất đai trên địa bàn tp. Hà Tĩnh ....... 52
3.3.1. Tình hình sử dụng đất đai ........................................................... 52
3.3.2. Tình hình cấp GCN quyền SDĐ tại thành phố Hà Tĩnh. .......... 54
5
3.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành
phố
Hà Tĩnh........................................................................................................ 56
6
3.4.1. Giá đất ở quy định chung trong phạm vi cả nước. ..................... 56
Nguồn: Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 ........................ 57
3.4.2. Giá đất quy định trên địa bàn Thành phố Hà Tĩnh ................... 57
3.4.3. Ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất ............................... 60
3.4.4. Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất ...................................... 64
3.4.5. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất ...... 68
3.4.6. Ảnh hưởng khả năng sinh lời của thửa đất đến giá đất ........... 69
3.4.7. Ảnh hưởng của thu nhập và tăng dân số đến giá đất ............... 69
3.4.8. Ảnh hưởng của quy hoạch đến giá đất ....................................... 70
3.5. Đề xuất một số giải pháp ................................................................... 71
KẾT LUẬN .................................................................................................... 74
1. Kết luận .................................................................................................. 74
2. Kiến nghị ................................................................................................ 74
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 76
7
DANH MỤC CÁC CHỬ VIẾT TẮT
Ký hiệu
NĐ
CP
Chú giải
: Nghị định
: Chính phủ
TW
: Trung ương
UBND
: Ủy ban nhân dân
QĐ-UBND
: Quyết định của Ủy ban nhân dân
QSDĐ
: Quyền sử dụng đất
GPMB
: Giải phóng mặt bằng
TĐC
: Tái định cư
CNH
: Công nghiệp hóa
HĐH
: Hiện đại hóa
ĐTH
: Đô thị hóa
XHCN
: Xã hội chủ nghĩa
CSHT
: Cơ sở hạ tầng
1
2
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt không
thể thay thế của các ngành nông - lâm nghiệp, là thành phần quan trọng của
môi trường, là yếu tố quan trọng trong quá trình phát triển xã hội, là địa
bàn phân bố khu dân cư [1], xây dựng các cơ sở kinh tế văn hoá xã hội, an
ninh - quốc phòng. Các vấn đề xoay quanh đất đai luôn là những vấn đề
nóng bỏng của mỗi quốc gia, mỗi địa phương và với mỗi cá nhân. Mà giải
quyết những vấn đề này rất phức tạp, cần tới sự quan tâm của Nhà nước,
các cấp, các ngành.
Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công
nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước đòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế,
chính sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho
đầu tư phát triển, thúc đẩy sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị
trường bất động sản, trong đó định giá đất là một công cụ, một biện pháp
không thể thiếu. Mặt khác, giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nước
để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá
đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm
bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành
mạnh của thị trường bất động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác
quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả.
Định giá đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản
lý Nhà nước về đất đai, định giá đất có vai trò quan trọng và rất cần thiết với
nhiều mục đích khác nhau như tính thuế, bồi thường, giải quyết tranh chấp đất
đai, trao đổi quyền sử dụng đất trên thị trường... Do tính chất phức tạp của thị
trường nên giá đất chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố khác nhau. Xác định
3
các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên thị trường là vấn đề quan trọng của Nhà
nước nhằm xây dựng giá quy định cho phù hợp với cơ sở khoa học và thực
tiễn để điều tiết thị trường đất đai.
Thành phố Hà Tĩnh nằm trên vùng đồng bằng ven biển miền Trung, có
2
địa hình bằng phẳng, với tổng diện tích tự nhiên 56,32 km . Năm 2007 được
công nhận đô thị loại III. Với mục tiêu phấn đấu phát triển thành phố Hà Tĩnh
theo hướng CNH-HĐH và mục tiêu quốc gia (MTQG) về xây dựng nông thôn
mới, trong những năm gần đây cơ sở hạ tầng của thành phố nói chung và của
các phường, xã nói riêng liên tục được nâng cấp, chỉnh trang, tốc độ đô thị
hóa nhanh, nhưng vấn đề quản lý Nhà nước về đất đai còn nhiều bất cập, trong
đó giá đất là một trong những nguyên nhân chính gây ra những khó khăn
vướng mắc trong công tác bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để
thực hiện các dự án đầu tư, khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài
chính… Những bất cập trên dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện của
nhân
dân trong việc chấp hành chính sách pháp luật về đất đai và khó khăn cho các
cấp chính quyền trong việc thực thi các chính sách, pháp luật về đất đai tại địa
phương.
Xuất phát từ thực tế trên và để góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học
trong công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị
trường trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh trong thời gian tới là cần thiết. Được
sự phân công của Ban Chủ nhiệm Khoa Quản lý Tài nguyên, trường Đại học
Nông lâm Thái Nguyên và sự hướng dẫn của TS. Nguyễn Thế Huấn chúng tôi
tiến hành thực hiện nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng
đến giá đất ở, trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 2011 - 2013” nhằm
góp phần từng bước hoàn thiện công tác xác định giá đất ở trên toàn địa bàn
tỉnh Hà Tĩnh nói chung cũng như trên thành phố Hà Tĩnh nói riêng.
2. Mục tiêu của đề tài.
2.1 Mục tiêu tổng quát
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu ĐHTN
/>
Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn
thành phố Hà Tĩnh. Những lợi thế và hạn chế của từng vị trí, trên cơ sở đó
đề xuất
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu ĐHTN
tnu.edu.vn/
3
một số giải pháp giúp cho việc xây dựng giá đất ở đô thị sát với giá chuyển
nhượng thực tế trên thị trường tăng nguồn thu ngân sách cho địa phương.
2.2 Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá tình hình sử dụng và quản lý đất đai thành phố Hà Tĩnh giai
đoạn 2009 – 2011 ;
- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ;
- Đề xuất một số giải pháp nhằm xây dựng các tiêu chuẩn định giá đất
phù hợp với khả năng sinh lời của đất và mặt bằng giá cả trên thị trường, mang
lại hiệu quả tốt nhất cho công tác định giá đất trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh.
3. Yêu cầu.
- Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất như:
Luật đất đai; Nghị định của Chính phủ; Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài
nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về việc áp dụng các chính
sách thuế của cơ quan thuế,…Quyết định của UBND tỉnh Hà Tĩnh.
- Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở.
- Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi
4. Ý nghĩa của đề tài
4.1. Ý nghĩa khoa học
Đề tài góp phần xây dựng cơ sở lý luận, đưa ra các phương án xây
dựng giá đất hàng năm sát với giá của thị trường, phù hợp với khả năng chi
trả của người sử dụng đất tránh thất thu ngân sách cho nhà nước.
4.2. Ý nghĩa thực tiễn
Từ kết quả nghiên cứu, đề xuất các mức giá phù hợp trên từng cung
đường, từng vị trí của thửa đất cũng như lợi thế về độ rộng mặt tiền, hạn chế
tối đa nạn đầu cơ, góp phần ổn định thị trường BĐS trên địa bàn thành phố Hà
Tĩnh.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu ĐHTN
tnu.edu.vn/
4
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu ĐHTN
tnu.edu.vn/
5
CHƯƠNG I
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1 Cơ sở khoa
học
1.1.1 Khái quát chung về giá đất
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên tạo ra, bản thân nó không có giá trị.
Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự
thu lợi trong quá trình sử dụng, mua bán, có thể coi là địa tô được tư bản hoá.
Giá đất - giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai được
biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất
định, cho một mục đích sử dụng nhất định. Hầu hết những nước có nền kinh tế
thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai,
hay giá đất là giá bán quyền sở hữu đất. Tuy nhiên, giá trị của đất đai không
phải là giá trị của vật chất, của tài sản đất, mà giá trị của đất đai do những
thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là vô giá vì nó khác
với mọi loại hàng hoá khác. Do vậy, khó thể tính đúng, tính đủ giá trị của đất
cho nên giá đất thực tế hoặc có được định giá bằng các phương pháp khoa học
cũng chỉ là sự ước tính tại một thời điểm trong những giai đoạn nhất định của
nền kinh tế xã hội, để điều chỉnh mối quan hệ giữa những người có quan hệ
kinh tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai.
Điều 4 Luật đất đai 2003 chỉ rõ: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi tắt
là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định
hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất (Luật đất đai,
2003)[10].
Luật đất đai 2003, Điều 55 quy định giá đất được hình thành trong các
trường hợp sau đây:
1. Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TƯ quy định giá theo quy định
/>
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu ĐHTN
tại
khoản 3 và khoản 4 điều 56 của luật này.
6
2. Do đấu giá QSDĐ hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu ĐHTN
tnu.edu.vn/
3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, có thuê lại, góp vốn
bằng QSDĐ.
Ở Điều 56 quy định giá đất do Nhà nước quy định phải đảm bảo:
1. Việc định giá đất của Nhà nước phải đảm bảo các nguyên tắc sau:
- Sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều
kiện bình thường, khi có chênh lệch so với giá chuyển đổi QSDĐ thực tế trên
thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp.
- Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết
cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử
dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.
- Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc TƯ có
điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng nhu nhau, có cùng mục
đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như
nhau.
2. Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá đất cho
từng vùng, theo thời gian, trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý
chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc TƯ.
3. Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất tại tài khoản 1 điều này xác dịnh
giá đất do chính phủ quy định. UBND tỉnh thành phố trực thuộc TƯ xây dựng
giá đất cụ thể tại địa phương trình hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến
trước khi quyết định.
4. Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TƯ quy định được công
bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử
dụng đất, thuế thu nhập chuyển QSDĐ, tình tiền sử dụng đất và tiền thuê đất
khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá QSDĐ, lệ phí trước hạ, bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất, tính tiền bối thường đối với người có hành
vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước.
6
Giá đất Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế
giữa đât Nhà nước (chủ sở hữu đất) và người sử dụng đất (người được Nhà
nước giao đất hoặc cho thuê đất). Giá bán QSDĐ được hình thành trong các
giao dịch dân sự trong đó các bên tự thoả thuận và giá này gọi là “giá đất thực
tế” hay “giá đất thị trường”.
Như vậy trên thực tế có hai loại giá đất: Giá do nhà nước quy định và
giá đất thị trường. Giá nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh và thấp, trong khi
đó giá thị trường thường ở trạng thái động và cao hơn giá nhà nước. Trạng
thái tĩnh và động, mức độ chênh lệch cao hay thấp càng lớn càng gây ra
những bất lợi, hạn chế, tiêu cực trong việc giải quyết hài hoà lợi ích giữa nhà
nước và người sử dụng đất trong quá trình thực hiện việc thu thuế chuyển
QSDĐ, thu tiền khi giao đất hoặc thu thuế đất, bồi thường thiệt hại về đất khi
thu hồi đất.
Sự chênh lệch lớn về giá đất, thị trường so với giá nhà nước quy định
chủ yếu diễn ra ở đô thị, nơi thị trường bất động sản diễn ra sôi động. Mặt
khác muốn cho giá đất, giá quy định và giá đất thực tế đáp ứng được yêu cầu
mà cơ sở đặt ra thì phải kết hợp giải quyết được 2 vấn đề: Quan hệ cung- cầu
và giá trị sinh lợi của đất đai.
Theo khoản 2 Điều 11 Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27//2007 của
Chính phủ Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP
ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá
các loại đất thì:
"Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong
điều kiện bình thường tại một thời điểm xác định là số tiền Việt Nam tính trên
một đơn vị diện tích đất theo từng mục đích sử dụng hợp pháp, được hình
thành từ kết quả của những giao dịch thực tế đã hoàn thành, mang tính phổ
biến giữa người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng trong điều
kiện thương mại bình thường, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng
7
hoặc giảm giá đột biến không hợp lý, như: đầu cơ, thiên tai, địch hoạ, khủng
hoảng kinh tế, tài chính, thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng
bị ép buộc, có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi và những trường
hợp khác do Bộ Tài chính quy định"[2].
1.1.2. Cơ sở khoa học hình thành giá
đất
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan
tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là
một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác.
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được biểu hiện là
biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời
gian xác định. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa
trên quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành
của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở
hữu đất đai trong kinh tế.
Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có
sử dụng đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục
việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho
thuê đất. Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng
đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu
Hằng, 2008) [6].
1.1.3. Địa tô là một trong những căn cứ hình thành giá đất
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho những người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền
với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất.
Trong chủ nghĩa tư bản (địa tô còn do chế độ tư hữu về ruộng đất trong
nông nghiệp chưa bị xoá bỏ), địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu ĐHTN
/>
8
thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông
nghiệp trả cho địa chủ. Nguồn gốc của địa tô tư bản chủ nghĩa vẫn là do
lao động
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu ĐHTN
tnu.edu.vn/
8
thặng dư của công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra. Trong chủ nghĩa tư bản,
có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền.
Địa tô chênh lệch là địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những
ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn, là độ chênh lệch giữa giá cả sản
xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Nguồn gốc của địa tô chênh lệch là do
lao động tạo ra. Có hai loại địa tô chênh lệch, gồm: Địa tô chênh lệch I và Địa
tô chênh lệch II.
- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản
và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được
khác nhau. Điều đó có nghĩa là địa tô chênh lệch I là do độ phì của đất đem
lại, ngoài ra yếu tố vị trí của thửa đất cũng ảnh hưởng rất lớn đối với loại địa
tô này. Địa tô chênh lệch I nói chung phải thuộc về chủ sở hữu đất đai vì
phần nhiều lợi nhuận siêu ngạch đó có được không phải do công lao động hay
sự đầu tư của cải vật chất của nhà tư bản mà do điều kiện tự nhiên tạo ra.
- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm
canh đem lại. Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư
bản không bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau.
Địa tô chênh lệch II cho thấy khả năng đầu tư thâm canh của nhà tư bản trên
mảnh đất mà họ canh tác.
Như vậy địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại
ruộng đất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. Địa tô chênh lệch có thể
tính theo công thức sau:
Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội – Giá cả sản xuất cá biệt
Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận
dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm
cao hơn giá cả sản xuất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu ĐHTN
/>
9
Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư
kinh doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do
thuê
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu ĐHTN
tnu.edu.vn/
9
đất của địa chủ để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có
ảnh hưởng rất lớn. Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng
lên mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên.
Nhu cầu về đất xây dựng đã làm tăng thêm giá trị của đất đai với tư
cách là một khoảng không gian yếu tố tất thảy của sản xuất và hoạt động của
con người. Như vậy địa tô là nhân tố của giá cả đất đai, mà địa tô chênh lệch
lại gắn liền với độ màu mỡ tự nhiên của đất cấu thành năng suất tạo tiền đề
cho giá trị của đất.
Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không
còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình
thành địa tô tuyệt đối cũng bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch,
song nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất đối với địa tô chênh
lệch dưới CNTB. (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [7].
1.1.4 Lãi
hàng
suất
ngân
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá
đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách
sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất, ta có thể thấy lãi suất ngân hàng cao thì
số tiền mua đất giảm đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền
mua đất tăng lên, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là
mua đất để có địa tô. Nếu lãi suất ngân hàng giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua
đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu
được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng,
lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận.Vì vậy nhà tư bản
kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong quá trình phát
triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất ngày càng
tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi suất
ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu ĐHTN
/>
